Отвод и изъятие земельных участков (в городах и поселках городского типа)

(утв. Госстроем СССР)

Утверждено Госстроем СССР

ОТВОД И ИЗЪЯТИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ (В ГОРОДАХ И ПОСЕЛКАХ ГОРОДСКОГО ТИПА)

В книге изложены особенности правового режима городских земель, порядок предоставления и использования земельных участков под строительство и другие надобности.

Освещены градостроительные требования и технико-экономические условия отвода участков.

Большое внимание уделено вопросам изъятия земель и связанному с ним возмещению затрат предприятиям, организациям и гражданам.

Приведены примерные акты правовой и технической документации, а в приложении даны постановления правительства, типовые договоры и инструктивные указания по проведению работ.

Книга рассчитана на работников исполкомов местных Советов, органов коммунального хозяйства, органов по делам строительства и архитектуры, организации, предприятия и учреждения, ведущие строительство на городских землях, и широкий круг граждан — городских землепользователей.

Глава I

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ГОРОДСКИХ ЗЕМЛЯХ

1. ЗЕМЛЯ И ЕЕ ПОЛЬЗОВАТЕЛИ

Непосредственными землепользователями в нашей стране являются государственные, общественные, кооперативные предприятия, организации, учреждения и отдельные граждане. Они используют землю для развития промышленности, сельского хозяйства, жилищного, культурно-бытового строительства и других народнохозяйственных нужд.

Огромное количество землепользователей в городах и поселках городского типа, их разнообразные требования к городским землям крайне осложняют вопросы городского землепользования. Поэтому очень важно, чтобы каждый городской, районный, поселковый Совет депутатов трудящихся, органы по делам строительства и архитектуры и коммунального хозяйства были хорошо знакомы с технико-экономическими условиями городского землепользования и земельным законодательством, знали порядок устройства городских земель, могли обоснованно предоставлять землю землепользователям и требовать от них эффективного ее использования.

2. ЧЕРТА ГОРОДА, ПОСЕЛКА ГОРОДСКОГО ТИПА

Городские земли определяются чертой города и других населенных пунктов, отнесенных в соответствии с законодательством союзных республик к категории поселков городского типа.

Земли, включенные в черту поселков городского типа, ни по порядку управления, ни по назначению не отличаются от земель городов и поэтому в дальнейшем будут называться городскими.

Для всех городов и поселков городского типа должна быть установлена черта города, поселка, которая является административно-территориальной границей этих населенных пунктов и границей, отделяющей городские земли от других земель единого государственного земельного фонда.

Черта городов — центров краев, областей, столиц автономных республик, двенадцати наиболее крупных городов (Ангарск, Братск, Магнитогорск, Новокузнецк, Норильск, Березники, Дзержинск, Комсомольск-на-Амуре, Нижний Тагил, Новороссийск, Орск, Череповец) и городов-курортов союзного значения (Сочи и Кисловодск) утверждается Президиумом Верховного Совета РСФСР, по остальным городам и поселкам городского типа черта города, поселка утверждается соответствующими краевыми, областными исполкомами и президиумами верховных советов автономных республик.

Установление черты города и поселка городского типа — градостроительная задача, и она должна решаться на основе проектов планировки и планов земельнохозяйственного устройства городов и поселков городского типа. В случае отсутствия указанных проектов и планов или их устарелости — на основе действующих правил и норм планировки и застройки и других нормативов на городские земли, необходимые для обслуживания города, поселка.

В составлении проекта черты города, поселка должны принимать участие не только землеустроители и представители заинтересованных в этих проектах организаций, как это предусматривалось в действующей до сих пор инструкции Наркомзема и НКВД РСФСР от 18 июля 1923 г. (СУ, № 77, ст. 746), но и архитекторы, экономисты, санитарные врачи, специалисты по озеленению, организации отдыха и спорта, пригородному сельскому хозяйству.

Советский город, кроме территории, необходимой для застройки, должен иметь свои зеленые массивы, полностью удовлетворяющие нужды населения города, поселка в кратковременном отдыхе и обеспечивающие защиту застроенной территории от неблагоприятных ветров и вредных промышленных выбросов. Такие зеленые массивы в виде лесопарков, лесов, лесных полос среди фруктовых садов должны включаться в черту города, поселка.

В черту города, поселка должны включаться также водоемы для купания и спорта, пляжи, земли для нужд коммунальных предприятий и т.п. Земли сельскохозяйственного пользования в черте города, поселка должны быть представлены в виде плодово-ягодных садов и огородов рабочих и служащих, земель отдельных сельскохозяйственных предприятий, питомников плодовых и декоративных деревьев, теплично-парниковых хозяйств, цветочных оранжерей и т.д.

3. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕЖИМА ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ

Городские земли так же, как и прочие категории земель в СССР, являются исключительной собственностью государства и могут предоставляться только в пользование.

Строительство и реконструкция городов, а также интенсификация городского земельного хозяйства, как правило, бывают связаны с коренными изменениями в составе землепользователей, поэтому трудно себе представить, какие возникли бы неразрешимые задачи в развитии городов при наличии владельцев с правом собственности на землю.

Все земли в пределах черты города или поселка с лесами и зелеными насаждениями, недра городских земель, водные пространства (за исключением судоходных) в пределах этой черты, береговая полоса находятся в непосредственном ведении исполнительных комитетов Советов депутатов трудящихся и контролируются ими. Земли в черте города, поселка, носящие название «земель специального назначения», т.е. земли железнодорожного транспорта, земли, занятые разработками недр, имеющих общегосударственное значение, земли под постоянными сооружениями водного междугородного транспорта, судоходные водные пространства, земли, непосредственно связанные с задачами военной и военно-морской обороны, признаются изъятыми из непосредственного ведения исполкомов Советов депутатов трудящихся. Однако они не перестают быть городскими землями и находятся под контролем исполкомов, а условия их использования определяются особыми правилами. Так, на землях, предоставленных в пределах городской черты внешнему транспорту (железнодорожному, водному, воздушному), работы по общегородскому благоустройству должны быть согласованы с исполкомами местных Советов, причем всякого рода строительство (постройка жилых домов, административных зданий, фабрик, мастерских, технических сооружений и пр.) должно производиться в соответствии с существующей планировкой города или имеющимися предположениями относительно городского строительства и может осуществляться не иначе как по соглашению с соответствующими исполкомами <1>.

<1> См. «Положение о землях, предоставленных транспорту», утвержденное постановлением ЦИК и СНК СССР от 7 февраля 1933 г.

Городские леса (леса в черте города, поселка) по Указу Президиума Верховного Совета СССР от 4 апреля 1947 г. об образовании Министерства лесного хозяйства СССР (Ведомости Верховного Совета СССР 1947 г. № 13) должны быть переданы в ведение Министерства лесного хозяйства СССР. Фактически по большинству городов эта передача не состоялась и по особой договоренности исполкомов с органами Министерства лесного хозяйства леса остались в ведении исполкомов местных Советов.

Однако ряд исполкомов городских Советов депутатов трудящихся, оставляя городские леса в своем ведении, передал их в эксплуатацию органам лесного хозяйства, имея в виду, что специальные органы смогут содержать леса в хорошем состоянии и будут иметь большие возможности для расширения площади лесных насаждений, чем органы исполкомов местных Советов.

Все леса в черте города, поселка относятся к первой группе, особо охраняются и особо эксплуатируются. В них допускается лишь санитарная рубка деревьев. Незаконная рубка леса в пределах черты города, поселка согласно ст. 169 Уголовного кодекса РСФСР влечет за собой лишение свободы до трех лет или штраф до 50 руб. с конфискацией незаконно добытого леса.

Законодательством Союза ССР и союзных республик предусматривается, что освоение и использование земель в пределах черты города, поселка производятся на основе утвержденных в установленном порядке проектов планировки и застройки и планов земельнохозяйственного устройства городов и поселков городского типа, являющихся обязательными для всех организаций, предприятий и учреждений независимо от их ведомственной подчиненности <1>. Это дает право исполкомам городских, районных и поселковых Советов депутатов трудящихся привлекать землепользователей к осуществлению мероприятий по благоустройству и рациональному использованию городских земель.

<1> Постановление Совета Министров СССР от 24 августа 1955 г. «О порядке утверждения проектов планировки и застройки городов Советского Союза». Постановление Совета Министров РСФСР от 3 февраля 1948 г. «О земельнохозяйственном устройстве городов и рабочих поселков» (СП РСФСР, 1948, № 4, ст. 17).

Установленный порядок устройства и использования земель распространяется и на земли специального назначения, поэтому мероприятия, предусмотренные проектами планировки и застройки и планами земельнохозяйственного устройства городов и поселков, обязательны для всех министерств и ведомств, в ведении которых находятся земли специального назначения.

В порядке периодического контроля и в порядке производства государственной ревизии землепользования <2> проверяется правильность использования земель землепользователями, и в случае необходимости к ним предъявляются соответствующие требования или материалы передаются в вышестоящие органы.

<2> Инструкция Министерства сельского хозяйства СССР от 19 июня 1956 г.

Земли, занятые промышленными предприятиями, санаторно-курортными учреждениями внутри черты города, поселка, подчиняются общему правовому режиму городских земель.

Право транспортных и других предприятий и организаций пользоваться береговой полосой для нужд судоходства и сплава не распространяется на береговые полосы, находящиеся в пределах черты города, поселка. Береговая полоса в условиях города, поселка используется в первую очередь для отдыха и спорта населения.

В пределах черты города, поселка в соответствии с проектами планировки и застройки, а также планами земельнохозяйственного устройства городов и поселков разрешается использовать сельскохозяйственные угодья для строительства и озеленения городов и поселков. Это облегчает проведение работ по застройке городов и созданию вокруг них защитных зеленых зон, лесопарков и других зеленых массивов. Уменьшение сельскохозяйственных угодий в пределах черты города, поселка производится по мере освоения земель под строительство и благоустройство городов и поселков.

В пределах черты города, поселка размеры земельных участков, отводимых под строительство, строго нормируются. Исполкомы городских, районных Советов имеют право в установленном порядке взыскивать неустойки и изымать участки у застройщиков в случае невыполнения взятых ими обязательств по застройке или использованию участков не по назначению.

Размеры усадебных участков колхозных дворов на землях застройки городов и поселков устанавливаются в соответствии с проектами планировки и застройки в пределах норм земельных участков, отводимых для жилищного строительства в этих населенных пунктах.

В городах и поселках городского типа право бессрочного пользования земельным участком неотделимо от права собственности или права оперативного управления на строения, находящиеся на этом участке. С прекращением права собственности на строения и сооружения или права оперативного руководства ими прекращается и право пользования земельным участком, на котором они расположены, за исключением прекращения права собственности или права оперативного управления в результате гибели строений от пожара или стихийных бедствий, а также в других случаях, предусмотренных законом <1>.

<1> Вопросы права землепользования освещены по материалам проекта земельного кодекса, разработанного в 1965 г. бригадой Юридической комиссии Совета Министров РСФСР.

При переходе права собственности на строение или права оперативного управления ими одновременно переходит и право пользования земельным участком или его частью.

При передаче отдельных строений или сооружений от одних государственных, кооперированных, общественных предприятий, организаций и учреждений другим предприятиям, организациям и учреждениям выделяется земельный участок, необходимый для обслуживания передаваемых строений и сооружений.

При застройке жилых комплексов, микрорайонов в порядке свободной планировки с территориями обслуживания нескольких жилых домов выделяются участки для размещения самих строений с оставлением в общем пользовании остальных земель.

При переходе строения в личную собственность нескольких граждан земельный участок, обслуживающий это строение, переходит в общее пользование собственников строения.

4. КЛАССИФИКАЦИЯ ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ

Переходя к конкретным вопросам городского землепользования, следует ознакомиться с классификацией городских земель, так как в зависимости от категории земель определяется порядок их использования и правовое положение.

Согласно действующей в настоящее время классификации городские земли по характеру их использования подразделяются на:

а) земли селитебные, обслуживающие строения местных советов, промышленности, общественных и кооперативных организаций и строения отдельных граждан, принадлежащие им на праве личной собственности. К селитебным землям относятся также земли, предназначенные под застройку согласно проекту планировки и застройки города, поселка;

б) земли общего пользования, используемые для внутреннего передвижения (улицы, площади, проезды), для отдыха и удовлетворения других культурных и бытовых потребностей городского населения (парки, лесопарки, стадионы, солярии и т.п.), а также земли, используемые для кладбищ, скотомогильников, под свалки для вывоза снега, мусора и нечистот, земельные участки, отведенные под базары, колхозные рынки и т.д.;

в) городские угодья, в состав которых входят земли сельскохозяйственного использования за пределами селитебных земель: огороды, фруктово-ягодные сады, виноградники, ягодники, пашня, луга, выгоны, месторождения общераспространенных ископаемых, торфяники, леса, водоемы.

Указанные три категории земель не полностью характеризуют городские земли и не охватывают всего их состава. Необходимо, чтобы в состав городских земель были включены также земли внешнего транспорта (железнодорожного, воздушного, водного), земли, переданные военному ведомству, горнодобывающей промышленности. Все эти земли, оставаясь городскими, лишь временно были исключены из непосредственного ведения исполкомов местных Советов и по миновании надобности возвращаются в непосредственное ведение исполкомов.

В связи с указанным при подготовке основ земельного законодательства Союза ССР и союзных республик Комиссией законодательных предположений Совета Союза и Совета Национальностей разработана и предложена новая классификация городских земель: а) земли городской застройки; б) земли общего пользования; в) городские леса и земли сельскохозяйственного использования; г) городские земли, непосредственно не связанные с городским строительством и хозяйством.

Как видно из классификации, появилась новая категория земель — земли, непосредственно не связанные с городским строительством и хозяйством: «земли железнодорожного, водного, воздушного транспорта», «земли, используемые и предназначенные под разработку недр» и «земли оборонного значения». Эти изменения вызваны необходимостью внести ясность и исключить ряд неточностей, допущенных в действующей классификации городских земель, и в то же время положить конец многочисленным спорам, которые возникали на местах в части прав исполкомов местных Советов на земли специального назначения и в части обязанностей землепользователей, которым предоставлены эти земли.

В результате изменений из действующей классификации должны быть исключены понятия «селитебные земли», «городские угодия». По действующей классификации земли, предоставленные промышленным предприятиям, включены в состав селитебных земель. Слово «селитьба» в буквальном смысле означает место поселения, место жительства людей, но не место размещения строений и сооружений промышленности. Понятие «земли городской застройки» является в настоящее время общепринятым. Оно определяет земли, на которых размещается жилая застройка, промышленные предприятия и другие городские строения.

5. УПРАВЛЕНИЕ ГОРОДСКИМИ ЗЕМЛЯМИ

Единый государственный земельный фонд СССР находится в распоряжении высших органов государственной власти и органов управления Союза ССР.

В проекте основных начал землепользования Союза ССР в редакции Комиссии законодательных предположений Совета Союза и Совета Национальностей предусматривается, что ведению указанных выше органов государственной власти и органов управления подлежат:

1. распоряжение единым государственным земельным фондом СССР в пределах, необходимых для осуществления полномочий, предоставленных Союзу ССР Конституцией СССР;

2. установление основных положений по охране почв от водной и ветровой эрозии, засоления и других вредных почвенных процессов, а также установление планов общесоюзных мероприятий по улучшению земель и повышению плодородия почв;

3. установление основных положений землепользования и землеустройства;

4. установление союзно-республиканской системы государственного контроля за использованием земель;

5. установление единой для Союза ССР системы государственного учета земель, государственной регистрации землепользований и порядок ведения земельного кадастра в СССР;

6. составление ежегодного земельного баланса СССР.

Ведению высших органов власти и органов государственного управления союзной республики в области регулирования землепользования подлежат распоряжение единым государственным земельным фондом республики, установление порядка пользования землей и организация землеустройства, а также регулирование землепользования и все другие вопросы если они не отнесены к компетенции Союза ССР.

Другими важными центральными органами, осуществляющими управление городскими землями в РСФСР, являются Государственный комитет Совета Министров РСФСР по делам строительства (Госстрой РСФСР) и Министерство коммунального хозяйства РСФСР. Фактически в настоящее время вопросами землепользования в РСФСР ведает только Госстрой РСФСР, Министерство же коммунального хозяйства РСФСР в связи с передачей Управления планировки и застройки из Министерства в Госстрой РСФСР не ведет работу по землепользованию и земельнохозяйственному устройству, хотя положение о Министерстве осталось без изменения.

Нам представляется это неправильным. Вопросами регулирования землепользования, эксплуатацией городских земель, их учетом, регистрацией землепользований и земельнохозяйственным устройством должно заниматься Министерство коммунального хозяйства РСФСР.

Госстрой РСФСР и его органы на местах должны возглавить и осуществлять работу по отводу земельных участков для строительства и других надобностей, устройству земель городской застройки, установлению и изменению черты городов и поселков городского типа.

Ниже приводится перечень работ, которые, по нашему мнению, должны выполняться Госстроем РСФСР и отдельно Министерством коммунального хозяйства РСФСР.

Госстрой РСФСР должен:

1. разрабатывать и представлять Президиуму Верховного Совета РСФСР и Совету Министров РСФСР проекты законодательных актов, постановлений и распоряжений по вопросам устройства земель в пределах застройки городских земель и пригородных зон, отвода земельных участков, установления, изменения черты городов и поселков городского типа;

2. ведать отводом земельных участков во всех городах и поселках городского типа и контролировать деятельность органов местных Советов в области отвода земельных участков;

3. осуществлять контроль за застройкой городских земель, предоставленных предприятиям и организациям под застройку;

4. ведать планированием, финансированием работ по составлению проектов планировки городов и пригородных зон, подготовлять эти проекты к утверждению;

5. руководить органами по делам строительства и архитектуры в части установления и изменения черты городов и поселков городского типа и давать заключения по проектам городской черты, подлежащим утверждению в Президиуме Верховного Совета РСФСР, осуществлять планирование и финансирование работ по установлению и изменению черты городов и поселков;

6. осуществлять контроль за деятельностью органов по делам строительства и архитектуры по борьбе с самовольным строительством предприятиями и организациями; руководить работой по пристройкам и надстройкам в городах и поселках городского типа.

На Министерство коммунального хозяйства РСФСР следует возложить:

1. разработку и представление Совету Министров РСФСР проектов законодательных актов, постановлений и распоряжений по вопросам учета, проведения работ по использованию городских земель, не подлежащих застройке;

2. руководство местными коммунальными органами в области:

а) проведения работ по отводу земельных участков под строительство и другие нужды в городах, где нет главных архитекторов, и в поселках городского типа;

б) правового оформления отводов земельных участков, предоставленных в бессрочное и временное пользование во всех городах и поселках городского типа;

в) осуществления контроля за использованием земель во всех городах и поселках городского типа, предоставленных в бессрочное пользование гражданам, колхозам, совхозам, подсобным хозяйствам, дачно-строительным кооперативам, садоводческим товариществам, а также во временное пользование, в том числе под огороды;

г) рассмотрения по всем городам и поселкам городского типа споров о размерах и границах земельных участков, пользовании земельными участками и другие вопросы эксплуатации городских земель;

д) ежегодного утверждения перечня городов и рабочих поселков, в которых должны быть проведены работы по земельнохозяйственному устройству, планирование и финансирование этих работ;

е) подготовки к рассмотрению и утверждению проектов планов земельнохозяйственного устройства и контроля за осуществлением утвержденных планов;

ж) организации работ местных органов по борьбе с самовольным индивидуальным строительством во всех городах и поселках городского типа РСФСР;

з) организации через коммунальные органы на местах работ по устройству городских земель (осушение, орошение, облесение, создание водоемов, ликвидация эрозийных явлений и т.п.);

и) ведения учета городских земель и правовой регистрации землепользований.

Государственными органами, осуществляющими управление городскими землями на местах, являются краевые, областные, городские, районные и поселковые Советы депутатов трудящихся, Советы Министров автономных республик и соответствующие органы по делам строительства, архитектуры и коммунального хозяйства.

Разграничение функций органов по делам строительства и архитектуры и органов коммунального хозяйства на местах в части отвода земельных участков детально представлено в инструктивном письме Министерства коммунального хозяйства и Управления по делам архитектуры при Совете Министров РСФСР от 12 июня 1953 г. № М-06-8146 (см. приложение III — не приводится). Что касается других функций управления городскими землями, то они по основным вопросам могут быть сведены к следующему. На органы коммунального хозяйства возлагаются: учет городских земель и регистрация землепользований, эксплуатация городских земель, проведение в жизнь утвержденных планов земельнохозяйственного устройства, осуществление борьбы с самовольным строительством индивидуальными застройщиками, рассмотрение, разрешение споров по вопросам землепользования.

На местные органы по делам строительства и архитектуры по вопросам землепользования кроме отвода земельных участков возлагаются: подготовка материалов к установлению и изменению черты городов и поселков городского типа, утверждению проектов планировки пригородных зон; осуществление контроля за использованием земель, предоставленных предприятиям, организациям и учреждениям под застройку; осуществление борьбы с самовольным строительством предприятиями, организациями, учреждениями; организация и проведение работ по оформлению пристроек, надстроек к жилым домам и подсобным помещениям.

