Письмо Госстроя СССР от 21.11.1991 № 3-Д

«Об определении стоимости строительной продукции в условиях перехода на рыночные отношения»

(вместе с «Основными положениями по определению сметной стоимости и формированию договорных цен на строительную продукцию в условиях перехода на рыночные отношения»)

ПИСЬМО

Новые экономические условия вызывают необходимость изменения системы ценообразования строительной продукции. Требования единого экономического пространства предполагают обеспечение методического единства в этом вопросе.

На основе анализа практики формирования в 1991 году договорных цен в строительстве, предложений, полученных от подрядных организаций и заказчиков, а также с учетом обсуждения этих вопросов с соответствующими республиканскими органами Госстрой СССР подготовил и направляет как рекомендации для практического использования Основные положения по определению сметной стоимости и формированию договорных цен на строительную продукцию в условиях перехода на рыночные отношения.

В связи с этим утрачивает силу письмо Госстроя СССР от 29 декабря 1990 г. № 22-Д «О договорных ценах в строительстве».

1. Общие положения

1.1. Настоящие Основные положения предназначены для обеспечения методологического единства при определении сметной стоимости строительства и формировании договорных цен на строительную продукцию в условиях перехода на рыночные отношения предприятиями и организациями независимо от их форм собственности и ведомственной принадлежности.

1.2. При установлении состава и содержания предпроектной или проектно-сметной документации на строительство рекомендуется использовать положения, предусмотренные Инструкцией о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений (СНиП 1.02.01-85), с учетом дополнительных требований, удовлетворяющих рыночным отношениям.

Составление смет ресурсном методом, который должен стать приоритетным, осуществляется в соответствии с отдельной методикой.

1.3. Договорная цена на строительную продукцию (выполнение подрядных работ или оказание услуг) устанавливается инвестором (заказчиком) и подрядчиком при заключении договора подряда на капитальное строительство, в том числе по результатам проведения конкурсов (торгов). Эта цена формируется с учетом спроса и предложений на строительную продукцию, складывающихся условий на рынке труда, конъюнктуры стоимости материалов, применяемых машин и оборудования, обеспечения прибыли подрядной организации для расширенного воспроизводства.

Договорная цена на строительную продукцию, принятая инвестором, ничем не может быть изменена без согласия договаривающихся сторон. В случае неприемлемости для заказчика предложенной подрядчиком цены он вправе назвать свою цену, объявить конкурс, выбрать другого подрядчика.

2. Особенности определения стоимости строительства в условиях перехода на рыночные отношения

2.1. Для оценки стоимости строительства в процессе подготовки предложений по договорным ценам на строительную продукцию рекомендуется составлять:

при разработке предпроектной или проектно-сметной документации по заказу инвестора — инвесторские сметы (расчеты), т.е. комплект документов, предназначенных для предварительной оценки заказчиком стоимости строительства на этапах инвестирования капитальных вложений, подготовки торгов или для переговоров с подрядчиками;

на этапе подготовки к заключению договора подряда на капитальное строительство подрядчиком или по его заказу проектной организацией на основании объявленной (разосланной) инвестором тендерной документации или материалов, ее заменяющих, — сметы (расчеты) подрядчика, т.е. комплект документов, предназначенных для обоснования им своего предложения по цене на строительство (работы, услуги).

2.2. Сметы (расчеты) инвестора и подрядчика могут составляться как ресурсным методом (т.е. путем определения стоимости на основе имеющейся нормативной базы и данных о потребных для строительства ресурсах — материалах, рабочей силе, строительных машинах и др. — и сложившихся цен на эти ресурсы), так и традиционным методом (т.е. на основе ведомостей объемов работ и соответствующих расценок, а также на основе соответствующих аналогов).

2.3 Стоимость строительства в составе сметной документации инвестора рекомендуется приводить в двух уровнях цен:

в базисном (постоянном) уровне, определяемом на основе государственных сметных норм и цен <*>, введенных в действие с 1 января 1991 г., оптовых цен и тарифов по состоянию на 1 августа 1990 г., а при их отсутствии — с использованием сметных норм и цен 1984 года с пересчетом путем применения соответствующих индексов;

в текущем или прогнозируемом уровне, определяемом на основе цен, сложившихся ко времени составления смет или прогнозируемых по периоду осуществления строительства.

---

<*> В соответствии с Основами законодательства об инвестиционной деятельности в СССР государственные сметные нормы и цены носят рекомендательный характер.

