Постановление ЕСПЧ от 27.11.2007
Актуально на 04.11.2026.
Как цитировать: Постановление ЕСПЧ от 27.11.2007. 74258/01. 27.11.2007. https://bukva.ai/docs/postanovlenie-7425801
«Дело „Населенный пункт Урбарска (Урбарска обец) района Тренчианске Бискупице (Urbarska obec Trencianske Biskupice) против Словакии“ (жалоба № 74258/01) [рус., англ.]»
НАСЕЛЕННЫЙ ПУНКТ УРБАРСКА (УРБАРСКА ОБЕЦ) РАЙОНА ТРЕНЧИАНСКЕ БИСКУПИЦЕ ПРОТИВ СЛОВАКИИ [ URBÁRSKA OBEC TRENÈIANSKE BISKUPICE V. SLOVAKIA] (Жалоба № 74258/01)
АННОТАЦИЯ ДЕЛА
Заявителем является населенный пункт Урбарска (Урбарска обец) — зарегистрированная ассоциация землевладельцев ( pozemkové spoloèenstvo ) района Тренчианске Бискупице.
Во время коммунистического режима в стране земля, которой владели предшественники ассоциации-заявительницы, была передана сельскохозяйственному кооперативу, который впоследствии арендовал землю для членов Союза садоводов. Формальное право собственников земли нарушено не было, но они не имели возможности пользоваться землей.
В июле 1998 года садоводы инициировали процедуру объединения прав собственности с целью передачи им права собственности на землю. Процедура была основана на положениях Закона № 64/1997, согласно которым такая земля могла быть приобретена арендаторами, пользующимися землей без согласия арендатора, который, в свою очередь, мог получить либо другой участок земли в порядке компенсации, либо денежное возмещение. Как следствие, в октябре 2002 года ассоциации-заявительнице в порядке компенсации за утраченное право собственности предложили землю по непропорционально низким ставкам (менее 3% от текущей рыночной стоимости изъятой земли), а в феврале 2003 года право собственности на соответствующие участки земли было официально передано арендаторам. До завершения процедуры объединения применялись положения Закона № 64/1997, согласно которым арендаторы были обязаны платить ассоциации-заявительнице арендную плату до завершения процедуры. В соответствии с указанным Законом арендная плата была установлена в размере 10% от стоимости земли и была меньше, чем выплачиваемый за землю налог на недвижимость.
Европейский Суд установил, что передача права собственности ассоциации-заявительницы арендаторам являлось непропорциональным лишением имущества. По мнению Европейского Суда, общий интерес, преследуемый исполнением Закона № 64/1997, не был достаточно значительным, чтобы оправдать существенное различие между действительной стоимостью земли ассоциации-заявительницы и стоимостью земли, полученной ассоциацией в порядке компенсации. Таким образом, не был достигнут справедливый баланс между интересами индивидуальных садоводов, использующих взятые в аренду земельные участки, с одной стороны, и собственников указанных земельных участков, с другой стороны. Более того, Европейский Суд отметил, что общий интерес не оправдывал такую низкую арендную плату, не имевшую отношения к реальной стоимости земли. Следовательно, принудительная сдача земли в аренду на установленных применимыми законами условиях являлась непропорциональным контролем использования ассоциацией-заявителем своей собственности.
По делу установлено нарушение статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции.
Компенсация. Европейский Суд отложил рассмотрение вопроса о справедливой компенсации.
[неофициальный перевод] <1>
ЕВРОПЕЙСКИЙ СУД ПО ПРАВАМ ЧЕЛОВЕКА
ДЕЛО «НАСЕЛЕННЫЙ ПУНКТ УРБАРСКА (УРБАРСКА ОБЕЦ) РАЙОНА ТРЕНЧИАНСКЕ БИСКУПИЦЕ ( URBÁRSKA OBEC TRENÈIANSKE BISKUPICE) ПРОТИВ СЛОВАКИИ» <1> (Жалоба № 74258/01)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ <2>
(Страсбург, 27 ноября 2007 года)
<1> Перевод с английского Ю.Ю. Берестнева.
<2> Настоящее Постановление вступило в силу 2 июня 2008 г. в соответствии с положениями пункта 2 статьи 44 Конвенции (примеч. редактора).
По делу «Населенный пункт Урбарска (Урбарска обец) района Тренчианске Бискупице против Словакии» Европейский Суд по правам человека (Четвертая Секция), рассматривая дело Палатой в составе:
Сэра Николаса Братца, Председателя Палаты,
а также при участии Лоренса Эрли, Секретаря Секции Суда,
заседая за закрытыми дверями 9 января и 6 ноября 2007 г.,
вынес в указанный день следующее Постановление:
ПРОЦЕДУРА
1. Дело было инициировано жалобой № 74258/01, поданной против Республики Словакия в Европейский Суд по правам человека (далее — Европейский Суд) в соответствии со статьей 34 Конвенции о защите прав человека и основных свобод (далее — Конвенция) населенным пунктом Урбарска (Урбарска обец) — ассоциацией землевладельцев района Тренчианске Бискупице ( Urbárska obec — pozemkové spoloèenstvo Trenèianske Biskupice) (далее — заявитель <3>) 7 сентября 2001 г.
<3> Так в оригинале. Также упоминается как «ассоциация-заявительница» (примеч. переводчика).
2. Интересы ассоциации-заявительницы представлял Ян Дргонец ( Ján Drgonec) при помощи Марко Полаковича (Marko Polakoviè ), адвокатов, практикующих в г. Братиславе. Власти Республики Словакия (далее — власти государства-ответчика) были представлены Уполномоченным Марицей Пирошиковой (Marica Pirošίkovб ).
3. Заявитель утверждал, в частности, что его права, гарантированные статьей 1 Протокола № 1 к Конвенции, были нарушены в результате обязательной сдачи в аренду земли членов общины и последующей передачи этой земли арендаторам.
4. Решением от 12 сентября 2006 г. Европейский Суд признал жалобу частично приемлемой для рассмотрения по существу.
5. 9 января 2007 г. во Дворце прав человека в г. Страсбурге было проведено устное слушание по делу (пункт 3 правила 59 Регламента Суда).
(a) со стороны властей государства-ответчика:
Марица Пирошикова (Marica Pirošίkovб ), Уполномоченный,
Мирослава Балинтова (Miroslava Bálintová ), советник по правовым вопросам;
Ян Дргонец ( Ján Drgonec), адвокат,
Марко Полакович (Marko Polakoviè ), советник по правовым вопросам,
Ян Краткй ( Ján Krátky ), вице-президент ассоциации заявителя.
Европейский Суд заслушал показания Яна Драгонца и Марицы Пирошиковой.
ФАКТЫ
I. Обстоятельства дела
6. Заявитель является зарегистрированной ассоциацией землевладельцев ( pozemkové spoloèenstvo ). Это юридическое лицо с зарегистрированным представительством в г. Тренчин ( Trenèίn ). Сведения о нем были внесены в официальный регистр 30 декабря 1996 г. Председатель ассоциации К. Регак ( K.Rehák ) подал заявление от ее имени.
A. Предыстория вопроса
7. При коммунистическом режиме в Чехословакии землевладельцы в большинстве случаев были обязаны предоставить свою землю в распоряжение государственных или кооперативных ферм. Они оставались собственниками земли только формально, а на практике не имели возможности воспользоваться своей собственностью.
8. Некоторые из рассматриваемых земель не обрабатывались фермами по различным причинам. Государственная политика была направлена на использование таких земель для садоводства. Для этой цели в основном вблизи городских поселений образовывали садовые участки, сдаваемые в аренду ( záhradkové osady). Отдельные участки земли раздавались членам Словацкого союза садоводов, использующих землю по целевому назначению по найму или для личного времяпрепровождения ( Slovenský zväz záhradkárov ), которым было разрешено обрабатывать землю для личных нужд в качестве времяпрепровождения.
9. В контексте перехода Чехословакии <1> на рыночную экономику после падения коммунистического режима Парламент принял Закон о собственности на землю 1991 года (подробности, касающиеся соответствующего Закона и практики, см. ниже, в разделе II) с целью исправить определенные нарушения и улучшить заботу о землях сельскохозяйственного назначения и лесных угодьях.
<1> Республика Словакия стала правопреемницей Чехословацкой Федеративной Республики с 1 января 1993 г.
10. Согласно Закону о собственности на землю 1991 года участки земли, на которых находились сдаваемые в аренду сады, не подлежали возвращению in natura <2> первоначальному собственнику, если право собственности на землю передавалось от первоначального собственника государству или юридическому лицу. В таких случаях первоначальные собственники имели право на компенсацию в натуре или денежной форме. В данной категории дел законодатель отдавал приоритет правовой определенности применительно к существующим пользователям собственности, поскольку использование земли для садоводства считалось представляющим больший общественный интерес, чем возвращение in natura первоначальным собственникам.
<2> In natura (лат.) — в действительности, в натуре (примеч. переводчика).
11. Во второй категории дел, где первоначальные собственники сохранили свои права собственности, хотя только формально (nuda proprietas <3>), Закон о собственности на землю 1991 года устанавливал условия, дающие собственникам возможность пользоваться своими правами в большей степени. В частности, закон закреплял, что земля предоставлялась существующим пользователям при наличии срока об уведомлении, истекающем в день, когда временное право пользования землей прекращалось. Однако арендаторы имели право продлить наем на 10 лет, если иное соглашение не было достигнуто сторонами. Собственники земли также имели право потребовать не позднее трех лет после вступления в силу Закона о собственности на землю 1991 года обмена их земельного участка на другой, находящийся в собственности государства.
<3> Nuda proprietas (лат.) — право собственности, лишенное каких-либо функций или полномочий (примеч. переводчика).
12. Вышеуказанный подход, согласно которому собственники земли могли полностью восстановить свои права собственности на землю после истечения 10 лет, на которые арендаторы имели право продлить наем земли, был изменен принятием Закона № 64/1997. В результате собственники имеют только ограниченную возможность прекратить наем земли, в основном вследствие невыполнения арендатором своих обязательств. Положение арендаторов было усилено тем, что они вправе приобрести в собственность землю, которую используют для садоводства. Что касается собственников земли, Закон № 64/1997 наделил их правом получить другой земельный участок или денежную компенсацию.
13. Вводя в действие Закон № 64/1997, законодатель отказался от подхода, заключавшегося в предоставлении общего приоритета правам собственников земельных участков, сдаваемых в аренду, и занял позицию, заключавшуюся в том, что приоритет прав лиц, которые использовали указанную землю для садоводства, был в общих интересах.
B. Особенности дела ассоциации-заявительницы
14. Земля, находившаяся в собственности предшественников ассоциации-заявительницы, была предоставлена в распоряжение сельскохозяйственного кооператива в районе Тренчин-Соблахов ( Trenèίn — Soblahov ). Формальное право собственников на землю осталось без изменений, но они не могли пользоваться землей на практике.
15. 24 ноября 1980 г. кооперативная ферма бесплатно передала землю Тренчинскому подразделению Словацкого союза по делам выращивания фруктов и садоводства ( Slovenský ovocinársky a záhradkársky zväz ) <1>, как в то время называли Словацкий Союз садоводов, использующих землю по целевому назначению по найму или для личного времяпрепровождения. Срок договора истекал 31 декабря 2000 г., если только стороны не пришли бы к соглашению о его продлении. По окончании срока действия договора аренды арендатор должен был вернуть землю арендодателю в ее первоначальном состоянии.
<1> Ниже также упоминается как «gardening association» — Словацкий садоводческий союз (примеч. переводчика).
16. 31 марта 1982 г. органы государственной власти утвердили образование на рассматриваемой земле «Важских» ( Váh ) <2> садовых участков, сдаваемых в аренду, расположенных в промышленном районе в пригороде г. Тренчин. Проект предусматривал выделение 74 индивидуальных участков площадью примерно 300 кв. м, на которых будут построены дачные домики площадью 12 кв. м. Также планировались рекультивация земли и восстановление коммунальных инфраструктур, таких как дорога и парковочная зона, водоснабжение и ограждение по периметру общего участка садоводческих наделов.
<2> Vah (Bar) — самая длинная река Словакии. На реке построен «Важский каскад» гидроэлектростанций (примеч. переводчика).
17. Впоследствии местное подразделение Словацкого союза садоводов заключило отдельные контракты со своими членами. Таким образом, индивидуальные участки земли были предоставлены в распоряжение членов союза до 31 декабря 1999 г. Садоводы получили разрешение на строительство дачных домов. Если договор аренды не был бы продлен до 30 июня 1999 г., садоводам пришлось бы сносить возведенные строения.
18. В 1995 году сегодняшние члены ассоциации-заявительницы унаследовали право на землю, на которой были расположены «Важские» садовые участки, сдаваемые в аренду.
19. 12 мая 1997 г. ассоциация-заявительница передала представителю Словацкого садоводческого союза проект договора аренды. 21 мая 1997 г. председатель «Важских» садовых участков отклонил предложение как неприемлемое. Была сделана ссылка на переговоры относительно одногодичного контракта в соответствии с Законом № 64/1997 до принятия решения о праве собственности на землю.
20. В период с 1998 по 2002 год Тренчинский муниципалитет взимал с ассоциации-заявительницы по 11 260,92 словацкой кроны ежегодно в качестве налога на недвижимость в отношении земли, используемой садоводами. Налог исчислялся исходя из муниципальных норм, устанавливавших налог на садовые участки в размере 0,44 словацкой кроны за один квадратный метр.
21. Ассоциация-заявительница предоставила копии выписок с банковского счета, из которых следовало, что Словацкий союз садоводов, использующих землю по целевому назначению по найму или для личного времяпрепровождения, выплатил заявителю после вступления в силу Закона № 64/1997 в качестве ежегодной арендной платы 8 762,40 словацкой кроны за использование 29 208 кв. м земли, что соответствовало 0,3 словацкой кроны за один квадратный метр.
22. Ассоциация-заявительница безуспешно пыталась вернуть себе право собственности на землю. С этой целью она предложила садоводам компенсацию за их имущество, находящееся на земле.
23. 22 июля 1998 г. садоводы находящихся в аренде участков возбудили дело на основании Закона № 64/1997 о передаче им права собственности на землю.
24. 24 сентября 1999 г. Тренчинское районное подразделение <1> удовлетворило просьбу о начале производства на основании Закона № 64/1997. Тренчинское краевое подразделение 24 ноября 1999 г. оставило это решение без изменения.
<1> Здесь и далее так в тексте. Возможно, речь идет о подразделениях Словацкого союза садоводов, использующих землю по целевому назначению по найму или для личного времяпрепровождения (примеч. переводчика).
25. 6 сентября 2000 г. Тренчинский краевой суд отклонил иск, поданный вице-председателем ассоциации-заявительницы и несколькими третьими лицами на указанное решение Тренчинского краевого подразделения. Тренчинский краевой суд установил, что были выполнены условия для возбуждения производства, предусмотренные статьей 7 Закона № 64/1997.
26. 30 ноября 2001 г. Тренчинское районное подразделение опубликовало проект объединения в соответствии со статьей 13 Закона № 64/1997. Президент ассоциации-заявительницы, а также другие землевладельцы, чьи адреса были известны, были уведомлены о проекте и о том, что указанная в нем дата могла быть обжалована в течение 15 дней.
27. В частности, в письме было указано, что одна часть земли ассоциации-заявительницы (1,5665 гектара) была оценена в 6,1 словацкой кроны за один квадратный метр, а другая часть (1,0046 гектара) — в 6,9 словацкой кроны за один квадратный метр. Большая часть земли, которая должна была быть предоставлена ассоциации-заявительнице в качестве компенсации, оценивалась в 9 словацких крон за один квадратный метр. Оценка была осуществлена согласно соответствующим административным нормам. Она была основана на классификации земли и ее качестве на момент, когда арендаторы приобрели право пользования землей.
28. Некоторые садоводы представили комментарии к проекту. Власти одобрили проект 11 февраля 2002 г.
29. 4 июня 2002 г. было принято решение о реализации проекта объединения. 6 августа 2002 г. Тренчинское краевое подразделение отклонило жалобу землевладельцев.
30. Впоследствии садоводы заплатили покупную стоимость за 2,5711 гектара земли ассоциации-заявительницы в Земельный фонд Словакии. 1 октября 2002 г. она получила 1,4097 гектара другой земли в качестве компенсации. 2 декабря 2002 г. Тренчинское районное подразделение одобрило способ исполнения проекта объединения. Решение подразделения стало окончательным 14 февраля 2003 г. В эту дату право собственности на соответствующие участки земли формально перешло заинтересованным лицам.
31. План зонирования местности, в которой расположены «Важские» садовые участки, был одобрен в 1999 году. В нем указано, что вся местность представляет собой часть «зоны производства продукции и предоставления услуг». План зонирования не предусматривает, что земля, отведенная под сдаваемые в аренду садовые участки, будет использоваться в текущих целях в будущем. В настоящее время вблизи садовых участков создается промышленный комплекс. Земля внутри местности садовых участков на этом этапе не включена в проект.
32. Согласно данным из земельного кадастра как минимум восемь садоводов из «Важских» садовых участков продали свои участки другим лицам в период с 2004 по 2006 год.
