Письмо Минюста СССР от 22.12.1986
Актуально на 15.11.2026.
Как цитировать: Письмо Минюста СССР от 22.12.1986. 22.12.1986. https://bukva.ai/docs/pismo-minyusta-sssr-ot-22121986-1986
«Рекомендации по вопросам удостоверения договоров об отчуждении жилого дома (части дома) либо квартиры в доме жилищно-строительного коллектива индивидуальных застройщиков»
Внимание
Документ утратил силу на территории Российской Федерации в связи с изданием Приказа Минюста России от 30.04.2020 № 112.
ПИСЬМО от 22 декабря 1986 года
РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ВОПРОСАМ УДОСТОВЕРЕНИЯ ДОГОВОРОВ ОБ ОТЧУЖДЕНИИ ЖИЛОГО ДОМА (ЧАСТИ ДОМА) ЛИБО КВАРТИРЫ В ДОМЕ ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНОГО КОЛЛЕКТИВА ИНДИВИДУАЛЬНЫХ ЗАСТРОЙЩИКОВ
Правильное удостоверение сделок, связанных с правом личной собственности на жилой дом, является одной из гарантий защиты этого права, охраняемого государством (ст. 13 Конституции СССР).
При удостоверении договоров об отчуждении жилого дома (части дома) либо квартиры в доме жилищно-строительного коллектива индивидуальных застройщиков <1> государственный нотариус руководствуется нормами Гражданского и Земельного кодексов союзной республики, Закона союзной республики о государственном нотариате, Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами союзной республики.
<1> В дальнейшем договоры об отчуждении жилого дома (части дома), квартиры в доме жилищно-строительного коллектива индивидуальных застройщиков будут именоваться «договоры об отчуждении жилого дома».
Настоящие указания направлены на обеспечение единства нотариальной практики при удостоверении договоров об отчуждении жилых домов и касаются ряда вопросов применения законодательства, не нашедших достаточно полной регламентации в правилах совершения нотариальных действий.
1. УСЛОВИЯ УДОСТОВЕРЕНИЯ ДОГОВОРОВ
1.1. Согласно законам союзных республик о государственном нотариате договор об отчуждении жилого дома удостоверяется по месту нахождения жилого дома (договор мены удостоверяется по месту нахождения любого из подлежащих обмену домов).
В населенных пунктах, где нет нотариальных контор, договоры отчуждения жилого дома удостоверяются исполкомами городских, поселковых, сельских Советов народных депутатов. По желанию сторон такой договор может быть удостоверен и нотариальной конторой.
Договор отчуждения жилого дома, если одной из сторон является гражданин, должен быть обязательно нотариально удостоверен независимо от того, в городе, поселке городского типа или сельской местности находится дом (ст. ст. 227, 242, 244, 426 Гражданского кодекса УССР и соответствующие статьи гражданских кодексов Белорусской, Азербайджанской, Литовской, Молдавской, Латвийской и Эстонской союзных Республик).
В остальных союзных республиках обязательное нотариальное удостоверение предусмотрено для жилого дома, находящегося лишь в городе или поселке городского типа. Что касается отчуждения дома, находящегося в сельской местности, договор должен быть совершен в письменной форме (ст. ст. 239, 255, 257 Гражданского кодекса РСФСР и соответствующие статьи гражданских кодексов Узбекской, Казахской, Грузинской, Киргизской, Таджикской, Армянской, Туркменской союзных Республик). Однако по желанию сторон такой договор может быть нотариально удостоверен.
Несоблюдение правил об обязательной нотариальной форме договора отчуждения жилого дома делает договор недействительным. Последствия его недействительности определяются по правилам ч. 2 ст. 48 ГК РСФСР и соответствующих статей гражданских кодексов других союзных республик.
1.2. Законами всех союзных республик о государственном нотариате установлено, что при удостоверении договора об отчуждении жилого дома нотариус проверяет по правоустанавливающему документу принадлежность этого дома собственнику. Этот документ обязательно указывается в договоре.
Перечни документов, подтверждающих право личной собственности на жилой дом, приведены в инструкциях союзных республик о порядке совершения нотариальных действий.
Перечни документов, подтверждающих право личной собственности на жилой дом, приведены в инструкциях союзных республик о порядке совершения нотариальных действий.
Удостоверение договора без правоустанавливающего документа не допускается.
В сельской местности подтверждением принадлежности дома могут служить соответствующие справки исполкома поселкового, сельского Совета.
Если у собственника имеется правоустанавливающий документ (свидетельство о праве на наследство, договор и т.п.), он должен быть представлен нотариусу и указан в договоре об отчуждении.