В городах, в которых должности главного архитектора города нет, все перечисленные выше функции выполняются органами коммунального хозяйства.

Глава II

УСЛОВИЯ ОТВОДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

1. ТРЕБОВАНИЯ К ОТВОДУ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ПРОМЫШЛЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ

Размещение промышленных предприятий производится в тесной увязке с размещением жилых районов, что позволяет учесть все технико-экономические и санитарно-гигиенические требования, предъявляемые к территории, отводимой как для жилых районов, так и предприятий.

Промышленность является основным градообразующим фактором и центром трудовой деятельности населения, поэтому она в значительной степени предопределяет собой расположение жилых районов, структуру городской транспортной сети, размещение зеленых насаждений и т.п. В то же время и размещение промышленности часто ставится в зависимость от местонахождения жилых районов, транспортных магистралей и т.п. Особенно эта взаимозависимость увеличивается при возникании новых промышленных предприятий в существующем городе. Экономика строительства этих предприятий находится в прямой зависимости от наличия населения вблизи строительства, автомобильных подъездных путей, товарных железнодорожных станций, речных и морских портов.

Указанная взаимосвязь является основным условием при отводе земельных территорий для промышленных предприятий, несоблюдение которого часто приводит к серьезным ошибкам. Высокая стоимость промышленных предприятий и их важное значение для народного хозяйства исключают, как правило, возможность переноса даже в том случае, когда эти предприятия неприемлемы в данном месте по санитарно-гигиеническим условиям.

Промышленные предприятия должны быть отделены от жилых массивов санитарно-защитными зонами, размеры которых установлены санитарными нормами проектирования промышленных предприятий <1>.

<1> «Санитарные нормы проектирования промышленных предприятий» СН 245-63 Государственного комитета по делам строительства СССР.

В зависимости от выделяемых предприятием вредностей установлено пять классов с шириной санитарно-защитной зоны в м

Санитарно-защитная зона в зависимости от мощности предприятия, недостаточной эффективности методов очистки выбросов в атмосферу, розы ветров и т.п. может быть увеличена. Она может быть и уменьшена в зависимости от степени ослабления или полной ликвидации производственных вредностей, выделяемых предприятием.

Разрешается помещать в санитарно-защитной зоне между жилыми, общественными зданиями и промышленными предприятиями другие промышленные предприятия с меньшей вредностью при условии сохранения требований в отношении санитарно-защитной зоны между этими (последними) предприятиями, жилыми и общественными зданиями. Однако делать это запрещается, когда производственные отходы, выделяемые одним из предприятий, могут оказывать вредное воздействие на трудящихся и привести к порче материалов, оборудования и готовой продукции другого предприятия.

В санитарно-защитной зоне допускается располагать пожарные депо, бани, прачечные, гаражи, склады, административно-служебные здания, торговые здания, столовые, амбулатории и т.п., а также помещения для дежурного аварийного персонала и охраны данного предприятия по установленному списочному составу и, кроме того, стоянки для общественного и индивидуального транспорта.

Промышленные предприятия с производственными вредностями должны размещаться по отношению к жилым районам города с подветренной стороны считая по направлению господствующих ветров, определяемому по средней розе ветров из многолетних наблюдений за теплым периодом года.

При отводе территорий для промышленных предприятий не должно создаваться чересполосицы этих предприятий и жилых районов. Размещение промышленных предприятий не должно создавать перенапряжения транспорта в часы пик.

Рельеф территории должен быть удобным для сброса сточных вод, расположения производственных корпусов и не требовать больших работ по вертикальной планировке.

Геологические и гидрогеологические условия должны отвечать требованиям размещения производственных зданий: грунты обеспечивать устойчивость зданий, грунтовые воды — быть на глубине, обеспечивающей заложение фундаментов, устройство подвальных помещений, коллекторов для подземных сетей.

Территория промышленного предприятия не должна затопляться паводковыми водами, и отметки этой территории должны быть выше расчетного уровня высоких вод с возможностью повторения затопления не чаще одного раза в 100 лет.

Размещение промышленных предприятий на территории с полезными ископаемыми может быть допущено лишь с особого разрешения горного надзора.

Промышленные предприятия желательно располагать вблизи источника водоснабжения, энергии и тепла (ГЭС, ТЭЦ).

Размеры территории промышленных предприятий должны соответствовать потребностям предприятий с учетом развития их на перспективу. Они экономически обосновываются и утверждаются при рассмотрении и утверждении проекта (проектного задания) предприятия. Поэтому генеральный план участка является основным документом для отвода участка и правового оформления. По генеральному плану предприятия устанавливаются окончательные размеры участка предприятия.

В практике работы на местах имеется много примеров отвода предприятиям лишних земельных территорий. Такие отводы наносят вред не только городу, уменьшая его возможности удовлетворить нужды других предприятий, но и вновь организуемому предприятию, вызывая непроизводительные затраты.

Органы по делам строительства и архитектуры и органы коммунального хозяйства на местах, оформляя отвод земельного участка предприятию, только тогда должны выдавать акт на бессрочное пользование, когда всесторонне изучили потребность в территории предприятия и полностью получили от соответствующих министерств и ведомств документы, обосновывающие эту потребность.

2. ТРЕБОВАНИЯ К ОТВОДУ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ СКЛАДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

Складское хозяйство в городе строится из расчета наиболее полного обслуживания населения, промышленных, торговых, коммунальных предприятий, культурно-бытовых учреждений и строительных организаций.

В зависимости от назначения городские склады разделяются на склады, размещаемые в зоне жилой застройки города, склады, размещаемые в городе за пределами жилой застройки в специальных складских районах, и, наконец, склады, размещаемые за пределами города.

В зоне жилой застройки размещаются склады розничной торговли, в зоне непосредственно за жилой застройкой — торговые оптовые склады, базисные склады строительных материалов, оборудования и твердого топлива. И, наконец, за пределами города размещаются базисные склады горючих взрывоопасных, ядовитых веществ, базисные склады заготовительных организаций, государственных материальных резервов, крупные перевалочные и базисные склады леса.

При отводе территории под склады следует иметь в виду, что все категории складов, кроме складов, размещаемых в зоне жилой застройки, требуют обеспечения их не только автомобильными, но и железнодорожными подъездными путями.

При отводе территории для складов следует руководствоваться приведенными ниже размерами санитарно-защитных зон <1>.

<1> «Правила и нормы планировки и застройки городов» СН 41-58, утвержденные Госстроем СССР.

САНИТАРНО-ЗАЩИТНЫЕ ЗОНЫ МЕЖДУ СКЛАДАМИ И ЖИЛЫМИ КВАРТАЛАМИ

Примечания: 1. Указанные выше разрывы объектов до санаториев, больниц и других лечебных учреждений могут быть увеличены по требованию органов Государственной санитарной инспекции, но не более чем в 2 раза.

2. Санитарные разрывы между продовольственными складами и промышленными предприятиями должны приниматься такими же, как между промышленными предприятиями, выделяющими производственные вредности, и жилыми районами.

Размеры территории, отводимой под склады, определяются так же, как и для промышленных предприятий, и окончательно устанавливаются на основе утвержденных в установленном порядке проектных заданий на строительство складов.

3. ТРЕБОВАНИЯ К ОТВОДУ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО И КООПЕРАТИВНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Под массовое государственное и кооперативное жилищное строительство в основном следует отводить незастроенные земельные массивы, чтобы не возникало необходимости в сносе существующих строений, пригодных для дальнейшей эксплуатации. Любые сносы жилых домов, пригодных для дальнейшего в них проживания, должны быть экономически обоснованы.

Земельные массивы для жилой застройки комплектуются в виде жилых районов, микрорайонов и жилых групп. Они размещаются на здоровых по своим природным условиям территориях, расположенных с наветренной стороны по отношению к промышленным предприятиям, с соблюдением соответствующих санитарных разрывов между жилыми комплексами и промышленными предприятиями (см. гл. II, п. 1).

Новые жилые районы и микрорайоны могут быть размещены не только на городской территории, но и за ее пределами — в пригородной зоне — в виде отдельных населенных пунктов, соответственно благоустроенных.

Создание таких населенных пунктов позволяет разгрузить крупные города от промышленных предприятий и в то же время осуществить жилищное строительство на свободных от застройки территориях. Однако населенные пункты должны создаваться при определенных условиях, и в первую очередь при условии хороших транспортных связей с основным городом (затраты времени на передвижение к основному городу не должны превышать 40 — 60 мин.). Эти условия должны соблюдаться не только при организации новых населенных пунктов или районов, но и при реконструкции уже существующих.

Численность населения жилого района в зависимости от величины города, этажности застройки и местных планировочных условий рекомендуется принимать при норме жилой площади на человека 9 м2: а) в жилой застройке в 5 этажей и выше 20 — 80 тыс. чел., в двух — пятиэтажной застройке 15 — 60 тыс. чел. и в одно — двухэтажной 15 — 30 тыс. чел. <1>.

<1> Проект СНиП II-К.2-62.

В жилом районе размещаются клубы, библиотеки, поликлиники, кинотеатры, продовольственные и промтоварные магазины, комбинаты бытового обслуживания, прачечные, спортивные устройства, сад жилого района и т.д. Радиус обслуживания указанных учреждений, рассчитанный на пешеходную доступность, должен быть в пределах 0,75 — 1,5 км.

В микрорайоне с численностью населения, как правило, не превышающей 10 — 12 тыс. чел., но не меньшей 6 тыс. чел. при многоэтажной и 3 тыс. чел. при малоэтажной застройке, или в жилых группах с численностью не меньшей 2 тыс. чел. при многоэтажной и 1,5 тыс. чел. при малоэтажной застройке размещаются учреждения повседневного обслуживания: школы, детские сады и ясли, продовольственные магазины, кафе-столовые, мастерские бытового обслуживания, сад микрорайона или межквартальный сад. Радиус обслуживания указанных учреждений, рассчитанный на пешеходную доступность, должен быть не более 0,5 км.

Районы и микрорайоны выделяются с учетом планировочной организации существующего города, естественных и искусственных границ (реки, каналы, водоемы, крупные овраги, массивы зеленых насаждений, железные дороги и др.).

Для наиболее удобного культурно-бытового обслуживания населения города, соответствующие обслуживающие учреждения должны быть равномерно размещены в жилых районах и микрорайонах и иметь достаточные размеры территории.

Для контроля за определением размеров участков, отводимых в пределах жилых районов и микрорайонов обслуживающих учреждений, следует пользоваться проектом Строительных норм и правил по планировке и застройке населенных мест (СНиП II-К.2-62), разработанным ЦНИИП градостроительства и районной планировки с привлечением ряда научно-исследовательских учреждений и организаций.

Этот проект составлен вместо соответствующей главы СНиП (изд. 1954 г.), значительно устаревшей и нуждающейся в корректировании. Извлечение из проекта СНиП II-К.2-62 см. в приложении I.

Размеры земельных участков, отводимых для жилищного строительства, находятся в прямой зависимости от этажности застройки, поэтому строительное зонирование жилых районов и предопределяет собой экономику использования городских земель для строительства.

По этажности различают следующие зоны: зону многоэтажной застройки (4 — 5 этажей и более), зону малоэтажной застройки (2 — 3 этажа), зону усадебной застройки (1 — 2 этажа). В зависимости от этажности установлена плотность застройки и плотность жилого фонда, являющиеся основными показателями качества застройки.

Плотность застройки определяется процентами от жилой части территории квартала или микрорайона, а плотность жилого фонда «нетто» количеством жилой площади в м2 на 1 га жилой части территории микрорайона, квартала.

Проверка экономичности использования под застройку всей территории микрорайона производится определением плотности жилого фонда на 1 га территории всего микрорайона (плотность жилого фонда «брутто»).

По действующим нормам плотность застройки (площадь застройки от жилой территории) в зависимости от этажности в процентах не должна превышать для:

                        28               27                 25
двухэтажной  застройки  --;  трехэтажной --; четырехэтажной --; пятиэтажной
                        26               26                 22
24                 22                21                   20
--;  шестиэтажной  --;  семиэтажной  --  и  восьмиэтажной -- (в знаменателе
21                 20                19                   18

указана плотность застройки по СНиП II-К.2-62). 2

Плотность жилого фонда «нетто» (жилая площадь в м на 1 га жилой 2000 территории) должна быть не менее для: двухэтажной застройки ----; 2200 3000 3800 4400 4800 трехэтажной ----; четырехэтажной ----; пятиэтажной ----; шестиэтажной ----;

            3300                 3800              4500               4800
            5200                 5500

семиэтажной ---- и восьмиэтажной ----. 5400 6100

Госстрой РСФСР исследовал плотность жилого фонда на 1 га «нетто» и «брутто» для получившей повсеместное распространение пятиэтажной застройки и по согласованию с Министерством здравоохранения РСФСР нашел необходимым повысить плотность жилого фонда на 1 га «нетто» до 5200 — 5700 м2 и жилого фонда «брутто» 3200 м2 на 1 га территории микрорайона и рекомендовал этот норматив для применения в проектировании и застройке жилых массивов.

Плотность жилого фонда на 1 га микрорайона или жилой группы (плотность «брутто») по СНиП II-К.2-62 определена в м2.

Пользуясь приведенными нормативами, можно решать конкретные задачи о размерах земельных участков для микрорайонов, групп или отдельных жилых домов в зависимости от их этажности и размеров жилой площади.

Однако в застройке городов имеются вопросы, которые не могут быть решены только на основе приведенных выше нормативов. Сюда относятся вопросы реконструкции городских жилых районов, которая в настоящее время стала частым явлением.

Слабая обеспеченность многих городов инженерными коммуникациями, и в первую очередь сетями водопроводов и канализации, вынуждает многих архитекторов или коммунальных работников идти по пути реконструкции жилых районов города. Это бывает особенно целесообразно в районах с большой жилой емкостью, близко расположенных к местам трудового тяготения, обеспеченных сетью обслуживающих учреждений и хорошей транспортной связью с центром города.

Решать этот вопрос надо очень внимательно и обоснованно.

Недостаточно только представить данные о количестве сносимой жилой площади и проценте износа сносимых домов. Необходимо развернуть экономическое обоснование по его основным показателям городской застройки.

Ниже приводится схема расчета экономической эффективности застройки района или микрорайона.

СХЕМА РАСЧЕТА ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ЗАСТРОЙКИ РАЙОНОВ

Затраты в руб. на 1 м2 жилой площади по проектируемым районам застройки

Вспомогательными материалами для составления указанной схемы расчета служат: 1) ситуационный план районов или микрорайонов М 1:2000; 2) ведомость оценки строений, находящихся на оцениваемой территории района, с указанием процента износа каждого жилого и производственного строения; 3) ведомость фруктово-ягодных насаждений, находящихся на участках, предназначаемых к изъятию для многоэтажной застройки; 4) эскиз застройки многоэтажными жилыми домами намечаемого к оценке района.

Для предварительных расчетов пользуются инвентаризационной оценкой строений индивидуальных застройщиков с применением коэффициента 2 и оценочными нормами, приведенными в инструкции МКХ РСФСР от 9 декабря 1952 г. «О порядке определения стоимости плодово-ягодных насаждений при изъятии земель для государственных и общественных надобностей, а также при изъятии излишков приусадебных земель в городах и поселках городского типа РСФСР».

Указанными нормативами оценки плодово-ягодных насаждений следует пользоваться при отсутствии местных нормативов, утвержденных исполкомами краевых, областных Советов депутатов трудящихся, советами министров АССР.

Для составления схемы расчета экономической эффективности выбора района для жилищного строительства необходимы укрупненные показатели стоимости строительства культурно-бытовых учреждений, инженерной подготовки и оборудования территории района, стоимости озеленения и обеспечения района транспортом (все показатели см. в приложении I).

4. ТРЕБОВАНИЯ К ОТВОДУ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Индивидуальное жилищное строительство осуществляется компактными массивами в виде жилых районов, поселков, кварталов в действующих или вновь создаваемых населенных пунктах.

Выбор территории для поселков индивидуального жилищного строительства производится на основе схем районной планировки и проектов планировки городов и их пригородных зон, а размещение жилых районов в городах — в соответствии с проектами планировки этих населенных пунктов.

Индивидуальное строительство производится на основе проектов детальной планировки районов и проектов застройки кварталов, а также проектов перепланировки районов и кварталов с большемерными земельными участками индивидуального пользования.

Размеры земельных участков для индивидуального жилищного строительства определяются советами министров АССР, исполкомами краевых, областных, городских и районных Советов депутатов трудящихся в пределах норм, определенных постановлением Совета Министров СССР от 26 августа 1948 г. о порядке применения Указа Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 г. «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов» (СП СССР, 1948, № 5, ст. 62), для городов 300 — 600 м2, вне городов 700 — 1200 м2.

В целях экономии городских земель и снижения стоимости строительства следует на основании постановления ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 31 июля 1957 г. «О развитии жилищного строительства в СССР» («Правда», № 214, от 2 августа 1957 г.) всемерно поощрять строительство многоквартирных жилых домов на началах трудовой взаимопомощи с сохранением права личной собственности одного застройщика на одну квартиру. Размеры земельных участков, отводимых под строительство таких домов, не нормируются и определяются городскими, районными исполкомами в зависимости от размера дома и местных условий <1>.

<1> Постановление Совета Министров РСФСР от 9 июля 1959 г. «О мерах содействия коллективному строительству многоквартирных и одноквартирных жилых домов» (СП РСФСР, № 9, ст. 77).

Организация культурно-бытового обслуживания населения районов индивидуального строительства принимается исходя из общего построения системы культурно-бытового обслуживания по городу (поселку). Территория индивидуального жилищного строительства должна быть обеспечена обязательным минимумом благоустройства и инженерного оборудования: твердым покрытием районных магистралей, тротуаров улиц, открытыми водостоками, водоразборными колонками водопровода и электроосвещением.

Выделяемые территории под поселки индивидуальной застройки должны быть обеспечены нормальной транспортной связью с центральной частью города и местами приложения труда населения.

В практике работы главных архитекторов городов и коммунальных органов возникает много вопросов о размерах земельных участков индивидуального пользования, которые в ряде случаев решаются по-разному или вызывают различные толкования и споры.

Рассмотрим ряд вопросов, касающихся размеров земельных участков, отводимых гражданам под индивидуальное строительство.

Можно ли отводить земельные участки для спаренных двухквартирных жилых домов двум застройщикам в размерах, превышающих установленные постановлением Совета Министров СССР от 26 августа 1948 г. нормы на один дом. Имеют ли при этом значение размеры дома и квартир?

В ряде городов двум застройщикам отводились самостоятельные земельные участки, на границе которых они строили двухквартирный дом, оставляя земельные участки в раздельном пользовании. Многие архитекторы и работники коммунальных органов, поддерживая спаренное строительство, считают правильным пользование двумя земельными участками.

С правовой стороны этот вопрос не является сложным. Согласно Указу Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 г. («Ведомости СССР», 1948, № 36) размер земельных участков, отводимых гражданам, определяется исполкомами областных, городских и районных Советов депутатов трудящихся в соответствии с проектами планировки и застройки городов, а также в соответствии с общими нормами, установленными Советом Министров СССР.

На основании этого положения Министерство коммунального хозяйства РСФСР письмом от 20 декабря 1949 г. № М-06-8350 разъяснило, что размер земельного участка, отводимого для строительства одного дома в городах, в соответствии с постановлением Совета Министров СССР от 26 августа 1948 г. не может превышать 300 — 600 м2, независимо от того, что дом строят два лица.

Строительство двухквартирного дома на двух участках не может быть обосновано и размерами жилой площади дома. По действующему законодательству два созастройщика могут иметь в одном доме по 60 м2 жилой площади. Дом в 120 м2 жилой площади без нарушения правил планировки и застройки может быть размещен на земельном участке в 500 — 600 м2.

Каковы же размеры участков и коллективном строительстве многоквартирных жилых домов? В настоящее время представляет интерес 4 — 8-квартирные жилые дома. Однако размеры земельных участков для таких домов не нормированы законодательными органами. Но несмотря на это, размеры земельных участков не должны превышать 150 — 250 м2 из расчета на одну квартиру. Указанные пределы ставятся в зависимость от типа и размера дома, наличия резервов территории и расположения строительства по отношению к центру города.

Устанавливая размеры участков для индивидуального строительства, правительство установило две категории местности, от которых зависят эти размеры, — земельные участки в городе и вне города.

У многих возникает вопрос: какие земли относятся к категории «вне города» и правильно ли понимать под этим земли в городской черте за пределами застройки.

В свое время Министерство коммунального хозяйства РСФСР указало, что земельные участки в городе — это участки в пределах черты города, вне города — в рабочих поселках. По нашему мнению, сюда же следует отнести дачные и курортные поселки.

Жилищное строительство в городах производится только на территории застройки, за ее пределами строительство запрещено. Поэтому понятие «вне города» не может быть отнесено к городским землям за пределами застройки.

При осуществлении в настоящее время многоэтажного строительства в городах производится изъятие земельных участков на реконструируемых территориях.

Изъятие земельных участков производится со сносом находящихся на них строений граждан и без сноса, когда изымается лишь часть территории участка с сохранением строений. Граждане задают вопрос, могут ли быть оставлены строения без усадебных земельных участков и если нет, то до какого минимального размера они могут быть доведены?