33. 17 мая 2005 г. Тренчинское районное отделение земельного кадастра разъяснило по просьбе властей государства-ответчика, что «Важские» садовые участки в районе Златовце (Zlatovce) были расположены на земле, которая на момент образования участков была брошенной и использовалась в качестве муниципальной свалки. Общая площадь земли ассоциации-заявительницы, которая подпадала под действие Закона № 64/1997, составляла 2,5711 гектара. Площадь земли, полученной ею в качестве компенсации, была меньше, поскольку это была пахотная земля более высокого качества и стоимости. В документе также было указано, что стоимость земли ассоциации-заявительницы, принятая во внимание в процедуре объединения, являлась стоимостью на дату создания садовых участков. Для оценки предоставляемой в качестве возмещения земли использовалось то же положение, что и касающееся оценки недвижимости в административных целях.
34. В 2005 году один из представителей ассоциации-заявителя продал компании участок земли недалеко от «Важских» садовых участков за 380 словацких крон за один квадратный метр. Перед продажей эксперт оценил земли в 288 словацких крон <1>. 10 января 2007 г. та же компания предложила купить различные участки, принадлежавшие в этом районе ассоциации-заявительнице, за 380 словацких крон за один квадратный метр.
<1> Так в оригинале. Видимо, имеется в виду «...за один квадратный метр» (примеч. переводчика).
35. В августе 2005 года по просьбе властей государства-ответчика эксперт определил по состоянию на 1 октября 2002 г. стоимость как земли сдаваемых в аренду садовых участков, так и земли, полученной ассоциацией-заявительницей в качестве компенсации. Эксперт определил стоимость земли многоцелевого назначения сдаваемых в аренду садовых участков в 1 166,40 словацкой кроны за один квадратный метр. Согласно заключению расположение земли в промышленной зоне значительно повысило ее стоимость.
36. Тот же эксперт оценил общую стоимость другого участка земли в 110,16 словацкой кроны за один квадратный метр. В заключении было указано, что предоставленная в качестве возмещения земля находилась между шоссе и поселковой дорогой и что по ней проходила высоковольтная линия электропередачи. В результате пользование этим земельным участком разрешалось с многочисленными ограничениями. В районе не предусматривалось какого-либо строительства.
37. 15 декабря 2006 г. по просьбе властей государства-ответчика другой эксперт установил стоимость земли заявителя в 1982 году в размере 257 100 словацких крон, или примерно 10 словацких крон за один квадратный метр. По состоянию на 14 февраля 2003 г. эксперт указал стоимость земли в размере 7,71 млн словацких крон, то есть примерно 300 словацких крон за один квадратный метр. Вложения садоводов (дома, ограждения, многолетние растительные насаждения и тому подобное) были оценены ориентировочно в 241 словацкую крону за один квадратный метр земли в 2003 году. Таким образом, общая стоимость земли, включая вложения садоводов, составляла 541 словацкую крону за один квадратный метр. В заключение эксперт провел общую оценку стоимости по состоянию на 2003 год пахотной земли, полученной заявителем в качестве компенсации, и установил ее в размере 95 словацких крон за квадратный метр.
38. 21 декабря 2006 г. по просьбе ассоциации-заявительницы частная компания оценила по состоянию на 23 мая 2002 г. стоимость земли заявителя под сдаваемыми в аренду садовыми участками в 7,6 млн словацких крон. Эта сумма соответствует примерно 295 словацким кронам за один квадратный метр. В документе от 16 января 2007 г. по просьбе ассоциации-заявительницы рассматриваемая компания представила комментарии к указанному заключению от 15 декабря 2006 г. Было высказано мнение, что экспертное заключение, возможно, не соответствовало рыночным ценам. Участки земли, аналогичные используемым садоводами, включая вложения садоводов в участки, чаще всего продавались за цену от 250 до 300 словацких крон за один квадратный метр, в то время как свободные участки за пределами садового объединения продавались в этом районе за 350 — 380 словацких крон за один квадратный метр. Использование земли садоводами оказывало негативное влияние на ее общую стоимость. Земля в рассматриваемом районе могла сдаваться в аренду как минимум за 20 словацких крон за один квадратный метр в год, а ее стоимость в общих целях составляла 280 — 300 словацких крон за один квадратный метр.
39. В письме от 14 марта 2007 г., адресованном Уполномоченному властей государства-ответчика, Институт инженерно-технологической экспертизы в г. Жилина ( Žilina ), рассмотрев комментарии, предоставленные указанной частной компанией, выразил мнение, что эксперт, составивший заключение от 15 декабря 2006 г., действовал в соответствии с применимым законодательством.
II. Соответствующее внутригосударственное законодательство и практика
A. Закон о собственности на землю 1991 года
(Закон № 229/1991, Coll. <1>)
<1> Coll. (англ.) — сокращение «сборник законодательства» (примеч. переводчика).
40. Закон о собственности на землю 1991 года ( Zákon o úprave vlastnίckych vzt'ahov k pôde a inému pol'nohospodárskemu majetku) вступил в силу 24 июня 1991 г.
41. Пункт 1 статьи 19 устанавливает, что целью объединения земель в определенных областях является установление неделимых экономических союзов в соответствии с нуждами отдельных землевладельцев и с их согласия, а также согласно общественным потребностям относительно формирования озеленения, окружающей среды и деятельности по инвестированию.
42. Пункт 2 статьи 22 закрепляет, что на момент вступления в силу Закона и если с собственником не достигнуто иного соглашения, пользователь земли получает права арендатора на землю.
43. Согласно пункту 3 статьи 22 в редакции, действовавшей до 25 марта 1997 г., в случаях, когда земля использовалась отдельными садоводами на сдаваемых в аренду участках, права аренды не могли быть прекращены до истечения периода, на который земля первоначально предоставлялась в распоряжение пользователей. Если стороны не пришли к иному соглашению, арендаторы имели право на продление аренды на 10 лет. Арендная плата и покупная стоимость такой земли определялись на основании классификации земли и ее качества на момент, когда устанавливались права пользователя земли. Арендаторы имели преимущественное право на покупку, если собственник земли решал продать ее.
44. Пункт 4 статьи 22 наделял собственников земли, используемой садоводами-арендаторами, правом в течение трех лет после вступления в силу Закона обменять землю на другой участок земли, находящийся в собственности государства. Предлагаемая к обмену земля должна была соответствовать обмениваемому участку как по размеру, так и по качеству и должна была быть расположена по возможности в том же районе.
B. Закон об объединении земли 1991 года (Закон № 330/91, Coll.)
45. Закон об объединении земли 1991 года ( Zákon o pozemkových úpravách , usporiadanί pozemkového vlastnίctva , pozemkových úradoch , pozemkovom fonde a o pozemkových spoloèenstvách ) вступил в силу 19 августа 1991 г.
46. Статья 1 закрепляет, что объединение земли заключается в рациональной организации распоряжения землей в определенной области в соответствии с требованиями защиты окружающей среды и в создании экологически стабильных территориальных систем, функционального назначения сельскохозяйственных земель, экономических и производственных критериев, применимых к современному сельскому хозяйству и лесоводству.
47. В соответствии с пунктом «a» статьи 2 объединение земли преследует цель, inter alia <2>, разрешения вопросов и устранения препятствий, связанных с правом собственности и владением/захватом земли, которые возникли в результате исторических событий до вступления указанного Закона в силу.
<2> Inter alia (лат.) — в числе прочего, в частности (примеч. переводчика).
48. Пункт 1 статьи 29 устанавливает возможность перехода права собственности на сдаваемую в аренду землю арендаторам с предоставлением собственнику земли компенсации.
C. Закон № 64/1997, Coll.
49. Закон № 64/1997 об использовании участков земли в сдаваемых в аренду садах и организации осуществления права собственности на эту землю ( Zákon o užίvanί pozemkov v zriadených záhradkových osadách a vyporiadanί vlastnίctva k nim) регулирует использование земли в сдаваемых в аренду садах и передачу права собственности на такую землю. Закон введен в действие <1> 11 марта 1997 г. и вступил в силу 26 марта 1997 г. Данный Закон отменил Закон о собственности на землю 1991 года.
<1> Так в оригинале. Очевидно, речь идет о разных юридических действиях. Согласно данным словацких юридических интернет-сайтов 11 марта 1997 г. рассматриваемый Закон был опубликован (оглашен) (примеч. переводчика).
50. В объяснительном докладе правительства от 10 декабря 1996 г., представленном в Парламент вместе с проектом закона, указывается, что в рассматриваемое время примерно 5 700 гектаров земли (около 0,22% от всех земель сельскохозяйственного назначения Словакии) использовались 100 000 индивидуальных садоводов на 987 сдаваемых в аренду участках. Садоводство являлось видом отдыха и частично обеспечивало фруктами и овощами примерно 700 000 городских жителей в Словакии.
51. Согласно докладу существовал публичный интерес в объединении земель в Словакии. В этом контексте общий интерес заключался в передаче права собственности на землю в сдаваемых в аренду садовых участках самим арендаторам, поскольку это обеспечит большую правовую определенность как арендаторам, так и собственникам земли.
52. Арендаторы получат право собственности на землю, которую они использовали, и не будут рисковать утратой вложений, сделанных ими в землю путем работы на ней и вложения в нее денежных средств. Что касается собственников земли, их возможности пользоваться своей собственностью, вероятно, останутся ограниченными значительный промежуток времени, предоставление им соответствующих альтернативных земельных участков решит эту проблему. В соответствии с пояснительным докладом уместно было использовать компенсацию, основанную на площади и качестве земли на момент, когда собственник утратил возможность пользоваться землей. Материальная компенсация выплачивалась в исключительных случаях, когда собственник либо просил об этом, либо отказывался от компенсации in natura.
53. Согласно пункту 1 статьи 1 целями Закона являются (i) регулирование использования сдаваемой в аренду земли и (ii) определение процедуры объединения земель на сдаваемых в аренду участках в соответствии со специальным законодательством (делается ссылка на пункт 1 статьи 29 Закона об объединении земли 1991 года).
54. Пункт 1 статьи 3 Закона № 64/1997 предусматривает, что, если только собственник земли и арендатор не заключили ранее договора аренды в соответствии со специальными нормами, между ними возникают арендные отношения с момента вступления Закона в силу.
55. В пункте 2 статьи 3 перечислены условия, при которых собственник земли имеет право прекратить арендные отношения. Такое право ограничено случаями, когда арендатор (i) не пользуется землей с надлежащим бережным отношением, (ii) возвел на земле сооружение без разрешения, (iii) сдал землю в субаренду третьему лицу без согласия собственника или (iv) не выплатил арендную плату, несмотря на предварительное предупреждение, до 30 августа года, следующего за годом платежа. Собственник, прекращающий арендные отношения, должен компенсировать арендатору стоимость здания и многолетних зеленых насаждений, а также стоимость доли арендатора в оборудовании, совместно используемом садоводами на арендуемых участках (пункт 3 статьи 3).
56. В соответствии с пунктом 1 статьи 4 ежегодная арендная плата за участки земли в сдаваемых в аренду садах составляет 10% от стоимости участков, определенной согласно пунктам 5 — 7 статьи 15 Положения Министерства финансов № 456/91, при минимальной ставке в 0,3 словацкой кроны за один квадратный метр. Это положение не распространяется на размер арендной платы, установленной ранее собственником и арендаторами в соответствии со специальными нормами.
57. Основной целью Закона № 64/1997 является разрешение перехода права собственности на землю арендаторам садовых участков, где большинство арендаторов этого требуют и где собственники отказались продавать землю по цене не ниже суммы компенсации, предоставляемой в соответствии со статьей 11. В подобных делах инициируется производство, в ходе которого подготавливается предварительная инвентаризация земли. Инвентаризация может быть оспорена в течение 30 дней со дня ее публикации. Как только производство инициировано, соответствующее районное подразделение предлагает Земельному фонду Словакии выбрать принадлежащие государству участки земли, которые можно предложить в качестве компенсации собственнику сдаваемых в аренду земельных участков (статьи 7 и 8).
58. Пункт 1 статьи 10 устанавливает, что до одобрения проекта объединения земли соответствующее районное подразделение должно попросить собственников уведомить подразделение в течение 60 дней, хотят ли они получить другой участок земли соответствующей площади и качества в том же районе или получить денежную компенсацию за свою землю. Если сдаваемые в аренду участки расположены в районе застройки муниципалитета, собственник может потребовать предоставить другой участок земли в сравнимом по характеристикам районе. Если собственники не высказывают своих предпочтений в течение 60 дней, они получают денежную компенсацию (пункт 3 статьи 10).
59. Статья 11 регулирует денежную компенсацию за сдаваемые в аренду участки земли. Она определяется на основании качества и характера земли на момент, когда были установлены права арендаторов-садоводов на землю. Статья 11 также предусматривает увеличение или уменьшение компенсации согласно месту нахождения земли и возможные ограничения ее использования.
60. Проект объединения земли включает в себя, inter alia, краткое повторение процедуры, список арендаторов с указанием используемых ими земельных участков и их стоимости, список собственников, потребовавших денежную компенсацию и ее размер, и предложение относительно ситуации, если производится замена предоставляемого собственнику нового участка земли (статья 12).
61. Согласно статье 13 районное подразделение должно опубликовать проект объединения в соответствии с Законом и уведомить об этом заинтересованных лиц. Если не поступает возражений, районное подразделение одобряет проект. Если районное подразделение отклоняет возражения относительно данных, включенных в проект, административный орган края должен пересмотреть возражения. Решения об одобрении проекта объединения земли могут быть рассмотрены административным судом.
62. Статьи 15 — 17 регулируют исполнение одобренного проекта объединения земли. Согласно пункту 2 статьи 17 внесение в земельный кадастр должно означать, что новый собственник сдаваемого в аренду участка земли должен использовать ее в тех же целях, что и раньше, до одобрения иного использования земли.
63. Пункт 3 статьи 17 закрепляет, что, когда арендаторы не выплачивают необходимую компенсацию, право собственности переходит Земельному фонду Словакии. Указанный фонд не может использовать землю, но может передать ее лицу, который будет ее использовать. Это положение утратило силу, когда Конституционный суд Словакии признал его неконституционным.
D. Положение Министерства финансов № 456/91
64. Положение Министерства финансов от 25 октября 1991 г. № 465/1991 с внесенными изменениями регулировало определение стоимости зданий и участков земли и компенсации за использование земли. Положение касалось также стоимости собственности, используемой для административных нужд. Положение было отменено 1 января 2004 г. и заменено положениями об определении общей стоимости недвижимости.
65. Пункты 5 — 7 статьи 15 закрепляли, что цена земельных участков, зарегистрированных как пахотные земли, сады, виноградники, луга или пастбища, должна быть установлена в соответствии с Приложением № 8 к Положению. Применительно к лугам и пастбищам стоимость составляла 0,75% от цены, указанной в Приложении № 8. В приложении указаны цены от 0,5 до 12,1 словацкой кроны за один квадратный метр согласно качеству и классификации земли.
E. Закон о налоге на недвижимость 1992 года (Закон № 317/1991, Coll.)
66. Согласно пункту 1 статьи 2 налог на недвижимость выплачивается собственником, указанным в земельном кадастре. Если собственник разрешил третьим лицам пользоваться землей, арендатор обязан платить указанный налог, когда аренда длится или должна длиться как минимум пять лет, и арендатор должен быть зарегистрирован в земельном кадастре.
F. Практика Конституционного суда
67. Тридцать пять членов Парламента и генеральный прокурор подали жалобу в Конституционный суд, утверждая, что некоторые положения Закона № 64/1997 противоречили Конституции и статье 1 Протокола № 1 <1>. В частности, члены Парламента ссылались на правоприменительную практику Европейского Суда (Постановление Европейского Суда по делу «Джеймс и другие против Соединенного Королевства» (James and Others v. United Kingdom) от 21 февраля 1986 г., Series A, № 98, § 54, и Постановление Европейского Суда по делу «Спорронг и Леннрот против Швеции» (Sporrong and Lönnroth v. Sweden) от 23 сентября 1982 г., Series A, № 52, §§ 69 и 73), утверждая, что отсутствовал настоящий публичный интерес во вмешательстве в права собственников земли и что компенсация, которую собственники земли должны были получить в соответствии с положениями Закона № 64/1997, была ненадлежащей.
<1> Так в оригинале. По-видимому, имеется в виду «Протокол № 1 к Конвенции» (примеч. переводчика).
68. Обе жалобы были рассмотрены совместно на пленарном заседании Конституционного суда.
69. 30 мая 2001 г. Конституционный суд пришел к выводу, что пункт 3 статьи 17 Закона № 64/1997 противоречил, inter alia, конституционной защите права собственности. Остальные жалобы Конституционный суд отклонил.
70. Конституционный суд отметил, что регулирование отношений применительно к землям, используемым под садоводство на взятых в аренду участках, в основном касалось, как в случае с законами о возмещении ущерба, отмены или исправления нарушений, допущенных в прошлом, когда принцип верховенства права не соблюдался. Законодатель обладал определенной свободой усмотрения при решении соответствующих вопросов, если при этом соблюдались конституционные гарантии.
