Постановление ЕСПЧ от 30.08.2007
Актуально на 04.11.2026.
Как цитировать: Постановление ЕСПЧ от 30.08.2007. 44302/02. 30.08.2007. https://bukva.ai/docs/postanovlenie-4430202
«Дело „Джей.Эй. Пай (Оксфорд) Лтд.“ (J.A. Pye (Oxford) Ltd) и „Джей.Эй. Пай (Оксфорд) Ленд Лтд.“ (J.A. Pye (Oxford) Land Ltd) против Соединенного Королевства» (жалоба № 44302/02) [рус., англ.]
[неофициальный перевод] <*>
ЕВРОПЕЙСКИЙ СУД ПО ПРАВАМ ЧЕЛОВЕКА
ДЕЛО «ДЖЕЙ.ЭЙ. ПАЙ (ОКСФОРД) ЛТД.» (J.A. PYE (OXFORD) LTD) И «ДЖЕЙ.ЭЙ. ПАЙ (ОКСФОРД) ЛЕНД ЛТД.» (J.A. PYE (OXFORD) LAND LTD) ПРОТИВ СОЕДИНЕННОГО КОРОЛЕВСТВА» (Жалоба № 44302/02)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
По делу «Джей.Эй. Пай (Оксфорд) Лтд.» и «Джей.Эй. Пай (Оксфорд) Ленд Лтд.» против Соединенного Королевства» Европейский суд по правам человека, заседая Большой палатой в составе:
Ж.-П. Коста, Председателя Палаты,
а также при участии М. О'Бойла, Секретаря Большой палаты Суда,
заседая 8 ноября 2006 г. и 20 июня 2007 г. за закрытыми дверями,
вынес на последнем заседании следующее Постановление:
ПРОЦЕДУРА
1. Дело было инициировано жалобой (N 44302/02), поданной 17 декабря 2002 г. в Европейский суд по правам человека против Соединенного Королевства Великобритании и Северной Ирландии компанией «Джей.Эй. Пай (Оксфорд) Лтд.» и компанией «Джей.Эй. Пай (Оксфорд) Ленд Лтд.», зарегистрированными в соответствии с законодательством Соединенного Королевства (далее — компании-заявители), в соответствии со статьей 34 Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод.
2. В Европейском суде интересы компаний-заявителей представлял П. Лоуи (P. Lowe), адвокат из компании «Дарбис, солиситоры» (Darbys, Solicitors), г. Оксфорд. Власти Соединенного Королевства в Европейском суде были представлены Уполномоченным Соединенного Королевства при Европейском суде по правам человека К. Джоунс (K. Jones), Министерство иностранных дел и по делам Содружества, г. Лондон.
3. Компании-заявители жаловались, что Закон Соединенного Королевства о владении, основанном на утверждении правового титула вопреки притязанию другого лица, на основании которых они были лишены земельного участка с потенциалом развития в пользу владельцев соседнего участка, действовал в нарушение статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции в их случае.
4. Жалоба была передана на рассмотрение бывшей Четвертой секции Европейского суда (пункт 1 правила 52 Регламента Суда). В соответствии с пунктом 1 правила 26 Регламента Суда в рамках данной Секции была создана Палата для рассмотрения дела (пункт 1 статьи 27 Конвенции).
5. 8 июня 2004 г. Европейский суд, проведя слушание по вопросу приемлемости жалобы и по существу дела (пункт 3 правила 54 Регламента Суда), объявил жалобу приемлемой для рассмотрения по существу.
15 ноября 2005 г. Палата, созданная в рамках данной Секции, в составе: М. Пеллонпяя, Председателя Палаты, сэра Николаса Братца, В. Стражнички, Р. Марусте, С. Павловского, Л. Гарлицки и Х. Боррего Боррего, судей, а также при участии М. О'Бойла, Секретаря Секции Суда, вынесла Постановление, в котором она четырьмя голосами против трех признала, что имело место нарушение статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции, и единогласно решила, что вопрос о применении статьи 41 не готов для рассмотрения. К Постановлению прилагалось совместное особое мнение судей Р. Марусте, Л. Гарлицки и Х. Боррего Боррего.
6. 2 февраля 2006 г. власти Соединенного Королевства направили обращение о передаче дела на рассмотрение в Большую палату в соответствии со статьей 43 Конвенции. Коллегия Большой палаты удовлетворила это обращение 12 апреля 2006 г.
7. В соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 27 Конвенции и правилом 24 Регламента Суда был определен состав Большой палаты. 19 января 2007 г. истек срок полномочий судьи Л. Вильдхабера в качестве Председателя Европейского суда. Судья Ж.-П. Коста был избран новым Председателем Европейского суда и в этом качестве принял функции Председателя Большой палаты по настоящему делу (пункт 2 правила 9 Регламента Суда).
8. Власти Ирландии представили комментарии по делу с разрешения Председателя Большой палаты, данного на основании пункта 2 правила 44 Регламента Суда.
9. Компании-заявители и власти Соединенного Королевства представили меморандумы по существу дела (пункт 1 правила 59 Регламента Суда). 8 ноября 2006 г. во Дворце прав человека в г. Страсбурге состоялись открытые слушания по делу (пункт 3 правила 59 Регламента Суда). Секретарь-Канцлер Европейского суда Э. Фриберг принял участие в слушаниях 8 ноября 2006 г. В дальнейшем функции секретаря в настоящем деле исполнял заместитель Секретаря-Канцлера Европейского суда М. О'Бойл.
a) от властей Соединенного Королевства:
К. Джоунс, Уполномоченный Соединенного Королевства при Европейском суде по правам человека;
Дж. Кроу (J. Crow), Королевский адвокат, советник,
Дж. Ходжес (J. Hodges), Департамент по конституционным вопросам,
П. Хьюз (P. Hughes), Судебная служба Ее Величества Департамента по конституционным вопросам, эксперты;
Д. Пэнник (D. Pannick), Королевский адвокат, советник.
В. Райт (V. Wright), солиситор-стажер,
Европейский суд заслушал обращения Д. Пэнника и Дж. Кроу и их ответы на вопросы судей.
ФАКТЫ
I. Обстоятельства дела
10. Вторая компания-заявитель является зарегистрированным собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 23 гектара, расположенного в графстве Беркшир (Berkshire). Первая компания-заявитель приобрела этот земельный участок в результате серии сделок, состоявшихся в период с 1975 по 1977 год, и владела им на праве собственности до апреля 1986 года, когда она передала земельный участок второй компании-заявителю с правом обратного выкупа. Собственники имущества, прилегающего к данному земельному участку, супруги Грэм (Graham) занимали участок на основании договора об использовании земли под пастбище (grazing agreement) до 31 декабря 1983 г. 30 декабря 1983 г. зарегистрированный землемер, оказывавший услуги компаниям-заявителям, проинформировал супругов Грэм о том, что срок действия договора об использовании земли под пастбище истекал, и потребовал от них освободить земельный участок. В январе 1984 года компании-заявители отклонили предложение о заключении нового договора об использовании земли под пастбище на 1984 год, так как ожидали подачи заявки на получение планировочного решения на развитие всего или части земельного участка и считали, что дальнейшее использование земельного участка под пастбище могло повредить перспективам получения этого разрешения.
11. Несмотря на получение требования об освобождении земельного участка по истечении срока действия договора 1983 года, супруги Грэм по-прежнему продолжали владеть им и использовать его под пастбище. Не было сделано никаких требований об освобождении земельного участка или об уплате стоимости использования участка под пастбище. Если бы такое требование поступило бы, очевидно, что супруги Грэм с удовольствием заплатили бы.
12. В июне 1984 года было достигнуто соглашение, в соответствии с которым компании-заявители продавали супругам Грэм за 1100 фунтов стерлингов остававшуюся на участке траву. Покос был закончен 31 августа 1984 г. В декабре 1984 года в компании-заявители был направлен запрос относительно того, могли ли супруги Грэм накосить еще сена или подписать на новый срок договор об использовании земли под пастбище. От компаний-заявителей не последовало ответа на данное письмо, так же как и на последующие письма, направленные в мае 1985 года, и впоследствии супруги Грэм не делали попыток связаться с компаниями-заявителями. С сентября 1984 года до 1999 года супруги Грэм продолжали использовать всю площадь оспариваемого земельного участка для осуществления фермерской деятельности без разрешения компаний-заявителей.
13. В мае 1997 года г-н Грэм зарегистрировал в земельном реестре свои гарантии против правового титула компаний-заявителей на том основании, что он получил правовой титул ввиду приобретательной давности.
14. 30 апреля 1998 г. компании-заявители подали заявление в Высокий Суд с требованием об отмене гарантий супругов Грэм. 20 января 1999 г. компании-заявители инициировали дальнейшее производство с целью возврата права собственности на оспариваемый земельный участок.
15. Супруги Грэм оспорили требования компаний-заявителей на основании Закона Соединенного Королевства 1980 года о сроках исковой давности (Limitation Act) (далее — Закон 1980 года), который предусматривает, что лицо не может заявлять иск о возврате земельного участка по истечении 12 лет, в течение которых им владело другое лицо. Они также сослались на Закон Соединенного Королевства 1925 года о регистрации земельных участков (Land Registration Act), который применялся в рассматриваемое время и предусматривал, что по истечении двенадцатилетнего периода зарегистрированный собственник считался управляющим земельным участком по доверенности от имени скваттера.
16. 4 февраля 2000 г. было вынесено Решение в пользу супругов Грэм ([2000] Ch676). Судья Ньюберджер (Neuberger) признал, что в связи с тем, что супруги Грэм фактически владели земельным участком с января 1984 года и с сентября 1984 года начал течь срок приобретательной давности, правовой титул компаний-заявителей прекратил существование в соответствии с Законом 1980 года, а супруги Грэм имели право зарегистрироваться в качестве собственников земельного участка. В заключении своего Решения на 30 страницах судья Ньюберджер отметил, что результат, которого он достиг, не согласовывался с принципом справедливости и не мог быть оправдан практическими соображениями: выдвинутое обоснование права на приобретение правового титула на землю ввиду приобретательной давности, а именно стремление избежать неопределенности, имело, на его взгляд, небольшое значение для использования зарегистрированного земельного участка, собственник которого мог быть легко установлен путем изучения регистрационной записи правового титула в земельном реестре. Тот факт, что собственник, не использовавший свои права в течение 12 лет, должен быть лишен земельного участка, был, по его мнению, «нелогичным и несоразмерным».
17. Компании-заявители обжаловали данное Решение, и 6 февраля 2001 г. апелляционный суд отменил Решение Высокого Суда на том основании, что супруги Грэм не имели необходимого намерения владеть земельным участком, и, соответственно, компании-заявители не были «лишены права собственности» на него по смыслу Закона 1980 года ([2001]EWCA Civ 117, [2001]Ch 804). Хотя данный вывод был достаточен для вынесения решения по апелляционной жалобе, два члена апелляционного суда задали дополнительно вопрос о том, могла ли потеря компаниями-заявителями титула на землю повлечь за собой также вывод о нарушении статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции, применяемой в национальном законодательстве в соответствии с Законом Соединенного Королевства 1998 года о правах человека (Human Rights Act).
18. Лорд-судья Маммери (Mummery) при вынесении Решения суда постановил, что статья 1 Протокола № 1 к Конвенции не затрагивала соответствующие положения Закона 1980 года, которые не лишали лицо его имущества и не вмешивались в беспрепятственное пользование имуществом, а лишь лишали лицо его права обращения в суд с целью возврата имущества, если оно не инициировало правовую процедуру в течение 12 или более лет с момента лишения его своего имущества другим лицом. Прекращение существования титула компаний-заявителей являлось, по его мнению, не лишением имущества либо мерой конфискации, которые должны сопровождаться выплатой компенсации, а просто логическим и прагматичным следствием запрета права на подачу иска по истечении установленного срока. В качестве альтернативы лорд-судья Маммери признал, что любое лишение имущества было оправдано, если оно совершается в интересах общества; условия Закона 1980 года обоснованно требовали избегать риска несправедливости при рассмотрении незаявленных вовремя требований и обеспечении определенности правового титула: эти условия не были несоразмерны, так как двенадцатилетний срок был разумным и не влек за собой чрезмерно тяжелое бремя для собственника земельного участка.
19. Лорд-судья Кин (Keene) в качестве отправной точки принял, что сроки исковой давности, в принципе, не соответствовали Конвенции и что процесс запрета лицу осуществлять свои права по прошествии определенного времени был прямо признан Конвенцией. Такая позиция имеет место, на его взгляд, даже несмотря на то, что сроки исковой давности ограничивали право на обращение в суды и в некоторых случаях влекли лишение имущественных прав, вещных или личных, или причинение убытков: таким образом, не имелось никаких несоответствий между Законом 1980 года и статьей 1 Протокола № 1 к Конвенции.
20. Супруги Грэм обжаловали вышеуказанное Решение в Палату лордов, которая 4 июля 2002 г. удовлетворила их апелляцию и подтвердила Решения Высокого Суда ([2002] UKHL 30, [2002] 3 All ER 865). Лорд Браун-Уилкинсон (Browne-Wilkinson), с которым согласились лорд Макай Клэшфернский (Mackay of Clashfern) и лорд Хаттон (Hutton), признал, что супруги Грэм «владели» земельным участком в обычном значении этого слова, и поэтому компании-заявители были «лишены своего имущества» по смыслу Закона 1980 года. Нет противоречий между желанием скваттера платить собственнику «на бумаге» по просьбе последнего и одновременным владением участком. В качестве вывода лорд Браун-Уилкинсон отметил:
«...Несмотря на полученное от Пая в декабре 1983 года требование покинуть земельный участок, категорический отказ в выдаче разрешения на дальнейшее использование участка под пастбище в 1984 году и полностью игнорируемые позднее ходатайства о выдаче разрешения на использование участка под пастбище, после 31 декабря 1983 г. супруги Грэм продолжали владеть спорным земельным участком, используя его для целей, которые они считали правильными. Некоторые из этих целей (а именно использование земли под пастбище) были присущи гипотетическому договору об использовании земли под пастбище. А остальные лишь соответствовали намерению, подтвержденному Майклом Грэмом, использовать землю наилучшим, на их взгляд, образом. Такой подход был выбран с самого начала. По моему мнению, когда супруги Грэм остались фактическими владельцами полностью огороженного земельного участка после прекращения действия разрешения на покос, они явно намеревались утвердить правовой титул вопреки притязанию Пая.»
...В Палате лордов согласились с тем, что Закон 1998 года [инкорпорировавший Европейскую конвенцию о правах человека] не имел обратной силы. Но Пай утверждал, что даже в соответствии с принципами толкования общего права, применимыми до вступления в силу Закона 1998 года, суд должен стремиться применить закон таким образом, чтобы он соответствовал [Конвенции]. Любой подобный принцип толкования, применявший только тогда, когда язык какого-либо закона был неясным. Вашей Светлости не было продемонстрировано такой неясности».
21. Лорд Бингхэм Корнхиллский (Bingham of Cornhill), соглашаясь с лордом Брауном-Уилкинсоном, в своем мнении отметил следующее:
«Супруги Грэм достойно вели себя в течение всего периода. Они просили предоставить им право использовать землю под пастбище или косить траву на земельном участке до лета 1984 года и были готовы платить за это. Когда Пай не ответил, они сделали то, что сделал бы любой фермер на их месте: продолжили пользоваться землей. Их вины в этом не было. Но результатом бездействия Пая стало то, что они в полном объеме использовали земельный участок без какой-либо платы в течение 12 лет. Как если бы это не являлось достаточной выгодой, они были вознаграждены, получив правовой титул на этот большой участок ценной земли без возложения на них обязанности выплатить какую-либо компенсацию бывшему владельцу. В случае если бы земля не была зарегистрирована на кого-либо, или в дни, когда регистрация еще не стала нормой, такой результат, несомненно, мог бы быть оправдан как устраняющий затянувшуюся неопределенность в отношении правового титула на землю. Но когда земля зарегистрирована, сложно найти какое-либо оправдание для правовой нормы, которая ведет к такому очевидно несправедливому результату, и даже сложнее понять, почему сторона, приобретающая какой-либо правовой титул, не должна получить какую-либо компенсацию, по крайней мере, стороне, которая этот титул теряет. Успокаивает то, что Закон Соединенного Королевства 2002 года о регистрации земельных участков (Land Registration Act) обращает внимание на риск потери зарегистрированным собственником правового титула по нерадивости. Но основные положения данного Закона еще не вступили в силу, и даже если бы они вступили в силу, это не помогло бы Паю, титул которого был потерян до принятия Закона. Хотя я убежден в том, что апелляционная жалоба должна быть удовлетворена по причинам, указанным моим благородным и просвещенным коллегой, это вывод, к которому я (как и судья [Ньюберджер]...) прихожу без энтузиазма» [JA Pye (Oxford) Ltd and another v. Graham and another [2000] 3 All ER 865, at 867].
22. Как отмечено выше, вопрос о том, соответствовал ли результат дела правам компаний-заявителей, гарантированным статьей 1 Протокола № 1 к Конвенции, не рассматривался в Палате лордов. Однако лорд Хоуп Крейгхедский (Hope of Craighead), который также согласился с лордом Брауном-Уилкинсоном по мотивам отклонения апелляции, в своем мнении отметил, что вопрос о нарушении Конвенции:
«...не прост, так как обычно ожидается, что законодательство в контексте законодательного режима, в котором компенсация не предоставляется, склоняется в пользу защиты зарегистрированного собственника против действий лиц, которые не могут продемонстрировать конкурирующего титула в реестре. К счастью,... гораздо более строгий режим был принят в приложении 6 к Закону 2002 г. Вступление его в силу приведет к тому, что скваттеру, владеющему зарегистрированным на другое лицо земельным участком, будет гораздо тяжелее получить правовой титул вопреки желаниям собственника. Несправедливость старого режима, которую продемонстрировало данное дело, лежит не в отсутствии компенсации, хотя это и важный фактор, но и в отсутствии гарантий против недосмотра или нерадивости со стороны зарегистрированного собственника».
23. Ценность спорного участка оспаривается сторонами. Компании-заявители оценили причиненный им материальный ущерб в размере 10 миллионов фунтов стерлингов. Власти Соединенного Королевства оценили земельный участок по состоянию на 1996 год (когда истек двенадцатилетний ограничивающий срок) в 785000 фунтов стерлингов, а в июле 2002 года (когда Палата лордов вынесла свое Решение) в 2,5 миллиона.
II. Применимое национальное законодательство
24. В рассматриваемое время статья 15 Закона 1980 года о сроках исковой давности, консолидированного акта, гласила:
«1) Иск о возврате земельного участка не может быть подан лицом по истечении двенадцати лет с даты, когда право на подачу иска впервые возникло у него либо, если оно впервые возникло у другого лица, от которого передается требование, у этого лица...»
- Часть 1 приложения 1 к настоящему Закону содержит положения, позволяющие определить дату возникновения права на подачу иска о возврате земельного участка в упомянутых в нем случаях».
25. Пункт 1 приложения 1 гласил:
«Когда лицо, подавшее иск о возврате земельного участка, или иное лицо, через которое оно подает требование, владело земельным участком и, имея правовой титул на земельный участок, было лишено права собственности или прекратило свое владение, право на подачу иска считается возникшим у него в день лишения права собственности или прекращения владения».
26. Такие же положения о сроке исковой давности применялись как к зарегистрированным, так и к незарегистрированным земельным участкам. В случае если земельный участок не зарегистрирован, статья 17 Закона 1980 года предусматривала, что по истечении срока исковой давности для возврата земельного участка правовой титул собственника «на бумаге» прекращает существование. В случае если земельный участок зарегистрирован, часть 1 статьи 75 Закона 1925 года о регистрации земельных участков предусматривала, что по истечении срока исковой давности правовой титул не прекращал существование. Но зарегистрированный собственник считался владеющим земельным участком по доверенности от имени скваттера.
27. «Законы Англии Хасбери» (Halsbury's Laws of England) (Четвертое издание, тираж 1998) содержат следующую формулировку Закона:
«258. Если собственник земельного участка не владел им, а чужак владел им в течение времени, достаточного для исключения права собственника на вступление во владение и возврат земельного участка на основании иска, право собственности прекращается, и чужак приобретает это право, которое считает законным вопреки требованиям всего мира, в том числе бывшего собственника.»
Закон 1980 года о сроках исковой давности действует негативно, исключая право и прекращая право истинного собственника, и не затрагивает передачу имущества чужаку; новый правовой титул зависит от принципа, согласно которому владение предоставляет титул и прекращает права бывшего собственника, и сохраняет все сервитуты [и т.д.], которые не прекращают действие».
28. Комитет по реформированию законодательства рассмотрел законодательство о сроках исковой давности в своем Докладе 1977 года (Cmnd 6923). Он негативно прокомментировал судебную практику по предоставлению подразумеваемой лицензии предполагаемому владельцу, утверждающему правовой титул вопреки притязанию другого лица, которая вела к прерыванию сроков исковой давности для собственника, и предложил не менять существующие сроки исковой давности, согласившись, что истечение срока исковой давности должно служить прекращению правового титула у истца.