Жилые строения могут быть оставлены за гражданами без изъятия у них этих строений только при условии, если на участке может быть организовано полноценное домовладение. Как известно, домовладение состоит из жилых, нежилых строений и земельного участка в размерах, соответствующих установленным правительством нормам. Если такое домовладение организовать невозможно, граждане должны быть компенсированы за принадлежащие им строения в установленном постановлением Совета Министров СССР от 15 декабря 1961 г. порядке, а их строения переданы новому застройщику.

Генералы, адмиралы и ст. офицеры, прослужившие более 25 лет в Советской Армии, Военно-Морском Флоте, в войсках и органах Министерства внутренних дел СССР и Комитета госбезопасности при Совете Министров СССР, а также генералы, адмиралы и ст. офицеры, прослужившие более 25 лет и уволенные в запас или отставку по состоянию здоровья или по возрасту, получали земельные участки в повышенных размерах. Может ли быть у них изъята часть усадебных участков для общественных, государственных надобностей, в том числе и для индивидуального строительства, и до каких размеров они могут быть уменьшены?

Согласно постановлению Совета Министров СССР от 1 июля 1958 г. (СП СССР, 1958, № 13, ст. 102) отвод земельных участков генералам, адмиралам и ст. офицерам для индивидуального жилищного строительства в городах производится на общих основаниях с другими гражданами. Не предоставлено каких-либо преимуществ генералам, адмиралам и ст. офицерам перед другими гражданами и в порядке пользования уже предоставленными им земельными участками. Поэтому их участки, так же как и других граждан, могут быть изъяты частично или полностью для общественных или государственных надобностей, а также для индивидуальной застройки, если в этом возникла необходимость. Размеры участков генералов, адмиралов и ст. офицеров могут быть доведены до минимальных пределов, установленных Советом Министров СССР в 1948 г.

Какой размер земельного участка усадебной застройки выделяется гражданину, купившему жилой дом у генерала, адмирала или ст. офицера, размещенный на большемерном участке?

Министерство юстиции СССР письмом от 20 октября 1955 г. № 9А-7-101 Министерству коммунального хозяйства РСФСР разъяснило, что при продаже дома генералом, адмиралом или ст. офицером его большемерный участок должен быть приведен к установленным нормам.

При частичной продаже дома размеры участка покупателю устанавливаются органами коммунального хозяйства, но они не должны превышать установленных норм для прочих граждан.

Возможен ли раздел и выдел земельного участка, находящегося в пользовании у граждан, и какие для этого должны быть условия?

Раздел участка предполагает наличие у граждан отдельных жилых строений на участке, находящемся в общем пользовании. Он может быть произведен при условии выделения двух участков размером каждый не менее 300 м «в городе» и 700 м «вне города», когда жилые строения бывших совладельцев размещаются в границах отведенных участков, представляя самостоятельные домовладения, и когда размещение жилых строений граждан отвечает условиям планировки данного квартала.

Выдел участка отличается от раздела тем, что он производится при условии, когда совладельцы проживают в одном жилом здании и каждый из них занимает часть этого здания. Он может быть произведен, как исключение, в целях улучшения противопожарных условий, при невозможности расширить имеющуюся жилую площадь из-за расположения жилого дома на участке и т.д. Намечаемый выдел должен быть проверен со стороны планировки квартала. Выделенный участок по своим размерам должен отвечать установленным нормам и не может их превышать, а остающийся после выдела участок не может быть менее указанных выше норм. При разделе участка и при выделе обязательно образуются два самостоятельных домовладения.

Как следует рассматривать усадебные участки колхозных дворов в пределах черты города и поселка городского типа?

Согласно разъяснению Наркомзема СССР от 27 февраля 1935 г. № 850 (ФХЗ, 1936, № 10, стр. 44) «усадебные участки колхозников, расположенные в селитебной части города, в бессрочное пользование за сельскохозяйственными артелями не закрепляются».

Вместе с тем постановлением Совета Министров СССР от 24 августа 1955 г. № 1556 установлен порядок, при котором строительство и реконструкция городов и поселков должны осуществляться по проектам планировки и застройки, разработанным в установленном порядке.

В соответствии с этими положениями размеры усадебных участков колхозных дворов в пределах территории застройки городов и поселков городского типа должны устанавливаться на основании проектов планировки и застройки, т.е. по нормам, установленным постановлением Совета Министров СССР от 26 августа 1948 г. Точно так же не могут получить усадебные участки на территории городской застройки в повышенных размерах и рабочие совхозов. Им также выделяются участки в соответствии с проектом планировки и застройки города, поселка.

5. ТРЕБОВАНИЯ К ОТВОДУ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

В пределах городской черты почти во всех городах и поселках городского типа имеются земли сельскохозяйственного использования и земли, которые могут быть приспособлены для сельскохозяйственного использования. К последним относятся земли заболоченные, заросшие кустарником и др.

Совхозы, колхозы, подсобные хозяйства различных ведомств выращивают на землях сельскохозяйственного использования овощи, картофель, фрукты, ягоды, снабжая городское население. Очень важно вблизи города иметь птицеводческие и молочно-животноводческие хозяйства. Ценнейшие по своему экономическому положению сельскохозяйственные городские земли требуют интенсивного их использования и тщательного ухода. В городе имеются большие возможности получить отходы тепла, органических удобрений, организовать поливные хозяйства и получить большие территории закрытого грунта. Очень важной, но не вполне еще разрешенной задачей является использование фекальных вод для удобрения городских и пригородных земель, использование твердого мусора и других городских отходов. Хозяева городских земель должны предоставлять землю в эксплуатацию с учетом указанных особенностей. Независимо от ведомственной принадлежности сельскохозяйственные организации и предприятия должны ежегодно согласовывать с исполкомами местных Советов депутатов трудящихся планы использования городских земель и представлять отчеты о результатах хозяйственной деятельности.

Для широкого развития индивидуального животноводства, птицеводства и пчеловодства исполкомы городских, районных Советов депутатов трудящихся имеют право предоставлять животноводческим товариществам рабочих и служащих в городе и поселке городского типа выпасы, сенокосы и другие земельные участки. Размеры земельных участков нормами не регламентированы <1>.

<1> Постановление СНК РСФСР от 17 января 1946 г. (СП РСФСР, 1946, № 3, ст. 9).

Рабочим и служащим предоставляются через их предприятия, организации, учреждения под индивидуальные огороды земельные участки до 0,15 га на семью сроком до 5 лет. Если рабочие или служащие имеют усадебные участки размером менее 0,15 га, им могут быть предоставлены под огороды дополнительные участки в таких размерах, чтобы вместе с усадебными участками каждый из них имел не более 0,15 га <*>.

<*> Постановление Совета Министров СССР от 24 февраля 1949 г. № 807.

Совет Министров СССР обязал исполкомы краевых, областных и городских Советов депутатов трудящихся принять меры к широкому развитию коллективного садоводства рабочих и служащих на свободных землях городов и поселков и вокруг городов и поселков на землях госземфонда и гослесфонда. Садоводческим товариществам отводятся земельные участки на землях в пределах городской черты из расчета до 600 м2 на члена товарищества и 1200 м2 на землях за пределами городской черты.

Постановлением Совета Министров РСФСР от 20 марта 1965 г. № 369 «О служебных земельных наделах работников лесного хозяйства и лесной промышленности, заповедников и охотничьих хозяйств, линейных работников железнодорожного транспорта, автомобильных дорог, речного флота, связи и магистральных трубопроводов» рамки индивидуального пользования земельными участками расширены.

Совет Министров РСФСР установил размеры служебных земельных наделов (пахотной земли и сенокоса) в городах районного подчинения и поселках городского типа:

а) для лесников, постоянных рабочих, инженерно-технических работников и служащих лесхозов, лесничеств, лесных питомников, леспромхозов, лесопунктов, химлесхозов, рейдов, запаней, сплавных контор и других лесохозяйственных и лесозаготовительных органов, работников строительных участков (управлений), осуществляющих строительство лесозаготовительных и лесосплавных предприятий, работников лесной охраны, заповедников и государственных лесоохотничьих хозяйств, егерей охотничьих хозяйств и заказников — пахотной земли до 0,3 га, а в лесистых районах — до 0,5 га, сенокоса — от 1 до 2 га;

б) для линейных работников автомобильных дорог и железнодорожного транспорта — пахотной земли 0,25 га и сенокосов до 1 га;

в) для линейных работников связи — пахотной земли до 0,25 га, сенокоса до 1 га.

Отвод служебных земельных наделов (пахотной земли и сенокоса) указанным выше работникам производится по приказам руководителей соответствующих предприятий и организаций из земель, находящихся в их пользовании.

При недостатке указанных земель исполкомы районного и городского Совета депутатов трудящихся могут отводить служебные наделы линейным работникам железнодорожного транспорта, автомобильных дорог, связи, магистральных трубопроводов и речного флота из свободных земель госземфонда и гослесфонда.

Совет Министров РСФСР установил, что работникам, имеющим право на получение служебных наделов, согласно указанному выше постановлению в случае, если они имеют приусадебные участки, в том числе и на землях колхозов, служебные наделы пахотных земель отводятся с таким расчетом, чтобы общая площадь приусадебного участка работника и его семьи и отводимого служебного надела пахотной земли не превышала размеры служебного надела пахотной земли, установленные постановлением для данной категории работников.

Сенокосные участки отводятся гражданам, имеющим право на получение служебных наделов при наличии у них в личной собственности скота.

В постановлении Совета Министров РСФСР от 20 марта 1965 г. № 369 приводится перечень рабочих и служащих, имеющих право на получение служебных наделов, и перечень областей, краев и АССР, в которых служебные наделы предоставляются в повышенных размерах. Это следующие области, края и АССР: Архангельская и Вологодская области, Карельская, Коми АССР, Мурманская, Пермская, Свердловская, Тюменская, Кемеровская области, Алтайский, Красноярский, Хабаровский, Приморский края, Тувинская, Якутская, Бурятская, Башкирская АССР, Магаданская, Иркутская, Читинская, Амурская, Сахалинская, Камчатская, Томская, Костромская и Кировская области.

Служебные наделы закрепляются за работниками на время их работы в данном предприятии или организации. При увольнении с работы право пользования служебным наделом прекращается.

За работниками, оставившими работу в связи с переходом на пенсию по старости (при наличии общего стажа работы в данной системе не менее 5 лет) или инвалидности (независимо от стажа работы), сохраняется право пользования пахотными, а при наличии в личной собственности скота и сенокосными участками в установленных для них размерах.

Право пользования пахотными, а при наличии в личной собственности скота и сенокосными участками в установленных размерах сохраняется за семьями работников:

а) призванных на действительную службу в Советскую Армию, Военно-Морской Флот, пограничные и внутренние войска, а также командированных на учебу на весь срок нахождения этих работников на действительной военной службе или учебном заведении;

б) погибших в связи с исполнением служебных обязанностей для нетрудоспособной жены и престарелых родителей — пожизненно, а для детей — до их совершеннолетия.

Могут ли указанные рабочие и служащие, проживающие на территории застройки городов, поселков, требовать распространения размеров служебных наделов пахотных земель на усадебные участки? Эти требования незаконны.

6. ТРЕБОВАНИЯ К ОТВОДУ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ АВТОМОБИЛЬНОГО ТРАНСПОРТА

Инструкцией о порядке отвода и использования земель полосы отвода для автомобильных дорог, утвержденной постановлением Совета Министров РСФСР от 26 сентября 1962 г. № 1255 (во исполнение постановления Совета Министров СССР от 27 января 1962 г. № 83), установлена в зависимости от категории дорог следующая максимальная ширина полосы отвода для автомобильных дорог:

В постоянное пользование отводятся земли под земляное полотно проезжей части, мосты, путепроводы и трубы, водоотводные сооружения, подпорные и одевающие стенки, защитные навесы, галереи и полугалереи, постоянные линейные дорожные, жилые, служебные и производственные здания, обстановку пути (сигнальные и указательные знаки, надолбы, парапеты и др.), пешеходные и велосипедные дорожки, постоянные производственные базы, сооружения на съездах и пересечениях дорог, летние тракторные и объездные дороги, защитные насаждения (снегозащитные, пескоукрепительные, противоэрозийные и т.п.); притрассовые резервы в случаях, когда они согласно проекту на строительство дороги являются специальными сооружениями, обеспечивающими устойчивость и прочность земельного полотна, постоянно действующие карьеры, постоянные питомники для выращивания посадочного материала.

Во временное пользование отводятся земли на период строительства.

Размеры и количество участков, отводимых в постоянное и временное пользование, устанавливаются проектом строительства (реконструкции, капитального ремонта) дороги.

7. ТРЕБОВАНИЯ К ОТВОДУ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ВОДНОГО ХОЗЯЙСТВА

В состав земель, предоставляемых согласно постановлению Совета Министров РСФСР от 26 сентября 1962 г. № 1255 органам водного хозяйства для специальных нужд, входят:

а) земли, занятые оросительными, обводнительными и осушительными каналами, водохранилищами, гидротехническими сооружениями межхозяйственного значения, водоприемниками осушительных систем и сточных вод при орошении (кроме рек), противопаводковыми защитными валами и дамбами;

б) земли, предоставленные под полосы отвода вдоль магистральных каналов, противопаводковых защитных валов и дамб и т.д.

8. ТРЕБОВАНИЯ К ОТВОДУ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ МАГИСТРАЛЬНЫХ НЕФТЕ- И ГАЗОПРОВОДОВ

Для упорядочения землепользования управлений магистральных трубопроводов Совет Министров СССР постановлением от 12 февраля 1959 г. № 146 и Совет Министров РСФСР постановлением от 17 марта 1959 г. (СП РСФСР, 1959, № 2, ст. 22) установили следующие предельные ширины полос отвода земли под трассы магистральных трубопроводов:

Примечание. При наличии столбовой связи трасс трубопроводов ширина отводимой полосы земли на период эксплуатации для одного трубопровода может быть увеличена на 1 м.

9. ТРЕБОВАНИЯ К ОТВОДУ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ЖЕЛЕЗНОДОРОЖНОГО ТРАНСПОРТА

Для ликвидации излишеств в земельных площадях, отведенных для железнодорожного транспорта, и недопущения этих излишеств в дальнейшем при отводе земель для указанных нужд во исполнение постановления Совета Министров СССР от 27 января 1962 г. № 83, установлены нормы ширины полосы отвода на перегонах железных дорог (см. «Инструкцию о нормах и порядке отвода земель для железных дорог и использовании полосы отвода» Министерства путей сообщения, изд. 1963 г.).

При высоте насыпи и глубине выемки до 1 м, когда не требуется устройство резервов, кавальеров и укрепительных сооружений, ширина полосы отвода на перегонах не должна превышать для железных дорог:

При проектировании ширины полосы отвода для земляного полотна должно учитываться размещение резервов, кавальеров, водоотводных, укрепительных и поддерживающих сооружений, а также должны предусматриваться дополнительные участки земли для сооружения в перспективе железной дороги при увеличении пропускной способности.

Ширина полосы отвода в отдельных местах трассы на перегонах должна определяться в зависимости от проектов размещения в ней ряда сооружений и устройств в соответствии с типовыми или индивидуальными проектами. К таким сооружениям и устройствам относятся: а) мосты, путепроводы, водопропускные трубы и регуляционные сооружения; б) линейно-путевые здания; в) переезды в местах пересечения автомобильных дорог; г) тяговые подстанции, расположенные на перегонах; д) берегоукрепительные сооружения и насаждения; е) прибалочные и приовражные защитные насаждения; ж) специальные ветрозащитные лесные полосы; з) живые изгороди; и) автомобильные дороги, непосредственно примыкающие к железнодорожной трассе, необходимые для эксплуатации железной дороги.

Между станциями и жилой застройкой надлежит предусматривать устройство санитарно-защитной зоны шириной не менее 50 м считая от оси крайнего существующего или проектируемого железнодорожного пути до красной линии застройки; при наличии огнеопасных сооружений этот разрыв должен устанавливаться с учетом противопожарных требований.

Одновременно с отводом земли при строительстве новых железных дорог и переустройстве эксплуатируемых могут предусматриваться специальные зоны (участки земель, не включаемые в полосу отвода), для которых устанавливаются особые условия землепользования, изложенные в указанной выше инструкции Министерства путей сообщения.

Глава III

ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ИЗЪЯТИЯ И ОТВОДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ ИЗЪЯТИИ И ОТВОДЕ ЗЕМЕЛЬ

В городах и поселках городского типа, как правило, отвод земельных участков организациям, предприятиям, учреждениям и гражданам бывает связан с изъятием земель от других землепользователей. Изъятия не являются произвольным действием исполкомов местных Советов. Они подчиняются определенным правовым нормам и производятся в строго установленном порядке.

ВЦИК и СНК РСФСР 4 марта 1929 г. утвердили положение об изъятии земель для государственных и общественных надобностей, которое с некоторыми изменениями остается действующим и до настоящего времени.

Согласно этому положению изъятие земель от прежних землепользователей может быть произведено в бессрочное пользование или на определенный срок лишь для тех государственных и общественных надобностей, которые имеют более важное значение, чем те надобности, для которых земля ранее была предоставлена. Однако всякое изъятие должно соответствовать проектам планировки и застройки и планам земельнохозяйственного устройства города и поселка, поскольку это изъятие предусмотрено в общей сумме мероприятий по развитию города, поселка.

Положением об изъятии земель для государственных и общественных надобностей предусмотрено, что изъятия земель могут производиться для устройства новых или переустройства, переоборудования, дополнительного развития, оборудования или хозяйственно-технического обслуживания следующих сооружений и предприятий: а) железнодорожных линий (магистралей, подъездных путей), портов, затонов, гаваней, пристаней, искусственных водных путей, нефтепроводов, шоссейных и грунтовых дорог и прочих транспортных сооружений; б) заводов, фабрик, складов, элеваторов, холодильников и других производственных предприятий; в) электрических и гидроэлектрических станций, подстанций и электропередач; г) телефонных и телеграфных станций, радиоузлов и других сооружений связи; д) крепостей, казарм, лагерей, стрельбищ, полигонов, аэродромов и других связанных с государственной обороной сооружений; е) коммунальных сооружений и предприятий, отвода и расширения мест общего пользования и регулирования застройки городских поселений, рабочих, дачных и курортных поселков.

Имеются и другие государственные и общественные надобности. Известно, например, что для строительства многоэтажных жилых домов изъятие земель производится в порядке, установленном для государственных и общественных надобностей, в связи с чем в этих случаях правильно применяется постановление Совета Министров СССР от 15 декабря 1961 г. (СП СССР, № 20, ст. 146) «О порядке определения стоимости плодово-ягодных насаждений при изъятии земель для государственных и общественных надобностей, а также при изъятии излишков приусадебных земель в городах и поселках городского типа РСФСР». Государственными и общественными надобностями считаются и разработки рудных и нерудных ископаемых.

Следует также считать, что изъятие земель из большемерных усадебных участков граждан для индивидуального строительства производится в порядке изъятия для общественных и государственных надобностей. Эти мероприятия проводятся в порядке регулирования застройки городов, рабочих, курортных и дачных поселков, согласно § 4, п. «е» «Положения об изъятии земель для государственных и общественных надобностей».

Изъятие земель в городах и поселках городского типа и порядок его оформления зависят от состава землепользователей и категорий земель, к которым эти земли относятся.

Земли городской застройки относятся к наиболее важной категории городских земель. На них сосредоточено наибольшее количество землепользователей, и поэтому им надо уделять особое внимание.

На этих землях мы встречаем земельные участки под производственными строениями и сооружениями организаций и предприятий различных министерств и ведомств, предприятий местной промышленности, под жилыми и нежилыми строениями исполкомов Советов, жилищно-строительных кооперативов, отдельных граждан и т.д. В границах земель территории городской застройки всегда имеются земли общего пользования (улицы, площади, бульвары, парки и др.), а часто и земли железнодорожного, водного транспорта и т.д.

Исполкомы местных Советов должны не только регулировать сложившееся сложное землепользование, но и, руководствуясь проектами планировки и застройки городов, решать задачи переустройства городских земель и в первую очередь земель городской застройки. Исполкомы должны взять на себя всю тяжесть работ по правовому оформлению всех земельных преобразований.

2. ИЗЪЯТИЕ ЗЕМЕЛЬ ОТ ПРЕДПРИЯТИЙ, ОРГАНИЗАЦИЙ И УЧРЕЖДЕНИЙ

Для исполкомов местных Советов депутатов трудящихся в вопросах отвода и изъятия земельных участков существует целый ряд ограничений, с которыми они должны считаться.

Исполкомы городских, районных Советов депутатов трудящихся могут изъять земли от предприятий, организаций и учреждений, подчиненных непосредственно советам министров автономных республик и исполкомам краевых, областных Советов депутатов трудящихся, только по согласованию с последними. Точно так же исполкомы местных Советов депутатов трудящихся, советы министров автономных республик могут изъять земли от предприятий, организаций и учреждений, подведомственных союзным и республиканским министерствам и ведомствам, только с согласия последних <1>.