71. Что касается принудительной сдачи земли в аренду садоводам в соответствии со статьей 3 Закона № 64/1997, это являлось временной мерой, предшествовавшей передаче садоводам права собственности согласно положениям указанного Закона. Данная мера имела своей целью обеспечить пользователям правовую определенность и гарантировать оптимальное использование рассматриваемой земли с должным принятием во внимание требований, связанных с озеленением и сохранением окружающей среды. В таком качестве эта мера отвечала общественному интересу. Она была ограничена по применению во времени и не являлась непропорциональной, поскольку заполняла пробел, возникший после отмены пункта 3 статьи 22 Закона о собственности на землю 1991 года. Парламент, обязывая собственников отдать землю садоводам, не превысил свободу усмотрения и установил справедливый баланс между общим интересом и защитой прав отдельных лиц. В связи с этим статья 3 Закона № 64/1997 не противоречила статье 1 Протокола № 1 к Конвенции или ее конституционному эквиваленту.
72. Что касается довода о том, что выплачиваемая в соответствии со статьей 4 Закона № 64/1997 арендная плата была непропорционально низкой, Конституционный суд постановил, что статья 1 Протокола № 1 к Конвенции не налагала на Договаривающиеся Государства особых обязательств применительно к компенсации за использование собственности в общих интересах. Не было каких-либо свидетельств того, что соответствующее положение было бы неконституционным.
73. Лица, подавшие жалобы, также утверждали, что передача садоводам в соответствии со статьей 7 и последующими Закона № 64/1997 права собственности на землю не отвечала общему интересу, поскольку ограничивала права собственников в пользу другой группы лиц без какого-либо оправдания.
74. По мнению Конституционного суда, указанную передачу права собственности следовало рассматривать в более широком контексте объединения земли, цель которой была установлена в статье 19 Закона о собственности на землю 1991 года и пункте «a» статьи 2 Закона об объединении земли 1991 г. Объединение имело целью установление единых земельных образований в соответствии с нуждами индивидуальных собственников, с их согласия и при надлежащем учете общих требований относительно формирования озеленения, окружающей среды и развития инвестирования. Объединение земли было также оправданно с учетом урегулирования отношений между собственниками и пользователями и устранения каких-либо препятствий, возникших в результате прошлых событий. Статья 7 и последующие Закона № 64/1997 не влияли каким-либо образом на указанный общий интерес в объединении земель.
75. Подавшие жалобы лица также утверждали, что предоставляемая согласно статье 11 Закона № 64/1997 компенсация была неадекватной, поскольку была значительно ниже рыночной стоимости земли.
76. Конституционный суд отметил, что у собственников земли был выбор между предоставлением другого участка земли на замену и получением денежной компенсации. Садоводы не могли считаться ответственными и не могли быть наказаны за тот факт, что собственники земли были лишены возможности пользоваться своим имуществом при режиме, игнорировавшем демократические принципы. Кроме того, пользователи земли значительно увеличили ее стоимость вследствие ее обработки. Исходя из изложенного Конституционный суд признал справедливыми положения, согласно которым предоставляемая собственникам земли компенсация должна быть основана на стоимости имущества на тот момент, когда садоводы стали им пользоваться. Следовательно, компенсация согласно Закону № 64/1997 была надлежащей и соответствующей требованиям статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции.
77. В заключение Конституционный суд установил, что пункт 3 статьи 17 Закона № 64/1997 был неконституционным, поскольку отсутствовал оправданный общественный интерес в передаче права собственности на землю государству в случаях, когда пользователь земли не смог выплатить арендную плату.
78. В отдельном мнении трое судей утверждали, что обязательная сдача в аренду в соответствии со статьей 3 Закона № 64/1997 была неконституционной и что выплачиваемая согласно статье 11 компенсация была ненадлежащей, поскольку была основана на стоимости имущества на момент, когда садоводы получили право пользования землей.
79. Несогласные судьи выразили мнение, что стороны производства, инициированного в соответствии с Законом № 64/1997, находились в неравном положении. В частности, применимое законодательство не позволяло привлеченным административным властям или судам пересматривать свои решения, чтобы сбалансировать интересы участвующих лиц, оценивать, был ли переход права собственности оправданным в особых обстоятельствах дела, или рассматривать вопрос о том, была ли предоставленная собственнику компенсация надлежащей.
2. Другая соответствующая практика
80. В соответствии со своей сложившейся практикой Конституционный суд не обладает юрисдикцией для рассмотрения жалоб, поданных физическими или юридическими лицами, когда рассмотрение поставленного вопроса касается предварительного вопроса о конфликте правовых норм (см., например, Решение от 16 ноября 1993 г., I. ÚS 96/93, Решение от 16 ноября 2000 г., II. ÚS 806/00, Решение от 22 марта 2001 г., II. ÚS 19/2001 или Решение от 22 января 2004 г., IV. ÚS 11/04). Данное производство может быть инициировано только лицами, указанными в пункте 1 статьи 130 Конституции, включая, inter alia, 1/5 членов Парламента и генерального прокурора.
ПРАВО
I. Предварительные возражения властей государства-ответчика
A. Исчерпание внутригосударственных средств правовой защиты
81. Власти государства-ответчика возражали, как и на стадии приемлемости, что ассоциация-заявительница могла обжаловать проект объединения, утверждая, что стоимость земли, которую она должна была получить в качестве компенсации, была непропорционально низкой. Если бы административные власти отклонили жалобу, ассоциация-заявительница могла бы обжаловать их решение в суд. Аналогичным образом она могла обжаловать в суд административное решение от 11 февраля 2002 г. по одобрению проекта объединения земли. Кроме того, ассоциация-заявительница могла попробовать исправить ситуацию, обратившись с жалобой в Конституционный суд в соответствии со статьей 127 Конституции. Не исключено, что либо суды общей юрисдикции, либо Конституционный суд пришли бы к выводу о том, что, учитывая увеличение стоимости земли в связи с планами по организации в районе промышленной зоны, применение Закона № 64/1997 в данном случае нарушило основополагающие права ассоциации-заявительницы.
82. В заключение власти государства-ответчика обратили внимание Европейского Суда на тот факт, что лица, инициировавшие производство, завершившееся вынесением Конституционным судом постановления от 30 мая 2001 г., не утверждали, что статья 10 Закона № 64/1997 противоречила бы Конституции, поэтому Конституционный суд не рассматривал это положение на его соответствие Конституции.
83. Ассоциация-заявительница настаивала на том, что она не могла получить возмещение с помощью средств правовой защиты, указанных властями государства-ответчика. Суд общей юрисдикции мог только определить, правильно ли соответствующие органы административной власти применили закон, а именно Закон № 64/1997. Однако суд не мог решить вопрос, который ассоциация-заявительница представила на рассмотрение Европейского Суда: соответствовали ли последствия применения относимого права правам заявителя, гарантированным статьей 1 Протокола № 1 к Конвенции? Ссылаясь на практику Конституционного суда, ассоциация-заявительница утверждала, что физическим или юридическим лицам не хватало процессуальной правоспособности, чтобы инициировать конституционное судебное разбирательство, в котором в качестве предварительного вопроса рассматривалось бы соответствие Закона Конституции.
84. Заявитель также утверждал, что предполагаемое нарушение статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции следовало непосредственно из положений Закона № 64/1997. В частности, предполагаемый ущерб являлся результатом того факта, что компенсация за землю, принадлежавшую членам ассоциации-заявительницы, определялась в соответствии с положениями законодательства.
85. В Решении о приемлемости настоящей жалобы Европейский Суд занял следующую точку зрения относительно возражения властей государства-ответчика:
«...Европейский Суд отмечает, что ассоциация-заявительница не утверждала, что власти государства-ответчика неправильно применили бы соответствующее законодательство. Европейский Суд согласен, что ассоциация-заявительница не имела в своем распоряжении прямо доступного средства правовой защиты, которое бы позволяло ей определить, противоречили ли или нет последствия применения указанного законодательства правам ассоциации-заявительницы, гарантированным статьей 1 Протокола № 1 к Конвенции. Кроме того, доводы... [ассоциации]-заявительницы были представлены на рассмотрение Конституционного суда в контексте разных процедур, и в своем постановлении от 30 мая 2001 г. PL. ÚS 17/00 Конституционный суд установил, что положения Закона № 64/1997 не противоречили праву собственников земли на уважение их собственности. При таких обстоятельствах возражение властей государства-ответчика относительно неисчерпания внутригосударственных средств правовой защиты должно быть отклонено...».
86. Принимая во внимание имеющиеся документы, Европейский Суд не видит оснований для иного вывода на данном этапе рассмотрения жалобы. В частности, не было установлено с достаточной степенью точности, что суды общей юрисдикции, к которым обратились за рассмотрением административных решений, могли рассмотреть иные вопросы, кроме как правильность применения соответствующего закона, что ассоциация-заявительница не оспаривала (см. § 79 настоящего Постановления).
87. Европейский Суд также отмечает, что 30 мая 2001 г. Конституционный суд на пленарном заседании постановил, что Закон № 64/1997 не имел последствий, которые бы противоречили конституционной защите права собственности землевладельцев. Принимая такое решение, Конституционный суд рассмотрел вопросы, которые имеют значение для разрешения настоящей жалобы. Тот факт, что статья 10 Закона № 64/1997 не была среди положений, специально обжалованных лицами, инициировавшими производство в Конституционном суде, не может повлиять на эту позицию.
88. Европейский Суд не убежден, что Конституционный суд или суды общей юрисдикции могли бы прийти к иным выводам по указанным вопросам в рамках производства, которое заявитель мог инициировать впоследствии. Что более важно, Европейский Суд находит существенным довод заявителя, согласно которому и на основании своей сложившейся практики Конституционный суд регулярно отказывал в рассмотрении жалоб индивидуальных лиц, если в качестве предварительного вопроса должно было рассматриваться соответствие Закона Конституции.
89. Следовательно, данное возражение подлежит отклонению.
B. Соблюдение шестимесячного срока для подачи жалобы
90. Власти государства-ответчика также возражали, указывая, что в той степени, в которой обжалуемое нарушение прав заявителя следовало непосредственно из соответствующих положений Закона № 64/1997, жалоба должна была быть отклонена как поданная с нарушением шестимесячного срока, установленного пунктом 1 статьи 35 Конвенции. По мнению властей государства-ответчика, начало указанного срока отсчитывалось с 26 марта 1997 г., когда Закон № 64/1997 вступил в силу.
91. Заявитель не согласился с этим мнением.
92. Европейский Суд отмечает, что административные власти принимали решения по вопросу применения проекта объединения земли 4 июня и 6 августа 2002 г. Впоследствии садоводы выплатили покупную цену, а ассоциация-заявительница получила землю в порядке компенсации. Районный суд формально одобрил способ передачи права собственности решением от 2 декабря 2002 г., которое вступило в силу 14 февраля 2003 г. В последнюю указанную дату ассоциация-заявительница была безусловно уведомлена о последствиях применения в ее деле статей 7 и последующих Закона № 64/1997. Поскольку жалоба была подана 7 сентября 2002 г., данная ее часть не может считаться поданной с нарушением шестимесячного срока (см. Постановление Европейского Суда по делу «Данов против Болгарии» (Danov v. Bulgaria) от 26 октября 2006 г., жалоба № 56796/00, § 56, и Решение Европейского Суда по делу «Мирошниченко против Украины» (Myroshnychenko v. Ukraine) от 3 апреля 2007 г., жалоба № 10250/04 с дальнейшими ссылками).
93. Принудительная сдача земли ассоциации-заявительницы в аренду была установлена ex lege <1> согласно пункту 2 статьи 3 Закона № 64/1997. Она продолжалась до передачи садоводам права собственности на землю 14 февраля 2003 г. Жалоба на принудительную сдачу земли в аренду касается длящейся ситуации. Следовательно, установленный пунктом 1 статьи 35 Конвенции шестимесячный срок не должен начинать исчисляться до истечения срока действия аренды (см. упоминавшееся выше Постановление Европейского Суда по делу «Данов против Болгарии» (Danov v. Bulgaria), § 57, и см. обратное рассуждение в Постановлении Большой Палаты Европейского Суда по делу «Копецки против Словакии» ( Kopecký v. Slovakia), жалоба № 44912/98, ECHR 2004-IX, § 35). Поскольку жалоба была подана до истечения срока аренды, данная часть жалобы также не может быть признана неприемлемой для рассмотрения по существу как поданная с нарушением срока.
<1> Ex lege (лат.) — на основании закона (примеч. переводчика).
94. Следовательно, это возражение властей государства-ответчика должно быть отклонено.
II. Предполагаемое нарушение статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции
95. Ассоциация-заявительница утверждала, что принудительная сдача в аренду земли, принадлежавшей ее членам, и последующая передача земли арендаторам противоречили статье 1 Протокола № 1 к Конвенции, которая гласит следующее:
«Каждое физическое или юридическое лицо имеет право на уважение своей собственности. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права.»
Предыдущие положения не умаляют права государства обеспечивать выполнение таких законов, какие ему представляются необходимыми для осуществления контроля за использованием собственности в соответствии с общими интересами или для обеспечения уплаты налогов или других сборов или штрафов».
A. Что касается передачи права собственности на землю
1. Доводы сторон
96. Ассоциация-заявительница утверждала, что обжалуемая передача права собственности являлась лишением имущества по смыслу второго предложения статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции. Вмешательство не было необходимо в общественных интересах, и на ассоциацию-заявительницу было возложено чрезмерное индивидуальное бремя.
97. По мнению ассоциации-заявительницы, причины передачи права собственности на ее землю, указанные в пояснительном докладе к Закону № 64.1997, не имели отношения к делу. В частности, довод о том, что передача права собственности усилит правовую определенность для собственников земли, не был надлежащим, чтобы оправдать вмешательство.
98. Лица, участвующие в индивидуальном садоводстве на взятых в аренду участках, составляли 1,85% населения Словакии, и, таким образом, использовались 0,22% земель сельскохозяйственного назначения в Словакии. Эти цифры указывали, что значимость индивидуального садоводства не являлась существенной с точки зрения обработки земли или производства фруктов и овощей. В любом случае садоводы, включая тех, кто приобрел землю ассоциации-заявительницы, не были нуждающимися лицами и не зависели от обработки взятых в аренду участков, чтобы обеспечивать свое существование. Собственники земли, вероятно, использовали бы ее таким же образом, если бы могли вернуть свою собственность после истечения срока аренды, как они разумно ожидали.
99. Предоставленная ассоциации-заявительнице компенсация была непропорционально низкой. Она основывалась на стоимости земли на момент выделения сдаваемых в аренду под сады участков земли в 1982 году. Указанная стоимость была установлена на основании Положения в размере 9 словацких крон за один квадратный метр, без учета реальной рыночной стоимости земли, которая составляла около 290 словацких крон за один квадратный метр на момент вмешательства в права ассоциации-заявительницы. В связи с этим было неуместно основывать компенсацию на стоимости земли ассоциации-заявительницы по состоянию на 1982 год. Кроме того, не была принята во внимание инфляция.
100. Земля в виде сдаваемых в аренду под сады участков земли стала инвестиционным активом со значительным потенциалом развития в связи со своим расположением в рамках г. Тренчина с пригородами и размещением поблизости промышленной зоны. Стоимость земли, скорее всего, должна была возрастать. Нельзя исключать вероятность того, что земля могла быть выкуплена в целях расширения промышленной зоны.
101. Что касается земли, полученной ассоциацией-заявительницей в порядке компенсации, это была сельскохозяйственная земля, находящаяся рядом с шоссе. На ее использование было наложено несколько ограничений, и она не обладала потенциалом развития, сравнимым с землей, отданной в аренду под сады.
102. В заключение ассоциация-заявительница обжаловала выводы экспертов, которые представили по просьбе властей государства-ответчика приведенные выше заключения. Оценка увеличения стоимости имущества садоводов была не обоснована и завышена, в частности, в том, что касалось такого имущества садоводов, как дома или система водоснабжения. В ответ на возражение властей государства-ответчика ассоциация-заявительница утверждала, что трое экспертов, привлеченных компанией, осуществившей оценку земли по просьбе заявителя, обладали необходимой квалификацией.
(b) Власти государства-ответчика
103. Власти государства-ответчика отмечали, что передача права собственности на землю ассоциации-заявительницы была осуществлена в контексте объединения земли, общей целью которой согласно статьям 1 и 2 Закона об объединении земли 1991 года являлось рациональное использование права собственности на землю в соответствии с требованиями защиты окружающей среды и создания экологически стабильных территориальных систем. Передача была направлена на разрешение вопросов и устранение препятствий, касавшихся собственности и владения/вступления во владение землей, возникших в результате исторических событий.
104. Вводя в действие Закон № 64/1997 в указанном контексте, законодатель имел целью приведение сдаваемых под садоводство участков земли в соответствие с построенной или выращенной на этой земле собственностью. Рассматриваемая передача была в общественных интересах, поскольку завершила состояние неопределенности, в котором находились все заинтересованные лица. Таким образом, она способствовала правовой определенности и обеспечила оптимальное использование земли согласно требованиям, касавшимся формирования озеленения и защиты окружающей среды. Было отдано предпочтение двусторонним соглашениям между собственниками земли и арендаторами относительно будущего права собственности на землю. Закон № 64/1997 предусматривал обязательную передачу права собственности арендаторам в обстоятельствах, указанных в Законе, только если не было достигнуто соглашение между заинтересованными лицами.
