Решение Верховного Суда РФ от 15.09.2026 № АКПИ26-517

<Об отказе в удовлетворении заявления о признании частично недействующими абзаца восьмого пункта 16, абзаца первого пункта 135, пунктов 182, 183, абзаца четвертого пункта 184 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, установленного Приказом Росреестра от 07.12.2023 № П/0514>

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

судьи Верховного Суда Российской Федерации Бугакова О.А.,

при секретаре Г.,

с участием прокурора Слободина С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Центральный» о признании частично недействующими абзаца восьмого пункта 16, абзаца первого пункта 135, пунктов 182, 183, абзаца четвертого пункта 184 порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, установленного приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 7 декабря 2023 г. № П/0514,

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (далее также — Росреестр) приказом от 7 декабря 2023 г. № П/0514 (далее также — Приказ), зарегистрированным в Министерстве юстиции Российской Федерации (далее — Минюст России) 31 января 2024 г., регистрационный номер 77083, и размещенным на «Официальном интернет-портале правовой информации» (www.pravo.gov.ru) 1 февраля 2024 г., установила порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости (далее также — Порядок) согласно приложению к данному приказу.

Абзацем восьмым пункта 16 Порядка предусмотрено, что при государственной регистрации прекращения права, ограничения права, обременения объекта недвижимости, сделки по иным основаниям соответствующим записям реестра прав на недвижимость присваивается статус «погашенные».

В соответствии с абзацем первым пункта 135 Порядка государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения записей о сделке и об ограничении (обременении) в порядке, установленном пунктом 16 Порядка.

Пунктом 182 Порядка предусмотрено, что при признании судом, арбитражным судом недействительной оспоримой сделки, если судом не применены последствия ее недействительности — не решен вопрос о принадлежности вещного права на объект недвижимости, запись о котором подлежит внесению в реестр прав на недвижимость, в запись о вещном праве, зарегистрированном на основании такой сделки, со статусом «актуальная» вносятся слова «Сделка (указываются ее реквизиты) признана недействительной решением __________________ (указывается наименование суда и реквизиты судебного акта)».

Согласно пункту 183 Порядка, если судом, признавшим недействительной оспоримую сделку, применены последствия ее недействительности, а также в случае применения судом последствий недействительности ничтожной сделки — решен вопрос о принадлежности зарегистрированного вещного права на объект недвижимости со статусом записи «актуальная» иному лицу, такая запись о вещном праве со статусом «актуальная» погашается.

Из абзаца четвертого пункта 184 Порядка следует, что записи о вещном праве лица, чье право было зарегистрировано на основании признанной судом недействительной оспоримой сделки, в отношении которой были применены указанные в главе VII.IX Порядка последствия ее недействительности, или сделки, в отношении которой в связи с ее ничтожностью были применены последствия ее недействительности, присваивается статус «погашенная».

Общество с ограниченной ответственностью «Центральный» (далее также — Общество) обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с уточненным в ходе рассмотрения дела административным исковым заявлением о признании недействующими абзаца восьмого пункта 16, абзаца первого пункта 135, пунктов 182, 183, абзаца четвертого пункта 184 Порядка в той мере, в какой указанные нормативные положения позволяют государственному регистратору прав погасить (исключить) в Едином государственном реестре недвижимости (далее также — ЕГРН) запись об обременении в виде аренды земельного участка на основании ненормативного акта органа местного самоуправления и (или) на основании решения суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, ссылаясь на их противоречие статьям 1, 8.1, 10 - 12, пункту 1 статьи 167, статье 195, пункту 1 статьи 196, пункту 2 статьи 199, пункту 1 статьи 200, статьям 279, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также — ГК РФ), статьям 46, 64, 56.2 - 56.12 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), частям 3, 5 статьи 1, пункту 5 части 2 статьи 14, статьям 29, 58 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о государственной регистрации недвижимости), части 1 статьи 54 Федерального закона от 20 марта 2025 г. № 33-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в единой системе публичной власти» (далее — Закон об общих принципах организации местного самоуправления).

В обоснование требований административный истец указал на нарушение своих прав и законных интересов как арендатора земельного участка тем, что согласно полученному на его запрос письменному ответу Управления Росреестра по Республике Дагестан от 1 апреля 2026 г. положения абзаца восьмого пункта 16, абзаца первого пункта 135 Порядка в их взаимосвязи явились основанием для совершения государственным регистратором прав действий по погашению в ЕГРН записи регистрации обременения земельного участка в виде аренды в пользу Общества на основании постановления органа местного самоуправления об отмене ранее принятого постановления о предоставлении Обществу земельного участка в арендное пользование в отсутствие судебного акта, резолютивная часть которого содержит вывод о применении последствий недействительности сделки и (или) о государственной регистрации погашения записи соответствующего обременения в ЕГРН. Несмотря на то, что письменный ответ ссылок на пункты 182, 183, абзац четвертый пункта 184 Порядка не содержит, административный истец полагает, что они также подлежат признанию недействующими, поскольку, регулируя особенности внесения в ЕГРН записей на основании судебного акта, противоречат, по его мнению, указанным в уточненном административном иске (и в дополнении его оснований) положениям нормативных правовых актов, имеющих большую силу.