29. Консультативное письмо Комиссии по праву о сроках исковой давности 1988 года (Law Com 151) содержало ряд общих целей законодательства о сроках исковой данности. В Консультативном письме было отмечено, что ответчики имеют законный интерес в обращении в суд за рассмотрением дела в разумный срок, так как доказательства не могут быть доступны бесконечно долго и потому что ответчики должны иметь возможность ссылаться на свое предполагаемое правомочие по пользованию неоспоренным правом. Государство также имеет интерес в обеспечении подачи и рассмотрения требований в разумный срок в целях отправления правосудия в качестве гаранта правовой определенности. Наконец, сроки исковой давности рассматривались как имеющие благотворный эффект на истцов, поощряя подачу ими требований в разумный срок.
30. В отдельном Консультативном документе Комиссии по праву о регистрации земельных участков 1998 года (подготовленном совместно со службой земельного кадастра) (Law Com 254) отмечалось, что, хотя первоначальной целью системы регистрации земельных участков было применение принципов незарегистрированных земельных участков к зарегистрированному формату, имелись определенные области, в которых это не было всецело так. Одним из примеров было положение прав владельцев, утверждающих правовой титул вопреки притязанию другого лица (часть 1 статьи 75 Закона 1925 года о регистрации земельных участков). В Консультативном документе были изложены и прокомментированы четыре неоспоримых довода, часто выдвигаемых в защиту законодательства о владении, основанном на утверждении правового титула вопреки притязанию другого лица:
i) Потому что оно представляет собой часть законодательства о сроках исковой давности. Отмечалось:
«...в связи с тем, что владение, основанное на утверждении правового титула вопреки притязанию другого лица, является отдельным аспектом законодательства о сроках исковой давности, его, конечно, привычно относить к его причинам, по крайней мере, отчасти, исходя из общей политики, придерживающейся в законах о сроках исковой давности, а именно защиты ответчиков от утративших силу требований и стимулирования истцов не спать при решении вопросов своих прав. Однако владение, основанное на утверждении правового титула вопреки притязанию другого лица, не просто исключает требования. Его действие имеет позитивное значение: „скваттер в конечном итоге получает правовой титул в результате своего владения и косвенного действия Закона о сроках исковой давности...“. Это может быть оправдано лишь факторами, не имеющими отношения к объясняющим законодательство о сроках исковой давности. В данном контексте следует отметить, что собственник земельного участка может быть лишен права, даже когда в этом нет его вины. Как мы отметили выше, владение, основанное на утверждении правового титула вопреки притязанию другого лица, может иметь место незаметно. В любом случае данное обоснование имеет гораздо большую силу в отношении незарегистрированных земельных участков, нежели для земельных участков, в отношении которых имеются зарегистрированные права. Незарегистрированный титул в конченом итоге зависит от владения. Поэтому собственнику земельного участка надлежало быть бдительным, чтобы защищать свое владение и не спать при решении вопросов своих прав. ...Если правовой титул зарегистрирован... основанием для правового титула является, прежде всего, факт регистрации, а не владение. Регистрация предоставляет правовой титул, так как регистрация лица в качестве собственника земельного участка наделяет его соответствующим вещно-правовым интересом...».
ii) Потому что, если земельный участок и право собственности на него не упорядочены, земельный участок может потерять рыночные качества. Если зарегистрированный собственник исчез и не может быть отслежен и скваттер вступает во владение, доктрина владения, основанного на утверждении правового титула вопреки притязанию другого лица, «по крайней мере, обеспечивает, чтобы в таких случаях земельный участок оставался в торговом обороте и не терял плодородие». Если имелись «не зарегистрированные» сделки, например, сделки по обмену фермером земельными участками с соседом по «джентльменскому соглашению» и без регистрации изменений, «владение, основанное на утверждении правового титула вопреки притязанию другого лица, выполняет полезную функцию».
iii) Потому что в случае ошибки невиновный, но допустивший ошибку скваттер, владеющий земельным участком, может понести расходы. В таких случаях владение, основанное на утверждении правового титула вопреки притязанию другого лица, может быть обосновано трудностями, и в данном случае существуют параллели с принципами лишения стороны требования имущественного права.
iv) Потому что оно облегчает и удешевляет установление правового титула на земельный участок. Комиссия по праву признала последний довод веским для незарегистрированных земельных участков, но сочла, что для зарегистрированного земельного участка, для которого титул зависит от содержания реестра, а не от владения, он неприменим.
31. Комиссия по праву предварительно предложила, что система владения, основанного на утверждении правового титула вопреки притязанию другого лица, в том виде, в котором она применялась к зарегистрированным земельным участкам, должна быть переработана, чтобы отражать принципы регистрации прав, а также что она должна быть ограничена очень небольшим количеством исключительных случаев.
32. Вслед за консультативными письмами появились два Доклада: о сроках исковой давности (Law Com 270) и о зарегистрированных земельных участках (Law Com 271), которые были опубликованы в июле 2001 года.
33. Комиссия по праву в Докладе о сроках исковой давности рекомендовала установить десятилетний общий срок исковой давности для споров о земельных участках. Комиссия по праву добавила, что, если предложения, сделанные в отношении зарегистрированных земельных участков в Докладе (Law Com 254), были бы приняты, то данное предложение относилось бы только к интересам, относящимся к незарегистрированным земельным участкам (и интересам, относящимся к зарегистрированным земельным участкам, которые не могут быть зарегистрированы) <*>.
<*> Будущие интересы, такие, как преимущественное право аренды, в отношении которых срок исковой давности начал течь только, когда данный интерес попал во владение.
34. В результате критики, в том числе со стороны судей в настоящем деле и в Докладе о зарегистрированных земельных участках (Law Com 271), Законом 2002 года о регистрации земельных участков был внесен ряд изменений в законодательство, относившееся к зарегистрированным земельным участкам. Им предусматривалось, что владение, основанное на утверждении правового титула вопреки притязанию другого лица, независимо от срока этого владения, само по себе не исключает право собственности на зарегистрированное недвижимое имущество. Скваттер получил право подать заявление о регистрации его в качестве собственника по истечении 10 лет и мог быть зарегистрирован в качестве такого, если не поступит возражений на это заявление. Если поступало возражение на заявление, данное заявление подлежало отклонению. Если заявление отклонялось, но не предпринималось никаких мер, чтобы выселить скваттера или иным образом урегулировать сложившееся положение, он имел право снова подать заявление о регистрации его в качестве собственника и мог быть зарегистрирован в качестве такового независимо от того, поступит ли возражение на заявление или нет. Закон 2002 года вступил в силу 13 октября 2002 г.
35. 23 марта 2005 г. заместитель судьи Страусс (Strauss) из отделения канцелярии Высокого Суда правосудия вынес Решение по делу «Болейн Пропертиз Лтд.» против Палмера» ((Beaulane Properties Ltd v. Palmer), Times Law Reports, 13 апреля 2005 г.). Дело касалось одного обладателя разрешения, который владел зарегистрированным земельным участком более 12 лет по истечении своего разрешения. Применяя Решение Палаты лордов к настоящему делу, судья установил, что в соответствии с английским правом, действовавшим до вступления в силу Закона 1998 года о правах человека, зарегистрированный собственник земельного участка утратил право требования в отношении этого участка. Однако, анализируя обстоятельства дела в свете Конвенции, он признал, что не было реального публичного или общественного интереса в законодательстве о владении, основанном на утверждении правового титула вопреки притязанию другого лица, и что негативные последствия для собственника земельного участка были несоразмерными. Заново дав толкование соответствующему законодательству в соответствии со статьей 3 Закона о правах человека, судья установил, что требование бывшего обладателя разрешения о приобретении спорного земельного участка подлежало отклонению.
ПРАВО
I. Предполагаемое нарушение статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции
36. Компании-заявители утверждали, что лишение их права собственности на их земельный участок ввиду двенадцатилетнего владения, основанного на утверждении правового титула вопреки притязанию другого лица, нарушало справедливый баланс, требуемый статьей 1 Протокола № 1 к Конвенции, и был несоразмерен вмешательству в их имущественные права в нарушение данной статьи. Статья 1 Протокола № 1 к Конвенции гласит:
«Каждое физическое или юридическое лицо имеет право на уважение своей собственности. Никто не может быть лишен своего имущества, иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права.»
Предыдущие положения не умаляют права государства обеспечивать выполнение таких законов, какие ему представляются необходимыми для осуществления контроля за использованием собственности в соответствии с общими интересами или для обеспечения уплаты налогов или других сборов или штрафов».
A. Постановление Палаты
37. Палата сочла, что в связи с тем, что компании-заявители потеряли прибыльное право на земельный участок вследствие действия Закона 1925 года о регистрации земельных участков (Закон 1925 года) и Закона 1980 года о сроках исковой давности (Закон 1980 года), статья 1 Протокола № 1 к Конвенции применима к их жалобе. В частности, ранее действовавшие нормы о владении, основанном на утверждении правового титула вопреки притязанию другого лица, не могли быть признаны побочным обстоятельством имущественного права компаний-заявителей во время его приобретения, так что статья 1 Протокола № 1 к Конвенции прекращала применяться, когда соответствующие положения были применены, и имущественное право было потеряно после двенадцатилетнего владения, основанного на утверждении правового титула вопреки притязанию другого лица. Далее, одно лишь то, что сроки исковой давности обычно рассматривались на предмет нарушения статьи 6 Конвенции, не мешало Европейскому суду рассмотреть дело в свете статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции. Палата признала, что статья 1 Протокола № 1 к Конвенции применима и что действие соответствующих положений Законов 1925 и 1980 годов вело к вмешательству со стороны государства в права компаний-заявителей, гарантированные данной статьей.
38. Напоминая Постановление Европейского суда по делу «Джеймс и другие против Соединенного Королевства» (James and Others v. the United Kingdom) (Series A, № 98) от 21 февраля 1986 г., Палата пришла к выводу, что компании-заявители были лишены своего имущества на основании оспариваемого законодательства и что дело подлежало рассмотрению на предмет нарушения второго предложения статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции. Признавая, что в случае незарегистрированного земельного участка законодательство о владении, основанном на утверждении правового титула вопреки притязанию другого лица, служило двум важным публичным целям, а именно предупреждению неопределенности и несправедливости, вытекающей из потерявших силу требований, и обеспечению соответствия реальности не встречающего возражений занятия земельного участка и его законной собственности, Палата сочла, что важность этих целей была более спорной в случае зарегистрированного земельного участка, когда право собственности на земельный участок можно легко установить путем изучения реестра собственников в службе земельного кадастра. Однако Палата отметила, что, несмотря на важные изменения в законодательстве о владении, основанном на утверждении правового титула вопреки притязанию другого лица, внесенные Законом 2002 года, в случае зарегистрированного земельного участка само законодательство не было отменено, и она отклонила довод компаний-заявителей о том, что законодательство не служило никаким продолжающимся публичным интересам в части, касающейся зарегистрированного земельного участка. Власти Соединенного Королевства ссылались также на законодательство и практику в других правовых системах.
39. Что касается соразмерности рассматриваемых положений, Палата признала, что срок исковой давности в 12 лет был относительно долгим; что законодательство о владении, основанном на утверждении правового титула вопреки притязанию другого лица, было сформированным и не менялось в течение всего срока, когда земельный участок находился в собственности компаний-заявителей; а также что ограниченные меры, принятые компаниями-заявителями, позволили бы избежать потери правового титула. Палата отметила критику законодательства национальными судами и Комиссией по праву и далее отметила, что последствия для компаний-заявителей были исключительно суровыми, так как они не только были лишены своего имущества, но и не получили никакой компенсации за него. Отсутствие компенсации должно рассматриваться в свете отсутствия процессуальной защиты права собственности в рамках правовой системы, существовавшей в рассматриваемое время. В этом отношении Палата придала значение тому факту, что с момента поступления настоящей жалобы в Европейский суд законодательство было изменено таким образом, что перед передачей правового титула собственнику «на бумаге» направляется уведомление, давая ему таким образом возможность прервать срок исковой давности. Палата рассматривала изменения в законодательстве как признак того, что Парламент признал недостатки в процессуальном положении собственников земли, существовавшие до принятия Закона 2002 года о регистрации земельных участков. Палата пришла к выводу, что справедливый баланс между публичными интересами и правом компаний-заявителей на беспрепятственное пользование своим имуществом был нарушен, так что имело место нарушение статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции.
B. Доводы сторон
1. Компании-заявители
40. Компании-заявители согласились с Постановлением Палаты. Они ссылались на три причины, почему изъятие их земельного участка, которым они тогда владели по доверенности от имени скваттеров, нарушало принцип справедливого баланса и, таким образом, нарушало статью 1 Протокола № 1 к Конвенции. Во-первых, они не видели оснований для компаний-заявителей как собственников земли терять свое право собственности на зарегистрированный земельный участок. Во-вторых, они не видели оснований для лишения их земельного участка без компенсации. Результат был несоразмерен любой законной цели, так как налагал на компании-заявителей чрезмерное бремя и представлял собой значительную сумму неожиданного дохода для скваттеров. Не существовало исключительных обстоятельств, которые оправдывали бы изъятие имущества без компенсации. В-третьих, не имелось оснований для лишения их земельного участка, когда отсутствовала процессуальная возможность защиты, согласно которой лицо, утверждающее правовой титул, приобретало бы титул только при условии, что оно сначала заявит требование, на которое мог бы ответить формальный собственник.
41. Компании-заявители отметили широкую критику законодательства, действовавшего в рассматриваемое время, со стороны судьи первой инстанции и двух членов Палаты лордов по делу, в рекомендациях Комиссии по праву и службы земельного кадастра, а также поправки, внесенные в законодательство Парламентом, и критику судьи Высокого Суда по делу «Болейн Пропертиз Лтд.» против Палмера» (см. выше § 35). Они не видели оправданий для передачи зарегистрированного земельного участка по истечении срока исковой давности без компенсации и надлежащей процессуальной защиты.
42. Компании-заявители предоставили обзор законодательства о владении, основанном на утверждении правового титула вопреки притязанию другого лица, и аналогичных доктрин в различных правовых системах. В обзоре показано, что в большинстве рассмотренных стран правовой титул приобретался только по истечении значительно большего срока, чем 12 лет, и что в большинстве стран, в которых правовой титул мог быть получен ввиду приобретательной давности, это могло произойти только тогда, когда лицо, занимающее участок, действовало добросовестно, то есть когда оно честно полагало, что был приобретен законный правовой титул, например, после передачи юридически дефектного правового титула.
2. Власти Соединенного Королевства
43. Власти Соединенного Королевства не согласились с Постановлением Палаты. Они считали, прежде всего, что данный вопрос должен быть рассмотрен в свете статьи 6 Конвенции, а не статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции. В отличие от предыдущих дел власти Соединенного Королевства в настоящем деле не экспроприировали имущество в свою собственность и не ввели законодательство, предусматривающее принудительную передачу частной собственности от одного лица другому для целей социальной политики. Единственным вмешательством в права компаний-заявителей на землю явилось следствием действий частных лиц, скваттеров, которые начали владеть земельным участком в 1983 — 1984 годах. Исход спора был продиктован собственным бездействием компаний-заявителей. Они утверждали, что применение к обстоятельствам настоящего дела конвенционной прецедентной практики о необходимости оплаты компенсации при лишении имущества подтверждало логику анализа дела со ссылкой на статью 6 Конвенции: целью срока исковой давности является лишение истца по истечении определенного периода времени возможности осуществления своих прав через суды. Реализации данной цели будут созданы препятствия, если положения о сроках исковой давности будут соответствовать Конвенции только тогда, когда истцу предоставляется компенсация лицом, к которому предъявлен его иск.
44. По мнению властей Соединенного Королевства, ссылка Палаты на необходимость процессуальных гарантий также была ошибочной. Когда положение о сроке исковой давности применяется к спору двумя частными сторонами, не существовало «ответственных» государственных органов, в которые истец мог разумно обратиться с «жалобой на меры, вмешивающиеся в [его] права» (см. Постановление Европейского суда по делу «Йокела против Финляндии» (Jokela v. Finland), жалоба № 28856/95, § 45, ECHR 2002-IV), потому что не имелось публичных органов, стремившихся приобрести имущество.
45. Ссылаясь на статью 1 Протокола № 1 к Конвенции, власти Соединенного Королевства считали, что данная норма была неприменима, так как компании-заявители приобрели спорный земельный участок вместе с риском его потери на основании положений Законов 1925 и 1980 годов. Данный риск должен рассматриваться как побочная характеристика их имущества. Они указали на то, что вторая компания-заявитель приобрела земельный участок от первой компании-заявителя в апреле 1986 года, когда супруги Грэм уже владели земельным участком в течение полутора лет. Вторая компания-заявитель поэтому приняла земельный участок вместе с существующим риском потери его в пользу супругов Грэм.
46. Власти Соединенного Королевства утверждали, что Палата не рассмотрела их довод о том, что обязательства государства в соответствии со статьей 1 Протокола № 1 к Конвенции не затрагивались. Не было причин для наложения позитивной обязанности на власти Соединенного Королевства, чтобы защищать компании-заявителей от последствий собственной невнимательности.
47. К целям законодательства, принятым Палатой в качестве легитимных, власти Соединенного Королевства добавили третью цель. Земля являлась ограниченным ресурсом, и она должна использоваться, сохраняться и улучшаться в интересах общества. Ограниченный срок для возврата имущества стимулировал собственников земельных участков использовать землю.
48. По поводу соразмерности власти Соединенного Королевства отметили, что Палата ошибочно приняла во внимание отсутствие компенсации и вопросы процессуальной защиты и что она в недостаточной мере рассмотрела многие факторы, продемонстрировавшие, что любое вмешательство было соразмерным: продолжительность срока исковой давности, тот факт, что компании-заявители могли свободно подать иск о возврате владения в любое время в течение двенадцатилетнего срока, доступность судебного средства правовой защиты для определения того, был ли иск запрещен законодательством, а также степень вины со стороны компаний-заявителей.
49. Что касается положения в других странах, власти Соединенного Королевства сослались на исследование, приведенное в Консультативном письме 1998 года Комиссии по праву, а также на последующие исследования, которые они поручали. Результаты исследований показывали значительные различия в структуре различных правовых режимов, особенно между правовыми системами общего и цивилистического права, а также в продолжительности различных сроков исковой давности. Они сделали вывод, что не было общеевропейской «нормы»: сроки исковой давности варьировались значительно, в некоторых правовых системах добросовестность не учитывалась, а иногда во внимание принимались другие факторы, такие, как место жительства.
3. Третья сторона
50. Власти Ирландии описали законодательство о владении, основанном на утверждении правового титула вопреки притязанию другого лица, действующее в Ирландии, и видели пять областей публичного интереса, которым служит данный институт: успокоение правового титула, то есть желательность установления правового титула, если земля, зарегистрированная или незарегистрированная, была покинута и занималась другим лицом; случаи, когда недвижимое имущество не управляется ввиду отсутствия завещания; преследование политики использования земли для ускорения экономического развития; совершенствование правового титула в случаях незарегистрированного титула; рассмотрение споров о границах.
51. Власти Ирландии утверждали, что право собственности на земельный участок влечет за собой как права, так и обязанности, и обязанность принимать какие-либо действия для поддержания владения не являлась неразумной. Европейский суд не должен оказаться под влиянием законодательных изменений post hoc, которые обеспечили более высокие стандарты защиты прав человека. Они также ссылались на широкие пределы усмотрения, предоставленные государствам при регулировании земельных отношений и права собственности в соответствии с социальной политикой, на древность доктрины и осведомленность о ней покупателей и собственников земельных участков, и сделали вывод, что доктрина не нарушала справедливый баланс между публичными интересами и правом на беспрепятственное использование имущества.
C. Мнение Европейского суда
1. Общие принципы
52. Статья 1 Протокола № 1 к Конвенции, которая гарантирует право на защиту имущества, содержит три отдельных правила: первое правило, изложенное в первом предложении пункта 1, является основным правилом и формулирует принцип уважения собственности; второе правило, изложенное во втором предложении пункта 1, охватывает вопрос о лишении собственности и ставит ее в зависимость от определенных условий; третье правило, изложенное в пункте 2, признает, что Договаривающиеся Стороны имеют право помимо других действий осуществлять контроль за использованием собственности в соответствии с общими интересами... Тем не менее, эти три правила не являются взаимосвязанными. Второе и третье правила касаются определенных случаев ущемления права на уважение собственности и поэтому должны толковаться в свете основного принципа, отраженного в первом правиле» (см. среди недавних прецедентов Постановление Большой палаты Европейского суда по делу «Анхойзер-Буш Инк.» против Португалии» (Anheuser-Busch Inc. v. Portugal), жалоба № 73049/01, § 62, ECHR 2007, с дальнейшими ссылками в нем).