1.3. Нотариус обязан разъяснить сторонам содержание ст. 106 ГК РСФСР (или соответствующей статьи ГК другой союзной республики), согласно которой договор может быть удостоверен лишь при условии, что в результате этой сделки у гражданина или у совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей окажется не более одного жилого дома (или части одного дома), не более одной квартиры. Наличие на праве личной собственности у одного или нескольких из числа указанных выше граждан части жилого дома не лишает права других из этих граждан приобрести другую часть этого же дома. В доме жилищно-строительного кооператива индивидуальных застройщиков совместно проживающие супруги, их несовершеннолетние дети могут иметь только одну квартиру.
О разъяснении содержания этой статьи делается отметка в тексте договора.
1.4. Жилой дом представляет собою капитальное строение, составляющее вместе с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями, а также примыкающей к нему земельной территорией целостный объект.
Размеры жилого дома юридически нормированы. Гражданскими кодексами союзных республик установлены предельные размеры жилой площади. В ряде республик определены предельные размеры полезной площади дома, вспомогательной площади, нежилых или подсобных помещений и др. <1>.
<1> Согласно Гражданским кодексам РСФСР, Белорусской, Узбекской, Киргизской, Таджикской и Туркменской союзных Республик предельный размер жилого дома или его части не должен превышать 60 кв. м жилой площади;
ГК УССР — предельный размер жилого дома или его части не должен превышать 80 кв. м жилой площади;
ГК Казахской ССР — не должен превышать 135 кв. м полезной площади, в том числе 90 кв. м жилой;
ГК Узбекской ССР — не должен превышать 90 кв. м жилой площади;
ГК Грузинской ССР — не должен превышать 96 кв. м жилой площади и 40 кв. м вспомогательной;
ГК Азербайджанской ССР — не должен превышать 60 кв. м жилой площади и размер нежилых помещений, установленный СМ республики;
ГК Литовской ССР — не должен превышать 130 кв. м полезной площади, в том числе 90 кв. м жилой площади;
ГК Молдавской ССР — не должен превышать 135 кв. м полезной площади, в том числе 80 кв. м жилой площади;
ГК Латвийской ССР и Эстонской ССР — не должен превышать 130 кв. м полезной площади;
ГК Армянской ССР — предельный размер жилого дома 130 кв. м общей площади (жилой и подсобной). Площадь летних помещений (балкона, веранды, лоджии, террасы) не включается в общую площадь жилого дома и не должна превышать 30 кв. м.
В договоре при характеристике отчуждаемого дома должны быть указаны размеры жилого дома, а также перечислены все хозяйственные и бытовые строения и сооружения.
Законом допускается приобретение или сохранение в собственности гражданина дома с большим, чем установлено республиканским законодательством, предельным размером жилого дома или его части. В каждом отдельном случае с учетом наличия большой семьи или права на дополнительную жилую площадь для этого необходимо получить разрешение исполкома районного, городского Совета народных депутатов.
Различного рода хозяйственные и бытовые строения и сооружения (сарай, гараж, дворовый погреб, летняя кухня, колодец и т.п.) являются служебными строениями и составляют с домом единое целое. Поэтому при отчуждении жилого дома они переходят к новому собственнику вместе с домом. Однако при заключении договора может быть оговорено, что дом продается без хозяйственных и бытовых построек, которые будут снесены или перенесены прежним собственником.
Нормы о предельном размере жилого дома, который может находиться в личной собственности гражданина, не распространяются на дома, возведенные гражданами до 1 августа 1958 г. <1>.
<1> См.: Указ Президиума Верховного Совета РСФСР от 12 июня 1964 г. «О порядке введения в действие Гражданского и Гражданского процессуального кодексов РСФСР» (Ведомости Верховного Совета РСФСР, 1964, № 24, ст. 416) и соответствующие указы Президиумов Верховных Советов других союзных республик.
Договоры отчуждения этих домов, а также домов, построенных после 1 августа 1958 г. с превышением установленного республиканским законодательством предельного размера (в случае получения на это разрешения исполкома), могут быть удостоверены в случаях:
когда у приобретателя имеется разрешение райгорисполкома на приобретение жилого дома размером более предельного размера, предусмотренного республиканским законодательством (причины, дающие право на большую площадь, должны быть указаны в решении);
когда приобретателями являются двое или более лиц с тем, чтобы в результате у каждого из них или у совместно с приобретателем проживающего супруга и их несовершеннолетних детей в личной собственности была часть дома не более предусмотренного республиканским законодательством предельного размера дома.
1.5. В местности, где проведена инвентаризация, помимо правоустанавливающего документа, нотариус истребует справку БТИ, которая должна быть составлена в полном соответствии с инструкцией, утвержденной министерством жилищно-коммунального хозяйства союзной республики.
Справка бюро технической инвентаризации при удостоверении договора об отчуждении дома, расположенного в местности, где еще не проведена инвентаризация, требуется в обязательном порядке с 1 января года, следующего за годом завершения в данной местности технической инвентаризации жилищного фонда <1>.