<1> Ст. 1 «Положения об изъятии земель для государственных и общественных надобностей», утвержденного постановлением ВЦИК и СНК РСФСР от 4 марта 1929 г. (СУ, 1929, № 24, ст. 248).

В случаях разногласий в вопросах изъятия между министерствами и ведомствами, с одной стороны, и исполкомами местных Советов, с другой — дело в соответствии с постановлением Совета Министров СССР от 29 августа 1957 г. (СП СССР, 1957, № 10, ст. 105) передается в совет министров союзной республики.

Права исполкомов местных Советов депутатов трудящихся в части изъятия земель от предприятий, организаций и учреждений имеют некоторые ограничения и при согласии министерств и ведомств на изъятие. Ограничения эти выражаются в размерах земельных участков, которые могут быть изъяты исполкомами местных Советов. Постановлением Совета Министров СССР от 22 июня 1959 г. № 693 и постановлением Совета Министров РСФСР от 5 июня 1961 г. (СП РСФСР, 1961, № 16, ст. 60) переданы на решение советов министров автономных республик, крайисполкомов, облисполкомов, Московского и Ленинградского горисполкомов вопросы изъятия земель для государственных и общественных надобностей (строительство заводов, фабрик, электростанций, гидротехнических сооружений, оборонных объектов, добычи рудных и нерудных ископаемых и др.) от предприятий, учреждений, организаций всех министерств и ведомств, совнархозов, совхозов, подсобных хозяйств общей площадью до 50 га, а от земель колхозов — до 25 га, из земель гослесфонда (имеются в виду леса II и III группы) общей площадью до 50 га в районах с лесистостью до 50% и выше и до 25 га в районах с лесистостью ниже 50%.

Изъятие земель от указанных выше предприятий, организаций и учреждений в больших размерах производится советами министров союзных республик.

Исполкомы городских, районных Советов депутатов трудящихся выносят решения и в двухнедельный срок представляют их на утверждение в совет министров автономной республики, крайисполком или облисполком по следующим вопросам изъятия земель:

1. об изъятии земель предприятий, организаций всех министерств и ведомств, колхозов, совхозов, подсобных хозяйств, совнархозов, предприятий, организаций и учреждений местного подчинения для строительства оросительных и осушительных каналов, железных, шоссейных и других видов дорог, линий электропередачи, нефте-, продукто- и газопроводов независимо от размеров участков, если нормы отвода земель для указанных видов строительства установлены действующим законодательством;

2. об изъятии части или полностью усадебных участков у граждан для общественных или государственных надобностей;

3. об изъятии для пользования сроком до одного года земельных участков госземфонда, гослесфонда, совхозов, колхозов, а также земельных участков предприятий, учреждений и организаций союзного, республиканского и местного значения для осуществления геологоразведочных, топографических и других изыскательских работ;

4. об изъятии сроком до одного года излишков земель колхозов, совхозов и подсобных хозяйств под огороды рабочих и служащих;

5. об изъятии излишков земель колхозов сроком до одного года для сенокошения предприятиям, организациям и учреждениям;

6. об увеличении приусадебного земельного фонда колхозов за счет общественных земель;

7. об обмене земель между колхозами неравновеликими участками и между колхозами, совхозами, другими землепользователями и землями госземфонда равновеликими участками без сокращения площади колхозных земель.

В ст. 8 постановления ВЦИК и СНК РСФСР от 1 августа 1932 г. «О предоставлении учреждениям, предприятиям и организациям обобществленного сектора земельных участков для строительства на праве бессрочного пользования» (СУ, 1932, № 66, ст. 295) установлено, что в случае нарушения бессрочным пользователем земельного участка установленных актом на бессрочное пользование сроков строительства, а также использования земельного участка не по назначению указанный земельный участок со всеми находящимися на нем постройками переходит по требованию горсовета или райисполкома в распоряжение соответствующего коммунального или земельного органа (по принадлежности) с возмещением бессрочному пользователю земельного участка произведенных и не использованных им затрат и со взысканием в пользу коммунальных и земельных органов причиненных убытков или неустойки. Это положение относится и к организациям — пользователям земель специального назначения, когда им для строительства отведены земельные участки за пределами земель специального назначения.

3. ИЗЪЯТИЕ ЗЕМЕЛЬ СПЕЦИАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ

В городах и поселках городского типа землями специального назначения являются земли, использование которых непосредственно не связано с городским хозяйством и строительством. Это земли железнодорожного, водного, воздушного транспорта, земли, занятые разработками недр, имеющими общегосударственное значение, и сооружениями оборонного значения.

Земли специального назначения в черте города, поселка, в случае, когда отпадает надобность в использовании их для специальных целей, поступают в непосредственное ведение исполкомов местных Советов <1>.

<1> «Общие начала землепользования и землеустройства» (СЗ СССР, 1928, № 69, ст. 642).

Землепользователи должны своевременно, как только прекращается использование земель по назначению, возвратить их исполкомам. Исполкомы городских и районных Советов в свою очередь должны следить за использованием этих земель по назначению и в случае нарушений принимать срочные меры к их возвращению в состав городских земель, находящихся в непосредственном ведении исполкомов <2>.

<2> «Общие начала землепользования и землеустройства» (СЗ СССР, 1928, № 69, ст. 642).

При отказе землепользователей возвратить земли исполкомам местных Советов вопрос об изъятии земель решается в порядке, установленном постановлением Совета Министров СССР от 22 июня 1954 г. № 1240 и Совета Министров РСФСР от 13 сентября 1954 г., а также постановлением Совета Министров СССР от 29 августа 1957 г. о дополнительной передаче некоторых вопросов хозяйственного и культурного строительства на решение советов министров союзных республик. При этом исполкомам городских, районных Советов депутатов трудящихся не потребуется обосновывать изъятие какими-либо потребностями города или поселка в земле, она должна быть возвращена городу, поселку как используемая не по назначению.

В тех случаях, когда земельные участки, находящиеся в ведении органов железнодорожного, воздушного и водного транспорта, в основном застроены рабочими жилищами, они могут быть на основании соглашения органа транспорта с местным Советом выделены из состава земель, предоставленных транспорту, с передачей в ведение исполкома городского, поселкового Совета.

4. ИЗЪЯТИЕ ЗЕМЕЛЬ, ЗАНЯТЫХ ЛЕСАМИ

Особо необходимо рассмотреть вопрос изъятия для государственных и общественных надобностей городских земель, занятых лесами.

В городах РСФСР в пределах городской черты имеется около 600 тыс. га лесов. Все они отнесены к первой группе и не могут быть изъяты для любых государственных и общественных надобностей без соответствующего разрешения Совета Министров РСФСР <1>. Исключение составляют нормированные отводы для строительства осушительных и оросительных каналов, для всех видов дорог, линий электропередачи, нефте-, продукто- и газопроводов.

<1> Постановление Совета Министров СССР от 29 августа 1957 г. (СП СССР, 1957, № 10, ст. 105), постановление Совета Министров СССР от 23 мая 1961 г. (СП СССР, 1961, № 9, ст. 73).

Промышленное использование лесов в пределах городской черты и в зеленых зонах за городской чертой запрещено. Допускается только санитарная рубка, имеющая целью оздоровить лесные насаждения.

Поэтому и правовой режим городских лесов и лесов пригородных зеленых зон рассчитан на предупреждение и недопущение не только уничтожения, но и ухудшения их состояния.

5. ИЗЪЯТИЕ ЗЕМЕЛЬ, ЗАНЯТЫХ ЖИЛОЙ МАЛОЭТАЖНОЙ ЗАСТРОЙКОЙ

Более 80% территории жилой застройки в городах и поселках городского типа находятся под застройкой малоэтажными, в большей части индивидуальными жилыми домами. Поэтому не удивительно, что кроме свободных городских территорий застраиваются многоэтажными домами районы и кварталы индивидуальной застройки. Этому способствуют малая плотность одноэтажной застройки, ветхость строений на участках и выгодное положение, занимаемое индивидуальной застройкой в отношении инженерных коммуникаций.

Возможности скорее и дешевле обеспечить эти территории водопроводом, канализацией, энергоснабжением, теплом, газом послужили основной причиной наблюдаемого за последнее время размещения многоэтажного жилищного строительства в зонах индивидуальной застройки. Отсюда большая практика изъятия земельных участков, занимаемых одноэтажными домами, принадлежащими не только гражданам, по и местным Советам, организациям и предприятиям различных министерств и ведомств.

В первую очередь, конечно, вовлекаются в реконструкцию районы с земельными участками, предоставленными гражданам на праве застройки, однако имеют место случаи застройки районов с участками, предоставленными гражданам и на праве бессрочного пользования в соответствии с постановлением Совета Министров СССР от 26 августа 1948 г. о порядке применения Указа Президиума Верховного Совета СССР «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов» (СП СССР, 1948, № 5, ст. 62). Нет никаких правовых оснований запретить такую застройку. Часто она экономически оправдывается. Все же случаи размещения многоэтажного жилищного строительства в районах индивидуальной застройки, осуществленной после 1948 г., свидетельствуют об отсутствии какой-либо плановости в использовании территории застройки и должны повлечь за собой привлечение к ответственности лиц, виновных в этой бесплановости, независимо от того, чем эти недостатки в застройке вызваны — отсутствием проектов планировки или их нарушением.

Следует остановиться на вопросе об изъятии у граждан части усадебных участков, предоставленных им для индивидуальной застройки. Этот вопрос затрагивает очень многих землепользователей, но часто он решается с грубыми ошибками, наносящими вред городскому хозяйству.

Во многих городах и рабочих поселках граждане имеют усадебные участки, в свое время законно им предоставленные исполкомами городских и районных Советов депутатов трудящихся на праве застройки. Размеры этих участков около 1000 — 1500 м2.

До 1948 г. размеры усадебных участков правительством не нормировались и устанавливались местными Советами депутатов трудящихся.

С изданием постановления Совета Министров СССР от 26 августа 1948 г. (СП СССР, № 5, ст. 62), которым были установлены нормы усадебных участков, эти участки оказались большемерными и многие исполкомы городских, районных Советов с разрешения краевых и областных Советов депутатов трудящихся произвели сплошные поравнения участков, отрезав излишки против норм, установленных в городе 300 — 600 м. Это нарушило порядок пользования усадебными участками, привело к массовой гибели фруктово-ягодных насаждений и явилось причиной плохого использования городских усадебных земель.

Чтобы предотвратить в дальнейшем подобные факты изъятий, явившихся причиной неправильного толкования законодательства о городских землях, Министерство коммунального хозяйства РСФСР специальным инструктивным письмом от 7 октября 1952 г. № М-06-15763 предупредило местные органы коммунального хозяйства, что изъятие из большеразмерных усадебных земельных участков не должно производиться для целей поравнения участков и для создания усадебного фонда исполкомов городских, поселковых Советов депутатов трудящихся. Изъятие усадебных участков должно производиться для строго определенных целей: государственного строительства, образования новых участков индивидуального строительства, расширения территорий общественного пользования (улиц, проездов, площадей, площадок для культурно-массовых нужд и т.д.), строительства инженерных сооружений и коммунальных предприятий. Этим письмом местные органы предупреждены, что изъятия излишков для образования новых участков под строительство индивидуальных жилых домов производятся не иначе, как в порядке перепланировки застроенных кварталов в зоне индивидуальной застройки и должны быть по согласованию с областными, краевыми отделами по делам строительства и архитектуры утверждены соответственно исполкомами краевых, областных Советов и советами министров автономных республик.

Характерными являются указания Министерства коммунального хозяйства РСФСР и о том, что перенос в натуру границ вновь образованных усадебных участков согласно утвержденному проекту перепланировки квартала индивидуальной застройки производится лишь после того, как состоится решение исполкома городского, районного Совета об отводе участка определенному застройщику. Перенесение проекта перепланировки квартала в натуру до принятия решения не допускается.

Усадебные участки, предоставленные для строительства индивидуальных домов в соответствии с постановлением Совета Министров СССР от 26 августа 1948 г. в бессрочное пользование, перепланировке для индивидуального строительства, как правило, не подвергаются. Перепланировка кварталов (районов) для индивидуального строительства не производится также в областных, краевых центрах, столицах автономных республик, в городах с населением свыше 100 тыс. чел. и в курортных городах в связи с тем, что в этих городах отвод участков для указанных целей не производится <1>. Исключения составляют случаи переноса домов, вызванного капитальным строительством или другими государственными и общественными надобностями.

<1> Постановление Совета Министров РСФСР «О ходе выполнения плана кооперативно-жилищного строительства в РСФСР в 1963 г.» от 3 сентября 1963 г. № 1102.

6. ВОЗМЕЩЕНИЕ ЗАТРАТ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ПРЕДПРИЯТИЯМ, ОРГАНИЗАЦИЯМ И УЧРЕЖДЕНИЯМ ПРИ ИЗЪЯТИИ У НИХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Всякое изъятие земель, как правило, связано с убытками прежних землепользователей. Поэтому они должны получать возмещение за передаваемые правоприемнику строения, сооружения, плодово-ягодные насаждения, неиспользованные затраты по инженерному оборудованию и подготовке территории и т.д.

В положении об изъятии земель для государственных и общественных надобностей приведен более подробный перечень (ст. 12) затрат землепользователей, которые должны быть компенсированы при изъятии земель. Однако в это положение внесено много изменений и дополнений, и особенно эти изменения касаются вопросов возмещения стоимости понесенных затрат прежними государственными землепользователями.

Согласно постановлению СНК СССР от 15 февраля 1936 г. «О порядке передачи государственных предприятий, зданий и сооружений» (СЗ, 1936, № 11, ст. 93) передача предприятий, зданий и сооружений одними государственными органами другим производится безвозмездно, путем списания стоимости передаваемого имущества с баланса передающего органа на баланс принимающего. Действующие предприятия передаются по балансу со всем активом и пассивом.

Это постановление внесло ясность во взаимоотношения между землепользователями — государственными организациями, предприятиями — и положило конец многим необоснованным требованиям прежних землепользователей к своим правоприемникам.

Теперь при передаче земельного участка не возникают претензии по переносу на другой участок устаревшего оборудования какого-либо предприятия или овощехранилища, имеющего большой износ и отсталое техническое устройство, ветхих жилых зданий или зданий с малым метражом жилой площади и т.п.

Государство предоставило преимущественное право предприятию, у которого был изъят земельный участок, в случае надобности получить новый земельный участок в том же населенном пункте, но это не значит, что на новый участок надо переносить все строения, сооружения и устройства независимо от их состояния и полезности в дальнейшей эксплуатации. Переносу подлежат лишь те строения и сооружения, которые не могут быть использованы на месте новым застройщиком, а по своей ценности и техническому состоянию их следует использовать и в дальнейшем.

Исключение представляет изъятие сельскохозяйственных угодий (пашни, сенокосы, выгоны, сады и т.п.) для строительства и других сельскохозяйственных нужд.

Такое изъятие может производиться только при условии, что в районе размещения строительства нет других несельскохозяйственных земель, которые могут быть использованы для указанных целей. Установлено, что передача сельскохозяйственных земель для несельскохозяйственных целей должна производиться отдельными участками с учетом очередности использования изымаемых земель по целевому назначению. Организации, предприятия и учреждения, которым предоставляются сельскохозяйственные земли во временное пользование (под разработку глины, песка, камня и других полезных ископаемых), по миновании надобности в этих землях обязаны своими силами и за свой счет привести их в состояние, пригодное для использования в сельском хозяйстве.

Указанные предприятия, организации и учреждения возмещают колхозам, совхозам и другим сельскохозяйственным предприятиям расходы на освоение новых земель взамен сельскохозяйственных угодий, отведенных для несельскохозяйственных целей.

Особые условия предъявляются к предприятиям и организациям, получившим земельные участки для добычи торфа <1>. Установлено, что предприятия и организации, добывающие торф, ежегодно, после освобождения от торфоразработок, возвращают прежним землепользователям земельные участки с находящейся на них исправной осушительной сетью в состоянии, пригодном для использования под сельскохозяйственные угодья, лесные насаждения, рыбоводство, оставляя при этом придонный (защитный) слой торфа не менее 0,2 м. Затраты, необходимые для указанных целей, должны производиться за счет эксплуатационных расходов предприятий и организаций, добывающих торф.

<1> Постановление Совета Министров РСФСР от 12 мая 1962 г. № 586.

7. ВОЗМЕЩЕНИЕ ЗАТРАТ КООПЕРАТИВНЫМ, ОБЩЕСТВЕННЫМ ОРГАНИЗАЦИЯМ ПРИ ИЗЪЯТИИ У НИХ ЗЕМЕЛЬ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ, ПРЕДПРИЯТИЙ И УЧРЕЖДЕНИЙ

Согласно постановлению СНК СССР от 5 мая 1940 г. (СП СССР, 1940, № 15, ст. 364) передача предприятий, зданий и сооружений государственными органами кооперативным (общественным) организациям и кооперативными организациями государственным органам производится за плату по инвентарной оценке (балансовая стоимость за вычетом износа), если постановлениями или распоряжениями Совета Министров СССР и советами министров союзных республик не установлен иной порядок расчетов.

Не подлежат оплате и принимаются кооперативными организациями от государственных органов безвозмездно предприятия, здания и сооружения, ранее приобретенные кооперативными организациями за счет собственных средств, затем переданные ими государственным организациям безвозмездно на основании соответствующих постановлений правительства.

Предприятия, здания и сооружения, передаваемые кооперативными организациями государственным органам, оплачиваются лишь в той части, которая была создана или приобретена кооперативными (общественными) организациями за счет собственных средств.

Особые льготы и преимущества предоставлены жилищно-строительным кооперативам постановлением Совета Министров СССР от 19 ноября 1964 г. № 943. Установлено, что при отводе кооперативу с его согласия земельного участка, на котором имеются подлежащие сносу здания и сооружения государственных предприятий или организаций, стоимость сносимых объектов списывается с баланса этих предприятий и организаций. Жилищно-строительные кооперативы освобождаются от возмещения стоимости сносимых домов, строений и устройств, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, и стоимости плодово-ягодных насаждений и посевов, имеющихся на отводимых кооперативу земельных участках, а также от предоставления жилой площади лицам, переселяемым из этих домов.

Все это производится исполкомами Советов депутатов трудящихся в порядке, установленном (см. ниже) постановлением Совета Министров СССР от 15 декабря 1961 г. № 1131 (СП СССР, 1961, № 20, ст. 146).

В указанных случаях на стоимость строительства кооперативного дома относятся только затраты, связанные с разборкой строений и вывозкой строительного мусора.

При строительстве с согласия жилищно-строительных кооперативов в их домах помещений для предприятий торговли, общественного питания и других учреждений, работы, связанные со строительством этих помещений, финансируются за счет капитальных вложений, выделенных соответствующим государственным или общественным предприятиям и организациям.

Запрещено финансирование за счет средств кооперативов строительства внеквартальных сооружений и инженерных коммуникаций.

8. ВОЗМЕЩЕНИЕ ЗАТРАТ ГРАЖДАНАМ ПРИ ИЗЪЯТИИ У НИХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ И ОБЩЕСТВЕННЫХ НАДОБНОСТЕЙ

Внесены изменения в «Положение об изъятии земель для общественных и государственных надобностей» в части возмещения стоимости затрат при сносе строений, устройств и плодово-ягодных насаждений, принадлежащих гражданам.

15 декабря 1961 г. было издано постановление Совета Министров СССР № 1131 «О порядке возмещения гражданам стоимости принадлежащих им строений, сносимых в городах, поселках городского типа и других населенных пунктах в связи с отводом земельных участков для государственных и общественных надобностей» (СП СССР, 1961, № 20, ст. 146).

Это постановление предусматривает два вида компенсации при изъятии у граждан земельных участков: выплату стоимости принадлежащих им на праве личной собственности строений и устройств или по желанию этих граждан предоставление им и членам их семей по существующим нормам квартир без возмещения стоимости сносимых строений и устройств. Другим лицам, постоянно проживающим в сносимых строениях не менее одного года, предоставляется жилая площадь по существующим нормам. Во всех случаях денежная компенсация производится соответствующим застройщиком. Квартиры же предоставляют исполкомы городских, районных Советов в домах городских, районных, поселковых Советов и застройщики — в принадлежащих им домах, если они имеют капиталовложения на строительство жилых домов в соответствии с постановлением Совета Министров СССР от 30 мая 1958 г. № 575 (СП СССР, 1958, № 9, ст. 77).

Независимо от предоставления квартир или выплаты стоимости сносимых строений и устройств граждан застройщики оплачивают им стоимость находящихся на изымаемых участках плодово-ягодных насаждений и посевов. Стоимость эта определяется по оценочным нормативам, утвержденным советами министров автономных республик, исполкомами краевых, областных Советов, Московским и Ленинградским горисполкомами.

Стоимость сносимых строений, устройств, плодово-ягодных насаждений, посевов определяется оценочными комиссиями, образуемыми исполкомами городских, районных Советов, решения которых утверждаются этими же исполкомами.

Право окончательного решения вопросов об оценке стоимости предоставлено советам министров АССР, краевым, областным Советам, а в союзных республиках, не имеющих областного деления, совету министров республики.

Этот порядок компенсации относится не только к городам и поселкам городского типа, по и к населенным пунктам сельской местности.