Административный ответчик Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в письменных возражениях и заинтересованное лицо Минюст России в письменном отзыве на административный иск указали, что оспариваемый в части Порядок установлен федеральным органом исполнительной власти в пределах предоставленных ему полномочий, соответствует действующему законодательству и не нарушает прав и охраняемых законом интересов административного истца.

Административный истец и его представитель надлежащим образом извещены о времени и месте проведения судебного заседания, административный истец и его представитель заявили ходатайство об отложении рассмотрения дела, которое оставлено без удовлетворения.

Представители административного ответчика Росреестра — Ф., заинтересованного лица Минюста России — С. в судебном заседании возражали против удовлетворения административного иска.

Обсудив доводы административного истца, выслушав возражения представителей административного ответчика, заинтересованного лица, исследовав материалы дела, проверив оспариваемые положения нормативного правового акта на соответствие нормативным правовым актам большей юридической силы, заслушав заключение прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Слободина С.А., полагавшего, что административный иск не подлежит удовлетворению, Верховный Суд Российской Федерации не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулирует Закон о государственной регистрации недвижимости (часть 1 статьи 1).

Согласно части 7 статьи 7 названного закона порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости, в том числе объем вносимых в реестры Единого государственного реестра недвижимости сведений, устанавливается органом нормативно-правового регулирования.

Компетенция Росреестра на принятие Приказа, которым установлен Порядок, проверена Верховным Судом Российской Федерации; вступившим в законную силу решением от 10 июля 2025 г. № АКПИ25-223 установлено, что оспариваемый нормативный правовой акт принят полномочным федеральным органом исполнительной власти с соблюдением требований законодательства к процедуре принятия, государственной регистрации, опубликования и введения в действие. Данные обстоятельства административным истцом не оспариваются.

Доводы административного истца о несоответствии оспариваемых нормативных положений Порядка нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, являются несостоятельными и подлежат отклонению исходя из следующего.

Гражданский кодекс Российской Федерации определяет, что в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра (абзацы первый, второй пункта 1 статьи 8.1). Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131).

Согласно положениям статьи 1 Закона о государственной регистрации недвижимости Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с данным федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с этим федеральным законом сведений (часть 2).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в ЕГРН, если иное не установлено федеральным законом (часть 4).

В соответствии с частью 1 статьи 7 Закона о государственной регистрации недвижимости ведение Единого государственного реестра недвижимости осуществляется путем внесения сведений в ЕГРН, изменения указанных сведений в данном реестре и исключения указанных сведений из данного реестра в порядке, установленном этим федеральным законом и принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами Российской Федерации. Ведение Единого государственного реестра недвижимости осуществляется на русском языке на основе принципов единства технологии его ведения на всей территории Российской Федерации, достоверности и доступности его сведений.

Порядок согласно его пункту 1 устанавливает: 1) структуру реестра объектов недвижимости (далее — кадастр недвижимости) и объем вносимых в него сведений; 2) структуру реестра прав, ограничений прав и обременении недвижимого имущества (далее — реестр прав на недвижимость) и объем вносимых в него сведений; 3) структуру реестра сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, территорий, в отношении которых устанавливаются публичные сервитуты, территорий объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего развития, игорных зон, лесничеств, территорий, в отношении которых принято решение о резервировании земель для государственных или муниципальных нужд, о Государственной границе Российской Федерации, границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных объектов), границах Байкальской природной территории и ее экологических зон, лесопарковых зеленых поясов, а также сведений о проектах межевания территорий (далее — реестр границ) и объем вносимых в него сведений; 4) правила внесения сведений в кадастр недвижимости, реестр прав на недвижимость, реестр границ; 5) структуру перечней координат пунктов геодезической основы в местных системах координат, установленных в отношении кадастровых округов.

Оспариваемые положения абзаца восьмого пункта 16, абзаца первого пункта 135 Порядка в их взаимосвязи определяют порядок ведения ЕГРН при осуществлении государственной регистрации прекращения права, ограничения права, обременения объекта недвижимости, сделки по основаниям прекращения и расторжения договора аренды присвоением соответствующим записям реестра прав на недвижимость статуса «погашенные».

В свою очередь, пункты 182, 183, абзац четвертый пункта 184 Порядка определяют особенности внесения в ЕГРН записей на основании судебного акта.

Тем самым Порядок в оспариваемой части содержит различные основания присвоения соответствующим записям в ЕГРН статуса «погашенные», что не предусматривает исключение информации из соответствующего реестра, а обеспечивает полноту и достоверность содержащихся в нем сведений.