<1> Согласно Постановлению Совета Министров СССР «О порядке государственного учета жилищного фонда» от 10 февраля 1985 г. № 136 (СП СССР, 1985, № 8, ст. 27), в 1986 — 1990 гг. повсеместно будет проведена регистрация жилых домов. Так, в Белорусской, Литовской, Молдавской, Латвийской, Армянской, Эстонской союзных Республиках сроки завершения работ в городах и поселках городского типа — 1986 г., в сельской местности — 1987 г.; в Украинской, Грузинской, Азербайджанской, Киргизской, Таджикской союзных Республиках — сроки завершения работ соответственно в 1987 и 1988 г.; в РСФСР, Узбекской, Казахской, Туркменской союзных Республиках — сроки завершения работ соответственно 1988 и 1990 г.
В справке указываются фамилия, имя, отчество собственника дома, местонахождение дома, подробная характеристика дома (размеры полезной площади и жилой площади) и размер земельного участка, перечень хозяйственных и бытовых строений и сооружений (их размеры, если это предусмотрено законодательством союзной республики), перечисляются участники общей долевой собственности, самовольные пристройки, инвентаризационная оценка дома и т.п. Если справка не отвечает предъявляемым требованиям, она возвращается для исправления.
Срок действия справки установлен 10 дней (в УССР — 3 месяца, в Узбекской ССР — 1 месяц). В случае пропуска срока действия на справке достаточно отметки БТИ о продлении срока.
1.6. В соответствии со ст. 109 ГК РСФСР и соответствующими статьями гражданских кодексов союзных республик гражданин не вправе распорядиться жилым домом или частью дома, которые построены без установленного разрешения или без надлежаще утвержденного проекта либо с существенными отступлениями от проекта или с грубым нарушением основных строительных норм и правил. Статьей предусматриваются не только последствия самовольного строительства, но и меры по его предупреждению.
Вместе с тем собственник вправе распорядиться жилым домом или принадлежащей ему частью дома, которые построены им в установленном законом порядке в пределах размеров, предусмотренных правоустанавливающим документом.
Сопоставляя сведения, имеющиеся в правоустанавливающем документе, справке БТИ и других истребуемых для удостоверения договора документах, нотариус выясняет, не было ли сделано отчуждателем самовольной пристройки (надстройки), переоборудования нежилого помещения в жилое.
Когда из справки БТИ видно, что собственником произведены к дому пристройка (надстройка) или переоборудование нежилого помещения в жилое, нотариус истребует решение исполкома районного (городского) Совета народных депутатов о разрешении произвести пристройку (надстройку) или переоборудование. При отсутствии такого решения размер жилого дома в договоре об отчуждении указывается по правоустанавливающему документу.
1.7. Независимо от указания в справке БТИ об отсутствии запрещения и ареста нотариус обязан проверить эти данные по реестру регистрации запрещений и арестов и алфавитной книге учета запрещений и арестов (в УССР отсутствие запрещения отчуждения или ареста проверяется только по данным нотариальной конторы). О проверке делается отметка на экземпляре договора, оставляемом в нотариальной конторе.
При наличии запрещения или ареста нотариус отказывает в удостоверении договора и разъясняет, что договор может быть удостоверен только при согласии кредитора и приобретателя на перевод долга на имя приобретателя или после снятия ареста.
1.8. При удостоверении договора купли-продажи или мены жилого дома нотариус разъясняет сторонам содержание ст. 238 ГК РСФСР (или соответствующей статьи ГК другой союзной республики), согласно которой собственник не вправе в течение трех лет продавать более одного дома (или части одного дома). О сделанном разъяснении указывается в тексте договора.
При этом собственник, впервые приобретший (купивший или построивший) жилой дом (или часть дома), может продать его и до истечения трехлетнего срока с момента приобретения. Если же продажа производится не в первый раз, необходимо, чтобы между продажей ранее имевшегося дома и продажей вновь приобретенного дома (или части дома) прошло не менее трех лет; не исключена продажа в течение этого срока имеющегося жилого дома по частям или части дома по более мелким частям путем многократных актов купли-продажи. Если у продавца и совместно с ним проживающего супруга и несовершеннолетних детей по праву наследования, по договору дарения или в результате вступления в брак (в Украинской ССР и Армянской ССР только в результате брака и наследования) окажется более одного жилого дома, то продажа одного из этих домов может иметь место и до истечения трех лет.
ГК УССР, БССР, Узбекской, Казахской, Армянской, Молдавской и Эстонской союзных Республик предусмотрена возможность отчуждения жилого дома и до истечения трех лет при наличии уважительных причин с особого в каждом случае разрешения райгорисполкома.
1.9. Договор об отчуждении жилого дома, приобретенного супругами после регистрации брака и являющегося их совместной собственностью, может быть удостоверен только с согласия другого супруга.
Факт приобретения жилого дома супругами во время брака либо одним из супругов по наследству, по договору дарения или до вступления в брак должен быть документально доказан. Факт приобретения дома до брака или во время его устанавливается путем сопоставления даты вступления в брак с датой приобретения дома.