105. Законодатель согласился, что в ходе процедур, инициированных в соответствии с Законом № 64/1997, права отдельных садоводов должны превалировать над правами собственников, поскольку садоводы обрабатывали землю, изначально бывшую брошенной. В частности, в настоящем деле на этой земле первоначально была муниципальная свалка, и садоводы обработали ее за свой счет. Садоводы были связаны с землей, в то время как собственники земли de facto <1> не могли ею пользоваться многие годы.
<1> De facto (лат.) — фактически (примеч. переводчика).
106. Стоимость земли в целях, предусмотренных Законом № 64/1997, определялась со ссылкой на дату, когда земля была предоставлена в распоряжение отдельных садоводов. Это оправдывалось тем фактом, что садоводы повысили качество земли путем ее обработки, посадки многолетних зеленых насаждений и возведения домов и других сопутствующих сооружений.
107. Что касается присужденной заявителю компенсации, для ее определения не была существенна текущая рыночная стоимость земли. Собственники утратили возможность пользования землей много лет назад, когда стоимость земли была значительно ниже. Это вмешательство не могло было быть поставлено в вину садоводам, и было бы неуместно требовать от садоводов предоставлять собственникам компенсацию в этом отношении.
108. Расположение полученной заявителем в порядке компенсации земли в защищенной зоне и тот факт, что в районе не предусматривалось строительство, предположительно отрицательно сказались на рыночной стоимости земли. Однако данные обстоятельства не следует принимать во внимание, поскольку эти факторы находились за пределами контроля заинтересованных лиц.
109. Применительно к пропорциональности вмешательства власти государства-ответчика также утверждали, со ссылкой на приведенные выше экспертные заключения, что рыночная стоимость земли ассоциации-заявительницы на момент ее передачи садоводам составляла около 290 — 300 словацких крон за один квадратный метр. Эксперт определил стоимость вложений садоводов, таких как дома, колодцы, озеленение и другие сооружения, в 241 словацкую крону за один квадратный метр, что практически равнялось рыночной стоимости самой земли. Если бы собственники должны были возобновить владение землей и выплатить садоводам компенсацию за их собственность по рыночной стоимости, их чистая прибыль складывалась бы из разницы между рыночной стоимостью земли и выплачиваемой садоводам компенсацией, то есть примерно 49 — 58 словацких крон за один квадратный метр. Однако в экспертных заключениях, представленных в августе 2005 года и 15 декабря 2006 г., рыночная стоимость земли, полученной ассоциацией-заявительницей в порядке компенсации, была установлена в 110 и 95 словацких крон соответственно. Следовательно, действительная стоимость полученной ассоциацией-заявительницей в порядке компенсации земли равнялась двойной чистой прибыли, которую она, вероятно, получила бы, если бы ее первоначальная земля была продана по рыночной цене после возмещения садоводам стоимости их вложений.
110. Рассматривая представленные в деле разные экспертные заключения, следует учитывать тот факт, что необходимо применять различные индексы. В связи с этим эксперт, оценивший землю в 1 166,40 словацкой кроны за один квадратный метр в августе 2005 года, принял во внимание размещение на сдаваемой в аренду земле промышленного комплекса. Хотя соответствующие планы существовали, официального решения еще не было принято. Власти государства-ответчика утверждали, что поэтому данному конкретному мнению не следует придавать значения.
111. Власти государства-ответчика считают, что компенсация, полученная заявителем, не была непропорционально низкой в соответствии с обстоятельствами дела.
2. Мнение Европейского Суда
112. Статья 1 Протокола № 1 к Конвенции требует, чтобы лишение собственности в целях, указанных во втором предложении этой статьи, соответствовало принципу законности, было бы в общих интересах и преследовало законную цель способами, разумно пропорциональными поставленной цели (см., например, Постановление Большой Палаты Европейского Суда по делу «Ян и другие против Германии» (Jahn and Others v. Germany), жалобы № 46720/99, 72203/01 и 72552/01, ECHR 2005, §§ 81 - 94).
113. Понятие «общественный интерес» безусловно имеет обширный характер. В частности, решение о введении в действие законов об экспроприации собственности обычно влечет за собой рассмотрение политических, экономических и социальных вопросов. Европейский Суд считает естественным, что свобода усмотрения, доступная законодателю при применении социальных и экономических политик, должна быть обширной и будет уважать решение законодателя о том, что соответствует «общественному интересу», если только такое решение не является явно необоснованным. Это обязательно применимо и, возможно, в еще большей степени в случае изменений в политической системе страны (см. Постановление Европейского Суда по делу «Звольски и Звольска против Чешской Республики» ( Zvolský and Zvolská v. Czech Republic), жалоба № 46129/99, ECHR 2002-IX с дальнейшими ссылками, § 67). Изъятие собственности в рамках законной социальной, экономической или иной политики может быть в целях «общественного интереса», даже если общество в целом непосредственно не пользуется или не владеет изъятой собственностью (см. Постановление Европейского Суда по делу «Джеймс и другие против Соединенного Королевства» (James and Others v. United Kingdom) от 21 февраля 1986 г., Series A, № 98, § 45).
114. Между потребностями публичного или общего интереса общества и требованиями защиты индивидуальных прав должен быть достигнут «справедливый баланс». Условия компенсации, предусмотренные соответствующим законодательством, являются важными при оценке того, отвечает ли оспариваемая мера требуемому справедливому балансу, и, особенно, не налагает ли она непропорционального бремени на заявителей.
115. Хотя верно, что во многих случаях законной экспроприации только полная компенсация может считаться разумно относящейся к стоимости имущества, статья 1 Протокола № 1 к Конвенции не гарантирует права на полную компенсацию при любых обстоятельствах. Законные цели в «общественном интересе», такие как преследуемые в ходе экономических реформ или мер, направленных на достижение большей социальной справедливости, могут требовать неполного возмещения рыночной стоимости. Неполная компенсация также может быть, a fortiori <1> необходима, когда имущество изымается в целях основополагающих изменений в конституционной системе страны или в контексте изменения политического и экономического режима. Полное отсутствие компенсации может считаться оправданным в соответствии со статьей 1 Протокола № 1 к Конвенции только в исключительных обстоятельствах (см. исчерпывающий перечень правоприменительной практики Европейского Суда по данному вопросу в Постановлении Большой Палаты Европейского Суда по делу «Скордино против Италии (N 1)» (Scordino v. Italy (N 1)), жалоба № 36813/97, ECHR 2006-... с дальнейшими ссылками, §§ 95 - 98).
<1> A fortiori (лат.) — тем более (прим. переводчика).
(b) Применение соответствующих принципов в настоящем деле
116. В настоящем деле право собственности земли ассоциации-заявительницы было передано арендаторам. В результате она была лишена своей собственности по смыслу второго предложения статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции. Сторонами это не оспаривается.
117. Переход права собственности на землю ассоциации-заявительницы был осуществлен в контексте производства, инициированного согласно статье 7 и последующими Закона № 64/1997. Заявитель не возражал, и предоставленные документы не свидетельствуют о том, что власти государства-ответчика действовали бы в нарушение соответствующих положений указанного Закона. Следовательно, вмешательство было «на условиях, предусмотренных законом», как этого требует второе предложение статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции.
118. Закон № 64/1997 был принят в контексте широкой реформы, направленной на объединение прав собственности и использования сельскохозяйственных земель после перехода страны к демократическому обществу и ориентированной на рынок экономике. В частности, объединение преследует цель рационального использования права собственности на землю в соответствии с требованиями защиты окружающей среды и создания экологически стабильных территориальных систем. Одной из целей объединения является урегулирование вопросов, касающихся собственности и владения/вступления во владение землей, возникших в результате исторических событий (см. статью 1 и пункт «a» статьи 2 Закона об объединении земли 1991 года).
119. Что касается сельскохозяйственной земли, находящейся на территории сдаваемых в аренду под сады участках, при введении в действие Закона № 64/1997 законодатель занял позицию, заключавшуюся в том, что в общих интересах права лиц, использующих землю для садоводства, должны были иметь преимущество. Особое внимание было уделено тому факту, что своим трудом и инвестициями садоводы значительно повысили стоимость земли.
120. Европейский Суд находит уместными некоторые из доводов ассоциации-заявительницы относительно заявленного общественного интереса при передаче права собственности на землю арендаторам. Несмотря на это, Европейский Суд согласен, что при осуществлении своих экономических и социальных политик власти государства-ответчика имели право защитить определенным образом интересы отдельных садоводов, использовавших землю на взятых в аренду участках. Принимая во внимание значительную свободу усмотрения, которой Договаривающиеся Государства обладают в аналогичных вопросах, нельзя сказать, что вмешательство в право ассоциации-заявительницы на уважение ее собственности было бы явно необоснованным. В связи с этим обжалуемая передача права собственности была осуществлена «в интересах общества» по смыслу второго предложения статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции.
121. Остается определить, существовала ли разумная пропорциональность между использованными способами и поставленной целью.
122. Согласно статье 11 Закона № 64/1997 выплачиваемая за находящиеся в аренде участки земли компенсация определялась на основании качества и классификации земли на момент, когда устанавливалось право садоводов-арендаторов на землю. Собственники земли могут выбрать между денежной компенсацией, определенной указанным способом, и предоставлением другого земельного участка соответствующей площади и качества (пункт 1 статьи 10 Закона № 64/1997).
123. Стоимость собственности ассоциации-заявительницы в 1982 году и стоимость земли, полученной ею в порядке компенсации в 2002 году, были установлены на основании Положения, которое не учитывало реальную стоимость земли по состоянию на 2002 год. В этом отношении Европейский Суд придает значение тому факту, что после падения коммунистического режима и установления ориентированной на рынок экономики в начале 1990-х годов стоимость недвижимости в Словакии значительно выросла.
124. Предоставленные документы свидетельствуют о том, что рыночная стоимость земли ассоциации-заявительницы, переданная садоводам, составляла 295 — 300 крон за один квадратный метр на момент передачи права собственности (см. §§ 37 и 38 настоящего Постановления). В целях производства, инициированного на основании Закона № 64/1997, та же земля была оценена в 6,1-6,9 словацкой кроны на момент установления прав аренды в 1982 году (см. § 27 настоящего Постановления). Эта сумма соответствует менее чем 3% от рыночной стоимости земли по состоянию на 2002 год. Последняя указанная оценка была использована для выбора земли, которую ассоциация-заявительница должна была получить в качестве компенсации на основании пункта 1 статьи 10 Закона № 64/1997. В 2006 году эксперт определил стоимость земли заявителя по состоянию на 1982 год в размере 10 словацких крон за один квадратный метр (см. § 37 настоящего Постановления).
125. По-видимому, в общих целях стоимость земли, полученной ассоциацией-заявительницей, выше, чем стоимость, определенная согласно соответствующему Положению. В двух экспертных заключениях 2005 и 2006 годов общая стоимость указанной земли оценивалась в 110 и 95 словацких крон соответственно за один квадратный метр (см. §§ 36 и 37 настоящего Постановления). Данные суммы соответствуют примерно 1/3 части от общей стоимости земли, переданной садоводам. Кроме того, ассоциация-заявительница получила только 1,4097 гектара земли в порядке компенсации взамен имевшихся у нее 2,5711 гектара земли. Кроме расхождений по площади и общей стоимости имущества, Европейский Суд отмечает также, что переданная арендаторам земля имеет значительный потенциал для развития, которым предоставленная ассоциации-заявительнице в порядке компенсации земля не обладает.
126. При таких обстоятельствах возникает вопрос: был ли достигнут справедливый баланс между различным затронутыми интересами? Хотя верно, что статья 1 Протокола № 1 к Конвенции не гарантирует прав на полную компенсацию при любых обстоятельствах, Европейский Суд полагает, что в аналогичных вопросах имеется прямая причинно-следственная связь между важностью или непреодолимым характером преследуемого общественного интереса и компенсацией, которая должна быть предоставлена в целях соблюдения гарантий статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции. В этом отношении следует применять гибкую шкалу оценки, сопоставляя пределы и степень значимости общественного интереса, с одной стороны, характер и объем компенсации, предоставляемой заинтересованным лицам, с другой стороны.
127. В настоящем деле идеология и практика тоталитарного режима, существовавшего в Чехословакии до 1989 года, годами препятствовали пользоваться своим имуществом собственникам земли — членам ассоциации-заявительницы или их предшественникам. После введения в действие Закона о собственности на землю 1991 года они стали вправе восстановить полное право собственности на землю после истечения срока аренды. Однако законодатель изменил эту ситуацию введением в действие Закона № 64/1997. В результате предпочтение было отдано правам арендаторов, поскольку им было разрешено, если они хотели, получить право собственности на землю на взятых ими в аренду под садоводство участках.
128. Что касается довода о том, что стоимость взятой в аренду земли была увеличена в результате труда и вложений арендаторов, Европейский Суд полагает, что данная ситуация уравновешивалась в определенной степени тем фактом, что арендаторы могли длительное время получить прибыль от земли, которой они не владели.
129. Также важно, что первоначально земля была предоставлена в распоряжение садоводов временно и бесплатно. Это следует из арендного договора от 24 ноября 1980 г., согласно которому земля членов ассоциации-заявительницы должна была быть возвращена арендодателям в своем первоначальном виде 31 декабря 2000 г., если только срок договора не продлевался (см. § 15 настоящего Постановления). Только в 1990-х годах, после перехода страны на рыночную экономику, законодательство было изменено, и садоводов обязали платить арендную плату собственникам земли, а собственников — компенсировать садоводам стоимость их имущества, находящегося на земле, в случае прекращения договора.
130. Что касается довода властей государства-ответчика о том, что выплачиваемая за инвестиции садоводов компенсация уменьшила бы сумму, которую ассоциация-заявительница могла бы получить, если бы впоследствии решила продать землю, Европейский Суд отмечает доводы ассоциации-заявительницы, которыми она оспаривала действительную стоимость имущества садоводов. Что еще более важно, пункт 1 статьи 10 Закона № 64/1997 позволяет землевладельцам выбирать между денежной компенсацией и предоставлением другого земельного участка. Приведенный выше довод властей государства-ответчика мог бы оказать воздействие на выбор землевладельцами между двумя вариантами, но он не может служить объяснением того, почему предоставляемая в соответствии с Законом № 64/1997 компенсация должна существенно отличаться от общей стоимости земли, переданной арендаторам-садоводам.
131. Только 0,22% сельскохозяйственных земель в Словакии были подвергнуты объединению на основании Закона № 64/1997. Нет каких-либо указаний на то, что в целом лица, пользующиеся взятыми в аренду садами, относятся к социально незащищенным или особо уязвимым слоям населения. Что касается довода о том, что объединение прав собственности усилит правовую определенность, эта цель была бы, несомненно, достигнута в большей степени, если бы при определении подлежащей выплате компенсации принималась во внимание рыночная стоимость земли под сдаваемыми в аренду участками с садами.
132. Ввиду изложенного Европейский Суд не убежден, что заявленный общественный интерес в рамках производства, инициированного на основании Закона № 64/197, был достаточно обширным и убедительным, чтобы оправдать существенное различие между реальной стоимостью принадлежавшей ассоциации-заявительнице земли и стоимостью земли, полученной ею в порядке компенсации. Таким образом, последствия применения Закона № 64/1997 в настоящем деле не способствовали установлению справедливого баланса между затронутыми интересами. Как следствие, ассоциации-заявительнице пришлось нести непропорциональное бремя в нарушение ее права на уважение собственности.
133. Следовательно, имело место нарушение статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции в связи с лишением ассоциации-заявительницы ее собственности.
B. Что касается принудительной сдачи земли в аренду
1. Доводы сторон
134. Ассоциация-заявительница утверждала, что ежегодная арендная плата, которую садоводы выплачивали в соответствии с Законом № 64/1997, была ниже, чем налог на недвижимость, уплачиваемый на эту землю. В связи с этим обжалуемое вмешательство накладывало на заявителя непропорциональное бремя.
135. Ссылаясь на особые обстоятельства дела, ассоциация-заявительница обжаловала довод властей государства-ответчика, согласно которому налог на землю должны были платить арендаторы. Во-первых, требования пункта 1 статьи 2 Закона о налоге на недвижимость 1992 года подразумевали, что арендатор платил налог на недвижимость, только если собственник земли сдал ее в аренду добровольно. Во-вторых, указанное положение требовало, чтобы аренда длилась или должна была длиться как минимум пять лет. В настоящем деле указанные условия выполнены не были.
(b) Власти государства-ответчика
136. Власти государства-ответчика согласились, что принудительная сдача земли в аренду согласно статье 3 и последующим Закона № 64/1997 являлась вмешательством в права заявителя, гарантированные статьей 1 Протокола № 1 к Конвенции.
137. Целью этого действия было обеспечение интересов собственников земли и садоводов-арендаторов до окончательного урегулирования правоотношений в сфере земли, сдаваемой в аренду под садовые участки, в рамках процедуры, предусмотренной Законом № 64/1997. Вмешательство длилось ограниченный период времени. Принудительная сдача земли в аренду в соответствии с Законом № 64/1997 применялась только в случаях, если собственник земли и арендатор не пришли к иному соглашению. Ссылаясь на выводы Конституционного суда и правоприменительную практику Европейского Суда, власти государства-ответчика утверждали, что был достигнут справедливый баланс между общими интересами и правами собственников земли.