Базисный уровень сметной стоимости предназначен для сопоставления результатов инвестиционной деятельности предприятий и рабочих подрядных организаций в разные периоды времени, экономического анализа различных сфер деятельности подрядчика и заказчика, других аналитических целей, а также используется как база для определения стоимости в текущих ценах.

Текущий (прогнозируемый) уровень предназначается непосредственно для формирования договорной цены на строительную продукцию.

2.4 При определении базисного уровня сметной стоимости учитываются:

прямые затраты — на основе базисных (государственных) сметных норм и цен;

накладные расходы — в размерах, установленных в соответствии с Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1990 г. № 117, от базисного уровня прямых затрат или основной заработной платы;

плановые накопления — в размере 8 процентов от базисной суммы сметных прямых затрат и накладных расходов;

прочие затраты, относящиеся к деятельности подрядчика, — исходя из сложившегося уровня их у генподрядчика и соответствующих субподрядчиков или на основе согласованных сторонами расчетов;

резерв средств на непредвиденные работы и затраты — по действующим нормативам от стоимости строительно-монтажных работ и прочих затрат.

По стройкам, осуществляемым строительными кооперативами, акционерными обществами, арендными, малыми и совместными предприятиями, а также другими негосударственными строительно-монтажными организациями, накладные расходы и плановые накопления рекомендуется принимать в размерах, основанных на согласованных сторонами решениях и расчетах.

2.5. Стоимость в текущем (прогнозируемом) уровне цен может определяться заказчиком на основе базисного уровня с использованием системы индексов (коэффициентов). Индексы (коэффициенты) могут получаться в результате анализа данных о стоимости, имеющихся в распоряжении подрядчиков и заказчиков, статистических наблюдений или устанавливаться органами, осуществляющими регулирование цен. Эти индексы (коэффициенты) рекомендуется определять как в целом на стоимость подрядных работ или отдельные виды работ, так и на стоимость потребляемых ресурсов или статьи затрат (стоимость материалов, трудовых затрат, эксплуатации строительных машин, накладные расходы, плановые накопления и др.).

При составлении инвесторских смет (расчетов) рекомендуется широко использовать укрупненные показатели стоимости строительства, укрупненные сметные нормативы, включая прейскуранты (в базисном уровне цен), банки данных о базисной стоимости ранее построенных аналогичных объектов, приводимой в текущий уровень цен путем применения индексов, определенных расчетами на базе набора ресурсов, а также индексов цен на отдельные ресурсы, определяемых на базе статистических данных.

2.6. Сметы (расчеты) подрядчика при необходимости обоснования договорной цены на строительную продукцию рекомендуется также составлять в базисном и текущем (прогнозируемом) уровне с использованием согласованных данных об объемах работ и потребности в ресурсах, содержащихся в документации инвестора. При этом текущий (прогнозируемый) уровень сметной стоимости определяется исходя из уровня цен, складывающихся для данной подрядной организации: фактических, планово-расчетных, прогнозных и других цен.

3. Порядок формирования договорных цен на строительную продукцию

3.1. В соответствии с решениями заказчиков и подрядчиков могут применяться два вида договорных цен на строительную продукцию:

твердая договорная цена, являющаяся неизменной на весь период строительства. Такой вид цен рекомендуется для технически несложных объектов, когда представляется возможность с необходимой достоверностью определять текущие изменения цен на потребляемые ресурсы. В составе этих цен могут учитываться средства, обеспечивающие компенсацию риска подрядчика, в том числе вызываемого инфляционными процессами. Размер указанных средств может определяться на основе применения согласованных сторонами прогнозируемых факторных поправок, индексов, коэффициентов;

открытая договорная цена, уточняемая в соответствии с условиями договора в ходе строительства в связи с изменениями цен на материалы, используемые в строительстве, условий оплаты труда и появлении других затрат, не учтенных этой ценой. При этом все изменения стоимости строительства подтверждаются подрядчиком документально.

Открытая договорная цена может иметь установленный сторонами предельный фиксированный уровень, не превышая который в соответствии с договором подряда она уточняется в процессе строительства согласно обосновывающим документам подрядчика.

По решению сторон на часть объектов (работ, услуг) в составе стройки могут устанавливаться твердые договорные цены, а на другую часть — открытые. Договорная цена по такой стройке в целом является открытой.

3.2. Проекты договорных цен подготавливаются в зависимости от договоренности подрядчиками с привлечением при необходимости специализированных субподрядных организаций или заказчиками.

При проведении торгов договорная цена устанавливается после оценки и сопоставления предложений, представленных подрядчиками, а в случаях, когда торги не проводятся, — на основе согласования ее между заказчиком и подрядчиком.

