Инструкция НККХ РСФСР от 11.08.1934 № 163

«Об удостоверении и регистрации коммунальными органами возникновения и передачи прав на владение строениями и залога их»

НАРОДНЫЙ КОМИССАРИАТ КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА РСФСР

ИНСТРУКЦИЯ от 11 августа 1934 г. № 163

ОБ УДОСТОВЕРЕНИИ И РЕГИСТРАЦИИ КОММУНАЛЬНЫМИ ОРГАНАМИ ВОЗНИКНОВЕНИЯ И ПЕРЕДАЧИ ПРАВ НА ВЛАДЕНИЕ СТРОЕНИЯМИ И ЗАЛОГА ИХ

(Изд. в отмену инстр. НККХ РСФСР № 69 от 3 апреля 1932 г. — Б. НККХ № 11 — 32 г.)

I. Общие положения

§ 1. На городские отделы коммунального хозяйства (в городах) и на коммунальные отделы райисполкомов (в сельских местностях и городах, не имеющих самостоятельно организованных городских коммунальных отделов) возлагаются обязанности:

а) регистрации актов передачи земельных участков в бессрочное пользование для стр-ва (С.У., 1932, № 66, ст. 295);

б) удостоверения договоров о возникновении права застройки;

в) регистрации перехода строений и права бессрочного пользования земельными участками от одних владельцев к другим в пределах обобществленного сектора;

г) удостоверения договоров об отчуждении частными лицами строений и права застройки;

д) удостоверения договоров залога строений и права застройки;

е) выдачи залоговых свидетельств;

ж) регистрации арестов, налагаемых на строения и право застройки.

§ 2. Перечисленные в § 1 действия не являются нотариальными, они производятся коммунальными отделами лишь по месту нахождения земельных участков и строений и объединяются с работой коммунальных отделов по учету жилфонда.

§ 3. Все надписи на документах, удостоверяемых городскими и районными коммунальными отделами, подписываются на первых из них заведующими отделами, а на вторых — председателями райисполкомов или специально выделенными для этой цели членами президиумов райисполкомов.

§ 4. Удостоверение упомянутых в п. п. «б», «г» и «д» § 1 договоров может совершаться, по приглашению участвующих в них лиц, на дому у них или в ином месте (напр., больнице, домзаке) в случае невозможностей сторон или одной из них прибыть в помещение коммунального отдела по уважительным причинам (болезнь, дряхлость, содержание под стражей и т.п.).

§ 5. При представлении сторонами в коммунальные отделы договоров (п. п. «г» и «д» § 1) для их удостоверения должностные лица этих отделов (§ 3) должны внимательно ознакомиться с содержанием договоров и установить, соответствуют ли они требованиям закона и действительному намерению сторон.

§ 6. В случае предоставления договоров, имеющих ростовщический или кабальный характер, явно убыточный для государства, или нарушающий действующие законы, должностные лица коммунотделов (§ 3), отказывая в удостоверении, должны немедленно сообщить об основании отказа местному прокурору и высшему органу, в системе которого состоит участник данной сделки.

По требованию сторон им должна быть выдана справка об основаниях отказа коммунального органа в удостоверении договора.

§ 7. Все удостоверяемые коммунотделами документы и удостоверительные на них надписи должны быть написаны разборчиво и четко. Подчистки не допускаются. Пробелы должны быть прочеркнуты, поправки и приписки оговорены и подписаны сторонами и должностными лицами коммунотделов. Ошибочно написанное зачеркивается тонкой чертой, чтобы видно было зачеркнутое, и оговаривается в конце договора.

Документы, написанные на нескольких полулистах, должны быть сшиты, пронумерованы, прошнурованы и скреплены подписью должностного лица, удостоверяющего их, и печатью коммунального органа.

Договоры изготовляются в трех экземплярах, считающихся подлинниками, один из них остается в делах коммунотдела, остальные выдаются сторонам.

§ 8. В договорах, совершаемых отдельными гражданами, должны быть полностью указаны их имена, отчества, фамилии и их адреса. Личности граждан, неизвестные должностным лицам коммунотделов, удостоверяющим договоры, должны быть проверены по паспортам, а в местностях, где не проведена паспортизация, — по удостоверениям личности или путем удостоверения двумя свидетелями. Кроме того, должны быть проверены правоспособность и дееспособность участников сделок: граждане моложе 18 лет не могут совершать сделок без согласия родителей или попечителей; за лиц слабоумных или малоумных, а также за детей, не достигших 14 лет, заключают сделки их родители или опекуны.