53. Для соблюдения общего правила, изложенного в первом предложении пункта 1 статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции, такое вмешательство должно устанавливать «справедливый баланс» между потребностями общественного интереса и требованиями защиты основополагающих прав частного лица (см. Постановление Большой палаты Европейского суда по делу «Бейелер против Италии» (Beyeler v. Italy), жалоба № 33202/96, § 107, ECHR 2000-I).
54. Изъятие имущества без выплаты компенсации в размере, разумно соотносящемся с его стоимостью, в соответствии со вторым предложением пункта 1 статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции обычно составляет несоразмерное вмешательство, которое не может быть обосновано в соответствии с этой статьей. Однако данное положение не гарантирует право на получение компенсации в полном объеме при любых обстоятельствах, так как легитимные цели в «публичных интересах» могут привести к компенсации в размере, меньшем, чем полная рыночная стоимость (см. Постановление Большой палаты Европейского суда по делу «Папахелас против Греции» (Papachelas v. Greece), жалоба № 31423/96, § 48, ECHR 1999-II, с дальнейшими ссылками).
55. Что касается вмешательства, подпадающего под действие пункта 2 статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции с его особой ссылкой на «...права государства обеспечивать выполнение таких законов, какие ему представляются необходимыми для осуществления контроля за использованием собственности в соответствии с общими интересами...», использованные средства должны быть в разумной степени соразмерны преследуемой цели. В этом отношении государства пользуются широкими пределами усмотрения в отношении выбора средств исполнения и выяснения того, оправданы ли последствия такого исполнения общими интересами для целей достижения цели рассматриваемого закона (см. Постановление Европейского суда по делу «АГОСИ против Соединенного Королевства» (AGOSI v. the United Kingdom) от 24 октября 1986 г., Series A, № 108, § 52).
56. Жалоба компаний-заявителей направлена, по сути, против положений соответствующего законодательства о сроках исковой давности и регистрации земельных участков. В то время как судебные решения по делу иллюстрируют порядок применения данного законодательства, жалоба не относится к порядку применения законодательства судами. Поэтому Европейский суд направит свое внимание, прежде всего, на само оспариваемое законодательство, хотя последствия применения данного законодательства также должны приниматься во внимание (см. упоминавшееся выше Постановление Европейского суда по делу «Джеймс и другие против Соединенного Королевства», § 36).
57. Ответственность властей Соединенного Королевства в настоящем деле, соответственно, является не прямой ответственностью за принятие распорядительного или законодательного акта в отношении компаний-заявителей, а, скорее, их ответственностью за законодательство, примененное в результате взаимодействий частных лиц: так же, как законодательство было применено в деле «Джеймс и другие против Соединенного Королевства» (и власти Соединенного Королевства отвечали за это), потому что частные лица попросили предоставления прав, так и в настоящем деле законодательство было применено к компаниям-заявителям только тогда, когда были соблюдены ранее существовавшие условия приобретения правового титула ввиду приобретательной давности.
2. Применимость статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции
58. Прежде всего, Европейский суд рассмотрел вопрос о том, должно ли было данное дело разбираться на предмет нарушения статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции либо оно должно было, как отмечали власти Соединенного Королевства, рассматриваться в свете статьи 6 Конвенции.
59. В деле «Стаббингс и другие против Соединенного Королевства» (Stubbings and Others v. the United Kingdom) Европейский суд рассматривал сроки исковой давности на предмет нарушения статей 6, 8 и 14 Конвенции. В соответствии со статьей 6 Европейский суд признал, что непродляемый срок в шесть лет, начиная с 18-летия заявителей, не нарушал по сути права заявителей на доступ к правосудию (см. Постановление Европейского суда от 22 октября 1996 г., Reports of Judgments and Decisions 1996-IV, § 52). Европейский суд также рассмотрел дело в свете статьи 8 Конвенции в контексте позитивных обязанностей, присущих эффективному соблюдению права частной и семейной жизни, признав, что, в целом, такая защита была предоставлена (там же, § 60 — 67).
60. Европейский суд не усмотрел ничего в своей прецедентной практике, предполагающего, что настоящее дело должно рассматриваться только на предмет нарушения статьи 6 Конвенции, и, действительно, учитывая различное содержание двух прав, было бы необычно, если бы Европейский суд отказывался рассматривать жалобу по одной части исключительно потому, что он мог поднять другие вопросы на основании другой статьи. Европейский суд согласился с Палатой в том, что, в принципе, ему ничто не мешает рассмотреть жалобу на нарушение статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции, если жалоба направлена против законодательства, регулирующего имущественные права.
61. Статья 1 Протокола № 1 к Конвенции защищает «имущество», которое может представлять собой либо «существующее имущество», либо активы, в том числе права требования, в отношении которых заявитель может утверждать, что у него имеется, по крайней мере, «правомерное ожидание» получения возможности эффективно пользоваться имущественным правом. Однако она не гарантирует право на приобретение имущества (см. Постановление Большой палаты Европейского суда по делу «Копецки против Словакии» ({Kopecky} <*> v. Slovakia), жалоба № 44912/98, § 35, ECHR 2004-IX). Если имеет место спор относительно наличия у заявителя имущественного интереса, подлежащего защите на основании статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции, Европейский суд должен определить правовое положение заявителя (см. упоминавшееся выше Постановление Большой палаты Европейского суда по делу «Бейелер против Италии»).
<*> Здесь и далее по тексту слова на национальном языке набраны латинским шрифтом и выделены фигурными скобками.
62. В настоящем деле компании-заявители были владельцами-пользователями земельного участка в графстве Беркшир, так как они последовательно были зарегистрированы в качестве собственников этого участка. В отношении земельного участка не действовало преимущественное право покупки, как в деле «Бейелер против Италии», и к нему применялось обычное земельное законодательство, в том числе, к примеру, законодательство города и графства о планировании территории, законодательство об обязательной покупке и различные нормы о владении, основанном на утверждении правового титула вопреки притязанию другого лица. Право собственности компаний-заявителей было ограничено различными нормами законодательства и общего права, применимыми к недвижимому имуществу.
63. Однако остается факт потери компаниями-заявителями права собственности на 23 гектара земель сельскохозяйственного назначения вследствие действия Законов 1925 и 1980 годов. Европейский суд счел неизбежным вывод Палаты о том, что статья 1 Протокола № 1 к Конвенции применима к настоящему делу.
3. Характер вмешательства
64. Европейский суд в ряде случаев рассматривал дела, в которых потеря права собственности на имущество не была отнесена к категории «лишения» по смыслу второго предложения пункта 1 статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции. В делах «АГОСИ против Соединенного Королевства» и «Эйр Кэнэда» против Соединенного Королевства» конфискация имущества компаний-заявителей была признана контролем за использованием золотых монет и контролем за использованием воздушных суден, применявшихся для импорта запрещенных наркотиков, соответственно (см. упоминавшееся выше Постановление Европейского суда по делу «АГОСИ против Соединенного Королевства», § 51; Постановление Европейского суда по делу «Эйр Кэнэда» против Соединенного Королевства» (Air Canada v. the United Kingdom) от 5 мая 1995 г., Series A, № 316-A, § 34; см. также Решение Европейского суда по делу «С.М. против Франции» (C.M. v. France), жалоба № 28078/95, ECHR 2001-VII). Компания-заявитель в деле «Газус Дозье- унд Фердертекник ГмбХ» против Нидерландов» продала третьей стороне бетономешалку, в отношении которой действовала норма об удержании правового титула. Наложение ареста на бетономешалку налоговыми органами было признано осуществлением государством права на «обеспечение уплаты налогов», хотя это не были налоговые обязательства компании-заявителя (см. Постановление Европейского суда по делу «Газус Дозье- унд Фердертекник ГмбХ» против Нидерландов» (Gasus Dosier- und {Fordertechnik} GmbH v. the Netherlands) от 23 февраля 1995 г., Series A, № 306-B, § 59). Европейский суд в деле «Бейелер против Италии» отказался рассматривать вопрос о том, являлось ли вмешательство в имущественные права заявителя «лишением имущества», так как достаточно было рассмотреть оспариваемую ситуацию в свете общего правила, содержащегося в первом предложении пункта 1 статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции (см. упоминавшееся выше Постановление Большой палаты Европейского суда по делу «Бейелер против Италии», § 106).
65. Компании-заявители утратили свой земельный участок не из-за законодательной нормы, которая позволяла государству передавать право собственности при конкретных обстоятельствах (как в делах «АГОСИ против Соединенного Королевства», «Эйр Кэнэда» против Соединенного Королевства» и «Газус Дозье- унд Фердертекник ГмбХ» против Нидерландов»), и не из-за социальной политики по передаче права собственности (как в деле «Джеймс и другие против Соединенного Королевства»), а, скорее, в результате действия общеприменимых норм о сроках исковой давности для подачи исков о возврате земельных участков. Эти нормы предусматривали, что по окончании срока исковой давности зафиксированное «на бумаге» право собственности на незарегистрированный земельный участок утрачивает силу (статья 17 Закона 1980 года). В случае если участок зарегистрирован, положение было изменено с тем, чтобы принимать во внимание тот факт, что до момента внесения изменений в реестр бывший собственник продолжал выступать в качестве зарегистрированного владельца. Таким образом, в настоящем деле часть 1 статьи 75 Закона 1925 года предусматривала, что по истечении срока исковой давности правовой титул не прекратил существование, а зарегистрированный собственник считался владеющим земельным участков по доверенности от имени лица, утверждавшего правовой титул вопреки притязанию компаний-заявителей.
66. Законодательные положения, приведшие к потере компаниями-заявителями права собственности, таким образом, имели целью не лишение собственников «на бумаге» их права собственности, а, скорее, регулирование вопросов, относящихся к правовому титулу, в системе, в которой исторически двенадцатилетнего срока приобретательной давности было достаточно для прекращения действия права бывшего собственника на повторное вступление во владение и возврат владения, и новый титул зависел от принципа, согласно которому неоспариваемое длительное владение имуществом предоставляло правовой титул на него. Положения Законов 1925 и 1980 годов, которые применялись к компаниям-заявителям, были частью общего земельного законодательства и применялись к частным лицам для регулирования, среди прочего, сроков исковой давности в контексте использования земли и собственности на землю. Поэтому компании-заявители были затронуты не «лишением имущества» по смыслу второго предложения пункта 1 статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции, а, скорее, «контролем за использованием» земли по смыслу пункта 2 данной статьи.
4. Цель вмешательства
67. Применимые положения Законов 1925 и 1980 годов имели целью применение срока исковой давности к требованиям о возврате земельных участков, который составлял 20 лет с момента принятия Закона 1623 года о сроках исковой давности и 12 лет с момента принятия Закона 1874 года о сроках исковой давности в отношении недвижимого имущества, а также регулирование последующего положения, согласно которому собственник «на бумаге» больше не мог вернуть имущество, а владелец, утверждающий правовой титул вопреки притязанию другого лица, владел имуществом достаточно долго для установления правового титула.
68. Европейский суд рассмотрел сроки исковой давности в контексте статьи 6 Конвенции в деле «Стаббингс и другие против Соединенного Королевства». Европейский суд установил следующее:
«Следует отметить, что сроки исковой давности в делах о причинении вреда здоровью являются общей чертой всех правовых систем Договаривающихся государств. Они служат для нескольких важных целей, в частности для обеспечения правовой определенности и завершенности, защиты потенциальных ответчиков от потерявших силу требований, на которые сложно было возразить, и предупреждения несправедливости, которая может возникнуть, если суды будут вынуждены рассматривать события, имевшие место в далеком прошлом, на основе доказательств, которые могли утратить достоверность и полноту со временем» (см. упоминавшееся выше Постановление Европейского суда по делу «Стаббингс и другие против Соединенного Королевства», § 51).
69. Хотя данное утверждение относилось к срокам исковой давности при причинении вреда здоровью в контексте статьи 6 Конвенции, Европейский суд счел, что оно может быть применено и в ситуации, когда сроки исковой давности для возврата земельного участка оцениваются в свете статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции. Действительно, стороны не утверждали, что сроки исковой давности для возврата земельного участка не преследовали законную цель в общих интересах.
70. Европейский суд признал, что существование двенадцатилетнего срока исковой давности для возврата земельного участка как таковое преследует законную цель в общем интересе.
71. Что касается существования, сверх и превыше общего интереса в сроке исковой давности, специального общего интереса в прекращении действия правового титула и предоставлении нового правового титула по окончании срока исковой давности, Европейский суд напомнил, что при обсуждении вопроса об интересах общества в деле «Ян и другие против Германии» в контексте лишения имущества он отметил, что, «считая естественным наделение законодателя широкими пределами усмотрения при проведении социальной и экономической политики, уважает мнение законодателя о том, что находится „в интересах общества“, если только это мнение явно не имеет разумных оснований» (см. Постановление Большой палаты Европейского суда по делу «Ян и другие против Германии» (Jahn and Others v. Germany), жалобы № 46720/99, 72203/01 и 72552/01, ECHR 2005-VI, § 91, в котором сделаны ссылки на упоминавшееся выше Постановление Европейского суда по делу «Джеймс и другие против Соединенного Королевства», p. 32, § 46; Постановление Большой палаты Европейского суда по делу «Бывший Король Греции и другие против Греции» (The Former King of Greece), жалоба № 25701/94, ECHR 2000-XII, § 87; и Постановление Европейского суда по делу «Звольски и Звольска против Чехии» ({Zvolsky} and {Zvolska} v. the Czech Republic), жалоба № 46129/99, § 67 in fine, ECHR 2002-XI). Это особенно верно для дел, подобных настоящему, когда на кону стоит давно сложившаяся и сложная область права, регулирующая частноправовые вопросы между частными лицами.
72. Из представленных сторонами материалов сравнительного правоведения ясно, что большое количество государств-членов имеет у себя в той или иной форме механизм передачи правового титула в соответствии с принципами, аналогичными институту владения, основанного на утверждении правового титула вопреки притязанию другого лица, существующему в странах общего права, и что такая передача имущества осуществляется без выплаты компенсации первоначальному собственнику.
73. Далее Европейский суд отметил, как и Палата, что изменения в системе владения, основанного на утверждении правового титула вопреки притязанию другого лица, привнесенные Законом 2002 года о регистрации земельных участков, не отменили соответствующие положения Законов 1925 и 1980 годов. Таким образом, Парламент подтвердил имевшееся мнение о том, что традиционный общий интерес сохранил силу.
74. Одной из особенностей недвижимого имущества является то, что различные страны по-разному регулируют порядок его использования и передачи. Соответствующие нормы отражают социальную политику на фоне местной концепции важности и роли недвижимого имущества. Даже когда правовой титул на недвижимое имущество зарегистрирован, у законодателя должна остаться возможность придать большее значение длительному и неоспариваемому владению, чем формальному факту регистрации. Европейский суд признал, что прекращение действия правового титула, когда бывший собственник вследствие применения законодательства лишается возможности вернуть владение над земельным участком, нельзя признать явно необоснованным. Поэтому как в самом сроке исковой давности, так и прекращении действия правового титула по истечении срока исковой давности имеется общий интерес.
5. Был ли соблюден справедливый баланс
75. Второе предложение статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции должно толковаться в свете общих принципов, содержащихся в первом предложении. Использованные средства должны быть соразмерны преследуемой цели в отношении «контроля за использованием». Иными словами, Европейский суд должен определить, был ли соблюден справедливый баланс между требованиями общих интересов и интересами заинтересованных частных лиц. При решении вопроса о том, соблюден ли справедливый баланс, Европейский суд признает за государством широкие пределы усмотрения в отношении выбора средств исполнения мер и определения того, обоснованы ли последствия исполнения мер интересами общества в целях достижения цели соответствующего закона (см. упоминавшееся выше Постановление Европейского суда по делу «АГОСИ против Соединенного Королевства», § 52, и в качестве более свежего источника, касающегося лишения имущества, упоминавшееся выше Постановление Большой палаты Европейского суда по делу «Ян и другие против Германии», § 93). В сферах, подобных жилищному строительству, Европейский суд уважает мнение законодателя о том, что находится в интересах общества, если только это мнение не является явно необоснованным (см. Постановление Большой палаты Европейского суда по делу «Иммобилиаре Саффи» против Италии» (Immobiliare Saffi v. Italy), жалоба № 22774/93, § 49, ECHR 1999-V). В других случаях Европейский суд подчеркивал, что теоретически от него не требуется урегулировать споры частного характера. Тем не менее, он может не оставаться пассивным при осуществлении функций европейского надзора, лежащих на нем, когда толкование нормативно-правового акта со стороны национальных судов представляется «неразумным, произвольным или... не соответствующим... принципам, лежащим в основе Конвенции» (см. Постановление Европейского суда по делу «Пла и Пунсернау против Андорры» (Pla and Puncernau v. Andorra), жалоба № 69498/01, § 59, ECHR 2004-VIII). При обсуждении вопроса о соразмерности отказа частной телевизионной компании в трансляции телевизионных передач на коммерческой основе, Европейский суд счел, что пределы усмотрения имели особое значение в коммерческих спорах (см. Постановление Европейского суда по делу «ФгТ Ферайн геген Тирфабрикен» против Швейцарии» (VgT Verein gegen Tierfabriken v. Switzerland), жалоба № 24699/94, § 69, ECHR 2001-VI). В деле, касающемся спора о толковании патентного законодательства, в котором отмечалось одновременно, что даже в случаях, касающихся споров между частными лицами и компаниями государство в соответствии со статьей 1 Протокола № 1 к Конвенции несет обязательства по защите права собственности, Европейский суд напомнил, что его обязанностью является обеспечение соблюдения Договаривающимися Сторонами Конвенции принятых на себя обязательств, а не рассмотрение ошибок фактов или права, предположительно допущенных национальным судом, если только не нарушены права и свободы, охраняемые Конвенцией, и только в той мере, в какой они нарушены (см. упоминавшееся выше Постановление Большой палаты Европейского суда по делу «Анхойзер-Буш Инк.» против Португалии», § 83).
76. Палата (в § 55 Постановления) признала, что соответствующие положения — в частности статья 75 Закона 1925 года — более чем просто исключали право компаний-заявителей просить помощи судов для возврата их имущества. Европейский суд напомнил, что апелляционный суд в настоящем деле придерживался мнения, что супруги Грэм не установили требуемого намерения владеть землей, так что срок для компаний-заявителей не начал течь (см. выше § 17). Тем не менее, Европейский суд счел, что прекращение действия правового титула по истечении срока исковой давности для возврата земельного участка было логичным и прагматичным следствием исключения права на подачу иска по истечении срока исковой давности. Палата лордов не признала данное апелляционным судом толкованием законодательства о намерении владеть, но не прокомментировала предположение о том, что прекращение правового титула по истечении срока исковой давности было «логичным и прагматичным». Несмотря на то, что в соответствии с английским правом общей нормой является то, что истечение срока исковой давности влечет исключение средства правовой защиты, а не права, Европейский суд признал, что, когда подача иска о возврате земельного участка заблокирована законодательством, прекращение действия правового титула собственника «на бумаге» не более чем официально закрепляет сложившееся положение, а именно подтверждает, что лицо, приобретшее правовой титул вследствие двенадцатилетнего владения, основанного на утверждении правового титула вопреки притязанию другого лица, является собственником. Кроме того, в Законе была отражена цель законодательства о регистрации земельных участков, которая заключалась в воспроизведении действовавшего до регистрации Закона насколько это возможно. Как уже было отмечено выше (§ 74), такой режим не может рассматриваться как «явно необоснованный».
77. Европейский суд отклонил возражение властей Соединенного Королевства о том, что ранее существование режима владения, основанного на утверждении правового титула вопреки притязанию другого лица, исключало обстоятельства дела из сферы применения статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции (см. выше § 62 и 63). Тот факт, что правила, содержавшиеся в Законах 1925 и 1980 года, действовали в течение многих лет до того, как первая компания-заявитель даже приобрела земельный участок, тем не менее, имеет значение для оценки в целом вопроса о соразмерности законодательства. В частности, компании-заявители не могли свободно утверждать, что им было неизвестно данное законодательство либо что его применение к обстоятельствам настоящего дела было для них сюрпризом. Действительно, хотя дело на национальном уровне дошло до Палаты лордов, компании-заявители не утверждают, что выводы национальных судов были неразумными или непредсказуемыми, принимая во внимание законодательство.