По результатам торгов или совместного решения оформляется ведомость договорной цены, которая является неотъемлемой частью договора. Форма и примерные варианты заполнения ведомости приведены в Приложениях.

3.3. Договорные цены рекомендуется формировать на стройку в целом с распределением по объектам.

3.4. В договорных ценах на строительную продукцию учитывается стоимость подрядных работ, включающая в себя применительно к действующему порядку ее определения стоимость строительно-монтажных работ, прочие затраты, относящиеся к деятельности подрядчика, часть резерва средств на непредвиденные работы и затраты.

В состав договорных цен на строительную продукцию могут также включаться средства на возмещение других затрат и работ, поручаемых по договору подрядчику, но не относящихся к стоимости подрядных работ (обеспечение оборудованием, проектные работы и пр.).

3.5. В тех случаях, когда договорные цены на строительную продукцию формируются на основе базисного уровня стоимости при отсутствии индексов цен, средства на возмещение затрат подрядчика, не учтенные базисными (государственными) сметными нормами и ценами, включаются на основе согласованного решения сторон в состав договорных цен строек в соответствии с отдельными расчетами.

К таким затратам могут относиться:

удорожание материальных ресурсов, приобретаемых по договорным и другим ценам, превышающим базисный уровень;

увеличение заработной платы рабочих, определяемое путем сопоставления уровня тарифных ставок, применяемых в строительно-монтажной организации, с их уровнем, учтенным в нормативной базе, используемой при составлении смет (расчетов);

изменение стоимости эксплуатации строительных машин;

уточнение размера накладных расходов и плановых накоплений по сравнению с рекомендованными нормативами;

оплата повышенных расходов, вызванных реализацией решений, принимаемых правительственными и соответствующими экономическими органами;

возмещение непокрываемой части стоимости эксплуатации объектов жилищно-коммунального хозяйства подрядчика и содержание его объектов социальной сферы;

другие расходы, подлежащие по решению сторон учету в составе договорных цен на строительную продукцию.

Размер указанных средств приводится также в сводном сметном расчете стоимости строительства отдельными строками за итогом базисной стоимости с разноской по соответствующим графам.

3.6. После установления договорных цен на строительную продукцию и на получаемое оборудование сводка затрат, сводный сметный расчет стоимости строительства, сводный расчет стоимости строительства к ТЭО или ТЭР и др. подлежат уточнению заказчиком и служат в качестве документов, определяющих общий размер средств, необходимый для осуществления данного строительства. При необходимости уточняется и базисная стоимость строительства, которая должна быть единой для заказчика и подрядчика.

3.7. По договоренности заказчика и подрядчика строительно-монтажным организациям могут передаваться сверх согласованной договорной цены также средства на развитие баз строительной индустрии и сооружение объектов социальной сферы. Эти средства не должны отражаться в балансовой стоимости строящихся для заказчика зданий и сооружений.

Приложение

Заказчик __________________________________ Генеральный подрядчик __________________

Составлена на основе __________________________________________________
и является приложением к договору N ____________ от ___________ 19__ г.
на строительство ________________________________

ВЕДОМОСТЬ ДОГОВОРНОЙ ЦЕНЫ

                                автомобильной дороги
               на строительство ____________________

                                                               (тыс. руб.)

№ п/п	Номера смет и расчетов	Наименование объектов, работ и затрат	Стоимость, включаемая в договорную цену				Договорная цена на строительство
			подрядных работ, в том числе:			других затрат и работ по договору
			строительных работ	монтажных работ	прочих затрат
1	2	3	4	5	6	7	8
1	Сводный сметный расчет (данные в базисном уровне) -«- -»- смета подрядчика -«-»	Сметная стоимость поручаемых генподрядчику работ в базисном уровне в том числе: подрядных работ обеспечение оборудованием пусконаладочных работ проектных работ	58928,0 58928,0 — - -	464,0 464,0 — - -	10424,0 10424,0 — - -	360,0 — 300,0 10,0 50,0	70176,0 69816,0 300,0 10,0 50,0
2	Сводный сметный расчет (данные в уровне текущих цен) -«- смета подрядчика -»-	Сметная стоимость поручаемых генподрядчику работ в уровне текущих цен в том числе: подрядных работ обеспечение оборудованием пусконаладочных работ проектных работ	71908,0 71908,0 — - -	614,0 614,0 — - -	11624,0 11624,0 — - -	460,0 — 400,0 10,0 50,0	84606,0 84146,0 400,0 10,0 50,0
3	Расчет № 1 (в уровне текущих цен)	Средства, связанные с риском подрядчика (включаются при установлении твердой договорной цены на строительную продукцию)	1438,0	12,0	232,0	100,0	1782,0
		Всего по договорной цене на строительство:	73346,0	626,0	11856,0	560,0	86848,0

    Руководитель предприятия             Руководитель генеральной подрядной
    (организации) заказчика              строительно-монтажной организации
    _____________________________        __________________________________
    (подпись (инициалы, фамилия))          (подпись (инициалы, фамилия))

Примечания:

1. Числа в настоящем примере условные.