§ 9. Юридические лица (учреждения, предприятия, организации, общества) совершают сделки через своих представителей на основании соответствующих положений и уставов. Полномочия представителей юридических лиц должны быть проверены коммунотделами, удостоверяющими договоры.

От имени юридических лиц могут действовать не только их законные представители (президиум, правление, управляющий и т.д.), но и уполномоченные на то ответственными руководителями, с печатью учреждения, предприятия или организации.

Если основная доверенность выдана физическому лицу, то передоверие должно быть удостоверено нотариальным порядком.

§ 10. На договоре или сделке должна быть собственноручная подпись сторон. Стороны должны подписываться непременно в присутствии должностного лица, удостоверяющего сделку, или признать ранее сделанные ими подписи своими. За неграмотных и не имеющих возможности расписаться по болезни или другим причинам по их просьбе расписываются другие лица, подпись которых и причины, почему совершающие договоры не могли сами расписаться, должны быть засвидетельствованы должностным лицом, удостоверяющим сделку.

§ 11. На НККХ АССР, краевые и областные отделы (управления) коммунального хозяйства возлагаются обязанности:

а) дачи местным коммунальным отделам разъяснений в связи с применением настоящей инструкции;

б) составления и сводки отчетов о деятельности местных коммунальных отделов и представления сводных отчетов в НККХ РСФСР;

в) производства обследований коммунальных отделов, выполняющих перечисленные в § 1 функции;

г) разрешения жалоб на неправильные действия местных коммунальных отделов, в частности, на их отказ в удостоверении сделок.

II. Регистрация актов передачи земельных участков в бессрочное пользование

§ 12. На основании Пост. ВЦИК и СНК от 1 августа 1932 г. (С.У., 1932, № 66, ст. 295) передача земельных участков учреждениям, предприятиям и организациям, перечисленным в ст. 1 этого Постановления, для возведения строений совершается по актам бессрочного пользования земельными участками.

Эти акты подлежат внесению в регистрационную книгу или в регистрационные карточки в целях учета домохозяйств, включаемых в фонд учреждений, предприятий и организаций.

На всех экземплярах акта делается отметка с указанием регистрационного номера.

Акты, составленные до издания настоящей Инструкции, вносятся в регистрационную книгу или в регистрационные карточки на основании хранящихся в делах коммунальных органов актов.

§ 13. Невнесение актов в регистрационные книги или карточки не лишает эти акты юридической силы.

III. Удостоверение договоров о возникновении права застройки

§ 14. Договоры о передаче земельных участков на праве застройки частным лицам, РЖСКТ и общественным организациям, не перечисленным в ст. 1 Пост. ВЦИК и СНК от 1 августа 1932 г. (С.У., 1932, № 66, ст. 295), подлежат обязательному удостоверению в коммунальном отделе.

§ 15. До удостоверения в коммунальном отделе договоры о праве застройки не имеют юридической силы (ст. 72 Гр. код. РСФСР).

IV. Регистрация перехода строений и права бессрочного пользования земельными участками от одних владельцев к другим в пределах обобществленного сектора

§ 16. В целях учета строений, находящихся не только в муниципальном фонде, но и в фонде госучреждений, предприятий и организаций обобществленного сектора, а также наблюдения за управлением этим фондом и его хозяйственной эксплуатацией, коммунотделам необходимо иметь точные сведения о том, кто является владельцем строения и по какому основанию строение перешло к новому владельцу.

Поэтому коммунотделы обязаны:

а) по данным инвентаризации и прочим имеющимся в распоряжении коммунотделов материалам завести регистрационную книгу или регистрационные карточки для всех строений обобществленного фонда;

б) отмечать в регистрационной книге или на карточках каждую возмездную или безвозмездную передачу строения другому владельцу, перечисление строения в муниципальный фонд или из муниципального фонда, а также переход права бессрочного пользования земельным участком от одного пользователя к другому.