78. По поводу срока исковой давности в настоящем деле Европейский суд отметил, что Палата придерживалась мнения, что данный срок был относительно долгим (см. § 73 Постановления Палаты). Однако она не смогла извлечь какую-либо пользу из материалов сравнительного правоведения, представленных сторонами в связи с этим, отметив лишь, что отсутствует четкий образец того, каким должен быть срок исковой давности. В любом случае следует иметь в виду, что даже очень малые действия со стороны компаний-заявителей остановили бы течение срока. Доказательством было то, что, если бы компании-заявители попросили бы супругов Грэм платить им арендную плату или любой другой платеж за пользование земельным участком, их просьба была бы удовлетворена, и владение больше не было бы «незаконным». Даже в маловероятном случае отказа супругов Грэм покинуть земельный участок и согласиться с условиями использования земельного участка, компаниям-заявителям нужно было лишь инициировать иск о возврате земельного участка, и срок исковой давности был бы прерван.
79. Палата и компании-заявители указали на отсутствие компенсации за то, что они рассматривали как лишение имущества. Европейский суд признал, что вмешательство в право собственности компаний-заявителей являлось контролем за использованием, а не лишением имущества, так что судебная практика о компенсации в случае лишения имущества не была прямо применимой. Далее, в случаях, когда ситуация рассматривалась как контроль за использованием, даже если заявитель терял свое имущество (см. упоминавшееся выше Постановление Европейского суда по делу «АГОСИ против Соединенного Королевства» и упоминавшееся выше Постановление Европейского суда по делу «Эйр Кэнэда» против Соединенного Королевства»), не было упоминаний о праве на компенсацию. Европейский суд, соглашаясь с властями Соединенного Королевства, хотел бы отметить, что требование компенсации за ситуацию, созданную стороной, которая не соблюла срок исковой давности, с трудом сочетается с концепцией сроков исковой давности, целью которой является улучшение правовой определенности путем исключения возможности подачи стороной иска после определенной даты. Европейский суд хотел бы также добавить, что даже в соответствии с положениями Закона 2002 года о регистрации земельных участков, на который компании-заявители ссылались в качестве подтверждения того, что положения ранее действовавшего законодательства не соответствовали Конвенции, компенсация не выплачивается лицом, которое в конечном итоге зарегистрировано в качестве нового собственника зарегистрированного земельного участка по истечении срока исковой давности.
80. Палата и компании-заявители испытывали беспокойство также в связи с отсутствием процессуальной защиты собственника «на бумаге», имущественные права которого должны были прекратиться по истечении срока исковой давности в соответствии со статьей 15 Закона 1980 года, по крайней мере, в той степени, в которой она применялась к зарегистрированным земельным участкам. Европейский суд должен напомнить, что компании-заявители не были лишены процессуальной защиты. Пока тек срок исковой давности, если бы им не удалось договориться с супругами Грэм, что положило бы конец «владению, основанному на утверждении правового титула вопреки притязанию другого лица», они могли беспрепятственно исправить данное положение путем подачи в суд иска о возврате земельного участка. Такой иск прервал бы течение срока давности. По истечении срока давности компании-заявители могли обратиться в национальные суды, как они и сделали, с заявлением о том, что пользователи земли не были «нежелательными владельцами», как указано в национальном законодательстве.
81. Действительно, с момента вступления в силу Закона 2002 года о регистрации земельных участков собственника «на бумаге» зарегистрированного земельного участка, для которого течет срок, находится в лучшем положении, чем были компании-заявители в рассматриваемое время. Закон 2002 г. требует фактически уведомление собственника «на бумаге» до истечения срока исковой давности, чтобы дать ему время, если он желает, принять меры для решения вопроса с владельцем, основанном на утверждении правового титула вопреки их притязанию. Он улучшил положение собственников «на бумаге» и, соответственно, затруднил незаконному владельцу возможность приобрести полноценное двенадцатилетнее владение, основанное на утверждении правового титула вопреки их притязанию. Однако положения Закона 2002 г. не применяются к настоящему делу, и Европейскому суду следовало рассмотреть обстоятельства дела в том виде, в котором они имелись. В любом случае, законодательные изменения в сложных областях права, таких, как земельное, требуют времени для завершения, и судебная критика законодательства сама по себе не влияет на соответствие Конвенции ранее действовавших положений.
82. Власти Соединенного Королевства утверждали, что целью статьи 1 Протокола № 1 не могла быть защита коммерсантов от их ошибок. Европейский суд счел данное утверждение относящимся к тем аспектам прецедентной практики Европейского суда, которые подчеркивают, что Европейский суд теоретически не должен урегулировать споры частноправового характера, в отношении которых государство пользуется широкими пределами усмотрения (см. выше § 75). В деле, подобном настоящему, когда Европейский суд рассматривал, главным образом, законодательный режим, с помощью которого правовой титул прекращает действие по истечении срока исковой давности, а не особые обстоятельства дела, значение поведения конкретного заявителя соответственно ограничивается.
83. Компании-заявители утверждали, что их потеря была настолько велика, а неожиданный доход супругов Грэм настолько значителен, что справедливый баланс, требуемый статьей 1 Протокола № 1 к Конвенции, не был соблюден. Европейский суд, прежде всего, отметил, что в деле «Джеймс и другие против Соединенного Королевства» Европейский суд признал, что мнение Парламента относительно «морального права» арендатора на получение в собственность рассматриваемых домов попадало в пределы усмотрения государства. В настоящем деле также, хотя лишь с натяжкой, можно говорить о «приобретенных правах» незаконного владельца, пока течет срок исковой давности, следует напомнить, что режим регистрации земельных участков в Соединенном Королевстве является отражением давно сложившейся системы, в которой владение в течение определенного срока давало достаточное право продажи. Подобные условия находятся в пределах усмотрения государства, если только они не влекут за собой результаты, которые настолько ненормальны, что делают законодательство неприемлемым. Приобретение неопровержимых прав незаконным владельцем должно идти рука об руку с соответствующей потерей имущественных прав бывшим собственником. В деле «Джеймс и другие против Соединенного Королевства» возможность «недостойного арендатора» получить «неожиданные доходы» не повлияла на общую оценку соразмерности законодательства (см. упоминавшееся выше Постановление Европейского суда по делу «Джеймс и другие против Соединенного Королевства», § 69), и любые неожиданные доходы супругов Грэм должны рассматриваться в том же свете в настоящем деле.
84. Что касается убытков компаний-заявителей, не оспаривается, что земля, потерянная ими, особенно те ее части, которые имели девелоперский потенциал, будет стоить значительную сумму денег. Однако сроки исковой давности для достижения своей цели (см. выше § 67 - 74) должны применяться независимо от размера требования. Стоимость земли поэтому не может иметь какое-либо значение для исхода настоящего дела.
85. В целом, Европейский суд счел, что справедливый баланс, требуемый статьей 1 Протокола № 1 к Конвенции, был соблюден в настоящем деле.
постановил десятью голосами против семи, что нарушение статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции места не имело.
Совершено на английском и французском языках и оглашено на открытом слушании во Дворце прав человека в г. Страсбурге 30 августа 2007 г.
В соответствии с пунктом 2 статьи 45 Конвенции и пунктом 2 правила 74 Регламента Суда к настоящему Постановлению прилагаются следующие мнения:
a) совместное особое мнение судей Х.Л. Розакиса, сэра Николаса Братца, М. Цацы-Николовски, А. Гюлумян и Я. Шикуты;
b) особое мнение судьи Л. Лукаидеса, к которому присоединился судья А. Ковлер.
СОВМЕСТНОЕ ОСОБОЕ МНЕНИЕ СУДЕЙ Х.Л. РОЗАКИСА, СЭРА НИКОЛАСА БРАТЦА, М. ЦАЦЫ-НИКОЛОВСКИ, А. ГЮЛУМЯН И Я. ШИКУТЫ
1. Мы не можем согласиться с мнением большинства судей Европейского суда в том, что статья 1 Протокола № 1 к Конвенции не была нарушена в настоящем деле. На наш взгляд, прекращение имущественного интереса компаний-заявителей на земельный участок, зарегистрированными собственниками которого они являлись, в результате действия соответствующих положений Законов 1925 и 1980 годов нарушало их права на беспрепятственное пользование своим имуществом, гарантированные данной статьей.
2. Как и большинство судей, мы считаем, что не только статья 1 Протокола № 1 к Конвенции была применима к настоящему делу, но и оспариваемое законодательство влекло за собой вмешательство в права компаний-заявителей в соответствии с данной статьей, характер которого указывал на наступление ответственности государства-ответчика.
3. На наш взгляд, в Постановлении правильно отклонен довод властей Соединенного Королевства о том, что в связи с тем, что дело касалось главным образом законодательства о сроках исковой давности, оно подлежало рассмотрению лишь на предмет нарушения статьи 6 Конвенции, но не статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции. Как указано в Постановлении, не только ничто в принципе не исключает рассмотрение дела на предмет нарушения статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции, когда законодательство направлено против законодательства, затрагивающего имущественные права, но и в своем доводе власти Соединенного Королевства уделяют недостаточное внимание тому факту, что Европейский суд в настоящем деле рассматривает не только сроки исковой давности, но и законодательство о владении, основанном на утверждении правового титула вопреки притязанию другого лица, в той мере, в какой оно затрагивает зарегистрированные земельные участки. Данное законодательство закреплено не только в положениях статьи 17 Закона 1980 года, который блокирует подачу иска о возврате земли, но и в положениях статьи 75 Закона 1925 года, предусматривающей прекращение титула на имущество после двенадцатилетнего владения, основанного на утверждении правового титула вопреки притязанию другого лица. Апелляционный суд в настоящем деле признал, что прекращение действия правового титула (в соответствии со статьей 1) было просто «логичным и прагматичным» следствием исключения права собственника на подачу иска (в соответствии со статьей 15). Это мнение, судя по всему, было поддержано большинством судей Европейского суда, которые заявили, что, если подача иска о возврате земельного участка заблокирована законодательством, «прекращение действия правового титула собственника „на бумаге“ не более чем официально закрепляет сложившееся положение, а именно подтверждает, что лицо, приобретшее правовой титул вследствие двенадцатилетнего владения, основанного на утверждении правового титула вопреки притязанию другого лица, является собственником» (см. § 76 Постановления). Даже если положения статьи 75 правильно было бы рассматривать как вопрос национального законодательства, остается факт того, что, как отмечено в Постановлении Палаты (§ 55), комбинированный эффект законодательных положений состоял как в лишении заявителей материальных имущественных прав, так и в лишении их возможности в законном порядке вернуть право собственности на земельный участок, правовой титул на который они утратили.
4. В Постановлении Европейского суда подразумевается также, — опять же правильно, на наш взгляд, — что Европейский суд поддержал отклонение Палатой еще двух доводов властей Соединенного Королевства, а именно: «i» что статья 1 Протокола № 1 к Конвенции не могла быть применена, так как компании-заявители обладали лишь могущим быть аннулированным имущественным интересом в своем земельном участке, который прекратил существование по истечении двенадцатилетнего срока владения, основанного на утверждении правового титула вопреки притязанию другого лица, и «ii» что в любом случае не имело места вмешательство в имущественные права компаний-заявителей, за которое государство могло быть привлечено к ответственности, так как дело затрагивало, самое большее, позитивные обязанности государства по защите права собственности.
5. В соответствии с мнением большинства судей Большой палаты вмешательство в имущественные права компаний-заявителей, которое привело к утрате права собственности, должно рассматриваться как «контроль за использованием имущества», который регулируется пунктом 2 статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции, а не как «лишение» имущества по смыслу второго предложения данной статьи, как признала Палата.
6. Давно установлено, что законодательная мера, влекущая передачу имущества от одного лица другому при реализации конкретной социальной политики, может привести к «лишению» имущества по смыслу второго предложения (см., например, Постановление Европейского суда по делу «Джеймс и другие против Соединенного Королевства»). Однако ясно также, что не каждая потеря права собственности на имущество, вытекающая из законодательной меры или из судебного предписания, приравнивается к «лишению» имущества: как отмечено в Постановлении, в делах «АГОСИ против Соединенного Королевства», «Эйр Кэнэда» против Соединенного Королевства» и «Газус Дозье- унд Фердертекник ГмбХ» против Нидерландов» конфискация или иное изъятие собственности рассматривалось как «контроль за использованием» имущества по смыслу пункта 2 статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции, а в деле «Бейелер против Италии» вмешательство в имущественные права заявителя рассматривалось в соответствии с пунктом 1 данной статьи.
Как и большинство судей Европейского суда, мы считаем, что рассматриваемые в настоящем деле законодательные положения значительно отличаются от положений, рассмотренных в ранее рассмотренных делах, на которые делается ссылка. В частности, мы согласны с тем, что соответствующие положения Законов 1925 и 1980 годов не имели целью лишение собственников имущества их правового титула при реализации социальной политики перераспределения земли или передачу права собственности. Скорее, они представляли собой общеприменимые правила, направленные на регулирование вопросов, связанных с правовым титулом, в системе, в которой двенадцатилетнего владения, основанного на утверждении правового титула вопреки притязаниям другого лица, было достаточно для прекращения права бывшего собственника на повторное вступление во владение или возврат земельного участка. Мы можем согласиться с тем, что потеря правового титула при данных обстоятельствах должна рассматриваться как «контроль за использованием» земельного участка, а не «лишение» имущества. Однако, как и Палата, мы хотели бы подчеркнуть, что три «правила» в статье 1 Протокола № 1 к Конвенции не являются отдельными или «герметичными» в том смысле, что они не связаны друг с другом, а также что принципы, регулирующие оправдывающие основания, главным образом, совпадают и требуют наличия законной цели и сохранения справедливого баланса между преследуемой целью и индивидуальными имущественными правами.
7. Что касается легитимности цели применения рассматриваемых мер, не оспаривается, что сроки исковой давности для возврата земельного участка могут быть признаны преследующими легитимную цель в интересах общества. Однако, как было подчеркнуто в Консультативном документе Комиссии по праву, законодательство о владении, основанном на утверждении правового титула вопреки притязанию другого лица, которое не просто исключает требования, но имеет эффект прекращения действия правового титула, может быть оправдано лишь «факторами сверх и превыше тех, что объясняют законодательство о сроках исковой давности».
Настоящее дело касается законодательства о владении, основанном на утверждении правового титула вопреки притязанию другого лица, в той части, в которой оно применяется к зарегистрированным земельным участкам. В этом законодательстве, как отмечено ниже в пункте 10, причины, традиционно выдвигаемые для обоснования передачи правового титула незаконному владельцу по истечении срока исковой давности, гораздо менее непреложны, чем в случае с незарегистрированным земельным участком. Мы признаем весьма убедительным мнение лорда Бингхэма по настоящему делу, поддержанное судьей Л. Лукаидесом в его особом мнении, согласно которому в случае, когда земельный участок зарегистрирован, сложно найти какие-либо оправдания для правовой нормы, которая порождает настолько явно несправедливое последствие как лишение собственника его правового титула в пользу незаконного владельца. Однако не только изъятие имущества в результате владения, основанного на утверждении правового титула вопреки притязанию другого лица, является особенностью многих правовых систем, в том числе других правовых систем общего права, но и, несмотря на важные изменения в институте владения, основанного на утверждении правового титула вопреки притязанию другого лица, привнесенные Законом 2002 года применительно к зарегистрированным земельным участкам, сам институт не был отменен. При данных обстоятельствах мы разделяем мнение большинства судей о том, что прекращение права собственности зарегистрированного обладателя правового титула по истечении двенадцатилетнего срока владения, основанного на утверждении правового титула вопреки притязанию другого лица, нельзя признать явно необоснованным и что данный институт, будучи примененным в настоящем деле, может быть признан служащим законной цели в интересах общества.
8. Остается центральный вопрос: соблюдают ли правила владения, основанного на утверждении правового титула вопреки притязанию другого лица, применяющиеся к зарегистрированным земельным участкам и примененные в настоящем деле, справедливый баланс между правами зарегистрированных собственников и общими интересами, которым служит данный институт, либо, как утверждали компании-заявители, они были вынуждены нести «индивидуальное чрезмерное бремя» (см., например, Постановление Европейского суда по делу «Джеймс и другие против Соединенного Королевства», § 50). Преимущественно по данному вопросу мы расходимся с большинством судей Европейского суда.
9. Самым поразительным в том, каким образом правила о владении, основанном на утверждении правового титула вопреки притязанию другого лица, были применены в настоящем деле, был контраст между тяжестью вмешательства в имущественные права собственников и оправданием, выдвинутым в отношении данного вмешательства.
10. В случае, когда земельный участок не зарегистрирован, правовой титул был утвержден путем установления владения в течение нескольких лет. Документы, относящиеся к правовому титулу, служили только в качестве доказательства владения и могли быть опровергнуты лицом, которое могло доказать факт действительного (незаконного) владения в течение требуемого срока. В такой системе прекращение действия правового титула по окончании срока исковой давности могло считаться логически последовательным элементом правил о приобретении правового титула. В Консультативном документе Комиссии по праву (§ 30) были изложены четыре неоспоримых довода, выдвигаемых в защиту законодательства о владении, основанном на утверждении правового титула вопреки притязанию другого лица: предупреждение неопределенности и несправедливости, вытекающей из потерявших силу требований; возможность избежать риск потери земельным участком рыночных качеств, когда владение и право собственности находятся в беспорядке; возможность избежать трудности для невиновного, но допустившего ошибку скваттера, который мог понести расходы в отношении земельного участка; и упрощение процедуры установления правового титула на земельный участок (см. в связи с этим Постановление Европейского суда по делу «Святые Монастыри против Греции» (Holy Monasteries v. Greece) от 9 декабря 1994 г., Series A, № 301-A, § 57 — 61, в котором приобретение земельного участка вследствие владения, основанного на утверждении правового титула вопреки притязанию другого лица, было признано имеющим особое значение, так как в Греции не было оценки земель и поскольку не было возможности зарегистрировать права до 1856 года, а наследство — до 1946 года (см. § 60)).
11. В случае зарегистрированного земельного участка, тем не менее, правовой титул зависит не от владения, а от регистрации в качестве собственника. Потенциальный покупатель земельного участка может установить собственника земельного участка из содержания реестра, и потенциальному продавцу нет необходимости устанавливать титул путем доказывания факта владения. Как указала Комиссия по праву, традиционные причины, выдвигаемые для оправдания законодательства о владении, основанном на утверждении правового титула вопреки притязанию другого лица, которое привело к прекращению действия правового титула по истечении срока исковой давности, потеряли большую часть своей непреложности. В настоящем деле данное мнение было разделено лордом Бингхэмом и судьей Ньюберджером, которые признали, что неопределенность, иногда возникавшая в отношении права собственности на земельный участок, едва ли могла возникнуть в контексте системы собственности на землю, в которой собственник земельного участка мог быть легко установлен путем изучения реестра собственников.
12. Во время рассмотрения дела в Большой палате власти Соединенного Королевства упирали на еще один общий интерес, а именно тот факт, что земля является ограниченным ресурсом, который должен использоваться, поддерживаться и улучшаться, и что благодаря установлению ограниченного срока для возвращения земельного участка, занимаемого незаконным владельцем, законный собственник получает стимул пользоваться земельным участком.
Хотя мы можем согласиться с тем, что, если земля заброшена, в интересах общества может быть ее приобретение кем-то другим, кто смог бы эффективно использовать ее, мы не можем согласиться с тем, что общие интересы заходят настолько далеко, чтобы лишать зарегистрированного собственника земельного участка правового титула на земельный участок, за исключением случая применения надлежащего порядка принудительного изъятия за справедливую компенсацию.
13. Далее власти Соединенного Королевства оспаривали, что помимо интересов общества, которым служит законодательство, при определении соразмерности мер следовало учитывать интересы незаконного владельца в настоящем деле, то есть супругов Грэм. Данная точка зрения отражена в § 83 Постановления, в котором сделана ссылка на Постановление по делу «Джеймс и другие против Соединенного Королевства», в котором Европейский суд признал, что мнение Парламента относительно «морального права» арендатора на получение в собственность рассматриваемых домов попадало в пределы усмотрения государства, несмотря на «неожиданные доходы», извлеченные некоторыми «не заслуживающими» этого арендаторами.
Мы не можем придать значение данному выводу. Хотя в деле, подобном настоящему, в котором отсутствует ошибка со стороны незаконного владельца относительно собственника земельного участка, возможно, можно было найти оправдание законодательству, которое не позволяет выселить незаконного владельца с земельного участка по истечении двенадцатилетнего владения земельным участком либо которое не позволяет собственнику земельного участка получить за этот период арендные платежи или доходы за время незаконного владения землей, мы не можем согласиться с тем, что незаконный владелец имеет легитимный интерес в получении неожиданного дохода в виде приобретения правового титула на земельный участок без выплаты какой-либо компенсации. В этом отношении положение незаконного владельца полностью отличается от положения долгосрочных арендаторов в деле «Джеймс и другие против Соединенного Королевства», моральное право которых на приобретение безусловного права собственности на дома, которые они занимали, по цене, ниже рыночной, в соответствии с Законом 1967 года о реформировании отношений по владению на правах аренды (Leasehold Reform Act) было признано вытекающим из того факта, что они и их предшественники не только заплатили основную сумму за приобретение права аренды, но и годами инвестировали значительную сумму денег в содержание зданий, которые стали их домом.