2. Настоящий пример составлен для случая, когда средства на возмещение затрат подрядчика сверх базисного уровня определены в сметной документации с помощью системы индексов. В том случае, когда сметы (расчеты) подрядчика, положенные в основу договорной цены стройки, составлены только в уровне текущих цен, раздел I не заполняется.

Заказчик __________________________________ Генеральный подрядчик __________________

Составлена на основе __________________________________________________
и является приложением к договору N _________ от ______________ 19__ г.
на строительство ______________________________________________________

ВЕДОМОСТЬ ДОГОВОРНОЙ ЦЕНЫ

                                автомобильной дороги
               на строительство _____________________

                                                               (тыс. руб.)

№ п/п	Номера смет и расчетов	Наименование объектов, работ и затрат	Стоимость, включаемая в договорную цену				Договорная цена на строительство
			подрядных работ, в том числе:			других затрат и работ по договору
			строительных работ	монтажных работ	прочих затрат
1	2	3	4	5	6	7	8
1	Сводный сметный расчет (данные в базисном уровне) -«- -»- смета подрядчика -«-»	Сметная стоимость поручаемых генподрядчику работ в базисном уровне в том числе: подрядных работ обеспечение оборудованием пусконаладочных работ проектных работ	58928,0 58928,0 — - -	464,0 464,0 — - -	10424,0 10424,0 — - -	360,0 — 300,0 10,0 50,0	70176,0 69816,0 300,0 10,0 50,0
2	Расчеты	Средства на покрытие затрат, не учтенных базисным уровнем:
	№ 1 № 2 № 3 № 4 № 5 № 6 № 7 — 9	по материальным ресурсам, приобретаемым по договорным и другим ценам, превышающим базисный уровень по заработной плате рабочих сверх уровня, учтенного в нормативной базе по стоимости эксплуатации строительных машин сверх уровня, учтенного в нормативной базе по уточнению размера затрат, относимых на накладные расходы по уточнению размера плановых накоплений по оплате повышенных расходов, вызванных реализацией решений, принятых правительственными и соответствующими экономическими органами по другим затратам и работам, поручаемым по договору генподрядчику (обеспечение оборудованием, пусконаладочные, проектные работы и т.п.)	8900,0 2050,0 230,0 1000,0 800,0 — -	100,0 50,0 — - - — -	- — - - — 1200,0 -	- — - - — - 460,0	9000,0 2100,0 230,0 1000,0 800,0 1200,0 460,0
		Итого по разделу 2 (сверх базисного уровня):	12980,0	150,0	1200,0	460,0	14790,0
3	Расчет № 10	Итого сметная стоимость поручаемых генподрядчику работ в уровне текущих цен (сумма по разделам 1 и 2) Средства, связанные с риском подрядчика (включаются при установлении твердой договорной цены на строительную продукцию)	71908,0 1438,0	614,0 12,0	11624,0 232,0	460,0 100,0	84606,0 1782,0
		Всего по договорной цене на строительство:	73346,0	626,0	11856,0	560,0	86848,0

    Руководитель предприятия             Руководитель генеральной подрядной
    (организации) заказчика              строительно-монтажной организации
    _____________________________        __________________________________
    (подпись (инициалы, фамилия))           (подпись (инициалы, фамилия))

Примечания:

1. Числа в настоящем примере условные.

2. Настоящий пример составлен для случая, когда средства на возмещение затрат подрядчика сверх базисного уровня определяются с помощью отдельных расчетов при отсутствии системы индексов.

3. Суммы по расчетам № 1, 2... 9 (все или некоторые из них) в случае установления открытой договорной цены на строительство могут являться предварительными и уточняются в соответствии с условиями договора. Эти суммы являются обязательными при промежуточных расчетах, а при открытой договорной цене с фиксированным пределом могут служить лимитом, который не должен превышаться при окончательных расчетах.

---