Согласие на отчуждение должно быть изложено в заявлении, оформленном по правилам, содержащимся в Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариальными конторами союзной республики.
В заявлении могут быть указаны условия отчуждения дома (например, указана продажная цена, конкретный приобретатель и т.п.). В этом случае нотариус должен проверить, соблюдены ли эти условия в договоре.
Без истребования согласия другого супруга договор может быть удостоверен в случае, если этот супруг не проживает по месту нахождения дома и место жительства его неизвестно. В подтверждение этого должна быть представлена копия вступившего в законную силу решения суда о признании супруга безвестно отсутствующим.
Если супруг лица, отчуждающего дом, уклоняется от дачи письменного согласия, то супруг — продавец может требовать раздела общего имущества с тем, чтобы самостоятельно распорядиться своей долей. В этом случае от его имени передается в порядке ст. 84 Закона РСФСР о государственном нотариате (или соответствующих статей законов о государственном нотариате других союзных республик) заявление супругу с предложением явиться в нотариальную контору для определения его доли. Если он не явится в нотариальную контору к назначенному сроку и не пришлет в течение месяца (в Узбекской ССР — 10 дней) со дня получения заявления своих возражений, нотариус может удостоверить договор об отчуждении всего дома от имени супруга, за которым по правоустанавливающему документу значится жилой дом.
При удостоверении договора от имени лица, не имеющего супруга (холост, вдов), нотариусу об этом подается письменное заявление лица, отчуждающего дом. Содержание заявления доводится до сведения второго участника сделки, который в подтверждение того, что это обстоятельство ему известно, подписывается на заявлении. Указанное заявление должно лично исходить от лица, отчуждающего жилой дом, а в случае удостоверения договора через представителя — от представителя, если отчуждатель в доверенности предоставил ему право при оформлении договора подавать от его имени заявления.
1.10. Каждому участнику общей долевой собственности принадлежит право на определенную долю в общей собственности.
При отчуждении доли жилого дома отчуждается не реальная часть, а доля в праве на весь жилой дом, поэтому в тексте договора указываются арифметические доли (1/2, 1/4, 1/16 и т.д.), а не конкретные части дома (этажи, квартиры, комнаты и т.д.).
Одним из существенных пунктов договора является правильное определение отчуждаемой доли жилого дома. Стороны определяют самостоятельно, какая именно доля дома отчуждается и как она исчисляется — из размера полезной, жилой площади или из инвентаризационной оценки. Однако нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение проекта договора, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон. В связи с этим нотариус должен оказать сторонам помощь в определении долей и рекомендовать их исчисление из размера полезной или жилой площади, поскольку это наиболее полно отвечает правовому значению договора отчуждения жилого дома.
В связи с различным подходом к исчислению арифметических долей и в целях предупреждения судебных споров порядок их расчета должен быть указан в тексте договора. Например, в случае исчисления доли по полезной площади следует указать: «Доля исчислена из размера полезной площади жилого дома».
В договоре же об отчуждении квартиры в доме жилищно-строительного коллектива индивидуальных застройщиков указывается конкретная квартира, подлежащая отчуждению.
Выдел по требованию участника общей долевой собственности на дом принадлежащей ему доли (раздел дома) может быть произведен судом в том случае, если выделяемая доля составляет изолированную часть дома с отдельным входом (квартиру) либо имеется возможность превратить эту часть дома в изолированную путем соответствующего переоборудования. При разделе дома суд указывает в решении, какая изолированная часть дома конкретно выделяется и какую долю в доме она составляет. Указывается также, какие подсобные строения передаются выделяющемуся собственнику (п. 11 Постановления № 4 Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом») <1>. При представлении такого судебного решения в договоре об отчуждении указываются доля дома, а также конкретные изолированные жилые помещения и подсобные строения (см. приложение № 1 — не приводится).
<1> См. Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 30 октября 1985 г., Определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда СССР от 9 апреля 1985 г., 28 августа 1985 г., 5 марта 1986 г. (Бюллетень Верховного Суда СССР, 1985, № 4, с. 36; № 6, с. 17; 1986, № 2, с. 25; № 4, с. 20).
При отчуждении одного из нескольких жилых домов, принадлежащих одному лицу на праве личной собственности или нескольким лицам на праве общей долевой собственности и находящихся на одном земельном участке, договор может быть удостоверен лишь после выдела части земельного участка в натуре в установленном республиканским законодательством порядке. Если выделение земельного участка невозможно, то удостоверяется договор об отчуждении определенной доли в праве общей собственности на жилые дома в целом.
1.11. В соответствии со ст. 120 ГК РСФСР и аналогичными статьями ГК других союзных республик при отчуждении кем-либо из участников общей долевой собственности доли жилого дома другим участникам общей долевой собственности принадлежит право преимущественной покупки продаваемой доли. Поэтому нотариус должен удостовериться, что продавец в письменной форме известил о продаже участников общей долевой собственности, в том числе и участников, имеющих жилую площадь 60 и более кв. м (или иной размер, установленный ГК союзной республики), а также предприятия, учреждения и организации, являющиеся участниками общей долевой собственности.