14. В то время как общий интерес, которому служит законодательство о владении, основанном на утверждении правового титула вопреки притязанию другого лица, в случае с зарегистрированным земельным участком имел, на наш взгляд, небольшое значение, влияние законодательства о зарегистрированном собственнике земельного участка было чрезвычайно серьезным, как графически демонстрируют обстоятельства настоящего дела. Хотя дело рассматривается на предмет нарушения статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции как дело, касающееся контроля за использованием земли, при оценке соразмерности мер, на наш взгляд, чрезвычайно важным фактором является то, что соответствующие законодательные положения шли дальше, чем просто исключение права зарегистрированных собственников земельного участка обратиться за помощью в суды с иском о возврате земельного участка, лишив их права собственности на земельный участок.
15. Палата, ссылаясь на слова судьи Ньюберджера и лорда Бингхэма, приняла во внимание отсутствие компенсации за лишение имущества (§ 71 - 72). Большинство судей Большой палаты подвергло это критике. Было указано не только на то, что прецедентная практика Европейского суда относительно необходимости компенсации применяется к случаям «лишения» имущества и не применяется напрямую к случаям «контроля за использованием», но и что требование компенсации в деле, подобном настоящему, «с трудом сочетается с самой концепцией сроков исковой давности, целью которой является совершенствование правовой определенности путем исключения возможности лица подать иск после определенной даты».
16. Хотя, действительно, вопрос предоставления компенсации изучается Европейским судом преимущественно в контексте лишения имущества в соответствии со вторым предложением статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции, ясно, что отсутствие компенсации может иметь значение также для общей соразмерности контроля за использованием (см., например, Постановление Большой палаты Европейского суда по делу «Иммобилиаре Саффи» против Италии» (Immobiliare Saffi v. Italy), жалоба № 22774/93, § 57, ECHR 1999-V). Однако мы разделяем мнение большинства судей о том, что сроки исковой давности не могут быть просто дополнены требованием о компенсации и что выплата компенсации, исходя из анализа материалов сравнительного правоведения, представленных в Европейский суд, судя по всему, не является особенностью всех систем владения, основанного на утверждении правового титула вопреки притязанию другого лица, или сроков исковой давности. Более того, существенно, что Закон 2002 года о регистрации земельных участков, который значительно улучшил положение собственников зарегистрированных земельных участков, земельные участки которых занимали незаконные владельцы, не предусмотрел механизма, с помощью которого можно было бы потребовать или получить компенсацию.
Хотя отсутствие компенсации само по себе не может рассматриваться как делающее контроль за использованием несоразмерным, тот факт, что собственник не получил компенсацию, делал потерю права собственности более серьезной и требовал, по нашему мнению, особенно эффективных мер защиты имущественных прав зарегистрированного собственника для того, чтобы справедливый баланс был соблюден.
17. Большинство судей Европейского суда утверждает, что такая процессуальная защита была обеспечена. Упор сделан на тот факт, что законодательство о владении, основанном на утверждении правового титула вопреки притязанию другого лица, в целом, и положения, на основании которых был прекращен правовой титул по окончании двенадцатилетнего срока, в частности, были доступны компаниям-заявителям как зарегистрированным собственникам земельного участка и что эти положения действовали в течение многих лет. Ударение сделано на тот факт, что компании-заявители как собственники земельного участка, могли защитить свои права и прервать срок исковой давности, попросив пользователей земельным участком платить им арендную плату или другие платежи за его использование или инициировав процедуру возврата земельного участка (см. § 77 и 78 Постановления).
18. Хотя данные доводы являются явно правильными, мы не считаем, что эти факторы обеспечивали соблюдение справедливого баланса или предоставляли достаточную защиту имущественных прав зарегистрированным собственникам земельных участков. Хотя зарегистрированный собственник земельного участка может свободно утверждать по истечении двенадцатилетнего срока, что не было достаточного «владения» земельным участком со стороны пользователя, которое мешало бы вернуть земельный участок, не требовалось уведомлять собственника земельного участка в течение срока исковой давности, чтобы предупредить его о риске потери правового титула на земельный участок. Отсутствовали эффективные гарантии защиты зарегистрированного собственника земельного участка от потери права собственности на земельный участок по недосмотру или нерадивости. Такие гарантии были предоставлены Законом 2002 года о регистрации земельных участков», который не только налагает на «скваттера» обязанность уведомить о своем желании подать заявление о регистрации в качестве собственника по истечении десяти лет владения, основанного на утверждении правового титула вопреки притязанию другого лица, но и требует указывать специальные причины, чтобы получить право на приобретение имущества, когда законный собственник возражает против заявления. После этого законному собственнику дается два года, чтобы официально урегулировать ситуацию, например, выселив незаконного владельца с участка. Как указал судья Страусс в деле «Болейн Пропертиз Лтд. против Палмер», Закон 2002 года налагал бремя там, где оно должно быть, а именно на сторону, стремящуюся признать недействительным зарегистрированный правовой титул.
19. Большинство судей Европейского суда, отметив, что положение зарегистрированного собственника земельного участка улучшилось в результате принятия нового законодательства, придали мало значения изменениям законодательства, признав, что положения Закона 2002 года были неприменимы в настоящем деле, которое должно быть рассмотрено в соответствии с законодательством, действовавшим в рассматриваемое время. Далее было отмечено, что, в любом случае, законодательные изменения в комплексных областях права, таких, как земельное право, требуют времени для реализации и что судебная критика сама по себе не могла повлиять на соответствие Конвенции ранее действовавших положений законодательства.
На наш взгляд, здесь имела место недооценка значения изменений законодательства. Как было отмечено Палатой, из того факта, что были введены новые правила, обеспечивающие лучшую защиту конвенционных прав, не обязательно следует вывод о том, что ранее действовавшие нормы не соответствовали Конвенции (см., например, Постановление Европейского суда по делу «Хоффманн против Германии» (Hoffmann v. Germany) от 11 октября 2001 г., жалоба № 34045/96, § 59). Однако мы придаем особую значимость тому факту, что изменения, внесенные Законом 2002 года, представляли собой больше чем просто естественную эволюцию законодательства о владении, основанном на утверждении правового титула вопреки притязанию другого лица, в части, касающейся зарегистрированных земельных участков; они ознаменовали собой важное изменение существующей системы, которая, по признанию Комиссии по праву и судей, вела к несправедливости и несоразмерному воздействию на права зарегистрированных собственников.
20. Власти Соединенного Королевства подчеркнули в качестве еще одного элемента, важного для оценки вопроса о соразмерности, степень вины компаний-заявителей в настоящем деле, утверждая, что те не предприняли даже минимальных шагов для защиты своих интересов.
Хотя, действительно, в иных ситуациях Европейский суд признавал, что вопрос о том, был ли соблюден справедливый баланс в соответствии с пунктом 2 статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции, зависит от ряда факторов, в том числе от степени вины и осмотрительности, которую проявил заявитель (см., например, упоминавшееся выше Постановление Европейского суда по делу «АГОСИ против Соединенного Королевства», § 54), мы не можем признать данный фактор значительным в настоящем деле, в котором суть жалобы заключалась в том, что система владения, основанного на утверждении правового титула вопреки притязанию другого лица, в том виде, существовавшая до принятия Закона 2002 года, не защищала адекватно имущественные права зарегистрированных собственников земельных участков от потери права собственности в результате их недосмотра или нерадивости.
21. В целом, мы не можем согласиться с большинством судей Европейского суда в том, что положения Законов 1925 и 1980 годов, которые применялись к зарегистрированным собственникам земельных участков и применение которых в настоящем деле было различным образом описано британскими судьями как «драконье», «несправедливое», «нелогичное» и «несоразмерное», соблюдали справедливый баланс между правами собственников и любыми общественными интересами, которым они служат. Будучи лишенными права собственности на земельный участок, зарегистрированными собственниками которого они являлись, компании-заявители, на наш взгляд, были вынуждены нести индивидуальное чрезмерное бремя, свидетельствовавшее о нарушении их прав, гарантированных статьей 1 Протокола № 1 к Конвенции.
ОСОБОЕ МНЕНИЕ СУДЬИ Л. ЛУКАИДЕСА, К КОТОРОМУ ПРИСОЕДИНИЛСЯ СУДЬЯ А. КОВЛЕР
Я не могу согласиться с мнением большинства судей по данному делу в том, что статья 1 Протокола № 1 к Конвенции не была нарушена. На рассмотрение вынесен вопрос о том, соответствует ли Конвенции существование двенадцатилетнего срока исковой давности для подачи требований о возврате земельных участков с учетом того, что данный срок исковой давности имеет в качестве последствия лишение собственности зарегистрированного собственника земельного участка в случаях, когда он не пользовался участком в течение всего срока, а чужак пользовался им. В таких случаях право собственности прекращается, и чужак приобретает это право, которое считает законным вопреки требованиям всего мира, в том числе бывшего собственника (см. § 27 Постановления).
Существует два фактора, которые должны быть рассмотрены для ответа на данный вопрос.
Во-первых, преследует ли двенадцатилетний срок исковой давности как таковой законную цель в общих интересах. Во-вторых, если предположить, что законная цель имеется, было ли вмешательство в право собственности соразмерно преследуемой цели.
Когда отсутствует оценка земель и право собственности не зарегистрировано в земельном реестре — как иногда бывает в некоторых странах — институт владения, основанного на утверждении правового титула вопреки притязанию другого лица, ведущий к приобретению правового титула, несомненно, мог быть оправдан на том основании, что он позволяет избежать неопределенности в отношении собственника участка. Однако если имеется земельный реестр и право собственности легко может быть установлено путем изучения документов о регистрации права, я лично с трудом могу согласиться с тем, что владение, основанное на утверждении правового титула вопреки притязанию другого лица, может служить каким-либо общим интересам. В этом отношении я полностью поддерживаю позицию лорда Бингхэма:
«В случае если бы земля не была зарегистрирована на кого-либо, или в дни, когда регистрация еще не стала нормой, такой результат, несомненно, мог бы быть оправдан как устраняющий затянувшуюся неопределенность в отношении правового титула на землю. Но когда земля зарегистрирована, сложно найти какое-либо оправдание для правовой нормы, которая ведет к такому очевидно несправедливому результату, и даже сложнее понять, почему сторона, приобретающая какой-либо правовой титул, не должна получить какую-либо компенсацию, по крайней мере, стороне, которая этот титул теряет» (см. § 21 Постановления).
Был выдвинут довод, что другой возможной легитимной целью данного института являлось стимулирование собственников земельных участков к исследованию, улучшению и использованию своих участков. Я не могу признать этот довод приемлемым, прежде всего потому, что такое стимулирование может быть достигнуто другими, менее обременительными, средствами, такими, как налогообложение или создание стимулов, и, кроме того, я не могут согласиться с тем, что общие интересы, связанные с этой целью, разумно могут распространяться на случаи лишения зарегистрированного собственника земельного участка его правого титула, за исключением случаев применения порядка принудительного изъятия за справедливую компенсацию.
При определении вопроса о том, служит ли институт владения, основанного на утверждении правового титула вопреки притязанию другого лица, какой-либо законной цели, я не связан предположениями сторон.
Во-первых, большинство судей сослалось на материалы сравнительного правоведения, согласно которым большое количество государств-членов имеет в том или ином виде формальный механизм передачи правового титула в соответствии с принципами, напоминающими институт владения, основанного на утверждении правового титула вопреки притязанию другого лица, в системах общего права, а также что такая передача осуществляется без выплаты компенсации первоначальному собственнику. Эти механизмы в других государствах-членах могут быть объяснены отсутствием регистрации земельных участков либо являться пережитком архаичной системы. В любом случае, наличие неудовлетворительной системы в некоторых странах не оправдывает сохранение такой же системы в других странах. Во-вторых, большинство судей сослалось на тот факт, что изменения в системе владения, основанного на утверждении правового титула вопреки притязанию другого лица, привнесенные Законом 2002 года о регистрации земельных участков, не отменили соответствующие положения законодательства. Однако не было предоставлено никаких четких объяснений такому решению, а также необходимости сохранения текущей системы владения, основанного на утверждении правового титула вопреки притязанию другого лица. В-третьих, большинство судей утверждало, что законодатель должен иметь возможность свободно придавать большее значение длительному и неоспариваемому владению, чем формальному факту регистрации. Опять же я не понял логики данного подхода и не считаю его убедительным. Я не понимаю, как незаконное владение может превалировать над законным правом собственности (de facto v. de jure).
Принимая во внимание все факторы, я считаю, что цели вмешательства в имущественные права компаний-заявителей недостает разумного обоснования. Я могу добавить в этом отношении, что такая система a) демонстрирует неуважение к законным правам и ожиданиям зарегистрированных собственников имущества, которые включают в себя возможность сохранения имущества неиспользованным для развития его в более подходящий момент, когда по финансовым и иным возможностям они будут готовы приступить к такому развитию участка, либо сохранения своего имущества в качестве средства стабильности для своих детей и внуков; и b) стимулирует развитие незаконного владения имуществом и рост объемов незаконного заселения пустующих домов или территорий.
Я мог бы остановиться здесь, будучи уверенным в том, что за рассматриваемыми положениями не стоит никакой законной цели в интересах общества. Я мог бы добавить, что лично я склонен полагать, что применение принципов владения, основанного на утверждении правового титула вопреки притязанию другого лица, в данном деле для целей статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции не попадает в рамки концепции контроля за использованием земли, а является лишением имущества с некоторыми условиями.
В любом случае, даже если предположить, что имелся какой-то общественный интерес, которому служило лишение права собственности с помощью владения, основанного на утверждении правового титула вопреки притязанию другого лица, условия для реализации такого лишения (срок давности всего двенадцать лет, потеря титула, отсутствие какой-либо компенсации) делают эту меру абсолютно несоразмерной.
Простыми словами, эта система владения, основанного на утверждении правового титула вопреки притязанию другого лица, выглядит так, как будто ее целью является наказание зарегистрированных законных собственников земельных участков за то, что они не демонстрируют достаточного интереса к их имуществу и не достаточно преследуют скваттера, который в результате награждается правовым титулом на данное имущество. И в этом отношении я полностью поддерживаю утверждение судьи Ньюберджера, когда он сказал, что тот факт, что собственник, не использовавший свои права в течение 12 лет, должен быть лишен земельного участка, был «нелогичным и несоразмерным» (см. § 16 Постановления).
При толковании и применении статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции в данном случае я руководствовался правилом, согласно которому принцип Верховенства Права присущ всем статьям Конвенции (см. Постановление Европейского суда по делу «Амюур против Франции» (Amuur v. France) от 25 июня 1996 г., Reports of Judgments and Decisions 1996-III, § 50).
При данных обстоятельствах я считаю, что в настоящем деле имело место нарушение статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции.
EUROPEAN COURT OF HUMAN RIGHTS
CASE OF J.A. PYE (OXFORD) LTD AND J.A. PYE (OXFORD) LAND LTD v. THE UNITED KINGDOM (Application No. 44302/02)
<*> This judgment is final but may be subject to editorial revision.
In the case of J.A. Pye (Oxford) Ltd and J.A. Pye (Oxford) Land Ltd v. the United Kingdom,
The European Court of Human Rights, sitting as a Grand Chamber composed of:
Having deliberated in private on 8 November 2006 and on 20 June 2007,
Delivers the following judgment, which was adopted on the last-mentioned date:
PROCEDURE
1. The case originated in an application (No. 44302/02) against the United Kingdom of Great Britain and Northern Ireland lodged with the Court under Article 34 of the Convention for the Protection of Human Rights and Fundamental Freedoms («the Convention») by J.A. Pye (Oxford) Ltd and J.A. Pye (Oxford) Land Ltd, companies incorporated in the United Kingdom («the applicant companies»), on 17 December 2002.
2. The applicant companies were represented by Mr P. Lowe, a lawyer practising in Oxford with Darbys, Solicitors. The United Kingdom Government («the Government») were represented by their Agent, Ms K. Jones, of the Foreign and Commonwealth Office, London.
3. The applicant companies alleged that the United Kingdom law on adverse possession, by which they lost land with development potential to a neighbouring landowner, operated in violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention in their case.
4. The application was allocated to the former Fourth Section of the Court (Rule 52 § 1 of the Rules of Court). Within that Section, the Chamber that would consider the case (Article 27 § 1 of the Convention) was constituted as provided in Rule 26 § 1.
5. By a decision of 8 June 2004 the Court, following a hearing on admissibility and the merits (Rule 54 § 3), declared the application admissible.
On 15 November 2005 a Chamber of that Section composed of Mr {M. Pellonpaa}, President, Sir Nicolas Bratza, Mrs {V. Straznicka}, Mr R. Maruste, Mr S. Pavlovschi, Mr L. Garlicki and Mr J. Borrego Borrego, judges, and Mr M. O'Boyle, section registrar, delivered a judgment in which it held by four votes to three that there had been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention and, unanimously, that the question of the application of Article 41 was not ready for decision. A joint dissenting opinion of Mr R. Maruste, Mr L. Garlicki and Mr J. Borrego Borrego was appended to the judgment.
6. On 2 February 2006 the Government requested the referral of the case to the Grand Chamber in accordance with Article 43 of the Convention. A panel of the Grand Chamber granted that request on 12 April 2006.
7. The composition of the Grand Chamber was determined according to the provisions of Article 27 §§ 2 and 3 of the Convention and Rule 24 of the Rules of Court. On 19 January 2007 Mr L. Wildhaber's term as President of the Court came to an end. Mr J.-P. Costa succeeded him in that capacity and took over the presidency of the Grand Chamber in the present case (Rule 9 § 2).
8. The Irish Government submitted comments on the case, leave having been granted by the President of the Grand Chamber pursuant to Rule 44 § 2 of the Rules of Court.
9. The applicant companies and the Government each filed observations on the merits (Rule 59 § 1). A hearing took place in public in the Human Rights Building, Strasbourg, on 8 November 2006 (Rule 59 § 3). Mr E. Fribergh, the Registrar of the Court, took part in the hearing on 8 November 2006. Thereafter Mr M. O'Boyle, Deputy Registrar, took over as registrar in the case.
There appeared before the Court:
Mr J. Hodges, Department for Constitutional Affairs,
Mr P. Hughes, Her Majesty's Courts Services, DCA, Advisers;
Ms V. Wright, Trainee Solicitor,
Mr and Mrs G. Pye, Applicants.
The Court heard addresses by Mr Pannick and Mr Crow and their answers to questions put by the judges.
THE FACTS
I. The circumstances of the case
10. The second applicant company is the registered owner of a plot of 23 hectares of agricultural land in Berkshire. The first applicant company acquired the land by a series of transactions between 1975 and 1977 and owned it until April 1986, when it transferred the land to the second applicant company subject to an option to repurchase. The owners of a property adjacent to the land, Mr and Mrs Graham («the Grahams») occupied the land under a grazing agreement until 31 December 1983. On 30 December 1983 a chartered surveyor acting for the applicant companies wrote to the Grahams noting that the grazing agreement was about to expire and requiring them to vacate the land. In January 1984 the applicant companies refused a request for a further grazing agreement for 1984 because they anticipated seeking planning permission for the development of all or part of the land and considered that continued grazing might damage the prospects of obtaining such permission.
11. Notwithstanding the requirement to vacate the land at the expiry of the 1983 agreement, the Grahams remained in occupation at all times, continuing to use it for grazing. No request to vacate the land or to pay for the grazing which was taking place was made. If it had been, the evidence was that the Grahams would happily have paid.
12. In June 1984 an agreement was reached whereby the applicant companies agreed to sell to the Grahams the standing crop of grass on the land for GBP 1,100. The cut was completed by 31 August 1984. In December 1984 an inquiry was made of the applicant companies as to whether the Grahams could take another cut of hay or be granted a further grazing agreement. No reply to this letter or to subsequent letters sent in May 1985 was received from the applicant companies and thereafter the Grahams made no further attempt to contact the applicant companies. From September 1984 onwards until 1999 the Grahams continued to use the whole of the disputed land for farming without the permission of the applicant companies.
13. In 1997, Mr Graham registered cautions at the Land Registry against the applicant companies' title on the ground that he had obtained title by adverse possession.
14. On 30 April 1998 the applicant companies issued an originating summons in the High Court seeking cancellation of the cautions. On 20 January 1999 the applicant companies issued further proceedings seeking possession of the disputed land.
15. The Grahams challenged the applicant companies' claims under the Limitation Act 1980 («the 1980 Act») which provides that a person cannot bring an action to recover any land after the expiration of 12 years of adverse possession by another. They also relied on the Land Registration Act 1925, which applied at the relevant time and which provided that, after the expiry of the 12-year period, the registered proprietor was deemed to hold the land in trust for the squatter.