138. Ссылаясь, в частности, на дело ассоциации-заявительницы, власти государства-ответчика отмечали, что в соответствии с Законом о налоге на недвижимость 1992 года в отличие от того, что сообщила ассоциация-заявительница, налог на землю уплачивался арендаторами. В любом случае ассоциация-заявительница не продемонстрировала, что она действительно уплачивала налог, начисляемый муниципалитетом.
2. Мнение Европейского Суда
(a) Обобщение соответствующих принципов
139. Второй параграф статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции закрепляет за Договаривающимися Государствами право вводить в действие и исполнять такие законы, которые они считают необходимыми для контроля за использованием собственности в соответствии с общим интересом. Подобное вмешательство в право собственности должно преследовать фактически, так же как и в принципе, «законную цель» в «общих интересах». Вместе с тем должно быть разумное соотношение пропорциональности между используемыми средствами и поставленной целью. Другими словами, Европейский Суд должен установить, был ли достигнут справедливый баланс между требованиями общего интереса и интересами отдельных заинтересованных лиц. При определении того, существует ли справедливый баланс, Европейский Суд признает, что государство пользуется широкой свободой усмотрения (см. краткое изложение соответствующих принципов, например, в Постановлении Большой Палаты Европейского Суда по делу «Хуттен-Чапска против Польши» (Hutten-Czapska v. Poland), жалоба № 35014/97, ECHR 2006-... §§ 164 - 168, и Постановлении Большой Палаты Европейского Суда по делу «Закрытое акционерное общество „Дж.Эй. Пай (Оксфорд) Лтд.“ против Соединенного Королевства» (J.A. PYE (Oxford) Ltd v. United Kingdom), жалоба № 44302/02, ECHR 2007-... § 75).
(b) Применение соответствующих принципов в настоящем деле
140. Европейский Суд отмечает, а стороны не оспаривают, что принудительная сдача земли ассоциации-заявительницы в аренду являлась контролем за использованием собственности по смыслу второго абзаца статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции, вытекающем непосредственно из статей 3 и 4 Закона № 64/1997. Его целью было установление условий, при которых садоводы имели право на использование земли, и размера арендной платы, выплачиваемой в случаях, когда указанные вопросы не регулировались более ранним соглашением или нормами. Исходя из этого вмешательство, несомненно, способствовало созданию ситуации правовой определенности для заинтересованных лиц. Оно было ограничено во времени завершением процедуры, касавшейся объединения права собственности, которое арендаторы имели право инициировать в соответствии с Законом № 64/1997. Европейский Суд не усматривает оснований сомневаться, что вмешательство преследовало «законную цель» в «общих интересах».
141. Единственным вопросом остается то, был ли установлен или нет справедливый баланс между требованиями общего интереса и интересами ассоциации-заявительницы.
142. Согласно пункту 1 статьи 4 Закона № 64/1997 ежегодная арендная плата за использование сдаваемых под садоводство участков земли составляла 10% от стоимости земли, как это установлено пунктами 5 — 7 статьи 15 Положения № 465/1991 с внесенными изменениями, при минимальной ставке в 0,3 словацкой кроны за один квадратный метр.
143. Предоставленные документы свидетельствуют, что арендная плата, которую «Важские» садовые участки платили ассоциации-заявительнице, рассчитывалась на основании указанной минимальной ставки, а именно 0,3 словацкой кроны за один квадратный метр. На протяжении этого периода муниципалитет г. Тренчина начислял ежегодный налог на землю, используемую для садоводства, в размере 0,44 словацкой кроны за квадратный метр. Один этот факт показывает, насколько низкую компенсацию получала ассоциация-заявительница за сдачу своей земли в аренду садоводам. Кроме того, в заключении от 21 декабря 2006 г., подготовленном частной компанией по просьбе ассоциации-заявительницы, утверждалось, что земля в районе вокруг сдаваемых под садоводство участков могла быть сдана в аренду за ежегодную сумму в размере как минимум 20 словацких крон за квадратный метр.
144. Европейский Суд не усматривает требований общего интереса, достаточно сильных, чтобы оправдать низкий уровень арендной платы, не имеющей никакого отношения к реальной стоимости земли.
145. В представленных после проведения слушаний замечаниях стороны сконцентрировались в основном на том, должен ли налог на недвижимость уплачиваться ассоциацией-заявительницей как собственницей земли или арендаторами земли. Размер налога на недвижимость, в сравнении с уплачиваемой арендаторами арендной платой, является одним из существенных факторов при определении того, был ли достигнут справедливый баланс между общим интересом в принудительной сдаче земли в аренду и правами ассоциации-заявительницы, гарантированными статьей 1 Протокола № 1 к Конвенции. Тот факт, кто в действительности платил или должен был платить налог, может иметь значение для выводов Европейского Суда в отношении статьи 41 Конвенции, если это уместно. Однако это обстоятельство не является решающим для разрешения рассматриваемого вопроса.
146. С учетом вышеизложенного Европейский Суд приходит к выводу, что принудительная сдача в аренду земли ассоциации-заявительницы на основании арендных условий, установленных применимыми положениями Закона (см. §§ 56, 64 и 65 настоящего Постановления), было несовместимо с правом ассоциации-заявительницы на уважение ее собственности.
Следовательно, имело место нарушение статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции в этом отношении.
III. Применение статей 41 и 46 Конвенции
A. Статья 46 Конвенции
147. Согласно указанному положению Конвенции:
«1. Высокие Договаривающиеся Стороны обязуются исполнять окончательные постановления Суда по делам, в которых они являются сторонами.»
2. Окончательное постановление Суда направляется Комитету министров, который осуществляет надзор за его исполнением».
148. Выводы Европейского Суда относительно жалоб на передачу права собственности на землю ассоциации-заявительницы и на принудительную сдачу земли в аренду предполагают, что нарушение прав ассоциации-заявительницы, гарантированных статьей 1 Протокола № 1 к Конвенции, вытекало из проблемы, обусловленной состоянием законодательства Словакии, что имело последствия для ряда землевладельцев, земли которых подпадали под режим, закрепленный Законом № 64/1997. По-видимому, вмешательство в возможность получения компенсации за передачу сдаваемых в аренду земель и в принудительную сдачу земли в аренду за плату, разумно соответствующую стоимости имущества, что Европейский Суд признал нарушением статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции, следует из применения Закона к особой категории граждан. В Европейском Суде находится несколько других жалоб, касающихся того же вопроса. Не предрешая результата рассмотрения указанных жалоб, перечисленные выше факты указывают на то, что данная проблема носит систематический характер.
149. В аналогичных делах Европейский Суд придерживался той практики, что необходимо идентифицировать такие систематические проблемы и их источник, чтобы помочь Договаривающимся Государствам найти соответствующее решение, а Комитету министров Совета Европы — контролировать исполнение постановлений Европейского Суда (дальнейшие подробности см., например, в упоминавшемся выше Постановлении Большой Палаты Европейского Суда по делу «Скордино против Италии (N 1)», §§ 229 - 237, Постановлении Большой Палаты Европейского Суда по делу «Сейдович против Италии» (Sejdovic v. Italy), жалоба № 56581/00, ECHR 2006-... §§ 119 - 127, Постановлении Европейского Суда по делу «Лукенда против Словении» (Lukenda v. Slovenia), жалоба № 23032/02, ECHR 2006-... §§ 89 — 98, или Постановлении Европейского Суда по делу «Скордино против Италии (N 3)» (справедливая компенсация) (Scordino v. Italy) (N 3), жалоба № 43662/98, ECHR 2007-... §§ 11 - 16).
150. Принимая во внимание указанную им систематическую ситуацию, Европейский Суд полагает, что на внутригосударственном уровне при исполнении настоящего Постановления желательно осуществить меры общего характера, чтобы обеспечить эффективную защиту права собственности в соответствии с гарантиями, закрепленными статьей 1 Протокола № 1 к Конвенции. Во-первых, государство-ответчик должно устранить все препятствия для сдачи в аренду уже находившихся в аренде садоводческих участков земли на условиях, которые учитывают действительную стоимость земли и текущие рыночные условия в рассматриваемом районе. Во-вторых, государство-ответчик должно устранить все препятствия для присуждения компенсации за передачу права собственности на такую землю в размере, который в разумной степени соотносится с рыночной стоимостью имущества на день передачи прав.
B. Статья 41 Конвенции
151. Статья 41 Конвенции гласит:
«Если Европейский Суд объявляет, что имело место нарушение Конвенции или Протоколов к ней, а внутреннее право Высокой Договаривающейся Стороны допускает возможность лишь частичного устранения последствий этого нарушения, Европейский Суд, в случае необходимости, присуждает справедливую компенсацию потерпевшей стороне».
1. Ущерб
152. Во-первых, ассоциация-заявительница требовала 7 021 246 словацких крон в качестве компенсации материального ущерба. Эта сумма соответствует разнице между действительной стоимостью сдаваемых в аренду под сады земельных участков на момент передачи садоводам право собственности (290 словацких крон за один квадратный метр) и стоимостью, полученной ассоциацией-заявительницей в порядке компенсации.
Во-вторых, ассоциация-заявительница требовала 17 000 евро в качестве компенсации морального вреда. Данная сумма соответствовала 250 евро каждому из 68 членов ассоциации.
153. Власти государства-ответчика полагали, что ассоциация-заявительница неправильно рассчитала предположительно причиненный материальный ущерб. Власти государства-ответчика предложили Европейскому Суду отложить этот вопрос для более позднего рассмотрения.
Что касается требуемого ассоциацией-заявительницей морального вреда, власти государства-ответчика посчитали сумму компенсации чрезмерной.
154. Принимая во внимание предоставленные документы, Европейский Суд считает, что вопрос о применении статьи 41 Конвенции еще не готов для разрешения и его рассмотрение должно быть отложено, учитывая надлежащим образом, что на данном этапе возможно заключить мировое соглашение между ассоциацией-заявительницей и властями государства-ответчика (пункты 1 и 4 Правила 75 Регламента Суда).
2. Судебные расходы и издержки
155. Ассоциация-заявительница требовала 12 639,45 евро в качестве компенсации судебных расходов и издержек. Эта сумма включала в себя оплату услуг адвокатов (7 542 евро), расходы на переезды, проживание и суточные расходы, связанные с участием в устных слушаниях в Европейском Суде (3 797,15 евро), расходы на получение заключений от организаций, специализирующихся на оценке имущества, на их перевод, на фотографирование сдаваемых в аренду под садоводство участков (всего 927,90 евро), а также различные расходы, связанные с общением с Европейским Судом (всего 372,40 евро).
156. По мнению властей государства-ответчика, заявленные расходы на правовое представительство являются чрезмерно высокими. Власти государства-ответчика не возражали против других требуемых сумм, за исключением расходов на заключение частной компании, подготовленное по просьбе ассоциации-заявительницы. Власти государства-ответчика считали, что указанная компания не имела полномочий для оценки недвижимости.
157. Европейский Суд полагает, что данная часть требований ассоциации-заявительницы в рамках статьи 41 Конвенции также не готова для принятия решения. Исходя из изложенного Европейский Суд откладывает решение этого вопроса, учитывая надлежащим образом, что на данном этапе возможно заключить мировое соглашение между ассоциацией-заявительницей и властями государства-ответчика (пункты 1 и 4 Правила 75 Регламента Суда).
-
отклонил предварительные возражения властей государства-ответчика;
-
постановил, что имело место нарушение статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции в связи с передачей собственности ассоциации-заявительницы членам садового товарищества и в связи с принудительной сдачей земли в аренду на условиях, определенных в применимых положениях закона, предшествовавших указанной передаче;
-
постановил, что вопрос о применении статьи 41 Конвенции еще не готов для рассмотрения,
(a) откладывает рассмотрение данного вопроса в целом;
(b) приглашает власти государства-ответчика и ассоциацию-заявительницу представить в течение трех месяцев со дня вступления Постановления в законную силу в соответствии с пунктом 2 статьи 44 Конвенции письменные замечания по данному вопросу и, в частности, уведомить Европейский Суд о любом соглашении, которого они могут достичь;
(c) приостанавливает дальнейшее производство и наделяет Председателя Палаты полномочиями произвести то же процессуальное действие в случае необходимости.
Совершено на английском языке, уведомление о Постановлении направлено в письменном виде 27 ноября 2007 г. в соответствии с пунктами 2 и 3 правила 77 Регламента Суда.
EUROPEAN COURT OF HUMAN RIGHTS
CASE OF URBÁRSKA OBEC TRENÈIANSKE BISKUPICE v. SLOVAKIA (Application No. 74258/01)
<*> This judgment will become final in the circumstances set out in Article 44 § 2 of the Convention. It may be subject to editorial revision.
In the case of Urbárska obec Trenèianske Biskupice v. Slovakia,
The European Court of Human Rights (Fourth Section), sitting as a Chamber composed of:
Sir Nicolas Bratza, President,
and Mr T.L. Early, Section Registrar,
Having deliberated in private on 9 January 2007 and on 6 November 2007,
Delivers the following judgment, which was adopted on the last-mentioned date:
PROCEDURE
1. The case originated in an application (No. 74258/01) against the Slovak Republic lodged with the Court under Article 34 of the Convention for the Protection of Human Rights and Fundamental Freedoms («the Convention») by Urbárska obec — pozemkové spoloèenstvo Trenèianske Biskupice («the applicant») on 7 September 2001.
2. The applicant association was represented by Mr Ján Drgonec, assisted by Mr Marko Polakoviè , lawyers practising in Bratislava. The Government of the Slovak Republic («the Government») were represented by Mrs Marica Pirošίkovб , their Agent.
3. The applicant alleged, in particular, that its rights under Article 1 of Protocol No. 1 had been violated as a result of the compulsory letting of its members' land and the subsequent transfer of that land to the tenants.
4. By a decision of 12 September 2006, the Court declared the application partly admissible.
5. A hearing took place in public in the Human Rights Building, Strasbourg, on 9 January 2007 (Rule 59 § 3).
There appeared before the Court:
Mrs Marica Pirošίkovб , Agent,
Ms Miroslava Bálintová , Legal Adviser.
Mr Marko Polakoviè , Legal Adviser,
Mr Ján Krátky , Vice-president of the applicant association.
The Court heard addresses by Mr Drgonec and Mrs Pirošίkovб .
THE FACTS
I. The circumstances of the case
6. The applicant is a registered association of landowners ( pozemkové spoloèenstvo ). It is a legal person with its registered office in Trenèίn . It was entered in the official register with effect from 30 December 1996. Mr K.Rehák , its president, lodged the application on the applicant's behalf.
A. Background information
7. Under the communist regime in Czechoslovakia owners of land were in most cases obliged to put their land at the disposal of State-owned or cooperative farms. They formally remained owners of the land but in practice had no possibility of availing themselves of the property.
8. Some of the land in question was, for various reasons, not cultivated by the farms. It was the State policy to promote the use of such land for gardening. For that purpose allotment gardens ( záhradkové osady) were established, mainly in the vicinity of urban agglomerations. Individual plots of land were put at the disposal of persons belonging to the Slovakian Union of Allotment and Leisure Gardeners ( Slovenský zväz záhradkárov ), who were allowed to cultivate the land as a pastime activity for their individual needs.
9. In the context of Czechoslovakia's <*> transition to a market-oriented economy following the fall of the communist regime, Parliament adopted the Land Ownership Act 1991 (for further details concerning the relevant law and practice see point II below), the purpose of which was to mitigate certain wrongs and to improve the care of agricultural and forest land.
<*> The Slovak Republic has been one of the successors to the Czech and Slovak Federal Republic since 1 January 1993.
10. Under the Land Ownership Act 1991 the plots of land on which allotment gardens had been established were not to be restored in natura to the original owner where ownership of the land had passed from the original owners to the State or a legal person. In such cases the original owners were entitled to compensation in kind or in pecuniary form. In this category of cases the legislator gave precedence to legal certainty for the existing users of the property, as the use of land for gardening was considered to be of greater public interest than restoring the land in natura to its original owners.
11. In the second category of cases, where the original owners maintained their ownership rights, albeit in name only (nuda proprietas), the Land Ownership Act 1991 established conditions enabling the owners to enjoy their property rights to a greater extent. In particular, it provided for the land to be let to the existing users, with a notice period expiring on the date when the temporary right to use the land came to an end. The tenants were, however, entitled to have the lease extended by ten years unless an agreement to the contrary was reached between the parties. The landowners were also entitled to request, within three years of the coming into effect of the 1991 Act, the exchange of their property for a different plot of land owned by the State.
12. The above approach, permitting the owners to recover full possession of their land after the expiry of the ten years for which the tenants had the right to have the lease extended, was modified with the adoption of Act 64/1997. As a result, owners have only a limited possibility of terminating the lease, mainly on the grounds of the tenants' failure to comply with their obligations. The position of the tenants has been strengthened in that they are entitled to acquire ownership of the land they use for gardening. As to the owners, Act 64/1997 gives them the right to obtain either a different plot of land or pecuniary compensation.
13. In introducing Act 64/1997 the legislator abandoned the philosophy of giving general priority to the rights of the owners of plots of land on allotment sites and took the position that it was in the general interest that the rights of persons who had been using the land for gardening should prevail.
B. Particular circumstances of the applicant's case
14. The land owned by the predecessors of the members of the applicant association was put at the disposal of the agricultural cooperative in Trenèίn — Soblahov . The owners' formal title to the land remained unaffected, but they had no possibility of using it in practice.