Участники общей долевой собственности имеют право преимущественной покупки доли дома, принадлежащего государству либо государственным предприятиям и учреждениям, кооперативным и общественным организациям, в случае отказа от права преимущественной покупки проживающих в продаваемой части дома нанимателей (ст. 123 ГК РСФСР и соответствующие статьи ГК других союзных республик).
Доказательством извещения участников общей долевой собственности о предстоящей продаже доли в общем доме могут служить:
заявления участников общей долевой собственности об отказе от осуществления права преимущественной покупки продаваемой доли дома (с указанием цены и других условий, на которых продается эта доля), подлинность подписи на которых должна быть засвидетельствована по правилам, изложенным в Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариальными конторами союзной республики;
свидетельство нотариальной конторы о передаче участникам общей долевой собственности заявления продавца.
Если участники общей долевой собственности не воспользуются правом преимущественной покупки в течение месяца со дня их извещения о намерении и условиях продажи (в Узбекской ССР — 10 дней), нотариус удостоверяет договор купли-продажи доли жилого дома постороннему лицу.
В тексте заявления об отказе от права преимущественной покупки обязательно должна быть указана цена продаваемой доли. Цена и другие условия продажи должны быть такими же, какие предлагались покупателю.
В ходе продажи назначенная цена и другие условия могут быть продавцом изменены, но об этих изменениях должны быть извещены участники общей долевой собственности, могущие претендовать на преимущественную покупку. В случае продажи доли дома по более высокой цене, чем первоначальная, но на тех же условиях, не требуется представления доказательств вторичного извещения участников общей долевой собственности.
В случае продажи доли жилого дома по частям двум покупателям участник общей долевой собственности в заявлении об отказе от преимущественного права покупки должен указать, что он отказывается купить обе части с указанием известной ему цены каждой из отчуждаемых частей доли жилого дома.
В случае отказа от принятия заявления, направленного продавцом с предложением воспользоваться правом преимущественной покупки, нотариус вправе удостоверить договор купли-продажи дома постороннему лицу по истечении месяца (в Узбекской ССР — 10 дней) с момента отказа этого участника от получения извещения продавца.
В случае смерти одного из участников общей долевой собственности нотариусу представляется свидетельство о его смерти. Если нотариус располагает сведениями о наследниках умершего участника общей долевой собственности, принявших наследство в установленном порядке, он должен известить их о продаже доли дома.
При нарушении преимущественного права покупки нотариус разъясняет участнику общей долевой собственности, права которого нарушены, порядок обращения в суд о переводе на него прав и обязанностей покупателя. На основании копии вступившего в законную силу решения суда в договоре купли-продажи (на экземпляре договора, хранящемся в нотариальной конторе, и при возможности на других экземплярах) и в реестровой книге делается отметка о замене покупателя.
Не требуется представления продавцом доказательств извещения других участников общей долевой собственности о продаже части дома, если участник общей долевой собственности продает принадлежащую ему часть жилого дома другому участнику общей долевой собственности.
Не применяется право преимущественной покупки при дарении и мене части дома, а также в случае отчуждения части дома с условием пожизненного содержания или продаваемой с публичных торгов.
Не требуется представления доказательств извещения других участников общей долевой собственности о продаже, если они не проживают в месте нахождения дома и адрес их не известен.
Утрачивается право преимущественной покупки после прекращения права общей долевой собственности граждан на жилой дом путем его раздела в судебном порядке (см. абзац 6 п. 1.10).
1.12. Согласно ст. 239 ГК РСФСР и соответствующим статьям ГК других союзных республик нотариально удостоверенный договор должен быть представлен для регистрации в исполком местного Совета народных депутатов. Поэтому окончательной стадией заключения договора отчуждения жилого дома является его регистрация в исполкоме (бюро технической инвентаризации), о чем нотариус разъясняет сторонам и указывает в тексте удостоверительной надписи.
Законодательство Азербайджанской ССР устанавливает 10-дневный срок, на протяжении которого со дня нотариального удостоверения должна быть произведена регистрация договора. В Армянской, Грузинской, Молдавской, Литовской и Эстонской союзных Республиках установлен 3-месячный срок.
2. ПОРЯДОК ПОЛЬЗОВАНИЯ КОНКРЕТНЫМИ ЧАСТЯМИ ДОМА И ПЕРЕРАСПРЕДЕЛЕНИЯ ДОЛЕЙ
2.1. При отчуждении части жилого дома в договоре указывается арифметическая доля отчуждаемой части дома, за исключением случая, когда судом произведен раздел дома (см. абзац 6 п. 1.10). Между тем приобретателя всегда интересует, что реально он приобретает.