16. Judgment was given in favour of the Grahams on 4 February 2000 ([2000] Ch 676). Mr Justice Neuberger held that since the Grahams enjoyed factual possession of the land from January 1984, and adverse possession took effect from September 1984, the applicant companies' title was extinguished pursuant to the 1980 Act, and the Grahams were entitled to be registered as proprietors of the land. At the conclusion of his 30-page judgment, Neuberger J. remarked that the result he had reached did not accord with justice and could not be justified by practical considerations: the justification advanced for the right to acquire title to land by adverse possession — namely the avoidance of uncertainty — had in his view little relevance to the use of registered land where the owner was readily identifiable by inspecting the register of the relevant title at the Land Registry. The fact that an owner who had sat on his rights for 12 years should be deprived of the land was in his view «illogical and disproportionate».
17. The applicant companies appealed and on 6 February 2001, the Court of Appeal reversed the High Court decision on the ground that the Grahams did not have the necessary intention to possess the land, and the applicant companies were therefore not «dispossessed» of it within the meaning of the 1980 Act ([2001]EWCA Civ 117, [2001]Ch 804). Although this conclusion was sufficient to dispose of the appeal, two members of the Court of Appeal went on to address the question whether the applicant companies' loss of title to the land could also have given rise to a violation of Article 1 of Protocol No. 1 as applied in domestic law by the Human Rights Act 1998.
18. Lord Justice Mummery, giving the judgment of the court, held that Article 1 did not impinge on the relevant provisions of the Limitation Act 1980, which did not deprive a person of his possessions or interfere with his peaceful enjoyment of them but only deprived a person of his right of access to the courts for the purpose of recovering property if he had delayed the institution of his legal proceedings for 12 years or more after being dispossessed by another. The extinction of the applicant companies' title was not, in his view, a deprivation of possessions nor a confiscatory measure for which payment of compensation would be appropriate, but simply a logical and pragmatic consequence of the barring of the right to bring an action after the expiration of the limitation period. In the alternative, Mummery L.J. found that any deprivation was justified in the public interest, the conditions laid down in the 1980 Act being reasonably required to avoid the risk of injustice in the adjudication of stale claims and as ensuring certainty of title: those conditions were not disproportionate, the period of 12 years being reasonable and not imposing an excessively difficult burden on the landowner.
19. Lord Justice Keene took as his starting point that limitation periods were in principle not incompatible with the Convention and that the process whereby a person would be barred from enforcing rights by the passage of time was clearly acknowledged by the Convention. This position obtained, in his view, even though limitation periods both limited the right of access to the courts and in some circumstances had the effect of depriving persons of property rights, whether real or personal, or of damages: there was thus nothing inherently incompatible as between the 1980 Act and Article 1 of the Protocol.
20. The Grahams appealed to the House of Lords, which, on 4 July 2002, allowed their appeal and restored the order of the High Court ([2002] UKHL 30, [2002] 3 All ER 865). Lord Browne-Wilkinson, with whom Lord Mackay of Clashfern and Lord Hutton agreed, held that the Grahams did have «possession» of the land in the ordinary sense of the word, and therefore the applicant companies had been «dispossessed» of it within the meaning of the 1980 Act. There was no inconsistency between a squatter being willing to pay the paper owner if asked and his being in possession in the meantime. Concluding, Lord Browne-Wilkinson held as follows:
«...Despite Pye's notification to quit the land in December 1983, its peremptory refusal of a further grazing licence in 1984 and the totally ignored later requests for a grazing licence, after 31 December 1983 the Grahams stayed in occupation of the disputed land using for what purposes they thought fit. Some of those purposes (ie the grazing) would have fallen within a hypothetical grazing agreement. But the rest are only consistent with an intention, verified by Mr Michael Graham, to use the land as they thought best. That approach was adopted from the outset. In my judgment, when the Grahams remained in factual possession of the fully enclosed land after the expiry of the mowing licence they manifestly intended to assert their possession against Pye.»
...Before your Lordships' house, it was conceded that the 1998 Act [incorporating the European Convention on Human Rights] did not have a retrospective effect. But Pye submitted that, even under the common law principles of construction applicable before the 1998 Act came into effect, the court should seek to apply the law so as to make it consistent with the [Convention]. Any such old principle of construction only applied where there was an ambiguity in the language of a statute. No such ambiguity in the 1980 Act was demonstrated to your Lordships.»
21. Lord Bingham of Cornhill, agreeing with Lord Browne-Wilkinson, made the following statement in the course of his judgment:
«The Grahams have acted honourably throughout. They sought rights to graze or cut grass on the land after the summer of 1984, and were quite prepared to pay. When Pye failed to respond they did what any other farmer in their position would have done: they continued to farm the land. They were not at fault. But the result of Pye's inaction was that they enjoyed the full use of the land without payment for 12 years. As if that were not gain enough, they are then rewarded by obtaining title to this considerable area of valuable land without any obligation to compensate the former owner in any way at all. In the case of unregistered land, and in the days before registration became the norm, such a result could no doubt be justified as avoiding protracted uncertainty where the title to land lay. But where land is registered it is difficult to see any justification for a legal rule which compels such an apparently unjust result, and even harder to see why the party gaining title should not be required to pay some compensation at least to the party losing it. It is reassuring to learn that the Land Registration Act 2002 has addressed the risk that a registered owner may lose his title through inadvertence. But the main provisions of that Act have not yet been brought into effect, and even if they had it would not assist Pye, whose title had been lost before the passing of the Act. While I am satisfied that the appeal must be allowed for the reasons given by my noble and learned friend, this is a conclusion which I (like the judge [Neuberger J]...) „arrive at with no enthusiasm“.» [JA Pye (Oxford) Ltd and another v. Graham and another [2000] 3 All ER 865, at 867]
22. As noted above, the question whether the result was incompatible with the applicant companies' rights under Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention was not pursued before the House of Lords. However, in his judgment Lord Hope of Craighead, who also agreed with Lord Browne-Wilkinson on the reasons for dismissing the appeal, observed that the question under the Convention:
«...is not an easy one, as one would have expected the law — in the context of a statutory regime where compensation is not available — to lean in favour of the protection of a registered proprietor against the actions of persons who cannot show a competing title on the register. Fortunately... a much more rigorous regime has now been enacted in Schedule 6 to the 2002 Act. Its effect will be to make it much harder for a squatter who is in possession of registered land to obtain title against the wishes of the proprietor. The unfairness in the old regime which this case has demonstrated lies not in the absence of compensation, although that is an important factor, but in the lack of safeguards against oversight or inadvertence on the part of the registered proprietor.»
23. The value of the land at issue is disputed between the parties. The applicant companies put their pecuniary loss at over GBP 10 million. The Government put the value of the land in 1996 (when the 12 years' limitation period expired) at GBP 785,000, and in July 2002 (when the House of Lords' judgment was delivered) at GBP 2.5 million.
II. Relevant domestic law and practice
24. At the relevant time, Section 15 of the Limitation Act 1980, a consolidating Act, provided:
«(1) No action shall be brought by any person to recover any land after the expiration of twelve years from the date on which the right of action accrued to him or, if it first accrued to some person through whom he claims, to that person...»
(6) Part I of Schedule 1 to this Act contains provisions for determining the date of accrual of rights of action to recover land in the cases there mentioned.»
25. Paragraph 1 of Schedule 1 provided:
«Where the person bringing an action to recover land, or some person through whom he claims, has been in possession of the land, and has while entitled to the land been dispossessed or discontinued his possession, the right of action shall be treated as having accrued on the date of the dispossession or discontinuance.»
26. The same limitation provisions therefore applied to both registered and unregistered land. In the case of unregistered land, section 17 of the 1980 Act provided that, on the expiration of the limitation period regulating the recovery of land, the title of the paper owner was extinguished. In the case of registered land, section 75 (1) of the Land Registration Act 1925 provided that, on the expiry of the limitation period the title was not extinguished but the registered proprietor was deemed to hold the land thereafter in trust for the squatter.
27. Halsbury's Laws of England (Fourth Edition, Reissue 1998) sets out the law in the following terms:
«258. When the owner of land has been out of possession, and a stranger has been in possession, for a period sufficient to bar the owner's right to re-enter or to recover possession by action, the owner's title is extinguished, and the stranger acquires a title which is good against all the world, including the former owner.»
The Limitation Act 1980 operates negatively to bar the right and extinguish the title of the true owner, and does not effect a transfer of his estate to the stranger; the new title depends on the principle that possession gives title, coupled with the extinction of the rights of the former owner, and is subject to any easements [etc..] which remain unextinguished.»
28. The Law Reform Committee considered the law on limitation periods in its report of 1977 (Cmnd 6923). It commented negatively on the courts' practice of granting an implied licence to the would-be adverse possessor, which had the effect of stopping time running against the owner, and proposed no change to the existing limitation periods, and agreed that the expiration of the limitation period should serve to extinguish the claimant's title.
29. A Law Commission Consultation Paper on Limitation of Actions in 1988 (Law Com 151) gave a number of general policy aims of the law on limitations. The Consultation Paper noted that defendants have a legitimate interest in having cases brought to court reasonably promptly as evidence may not be available indefinitely, and because defendants should be able to rely on their assumed entitlement to enjoy an unchallenged right. The State, too, has an interest in ensuring that claims are made and determined within a reasonable time in order to deliver a fair trial, and as guarantor of legal certainty. Finally, limitation periods were seen to have a salutary effect on plaintiffs in encouraging them to bring claims reasonably promptly.
30. A separate Law Commission Consultative Document on land registration in 1998 (prepared with the Land Registry; Law Com 254) noted that although the original intention of the system of land registration was to apply the principles of unregistered land to a registered format, there were certain areas where this was not wholly true. One example given was the position of the rights of adverse possessors (section 75 (1) of the Land Registration Act 1925 was referred to). The Consultative Document set out and commented on four particularly cogent reasons often given for the law on adverse possession: (i) Because it is part of the law on limitation of actions. It noted:
«...because adverse possession is an aspect of the law of limitation, it is of course customary to account for it, at least in part, in terms of the policy of limitation statutes generally, namely to protect defendants from stale claims and to encourage plaintiffs not to sleep on their rights. However, adverse possession does not merely bar claims. Its effect is positive: „a squatter does in the end get title by his possession and the indirect operation of the Limitation Act...“. This can only be justified by factors over and above those which explain the law on limitation. In this context it should be noted that a landowner may be barred even where he or she is quite blameless. As we have explained above, adverse possession can take place without it being readily detectable. In any event, this particular justification has much greater force in relation to unregistered land than it does for land with registered title. Unregistered title ultimately depends on possession. It therefore behoves a landowner to be vigilant to protect that possession and not to sleep on his or her rights. ...where title is registered (...) the basis of title is primarily the fact of registration rather than possession. Registration confers title because the registration of a person as proprietor of land of itself vests in him or her the relevant legal estate...»
(ii) Because if land and its ownership are out of kilter, the land may become unmarketable. Where the registered owner has disappeared, and cannot be traced, and a squatter takes possession, the doctrine of adverse possession «does at least ensure that in such cases land remains in commerce and is not rendered sterile». Where there have been dealings «off the register», such as where a farmer agrees to a land swap with a neighbour under a «gentleman's agreement» but does not register the change, «adverse possession fulfils a useful function». (iii) Because in case of mistake the innocent but mistaken squatter of land may have incurred expenditure. In such circumstances adverse possession can be justified on grounds of hardship, and there are parallels with the principles of proprietary estoppel. (iv) Because it facilitates and cheapens investigation of title to land. The Law Commission accepted this last reason as being very strong for unregistered land, but considered that for registered land, where title depends on the contents of the register rather than possession, it was not applicable.
31. The Law Commission proposed, provisionally, that the system of adverse possession as it applied to registered land should be recast to reflect the principles of title registration, and that it should be limited to very few, exceptional cases.
32. Two Reports, on Limitation of Actions (Law Com 270) and on registered land (Law Com 271), followed the Consultation Papers, and were published in July 2001.
33. The Law Commission Report on Limitation of Actions recommended that the general limitation period for actions in respect of land should be ten years. It added that if the proposals made on registered land in Law Com 254 were accepted, the proposal would relate only to interests in unregistered land (and unregistrable interests in registered land <*>).
<*> Future interests, such as the reversion of a lease, in respect of which the limitation period began to run only when the interest fell into possession.
34. As a result of the various criticisms, including those made by a number of the judges in the present case and the Report on registered land (Law Com 271), the Land Registration Act 2002 made a number of changes to the law as it related to registered land. It provided that adverse possession, for however long, would not of itself bar the owner's title to a registered estate. A squatter was entitled to apply to be registered as proprietor after 10 years, and would be so registered if application was not opposed. If the application was opposed, the application would be refused. If the application was refused but no steps were taken to evict the squatter or otherwise regulate the position, he was entitled to apply again to be registered as proprietor, and would be so registered whether or not the application was opposed. The 2002 Act came into force on 13 October 2002.
35. On 23 March 2005, Deputy Judge Strauss in the Chancery Division gave judgment in the case of Beaulane Properties Ltd v. Palmer (Times Law Reports, 13 April 2005). The case concerned a licensee who had remained in possession of registered land for over 12 years after the expiry of his licence. Applying the judgment of the House of Lords in the present case, the judge found that under English law as it stood up to the entry into force of the Human Rights Act 1998, the registered owner of the land lost all claim to it. However, on analysing the facts on a Convention basis, he found that there was no real public or general interest in the law on adverse possession in the case of registered land, and that the adverse consequences for the landowner were disproportionate. By re-interpreting the relevant legislation in accordance with Section 3 of the Human Rights Act, the judge found that the claim by the former licensee to have acquired the disputed land failed.
THE LAW
I. Alleged violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention
36. The applicant companies submitted that the taking away of ownership of their land because of 12 years' adverse possession upset the fair balance required by Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention and was a disproportionate interference with their property rights in violation of that Article. Article 1 of Protocol No. 1 provides as follows:
«Every natural or legal person is entitled to the peaceful enjoyment of his possessions. No one shall be deprived of his possessions except in the public interest and subject to the conditions provided for by law and by the general principles of international law.»
The preceding provisions shall not, however, in any way impair the right of a State to enforce such laws as it deems necessary to control the use of property in accordance with the general interest or to secure the payment of taxes or other contributions or penalties.»
A. The Chamber judgment
37. The Chamber considered that as the applicant companies had lost beneficial title to the land by the operation of the Land Registration Act 1925 («the 1925 Act») and the Limitation Act 1980 («the 1980 Act), Article 1 of Protocol No. 1 was applicable. In particular, the pre-existing rules on adverse possession could not be said to be an incident of the applicant companies' property right at the time of its acquisition such that Article 1 ceased to be engaged when the relevant provisions took effect and the property right was lost after 12 years' adverse possession. Further, the mere fact that limitation periods were generally considered under Article 6 of the Convention did not prevent the Court from considering a case from the angle of Article 1 of Protocol No. 1. The Chamber found that Article 1 of Protocol No. 1 was engaged and that the operation of the relevant provisions of the 1925 and 1980 Acts gave rise to an interference by the State with the applicant companies' rights under the Article.»
38. Recalling the Court's judgment in the case of James and Others v. the United Kingdom (judgment of 21 February 1986, Series A No. 98), the Chamber was of the view that the applicant companies had been deprived of their possessions by the contested legislation, and that the case fell to be examined under the second sentence of Article 1. Whilst accepting that in the case of unregistered land the law of adverse possession served two important public interests — namely the prevention of uncertainty and injustice arising from stale claims, and ensuring that the reality of unopposed occupation of land and its legal ownership coincided — the Chamber considered that the importance of these aims was more questionable in the case of registered land where the ownership of the land was readily identifiable by inspecting the proprietorship register of the relevant title at the Land Registry. However, the Chamber noted that despite the major changes to the law of adverse possession made by the Act of 2002, in the case of registered land the law itself had not been abolished, and it rejected the applicant companies' argument that it served no continuing public interest so far as registered land was concerned. The Government had also referred to the law and practice in other jurisdictions.
39. As to the proportionality of the provisions at issue, the Chamber accepted that the limitation period of 12 years was relatively long, that the law of adverse possession was well established and had not changed during the applicant companies' period of ownership, and that limited steps taken by the applicant companies would have avoided the loss of title. The Chamber noted criticism of the state of the law by the domestic courts and the Law Commission, and further noted that the result for the applicant companies was one of exceptional severity in that not only were they deprived of their property but they received no compensation for their loss. The lack of compensation had to be viewed in the light of the lack of procedural protection for the right of property within the legal system in force at the relevant time. In this respect the Chamber attached weight to the fact that since the present case, the law had been amended to provide for notice to be given to a paper owner before title is transferred, thereby giving the paper owner an opportunity to stop the running of the limitation period. The Chamber saw the changes in the law as an indication that Parliament had recognised the deficiencies in the procedural position of registered landowners before the Land Registration Act 2002 («the 2002 Act»). The Chamber concluded that the fair balance between the public interest and the applicant companies' right to the peaceful enjoyment of their possessions had been upset, such that there had been a violation of Article 1 of Protocol No. 1.
B. The parties' submissions
1. The applicant companies
40. The applicant companies agreed with the Chamber's judgment. They saw three related reasons why the taking of their land, which was then held on trust by them for the squatters, breached the fair balance principle and thus violated Article 1 of Protocol No. 1. First, they saw no justification for the applicant companies, as owners of the land, to lose their right to ownership of the registered land. Secondly, they saw no justification for depriving them of the land without having to pay any compensation. The result was disproportionate to any legitimate aim as it imposed an excessive burden on the applicant companies and constituted a substantial windfall for the squatters. There were no exceptional circumstances which justified the taking of property without compensation. Thirdly, there was no justification for depriving them of their land when there was no procedural protection providing that the person in adverse possession only acquired title if he or she first stated a claim to which the formal title owner had an opportunity to respond.
41. The applicant companies noted the extensive criticism of the law as it then stood from the first instance judge in the case, two members of the House of Lords in the case, the recommendations of the Law Commission and the Land Registry and Parliament's amendment of the law, and the criticism of the High Court judge in the case of Beaulane Properties v. Palmer (see paragraph 35 above). They saw no justification for a transfer of registered land at the end of the limitation period without compensation and without proper procedural protection.
42. The applicant companies submitted a summary of the law on adverse possession or equivalent doctrines in various jurisdictions. The summary showed that in most of the countries covered, title was acquired by adverse possession only after substantially more than 12 years, and that in most countries where title could be acquired by adverse possession, this could only occur where the occupier was acting in good faith, that is, where he or she honestly believed that a good title to the land had been acquired, for example after the transfer of the defective title.
2. The Government
43. The Government took issue with the Chamber's judgment. They considered, in the first place, that the matter should be determined by reference to Article 6 of the Convention, and not Article 1 of Protocol No. 1. Unlike in previous cases, the Government in this case had not appropriated property to its own use, and had not introduced legislation for the involuntary transfer of private property from one person to another in pursuit of a social policy objective. The only interference with the applicant companies' land came about through the actions of private individuals, the squatters, who obtained adverse possession in 1983-4. The outcome of the proceedings was dictated by the applicant companies' own inaction. They contended that the application to the present facts of the conventional case-law as to the necessity, in principle, for compensation to be paid in respect of deprivations of property confirmed the logic of analysing the case by reference to Article 6: the purpose of a limitation period is to deprive a claimant, at the end of the relevant time period, of any opportunity of enforcing his rights through the courts. That objective would be frustrated if a limitation provision could only be compatible with the Convention if the claimant was provided with compensation against the very person against whom his claim was barred.
44. For the Government, the Chamber's reference to the need for procedural safeguards was also in error. When a limitation provision was applied in private interest litigation between private parties, there were no «responsible authorities» to whom a claimant could sensibly make representations «challenging the measures interfering with [his] rights» (see Jokela v. Finland, No. 28856/95, § 45, ECHR 2002-IV) because there were no public authorities seeking to acquire his property.
45. Under Article 1 of Protocol No. 1, the Government considered that the provision was not engaged, because the applicant companies acquired the disputed land subject to the risk of losing it pursuant to the provisions of the 1925 and 1980 Acts. That risk had to be viewed as an incident of their property. They pointed out that the second applicant company acquired the land from the first applicant company in April 1986, at which time the Grahams had been in adverse possession for some 1,5 years. The second applicant company therefore took the land subject to an existing risk of losing it to the Grahams.
46. The Government suggested that the Chamber had failed to deal with their argument that the State's obligations under Article 1 of Protocol No. 1 were not engaged. There was no reason to impose a positive obligation on the Government to protect the applicant companies against the consequences of their own inattention.
47. To the objectives of the legislation accepted by the Chamber as legitimate, the Government added a third objective. Land was a limited resource, and it was in the public interest that it should be used, maintained and improved. A finite time limit for recovery of possession encouraged landowners to make use of their land.
48. In connection with proportionality, the Government were of the view that the Chamber had wrongly taken into account the absence of compensation and questions of procedural protection, and that it had taken insufficient account of many factors which demonstrated that any interference was proportionate: the length of the limitation period, the fact that the applicant companies were entirely free to bring an action for re-possession at any time within the 12-year period, the availability of a court remedy to determine whether the action was statute-barred, and the degree of fault on the part of the applicant companies.