§ 17. Возмездный и безвозмездный переход строений от одного владельца к другому в пределах обобществленного сектора совершается в порядке, установленном:

а) Пост. ЦИК и СНК СССР от 11 июня 1926 г. «Об отчуждении государственного имущества» (С.З., 1926, № 42, ст. 305; 1927, № 26, ст. 283; № 53, ст. 534; 1928, № 6, ст. 50; 1929, № 39, ст. 343);

б) Пост. СНК СССР от 6 мая 1930 г. «О порядке отчуждения государственного имущества кооперативным организациям» (С.З., 1930, № 27, ст. 305);

в) Пост. ЦИК и СНК СССР от 21 декабря 1927 г. «О порядке возмездной и безвозмездной передачи имущества госучреждениям и предприятиям» (С.З., 1928, № 2, ст. 13; 1930, № 48, ст. 500);

г) Пост. СТО от 26 августа 1931 г. и 7 июля 1932 г. «О порядке расчетов между госорганами и кооперативными организациями за передаваемое ими имущество» (С.З., 1931, № 56, ст. 365; 1932, № 53, ст. 324);

д) Пост. ВЦИК и СНК РСФСР от 30 августа 1930 г. «О порядке передачи имущества, находящегося в ведении госучреждений и предприятий республиканского и местного значения, другим госучреждениям и предприятиям и входящим в систему кооперативным организациям» (С.У., 1930, № 40, ст. 505; 1934, № 12, ст. 79);

е) Пост. ВЦИК и СНК РСФСР от 10 октября 1931 г. «О порядке перечислений строений из национализированных и обратно» (С.У., 1931, № 62, ст. 451).

Примечание. Перечисленные в § 17 постановления не распространяются на строения, принадлежащие кооперативным организациям, не входящим в систему, и общественным организациям. Сделки со строениями совершаются этими организациями в порядке, установленном § 19 - 23.

§ 18. На акте передачи строения в порядке, установленном перечисленными в § 17 постановлениями, коммунотдел делает отметку с указанием регистрационного номера.

Отсутствие на акте такой отметки не влечет за собой недействительность передачи.

Местные советы могут в своих обязательных постановлениях предусматривать обязанность учреждений, предприятий и организаций представлять коммунальным органам для регистрации акты передачи строений, составленные этими учреждениями, предприятиями и организациями.

V. Удостоверения договоров об отчуждении частновладельческих строений

§ 19. При удостоверении договоров об отчуждении (купле-продаже, мене, дарении), а также о запродаже частновладельческих строений, находящихся в городах и рабочих, курортных и дачных поселках, должностные лица коммунальных отделов должны:

а) требовать от владельцев строения представления документа о принадлежности ему отчуждаемого строения и справки от финотдела об отсутствии у продавца неоплаченных налогов, сборов и пошлин;

б) проверить по реестру частновладельческих строений, принадлежит ли отчуждаемое строение продавцу и не числится ли на строении запрещений и залоговых обременений;

в) установить по инвентаризационным актам размер оценки отчуждаемого строения, а в местах, где не проведена инвентаризация, затребовать от владельца строения справки о его страховой оценке;

г) отобрать в соответствии со ст. 182 Гр. код. у сторон подписки: у продавца — о том, что от его имени, имени его жены и их несовершеннолетних детей в течение трех последних лет не совершалось договоров отчуждения строений или их частей; у покупателя (частного лица) — о том, что ни он, ни его жена и их совершеннолетние дети не владеют строениями (в целом или частях) на праве собственности <1>; у покупателя — юридического лица — требовать предъявления соответствующего положения или устава, разрешающего совершение сделок о приобретении строений;

---

<1> Это ограничение не распространяется на отчуждение одного и того же строения по долям (составитель).

д) требовать от продавца представления на отчуждение строения нотариально удостоверенного согласия другого супруга в том случае, когда отчуждаемое строение было приобретено продавцом после регистрации брака;

е) требовать от продавца представления на отчуждение принадлежащей ему доли строения нотариально засвидетельствованного согласия прочих собственников этого строения или отказа их от права преимущественной покупки отчуждаемой доли;

ж) требовать от продавца и покупателя внесения в текст договора отчуждения строения указаний на то, кто проживает в качестве съемщиков жилых помещений в отчуждаемом строении (с точным наименованием съемщиков и их соц. положения);

(с изм. и доп., внесенными письмом НККХ РСФСР от 27.07.1935)

з) объявить покупателю содержание ст. 169 и 156 Гр. код. РСФСР, разъяснить ему их значение и сделать отметку в удостоверительной подписи на договоре о том, что эти статьи Гр. код. покупателю объявлены и разъяснены.

(с изм. и доп., внесенными письмом НККХ РСФСР от 27.07.1935)

§ 20. Если на одном земельном участке находится несколько строений, принадлежащих одному владельцу, то отчуждение отдельного строения впредь может производиться лишь с особого разрешения коммунального отдела на выдел земельного участка, обслуживающего отчуждаемое строение.

Если на одном земельном участке находится несколько строений, принадлежащих разным владельцам, то владельцы вправе отчуждать их и без раздела земельного участка, обслуживающего все находящиеся на нем строения.