При этом вопреки доводам административного истца Порядок в оспариваемой части не противоречит статьям 1, 8.1, 10 - 12, пункту 1 статьи 167, статье 195, пункту 1 статьи 196, пункту 2 статьи 199, пункту 1 статьи 200, статьям 279, 450 ГК РФ, регулирующим соответственно основные начала гражданского законодательства; государственную регистрацию прав на имущество; пределы осуществления, судебную защиту и способы защиты гражданских прав; общие положения о последствиях недействительности сделки; понятие, общий срок, применение, начало течения срока исковой давности; изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд; основания изменения и расторжения договора; статьям 46, 64, 56.2 - 56.12 ЗК РФ, устанавливающим основания прекращения аренды земельного участка; рассмотрение земельных споров; изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Также Порядок не противоречит части 1 статьи 54 Закона об общих принципах организации местного самоуправления, регулирующей отмену муниципальных правовых актов и приостановление их действия, и частям 3, 5 статьи 1, пункту 5 части 2 статьи 14, статьям 29, 58 Закона о государственной регистрации недвижимости, в соответствии с частью 2 статьи 2, частью 7 статьи 7 которого и установлен порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости как не содержащий в оспариваемой части положений, предусматривающих иные, отличные от установленных нормами указанных нормативных правовых актов, предписания.

В соответствии с положениями статьи 1 Закона о государственной регистрации недвижимости государственная регистрация прав на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (часть 3).

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (часть 5 Закона о государственной регистрации недвижимости).

По смыслу приведенной нормы государственная регистрация прав на недвижимое имущество носит правоподтверждающий характер и не является самостоятельным основанием возникновения (прекращения) соответствующих гражданских прав и обременений.

Как неоднократно отмечал Конституционный Суд Российской Федерации, государственная регистрация — как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, — призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность (определения от 5 июля 2001 г. № 154-О, от 26 октября 2021 г. № 2300-О, от 27 декабря 2022 г. № 3417-О и др.).

Из части 6 статьи 1 Закона о государственной регистрации недвижимости следует, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Исходя из положений статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном этим федеральным законом порядке (часть 1).

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются в том числе: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; вступившие в законную силу судебные акты (пункты 1, 5 части 2).

Таким образом, в соответствии с положениями Закона о государственной регистрации недвижимости вступившие в законную силу судебные акты, а также акты органов местного самоуправления (устанавливающие в том числе прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости), отвечающие указанным в законе требованиям, являются самостоятельными основаниями для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (прекращения права и т.д.), осуществляемых в порядке, установленном этим федеральным законом (статьи 29, 58).

Решение о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации, приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации, об отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, в том числе о погашении регистрационных записей на объекты недвижимого имущества, принимается в каждом конкретном случае государственным регистратором прав самостоятельно по результатам проведенной правовой экспертизы представленных на кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав документов.

В силу пункта 3 части 1 статьи 66 Закона о государственной регистрации недвижимости орган регистрации прав несет ответственность за ненадлежащее исполнение полномочий, установленных данным федеральным законом, правилами ведения ЕГРН, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, в том числе за полноту и достоверность предоставляемых сведений, содержащихся в ЕГРН.

Наличие в ЕГРН любой неактуальной записи (в частности, непогашенной записи об обременении объекта недвижимости в виде аренды на основании акта органа местного самоуправления, который отменен и (или) о правах аренды, сделка по которой вступившим в законную силу судебным актом признана недействительной (ничтожной) не будет отвечать принципу достоверности сведений Единого государственного реестра недвижимости, закрепленному в части 1 статьи 7 Закона о государственной регистрации недвижимости, соблюдение которого является необходимым условием стабильности гражданского оборота, защиты вещных прав собственников и добросовестных участников сделок.

Федерального закона или иного нормативного правового акта большей юридической силы, которым бы противоречили оспариваемые положения, предусматривающие присвоение статуса «погашенные» неактуальным записям, содержащим сведения о ранее зарегистрированном праве, об ограничении права и обременении объекта недвижимости, о сделке, за исключением неактуальных записей со статусом «архивные» (которые утратили актуальность в связи со снятием с учета объекта недвижимости), не имеется.

Основанием для признания нормативного правового акта не действующим полностью или в части согласно пункту 1 части 2 статьи 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации является его несоответствие иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу.

Противоречия нормативных правовых положений в оспариваемой части действующему законодательству Российской Федерации, а также иным нормативным правовым актам Российской Федерации, имеющим большую юридическую силу, судом не установлено.

По существу, доводы административного истца сводятся к несогласию с действиями государственного регистратора прав по присвоению записи регистрации обременения земельного участка в виде аренды в пользу Общества в ЕГРН статуса «погашенная» на основании не оспоренного в установленном законом порядке акта органа местного самоуправления и вступившего в законную силу судебного акта, которым сделка с участием Общества признана незаключенной.

Вместе с тем по смыслу положений части 8 статьи 213 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обстоятельства, не связанные с решением вопроса о соответствии оспариваемого акта или его части нормативным правовым актам большей юридической силы, не могут являться предметом судебной проверки в рамках абстрактного нормоконтроля.

С учетом того, что нормативные положения Порядка в оспариваемой части не противоречат нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, не нарушают права, свободы и законные интересы административного истца в упоминаемых им аспектах, в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в удовлетворении административного иска следует отказать.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Верховный Суд Российской Федерации

в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Центральный» о признании частично недействующими абзаца восьмого пункта 16, абзаца первого пункта 135, пунктов 182, 183, абзаца четвертого пункта 184 порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, установленного приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 7 декабря 2023 г. № П/0514, отказать.

Решение может быть обжаловано в Апелляционную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

---