В связи с этим нотариус должен разъяснить сторонам их право определить порядок пользования конкретными частями дома (квартирами, этажами, комнатами, чердаками, подвалами и др.), хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями, а также земельным участком.
Нотариально удостоверенное и зарегистрированное в исполкоме местного Совета народных депутатов (бюро технической инвентаризации) соглашение о порядке пользования обязательно и для лиц, впоследствии приобретающих долю в общей собственности на этот дом (ст. 124 ГК РСФСР и соответствующие статьи ГК других союзных республик).
Порядок пользования может быть указан в специальном пункте договора либо изложен в самостоятельном договоре (соглашении):
при наличии письменного согласия всех участников общей долевой собственности. Такое согласие может быть оформлено одновременно с заявлением об отказе от преимущественного права покупки. Соглашение может быть удостоверено между всеми участниками общей долевой собственности или между несколькими из них. В последнем случае письменное согласие о порядке пользования конкретными частями должно быть от имени всех участников общей долевой собственности;
при наличии ранее удостоверенного договора (соглашения) между участниками общей долевой собственности о порядке пользования домом, зарегистрированного в БТИ;
когда имеется судебное решение о порядке пользования конкретными частями дома.
При включении в договор об отчуждении части жилого дома специального пункта о порядке пользования обязательно указывается одно из этих оснований, а именно: «С согласия всех участников общей долевой собственности в пользование покупателя переходит...» или «В пользование покупателя переходят... находившиеся в пользовании продавца гр. ... согласно решению народного суда Ленинского р-на гор. Кирова от 04.04.85 (либо согласно договору о порядке пользования, удостоверенному 1-й Киевской государственной нотариальной конторой 04.02.86 и зарегистрированному в БТИ 05.02.86 за № 69)» (приложение № 2 — не приводится).
Доли пользования могут и не соответствовать долям в праве общей собственности на дом. В этом случае возможно удостоверение соглашения о пользовании, в котором может быть установлено условие об оплате более высокой доли пользования тому из сособственников, за счет которого такое пользование осуществляется.
2.2. Если в правоустанавливающем документе на дом размер долей не указан либо указан неправильно (сумма арифметических долей не соответствует единице), нотариус может удостоверить соглашение об установлении размера долей или об изменении размера долей.
Кроме того, изменение размера долей производится в связи с дополнительным строительством (пристройка, надстройка и т.д.), произведенным одним из участников общей долевой собственности, или со сносом части жилого дома <1>. В этом случае нотариус истребует решение исполнительного комитета соответствующего Совета народных депутатов о разрешении дополнительного строительства или о сносе части дома, справку бюро технической инвентаризации и для обозрения правоустанавливающий документ.
<1> В отдельных союзных республиках изменение идеальных долей по письменному заявлению всех участников общей долевой собственности оформляется исполкомом местного Совета народных депутатов путем выдачи всем участникам общей долевой собственности вместо имеющихся правоустанавливающих документов регистрационного удостоверения или свидетельства о праве личной собственности на соответствующую часть дома.
Однако по желанию граждан соглашение об изменении долей может быть удостоверено в нотариальной конторе.
В случае смерти участника общей долевой собственности соглашение об изменении размера долей может быть удостоверено с участием его наследников, принявших наследство. (Факт принятия наследником наследства должен быть проверен нотариусом.)
Одновременно с перераспределением долей в соглашении может быть определен и новый порядок пользования конкретными частями дома.
При удостоверении соглашения об установлении размера долей каждого из участников общей долевой собственности на жилой дом, а равно об изменении размера долей в удостоверительной надписи на соглашении указывается, что оно подлежит регистрации в исполнительном комитете местного Совета народных депутатов (бюро технической инвентаризации), осуществляющем регистрацию строения.
Соглашение об установлении или изменении размера долей, оформленное путем составления самостоятельного документа, приобщается к правоустанавливающему документу (документам).
В случае дополнительного строительства (в установленном законом порядке) хозяйственных и бытовых строений и сооружений или их сноса соглашение об изменении размера долей жилого дома не оформляется. Участникам общей долевой собственности на жилой дом в этих случаях следует рекомендовать удостоверить новое соглашение о пользовании хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями.
3. ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ
3.1. Правовой режим земли, на которой расположен жилой дом, предопределяет в известной мере и круг документов, представляемых сторонами при удостоверении договора об отчуждении дома.
Согласно ст. ст. 33 и 35 Основ земельного законодательства Союза ССР и союзных республик и соответствующим статьям земельных кодексов всех союзных республик в городах и поселках городского типа при переходе права собственности на жилой дом переходит также и право пользования земельным участком или его частью. Поэтому при удостоверении договора об отчуждении жилого дома представление какой-либо справки о передаче покупателю земельного участка в пользование не требуется.