§ 21. Договоры отчуждения строений на снос или перенос подлежат обязательному удостоверению.

§ 22. Коммунальный отдел не вправе отказать в удостоверении договора отчуждения строения, требующего капитального или текущего ремонта, если в этом договоре предусмотрена обязанность приобретателя произвести требуемый ремонт в ближайший строительный сезон.

§ 22-а. Коммунальный отдел не вправе удостоверять договоры отчуждения частновладельческих строений государственным учреждениям и предприятиям, кооперативным и общественным организациям за цену, превышающую инвентаризационную оценку этих строений, а в местностях, где инвентаризация не проведена, — по цене, превышающей страховую оценку (Пост. ВЦИК и СНК РСФСР от 10 мая 1935 г.).

(с изм. и доп., внесенными письмом НККХ РСФСР от 03.06.1935)

§ 23. Отменен. — Письмо НККХ РСФСР от 09.10.1935.

§ 23-а. Договоры отчуждения частновладельческих строений до удостоверения их в коммунальном отделе не имеют юридической силы.

(с изм. и доп., внесенными письмом НККХ РСФСР от 03.06.1935)

VI. Удостоверения договоров об отчуждении права застройки

§ 24. Строения, находящиеся на земельных участках, переданных по договорам застройки, как вновь возведенные застройщиками, так и ранее существовавшие, не могут отчуждаться отдельно от права застройки.

Поэтому отчуждение таких строений должно совершаться по договору отчуждения права застройки, подлежащему обязательному удостоверению в коммунальном отделе.

§ 25. Право застройки может быть отчуждаемо как целиком, так и по долям (право на половину, на одну треть и т.д.) без выделения в натуре земельного участка. В результате долевого отчуждения получается общее право застройки; при этом условия пользования отдельными строениями на общем участке и отдельными частями участка определяются по соглашению между созастройщиками.

Отчуждение доли права застройки, выражающейся в целом строении, с выделом в натуре земельного участка, обслуживающего это строение, может производиться лишь с особого разрешения коммунального отдела. В результате такой сделки у покупателя возникает новое право застройки выделенного участка с находящимся на ней строением. В подобных случаях необходимо составление плана выделяемого участка и нанесения на прежнем плане точных границ выделенного участка с отметкой на прежнем плане о разрешении выдела.

§ 26. Договор об отчуждении права застройки излагается, как правило, в виде надписи в конце подлинного договора застройки. При изложении договора об отчуждении права застройки в форме отдельного документа последний при удостоверении его приобщается к подлинному договору застройки, как составляющий с ним нераздельное целое.

§ 27. При приобретении права застройки госучреждениями и предприятиями, а также организациями, упомянутыми в ст. 1 Пост. ВЦИК и СНК от 1 августа 1932 г. (С.У., 1932, № 66, ст. 295), у приобретателя возникает вместо права застройки право бессрочного пользования земельным участком и право собственности на строения, находящиеся на этом участке.

§ 28. Если приобретателем права застройки является РЖСКТ, то по выбору последнего либо к нему переходит право застройки, либо у него возникает право бессрочного пользования.

§ 28-а. Правила, изложенные в § 22-а, 23-а, распространяются и на договоры отчуждения права застройки.

(с изм. и доп., внесенными письмом НККХ РСФСР от 03.06.1935)

VII. Удостоверение договоров залога строений и права застройки

§ 29. При удостоверении договоров залога строений и права застройки коммунальные органы обязаны выполнить правила, изложенные в п. п. «а», «б» и «в» § 19 настоящей Инструкции.

§ 30. Если на строение или право застройки наложен арест, то договор залога может быть удостоверен лишь с письменного согласия предшествующих залогодержателей.

§ 31. Одновременно с удостоверением договора залога строений и права застройки на закладываемое строение и право застройки налагается арест (§ 36, п. «в»).

§ 32. Объектом залога может быть не только право застройки в целом, но и идеальная доля его.

В случае обременения залогом доли права застройки, принадлежащего двум или нескольким лицам (физическим или юридическим), земельный участок с несколькими находящимися на нем строениями может быть разделен на самостоятельные части лишь с особого разрешения коммунотдела и согласия залогодержателя, причем выдел этих частей может быть произведен или с переводом соответствующей доли долга на их владельцев, или с полным освобождением их от этого долга. В последнем случае снимается арест, лежащий на общем праве застройки, и налагается арест на ту долю, на которой остается обеспечиваемый ею долг.