49. As to the position in other countries, the Government referred to the research in the Law Commission's 1998 Consultation Paper, and also to further research which they had commissioned. The results of the study indicated substantial differences between the structure of the various legal regimes, particularly between common law and civil law jurisdictions, and also between the lengths of the different limitation periods. They concluded that there was no European «norm»: limitation periods varied considerably, good faith was irrelevant in some jurisdictions, and other factors, such as place of residence, were sometimes taken into account.
3. The third party
50. The Irish Government gave a description of the law on adverse possession as it applied in Ireland, and saw five areas of public interest which are served by the institution: in quieting titles, that is, the desirability of clarifying title where land, whether registered or unregistered, had remained abandoned and was occupied by another person; in cases of failure to administer estates on intestacy; in pursuance of a policy of using land to advance economic development; in perfecting title in cases of unregistered title, and in dealing with boundary disputes.
51. The Irish Government submitted that ownership of land brings duties as well as rights, and the duty to take some action to maintain possession was not unreasonable. The Court should not be influenced by post hoc legislative changes which provided a higher standard of human rights protection. They also referred to the wide margin of appreciation allowed to States in regulating land use and ownership in accordance with social policy, to the antiquity of the doctrine and the familiarity of purchasers and owners of land with it, and concluded that the doctrine did not upset the fair balance between the public interest and the right to peaceful enjoyment of possessions.
C. The Court's assessment
1. General considerations
52. Article 1 of Protocol No. 1, which guarantees the right to the protection of property, contains three distinct rules: «the first rule, set out in the first sentence of the first paragraph, is of a general nature and enunciates the principle of the peaceful enjoyment of property; the second rule, contained in the second sentence of the first paragraph, covers deprivation of possessions and subjects it to certain conditions; the third rule, stated in the second paragraph, recognises that the Contracting States are entitled, amongst other things, to control the use of property in accordance with the general interest... The three rules are not, however, „distinct“ in the sense of being unconnected. The second and third rules are concerned with particular instances of interference with the right to peaceful enjoyment of property and should therefore be construed in the light of the general principle enunciated in the first rule» (see, as a recent authority with further references, Anheuser-Busch Inc. v. Portugal [GC], No. 73049/01, § 62, ECHR 2007-...).
53. In order to be compatible with the general rule set forth in the first sentence of the first paragraph of Article 1, an interference with the right to the peaceful enjoyment of possessions must strike a «fair balance» between the demands of the general interest of the community and the requirements of the protection of the individual's fundamental rights (see Beyeler v. Italy [GC], No. 33202/96, § 107, ECHR 2000-I).
54. A taking of property under the second sentence of the first paragraph of Article 1 without payment of an amount reasonably related to its value will normally constitute a disproportionate interference that cannot be justified under Article 1. The provision does not, however, guarantee a right to full compensation in all circumstances, since legitimate objectives of «public interest» may call for less than reimbursement of the full market value (see Papachelas v. Greece [GC], No. 31423/96, § 48, ECHR 1999-II, again with further references).
55. In respect of interferences which fall under the second paragraph of Article 1 of Protocol No. 1, with its specific reference to «the right of a State to enforce such laws as it deems necessary to control the use of property in accordance with the general interest...», there must also exist a reasonable relationship of proportionality between the means employed and the aim sought to be realised. In this respect, States enjoy a wide margin of appreciation with regard both to choosing the means of enforcement and to ascertaining whether the consequences of enforcement are justified in the general interest for the purpose of achieving the object of the law in question (AGOSI v. the United Kingdom, judgment of 24 October 1986, Series A No. 108, § 52).
56. The applicant companies' complaint is directed in essence against the terms of the relevant legislation on limitation of actions and land registration. Whilst the court decisions in the case exemplify the way in which that legislation is applied, the complaint does not relate to the manner of execution of the law by the courts. The Court will therefore direct its attention primarily to the contested legislation itself, although the consequences of the application of the legislation must also be taken into account (James and others v. the United Kingdom, referred to above, § 36).
57. The responsibility of the Government in the present case is therefore not direct responsibility for an executive or legislative act aimed at the applicant companies, but is rather their responsibility for legislation which is activated as a result of the inter-actions of private individuals: in the same way as the law in James and others was applied (and the Government were responsible for it) because private individuals had requested enfranchisement, in the present case the law was applied to the applicant companies only when the pre-existing conditions for the acquisition of title by adverse possession had been met.
2. Applicability of Article 1 of Protocol No. 1
58. The Court will first turn to the question of whether the case should be dealt with under Article 1 of Protocol No. 1, or whether, as the Government contended, it should be considered only under Article 6 of the Convention.
59. In Stubbings and Others v. the United Kingdom, the Court dealt with limitation periods under Articles 6, 8 and 14 of the Convention. Under Article 6, the Court found that a non-extendable time limit of six years from the applicants' eighteenth birthdays did not impair the very essence of the applicants' right of access to court (judgment of 22 October 1996, Reports of Judgments and Decisions 1996-IV, § 52). The Court also considered the case under Article 8 in the context of the positive obligations inherent in an effective respect for private or family life, finding that overall such protection was afforded (ibid., §§ 60 — 67).
60. The Court finds nothing in its case-law to suggest that the present case should be dealt with only under Article 6 of the Convention, and indeed, given the different content of the two rights, it would be unusual if the Court were to decline to deal with a complaint under one head solely because it were capable of raising different issues under a separate Article. The Court agrees with the Chamber that there is nothing in principle to preclude the examination of a claim under Article 1 of Protocol No. 1 where the complaint is directed against legislation concerning property rights.
61. Article 1 of Protocol No. 1 protects «possessions», which can be either «existing possessions» or assets, including claims, in respect of which the applicant can argue that he or she has at least a «legitimate expectation» of obtaining effective enjoyment of a property right. It does not, however, guarantee the right to acquire property (see {Kopecky} v. Slovakia [GC], No. 44912/98, § 35, ECHR 2004-IX). Where there is a dispute as to whether an applicant has a property interest which is eligible for protection under Article 1 of Protocol No. 1, the Court is required to determine the legal position of the applicant (see Beyeler v. Italy, cited above).
62. In the present case, the applicant companies were the beneficial owners of the land in Berkshire, as they were successive registered proprietors. The land was not subject to a right of pre-emption, as in the case of Beyeler, but it was subject to the ordinary law of the land, including, by way of example, town and country planning legislation, compulsory purchase legislation, and the various rules on adverse possession. The applicant companies' possessions were necessarily limited by the various rules of statute and common law applicable to real estate.
63. It remains the case, however, that the applicant companies lost the beneficial ownership of 23 hectares of agricultural land as a result of the operation of the 1925 and 1980 Acts. The Court finds inescapable the Chamber's conclusion that Article 1 of Protocol No. 1 is applicable.
3. The nature of the interference
64. The Court has, on a number of occasions, considered cases in which a loss of ownership of possessions was not categorised as a «deprivation» within the meaning of the second sentence of the first paragraph of Article 1 of Protocol No. 1. In the cases of AGOSI and Air Canada, the forfeiture of the applicant companies' possessions was considered to amount to a control of use of gold coins and a control of the use of aircraft which had been employed for the import of prohibited drugs, respectively (AGOSI v. the United Kingdom, referred to above, § 51; Air Canada v. the United Kingdom, judgment of 5 May 1995, Series A No. 316-A, § 34; see also C.M. v. France (dec.), No. 28078/95, ECHR 2001-VII). The applicant company in the case of Gasus had sold a concrete-mixer to a third party subject to a retention of title clause. The tax authorities' seizure of the concrete-mixer was considered as an exercise of the State's right to «secure the payment of taxes», although the tax debts were not those of the applicant company (Gasus Dosier- und {Fordertechnik} GmbH v. the Netherlands, judgment of 23 February 1995, Series A No. 306-B, § 59). The Court declined, in the case of Beyeler, to determine whether the interference with the applicant's property rights constituted a «deprivation of possessions», as it sufficed to examine the situation complained of in the light of the general rule in the first sentence of the first paragraph of Article 1 (Beyeler v. Italy, referred to above, § 106).
65. The applicant companies did not lose their land because of a legislative provision which permitted the State to transfer ownership in particular circumstances (as in the cases of AGOSI, Air Canada, Gasus), or because of a social policy of transfer of ownership (as in the case of James), but rather as the result of the operation of the generally applicable rules on limitation periods for actions for recovery of land. Those rules provided that at the end of the limitation period, the paper owner's title to unregistered land was extinguished (section 17 of the 1980 Act). In the case of registered land, the position was amended to take into account the fact that until the register was rectified, the former owner continued to appear as registered proprietor. Thus in the present case, section 75 (1) of the 1925 Act provided that on expiry of the limitation period the title was not extinguished, but the registered proprietor was deemed to hold the land in trust for the adverse possessor.
66. The statutory provisions which resulted in the applicant companies' loss of beneficial ownership were thus not intended to deprive paper owners of their ownership, but rather to regulate questions of title in a system in which, historically, 12 years' adverse possession was sufficient to extinguish the former owner's right to re-enter or to recover possession, and the new title depended on the principle that unchallenged lengthy possession gave a title. The provisions of the 1925 and 1980 Acts which were applied to the applicant companies were part of the general land law, and were concerned to regulate, amongst other things, limitation periods in the context of the use and ownership of land as between individuals. The applicant companies were therefore affected, not by a «deprivation of possessions» within the meaning of the second sentence of the first paragraph of Article 1, but rather by a «control of use» of land within the meaning of the second paragraph of the provision.
4. The aim of the interference
67. The applicable provisions of the l925 and 1980 Acts were concerned to apply the limitation period for actions for recovery of land which had been fixed at 20 years since the Limitation Act 1623 and at 12 years since the Real Property Limitation Act 1874, and they were concerned then to regulate the subsequent position that the paper owner was no longer able to recover possession, and the adverse possessor had been in possession for sufficiently long to establish title.
68. The Court has considered limitation periods as such in the context of Article 6 of the Convention in the case of Stubbings and Others v. the United Kingdom. It held as follows:
«It is noteworthy that limitation periods in personal injury cases are a common feature of the domestic legal systems of the Contracting States. They serve several important purposes, namely to ensure legal certainty and finality, protect potential defendants from stale claims which might be difficult to counter and prevent the injustice which might arise if courts were required to decide upon events which took place in the distant past on the basis of evidence which might have become unreliable and incomplete because of the passage of time.» (Stubbings and Others v. the United Kingdom, mentioned above, § 51).
69. Although that statement referred to limitation periods in personal injury cases in the context of Article 6, the Court considers that it can also be applied to the situation where limitation periods in actions for recovery of land are being assessed in the light of Article 1 of Protocol No. 1. Indeed, the parties do not suggest that limitation periods for actions for recovery of land do not pursue a legitimate aim in the general interest.
70. The Court finds that the existence of a 12-year limitation period for actions for recovery of land as such pursues a legitimate aim in the general interest.
71. As to the existence, over and above the general interest in the limitation period, of a specific general interest in the extinguishment of title and the attribution of new title at the end of the limitation period, the Court recalls that in discussing the public interest present in the case of Jahn, in the context of a deprivation of property, it stated that, «finding it natural that the margin of appreciation available to the legislature in implementing social and economic policies should be a wide one [the Court] will respect the legislature's judgment as to what is „in the public interest“ unless that judgment is manifestly without reasonable foundation» (Jahn and Others v. Germany [GC], Nos. 46720/99, 72203/01 and 72552/01, ECHR 2005-VI, § 91, with reference back to the cases of James and Others and The Former King of Greece [GC], No. 25701/94, ECHR 2000-XII, and to {Zvolsky} and {Zvolska} v. the Czech Republic, No. 46129/99, § 67, ECHR 2002-IX). This is particularly true in cases such as the present one where what is at stake is a longstanding and complex area of law which regulates private law matters between individuals.
72. It is plain from the comparative material submitted by the parties that a large number of member States possesses some form of mechanism for transferring title in accordance with principles similar to adverse possession in the common law systems, and that such transfer is effected without the payment of compensation to the original owner.
73. The Court further notes, as did the Chamber, that the amendments to the system of adverse possession contained in the Land Registration Act 2002 did not abolish the relevant provisions of the 1925 and the 1980 Acts. Parliament thus confirmed the domestic view that the traditional general interest remained valid.
74. It is a characteristic of property that different countries regulate its use and transfer in a variety of ways. The relevant rules reflect social policies against the background of the local conception of the importance and role of property. Even where title to real property is registered, it must be open to the legislature to attach more weight to lengthy, unchallenged possession than to the formal fact of registration. The Court accepts that to extinguish title where the former owner is prevented, as a consequence of the application of the law, from recovering possession of land cannot be said to be manifestly without reasonable foundation. There existed therefore a general interest in both the limitation period itself and the extinguishment of title at the end of the period.
5. Whether there was a fair balance
75. The second paragraph of Article 1 is to be construed in the light of the general principle enunciated in the opening sentence. There must, in respect of a «control of use», also exist a reasonable relationship of proportionality between the means employed and the aim sought to be realised. In other words, the Court must determine whether a fair balance has been struck between the demands of the general interest and the interest of the individuals concerned. In determining whether a fair balance exists, the Court recognises that the State enjoys a wide margin of appreciation, with regard both to choosing the means of enforcement and to ascertaining whether the consequences of enforcement are justified in the general interest for the purpose of achieving the object of the law in question (see AGOSI v. the United Kingdom, referred to above, § 52 and, for a more recent authority concerning a deprivation of possessions, the case of Jahn and Others, cited above, at § 93). In spheres such as housing, the Court will respect the legislature's judgment as to what is in the general interest unless that judgment is manifestly without reasonable foundation (Immobiliare Saffi v. Italy [GC], No. 22774/93, § 49, ECHR 1999-V). In other contexts, the Court has underlined that it is not in theory required to settle disputes of a private nature. It can nevertheless not remain passive, in exercising the European supervision incumbent on it, where a domestic court's interpretation of a legal act appeared «unreasonable, arbitrary or... inconsistent... with the principles underlying the Convention» (Pla and Puncernau v. Andorra, No. 69498/01, § 59, ECHR 2004-VIII). When discussing the proportionality of a refusal of a private television company to broadcast a television commercial, the Court considered that a margin of appreciation was particularly essential in commercial matters (Vgt Verein gegen Tierfabriken v. Switzerland, No. 24699/94, § 69, ECHR 2001-VI). In a case concerning a dispute over the interpretation of patent law, and at the same time as noting that even in cases involving litigation between individuals and companies the State has obligations under Article 1 of Protocol No. 1 to take measures necessary to protect the right of property, the Court reiterated that its duty is to ensure the observance of the engagements undertaken by the Contracting Parties to the Convention, and not to deal with errors of fact or law allegedly committed by a national court unless Convention rights and freedoms may have been infringed (Anheuser-Busch Inc. v. Portugal, cited above, § 83).
76. The Chamber (at paragraph 55 of its judgment) found that the relevant provisions — section 75 of the 1925 Act in particular — went further than merely precluding the applicant companies from invoking the assistance of the courts to recover possession of their property. The Court recalls that the Court of Appeal in the present case was of the view that the Grahams had not established the requisite intention to possess the land, so that time had not started to run against the applicant companies (paragraph 17 above). It nevertheless considered that the extinguishment of title at the end of the limitation period of an action for recovery of land was a logical and pragmatic consequence of the barring of the right to bring an action after the expiration of the limitation period. The House of Lords disavowed the Court of Appeal's interpretation of the law on intention to possess, but did not comment on the suggestion that to terminate title at the end of the limitation period was «logical and pragmatic». Even though the general position in English law is that the expiry of a limitation period bars the remedy but not the right, the Court accepts that where an action for recovery of land is statute-barred, termination of the title of the paper owner does little more than regularise the respective positions, namely to confirm that the person who has acquired title by 12 years' adverse possession is the owner. Moreover, the law reflected the aim of the land registration legislation, which was to replicate the pre-registration law so far as practicable. As already noted above (paragraph 74), such a regime cannot be considered as «manifestly without reasonable foundation».
77. The Court has rejected the Government's contention that the pre-existing nature of the regime of adverse possession excluded the facts of the case from consideration under Article 1 of Protocol No. 1 (paragraphs 62 and 63 above). The fact that the rules contained in both the 1925 and the 1980 Acts had been in force for many years before the first applicant even acquired the land is nevertheless relevant to an assessment of the overall proportionality of the legislation. In particular, it is not open to the applicant companies to say that they were not aware of the legislation, or that its application to the facts of the present case came as a surprise to them. Indeed, although the case proceeded domestically as far as the House of Lords, the applicant companies do not suggest that the conclusions of the domestic courts were unreasonable or unforeseeable, in the light of the legislation.
78. In connection with the limitation period in the present case, the Court notes that the Chamber took the view that the period was relatively long (paragraph 73). It has been unable, however, to derive any assistance from the comparative material submitted by the parties in this connection, beyond noting that there is no clear pattern as regards the length of limitation periods. It is in any event the case that very little action on the part of the applicant companies would have stopped time running. The evidence was that if the applicant companies had asked for rent, or some other form of payment, in respect of the Grahams' occupation of the land, it would have been forthcoming, and the possession would no longer have been «adverse». Even in the unlikely event that the Grahams had refused to leave and refused to agree to conditions for their occupation, the applicant companies need only have commenced an action for recovery, and time would have stopped running against them.
79. The Chamber and the applicant companies emphasised the absence of compensation for what they both perceived as a deprivation of the applicant companies' possessions. The Court has found that the interference with the applicant companies' possessions was a control of use, rather than a deprivation of possessions, such that the case-law on compensation for deprivations is not directly applicable. Further, in the cases in which a situation was analysed as a control of use, even though the applicant had lost possessions (AGOSI, and Air Canada, both referred to above), no mention was made of a right to compensation. The Court would note, in agreement with the Government, that a requirement of compensation for the situation brought about by a party failing to observe a limitation period would sit uneasily alongside the very concept of limitation periods, whose aim is to further legal certainty by preventing a party from pursuing an action after a certain date. The Court would also add that, even under the provisions of the Land Registration Act 2002, which the applicant companies use as confirmation that the provisions of the earlier legislation were not compatible with the Convention, no compensation is payable by a person who is ultimately registered as a new owner of registered land on expiry of the limitation period.
80. The Chamber and the applicant companies were also exercised by the absence of procedural protection for a paper owner whose property rights are about to be extinguished by the running of the limitation period under section 15 of the 1980 Act, at least insofar as it applied to registered land. The Court would recall here that the applicant companies were not without procedural protection. While the limitation period was running, and if they failed to agree terms with the Grahams which put an end to the «adverse possession», it was open to them to remedy the position by bringing a court action for re-possession of the land. Such an action would have stopped time running. After expiry of the period, it remained open to the applicant companies to argue before the domestic courts, as they did, that the occupiers of their land had not been in «adverse possession» as defined by domestic law.
81. It is true that since the entry into force of the Land Registration Act 2002, the paper owner of registered land against whom time has been running is in a better position than were the applicant companies at the relevant time. The 2002 Act requires, in effect, the giving of notice to a paper owner before the expiry of the limitation period, to give him time, if he wishes, to take action to deal with the adverse possessor. It improves the position of the paper owner and, correspondingly, makes it more difficult for an adverse possessor to acquire a full 12 years' adverse possession. The provisions of the 2002 Act do not, however, apply to the present case, and the Court must consider the facts of the case as they are. In any event, legislative changes in complex areas such as land law take time to bring about, and judicial criticism of legislation cannot of itself affect the conformity of the earlier provisions with the Convention.
82. The Government contended that it could not be the role of Article 1 of Protocol No. 1 to protect commercial operators against their own failings. The Court regards this suggestion as related to those aspects of the Court's case-law which underline that the Court is not in theory required to settle disputes of a private nature, in respect of which States enjoy a wide margin of appreciation (see paragraph 75 above). In a case such as the present, where the Court is considering, principally, the statutory regime by which title is extinguished at the end of the limitation period, rather than the specific facts of the case, the relevance of the individual applicant's conduct is correspondingly restricted.
83. The applicant companies contended that their loss was so great, and the windfall to the Grahams so significant, that the fair balance required by Article 1 of Protocol No. 1 was upset. The Court would first note that, in the case of James, the Court found that the view taken by Parliament as to the tenant's «moral entitlement» to ownership of the houses at issue fell within the State's margin of appreciation. In the present case, too, whilst it would be strained to talk of the «acquired rights» of an adverse possessor during the currency of the limitation period, it must be recalled that the registered land regime in the United Kingdom is a reflection of a long-established system in which a term of years' possession gave sufficient title to sell. Such arrangements fall within the State's margin of appreciation, unless they give rise to results which are so anomalous as to render the legislation unacceptable. The acquisition of unassailable rights by the adverse possessor must go hand in hand with a corresponding loss of property rights for the former owner. In James and Others, the possibility of «undeserving» tenants being able to make «windfall profits» did not affect the overall assessment of the proportionality of the legislation (James and Others judgment, referred to above, § 69), and any windfall for the Grahams must be regarded in the same light in the present case.