Применение постановления Совета Министров СССР от 15 декабря 1961 г. № 1131 вызвало ряд вопросов у населения. Основные из них следующие.

Возможны ли случаи переноса домов как самими владельцами, так и силами и средствами организаций застройщиков, или же независимо от состояния домов и желания владельцев дома должны сноситься с выплатой компенсации?

В «Положении об изъятии земель для государственных и общественных надобностей» изложены условия переноса строения. В связи с постановлением Совета Министров СССР от 15 декабря 1961 г. № 1131 эти условия не будут пересмотрены. Поэтому землепользователям и другим лицам, интересы которых затронуты изъятием земель, возмещается стоимость переноса всех строений, сооружений и насаждений и устройства их на новом месте. Перенос строений является одним из серьезных мероприятий по сохранению жилого фонда, поэтому ему следует уделить особое внимание.

Действующим законодательством непосредственное производство работ по переносу строений на застройщика не возлагается. Однако городские, районные исполкомы, учитывая технико-экономическую целесообразность переноса строений или по другим соображениям, имеют право обязать застройщика перенести строения и насаждения на новое место.

На практике перенос строений не связывают с желанием граждан (владельцев). Если гражданам при изъятии у них земельных участков возмещена стоимость принадлежащих им сносимых строений или им предоставлены квартиры, то строения переносятся без согласия граждан и эксплуатируются по усмотрению застройщика или городского, районного исполкома.

Сметы на перенос и устройство строений на новом месте составляются исходя из существующих в данной местности оптовых цен на строительные материалы, необходимые дополнительно к переносимым строениям, тарифов на перевозку разобранных строений и дополнительных материалов и, наконец, ставок заработной платы рабочих, занятых разборкой и устройством переносимых строений.

Если работы по переносу производятся строительной организацией застройщика, то в смете кроме прямых затрат по переносу предусматриваются накладные расходы, утвержденные для строительной организации. При согласии же гражданина — прежнего владельца — осуществить перенос своими силами — ему выдаются предусмотренные по смете средства без накладных расходов.

Многие граждане, получившие квартиры при сносе их домов, спрашивают, как быть с погашением ссуд, взятых в отделениях Стройбанка на строительство, если эти ссуды к моменту сноса не погашены? Кто погашает задолженность?

Советом Министров СССР установлен следующий порядок погашения ссуд, взятых на строительство дома.

В том, случае, если бывшим владельцем дома была получена ссуда на строительство дома, срок платежей по которой наступил до предоставления квартиры взамен сносимого строения, задолженность по ссуде погашается заемщиком. Если задолженность по ссуде осталась непогашенной в связи с ненаступлением сроков платежей к моменту предоставления квартиры, задолженность банку погашают те учреждения, организации, предприятия, которым отведены земельные участки под застройку.

Как компенсируется стоимость сносимого строения, если решение исполкома городского, районного Совета об изъятии земельного участка состоялось до 15 декабря 1961 г., а фактическое изъятие осуществлено после этого срока?

Имеет ли постановление Совета Министров СССР от 15 декабря 1961 г. № 1131 обратную силу?

Прежде всего ответим на замечание об обратной силе постановления Совета Министров СССР. «Положением об изъятии земель для государственных или общественных надобностей» (СУ РСФСР, 1929, № 27, ст. 248) установлен определенный порядок изъятия земель и строений. Для оформления этого изъятия совершенно недостаточно одного только решения гор(рай)исполкома об отчуждении участка и строений. Кроме этого решения необходимы оценка строений и устройств, плодово-ягодных насаждений и посевов, производство оплаты их стоимости по согласованной с застройщиком оценке, передача их застройщику органами исполкома городского, районного Совета или поселковым Советом и, наконец, отграничение в установленном порядке изымаемых земель для производства земельной регистрации.

Для производства этих работ и полного оформления фактической передачи земли и строений землепользование должно осуществляться на прежних основаниях и новый застройщик не вправе начать освоение изымаемого участка. Если владельцы строений до сих пор проживают в своих домах, то это значит, что фактической передачи и отчуждения находящихся в их пользовании земель и строений не произведено. Они по-прежнему занимают предоставленные им земельные участки, а поэтому нельзя ссылаться на обратную силу постановления, когда фактически изъятие еще не совершено. Когда же будет осуществлена фактическая передача земли и строений, то с гражданами и будут произведены соответствующие расчеты на основании действующего на момент передачи законодательства, т.е. в порядке, установленном постановлением Совета Министров СССР от 15 декабря 1961 г. № 1131.

Если на момент издания постановления Совета Министров СССР от 15 декабря 1961 г. владелец подлежащих сносу строений на основании решения исполкома городского, районного Совета об изъятии земельного участка получил только стоимость сносимого строения, то при фактической передаче строения после 15 декабря 1961 г. он имеет право потребовать от застройщика предоставления квартиры, возвратив полученную стоимость подлежащих сносу строений.

Подлежащий сносу дом принадлежит по праву наследования трем гражданам (наследникам), из которых только один со своей семьей проживает в нем постоянно, а остальные проживают в домах местного Совета. Следует ли удовлетворить просьбу остальных наследников в части денежной компенсации, предоставляя квартиру постоянно проживающему в сносимом доме наследнику?

Застройщик правильно поступит, если предоставит квартиру наследнику, постоянно проживающему в сносимом доме, и денежную компенсацию двум другим наследникам, проживающим в домах местного Совета. Расчет денежной компенсации должен быть произведен по долям, на которые наследники имеют право. Стоимость дома и других строений, принадлежащих наследникам, определяется по оценке, проводимой в общем порядке, установленном для сносимых домов.

Распространяется ли постановление Совета Министров СССР от 15 декабря 1961 г. на случай сноса домовладений, а также дачных построек, если домовладельцы имеют коммунальные квартиры в других городах?

При решении этого вопроса исполкомам городских, районных Советов и застройщикам следует руководствоваться разъяснением Госстроя РСФСР и Министерства юстиции РСФСР, согласно которому при изъятии земельных участков с расположенными на них дачными строениями, принадлежащими на праве личной собственности гражданам, вопрос о денежной компенсации решается в соответствии с постановлением Совета Министров СССР от 15 декабря 1961 г. № 1131.

Если собственник домовладения проживает в коммунальной квартире в другом городе, то при сносе домовладения ему должна быть выплачена стоимость этого домовладения.

Оплачивается ли владельцу сносимых строений стоимость гаража, расположенного на отчуждаемом участке, если владельцу предоставлена квартира?

Гараж не может быть включен в комплекс строений, обслуживающих жилой дом, поэтому при предоставлении бывшему владельцу строений квартиры надобность у него в гараже не отпадает. Если гараж капитальный (не сборно-разборный металлический) и построен по разрешению исполкома городского, районного Совета, при изъятии усадебного участка владельцу гаража должна быть возмещена его стоимость или стоимость переноса на новый участок за счет средств, выделенных на подготовку территории строительства.

Если гараж сборно-разборный металлический, то перенос его осуществляет владелец в срок, указанный исполкомом.

Каков порядок составления оценочных норм возмещения гражданам стоимости строений и устройств, подлежащих сносу?

Порядок составления этих норм установлен постановлением Совета Министров РСФСР от 23 января 1960 г. № 107. В отличие от ранее существовавшего порядка определения стоимости строения (см. инструкцию Министерства финансов СССР № 40 от 10 января 1949 г.) оценочные нормы возмещения стоимости строений и устройств должны составляться без учета накладных расходов на прямые затраты. Стоимость строительных материалов строений должна быть подсчитана по оптовым, а не розничным ценам, стоимость рабочей силы — по ставкам заработной платы рабочих, стоимость транспорта — по тарифам на перевозку стройматериалов, с учетом износа строений.

Правильно ли поступает горисполком, обязывая жилищно-строительный кооператив предоставить владельцу подлежащих сносу строений квартиру в личную собственность в кооперативном доме? Может ли кооператив переселить семью владельца временно в другую квартиру до окончания строительства дома кооператива против желания владельца, который согласен на временное переселение лишь в центр города. Кому должен быть передан дом владельца после его переселения в дом кооператива?

Горисполком согласно постановлению Совета Министров РСФСР от 5 октября 1962 г. № 1395 должен предоставить жилищно-строительному кооперативу земельный участок, свободный от застройки. Выделяя участок со сносом жилых домов, горисполком должен предоставить квартиры перечисленным гражданам.

Горисполком не может обязать кооператив предоставить владельцу сносимого дома квартиру в доме кооператива в личную собственность.

В доме кооператива владелец сносимого дома может иметь квартиру лишь на общих основаниях с членами кооператива при условии уплаты им членских взносов, так как жилая площадь в домах кооператива может быть предоставлена только членам кооператива, выполнившим свои обязательства по внесению установленных вступительных и паевых взносов («Примерного устава жилищно-строительного кооператива», утвержденного постановлением Совета Министров РСФСР от 2 октября 1965 г. № 1143). Это положение вытекает также из основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик, утвержденных Верховным Советом СССР 8 декабря 1961 г. Общая собственность кооперативных организаций и граждан этими основами не допускается. Отчуждаемые у владельца строения поступают в собственность государства, поэтому они должны поступить в распоряжение горисполкома.

Требование владельца строений предоставить ему квартиру в центре города не является обязательным для горисполкома или другого застройщика. Квартира должна быть предоставлена в черте города или в пределах данного населенного пункта в строениях постоянного (не барачного) типа. Переселение владельца строений и его семьи в квартиру для временного проживания с последующим предоставлением квартиры для постоянного проживания может иметь место лишь при согласии владельца строений.

Из сказанного видно, какая огромная ответственность возлагается на исполкомы городских, районных Советов за осуществление сноса жилых домов и других строений граждан Горисполкомы должны позаботиться не только о том, чтобы правильно определить компенсацию за понесенные потери граждан при сносах, они должны принять все меры к тому, чтобы как можно меньше нанести этим сносом ущерб государству и гражданам. Поэтому прежде чем выносить решение об отводе участков, исполкомы городских, районных Советов должны изучить положение дела с существующей застройкой на участке и обоснованно подойти не только к устройству проживающего на участке населения, но и использовать с максимальным эффектом все строения, подлежащие сносу или переносу независимо от того, кому они принадлежат.

Особую роль в этом деле играют оценочные комиссии, учреждаемые исполкомами городских, районных Советов депутатов на основании постановления ВЦИК и СНК РСФСР от 4 марта 1929 г. (см. «Положение об изъятии земель для государственных и общественных надобностей») и постановления Совета Министров СССР от 15 декабря 1961 г. № 1131.

Оценочные комиссии тщательно изучают застройку на всей территории, подлежащей реконструкции. С помощью привлеченных специалистов совместно с застройщиком и заинтересованными гражданами оценочные комиссии устанавливают, какие строения, устройства и зеленые насаждения подлежат переносу и какие сносу. Выявляют у граждан желание в связи с изъятием участка получить стоимость подлежащих сносу строений или квартиру, кто из граждан изъявляет желание перенести на другие участки принадлежащие им строения силами и средствами застройщика или своими силами за счет застройщика, износ строений, подлежащих сносу на изымаемом участке или участках, количество дополнительных строительных материалов в случае переноса строений.

Износ строений, а также процент необходимых дополнительных материалов в случае переноса определяется по конструктивным элементам, по которым в дальнейшем вычисляются износ в целом по строениям и общее количество нужных материалов. Не следует делать лишней работы, как это имеет место в отдельных городах, когда оценочные комиссии при переносе строений наряду с определением процента дополнительного строительного материала определяют также проценты износа по конструктивным элементам и в целом по строению. В приложении приведены образцы актов, составляемых оценочными комиссиями при проведении работ по оценке сносимых и переносимых строений.

Оценочный материал комиссии используется следующим образом:

а) при выплате стоимости сносимых строений владельцу в случае, если он не получает квартиру, оценочная комиссия по нормам, утвержденным советами министров АССР, исполкомами краевых, областных Советов, определяет общую сумму выплаты гражданину за строения и устройства <1>;

<1> В соответствии с постановлением Совета Министров СССР от 15 декабря 1961 г. № 1131.

б) в случае предоставления владельцу строений квартиры материал оценочной комиссии (процент износа по конструктивным элементам) используется для определения стоимости возврата материала при сносе строений, включаемой в смету на сооружаемые строения новым застройщиком. Процент износа и процент отхода материалов при разборке строений и размеры строений являются основными данными при определении стоимости возврата, исчисляемой в государственных ценах. Процент отхода при разборке следует принимать от 10 до 20 в зависимости от процента износа;

в) стоимость переноса строений определяется по смете, составляемой проектной организацией на основе изложенных выше данных оценочной комиссии о размерах и характеристике строений и проценте необходимых по конструктивным элементам дополнительных строительных материалов при переносе.

Данные о предстоящих работах по освобождению земельного участка от строений и устройств, имеющихся на этом участке, по переселению граждан в другие дома необходимы исполкому городского, районного Совета депутатов трудящихся для установления целесообразности отвода участка, а также для того, чтобы в своем решении четко определить взаимоотношения застройщика с затронутыми отводом организациями и гражданами при положительном решении вопроса об отводе.

Наиболее трудной и ответственной работой комиссии является отбор строений для переноса, имея в виду, что разработанных нормативов или даже каких-либо руководящих указаний по этому вопросу нет.

Первое, что должно быть положено в основу определения целесообразности переноса, — это техническая возможность осуществления самого переноса.

Дома с каменными, турлучными, саманными стенами мало пригодны для переноса. Наиболее пригодными для этой цели являются деревянные рубленые дома, распространенные в городах и поселках городского типа.

Госстрой РСФСР, Министерство коммунального хозяйства РСФСР и Российская контора Госбанка СССР, решая вопрос о целесообразности капитального ремонта деревянных рубленых домов государственного жилого фонда в зависимости от износа конструкций, пришли к выводу, что нет смысла разрешать капитальный ремонт домов с износом фундаментов и стен свыше 60% или когда общая стоимость ремонта дома, приведенная к 1 м2 жилой площади, составляет более 65 — 70% стоимости 1 м2 в каменных многоэтажных домах, сооружаемых по новым типовым проектам. По составу производства работ перенос строений подходит к капитальному ремонту этих строений, поэтому при определении пригодности деревянных строений к переносу, по нашему мнению, следует воспользоваться приведенными нормативами для капитального ремонта.

Центральный научно-исследовательский и проектный институт по градостроительству, исследуя вопрос обновления планировки и застройки старых, сложившихся жилых районов при размещении нового жилищного строительства, установил, что величина затрат на перенос зданий в зависимости от их износа характеризуется следующими показателями:

Эти данные института подтверждают правильность решения вопроса о распространении указанных выше нормативов на работы, связанные с переносом строений.

Глава IV

ПОРЯДОК ОТВОДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ПРАВОВОЕ ОФОРМЛЕНИЕ ЭТИХ ОТВОДОВ

1. СОСТАВ И СОДЕРЖАНИЕ ПРОЕКТОВ ПЛАНИРОВКИ И ЗАСТРОЙКИ И ПЛАНОВ ЗЕМЕЛЬНОХОЗЯЙСТВЕННОГО УСТРОЙСТВА КАК ОСНОВНЫХ ДОКУМЕНТОВ К ОТВОДУ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Отвод земельных участков есть совокупность правовых и технических действий по предоставлению земель организациям, предприятиям, учреждениям и гражданам, использующим эти земли в соответствии с утвержденными проектами планировки и застройки и планами земельнохозяйственного устройства городов и поселков.

Существует целая система проектов и планов по освоению городских земель.

На устройство и использование городских земель, занятых застройкой и предназначенных для этой цели, составляются проекты планировки и застройки, а на устройство и использование городских земель, находящихся за пределами территории городской застройки, не подлежащих застройке, — проекты и планы земельнохозяйственного устройства городов и поселков. В ряде городов исполкомы местных Советов, проводя работы по устройству городских земель, руководствуются одними проектами планировки и застройки. Однако эти проекты не охватывают всех мероприятий по устройству земель за пределами застройки, и поэтому не представляется возможным использовать эти земли полностью и рационально.

Разработка проектов планировки и застройки начинается с решения основных вопросов планировки с детализацией их в последующих стадиях работ.

Так, основной задачей «проектов районной планировки» является выявление всех природных ресурсов района и комплексное решение вопросов размещения всех видов строительства и хозяйства в связи с перспективами экономического развития района.

Задачей следующего этапа планировочных работ — «проекта планировки города, поселка» — является установление и разработка основных решений по перспективам развития, планировке, застройке и благоустройству города на расчетный срок 20 — 25 лет и на первую очередь строительства 7 — 10 лет.

В соответствии с проектом планировки (генеральным планом) производится размещение всех видов строительства и намечается использование земель в проектных границах города. Основные чертежи проекта планировки — генеральные планы — составляются в зависимости от величины города в масштабе 1:5000 — 1:10000.

Как правило, для городов с крупными объемами строительства одновременно с составлением проекта планировки составляется проект размещения первоочередного строительства в городе. В этом проекте в соответствии с пятилетним планом развития народного хозяйства определяются объемы городского строительства и с учетом последующего развития устанавливаются районы и участки размещения этого строительства. Проекты размещения первоочередного строительства в городе составляются на плане существующего города в масштабе 1:5000.

На отдельные части города составляются «проекты детальной планировки районов города», разрабатываемые в зависимости от очередности строительства. В проекте детальной планировки решается архитектурно-планировочная организация отдельных частей города, уточняются и развиваются решения проекта планировки до степени, необходимой для выдачи архитектурно-планировочных заданий на составление проекта застройки, устанавливаются красные линии улиц и площадей с их вертикальными отметками.

Проекты детальной планировки (план красных линий, схема вертикальной планировки, эскиз застройки) составляются в масштабе 1:2000, допускается составление планов в масштабе 1:1000.

На последнем этапе проектно-планировочных работ составляются «проекты застройки» жилых районов, микрорайонов, кварталов, улиц и площадей. Эти проекты имеют целью обеспечить правильную, целостную и экономичную архитектурно-планировочную организацию жилых районов, микрорайонов, кварталов, улиц и площадей, наиболее целесообразное размещение жилых домов и учреждений культурно-бытового обслуживания, необходимое инженерное оборудование и благоустройство застраиваемой территории. В проектах застройки проектное задание составляется в масштабе 1:1000, рабочие чертежи — 1:500.

Проекты земельнохозяйственного устройства составляются в двух стадиях. Первая стадия — «план земельнохозяйственного устройства», предусматривающий конкретные мероприятия по рациональному освоению городских земель и установлению порядка их использования вне территории застройки.

Основной задачей проектов и планов земельнохозяйственного устройства является организация мероприятий: а) по оздоровлению городских территорий (осушение болот, озеленение, устройство водоемов); б) по орошению, обводнению и дорожно-мостовому строительству; в) по организации и сохранению городской территории от разного рода разрушений (оползней, затопления, размывов, обвалов и т.д.); г) по организации мест культурного отдыха, спорта и зеленых насаждений; д) по организации санаториев, домов отдыха; е) по развитию на городских землях сельскохозяйственных культур высокой интенсивности: садов, огородов, питомников, оранжерей, молочных хозяйств и прочих видов сельскохозяйственного использования земель и водных пространств в целях снабжения городского населения продуктами питания.

Планы земельнохозяйственного устройства составляются в масштабе 1:10000 — 1:25000.

Второй стадией проекта земельнохозяйственного устройства является «детальный проект земельнохозяйственного устройства городов и поселков». Детальные проекты составляются по отдельным организованным на городских землях хозяйствам.

Проекты планировки городов (поселков), проекты детальной планировки районов городов и проекты земельнохозяйственного устройства являются основой для проведения работ по отводу земельных участков. Проекты застройки жилых микрорайонов, кварталов, улиц и площадей и детальные проекты земельнохозяйственного устройства разрабатываются уже после отвода на плане или в натуре земельных участков для застройки или другого вида использования. Проектами застройки проверяется правильность отвода участков и уточняются размеры отведенных участков для промышленных предприятий, жилых комплексов и других видов строительства, осуществление которых связано с отводом значительных территорий.

2. СОСТАВЛЕНИЕ ГОДОВОГО ПЛАНА ОТВОДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Во всех городах главными архитекторами городов, а там, где их нет, отделами коммунального хозяйства в соответствии с проектами размещения первоочередного строительства в городе составляются годовые планы отвода земельных участков для строительства и других надобностей.

Проекты планов отвода земельных участков представляются на рассмотрение исполкомов городских Советов депутатов трудящихся и утверждаются в составе общего плана использования городских земель в сроки до наступления планируемого года. Планы отвода земельных участков в поселках городского типа не составляются.

По инструкции Министерства коммунального хозяйства РСФСР о порядке отвода земельных участков под строительство от 16 апреля 1941 г. № 189 главные архитекторы городов или отделы коммунального хозяйства должны не позднее 1 августа года, предшествующего планируемому, представить на утверждение исполкома городского, районного Совета список земельных участков, подлежащих отводу в течение предстоящего года.

Некоторые трудности представляет определение объемов жилищного и культурно-бытового строительства, подлежащего обеспечению отводом земельных участков в предстоящем году.

Нам представляется, что при составлении планов отвода земельных участков для указанных целей надлежит исходить из следующих положений.