Размер земельного участка, на котором расположен дом, указывается в договоре по данным правоустанавливающего документа. Если фактический размер земельного участка, указанный в справке БТИ, окажется большим, чем указано в правоустанавливающем документе, нотариус требует представления решения исполнительного комитета районного, городского Совета об изменении размера земельного участка (в пределах, установленных для данной местности норм). При отсутствии такого решения размер земельного участка в договоре об отчуждении указывается по правоустанавливающему документу. Если фактический размер земельного участка, указанный в справе БТИ, окажется меньше, чем по правоустанавливающему документу, размер в договоре указывается по справке БТИ.
Нотариус обязан разъяснить сторонам порядок пользования общим земельным участком, определяемый с учетом долей жилого дома, принадлежащих гражданам.
Порядок пользования земельным участком может быть изложен в договоре об отчуждении доли жилого дома либо оформлен путем составления самостоятельного соглашения.
3.2. При удостоверении договора отчуждения жилого дома, расположенного на отведенном в повышенном размере земельном участке (Постановление Совета Министров СССР от 1 июля 1958 г. № 744), нотариус руководствуется республиканским законодательством о землепользовании. В частности, ст. 90 Земельного кодекса УССР установлено, что, если прежний владелец строения получил земельный участок на льготных условиях по нормам, превышающим действующие, за новым собственником дома может быть закреплен в пользование земельный участок исходя из норм, установленных ст. 88 Кодекса (т.е. в размере от 0,03 до 0,06 га).
3.3. Переход права собственности на жилое строение, расположенное в сельской местности, не влечет за собой перехода права пользования приусадебным земельным участком (ст. 73 Земельного кодекса РСФСР и соответствующие статьи земельных кодексов других союзных республик), поэтому в договорах отчуждения жилых домов в сельских населенных пунктах размер земельного участка не указывается.
Договоры об отчуждении жилых домов, расположенных на земле, закрепленной за колхозом, совхозом или другим государственным сельскохозяйственным предприятием, организацией, учреждением, могут быть удостоверены только по представлении решения общего собрания членов колхоза (собрания уполномоченных) либо решения администрации совхоза или другого сельскохозяйственного предприятия, организации, учреждения о сохранении полностью или частично приусадебного участка за приобретателем дома с указанием его размера. При этом, если приусадебные участки предоставляются рабочим, служащим, пенсионерам и инвалидам, проживающим в сельской местности, решение общего собрания членов колхоза (собрания уполномоченных) либо решение администрации совхоза или другого сельскохозяйственного предприятия, организации, учреждения должны быть дополнительно утверждены исполкомом сельского Совета народных депутатов (ст. ст. 64 - 65 Земельного кодекса РСФСР и соответствующие статьи земельных кодексов других союзных республик). Несоблюдение этих правил служит основанием для отказа в удостоверении договора об отчуждении жилого дома. В случае непредставления указанных решений нотариус может удостоверить договор об отчуждении жилого дома лишь на снос.
4. НЕКОТОРЫЕ ПРАВОВЫЕ ВОПРОСЫ, ВОЗНИКАЮЩИЕ ПРИ ОФОРМЛЕНИИ ДОГОВОРОВ
4.1. Договор об отчуждении дома, не законченного строительством, может быть удостоверен лишь при наличии разрешения соответствующего исполкома.
При удостоверении указанного договора проверяются те же обстоятельства и истребуются те же документы, что и при отчуждении жилых домов, законченных строительством, кроме справки бюро технической инвентаризации. Сведения о стоимости дома (строительных работ и материалов), о проценте готовности не законченного строительством дома, об отсутствии запрещений отчуждения или ареста истребуются от отдела (управления) коммунального хозяйства соответствующего исполкома.
В тексте такого договора отдельным пунктом указывается, что все обязанности, предусмотренные договором о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка для строительства жилого дома <1>, принимает на себя приобретатель жилого дома, не законченного строительством.
<1> В РСФСР — договор с 1 января 1983 г. именуется договором о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности на отведенном земельном участке.
Экземпляр договора о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка для строительства жилого дома, представленный при удостоверении договора отчуждения не законченного строительством дома как правоустанавливающий документ, приобщается к экземпляру договора, который выдается приобретателю не законченного строительством дома.
4.2. В договоре купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания должны быть подробно изложены все обязанности покупателя, вытекающие из взаимных расчетов сторон, связанных с передачей дома.
В договоре должно быть указано также право продавца проживать во всем отчуждаемом доме или в выделенной в пожизненное пользование конкретной части дома (комнате) или на предоставленной жилой площади в ином доме с указанием местонахождения этого дома; определена реальная денежная оценка всех видов материального обеспечения продавца ежемесячно; указано о предоставлении ухода и необходимой помощи.
В случае, когда по условиям договора пожизненного содержания покупатель дома обязуется содержать не только продавца, но и его супруга, нотариус должен проверить нетрудоспособность (по возрасту или состоянию здоровья) не только продавца, но также и его супруга. Без подтверждения этого обстоятельства такое условие включать в договор нельзя.