84. As to the loss for the applicant companies, it is not disputed that the land lost by them, especially those parts with development potential, will have been worth a substantial sum of money. However, limitation periods, if they are to fulfil their purpose (see paragraphs 67 — 74 above), must apply regardless of the size of the claim. The value of the land cannot therefore be of any consequence to the outcome of the present case.
85. In sum, the Court concludes that the fair balance required by Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention was not upset in the present case.
FOR THESE REASONS, THE COURT
Holds by ten votes to seven that there has been no violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention.
Done in English and in French, and delivered at a public hearing in the Human Rights Building, Strasbourg, on 30 August 2007.
In accordance with Article 45 § 2 of the Convention and Rule 74 § 2 of the Rules of Court, the following separate opinions are annexed to this judgment:
(a) Joint dissenting opinion of Mr Rozakis, Sir Nicolas Bratza, Mrs Tsatsa-Nikolovska, Mrs Gyulumyan and Mr {Sikuta};
(b) Dissenting opinion of Mr Loucaides joined by Mr Kovler.
JOINT DISSENTING OPINION OF JUDGES ROZAKIS, BRATZA, TSATSA-NIKOLOVSKA, GYULUMYAN AND {SIKUTA}
1. We are unable to agree with the majority of the Court that Article 1 of Protocol No. 1 was not violated in the present case. In our view, the extinction of the applicant companies' beneficial interest in the land of which they were the registered owners, as a result of the effect of the relevant provisions of the 1925 and 1980 Acts, was in violation of their rights to the peaceful enjoyment of their possessions under that Article.
2. In common with the majority of the Court, we consider that Article 1 of the Protocol was not only applicable in the present case, but that the impugned legislation gave rise to a clear interference with the applicant companies' rights under that Article which was such as to engage the responsibility of the respondent State.
3. The judgment, correctly in our view, rejects the Government's argument that, since it is principally concerned with the law of limitation of actions, the case falls to be examined under Article 6 of the Convention alone and not under Article 1 of the Protocol. As pointed out in the judgment, not only is there nothing in principle to exclude the examination of a claim under Article 1 where the complaint is directed against legislation concerning property rights, but the Government's argument gives insufficient weight to the fact that the Court is concerned in the present case not only with the limitation of actions but with the law of adverse possession as it affects registered land. That law is embodied not merely in the provisions of section 17 of the 1980 Act, which bars a course of action to recover the land, but in the provisions of section 75 of the 1925 Act, the effect of which is to extinguish beneficial title to the property after twelve years' adverse possession. The Court of Appeal in the present case held that the extinction of the applicant's title (under section 75) was simply a «logical and pragmatic» consequence of the barring of an owner's right to bring an action (under section 15). This view appears to be endorsed by the majority of the Court in asserting that, where an action for recovery of land is statute-barred, «termination of the title of the paper owner does little more than regularise the respective positions, namely to confirm that the person who has acquired the title by twelve years' adverse possession is the owner» (judgment, paragraph 76). Even if the provisions of section 75 are properly to be so regarded as a matter of domestic law, the fact remains, as noted in the judgment of the Chamber (§ 55), that the combined effect of the legislative provisions was both to deprive the applicants of their substantive property rights and to preclude them from lawfully repossessing the land, the beneficial title to which they had lost.
4. It is also implicit in the judgment that the Court — again, correctly in our view — has upheld the rejection by the Chamber of two further arguments of the Government, namely (i) that Article 1 was not engaged, since the applicant companies had only a defeasible property interest in their land which ceased to exist after the expiry of twelve years of adverse possession and (ii) that there was, in any event, no interference with the applicants' property rights for which the State could be held responsible, the case giving rise at most to the positive obligations of the State to secure rights to property.
5. According to the view of the majority of the Grand Chamber, the interference with the applicant companies' property rights which resulted in a loss of beneficial ownership is to be seen as a «control of use of property» which falls to be examined under the second paragraph of Article 1, rather than as a «deprivation» of possessions within the meaning of the second sentence of that Article, as found by the Chamber.
6. It is well-established that a legislative measure which brings about a transfer of property from one individual to another in furtherance of a particular social policy may give rise to a «deprivation» of possessions within the second sentence (see, for example, the James and Others case). It is, however, also clear that not every loss of ownership of property resulting from a legislative measure or from an order of a court, will be equated with a «deprivation» of possessions: as noted in the judgment, in the cases of AGOSI, Air Canada, and Gasus, the forfeiture or other loss of ownership was treated as a «control of use» of property within the second paragraph of Article 1, while in the Beyeler case, the interference with the applicant's property rights was examined under the first sentence of that Article.
Like the majority of the Court, we consider that the legislative provisions in issue in the present case are significantly different from those examined in the earlier cases referred to. In particular, we accept that the relevant provisions of the 1925 and 1980 Acts were not intended to deprive property owners of their beneficial title in furtherance of a social policy of redistribution of land or transfer of ownership. Rather, they represented generally applicable rules designed to regulate questions of title in a system in which twelve years' adverse possession was sufficient to extinguish the former owner's right to re-enter or to recover possession of land. We can agree that the loss of beneficial title in such circumstances is to be seen as a «control of use» of land rather than a «deprivation» of possessions. However, like the Chamber, we would emphasise that the three «rules» in Article 1 are not distinct or watertight in the sense of being unconnected and that the principles governing the question of justification are substantially the same, requiring both a legitimate aim and the preservation of a fair balance between the aim served and the individual property rights in question.
7. As to the legitimacy of the aim of the measures, it is not in dispute that limitation periods for the recovery of land may be said to pursue a legitimate aim in the public interest. However, as was pointed out in the Consultative Document of the Law Commission, the law of adverse possession, which does not merely bar claims but has the effect of extinguishing title, can only be justified by «factors over and above those which explain the law of limitations».
The present case concerns the law of adverse possession as it applies to registered land in which, as noted in paragraph 10 below, the reasons traditionally advanced to justify the transfer of beneficial title to the adverse possessor at the end of the limitation period have much less cogency than in the case of unregistered land. We find much force in the view of Lord Bingham in the present case, endorsed by Judge Loucaides in his dissenting opinion, that where land is registered, it is difficult to see any justification for a legal rule which compels such an apparently unjust result as to deprive the owner of his beneficial title in favour of an adverse possessor. However, not only is the taking of property as a result of adverse possession a feature common to many legal systems, including other common law systems, but, despite the important changes to the system of adverse possession made by the Act of 2002 in the case of registered land, the system itself has not been abolished. In these circumstances, we share the view of the majority that the extinction of the beneficial ownership of the registered title-holder following the expiry of twelve years of adverse possession cannot be said to be manifestly without reasonable foundation and that the system, as applied in the case of the present applicants, may therefore be said to have served a legitimate aim in the general interest.
8. The central question remains whether the rules of adverse possession applicable to registered land and applied in the present case struck a fair balance between the rights of the registered owners and the general interest served by that system or whether, as the applicant companies argue, they were required to bear «an individual and excessive burden» (see, for example, the case of James and Others, at § 50). It is primarily on this point that we part company with the majority of the Court.
9. The striking feature of the manner in which the rules on adverse possession applied in the present case is the contrast between the gravity of the interference with the owners' property rights and the justification provided for that interference.
10. In the case of unregistered land, title was made out by establishing a number of years' possession. Title deeds served only as evidence in support of possession, and could be defeated by a person who could prove actual (adverse) possession for the requisite number of years. In such a system, the extinguishment of title at the end of the limitation period could be seen as a coherent element in the rules on acquisition of title. In the Consultative Document of the Law Commission (paragraph 30), four particularly cogent reasons were identified for maintaining a law of adverse possession — the prevention of uncertainty and injustice arising from stale claims; the avoidance of the risk that land becomes unmarketable when possession and ownership are out of kilter; the avoidance of hardship to an innocent but mistaken squatter, who may have incurred expenditure on the land; and the facilitation of the investigation of title to the land (and see, in this regard, the case of the Holy Monasteries v. Greece (Holy Monasteries (The) v. Greece, judgment of 9 December 1994, Series A No. 301-A, §§ 57 — 61, in which acquisition by adverse possession was found to be of particular importance because there was no land survey in Greece, and because it had been impossible to have title deeds registered before 1856, and legacies and inheritances registered before 1946 (see § 60)).
11. In the case of registered land, however, title depends not on possession, but on registration as the proprietor. A potential purchaser of land can ascertain the owner of the land by searching the register, and there is no need for a potential vendor to establish title by proving possession. As pointed out by the Law Commission, the traditional reasons advanced to justify a law of adverse possession which resulted in the extinguishment of title on expiry of the limitation period had lost much of their cogency. This view was shared in the circumstances of the present case both by Lord Bingham and by Neuberger J., who found that the uncertainties which sometimes arose in relation to the ownership of land were very unlikely to arise in the context of a system of land ownership where the owner of the land was readily identifiable by inspecting the proprietorship register.
12. In the proceedings before the Grand Chamber, the Government placed reliance on a further public interest, namely the fact that land is a limited resource which should be used, maintained and improved and that, by imposing a finite limit on the time within which land occupied by an adverse possessor may be recovered, a legal owner is encouraged to make use of the land.
While we can accept that, where land is abandoned, it may be in the general interest that it should be acquired by someone who would put it to effective use, we are unable to accept that the general interest would extend to depriving a registered landowner of his beneficial title to the land except by a proper process of compulsory acquisition for fair compensation.
13. It was further contended by the Government that, quite apart from any public interest served by the law, regard should be had, in determining the proportionality of the measures, to the interests of the adverse possessor, in the present case, the Grahams. This view is reflected in paragraph 83 of the judgment, where reference is made to the case of James and Others, in which the Court found that the view taken by Parliament as to the tenants' «moral entitlement» to ownership of the houses at issue fell within the State's margin of appreciation, despite the «windfall profits» made by certain «undeserving» tenants.
We are unable to attach weight to this consideration. While, in a case such as the present, where there is no mistake on the part of the adverse possessor as to the owner of the land, a justification might arguably be found for a law which prevented the adverse possessor from being summarily evicted from the land after 12 years of occupation or which prevented a landowner from recovering rent or mesne profits for that period, we are quite unable to accept that the adverse possessor has any legitimate interest in obtaining the windfall of acquiring title to the land itself without payment of compensation. In this regard, the position of the adverse possessor is entirely different from that of the long-leasehold tenants in the case of James and Others, whose moral entitlement to acquire the freehold of houses they occupied at below market value under the Leasehold Reform Act 1967 was found to derive from the fact that they and their predecessors had not only paid a capital sum to acquire the leasehold interest but had over the years invested a considerable amount of money in the upkeep of houses which had been their homes.
14. While the general interest served by the law of adverse possession in the case of registered land was thus in our view of limited weight, the impact of the law on the registered landowner was exceptionally serious, as is graphically illustrated by the facts of the present case. Although the case falls to be examined under Article 1 of the Protocol as one concerning the control of use of land, in judging the proportionality of the measures it is in our view a highly material factor that the relevant legislative provisions went further than merely precluding the registered landowners from invoking the assistance of the courts to recover possession of their land, by depriving them of their beneficial ownership of it.
15. The Chamber, referring to the statements of Neuberger J. and Lord Bingham, took into consideration the lack of compensation for the deprivation of property (§§ 71 — 72). This is criticised by the majority of the Grand Chamber. It is pointed out not only that the Court's case-law as to the need for compensation applies to «deprivations» of possessions and has no direct application to a case of «control of use», but that a requirement of compensation in a case such as the present «would sit uneasily alongside the very concept of limitation periods whose aim is to further legal certainty by preventing a party from pursuing an action after a certain date».
16. While it is true that the availability of compensation has principally been examined by the Court in the context of deprivations of possessions under the second sentence of Article 1, it is clear that the absence of compensation may also be of relevance to the overall proportionality of a control of use (see, for example, Immobiliare Saffi v. Italy [GC], No. 22774/93, § 57, ECHR 1999-V). However, we share the view of the majority that limitation provisions cannot easily be coupled with a requirement for compensation and that the payment of compensation does not, on the basis of the comparative material before the Court, appear to be a feature of any system of adverse possession or prescription. It is, moreover, significant that the Land Registration Act 2002, which substantially improved the position of the owner of registered land whose land was occupied by adverse possessors, did not provide for a mechanism by which compensation could be claimed or obtained.
While the absence of compensation cannot thus of itself be regarded as rendering the control of use disproportionate, the fact that the landowner received no compensation made the loss of beneficial ownership the more serious and required, in our view, particularly strong measures of protection of the registered owner's property rights if a fair balance was to be preserved.
17. The majority of the Court argue that such procedural protection was provided. Reliance is placed on the fact that the law of adverse possession in general and the provisions which extinguished title at the end of the period of 12 years in particular were accessible to the applicant companies, as the registered landowners, and that the provisions had been in place for many years. Emphasis is also placed on the fact that the applicant companies, as any landowners, could have safeguarded their position and stopped time running by requesting rent or other payment from the occupiers for the use of the land or by commencing proceedings for its recovery (judgment, paragraphs 77 and 78).
18. Although clearly correct, we do not find that either factor ensured that a fair balance was preserved or provided sufficient protection for the property rights of registered landowners. While it was open to the registered owner to argue, after the expiry of the 12 year period, that there had not been sufficient «possession» of the land on the part of the occupier to prevent recovery of the land, no form of notification was required to be given to the owner during the currency of that period to alert him to the risk of losing his title to the land. What was lacking were effective safeguards to protect a registered landlord from losing beneficial ownership of land through oversight or inadvertence. Such safeguards were provided by the Land Registration Act 2002 which not only puts the burden on a «squatter» to give notice of his wish to apply to be registered as the proprietor after 10 years of adverse possession, but requires special reasons to be adduced to entitle him to acquire the property where the legal owner opposes the application. The legal owner is then granted two years within which to regularise the position as, for example, by evicting the adverse possessor. The effect of the 2002 Act was, as pointed out by Judge Strauss in the case of Beaulane Properties Ltd. v. Palmer, to place the burden where it should lie, namely on the party seeking to override a registered title.
19. The majority of the Court, while noting that the position of the registered owner was improved by the new legislation, attach little weight to the change in the law, holding that the provisions of the 2002 Act were not applicable in the present case which had to be judged according to the law in effect at the material time. It is further said that, in any event, legislative changes in complex areas such as land law take time to bring about and that judicial criticism could not of itself affect the conformity of the earlier provisions with the Convention.
In our view this is to underestimate the significance of the change in the law. As was noted by the Chamber, it does not necessarily follow from the fact that new rules have been introduced to provide enhanced protection for Convention rights, that the previous rules were incompatible with the Convention (see, for example, Hoffmann v. Germany, No. 34045/96, § 59, 11 October 2001). However, we attach considerable importance to the fact that the amendments made by the 2002 Act represented more than a natural evolution in the law of adverse possession as it affected registered land; they marked a major change in the existing system which had been recognised, both by the Law Commission and judicially, as leading to unfairness and as having a disproportionate effect on the rights of the registered owner.
20. The Government emphasise, as a further element relevant to the assessment of proportionality, the degree of fault on the part of the applicant companies in the present case, arguing that they failed to take the most minimal steps to look after their own interests.
While it is true that in other contexts the Court has held that the question whether a fair balance has been struck under the second paragraph of Article 1 of the Protocol will depend on a number of factors, including the degree of fault or care which an applicant has displayed (see, for example, the AGOSI judgment, referred to above, at § 54), we cannot consider it to be a significant factor in the present case, in which the very complaint is that the system of adverse possession, as it existed before the passing of the 2002 Act, failed adequately to protect the proprietary rights of registered landowners against the loss of beneficial ownership as a result of their inadvertence or oversight.
21. In sum, we are unable to agree with the majority of the Court that the provisions of the 1925 and 1980 Acts, as they applied to registered owners of land and whose application in the present case was variously described by the national judges as «draconian», «unjust», «illogical» and «disproportionate», struck a fair balance between the rights of the owners and any general interest served. In being deprived of their beneficial ownership of the land of which they were the registered owners, the applicant companies were in our view required to bear an individual and excessive burden such that their rights under Article 1 of Protocol No. 1 were violated.
DISSENTING OPINION OF JUDGE LOUCAIDES JOINED BY JUDGE KOVLER
I am unable to agree with the majority in this case that there has been no violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention. The question is whether the existence of a twelve-year statutory limitation period for actions for recovery of land is compatible with the Convention, bearing in mind that this limitation has as a consequence the deprivation of ownership of the registered owner of the land in cases where he has been out of possession for that entire period and a stranger has been in possession. In such cases the owner's title is extinguished and the stranger acquires a title which is good against all the world, including the former owner (see paragraph 27).
There are two factors that have to be examined in order to answer this question.
The first is whether the twelve-year limitation period as such pursues a legitimate aim in the general interest. And the second is whether, assuming there is a legitimate aim, the interference with the right of property is proportionate to the aim pursued.
Where there is no land survey and title of ownership is not registered in a land registry — as may be the case at certain times and in certain countries — this institution of adverse possession leading to acquisition of title could undoubtedly be justified on the ground of avoiding uncertainty of land ownership. However, when and where a land registry has been established and ownership of land can easily be ascertained through inspection of the registration of title deeds, I personally have great difficulty in accepting that adverse possession could serve any general interest. In this respect I fully endorse the following opinion of Lord Bingham:
«In the case of unregistered land, and in the days before registration became the norm, such a result could no doubt be justified as avoiding protracted uncertainty where the title to land lay. But where land is registered it is difficult to see any justification for a legal rule which compels such an apparently unjust result, and even harder to see why the party gaining title should not be required to pay some compensation at least to the party losing it.» (see paragraph 21)
The argument was put forward that another possible legitimate aim of such an institution would be to encourage landowners to exploit, improve, or make use of their land. I cannot find this acceptable, first of all because such encouragement may be achieved by other less onerous means such as taxation, or the creation of incentives, and secondly I cannot accept that the general interest connected with that aim can reasonably extend to depriving a registered landowner of his beneficial title to the land except by a proper process of compulsory acquisition for fair compensation.
In determining whether or not adverse possession now serves a legitimate aim, I am not bound by what the parties suggest.
The majority, firstly, referred to comparative material to the effect that a large number of member States possess some formal mechanism for transferring title in accordance with principles similar to adverse possession in the common law systems, and that such transfer is effected without the payment of compensation to the original owner. These mechanisms in other member States may be explained by the absence of land registration or may be remnants of an archaic system. In any event, an unsatisfactory system in certain countries does not justify retaining such a system elsewhere. Secondly, the majority invoked the fact that the amendments to the system of adverse possession contained in the Land Registration Act 2002 did not abolish the relevant provisions. However no clear grounds were given for such a decision, and more particularly for the necessity of maintaining the present system of adverse possession. Thirdly, the majority argued that it must be open to the legislature to attach more weight to lengthy, unchallenged possession than to the formal fact of registration. Again I do not understand the logic of this approach and I certainly do not find it convincing. I do not see how illegal possession can prevail over legitimate ownership (de facto v. de jure).
Taking everything into consideration, I find that the aim of the interference with the applicant comapnies' property lacks reasonable foundation. I may add in this respect that such a system (a) shows disrespect for the legitimate rights and expectations of the registered property owners which include the possibility of keeping their property unused for development at a more appropriate time, when financially and otherwise they are ready to proceed with such development, or to maintain their property as security for their children or grandchildren; and (b) encourages illegal possession of property and the growth of squatting.
I could stop there, being confident that there is no legitimate objective of public interest behind the provisions in question. I might add that personally I am inclined to take the view that the application of the principle of adverse possession in this case does not, for the purposes of Article 1 of Protocol No. 1, fall within the concept of control of use of land, but it is a case of deprivation of possessions subject to certain conditions.
In any event, even assuming that there was a public interest to be served by the deprivation of ownership through adverse possession, the conditions for the implementation of such deprivation (limitation period of only twelve years, loss of title, lack of any compensation) render the measure completely disproportionate.
In simple terms this system of adverse possession looks as if it is intended to punish a registered lawful owner of land for not showing sufficient interest in his property and for not sufficiently pursuing a squatter, who as a result is rewarded by gaining title to the property. And in this respect I fully endorse the statement of Mr Justice Neuberger when he said that the fact that an owner who had sat on his rights for 12 years should be deprived of the land was «illogical and disproportionate» (see paragraph 16).
In interpreting and applying Article 1 of Protocol No. 1 in this case, I was guided by the rule that the principle of the Rule of Law is inherent in all the Articles of the Convention (see Amuur v. France, judgment of 25 June 1996, Reports of Judgments and Decisions 1996-III, § 50).
In the circumstances I find that there has been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 in this case.