Практически жилищное и культурно-бытовое строительство, учитывая необходимое время на отвод земельных участков и проектирование, осуществляется не ранее чем в следующем году после отвода земельного участка.

По действующему законодательству в титульные списки могут быть включены лишь те объекты, строительство которых обеспечено технической документацией полностью или, как минимум, в объеме проектного задания. А это значит, что отвод земельных участков для этих объектов в основном уже сделан.

Ряд объектов, для строительства которых земельные участки уже отведены, а техническая документация изготовляется или уже изготовлена, в титульные списки строительства на предстоящий год не включены.

Часто исполкомы местных Советов депутатов трудящихся отвод земельных участков производят целыми жилыми комплексами, микрорайонами, в которых застройщик будет осуществлять строительство не в один год, а в течение ряда лет.

Все эти положения должны быть учтены при определении объема работ отвода земельных участков.

Исходя из указанных положений план отвода земельных участков для жилищного и культурно-бытового строительства должен определяться объемами работ (в соответствующих единицах по пятилетнему плану) предстоящих двух лет за вычетом объемов строительства, предусмотренного по титульному списку на планируемый год, и переходящего строительства на следующий год за планируемым, а также объемов строительства по объектам, обеспеченным отводами земельных участков, но не включенным в титульные списки, техническая документация по которым имеется или составляется. При планировании отводов земельных участков жилыми комплексами, микрорайонами план работ по отводу земельных участков увеличивается на объемы проектируемого строительства в последующие годы после первого года строительства. По другим видам строительства, кроме жилищного и учреждений культурно-бытового обслуживания, объемы работ выявляются в плановых органах и по заявкам, надлежаще оформленным заказчиком.

В результате разработки годового плана отвода земельных участков составляются список земельных участков и схема размещения отводов на предстоящий (планируемый) год.

Этот список участков и схема отводов утверждаются исполкомом городского, районного Совета депутатов трудящихся. В список включаются намечаемые к отводу земельные участки для отдельных жилых комплексов, жилых кварталов государственной, общественной, кооперативной и индивидуальной застройки, отдельных выборочно размещаемых жилых зданий, учреждений культурно-бытового обслуживания, здравоохранения, учебных заведений, зданий административных, хозяйственных и общественных учреждений, а также промышленных, транспортных, складских предприятий, сооружений инженерного оборудования, энергоснабжения, связи, сельскохозяйственных организаций и предприятий, железных дорог, трубопроводов, разработки месторождений полезных ископаемых и др.

Схема размещения отвода земельных участков составляется в масштабе 1:5000, а в крупных городах — 1:10000, с показом на ней:

а) земельных участков, подлежащих застройке по плану первоочередного строительства в городе;

б) земельных участков, подлежащих застройке в планируемом году;

в) земельных участков, намечаемых к отводу для строительства, подлежащего осуществлению в году, следующем за планируемым.

Правильность размещения новых отводов земельных участков должна быть экономически обоснована соответствующими расчетами.

3. ПОРЯДОК ОФОРМЛЕНИЯ ОТВОДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО И ДРУГИЕ ГОСУДАРСТВЕННЫЕ И ОБЩЕСТВЕННЫЕ НАДОБНОСТИ

Для отвода участков под строительство подаются заявления: 1) в городах — исполкомам городских Советов депутатов трудящихся; 2) в городах с районным делением — исполкомам районных Советов депутатов трудящихся; 3) в поселках городского типа — исполкомам поселковых Советов депутатов трудящихся. Последние направляют эти заявления со своими заключениями исполкомам районных Советов.

Перед подачей заявления на отвод участка под строительство промышленного предприятия специальная комиссия с участием главного архитектора города, а там, где этой должности нет, руководителя коммунального органа производит выбор территории, оформляемой соответствующим актом.

К заявлению на отвод участка для промышленного предприятия прилагается акт выбора участка, задание на проектирование предприятия, в котором содержатся основные данные по характеристике продукции, выпускаемой предприятием, мощности производства по основным видам продукции (в натуральном и ценностном выражении), основные источники снабжения сырьем, водой, топливом, газом, электроэнергией, запасы полезных ископаемых, намечаемых к разработке, предполагаемое расширение предприятия в дальнейшем, сроки строительства и порядок осуществления строительства по очередям <1>. Сообщаются также предварительные данные о потребностях в воде, топливе, электроэнергии и расходе бытовых и производственных сточных вод.

<1> «Инструкция по разработке проектов и смет для промышленного строительства» СН 202-62.

Порядок подачи заявлений на отвод земельных участков для государственных и общественных надобностей (строительство заводов, фабрик, электростанций, гидротехнических сооружений, оборонных объектов, добыча нерудных ископаемых и другие нужды) из земель колхозов, совхозов, подсобных хозяйств, гослесфонда, земель предприятий, учреждений, организаций союзного, республиканского и местного значения определен постановлением Совета Министров СССР от 22 июня 1954 г. № 1240, Совета Министров РСФСР от 13 сентября 1954 г. и детально изложен в положении, утвержденном указанным постановлением Совета Министров РСФСР «О порядке возбуждения и рассмотрения ходатайств по вопросам об отводе земель для государственных и других надобностей, требующим решения Совета Министров РСФСР, советов министров автономных республик, крайисполкомов или облисполкомов» (см. приложение III).

Следует отметить, что отвод земельных участков для горных разработок (горных предприятий) должен быть обоснован актом горного отвода, копия которого наряду с другими документами должна быть приложена к заявлению на отвод участка. Местоположение и площадь земельного участка устанавливаются в зависимости от местоположения горного отвода, условий и сроков разработки.

В тех случаях, когда отвод земельного участка связан с изъятием земли, находящейся в бессрочном пользовании у граждан (усадебные участки), решение исполкома городского, районного Совета депутатов трудящихся об отводе участка, согласно ст. 5 - 11 «Положения об изъятии земель для государственных и общественных надобностей» (СУ, 1929, № 24, ст. 248) со всем делопроизводством должно быть направлено исполкому краевого, областного Совета депутатов трудящихся, совету министров АССР, которые утверждают или отменяют представленные им решения исполкомов городского, районного Совета.

При отводе земельных участков для жилищного строительства, осуществляемого комплексами по заказам предприятий и организаций, к заявлениям прилагаются задания на проектирование комплексов с указанием в них состава жилых зданий и объектов культурно-бытовых учреждений. В задании приводится перечень типовых проектов, по которым должно осуществляться строительство, указываются сроки строительства, описываются требования к инженерному оборудованию и благоустройству.

Состав и размер жилого комплекса, строительство которого осуществляется управлениями или отделами капитального строительства край(обл)исполкомов или горисполкомов, определяются главным архитектором города, а где он отсутствует, — краевым, областным отделом по делам строительства и архитектуры, а в автономных республиках — соответствующими управлениями.

На отвод земельных участков для всех других видов строительства, кроме промышленных предприятий и жилых комплексов, подаются заявления с указанием в них постановления, решения, приказа (номер и дата документа) соответствующего органа, по которому разрешается проектирование объекта. Если намеченный к строительству объект не может быть обеспечен типовым проектом, к заявлению прилагается задание на проектирование, утвержденное в установленном порядке.

К заявлениям на отводы участков для всех видов строительства должно быть приложено письмо вышестоящей организации об обеспечении проектных работ по данному объекту или комплексу объектов финансированием.

На отвод земельных участков под строительство жилищно-строительных кооперативов заявления подают правления кооперативов соответствующим исполкомам Советов депутатов трудящихся. К заявлениям на отвод земельных участков должны быть приложены справки, выдаваемые местными отделениями Российской конторы Стройбанка об обеспечении строительства средствами в соответствии с требованиями устава жилищно-строительного кооператива, копия протокола общего собрания членов кооператива о строительстве дома с указанием в нем о принятом к строительству типовом проекте.

На основании заявления об отводе земельного участка и поручения городского, районного Совета депутатов трудящихся главный архитектор города или руководитель отдела коммунального хозяйства подготовляет материал для решения вопроса об отводе участка. Он подбирает необходимые планировочные, геодезические и изыскательские материалы на предназначенную под строительство территорию, предварительно обследованную в натуре, составляет проект отвода участка и эскиз его застройки и предварительно согласовывает его с заказчиком, санэпидстанцией, отделом пожарной охраны, органами, ведающими водоснабжением, канализацией, газоснабжением, теплоснабжением, радиофикацией, после чего подготовляет проект решения исполкома городского, районного Совета. Главный архитектор города или руководитель отдела коммунального хозяйства представляет исполкому:

а) проект отвода участка и эскиз его застройки;

б) основные технико-экономические данные о строительстве;

в) назначение проектируемого строения, сооружения, его объемные показатели;

г) сроки начала и окончания строительства или реконструкции;

д) данные о характере рельефа, наличии на участке строений, зеленых насаждений;

е) данные о возможности подключения участка к сетям водопровода, канализации, теплофикации, газоснабжения, электроснабжения и т.д.;

ж) сведения об обеспеченности участка подъездными путями;

з) сведения о расположении зданий на соседних участках для обоснования противопожарных разрывов;

и) сведения о наличии или соображения о необходимости организации санитарно-защитных зон от предприятий;

к) соображения по вопросу о производстве на участке топографо-геодезических и изыскательских работ и проведении мероприятий по освоению и благоустройству участка;

л) свое мнение по вопросу отвода участка.

Одновременно с указанными выше документами исполкому городского или районного Совета представляется проект решения исполкома об отводе земельного участка.

В решении исполкома должны быть указаны:

а) предприятие, организация, учреждение, которому представляется земельный участок;

б) точное местоположение предоставляемого участка (район, улица, номер квартала и участка);

в) для какого вида строительства предоставляется участок и как должна использоваться его территория;

г) площадь участка;

д) обязательства застройки по расчетам с прежними землепользователями: снос, перенос строений, предоставление квартир и жилой площади, расчеты за сельскохозяйственные угодья и т.д.;

е) задание застройщику на производство дополнительных геосъемочных и изыскательских работ, связанных с отводом участка;

ж) задание главному архитектору города или отделу коммунального хозяйства на отвод участка в натуре и на выдачу исходных данных на проектирование.

В тех случаях, когда на определение размера отводимого для строительства земельного участка отсутствуют разработанные и утвержденные и установленном порядке нормы земельной площади, отвод участка в натуре должен производиться после уточнения главным архитектором города или руководителей отдела коммунального хозяйства размеров участка на основании утвержденного проектного задания на строительство (по генеральному плану участка). В решении исполкома городского, районного Совета в таких случаях дается соответствующее поручение главному архитектору города или отделу коммунального хозяйства;

з) задание отделу коммунального хозяйства на оформление отвода актом о предоставлении земельного участка в бессрочное пользование под капитальное строительство.

Завершающей стадией оформления отвода участка является выдача документов землепользователю на право пользования земельным участком.

Согласно договоренности Министерства коммунального хозяйства РСФСР и Управления по делам архитектуры при Совете Министров РСФСР и их разъяснению от 12 июня 1953 г. № М-06-8146 о разграничении функций между горкомхозами и главными архитекторами городов по отводу земельных участков составление и выдача документов землепользователям на право пользования земельным участком под разного рода строительство и сельскохозяйственное пользование, а также под открытые склады, строительство облегченного типа во всех городах возложено на коммунальные органы, работа которых оплачивается главными архитекторами городов в размере 5% от общей стоимости отвода, получаемой последними.

Однако в ряде городов документы на право пользования отводимыми под строительство земельными участками выдают главные архитекторы городов. В этом нет нарушений установленного центральными организациями правопорядка, так как в зависимости от условий работы местных органов исполкомы краевых, областных Советов и советы министров автономных республик могут вносить некоторые изменения в распорядок работы подчиненных им организаций, согласовав их с указанными выше центральными органами.

Для получения документов на право пользования земельным участком землепользователь должен иметь решение соответствующего исполкома Совета депутатов трудящихся об отводе участка, ситуационный план с нанесением на нем границ отведенного участка и акт об отводе земельного участка в натуре.

На основании указанных выше документов предприятиям, организациям и учреждениям выдаются следующие документы:

1. При предоставлении земельного участка под строительство — акт о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка для капитального строительства и дальнейшей эксплуатации.

Акт составляется по форме одноименного типового акта, утвержденного приказом Госстроя РСФСР и Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 6 октября 1965 г. № 67 и подписывается уполномоченными на это от городского, районного отдела коммунального хозяйства или главным архитектором города (где правовое оформление ведется последним) и уполномоченным бессрочного пользователя.

Один экземпляр акта с приложенным ситуационным планом и планом границ участка хранится в отделе коммунального хозяйства или у главного архитектора города, другой с теми же приложениями — у бессрочного пользователя.

Если земельный участок отводится под строительство отделу или управлению капитального строительства крайисполкома, облисполкома или горисполкома как заказчику, земельный участок передается ему также по акту бессрочного пользования с приложением указанных выше планов. При передаче в дальнейшем строений в эксплуатацию предприятиям, учреждениям, организациям передается полностью или частично и земельный участок. Передача участка оформляется надписью на акте бессрочного пользования. Новому землепользователю передаются копия акта с заверенной на нем соответствующей надписью, содержащей основание передачи, и копия плана границ участка с нанесением на нем выделяемой части участка, необходимой для обслуживания переданного строения.

2. При предоставлении земельных участков для железнодорожного, водного, воздушного транспорта, предприятиям горных разработок промышленного значения, военному ведомству под объекты оборонного значения выдается акт на право пользования землей, составленный по форме, утвержденной Министерством сельского хозяйства СССР 23 февраля 1956 г. <*> (приложение II).

<*> См. указания о порядке составления и выдачи землепользователям (кроме сельскохозяйственных артелей) актов на право пользования землей, утвержденные Министерством сельского хозяйства СССР 23 февраля 1956 г.

Акт на право пользования землей составляется в двух экземплярах, подписывается председателем исполкома городского, районного Совета и заведующим отделом коммунального хозяйства или главным архитектором города. Первый экземпляр акта на право пользования землей выдается землепользователю, а второй хранится в отделе коммунального хозяйства или у главного архитектора города.

Как видно из акта, неотъемлемой частью этого документа является план земельного участка, предоставляемого в постоянное пользование землепользователю. План составляется на основе современных съемочных и землеустроительных материалов, которые дают возможность определить в натуре точные размеры контуров и внешние границы отводимого участка.

По содержанию акта следует, что в условиях предоставления перечисленным выше землепользователям городских земель (см. дополнение к акту на право пользования землей) должны быть отражены обязательства землепользователей в устройстве, использовании и содержании отводимых земель, что не предусмотрено в типовой форме акта на право пользования землей Министерства сельского хозяйства СССР.

Необходимо, например, обязать землепользователей рассматриваемой категории, чтобы они в случаях окончания использования предоставленных земель по назначению или при невозможности использовать их по назначению немедленно возвращали указанные земли исполкомам городских, районных Советов, чтобы земли в установленные сроки были приведены в состояние, пригодное для дальнейшего использования в городском строительстве и хозяйстве. Следует обязать землепользователей, чтобы они выполняли требования исполкома городского районного Совета, вытекающие из общего плана проведения работ на городских территориях по борьбе со всеми видами эрозий почв и грунтов (борьба с образованием оврагов, смывами почв, песчаными заносами и т.п.), по озеленению, осушению, орошению территорий, по сохранению живописных ландшафтов, облесению части представленной им территории для защитных целей городской застройки от неблагоприятных воздействий холодных и сухих ветров, задымления и запыления. Необходимо требовать от землепользователей, чтобы осуществляемое ими строительство производилось без ухудшения условий использования прилегающих городских земель, чтобы строительство отвечало городским требованиям архитектурного оформления зданий и сооружений и т.д.

3. При предоставлении земельных участков для разработки месторождений общераспространенных полезных ископаемых следует выдавать землепользователям документы и предъявлять к ним требования, указанные в п. 2 настоящего раздела. В утвержденной постановлением Совета Министров РСФСР от 8 сентября 1960 г. (СП РСФСР, 1960, № 32, ст. 153) инструкции приведен лишь типовой горноотводный акт, в котором не изложены требования, предъявляемые к землепользователям в связи с отводом им земельного участка, поэтому акт о предоставлении поверхности территории для разработки общераспространенных полезных ископаемых должен быть составлен особо от акта горного отвода.

4. При предоставлении земельного участка под сельскохозяйственное производство органы коммунального хозяйства или главный архитектор города заключает с землепользователем (предприятием, организацией и учреждением) договор в соответствии с типовым договором, утвержденным приказом Госстроя РСФСР и Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 6 октября 1965 г. № 67, на передачу учреждениям, предприятиям и организациям в пользование городских земель сельскохозяйственного использования для организации хозяйства. Договор подписывается заведующим отделом коммунального хозяйства или главным архитектором города, с одной стороны, и землепользователем, с другой.

Предъявляемые требования со стороны исполкома городского, районного Совета изложены в типовом договоре. Они могут быть расширены в зависимости от местных особенностей и требований к освоению и использованию предоставляемой территории.

К договору на передачу учреждению, предприятию, организации в пользование городских земель сельскохозяйственного значения для организации хозяйства должен быть приложен план с нанесением на нем сельскохозяйственных угодий и других контуров ситуации местности со сроком давности топографической съемки не свыше 1 — 2 лет. На план должны быть нанесены также границы участка с геодезическими данными длин линий и углов поворота.

5. При предоставлении земельных участков предприятиям, организациям, учреждениям под огороды, сады рабочих и служащих органы коммунального хозяйства или главный архитектор города заключают с предприятием, организацией, учреждением договор на землепользование в соответствии с типовым договором на передачу учреждениям, предприятиям и организациям в пользование городских земель сельскохозяйственного значения для организации хозяйств, утвержденных приказом Госстроя РСФСР и Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 6 октября 1965 г. № 67. В договорах должны быть предусмотрены условия, обеспечивающие интенсивное ведение хозяйства на землях сельскохозяйственного использования.

Земельные участки под огороды отводятся предприятиям, организациям и учреждениям, а последние предоставляют их коллективам рабочих и служащих сроком до пяти лет в зависимости от плана дальнейшего использования этих земель.

Договоры на отводимые участки подписываются заведующими отделами коммунального хозяйства или главными архитекторами городов и землепользователями. К договорам должны быть приложены ситуационные планы участков с нанесением на них границ отвода. Договоры составляются применительно к типовому договору на передачу учреждениям, предприятиям и организациям в пользование городских земель сельскохозяйственного значения для организации хозяйств, утвержденному приказом Госстроя РСФСР и МКХ РСФСР от 6 октября 1965 г. № 67.

6. При предоставлении животноводческим товариществам земельных участков под выпасы и сенокосы, а также для организации сельскохозяйственного производства и размещения производственных и хозяйственных построек отделы коммунального хозяйства или главные архитекторы города заключают с животноводческими товариществами договоры на землепользование. Вопрос о том, является ли землепользование животноводческих товариществ срочным или бессрочным, в законодательном порядке не разрешен. Для землепользования животноводческих товариществ должны устанавливаться такие сроки, чтобы они позволили товариществам значительно улучшить сельскохозяйственные угодья и возместить затраты, понесенные на эти улучшения путем эксплуатации угодий. Земельные участки под производственные и хозяйственные постройки капитального типа должны предоставляться в бессрочное пользование. Договоры заключаются по той же форме, что и для садоводческих товариществ. К договорам на землепользование обязательно должны быть приложены ситуационные планы с нанесенными на них границами землепользования.

7. При предоставлении предприятиям, учреждениям и организациям сенокосных угодий для скота рабочих и служащих сроком на один год договоры на земельные участки не заключаются. Участки предоставляются по решениям соответствующих исполкомов.

8. При предоставлении земельных участков во временное пользование отделы коммунального хозяйства городов в зависимости от целей предоставления участков заключают с землепользователями «договоры аренды» со взиманием арендной платы или бесплатно в соответствии с инструкцией МКХ РСФСР и Министерства финансов РСФСР от 25 февраля 1957 г. № 01-06-18/99 «О порядке сдачи во временное пользование земельных участков и взимания арендной платы за эти участки в городах, рабочих, курортных и дачных поселках, а также сельских районных центрах». Обязательным приложением к договору аренды является план земельного участка с нанесенными на нем границами земельного участка (см. приложение II).

4. ПОРЯДОК ОФОРМЛЕНИЯ ОТВОДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ИНДИВИДУАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Согласно постановлению Совета Министров СССР от 26 августа 1948 г. (СП СССР, 1948, № 5, ст. 62) отвод земельных участков гражданам для строительства индивидуальных жилых домов производится краевыми, областными, городскими и районными Советами депутатов трудящихся.

Исполкомы поселковых Советов депутатов трудящихся не решают вопросы об отводе участков для индивидуального строительства, поэтому поступающие к ним заявления граждан об отводе усадебных участков они направляют в соответствующие исполкомы районных Советов.

К своим заявлениям на отвод земельных участков индивидуальные застройщики прилагают ходатайства администрации и профсоюзной организации, выдаваемые по месту работы, и справку от органов жилищного хозяйства об обеспеченности жилой площадью.