15. On 24 November 1980 the cooperative farm let the land, free of charge, to the Trenèίn branch of the Slovakian Fruit and Gardening Association ( Slovenský ovocinársky a záhradkársky zväz ), as the Union of Gardeners was known at the time. The contract was to expire on 31 December 2000 unless the parties reached an agreement on its extension. The tenant was to return the land to the lessor in its original state on termination of the lease.
16. On 31 March 1982 the authorities approved the establishment of the "Váh" allotment gardens on the land in question, located in an industrial area on the outskirts of the town of Trenèίn . The project envisaged the apportionment of 74 individual plots with a surface area of approximately 300 square metres on which garden huts with a surface area of 12 square metres would be built. Re-cultivation of the land and communal facilities such as a road and a parking area, water supply and a fence at the allotment site's boundaries were also planned.
17. The local branch of the gardening association subsequently concluded separate contracts with its members. Individual plots of land were thereby put at the latter's disposal until 31 December 1999. The gardeners obtained a permit to build huts. Unless the lease contract was extended before 30 June 1999, the huts were to be entirely removed by the gardeners.
18. In 1995 the present members of the applicant association inherited the title to the land where the Váh allotment gardens had been established.
19. On 12 May 1997 the applicant association submitted a draft rent contract to a representative of the gardening association. On 21 May 1997 the president of the Váh allotments rejected the proposal as being unacceptable. Reference was made to negotiations about a one-year contract under Act 64/1997 pending a decision on the ownership of the land.
20. Between 1998 and 2002 the Trenèίn municipality charged the applicant 11,260.92 Slovakian korunas (SKK) a year in real property tax in respect of the land used by the gardeners. The tax was based on municipal regulations fixing the tax on gardens at SKK 0.44 per square metre.
21. The applicant submitted copies of bank statements indicating that the Slovakian Union of Allotment and Leisure Gardeners had paid to it, following the entry into force of Act 64/1997, SKK 8,762.40 as a yearly rent for the use of 29,208 square metres of land. That amount corresponds to SKK 0.3 per square metre.
22. The applicant association unsuccessfully attempted to recover possession of the land. For that purpose it offered to compensate the gardeners for their existing property attached to the land.
23. On 22 July 1998 the allotment gardeners initiated proceedings under Act 64/1997 with a view to having the ownership of the land transferred to them.
24. On 24 September 1999 the Trenèίn District Office granted the request to start proceedings under Act 64/1997. The Trenèίn Regional Office upheld this decision on 24 November 1999.
25. On 6 September 2000 the Trenèίn Regional Court dismissed an action which the vice-president of the applicant association and several other persons had lodged against the above decision of the Regional Office. The Regional Court found that the statutory requirements for bringing proceedings under sections 7 et seq. of Act 64/1997 had been met.
26. On 30 November 2001 the District Office in Trenèίn made public the consolidation project pursuant to section 13 of Act 64/1997. The president of the applicant association as well as all the other landowners whose address was known were notified of the project and informed that the data contained therein could be challenged within fifteen days.
27. The letter stated, in particular, that one part of the applicant's land (1.5665 hectares) had been valued at SKK 6.1 per square metre and the other part (1.0046 hectares) at SKK 6.9 per square metre. The major part of the land to be provided to the applicant in compensation was valued at SKK 9 per square metre. The valuation had been carried out in accordance with the relevant administrative regulation. It was based on the classification of the land and its quality at the time when the tenants had acquired the right to use the land.
28. Some of the allotment gardeners submitted their comments on the project. The authorities approved the project on 11 February 2002.
29. On 4 June 2002 a decision was issued to carry out the consolidation project. On 6 August 2002 the Regional Office in Trenèίn dismissed the appeal lodged by the landowners.
30. The gardeners subsequently paid the purchase price for the 2.5711 hectares of the applicant's land to the Slovakian Land Fund. On 1 October 2002 the applicant association received 1.4097 hectares of different land in compensation. On 2 December 2002 the District Office in Trenèίn approved the manner in which the consolidation project had been implemented. Its decision became final on 14 February 2003. On that day the ownership of the relevant plots of land passed formally to the persons involved.
31. The zoning plan in respect of the area in which the Váh allotments are situated was approved in 1999. It indicates that the whole area forms part of a «production and services zone». The zoning plan does not foresee that the land on the allotment site will be used for its current purpose in the future. At present an industrial park is in the process of being established in the vicinity of the allotments. The land within the allotment site has not been included in the project at this stage.
32. According to information in the land register, at least eight gardeners from the Váh allotments sold their plots to other persons between 2004 and 2006.
33. On 17 May 2005 the District Land Office in Trenèίn , at the Government's request, explained that the Váh allotment gardens in Zlatovce were situated on land which, at the time of their establishment, had been derelict and had served as a municipal dump. The surface area of the applicant's land which fell under Act 64/1997 was 2.5711 hectares. The surface area of the land which the applicant had received in compensation was smaller as it was arable land of higher quality and value. The document further indicated that the value of the applicant's land taken into account in the consolidation proceedings had been the value on the date when the allotments were established. The same regulation relating to the value of real property for administrative purposes had been applied in valuing the substitute land.
34. In 2005 one of the representatives of the applicant association sold to a company a plot of land in the vicinity of the Váh allotments for SKK 380 per square metre. Prior to the sale, an expert had valued the land at SKK 288. On 10 January 2007, the same company offered to buy different plots belonging to the applicant association in the area for SKK 380 per square metre.
35. In August 2005, at the Government's request, an expert established the value on 1 October 2002 of both the land on the allotment site and the land which the applicant association had received in compensation. The expert calculated the value for general purposes of the land on the allotment site at SKK 1,166.40 per square metre. The location of the land in an industrial zone increased its value considerably according to the opinion.
36. The same expert assessed the general value of the other plot of land at SKK 110.16 per square metre. The opinion stated that the substitute plot of land was situated between a motorway and a slip road and that a high-voltage line was erected above it. As a result, multiple restrictions applied to the use of the plot. No construction activity was envisaged in the area.
37. On 15 December 2006 a different expert, at the Government's request, established the value in 1982 of the applicant's land at SKK 257,100, or approximately SKK 10 per square metre. The expert calculated the value of the land on 14 February 2003 at SKK 7.71 million, that is, approximately SKK 300 per square metre. The gardeners' investments (huts, fence, wells, permanent vegetation, etc.) were tentatively valued at SKK 241 per square metre of land in 2003. The general value of the land including the gardeners' investments was thus SKK 541 per square metre. Finally, the expert assessed the general value in 2003 of the arable land which the applicant association had obtained in compensation at SKK 95 per square metre.
38. On 21 December 2006, at the applicant's request, a private company assessed the value on 23 May 2002 of the applicant's land on the allotment site at SKK 7.6 million. That sum corresponds to approximately SKK 295 per square metre. In a document dated 16 January 2007, at the applicant's request, the company in question submitted comments on the above opinion of 15 December 2006. The view was expressed that the expert's conclusion was probably not in line with local market prices. Plots of land similar to those used by the gardeners, including gardeners' investments, were most frequently sold for between SKK 250 and 300 per square metre, whereas free plots of land outside allotments were being sold at SKK 350 — 380 per square metre in that area. The use of the land by gardeners had rather a negative impact on its general value. Land in the area in question could be let out for at least SKK 20 per square metre yearly, its value for general purposes being between SKK 280 and 300 per square metre.
39. In a letter addressed to the Government's Agent on 14 March 2007, the Institute of Forensic Engineering in Žilina , having examined the comments submitted by the above private company, expressed the view that the expert who had submitted the opinion on 15 December 2006 had proceeded in accordance with the relevant law.
II. Relevant domestic law and practice
A. The Land Ownership Act 1991 (Act 229/1991 Coll.)
40. The Land Ownership Act 1991 ( Zákon o úprave vlastnίckych vzt'ahov k pôde a inému pol'nohospodárskemu majetku) entered into force on 24 June 1991.
41. Section 19(1) provides that the purpose of land consolidation within specific areas is to establish integral economic units, in accordance with the needs of individual landowners and with their consent, in line with public needs as regards creation of the landscape, the environment and investment activities.
42. Paragraph 2 of section 22 provides that, as of the entry into force of the Act and unless a different agreement is reached with the owner, the user of the land shall acquire tenancy rights in respect of it.
43. Under section 22(3), as in force until 25 March 1997, in cases where the land was used by individual gardeners on an allotment site the tenancy could not be terminated before expiry of the period for which the land had been originally put at the disposal of the users. Unless the parties otherwise agreed, the tenants had the right to have the tenancy extended by another ten years. The rent and the purchase price in respect of such land were to be determined on the basis of the classification and quality of the land at the time when the gardeners' right to use it had been established. The tenants had the right of pre-emption should the owner decide to sell the land.
44. Section 22(4) entitled the owners of land used by allotment gardeners to request, within three years of the entry into force of the Act, exchange of the land for a different plot of land owned by the State. The land to be proposed in exchange had to correspond, as regards both size and quality, to the original land and it was to be situated, where possible, in the same area.
B. The Land Consolidation Act 1991 (Act 330/91 Coll.)
45. The Land Consolidation Act 1991 ( Zákon o pozemkových úpravách , usporiadanί pozemkového vlastnίctva , pozemkových úradoch , pozemkovom fonde a o pozemkových spoloèenstvách ) entered into force on 19 August 1991.
46. Section 1 provides that land consolidation consists of the rational arrangement of land ownership in a specific area in accordance with the requirements of the protection of the environment and the creation of ecologically stable territorial systems, the functions of agricultural land and economic and production criteria applicable to modern agriculture and forestry.
47. Under section 2(a), land consolidation pursues the aim, inter alia, of resolving issues and eliminating obstacles related to ownership and possession/occupancy of land which arose as a result of historical developments prior to the entry into force of the Act.
48. Section 29(1) provides for the possibility of transferring the ownership of land on allotment sites to the tenants, subject to compensation of the landowners.
C. Act 64/1997 Coll.
49. Act 64/1997 on the use of plots of land in allotment gardens and arrangements as regards their ownership ( Zákon o užίvanί pozemkov v zriadených záhradkových osadách a vyporiadanί vlastnίctva k nim) governs the use of land within allotment gardens and the transfer of ownership rights in respect of such land. It entered into force on 11 March 1997 and took effect on 26 March 1997. It repealed section 22(3) of the Land Ownership Act 1991.
50. The government explanatory report of 10 December 1996 which was submitted to Parliament together with the draft Act indicates that some 5,700 hectares of land (approximately 0.22 per cent of all agricultural land in Slovakia) were used by 100,000 individual gardeners on 987 allotment sites at that time. Gardening served as relaxation and provided a partial supply of fruit and vegetables to at least 700,000 town dwellers in Slovakia.
51. According to the report, there was a public interest in land consolidation in Slovakia. In that context, it was in the general interest to transfer the ownership of land in allotment gardens to the existing tenants as it would provide greater legal certainty for both the gardeners and the owners.
52. The tenants would obtain ownership of the land which they used and would not risk losing the surplus value which they had added to the land through their work and investments. As to the owners, they were likely to continue to have their rights to avail themselves of the property restricted for a considerable period of time; the allocation of appropriate alternative plots of land to them would resolve that problem. According to the explanatory report, compensation based on the surface area and quality of the land at the time when the owner had lost the possibility of using the land was appropriate. Pecuniary compensation was to be paid in exceptional cases only where the owner either asked for it or refused compensation in natura.
53. Under section 1(1), the aims of the Act are (i) regulation of the use of allotment land and (ii) definition of the procedure to be followed with a view to land consolidation on allotment sites under a special law (reference is made to section 29(1) of the Land Consolidation Act 1991).
54. Section 3(1) of Act 64/1997 provides that, unless the owner of the land and the gardeners concluded a tenancy agreement earlier under a special regulation, a tenancy comes into being between them as of the moment when the Act takes effect.
55. Paragraph 2 of section 3 enumerates the conditions under which the owner of the land is entitled to terminate the tenancy. Such entitlement is limited to cases where the tenant (i) is not using the land with due care, (ii) has constructed a building on the plot without a permit, (iii) has sub-let the land to a third person without the owner's consent or (iv) has failed to pay the rent, despite a prior warning, by 30 August following the year for which the rent is due. An owner who puts an end to a lease is obliged to compensate the tenant for buildings and permanent vegetation as well as for the tenant's share in the equipment jointly used by the gardeners within the allotments (section 3(3)).
56. Pursuant to section 4(1), the yearly rent for the use of plots of land in allotment gardens is ten per cent of their value as established under section 15(5 — 7) of Regulation 465/91 of the Ministry of Finance, the minimum sum being SKK 0.3 per square metre. This provision does not affect the amount of rent which owners and tenants may have agreed under a special law at an earlier date.
57. The main purpose of Act 64/1997 is to permit the transfer of ownership of the land to tenants of allotments where the majority of tenants so request and where the owners have refused to sell the land at a price not below the level of compensation provided for under section 11. In such cases proceedings are brought, in the course of which a preliminary inventory of the land is prepared. The inventory can be challenged within thirty days of its publication. Once the proceedings have started, the competent district office invites the Slovakian Land Fund to select State-owned plots of lands to be offered as compensation to the owners of the land situated on the allotment sites (sections 7 and 8).
58. Section 10(1) provides that, prior to approval of such a land consolidation project, the district office involved has to ask the owners to inform it, within 60 days, whether they wish to be allocated a different plot of land of corresponding surface and quality in the same area or to receive financial compensation for their land. Where the allotments are situated in a built-up area of a municipality, the owner can claim a different plot of land in a comparable area. Where the owners do not indicate their preference within 60 days, they are to receive financial compensation (section 10(3)).
59. Section 11 governs financial compensation for plots of land situated in allotments. It is to be determined on the basis of the quality and nature of the land at the time when the gardeners' right to use it was established. Section 11 further provides for an increase or decrease in compensation according to the location of the land and possible restrictions on its use.
60. A consolidation project comprises, inter alia, a recapitulation of the proceedings, a list of tenants with indication of the land they use and its value, a list of owners who have requested financial compensation and its amount and a proposal as regards the situation of the substitute land to be provided to the owners (section 12).
61. Under section 13, the district office must publish the consolidation project under the Act and notify the persons concerned thereof. If no objections are filed, the district office must approve the project. If the district office dismisses objections to the data included in the project, a regional administrative authority must re-examine them. Decisions on approval of land consolidation projects can be reviewed by an administrative court.
62. Sections 15 — 17 govern the implementation of land consolidation projects which have been approved. Under section 17(2), the entry in the land register must indicate that the new owner of the land on the allotment site is obliged to use it for the same purpose as previously until a different use has been approved.
63. Section 17(3) provided that, where the tenants did not pay the compensation due, the ownership of the land was transferred to the Slovakian Land Fund. The latter could not use the land but could let it to the person who used it. This provision ceased to have effect after the Constitutional Court declared it contrary to the Constitution.
D. Regulation 465/1991 of the Ministry of Finance
64. Regulation 465/1991 of the Ministry of Finance of 25 October 1991, as amended, governed determination of the price of buildings and plots of land and compensation for the use of land. It concerned the value of property for administrative purposes. It was repealed on 1 January 2004 and replaced by regulations on the determination of the general value of real property.
65. Section 15(5 — 7) provides that the price of plots of land registered as arable land, orchards, vineyards, meadows or pastures is to be fixed in accordance with Annex 8 to the Regulation. In the case of meadows and pastures the price is 0.75 per cent of the price indicated in Annex 8. The annex provides for prices per square metre ranging from SKK 12.1 to SKK 0.5 according to the quality and classification of the land.
E. The Real Property Tax Act 1992 (Act 317/1992 Coll.)
66. Pursuant to section 2(1), real property tax is payable by the owner as entered in the land register. Where the owner has let another person use the land, the tenant is obliged to pay the tax where the lease has lasted or is to last five years at least, and subject to the registration of the tenant in the land register.
F. Practice of the Constitutional Court
67. Thirty-five members of Parliament and the Prosecutor General brought proceedings before the Constitutional Court claiming that several provisions of Act 64/1997 were contrary to the Constitution and Article 1 of Protocol No. 1. In particular, the members of Parliament relied on the Court's case-law (James and Others v. the United Kingdom, judgment of 21 February 1986, Series A No. 98, § 54, and Sporrong and Lönnroth v. Sweden, judgment of 23 September 1982, Series A No. 52, §§ 69 and 73), arguing that there existed no genuine public interest in the interference with the landowners' rights and that the compensation which the landowners were to receive under the relevant provisions of Act 64/1997 was not appropriate.
68. Both petitions were examined jointly at a plenary meeting of the Constitutional Court.
69. On 30 May 2001 the Constitutional Court concluded that section 17(3) of Act 64/1997 was contrary to, inter alia, the constitutional protection of ownership rights. It dismissed the remainder of the submissions.
70. The Constitutional Court noted that the regulation of relations in respect of land used for gardening in allotments mainly concerned, as in the case of restitution laws, the undoing or mitigation of the wrongs which had occurred in the past when the principle of the rule of law had not been respected. The legislator had a certain margin of appreciation when deciding on the relevant issues, provided the constitutional guarantees were upheld.