§ 33. Отчуждение обремененных залогом строений и права застройки с переводом долга на нового приобретателя может быть совершено лишь с согласия залогодержателя. Это согласие излагается или в надписи на втором экземпляре договора залога, или в особой подписке с засвидетельствованной подписью залогодержателя.

В сам договор отчуждения включается условие о принятии приобретателем на себя обязательства по погашению долга, лежащего на отчуждаемом строении или праве застройки.

§ 34. В обеспечение ссуд кредитных учреждений или иных денежных обязательств по отношению к учреждениям и организациям коммунотделы могут выдавать залоговые свидетельства на строения или право застройки, налагая при этом арест на указанные в залоговом свидетельстве объекты (§ 36, п. «в»).

Все сведения, которые должны быть указаны в залоговом свидетельстве, должны быть представлены в коммунальный отдел заинтересованными сторонами, и, в случае надобности, затребованы коммунальным отделом от учреждений или организаций без оплаты этих требований какой-либо пошлиной или сбором.

§ 35. Учреждения и организации, принявшие на основании залоговых свидетельств в залог строения или право застройки, могут передавать свои залоговые права другим учреждениям и организациям. О такой передаче права залога делается на залоговом свидетельстве соответствующая передаточная надпись.

Учреждения и организации, которым переданы залоговые права, обязаны предъявить залоговые свидетельства с передаточными надписями на них коммунальным отделом без перевода арестов на имя новых залогодателей.

VIII. Наложение ареста на строения и право застройки

§ 36. Арест на строение и право застройки может быть накладываем:

а) по требованию физического или юридического лица, в пользу которого состоялось вошедшее в законную силу судебное решение о взыскании денежных сумм с владельца строения или права застройки или же определение суда об обеспечении иска;

б) по требованию взыскивающего в бесспорном порядке или по исполнительной нотариальной надписи;

в) при удостоверении договора залога строения или права застройки или же при выдаче залогового свидетельства.

§ 37. Требование о наложении ареста (п. п. «а» и «б» § 36) посылается в коммунальный отдел по месту нахождения строения.

В требовании должны быть указаны:

а) фамилия, имя и отчество владельца строения или права застройки, а для юридических лиц — их полное наименование;

б) подробное наименование и местонахождение объекта, подлежащего аресту;

в) основание ареста (§ 36);

г) взыскиваемая сумма (обозначенная словами и цифрами).

В случае неполноты сведений в требовании о наложении ареста коммунальные отделы пополняют их путем дополнительной переписки.

§ 38. О наложенных по поступившим требованиям арестах коммунальные отделы сообщают лицам и учреждениям, приславшим эти требования.

§ 39. Регистрация арестов производится или посредством занесения их на особые регистрационные карточки, или путем записи их в особую книгу под соответствующие порядковые номера, проставляемые одновременно и на требованиях, и на переписке об этих арестах. Требования и переписка об арестах хранятся отдельно, образуя особый реестр арестов за год.

Регистрация арестов производится не позднее следующего дня после получения коммунальным отделом соответствующего требования.

§ 40. Всякое изменение и снятие арестов производится коммунальными отделами по сообщению должностных лиц, приславших требования о наложении арестов, или по заявлениям залогодержателей или взыскателей, подпись которых на заявлениях должна быть надлежаще удостоверена. Изменение ареста состоит в снятии прежнего и наложении измененного ареста.

§ 41. Строение и право застройки, на которые наложен арест, не могут быть ни отчуждены (проданы, подарены, обменены), ни заложены до снятия ареста, за исключением случаев, указанных в § 32 и 33.

§ 42. Справки о наложенных арестах или об отсутствии арестов выдаются заинтересованным лицам и учреждениям по их письменным просьбам об этом. В случае поступления требования и наложения ареста в течение трех дней после выдачи справки коммунотдел не позже следующего дня после наложения ареста посылает об этом сообщение в учреждение, куда должна быть представлена первоначально выданная справка.

IX. Единая государственная пошлина

§ 43. За совершение коммунальными органами действий, упомянутых в § 14, 19, 24, 29, 34, 42, взимается в пользу местного бюджета единая государственная пошлина в размерах и порядке, установленных:

а) Положением о единой государственной пошлине от 7 февраля 1933 г. (С.З., 1933, № 12, ст. 65-б);

б) Пост. СНК СССР от 3 сентября 1933 г. «Об утверждении ставок единой государственной пошлины для плательщиков 2 и 3 категории» (С.З., 1933, № 56, ст. 329).

---