4.3. При истребовании разрешения органа опеки и попечительства на оформление купли-продажи жилого дома, в котором предусмотрена обязанность родителей, опекунов либо попечителей внести деньги за проданный дом в сберегательную кассу, нотариус должен проверить, произведена ли уплата денег (например, путем обозрения сберегательной книжки), и сделать соответствующую отметку в договоре, например: «Деньги в сумме три тысячи сто рублей, причитающиеся несовершеннолетней Ивановой Алле Петровне, внесены покупателем на ее имя в гострудсберкассу № 0568/0141 г. Москвы, счет № 681».
4.4. При удостоверении договора купли-продажи по доверенности продавца нотариус обязан проверить, произведен ли денежный расчет в том порядке, который указан в доверенности (деньги внесены в сберегательную кассу на имя продавца, перечислены переводом, получены представителем и т.п.).
4.5. В договор об отчуждении жилого дома может быть включено условие о пожизненном пользовании отчуждателем частью дома.
4.6. При удостоверении договора купли-продажи жилого дома с рассрочкой платежа нотариус разъясняет сторонам их право заключить договор залога жилого дома. При оформлении последующего отчуждения этого дома нотариус обязан проверить, произведен ли окончательный расчет между продавцом и покупателем, если на договоре отсутствует об этом надпись.
4.7. Согласно действующему законодательству (п. 3 Постановления СМ СССР от 15 декабря 1961 г. № 1131 в редакции Постановления СМ СССР от 21 октября 1983 г. № 1015) снос находящихся в личной собственности жилых домов в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд может быть допущен в каждом отдельном случае лишь с разрешения соответственно исполкома краевого, областного Совета народных депутатов, исполкомов Советов народных депутатов г. г. Москвы, Киева и Ленинграда, исполкомов Совета народных депутатов других городов республиканского (союзных республик) подчинения, Совета Министров автономной республики, а в союзных республиках, не имеющих областного деления, — Совета Министров союзной республики.
После принятия соответствующим органом решения об отводе земельного участка для государственных или общественных нужд и прекращения права землепользования (п. 6 ст. 15 Основ земельного законодательства СССР и союзных республик) собственник не вправе производить отчуждение находящегося на этом участке дома, кроме отчуждения на снос или продажи предприятиям, учреждениям, организациям, которым отведен земельный участок <1>.
<1> Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 16 августа 1984 г. № 17 «О применении законодательства при разрешении судами споров, связанных со сносом принадлежащих гражданам домов в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд» (Сборник постановлений Пленума Верховного Суда СССР, 1924 — 1986, с. 154).
4.8. В соответствии с Постановлением Совета Министров СССР от 5 октября 1981 г. № 973 «Об индивидуальном жилищном строительстве» с изменениями и дополнениями, внесенными Постановлением Совета Министров СССР от 1 июля 1983 г. № 593, колхозам, совхозам и другим государственным сельскохозяйственным предприятиям, организациям потребительской кооперации предоставлено право строить и продавать своим работникам жилые дома на льготных условиях.
При удостоверении указанных договоров следует руководствоваться разъяснением Министерства юстиции СССР от 1 августа 1985 г.
4.9. Законодательством ряда союзных республик предусмотрено соблюдение дополнительных требований при удостоверении договоров об отчуждении жилых домов: недопустимость приобретения жилого дома при наличии у приобретателя квартиры в доме государственного или общественного жилищного фонда; не может быть предметом договора купли-продажи непригодный для проживания жилой дом, а также часть дома, не являющаяся изолированным (обособленным) жилым помещением, и др.
В этих случаях нотариус должен руководствоваться рекомендациями, данными министерствами юстиции союзных республик.
5. Стороны вправе расторгнуть договор об отчуждении жилого дома в порядке, установленном Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий союзной республики.
Срок, в течение которого они могут обратиться в нотариальную контору, законодательством не установлен.
6. Существенным условием договора купли-продажи является сумма, которую покупатель обязуется уплатить за приобретаемый дом. В целях предотвращения возможных нетрудовых доходов путем уклонения сторон от уплаты государственной пошлины вследствие умышленного занижения продажной цены дома нотариус должен принимать меры к выяснению его действительной продажной цены.
Кроме того, сторонам следует разъяснять последствия неправильного указания цены в случае расторжения договора купли-продажи.
7. При удостоверении договора об отчуждении жилого дома на сумму свыше 10000 руб. государственный нотариус обязан потребовать справку финансового органа о представлении покупателем декларации об источниках средств на приобретение дома, оформляемой в порядке, установленном Министерством финансов СССР.
8. В случаях, когда при удостоверении договоров отчуждения жилых домов обнаруживаются факты нарушений земельного законодательства, условий и порядка предоставления приусадебных земельных участков, предусмотренных ст. 27 Основ земельного законодательства Союза ССР и союзных республик, нотариус в соответствии со ст. 19 Закона СССР «О государственном нотариате» сообщает об этом для принятия необходимых мер исполкомам соответствующих местных Советов народных депутатов или прокурору.