71. With regard to the compulsory letting of the land to the gardeners under section 3 of Act 64/1997, it was merely a temporary measure pending the transfer of its ownership to the gardeners in accordance with the provision of that Act. It pursued the aim of providing the users with legal certainty and of ensuring optimal use of the land in question with due regard to the requirements of the landscape and the environment. It was as such in the public interest. The measure was limited in duration and it was not disproportionate as it filled the gap which arose following the quashing of section 22(3) of the Land Ownership Act 1991. Parliament, by obliging the owners to let the land to the gardeners, had not overstepped its margin of appreciation and had struck a fair balance between the general interest and the protection of individuals' rights. Section 3 was therefore not contrary to Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention or its constitutional equivalent.
72. As to the argument that the rent payable under section 4 of Act 64/1997 was disproportionately low, the Constitutional Court held that Article 1 of Protocol No. 1 imposed on the Contracting Parties to the Convention no specific obligations as regards compensation for the use of property in the general interest. There was no appearance that the relevant provision was unconstitutional.
73. The plaintiffs also argued that the transfer of ownership of the land to the gardeners under sections 7 et seq. of Act 64/1997 was not in the general interest as it restricted the rights of the owners to the benefit of a different group of individuals without any relevant justification.
74. In the Constitutional Court's view, that transfer of ownership was to be seen in the broader context of land consolidation, the purpose of which was set out in section 19 of the Land Ownership Act 1991 and in section 2(a) of the Land Consolidation Act 1991. Consolidation pursued the aim of setting up integrated land entities in accordance with the needs of individual owners, with their consent, and with due regard to general requirements as regards the creation of the landscape, the environment and investment development. Land consolidation was also justified with a view to adjusting the existing relations between owners and users and eliminating any obstacles which had arisen as a result of past developments. Sections 7 et seq. of Act 64/1997 in no way affected the above general interest in land consolidation.
75. The plaintiffs further alleged that the compensation for land under section 11 of Act 64/1997 was inappropriate as it was substantially lower than the market value of the land.
76. The Constitutional Court noted that the owners had the choice between alternative plots of land and financial compensation. The gardeners could not be held liable and they should not be penalised for the fact that the owners had been deprived of the possibility of enjoying their property under a regime which had disregarded democratic principles. Furthermore, the users, by cultivating the land, had substantially increased its value. The Constitutional Court therefore accepted as just the relevant provisions under which compensation to the owners should be based on the value of the property at the time when the gardeners had started using it. The compensation under Act 64/1997 was therefore appropriate and compatible with the requirements of Article 1 of Protocol No. 1.
77. Finally, the Constitutional Court found that section 17(3) of Act 64/1997 was unconstitutional as there was no justifiable public interest in transferring ownership of land to the State in cases where the user had failed to pay the amount due.
78. In a separate opinion three judges stated that the compulsory letting under section 3 of Act 64/1997 was unconstitutional and that the compensation payable under section 11 was not appropriate as it was based on the value of the property at the time when the gardeners had acquired the right to use the land.
79. The dissenting judges expressed the view that the parties to proceedings under Act 64/1997 were in an unequal position. In particular, the applicable law did not permit the administrative authorities or courts called upon to review their decisions to balance the interests of the persons involved, assess whether the transfer of ownership was justified in the particular circumstances of the case or examine the question whether the compensation provided to the owner was appropriate.
2. Other relevant practice
80. In accordance with its established practice, the Constitutional Court lacks jurisdiction to examine a complaint lodged by natural or legal persons when the determination of the point in issue involves the preliminary question of conflict of legal rules (see, for example, I. ÚS 96/93, decision of 16 November 1993; II. ÚS 806/00, decision of 16 November 2000; II. ÚS 19/2001, decision of 22 March 2001; or IV. ÚS 11/04, decision of 22 January 2004). Such proceedings can be brought only by the persons enumerated in Article 130 § 1 of the Constitution including, inter alia, one-fifth of the members of Parliament and the Prosecutor General.
THE LAW
I. The Government's preliminary objections
A. Exhaustion of domestic remedies
81. The Government objected, as they did at the admissibility stage, that it had been open to the applicant to raise an objection to the consolidation project arguing that the value of the land which it was to receive in compensation was disproportionately low. If the administrative authorities had dismissed the objection, the applicant could have sought a judicial review of their decisions. Similarly, the applicant could have challenged before a court the administrative decision of 11 February 2002 on approval of the consolidation project. Ultimately, the applicant could have sought redress in that respect before the Constitutional Court by means of a complaint under Article 127 of the Constitution. It could not be excluded that either the ordinary courts or the Constitutional Court might conclude that, given the increase in value of the land due to the plans to establish an industrial zone in the area, the implementation of Act 64/1997 in the present case had violated the applicant's fundamental rights.
82. Finally, the Government drew the Court's attention to the fact that the persons who had initiated the proceedings leading to the Constitutional Court's judgment of 30 May 2001 had not claimed that section 10 of Act 64/1997 was contrary to the Constitution. The Constitutional Court had therefore not examined the conformity with the Constitution of that provision.
83. The applicant association maintained that it could not have obtained redress by means of the remedies referred to by the Government. An ordinary court could only determine whether the administrative authorities involved had correctly applied the law, namely Act 64/1997. However, it could not determine the issue of which the applicant association complained before the Court, namely whether the effects of the application of the relevant law were compatible with its rights under Article 1 of Protocol No. 1. With reference to the practice of the Constitutional Court, the applicant association submitted that natural or legal persons lacked standing to initiate constitutional proceedings in which the conformity of a law with the Constitution was to be determined as a preliminary issue.
84. The applicant further argued that the alleged violation of Article 1 of Protocol No. 1 stemmed directly from the provisions of Act 64/1997. In particular, the alleged harm resulted from the fact that the compensation for the land of the applicant's members had been determined in accordance with the provisions of the law.
85. In its decision on the admissibility of the application the Court took the following view as regards the Government's objection:
«The Court notes that the applicant association has not argued that the domestic authorities incorrectly applied the relevant law. It accepts that the applicant association did not have at its disposal a directly accessible remedy permitting it to have a determination on whether or not the effects of the application of that law were contrary to its rights under Article 1 of Protocol No. 1. Furthermore, the arguments made by the... applicant [association] were raised before the Constitutional Court in the context of different proceedings, and in its finding PL. ÚS 17/00 of 30 May 2001 the Constitutional Court found that the relevant provisions of Act 64/1997 did not run counter to the land owners' right to peaceful enjoyment of their possessions. In these circumstances, the Government's objection relating to non-exhaustion of domestic remedies must be dismissed.»
86. In view of the documents available, the Court finds no reason for reaching a different conclusion at the present stage of the proceedings. In particular, it has not been established with a sufficient degree of certainty that ordinary courts called upon to review the relevant administrative decisions were likely to review issues other than the correct implementation of the relevant law, which the applicant association does not contest (see also paragraph 79 above).
87. The Court further notes that, on 30 May 2001, the Constitutional Court at a plenary meeting held that Act 64/1997 did not produce effects running counter to the constitutional protection of the ownership rights of landowners. In doing so it addressed issues which are relevant for determination of the present application. The fact that section 10 of Act 64/1997 was not among the provisions which were specifically challenged by those who initiated the proceedings before the Constitutional Court cannot affect that position.
88. The Court is not persuaded that the Constitutional Court or the ordinary courts were likely to reach a different conclusion on those issues in proceedings which the applicant might have initiated subsequently. More importantly, the Court finds relevant the applicant's argument according to which, in line with its established practice, the Constitutional Court has consistently refused to examine individuals' complaints where the conformity of a law with the Constitution is to be determined as a preliminary question.
89. This objection must therefore be dismissed.
B. Compliance with the six-month time-limit
90. The Government further objected that, to the extent that the alleged violation of the applicant's rights had resulted directly from the relevant provisions of Act 64/1997, the application should be rejected as having been lodged outside the time-limit of six months laid down in Article 35 § 1 of the Convention. In their view, that time-limit had started running when Act 64/1997 had become operative on 26 March 1997.
92. The Court notes that the administrative authorities decided on the implementation of the consolidation project in issue on 4 June 2002 and 6 August 2002. Subsequently the gardeners paid the purchase price and the applicant association received land in compensation. The District Court formally approved the manner in which the transfer of ownership had been carried out by a decision given on 2 December 2002 which became final on 14 February 2003. It is on the latter date that the applicant association became definitely aware of the repercussions of the application of sections 7 et seq. of Act 64/1997 to its case. As the application was lodged on 7 September 2001, this part of it cannot be rejected as having been lodged outside the six-month time-limit (see Danov v. Bulgaria, No. 56796/00, § 56, 26 October 2006, and Myroshnychenko v. Ukraine (dec.), No. 10250/04, 3 April 2007, with further references).
93. The compulsory letting of the applicant's land was established ex lege under section 3(1) of Act 64/1997. It lasted until the transfer of ownership of the land to the gardeners on 14 February 2003. The applicant's complaint about the compulsory letting of its land relates to a continuing situation. Accordingly, the time-limit of six months laid down in Article 35 § 1 of the Convention could not start running before the termination of the lease (see Danov, cited above, § 57, and, by converse implication, Kopecký v. Slovakia [GC], No. 44912/98, § 35, ECHR 2004-IX). As the application was lodged prior to termination of the lease, this part of it cannot be declared inadmissible as having been lodged out of time either.
94. It follows that the Government's objection must be dismissed.
II. Alleged violation of Article 1 of Protocol No. 1
95. The applicant complained that the compulsory letting of its members' land and the subsequent transfer of the land to the tenants had been contrary to Article 1 of Protocol No. 1, which reads as follows:
«Every natural or legal person is entitled to the peaceful enjoyment of his possessions. No one shall be deprived of his possessions except in the public interest and subject to the conditions provided for by law and by the general principles of international law.»
The preceding provisions shall not, however, in any way impair the right of a State to enforce such laws as it deems necessary to control the use of property in accordance with the general interest or to secure the payment of taxes or other contributions or penalties.»
A. As regards the transfer of ownership of the land
1. Arguments of the parties
96. The applicant contended that the transfer of ownership complained of amounted to a deprivation of possessions within the meaning of the second sentence of Article 1 of Protocol No. 1. The interference had not been necessary in the public interest and an excessive individual burden had been imposed on the applicant.
97. The reasons for the transfer of ownership of the applicant's land indicated in the explanatory report to Act 64/1997 were not relevant in the applicant's view. In particular, the argument that the transfer would reinforce the legal certainty of the owners of the land was inappropriate to justify the interference.
98. Persons engaged in individual gardening in allotment gardens represented 1.85 per cent of Slovakia's population, and 0.22 per cent of cultivated agricultural land in Slovakia was thus used. Those figures indicated that the importance of individual gardening was not substantial from the point of view of land cultivation or production of fruit and vegetables. In any event, the gardeners, including those who acquired the applicant's land, were not persons in need and they did not depend on cultivation of the allotment land for ensuring their subsistence. The owners of the land would probably have used the land for the same purpose if they had been able to recover its possession on expiry of the lease, as they had legitimately expected.
99. The compensation provided to the applicant was disproportionately low. It was based on the value of the land at the time when the allotment gardens had been established in 1982. That value had been determined, in accordance with a regulation, at SKK 9 per square metre, without regard to its actual market value which had been around SKK 290 per square metre at the time of the interference. Entirely different political and economic situations had existed when the allotments were established and at the time of the interference. It was therefore not appropriate to base the compensation on the value of the applicant's land in 1982. No account had been taken of the rate of inflation.
100. The land in the allotment gardens had become an investment asset with considerable development potential due to its location within the agglomeration of Trenèίn and the establishment of an industrial park in its vicinity. Its value was likely to grow. It could not be ruled out that the land might be purchased for the purpose of extension of the industrial park.
101. As to the land which the applicant association had received in compensation, it was agricultural land situated in the vicinity of a motorway. Several restrictions applied to its use and it did not possess development potential comparable to that of the applicant's land in the allotment gardens.
102. Finally, the applicant challenged the conclusions reached by the experts who had submitted the above reports at the Government's request. The assessment of the increase in the value of the property attributable to the gardeners was unsubstantiated and overstated, in particular as regards the gardeners' property such as the huts or the watering system. In response to the Government's objection, the applicant argued that the three experts employed by the company which had submitted a valuation of the land at its request possessed the required qualifications.
103. The Government argued that the transfer of ownership of the applicant's land had been carried out in the context of land consolidation, the general purpose of which had been, in accordance with sections 1 and 2 of the Land Consolidation Act 1991, a rational arrangement of land ownership in accordance with the requirements of the protection of the environment and the creation of ecologically stable territorial systems. It had been aimed at resolving issues and eliminating obstacles related to ownership and possession/occupancy of land which had arisen as a result of historical developments.
104. In introducing Act 64/1997 in the above context the legislator had pursued the aim of bringing the ownership of land in allotment gardens into line with that of the property built or planted on it. The transfer in issue had been in the public interest in bringing to an end the state of uncertainty of those involved. It had thus promoted legal certainty and ensured optimal use of the land in accordance with the requirements relating to creation of the landscape and protection of the environment. Preference was given to mutual agreement between owners and tenants as regards the future ownership of the land. Act 64/1997 provided for compulsory transfer of ownership to tenants, in circumstances set out therein, only where no agreement had been reached between those involved.
105. The legislator had accepted that in proceedings under Act 64/1997 the rights of individual gardeners should prevail over those of the owners, as the former had cultivated land which had originally been derelict. In the present case, in particular, the land had originally served as a municipal dump and the gardeners had re-cultivated it at their own expense. The gardeners had become attached to the land, whereas the owners had de facto been unable to use it for many years.
106. The value of the land for the purpose of proceedings under Act 64/1997 had been determined with reference to the date when it had been put at the disposal of the individual gardeners. It was justified by the fact that the gardeners had increased the quality of the land by cultivating it, by planting permanent vegetation and by constructing huts and various related facilities.
107. As to the compensation awarded to the applicant, the current market value of the land was irrelevant for its determination. The owners had lost the possibility of using the land many years ago when its value had been considerably lower. That interference could not be imputed to the gardeners and it would be inappropriate to request the latter to compensate the owners in that respect.
108. The location in a protected zone of the land which the applicant had received in compensation and the fact that no construction was envisaged in the area admittedly had a negative impact on its market value. This should, however, not be taken into account as these were factors beyond the control of the persons involved.
109. With regard to the proportionality of the interference, the Government also argued, with reference to the above expert opinions, that the market value of the applicant's land at the time of its transfer to the gardeners had been around SKK 290 — 300 per square metre. An expert had valued the gardeners' investments such as huts, wells, vegetation and other facilities at SKK 241 per square metre, which was almost the same amount as the market value of the land itself. If the owners were to regain possession of the land and compensate the gardeners for their property at its market price, their net profit would amount to the difference between the market value of the land and the compensation payable to the gardeners, that is, approximately SKK 49 — 58 per square metre. However, in the expert opinions submitted in August 2005 and on 15 December 2006 the market value of the land which the applicant had received in compensation had been established at SKK 110 and 95 respectively. Hence, the actual value of the land which the applicant had obtained in compensation was double the net profit which the applicant was likely to realise if its original land was sold at its market price after reimbursement of the gardeners' investments.
110. When considering the different expert opinions submitted in the case, regard should be had to the fact that different indexes had been applied. Hence, the expert who had valued the land at SKK 1,166.40 per square metre in August 2005 had taken account of the establishment of an industrial park on the allotment land. Although plans to that effect existed, no formal decision had been taken yet. The Government submitted that that particular opinion should therefore be disregarded.
111. The Government concluded that the compensation obtained by the applicant was not disproportionately low in the circumstances.
2. The Court's assessment
112. Article 1 of Protocol No. 1 requires that a deprivation of property for the purposes of its second sentence must comply with the principle of lawfulness, be in the public interest and pursue a legitimate aim by means reasonably proportionate to the aim sought to be realised (see, for example, Jahn and Others v. Germany [GC], Nos. 46720/99, 72203/01 and 72552/01, §§ 81 — 94, ECHR 2005).
113. The notion of «public interest» is necessarily extensive. In particular, the decision to enact laws expropriating property will commonly involve consideration of political, economic and social issues. The Court finds it natural that the margin of appreciation available to the legislature in implementing social and economic policies should be a wide one and will respect the legislature's judgment as to what is «in the public interest» unless that judgment is manifestly without reasonable foundation. This necessarily applies, and perhaps to a greater extent, in the event of changes to a country's political system (see Zvolský and Zvolská v. the Czech Republic, No. 46129/99, § 67, ECHR 2002-IX, with further references). A taking of property effected in pursuance of legitimate social, economic or other policies may be «in the public interest» even if the community at large has no direct use or enjoyment of the property taken (see James and Others v. the United Kingdom, judgment of 21 February 1986, Series A No. 98, § 45).
114. A «fair balance» must be struck between the demands of the public or general interest of the community and the requirements of the protection of the individual's fundamental rights. Compensation terms under the relevant legislation are material to the assessment whether the contested measure respects the requisite fair balance and, notably, whether it does not impose a disproportionate burden on the applicants.
115. While it is true that in many cases of lawful expropriation only full compensation can be regarded as reasonably related to the value of the property, Article 1 of Protocol No. 1 does not guarantee a right to full compensation in all circumstances. Legitimate objectives in the «public interest», such as those pursued in measures of economic reform or measures designed to achieve greater social justice, may call for less than reimbursement of the full market value. Less than full compensation may also be necessary a fortiori where property is taken for the purposes of fundamental changes of a country's constitutional system or in the context of a change of political and economic regime. A total lack of compensation can be considered justifiable under Article 1 of Protocol No. 1 only in exceptional circumstances (see the exhaustive outline of the Court's case-law on this issue in Scordino v. Italy (No. 1) [GC], No. 36813/97, §§ 95 — 98, ECHR 2006-..., with further references).