В тех случаях, когда предприятия и организации принимали участие в подготовке территории для индивидуальной застройки, они делают представление в исполком городского, районного Совета депутатов трудящихся о своих рабочих и служащих для отвода им земельных участков.

Главный архитектор города или руководитель отдела коммунального хозяйства готовит материал об отводе участков для индивидуального строительства и представляет исполкому городского или районного Совета проект решения исполкома и план отвода участка.

В проекте решения должны быть:

а) фамилия, имя и отчество застройщика (застройщиков);

б) подробный адрес участка и его площадь;

в) жилая площадь возводимого строения;

г) задание главному архитектору города или отделу коммунального хозяйства на отвод участка в натуре;

д) предложение застройщику заключить с отделом коммунального хозяйства договор о предоставлении участка в бессрочное пользование и представить на утверждение проект дома;

е) обязанность застройщика компенсировать прежнего землепользователя, если участок отведен с изъятием земли от прежнего землепользователя.

Отвод земельного участка для индивидуального или коллективного строительства оформляется договором о предоставлении в бессрочное пользование участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности <1> (см. приложение II) и договором о предоставлении коллективам индивидуальных застройщиков в бессрочное пользование земельного участка под строительство на началах трудовой взаимопомощи многоквартирного жилого дома с сохранением прав личной собственности одного застройщика на одну квартиру жилой площадью не более 60 м2 (типовой договор утвержден МКХ РСФСР 9 июля 1959 г.).

<1> Типовой договор утвержден приказом по Госстрою РСФСР и Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 6 октября 1965 г. № 67.

Неотъемлемой частью указанных договоров являются ситуационные планы земельных участков с нанесением на них границ участков и проекты застройки.

Акты о предоставлении участков в бессрочное пользование подписываются заведующим отделом коммунального хозяйства или главным архитектором города и застройщиком.

Договоры подлежат нотариальному удостоверению.

Глава V

ТЕХНИЧЕСКАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ, ВЫДАВАЕМАЯ НА ПРОЕКТИРОВАНИЕ ЗАСТРОЙКИ УЧАСТКА

На основании решения исполкома городского, районного Совета депутатов трудящихся об отводе участка главный архитектор города или отдел коммунального хозяйства в десятидневный срок с момента оформления этого решения в установленном порядке выдает застройщику исходные данные для проектирования. Эти исходные данные комплектуются в едином документе - паспорте земельного участка.

Паспорт предназначен для обеспечения проектирования зданий и сооружений на полноценной топографо-геодезической подоснове, в соответствии с проектом планировки города, поселка, с учетом проведенных на участке изысканий и в увязке с существующими городскими (поселковыми) сетями инженерного оборудования.

Практика составления паспортов доказала, что действующие в настоящее время формуляры паспортов нуждаются в корректировании, так как в разных краях и областях по своему содержанию они весьма разнообразны.

Отсутствие типового паспорта послужило причиной тому, что в ряде случаев паспорта выдаются с недостаточными для проектирования данными, а в других, наоборот, даются лишние и часто трудные для заполнения требования. Так, например, отпадают лишние во многих паспортах требования о включении строительства в титульный список, так как в эти списки включаются лишь те объекты, которые обеспечены технической документацией на строительство. Как правило, из-за отсутствия данных у главного архитектора города или коммунальных органов раздел паспорта инженерно-геологической характеристики участка в требуемом объеме не заполняется. Не во всех случаях отвод участка в натуре следует производить до проектирования, так как по ряду объектов из-за отсутствия соответствующих норм размеры участка не могут быть точно определены. В таких случаях проектная организация ограничивается выделением участка на плане, а отвод в натуре производится после утверждения проектного задания на строительство.

В первом разделе паспорта приводятся основные данные для проектирования строительства. В разделе дается объемная характеристика всех объектов основного назначения с указанием типовых проектов, по которым будет осуществлено строительство на участке. Данные должны быть взяты из утвержденного вышестоящей организацией задания на проектирование. Натуральным показателем строительства жилых домов служит 1 м2 жилой площади, производственных строений — 1 м3 здания, культурно-бытовых учреждений, учреждений здравоохранения — места, койки и т.д.

Второй раздел паспорта представляет собой архитектурно-планировочное задание на строительство.

Архитектурно-планировочное задание является основным документом, на базе которого разрабатывается проектное задание объекта строительства. Оно составляется на следующие объекты строительства: предприятия всех отраслей промышленности, жилые здания и культурно-бытовые учреждения, строящиеся государственными, кооперативными, общественными предприятиями, учреждениями, организациями в комплексе или выборочно; зеленые насаждения различного назначения (парки, городские сады, скверы, бульвары, защитные зоны и пр.); инженерные сооружения и коммунальное благоустройство (мосты, путепроводы, водопровод, канализация, дорожное строительство, озеленение улиц, электроосвещение, газоснабжение и пр.) <*>.

<*> Постановление коллегии Управления по делам архитектуры при Совете Министров РСФСР от 27 ноября 1951 г.

По особо важным зданиям, предполагаемым к возведению на центральных улицах, площадях и набережных столиц АССР, областных и краевых центров, а также крупных промышленных городов архитектурно-планировочные задания согласовываются с управлениями и отделами по делам строительства и архитектуры советов министров АССР, исполкомов краевых, областных Советов депутатов трудящихся.

В городах, где не установлена должность главного архитектора города, и поселках городского типа архитектурно-планировочные задания выдаются органами коммунального хозяйства. На крупные здания, сооружения и объекты благоустройства (дома Советов, клубы, театры, парки, водопровод, канализацию) в этих городах органы коммунального хозяйства согласовывают архитектурно-планировочные задания с управлениями или отделами по делам строительства и архитектуры советов министров АССР, исполкомов краевых, областных Советов депутатов трудящихся.

Архитектурно-планировочные задания должны состоять из текстовой части по одной из прилагаемых форм 1, 2, 3, 4, устанавливающих основные требования к разрабатываемому проекту в зависимости от характера строительства и плана земельного участка.

На плане земельного участка, составляемого в масштабе проекта детальной планировки (1:2000), показываются границы земельного участка (меры линий, внутренние и дирекционные углы поворотов), площадь земельного участка, красные и черные отметки по схеме вертикальной планировки, выделяется площадь, подлежащая съемке, в масштабе 1:500 — 1:1000.

Главные архитекторы Волгограда и Пензы дополнительно к указанным материалам дают ситуационную выкопировку из плана города на район, где размещается отводимый участок, в масштабе 1:5000 — 1:10000.

При наличии проекта детальной планировки жилого или промышленного района, в котором размещен отводимый участок, на план земельного участка наносятся элементы эскиза застройки: размещение зданий и участков общегородских, районных и микрорайонных учреждений обслуживания, зеленых насаждений, проектные элементы улиц и площадей и т.п.

Третий раздел представляет собой перечень материалов, имеющихся в архиве главного архитектора города или коммунальных органов по инженерно-геологической характеристике отводимого участка и района, где расположен участок. Желательно, чтобы при заполнении третьего раздела в примечании против каждого наименования материала было сказано, для какой стадии проектирования может быть использован материал (проектного задания, технического проекта, рабочих чертежей).

В четвертом разделе приводятся данные и условия присоединения инженерных сетей, размещаемых на участке, к внешним инженерным сетям. Эти данные получаются организацией, выдающей паспорт, в результате ориентировочных расчетов и согласований с организациями, эксплуатирующими эти сооружения, а также на основании изучения соответствующих отраслевых проектов инженерного оборудования территории района.

Возможные места присоединений к городским сетям и ориентировочные трассы новых или реконструируемых сетей внешних коммуникаций показываются на прилагаемых к паспорту планах в масштабе 1:2000. При этом в тех случаях, когда места присоединений выходят за пределы планов названных масштабов, места присоединений и трассы сетей показываются на планах более мелких масштабов.

Четвертый раздел иллюстрируется планом или схемой инженерных коммуникаций, на которых показываются существующие и запроектированные инженерные сооружения и магистральные коммуникации в районе расположения отводимого земельного участка.

В пятом разделе перечисляются все строения и сооружения, находящиеся на отведенном участке и за его границами, в пределах, необходимых для производства строительных работ.

По этим строениям и сооружениям приводятся данные в соответствии с требованиями формуляра паспорта. Следует указать, какие строения подлежат сносу, переносу и остаются на участке.

При описании геодезических знаков и центров, находящихся на участке, указываются номера знаков или их название, местоположение знаков, чертежи их заложения и постройки и обязательства заказчика по сохранению знаков, их восстановлению или переносу на другое место с соблюдением технических требований.

В этом разделе не предусматриваются сведения по оценке строений. Они представляются проектной организации и главному архитектору города заказчиком как материалы оценочных комиссий городского или районного исполкомов Советов депутатов трудящихся.

По остальным вопросам настоящего раздела источником получения сведений должны служить материалы местного инвентаризационного бюро и материалы обязательного обследования.

Шестой раздел паспорта — описание зеленых насаждений, находящихся на участке, — составляется на основе материалов непосредственного обследования или по материалам оценочных комиссий городского или районного Совета депутатов трудящихся.

Обязательным приложением к паспорту служит решение исполкома городского, районного Совета депутатов трудящихся об отводе земельного участка.

Если к моменту составления паспорта земельный участок отведен в натуре, то к паспорту прилагается копия акта об отводе границ участка и красных линий в натуре с соответствующим планом отвода земельного участка. План отвода земельного участка в натуре должен быть снабжен необходимыми геодезическими данными по границам участка и красным линиям.

Паспорт земельного участка оформляется подписями главного архитектора города и специалиста по изыскательским работам и скрепляется гербовой печатью.

Паспорту присваивается дробный номер, в числителе которого проставляется порядковый номер паспорта, выданного в текущем году, в знаменателе — порядковый номер земельного участка из реестра отведенных для застройки земельных участков в городе, поселке.

На каждый участок должно заводиться отдельное дело, в котором подшивается в хронологическом порядке вся переписка, связанная с отводом земельного участка, с составлением паспорта, а также оригиналы данных, по которым заполняется паспорт.

ПРОЕКТ ПАСПОРТА

                               РСФСР

          Государственный комитет Совета Министров РСФСР
                      по делам строительства

Паспорт земельного участка

для строительства _________________________________________________________

в городе ___________________________, области ____________________________, выданный Управлением (отделом) главного архитектора города

N _______ «__» ____________ 196_ г. (дата выдачи паспорта)

I. Основные данные для проектирования строительства

Наименование строительства (полное) ___________________________________

Место строительства: город _________________, район ______________________, микрорайон ____________________________, улица ____________________________ квартал ____________________________

          Полное наименование застройщика _____________________________

II. Архитектурно-планировочное задание

А. Текстовая часть архитектурно-планировочного задания.

Б. Графическая часть архитектурно-планировочного задания — план земельного участка.

(см. формы 1, 2, 3 и 4).

III. Материалы инженерно-геологической характеристики, хранящиеся в архиве главного архитектора города

IV. Условия присоединения сооружений, размещаемых на участке, к внешним инженерным сетям

Водоснабжение

Канализация

Электроснабжение

Теплоснабжение

Телефонизация

Радиофикация

Газоснабжение

Описание строений, находящихся на участке

Описание зеленых насаждений, находящихся на участке

Форма 1

АРХИТЕКТУРНО-ПЛАНИРОВОЧНОЕ ЗАДАНИЕ на проектирование застройки земельного участка жилыми и общественными зданиями

1. На застройку ___________________________________________________________ (указать на что выдается

       задание - жилой комплекс, квартал, отдельное здание)

2. Адрес участка _________________________________________________________

3. Застройщик _____________________________________________________________ (указать застройщика и его

                   ведомственную принадлежность)

Главный архитектор города ___________________ (подпись)

«__» _______ 196_ г.

Форма 2

АРХИТЕКТУРНО-ПЛАНИРОВОЧНОЕ ЗАДАНИЕ НА ПРОЕКТИРОВАНИЕ ПРОМЫШЛЕННОГО ПРЕДПРИЯТИЯ

Наименование и профиль проектируемого промышленного предприятия ___________

Адрес участка _____________________________________________________________

Застройщик ________________________________________________________________ (указать застройщика и его

                   ведомственную принадлежность)

Главный архитектор города ___________________ (подпись)

«__» ___________ 196_ г.

Форма 3

АРХИТЕКТУРНО-ПЛАНИРОВОЧНОЕ ЗАДАНИЕ НА ПРОЕКТИРОВАНИЕ ОБЪЕКТОВ ЗЕЛЕНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Назначение участка ________________________________________________________

Точный адрес размещения участка ___________________________________________

Организация, осуществляющая строительство _________________________________

Главный архитектор города ___________________ (подпись)

«__» ____________ 196_ г.

Форма 4

АРХИТЕКТУРНО-ПЛАНИРОВОЧНОЕ ЗАДАНИЕ НА ПРОЕКТИРОВАНИЕ РАЙОНА ИНДИВИДУАЛЬНОЙ УСАДЕБНОЙ ЗАСТРОЙКИ

Наименование участка ______________________________________________________

(указать, каким организациям, предприятиям, учреждениям отводится участок)

Район размещения __________________________________________________________ (указать район и границы участка в соответствии

                   с проектом планировки города)

Главный архитектор города ___________________ (подпись)

«__» ____________ 196_ г.

Копия

РЕШЕНИЕ N ___________

          Исполнительного комитета _________________________ городского
          Совета депутатов трудящихся

          "__" ____________ 196_ г.

                   Об отводе земельного участка

          Председатель исполкома горсовета ____________________________
                                                    (подпись)
          Секретарь исполкома горсовета _______________________________
                                                   (подпись)

(Отвод до утверждения проектного задания)

АКТ

               ОБ ОТВОДЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В НАТУРЕ
           ГОСУДАРСТВЕННОМУ, ОБЩЕСТВЕННОМУ ПРЕДПРИЯТИЮ,
                      УЧРЕЖДЕНИЮ, ОРГАНИЗАЦИИ

                     "__" ____________ 196_ г.

На основании решения исполнительного комитета _________________________

_____________________________ Совета депутатов трудящихся от ______________ ________ за N __________ представитель (какого органа) ____________________

                (должность, фамилия, имя, отчество)

отвел в натуре (кому — полное наименование застройщика) ___________________

земельный участок площадью ________________________________________________ _____________________ (для какой цели) ____________________________________

Участок находится в ___________________________________________________

районе города по ______________________________________________________ ул. ________________________________ квартале. Границы отведенного участка закреплены на местности (какими знаками),

сданы представителю застройщика (должность, фамилия, имя, отчество)

в натуре, и последний обязуется не нарушать указанные границы и соблюдать красные линии согласно плану отвода.

Дальнейшая ответственность за сохранность граничных знаков и состояние участка лежит на обязанности застройщика.

Перед началом строительства застройщик обязан получить разрешение на производство работ в инспекции Государственного архитектурно-строительного контроля.

Настоящий акт составлен в трех экземплярах, из них два экземпляра выдаются застройщику.

Сдал ___________________ (подпись)

       Принял ___________________
                   (подпись)

(Отвод после утверждения проектного задания)

АКТ

               ОБ ОТВОДЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В НАТУРЕ
   ГОСУДАРСТВЕННОМУ, ОБЩЕСТВЕННОМУ, КООПЕРАТИВНОМУ ПРЕДПРИЯТИЮ,
                      ОРГАНИЗАЦИИ, УЧРЕЖДЕНИЮ

                   "__" _______________ 196_ г.

На основании решения исполнительного комитета _________________________

______________________ Совета депутатов трудящихся от __________________ за N _______________, а также проектного задания (генерального плана участка), утвержденного __________________________________ и согласованного с Главным архитектором города на строительство ______________________________________ представитель (какого органа) _____________________________________________ (должность, фамилия, имя,

                             отчество)

отвел в натуре ____________________________________________________________ (кому — полное наименование застройщика) земельный участок площадью ________________________________________________ (для какой цели) __________________________________________________________ Участок находится в районе города _____________________________________ по ул.________________________________ в квартале _________________________ Границы отведенного участка закреплены на местности (какими знаками), __________________________________________, сданы представителю застройщика __________________________________________________________________________, (должность, фамилия, имя, отчество)

и последний обязуется не нарушать указанные границы и соблюдать красные линии согласно плану отвода.

Дальнейшая ответственность за сохранность граничных знаков и состояние участка лежит на обязанности застройщика.

Перед началом строительства застройщик обязан получить разрешение на производство работ от инспекции Государственного архитектурно-строительного контроля.

Настоящий акт составлен в трех экземплярах, из которых два выдаются застройщику.

Сдал ___________________ (подпись)

       Принял ___________________
                   (подпись)

АКТ

               ОБ ОТВОДЕ В НАТУРЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
             ПОД ИНДИВИДУАЛЬНОЕ ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

«__» _______ 196_ г. мною _________________________________________________ ______________________________ производственного персонала ________________ _____________________________________________ в присутствии застройщика гр. _________________________________________ на основании решения Горисполкома N _______________ от ____________________________________ 196_ г. (протокол N _______________) произведен отвод в натуре земельного участка с разбивкой оси дома под строительство _____________________________ квартирного жилого дома N _______________ по ул. _____________________________________________ 2 Площадь участка _______________________ м . Размеры сторон ____________

Границы участка закреплены ____________________________________________

_________________________________ в присутствии застройщика и сданы ему под сохранность.

    Застройщик  имеет  право  приступить  к  строительству по утвержденному
проекту   только   после  заключения  договора  на  бессрочное  пользование

земельным участком и получения разрешения на строительство. Застройщик ознакомлен с порядком оформления документов на строительство и обязуется строить дом только по согласованному проекту и в срок, указанный в договоре с отделом коммунального хозяйства. Застройщик поставлен в известность об ответственности по ст. 199 УК РСФСР за самовольный захват земельного участка и самовольное строительство.

                    Отвод участка в натуре произвел ___________________
                                                         (подпись)

                                         Застройщик ___________________
                                                         (подпись)

АКТ <*>

февраля 11 дня

Настоящий акт составлен оценочной комиссией Октябрьского райисполкома г. Пензы в составе председателя комиссии — зам. председателя райисполкома Агеева А.Д., членов комиссии: Наумова А.Ф. — представителя горкомхоза, Буракова А.С. — представителя райфо в присутствии заинтересованных сторон от ОКСа Горисполкома Осипова А.Ш. и от домовладения № 13 по ул. Огарева Вахрина В.И.

В соответствии с Положением об изъятии земель для государственных и общественных надобностей, утвержденным постановлением ВЦИК и СНК РСФСР от 4 марта 1929 г., и на основании решения исполкома городского Совета депутатов трудящихся от 25 декабря 1963 г. № 624 комиссия произвела осмотр и определила стоимость сносимых строений, сооружений, надворных построек и ограждений домовладения № 13 по ул. Огарева, находящихся в личной собственности гр-на Вахрина В.И., приобретенным по договору купли-продажи от 19 августа 1960 г. № 22-20182.

Проверкой и осмотром в натуре установлено:

1. Основное строение домовладения построено в 1940 г.

2. Восстановительная стоимость по данным Бюро технической инвентаризации в ценах 1939 г. — 1212 руб.

3. Действительная стоимость по данным того же Бюро в ценах 1939 г. — 788 руб.

4. Действительная стоимость строений в ценах 1955 г. — 1476 руб.

Основное строение под лит. «А» характеризуется следующими показателями по конструктивным элементам:

1. Фундамент — деревянные стулья, износ 50%.

2. Стены бревенчатые диаметром 22 см, износ 50%.

3. Перегородки одинарные тесовые, износ 20%.

4. Крыша — стропила, обрешетка — деревянная, кровля железная, износ 50%.

5. Чердачное перекрытие — деревянное, отепленное, износ 30%.

6. Полы дощатые одинарные, износ 30%.

7. Окна — рамы двойные створчатые и глухие, износ 30%.

8. Двери, износ 30%.

9. Внутренняя отделка — стены оклеены обоями, полы, окна, двери и потолок окрашены, износ 50%.

10. Наружная отделка — стены, обшитые тесом, износ 40%.

11. Отопление печное, износ 40%.

12. Крыльцо площадью 1,6 м2, износ 40%.

13. Электричество — электроточек 3, розеток 2, счетчик 1.

Общеполезная площадь дома — 27 м2.

Жилая площадь дома — 16,8 м2.

Площадь по наружному обмеру — 34,2 м2.

Высота помещения — 3,5 м, кубатура — 120 м3.

Средний процент износа — 45%.

Кроме основного строения при доме имеются:

1. Сени «а» площадью 17,2 м2, высотой 3,5 м; объем 60 м3, на деревянных стульях; стены пластинчатые, полы дощатые, потолок дощатый, кровля железная, проем оконный, дверной, износ 40%.

2. Сени «б» площадью 12,9 м2, высотой 3,0 м; объем 39 м3, на деревянных стульях; стены тесовые, полы дощатые, кровля железная, проем оконный, дверной, износ 40%.

3. Сараи под лит. «Б» и «В» площадью 25 м2, высотой 2,5 м на деревянных стульях, стены бревенчатые, кровля толевая, проем дверной, износ 40%.

4. Уборная — одноочковая тесовая.

Плодово-ягодные насаждения оценены дополнительным актом.

В результате осмотра комиссия постановила:

1. Вследствие значительного процента износа, маломерности дома все строения подлежат сносу.