(b) Application of the relevant principles to the present case
116. In the case under consideration the ownership of the land of the applicant association was transferred to the tenants. As a result, the applicant was deprived of its possessions within the meaning of the second sentence of Article 1 of Protocol No. 1. This has not been disputed between the parties.
117. The transfer of ownership of the applicant's land was carried out in the context of proceedings under sections 7 et seq. of Act 64/1997. The applicant did not object and the documents available do not indicate that the domestic authorities proceeded contrary to the relevant provisions of that Act. The interference was therefore «subject to the conditions provided for by law» as required by the second sentence of Article 1 of Protocol No. 1.
118. Act 64/1997 was adopted in the context of a broader reform aimed at consolidation of the ownership and use of agricultural land after the country's transition to a democratic society and a market-oriented economy. In particular, consolidation pursues the aim of a rational arrangement of land ownership in accordance with the need for protection of the environment and the creation of stable ecological systems. The settlement of issues related to ownership and possession/occupancy of land which arose as a result of historical developments is one of its purposes (see sections 1 and 2(a) of the Land Consolidation Act 1991).
119. As regards agricultural land situated in allotment gardens, in introducing Act 64/1997 the legislator took the position that it was in the general interest that the rights of the persons using the land for gardening should prevail. Particular emphasis was laid on the fact that through their work and investments those persons had considerably increased the value of the land.
120. The Court finds pertinent several of the applicant's arguments as regards the declared public interest in transferring ownership of the land to the tenants. Notwithstanding, it accepts that in pursuit of its economic and social policies the respondent State was entitled to protect in a certain way the interests of individual gardeners using land on allotment sites. Considering the wide margin of appreciation which the Contracting States enjoy in similar matters, the interference with the applicant's rights to peaceful enjoyment of its possessions cannot be said to have been manifestly without reasonable foundation. The transfer of ownership complained of was therefore «in the public interest» within the meaning of the second sentence of Article 1 of Protocol No. 1.
121. It remains to be determined whether a reasonable relationship of proportionality existed between the means employed and the aim sought to be realised.
122. Pursuant to section 11 of Act 64/1997, the compensation payable for plots of land situated in allotments is to be determined on the basis of the quality and classification of the land at the time when the gardeners' right to use it was established. The owners of the land have the choice between financial compensation thus determined or the allocation of a different plot of land of corresponding surface area and quality (section 10(1) of Act 64/1997).
123. Both the value of the applicant's property in 1982 and the value of the land which it obtained in compensation in 2002 were established pursuant to a regulation which disregarded the actual value of the land at the latter time. In this respect the Court attaches importance to the fact that the value of real property increased significantly in Slovakia following the fall of the communist regime and the establishment of a market-oriented economy from the beginning of the 1990s.
124. The documents available indicate that the market value of the applicant's land transferred to the gardeners was between SKK 295 and 300 per square metre at the time of the transfer (see paragraphs 37 and 38 above). For the purpose of proceedings under Act 64/1997 the same land was valued at between SKK 6.1 and 6.9 at the time when the gardeners' tenancy was established in 1982 (see paragraph 27 above). That sum corresponds to less than three per cent of the market value of the property in 2002. The latter valuation served as a basis for selection of the land which the applicant association was to receive in compensation pursuant to section 10(1) of Act 64/1997. In 2006 an expert established the value of the applicant's land, in 1982, at SKK 10 per square metre (see paragraph 37 above).
125. It appears that for general purposes the value of the land which the applicant association received is higher than the value determined pursuant to the relevant regulation. Two expert opinions of 2005 and 2006 determined the general value of that land at SKK 110 and 95 per square metre respectively (see paragraphs 36 and 37 above). Those sums correspond to approximately one-third of the general value of the land which was transferred to the gardeners. Furthermore, the applicant received only 1.4097 hectares of land in compensation for the 2.5711 hectares of its land. Apart from the difference in surface area and the general value of the property, the Court also notes that the land transferred to the tenants has considerable development potential which the land given to the applicant does not possess.
126. In these circumstances, the question arises whether a fair balance has been struck between the different interests at stake. While it is true that Article 1 of Protocol No. 1 does not guarantee a right to full compensation in all circumstances, the Court takes the view that in similar matters there is a direct link between the importance or compelling nature of the public interest pursued and the compensation which should be provided in order for the guarantees of Article 1 of Protocol No. 1 to be complied with. A sliding scale should be applied in this respect, balancing the scope and degree of importance of the public interest against the nature and amount of compensation provided to the persons concerned.
127. In the present case the ideology and practice of the totalitarian regime existing in Czechoslovakia until 1989 had prevented the landowners — members of the applicant association or their predecessors — from using their property for decades. Following the enactment of the Land Ownership Act 1991 they were entitled to recover its full possession after expiry of the compulsory lease. However, the legislator changed the position by introducing Act 64/1997. As a result, priority was given to the rights of the tenants in that they were permitted if they so wished to obtain ownership of the land they used in the allotment gardens.
128. As to the argument that the value of the land in the allotments was increased as a result of the work and investment of the tenants, the Court considers that this was counterbalanced to a certain extent by the fact that the tenants could derive benefit from land which they did not own for a considerable period of time.
129. It is also relevant that, initially, the land was put at the disposal of the gardeners temporarily and free of charge. This follows from the lease contract of 24 November 1980, according to which the land of the applicant's members was to be returned to the lessor, in its original state, on 31 December 2000 unless the lease had been extended (see paragraph 15 above). It was only in the 1990s, after the country's transition to a market-oriented economy, that the legislation changed and obliged the gardeners to pay a rent to the owners and the owners to compensate the gardeners for their property situated on the land in the event of termination of the lease.
130. As to the Government's argument that the compensation payable for the gardeners' investments would decrease the sum which the applicants would obtain if they decided to sell their property subsequently, the Court takes note of the applicant's arguments challenging the actual value of the gardeners' property. More importantly, section 10(1) of Act 64/1997 permits the landowners to choose between pecuniary compensation and allocation of a different plot of land. The above argument of the respondent Government might have a bearing on the landowners' choice between the two options, but it cannot serve as an explanation why the compensation under Act 64/1997 should differ substantially from the general value of the land transferred to the gardeners.
131. Only 0.22 per cent of the agricultural land in Slovakia has been affected by consolidation under Act 64/1997. There is no indication that, in general, persons using land in allotment gardens belong to a socially weak or particularly vulnerable part of the population. As to the argument that the consolidation of ownership would reinforce legal certainty, that goal would undoubtedly be attained to a greater extent if the market value of the land in allotment gardens were taken into account when determining the compensation payable.
132. In view of the above considerations, the Court is not persuaded that the declared public interest in pursuing proceedings under Act 64/1997 was sufficiently broad and compelling to justify the substantial difference between the real value of the applicant's land and that of the land which it obtained in compensation. The effects produced by application of Act 64/1997 to the present case thus failed to strike a fair balance between the interests at stake. As a consequence, the applicant association had to bear a disproportionate burden contrary to its right to peaceful enjoyment of its possessions.
133. There has, therefore, been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 on account of the deprivation of the applicant association's property.
B. As regards the compulsory letting of the land
1. Arguments of the parties
134. The applicant submitted that the yearly rent which the gardeners had paid under the relevant provisions of Act 64/1997 was lower than the real property tax payable in respect of the land. The interference complained of had therefore imposed a disproportionate burden on it.
135. With reference to the particular circumstances of the case the applicant association contested the Government's argument according to which the land tax should have been paid by the tenants. Firstly, the wording of section 2(1) of the Real Property Tax Act 1992 implied that real property tax was payable by the tenant only where the owner of the land had let it to the former of his own free will. Secondly, that provision required that the tenancy had lasted or was to last for five years as a minimum. Those conditions had not been met in the present case.
136. The Government admitted that the compulsory letting of the land under sections 3 et seq. of Act 64/1997 constituted interference with the applicant's rights under Article 1 of Protocol No. 1.
137. Its purpose had been to ensure respect for the interests of the owners and gardeners pending a final settlement of the legal relations in respect of land in allotment gardens in proceedings under Act 64/1997. The interference had lasted for a limited period of time only. Compulsory letting under Act 64/1997 applied only to cases where the owners and tenants had not reached a different arrangement. With reference to the conclusions of the Constitutional Court and the Court's practice, the Government argued that a fair balance had been struck between the general interest and the rights of the landowners.
138. With reference to the applicant's case in particular, the Government also argued that under the Real Property Tax Act 1992 the land tax was payable by the tenants, contrary to what the applicant alleged. In any event, the applicant association had not shown that it had actually paid the tax charged by the municipality.
2. The Court's assessment
(a) Recapitulation of the relevant principles
139. Article 1 of Protocol No. 1 in its second paragraph reserves to the Contracting States the right to enact and enforce such laws as they deem necessary to control the use of property in accordance with the general interest. Such interference with the right of property must pursue, on the facts as well as in principle, a «legitimate aim» in the «general interest». There must also be a reasonable relation of proportionality between the means employed and the aim sought to be realised. In other words, the Court must determine whether a fair balance has been struck between the demands of the general interest and the interest of the individuals concerned. In determining whether a fair balance exists, the Court recognises that the State enjoys a wide margin of appreciation (for recapitulation of the relevant principles see, for example, Hutten-Czapska v. Poland [GC], No. 35014/97, §§ 164 — 168, ECHR 2006-..., and J.A. PYE (Oxford) Ltd v. the United Kingdom [GC], No. 44302/02, § 75, ECHR 2007-...).
(b) Application of the relevant principles to the present case
140. The Court notes, and it has not been disputed between the parties, that the compulsory letting of the applicant's land amounted to a control of the use of property within the meaning of the second paragraph of Article 1 of Protocol No. 1, stemming directly from sections 3 and 4 of Act 64/1997. Its purpose was to lay down the conditions under which the gardeners were entitled to use the land and the amount of rent payable in cases where those issues were not governed by an earlier agreement or regulation. The interference therefore undoubtedly contributed to the legal certainty of the persons concerned. It was limited in duration pending the outcome of proceedings concerning the consolidation of ownership which the tenants were entitled to bring under Act 64/1997. The Court sees no reason to doubt that the interference pursued a «legitimate aim» in the «general interest».
141. The only point at issue is whether or not a fair balance was struck between the demands of the general interest and the interests of the applicant association.
142. Pursuant to section 4(1) of Act 64/1997, the rent payable yearly for the use of land in allotment gardens was ten per cent of its value, as established under sections 15(5 — 7) of Regulation 465/1991, as amended, the minimum amount being SKK 0.3 per square metre.
143. The documents submitted indicate that the rent which the gardeners in the Váh allotments paid to the applicant association had been calculated on the basis of that minimum amount, namely SKK 0.3 per square metre. During that period the Trenèίn municipality charged SKK 0.44 per square metre yearly as tax on land used for gardening. This fact alone is indicative of the particularly low compensation which the applicant association received for letting out its land to the gardeners. In addition, in the opinion of 21 December 2006 prepared at the applicant's request, a private company stated that land in the area around the allotments could be let out for at least SKK 20 per square metre yearly.
144. The Court discerns no demands of the general interest sufficiently strong to justify such a low level of rent, bearing no relation to the actual value of the land.
145. In their post-hearing submissions the parties concentrated mainly on whether or not the real property tax was payable by the applicant association, as the owner of the land, or by the tenants. The amount of real property tax compared with the rent payable by the tenants is one of the relevant factors in determining whether a fair balance was struck between the general interest in compulsory letting of the land and the applicant's rights under Article 1 of Protocol No. 1. The fact of who actually paid or had to pay the tax may have a bearing on the Court's considerations in respect of Article 41 of the Convention, if appropriate. However, it is not decisive for determination of the point at issue.
146. The Court therefore concludes that the compulsory letting of the land of the applicant association on the basis of the rental terms set out in the applicable statutory provisions (see paragraphs 56, 64 and 65 above) was incompatible with the applicant's right to peaceful enjoyment of its possessions.
There has accordingly been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 in this respect.
III. Application of Articles 41 and 46 of the Convention
A. Article 46 of the Convention
«1. The High Contracting Parties undertake to abide by the final judgment of the Court in any case to which they are parties.»
The final judgment of the Court shall be transmitted to the Committee of Ministers, which shall supervise its execution.»
148. The Court's conclusions as regards the complaints about the transfer of ownership of the applicant's land and about its compulsory letting suggest that the violation of the applicant's rights under Article 1 of Protocol No. 1 originated in a problem arising out of the state of the Slovakian legislation, which has affected a number of landowners whose land comes under the regime of Act 64/1997. It appears that the hindrance in obtaining compensation for the transfer of allotment land and in letting out the land at a rent reasonably related to the value of the property, which the Court has found contrary to Article 1 of Protocol No. 1, arises from the application of a law to a specific category of citizens. Several other applications concerning the same issue are pending before the Court. Without prejudging the merits of those cases, the above facts indicate that the problem in issue is of a systemic nature.
149. It has been the Court's practice in similar cases to identify such systemic problems and their source so as to assist the Contracting States in finding the appropriate solution and the Committee of Ministers in supervising the execution of judgments (for further details see, for example, Scordino v. Italy (No. 1) [GC] judgment cited above, §§ 229 — 237, ECHR 2006-...; Sejdovic v. Italy [GC], No. 56581/00, §§ 119 — 127, ECHR 2006-...; Lukenda v. Slovenia, No. 23032/02, §§ 89 — 98, ECHR 2006-... or Scordino v. Italy (No. 3) (just satisfaction), No. 43662/98, §§ 11 — 16, ECHR 2007-...).
150. Having regard to the systemic situation which it has identified, the Court is of the opinion that general measures at national level appear desirable in the execution of the present judgment in order to ensure the effective protection of the right to property in accordance with the guarantees set forth in Article 1 of Protocol No. 1. Firstly, the respondent State should remove all obstacles to the letting of land in allotment gardens on rental terms which take account of the actual value of the land and current market conditions in the area concerned. Secondly, the respondent State should remove all obstacles to the award of compensation for the transfer of ownership of such land in an amount which bears a reasonable relation to the market value of the property at the date of transfer.
B. Article 41 of the Convention
151. Article 41 of the Convention provides:
«If the Court finds that there has been a violation of the Convention or the Protocols thereto, and if the internal law of the High Contracting Party concerned allows only partial reparation to be made, the Court shall, if necessary, afford just satisfaction to the injured party.»
1. Damage
152. Firstly, the applicant claimed SKK 7,021,246 in respect of pecuniary damage. That sum corresponds to the difference between the actual value of the land in the allotment gardens at the time of transfer of its ownership to the gardeners (SKK 290 per square metre) and the value of the land which the applicant received in compensation.
Secondly, the applicant association claimed EUR 17,000 in respect of non-pecuniary damage. That sum corresponded to EUR 250 for each of its 68 members.
153. The Government considered that the applicant association had not correctly calculated the pecuniary damage allegedly suffered. They invited the Court to adjourn this issue for later examination.
As to the non-pecuniary damage claimed by the applicant association, the Government considered the amount excessive.
154. In view of the documents before it, the Court is of the opinion that the question of the application of Article 41 is not yet ready for decision and should be reserved, due regard being had to the possibility that on this point a friendly settlement may be reached between the respondent State and the applicant (Rule 75 §§ 1 and 4 of the Rules of Court).
2. Costs and expenses
155. The applicant claimed EUR 12,639.45 in respect of costs and expenses. That sum comprised the lawyers' fees (EUR 7,542), travelling, accommodation and subsistence costs relating to participation in the hearing in Strasbourg (EUR 3,797.15), the costs of opinions from an organisation specialised in property valuation and their translation and the photographing of the allotments (a total of EUR 927.90), as well as various expenses related to communication with the Court (a total of EUR 372.40).
156. In the Government's view, the costs of legal representation claimed by the applicant were excessively high. The Government had no objection to the other sums claimed with the exception of the costs related to the opinions prepared by a private company at the applicant's request. According to the Government, that company was not authorised to carry out valuations of real property.
157. The Court considers that this part of the applicant's Article 41 claim is also not ready for decision. It therefore reserves its determination thereof, due regard being had to the possibility that on this point also a friendly settlement may be reached between the respondent State and the applicant (Rule 75 §§ 1 and 4 of the Rules of Court).
FOR THESE REASONS, THE COURT UNANIMOUSLY
1. Dismisses the Government's preliminary objections;
2. Holds that there has been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 as regards both the transfer of the applicant's property to members of the gardening association and the compulsory letting of the applicant's land on the rental terms set out in the applicable statutory provisions preceding that transfer;
3. Holds that the question of the application of Article 41 is not ready for decision;
(a) reserves the said question in whole;
(b) invites the Government and the applicant to submit, within three months from the date on which the judgment becomes final in accordance with Article 44 § 2 of the Convention, their written observations on the matter and, in particular, to notify the Court of any agreement that they may reach;
(c) reserves the further procedure and delegates to the President of the Chamber the power to fix the same if need be.
Done in English, and notified in writing on 27 November 2007, pursuant to Rule 77 §§ 2 and 3 of the Rules of Court.