2. Жильцам предоставляется квартира.

3. Стоимость сноса и возврата строительных материалов определяется технической сметой.

4. При несогласии какой-либо заинтересованной стороны с постановлением оценочной комиссии спорные вопросы разрешаются в горисполкоме.

Комиссия:

       председатель Агеев                               (подпись)
       члены:       Наумов                              (подпись)
                    Бураков                             (подпись)

Заинтересованные стороны:

       от застройщика   Осипов                          (подпись)
       от домовладения  Вахрин                          (подпись)

<*> Акт является примерным.

АКТ <*>

1964 г. февраля 13 дня

Настоящий акт составлен оценочной комиссией Октябрьского райисполкома г. Пензы в составе председателя комиссии — зам. председателя райисполкома Агеева А.Д., членов комиссии: Наумова А.Ф. — представителя горкомхоза, Буракова А.С. — представителя райфо в присутствии заинтересованных сторон от ОКСа Горисполкома Осипова А.Ш. и от домовладения № 13 по ул. Огарева Вахрина В.И. в результате оценки плодовых деревьев и ягодных кустов, находящихся на земельном участке, подлежащем изъятию для строительства многоэтажного дома на основании решения горисполкома от 25 декабря 1963 г. № 624 от домовладения, принадлежащего гр-ну Вахрину Василию Ивановичу.

В соответствии с оценочными нормами на плодово-ягодные насаждения, утвержденными Пензенским исполкомом облсовета решением № 264 от 15 января 1962 г., оплате подлежат:

Действительная стоимость плодово-ягодных насаждений составляет двести двадцать шесть руб. 86 коп.

Указанная сумма подлежит возмещению застройщиком ОКС Горисполкома домовладельцу Вахрину Василию Ивановичу

Комиссия:

       председатель Агеев                               (подпись)
       члены:       Наумов                              (подпись)
                    Бураков                             (подпись)

Заинтересованные стороны:

       от застройщика   Осипов                          (подпись)
       от домовладения  Вахрин                          (подпись)

<*> Акт является примерным.

АКТ <*>

1964 г. февраля 17 дня

Настоящий акт составлен оценочной комиссией Октябрьского райисполкома г. Пензы в составе председателя комиссии — зам. председателя райисполкома Агеева А.Д. и членов: от Горкомхоза Салитовой Е.Ф., от райфо Бурякова А.Ш. в присутствии заинтересованных сторон от ОКСа Горисполкома Осипова А.Ш. и от домовладения № 21 по ул. Огарева гр-на Широлапова М.И.

В соответствии с Положением об изъятии земель для государственных и общественных надобностей, утвержденным Постановлением ВЦИК и СНК РСФСР от 4 марта 1929 г., и на основании решения исполкома городского Совета депутатов трудящихся от 25 декабря 1963 г. № 624 комиссия осмотрела и определила стоимость переноса на новый участок строений и сооружений домовладения № 21 по ул. Огарева, находящихся в личной собственности гр-на Широлапова М.И. по договору застройки от 10 января 1941 г. № 645.

Проверкой и осмотром в натуре установлено:

1. Строения домовладения № 21 построены в 1941 г.

2. Восстановительная стоимость строений по данным Бюро технической инвентаризации в ценах 1939 г. равна сумме 1780 руб.

3. Действительная стоимость строений в ценах 1939 г. — 1258 руб.

4. Действительная стоимость строений в ценах 1955 г. — 2156 руб.

Основное строение под лит. «А» по конструктивным элементам потребует при переносе следующее количество дополнительных материалов:

1. Фундамент — деревянные стулья — 80%.

2. Стены бревенчатые — 10%.

3. Перегородка — внутренняя капитальная стена — 10%.

4. Крыша-стропила, обрешетка деревянная, кровля тесовая — 20%.

5. Чердачное перекрытие — деревянное отепленное — 10%.

6. Полы одинарные дощатые — 10%.

7. Окна — рамы, двойные, створчатые и глухие — 10%.

8. Двери — 10%.

9. Внутренняя отделка — стены оклеены обоями, полы, потолок, окна, двери окрашены — 100%.

10. Наружная отделка — стены обшиты тесом — 10%.

11. Отопление — печное размерами 1,5 x 1,45 м и 1,1 x 0,65 м — 15%.

12. Прочие работы — крыльцо площадью 4,6 м2 — 10%.

13. Электричество — электролампочки 4, розетки 2, счетчик 1, радиоточка 1.

Общая полезная площадь — 44,1 м2.

Жилая площадь дома — 26,8 м2.

Площадь по наружному обмеру — 54,2 м2.

Высота помещения 3,6 м. Кубатура — 195 м3.

Средний процент износа — 25%.

Кроме основного имеются другие строения, требующие дополнительных материалов:

1. Сени площадью 19,8 м3, высотой 3 м, объем 59 м3, стены тесовые, полы дощатые, кровля толевая, проем дверной, износ 25% — 10%.

2. Сарай под лит. «Б» площадью 28,8 м2, высотой 2 м, деревянные стулья, стены тесовые, кровля тесовая, износ 40% — 10%.

Сарай с погребом, стены деревянные 2 x 2 x 2 — 10%.

3. Сарай под лит. «В» — конюшня площадью 26,1 м2, высотой 2 м, стены бревенчатые, пол и потолок дощатые, проем дверной, износ 40% — 10%.

4. Ворота и калитка 14 м2 тесовые, износ 40% — 10%.

5. Забор сплошной 14,4 м2 тесовый, износ 40% — 10%.

6. Уборная — одноочковая, тесовая, проем дверной, износ 3% — 10%.

Плодово-ягодные насаждения оценены дополнительным актом.

В результате осмотра комиссия постановила:

1. Вследствие допустимого процента износа и технической возможности переноса все вышеперечисленные строения подлежат переносу на другой земельный участок.

2. Стоимость переноса, количество дополнительных материалов определяются технической сметой.

3. Срок сноса, выдача средств на перенос, выдача дополнительных строительных материалов и оказание помощи транспортом обусловливаются между застройщиком и владельцем строений особым договором.

4. При несогласии какой-либо заинтересованной стороны с постановлением оценочной комиссии спорные вопросы разрешаются в горисполкоме.

Комиссия:

       председатель Агеев                               (подпись)
       члены:       Наумов                              (подпись)
                    Бураков                             (подпись)

Заинтересованные стороны:

       от застройщика   Осипов                          (подпись)
       от домовладения  Широлапов                       (подпись)

<*> Акт является примерным.

Глава VI

ОРГАНИЗАЦИЯ РАБОТ ПО ОТВОДУ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Для проведения работ по отводу земельных участков, выдаче архитектурно-планировочных заданий и красных линий застройки крайисполкомам, облисполкомам и советам министров автономных республик разрешено содержание при управлениях (отделах) главных архитекторов городов, а в городах, где должности архитекторов не установлены, при отделах коммунального хозяйства, производственного персонала без утверждения штатов этого персонала в государственной штатной комиссии при Совете Министров СССР.

Выполнение указанных работ в городах, являющихся областными центрами, в которых не установлена должность главного архитектора города, возложено на отделы по делам строительства и архитектуры при облисполкомах, которым также предоставлено право иметь соответствующий производственный персонал.

В ряде областных центров РСФСР производственный персонал организован при областных отделах по делам строительства и архитектуры и при наличии главных архитекторов городов. Организация эта была осуществлена облисполкомами на основании постановления Совета Министров РСФСР от 5 июня 1961 г. № 696 и постановления Совета Министров СССР от 22 июня 1959 г. № 693 в связи с передачей ряда вопросов хозяйственного и культурного строительства дополнительно на решение министерств и ведомств, советов министров автономных республик, край(обл)исполкомов. Этот производственный персонал имеет большое значение для обслуживания малых городов и поселков городского типа, где содержание постоянного местного персонала экономически не оправдывается.

Количество производственного персонала не является постоянным и определяется объемом предстоящих работ в году.

На советы министров автономных республик, крайисполкомы, облисполкомы возложено решение вопросов об установлении лимитов по труду для производственного персонала, с исключением показателей по численности и фонду заработной платы для работ, выполняемых персоналом из государственного плана.

Установлены источники специальных средств на содержание производственного персонала. К ним относятся доходы управлений главных архитекторов городов и отделов коммунального хозяйства от оплаты за отвод земельных участков и связанные с этим технические работы (геосъемка, составление и выдача ситуационных планов, архитектурно-планировочных заданий, изготовление выкопировок, фотофикации, перенесение в натуру красных линий, вертикальных отметок и т.п.), а также средств, взыскиваемых с самовольных застройщиков по решениям судов в порядке возмещения расходов по сносу самовольно возведенных строений и приведению в порядок земельных участков после сноса строений.

Застройщики и другие заказчики оплачивают работы производственного персонала за счет средств, предусмотренных на эти цели в сметах на строительные работы. Как правило, застройщикам приходится оплачивать работы производственного персонала до открытия финансирования по смете на строительство, что часто создает затруднения из-за отсутствия источника финансирования.

В связи с этим установлено, что по стройкам, которым в банках еще не открыты счета по финансированию, расходы, связанные с отводом земельных участков под строительство, выдачей архитектурно-планировочных заданий и красных линий застройки, производятся за счет общих ассигнований на капитальные вложения министерств-застройщиков с последующим отнесением произведенных расходов на стоимость строительства в пределах сумм, предусмотренных в главе I части сводных сметно-финансовых расчетов к проектным заданиям и сводных смет к техническим проектам.

Таким образом, созданы необходимые условия для бесперебойной работы органов по делам строительства и архитектуры и органов коммунального хозяйства по проведению отвода земельных участков для строительства.

Работы производственного персонала оплачиваются по прейскуранту цен на оплату работ по отводу земельных участков, выдаче архитектурно-планировочных заданий красных линий и линий застройки, утвержденному в 1951 г.

В прейскуранте приведено процентное соотношение стоимости отдельных видов работ по отводу участка, это позволяет производить более точные расчеты между заказчиком и исполнителем работ и получать с заказчика оплату лишь за те работы, которые фактически выполнялись.

Большим недостатком в работе производственного персонала является отсутствие отпускных цен на отвод земельных участков для других надобностей и целей, кроме строительства.

На основе действующих государственных норм и расценок на отдельные виды работ (топографо-геодезические работы), а также учета времени на ненормированные работы производственному персоналу следует составить калькуляции и согласовать их с заказчиком.

Нормы и расценки на отвод земельных участков для других целей и надобностей, составленные на месте для временного пользования, следует утверждать в советах министров автономных республик и исполкомов краевых, областных Советов депутатов трудящихся.

Работники производственного персонала за произведенные ими работы могут оплачиваться и повременно, и сдельно.

Установлены номенклатура должностей и тарифные ставки находящегося на сдельной оплате труда производственного персонала в составе инженера, архитектора, ст. техника, топографа, техника, чертежника и копировщика.

Государственный комитет Совета Министров СССР по вопросам труда и заработной платы и Секретариат Всесоюзного Центрального Совета Профессиональных Союзов 16 июня 1965 г. № 18/18 разъяснили, что должностные оклады производственного персонала при управлениях (отделах) главных архитекторов городов, а в городах, где должность главного архитектора не установлена, при отделах коммунального хозяйства устанавливаются на уровне окладов соответствующих работников управлений (отделов) главных архитекторов городов и отделов коммунального хозяйства, при которых содержится этот производственный персонал.

При сдельной оплате труда производственного персонала руководителям управлений и отделов главных архитекторов городов и отделов коммунального хозяйства по согласованию с областными, краевыми, городскими комитетами профсоюза разрешается устанавливать нормы выработки и расценки на работы, которые поддаются учету и нормированию.

Сдельная оплата труда может вводиться в пределах утвержденного фонда заработной платы тех категорий работников, которые переводятся на эту систему оплаты труда.

Кроме работ по отводу земельных участков производственный персонал выполняет работы по перенесению в натуру габаритов и осей зданий и сооружений непромышленного характера, контролирует правильность сооружения по высоте и исполнительную съемку выстроенных зданий, сооружений и подземных сетей, осуществляет техническое руководство работами по борьбе с самовольным строительством.

На производственный персонал возлагается составление дежурного плана застройки, регистрационного плана расположения сетей подземного хозяйства и атласа (плана) инженерно-геологических выработок.

Все эти планы составляются в масштабе 1:5000 и поддерживаются на уровне современности. Работа производится за счет средств, образуемых на счетах главных архитекторов городов и отделов коммунального хозяйства от взимания платы за отвод земельных участков.

Расходование средств, получаемых за отвод земельных участков на составление указанных выше планов, производится согласно указанию Государственного комитета Совета Министров СССР по делам строительства от 10 марта 1954 г. № ПА-1274-4, согласованному с отделом капитального строительства Министерства финансов СССР, и с Министерством финансов СССР 23 июля 1954 г. № 44-345.

На дежурный план наносятся:

произведенные в натуре отводы земельных участков под разного рода строительства по координатам пунктов их внешних границ;

выданные и отбитые на местности красные линии застройки по координатам;

выстроенные и принятые в эксплуатацию здания и сооружения, а также начатые строительством здания и сооружения;

результаты произведенных работ по вертикальной планировке районов города (красные отметки и красные горизонтали).

Дежурный план составляется на территорию городской застройки и земли, предназначенные под расширение этой территории.

Регистрационный план расположения сетей подземного хозяйства составляется на ту же территорию, что и дежурный план. На этот план наносятся все подземные сети. План систематически пополняется новыми прокладками сетей.

На план (атлас) инженерно-геологических выработок наносятся места положения всех инженерно-геологических выработок, пройденных на городской территории для различных целей и особенно для оснований фундаментов зданий и сооружений. При этом составляется каталог выработок, в который заносятся места расположения, глубины выработок, разрезы грунтов, их описания и координаты.

Атлас составляется на всю территорию города.

Производственный персонал ведет реестр отвода земельных участков, в который заносятся номера земельных участков с наименованием заказчиков, решение городского, районного исполкома об отводе участка, время выдачи паспорта на участок или архитектурно-планировочного задания, время отвода участка в натуре и выдачи документов заказчику.

Приложение I

НОРМЫ И РАСЧЕТНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ РАЗМЕРОВ УЧАСТКОВ И СТОИМОСТИ ЭЛЕМЕНТОВ ЗАСТРОЙКИ

I. Размеры земельных участков, отводимых в городах и поселках городского типа по проекту СНиП, ч. II, разд. К, гл. 2. 1962 г. (СНиП II-К.2-62)

(Извлечение)

1. Детские учреждения

2. Общеобразовательные школы и школы-интернаты

3. Школы профессионально-технические, средние специальные и высшие учебные заведения

4. Учреждения здравоохранения

5. Культурно-просветительные учреждения

6. Физкультурные и спортивные сооружения

7. Административные, общественные, хозяйственные организации и учреждения связи

8. Коммунальные предприятия

9. Площади участков гаражей, парков и мастерских городского общественного транспорта

II. Укрупненные показатели стоимости основных элементов застройки жилых районов и микрорайонов <*>

<*> Укрупненные показатели стоимости составлены ЦНИИП градостроительства для первого территориального пояса в ценах на материалы, введенных с 1 июля 1955 г., и по ставкам заработной платы строительных рабочих и накладным расходам, введенным с 1 января 1956 г.

1. Учреждения культурно-бытового обслуживания

2. Зеленые насаждения

<*> Заменяется свыше 50% местной почвы (слоем более 15 см).

<**> 100%-ный стандартный посадочный материал.

Примечание. Стоимость малых форм не включена и должна учитываться отдельно.

3. Улицы

4. Водопроводные сети (прокладка в сухих грунтах)

Стоимость в руб. за 1 м трубопровода

Примечание. В стоимость 1 м трассы водопроводных сетей включены стоимости: укладки труб с земляными работами, устройства колодцев с установкой фасонных частей и арматуры, установки противопожарных гидрантов, промывки с хлорированием, устройства временных мостков и ограждений.

5. Переходы стальными трубопроводами русловой и пойменной части рек

Стоимость в руб. за 1 м трубопровода

6. Сети канализации (для сухих грунтов)

Стоимость в руб. за 1 м трубопровода

Примечание. В стоимость 1 м трубопровода канализации включена укладка труб с земляными работами, устройство колодцев, испытание трубопроводов.

7. Насосные канализационные станции (станции перекачки)

8. Тепловые сети (двухтрубные)

Стоимость в тыс. руб. за 1 км трассы

9. Котельные

Примечание. Стоимости рассчитаны для отдельно стоящих котельных с паровыми котлами ДКВР.

10. Газопроводы уличные низкого давления

Стоимость в тыс. руб. за 1 км газопровода

11. Газорегуляторные станции

12. Кабели подземные напряжением 6 — 10 кв

Стоимость в тыс. руб. за 1 км трассы

13. Кабели подземные напряжением до 1 кв

Стоимость в тыс. руб. за 1 км трассы

14. Трансформаторные подстанции

15. Кабели распределительные телефонных сетей

16. Шкафы телефонные распределительные

Примечание. Стоимость АТС на 10000 номеров 2,5 млн. руб.

17. Кабели радиотрансляции

18. Инженерная подготовка территории. Стоимость элементов и укрупненные показатели

Примечания: 1. Объем работ по вертикальной планировке (п. 1) составляет 2000 — 2500 м на 1 га территории.

2. Для прочих мероприятий по инженерной подготовке территории объем работ определяется в каждом случае по проекту.

Примечание. Деревянный мост — 150 руб., железобетонный — 250 руб.

Примечание. Данными, приведенными в разделах 4 - 18, следует пользоваться для предварительного определения стоимости инженерных сетей и сооружений. Для уточнения стоимости сетей и сооружений следует пользоваться «Сборниками укрупненных показателей стоимости зданий и сооружений (для переоценки основных фондов)» № 5, 25, 27 и 29, утвержденными Госстроем СССР и изданными в 1959 г.

19. Гаражи

20. Мусоросборники

Примечание. Стоимость металлических мусоросборников должна быть учтена дополнительно из расчета 10 руб. на один металлический мусоросборник.

21. Стоимость элементов микрорайона в руб. при плотности брутто 3000 м2/га

Приложение II

АКТЫ И ДОГОВОРЫ, СОСТАВЛЯЕМЫЕ ПРИ ОФОРМЛЕНИИ ОТВОДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Утвержден Приказом Госстроя РСФСР и МКХ РСФСР 6 октября 1965 г. № 67

Типовой акт о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка для капитального строительства и дальнейшей эксплуатации

Утвержден Приказом Госстроя РСФСР и МКХ РСФСР 6 октября 1965 г. № 67

Типовой договор о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности

Утвержден Приказом Госстроя РСФСР и МКХ РСФСР 6 октября 1965 г. № 67

Типовой договор на передачу учреждениям, предприятиям и организациям городских земель сельскохозяйственного использования для организации хозяйств

Утверждена МКХ РСФСР и Министерством финансов РСФСР 25 февраля 1957 г. № 01-06-18/99

ИНСТРУКЦИЯ О ПОРЯДКЕ СДАЧИ ВО ВРЕМЕННОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ВЗИМАНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ЭТИ УЧАСТКИ В ГОРОДАХ, РАБОЧИХ, КУРОРТНЫХ И ДАЧНЫХ ПОСЕЛКАХ, А ТАКЖЕ В СЕЛЬСКИХ РАЙОННЫХ ЦЕНТРАХ

Утвержден Министерством сельского хозяйства СССР 27 января 1956 года

АКТ на право пользования землей

Настоящий акт выдан исполнительным комитетом __________________________

______________________________________________ районного, городского Совета депутатов трудящихся на право пользования землей __________________________

(наименование землепользователя, название министерства, ведомства и т.п.)

района, города ____________________________ области (края) ________________ республики. В постоянное пользование отведено ____________________________ га земли согласно ниженачертанному плану и описанию границ. Из общей площади отведенных земель по состоянию на ____________________ 19__ г. имелось: пахотных земель (пашня, огороды и залежи) _____________ га сенокосов ____________ га, пастбищных ____________ га, садов, виноградников ________________ га и прочих угодий _____________ га.

    Отведенные  земли  должны использоваться строго по назначению. Передача
земли  другому землепользователю может производиться только в установленном

законом порядке (назначение земель должно быть точно указано).

Описание границ: от А до Б с землями _______________________________________________________ от Б до В с землями _______________________________________________________ от В до Г с землями _______________________________________________________ от Г до Д с землями _______________________________________________________ от Д до Е с землями _______________________________________________________ от Е до Ж с землями _______________________________________________________ и т.д.

План земель, предоставленных в постоянное пользование

                 (наименование землепользователя)

                              Масштаб

Председатель Исполнительного комитета районного, городского Совета депутатов трудящихся ______________________________________________________ Старший районный землеустроитель __________________________________________

Акт на право пользования землей выдан _____________ дня, __________________ месяца, _____ года. Настоящий акт составлен в двух экземплярах: первый экземпляр выдан землепользователю, второй хранится в исполнительном комитете ______________ районного, городского Совета депутатов трудящихся. Настоящее землепользование записано в государственной книге регистрации землепользований за N ____________ дня, ___________________ месяца, ____ г.

Старший районный землеустроитель ______________________________________

Дополнение к акту на право пользования землей