Письмо Рособразования от 22.12.2008 № 16-2093/02-06

«О порядке согласования Рособразованием экспертной оценки последствий договора аренды для обеспечения образования, воспитания, развития, социальной защиты и социального обслуживания детей и передачи в аренду федерального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за федеральными государственными образовательными учреждениями, подведомственными Рособразованию»

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

ПИСЬМО от 22 декабря 2008 г. № 16-2093/02-06

О ПОРЯДКЕ СОГЛАСОВАНИЯ РОСОБРАЗОВАНИЕМ ЭКСПЕРТНОЙ ОЦЕНКИ ПОСЛЕДСТВИЙ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ДЛЯ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ОБРАЗОВАНИЯ, ВОСПИТАНИЯ, РАЗВИТИЯ, СОЦИАЛЬНОЙ ЗАЩИТЫ И СОЦИАЛЬНОГО ОБСЛУЖИВАНИЯ ДЕТЕЙ И ПЕРЕДАЧИ В АРЕНДУ ФЕДЕРАЛЬНОГО НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, ЗАКРЕПЛЕННОГО НА ПРАВЕ ОПЕРАТИВНОГО УПРАВЛЕНИЯ ЗА ФЕДЕРАЛЬНЫМИ ГОСУДАРСТВЕННЫМИ ОБРАЗОВАТЕЛЬНЫМИ УЧРЕЖДЕНИЯМИ, ПОДВЕДОМСТВЕННЫМИ РОСОБРАЗОВАНИЮ

В связи с большим количеством запросов, поступающих в Рособразование о порядке передачи в аренду федерального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за федеральными образовательными учреждениями, подведомственными Рособразованию, информируем.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 30.06.98 № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» (с учетом изменений, внесенных Постановлением Правительства РФ от 23.03.2006 № 156) передача федерального недвижимого имущества в аренду должна осуществляться на основании конкурса с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта.

В соответствии с пунктом 9 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 22.06.2006 № 21 «О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации» (в редакции Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 19.04.2007 № 23) в случаях, когда распоряжение имуществом путем его передачи в арендное пользование осуществляется в целях обеспечения более эффективной организации основной деятельности учреждения, для которой оно создано, рационального использования такого имущества, указанное распоряжение может быть осуществлено учреждением с согласия собственника.

Одновременно в соответствии с пунктом 5.11 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 05.06.2008 № 432, Росимущество организует оценку имущества в целях осуществления имущественных и иных прав и законных интересов Российской Федерации, определяет условия договоров о проведении оценки федерального имущества. Таким образом, для проверки соблюдения оценщиком требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности экспертизу отчета об оценке проводит Росимущество или его территориальный орган в рамках осуществления полномочий собственника федерального имущества.

Кроме того, в соответствии с пунктом 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (в редакции Федеральных законов от 01.12.2007 № 318-ФЗ, от 29.04.2008 № 58-ФЗ, от 30.06.2008 № 108-ФЗ, от 08.11.2008 № 195-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования в отношении государственного имущества, которое закреплено на праве оперативного управления за государственными бюджетными учреждениями и которым они могут распоряжаться только с согласия собственника, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов на право заключения таких договоров.

Статьей 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» установлен исчерпывающий перечень исключений, когда предоставление помещений в аренду осуществляется без проведения конкурса.

Порядок проведения указанных конкурсов и перечень случаев заключения указанных договоров путем проведения торгов в форме конкурса устанавливаются Правительством РФ.

До установления указанного порядка проведения конкурсов конкурсы на право заключения таких договоров проводятся в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.2005 № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях» (п. 3 ст. 53 Федерального закона «О защите конкуренции»).

Вместе с тем сообщаем, что в соответствии с пунктом 4 статьи 13 Федерального закона от 24.07.98 № 124-ФЗ «Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации» заключению договора аренды должна предшествовать экспертная оценка последствий такого договора (далее — экспертная оценка) для обеспечения образования, воспитания, развития, социальной защиты и социального обслуживания детей.

Приказом Рособразования от 04.07.2006 № 612 был утвержден образец экспертной оценки.

В настоящее время Рособразованием издан Приказ от 22.12.2008 № 1966 «О внесении изменений в Приказ Федерального агентства по образованию от 4 июля 2006 г. № 612 „О реализации Постановления Правительства Российской Федерации от 30 июня 1998 г. № 685 „О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества“ (с учетом изменений, внесенных Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 марта 2006 г. № 156).»

При этом разъясняем ряд вопросов, возникающих при предоставлении на согласование экспертной оценки.

1. В графе «Объект аренды» экспертной оценки следует указывать назначение здания или строения, помещения в котором передаются в аренду (например, учебный корпус, общежитие, ангар), адрес указанного объекта недвижимости, номера помещений согласно документам технического учета (БТИ), передающихся в аренду (например, 3-й этаж, помещение № 1, комнаты № 1, 2, 3).

2. Цель аренды, указанная в экспертной оценке, должна быть сопоставима с назначением помещения, определенного документами технического учета (БТИ). Например, если в аренду передается помещение, предназначенное согласно документам технического учета (БТИ) для кухни, моечной, столовой, то целью аренды может быть только организация общественного питания.

3. Графа «Срок договора аренды» в экспертной оценке обязательна к заполнению. Началом срока может быть указана дата подписания договора или дата государственной регистрации, если договор заключается на срок более 1 года (ст. 651 ГК РФ).

4. Графа «Время использования объекта» заполняется следующим образом: если арендатор использует помещение только несколько часов в день, а в остальное время помещение используется арендодателем, то указывается «почасовое» и количество часов в неделю (месяц). Если помещение используется только арендатором, указывается «круглосуточно».

5. При передаче в аренду помещений более чем на 1 год у федерального государственного образовательного учреждения должно быть зарегистрировано право оперативного управления на здания (копию Свидетельства о регистрации права оперативного управления необходимо представить в комплекте документов, направляемых на согласование экспертной оценки в Рособразование). Кроме того, в соответствии со статьей 651 ГК РФ договор, заключенный на срок более года, подлежит обязательной государственной регистрации в органах Федеральной регистрационной службы Российской Федерации и считается заключенным с момента такой регистрации.

6. Экспертная оценка представляется в трех экземплярах и выполняется на 1 странице согласно образцу в приложении 2 к Приказу Рособразования от 04.07.2006 № 612 с учетом изменений, внесенных Приказом Рособразования от 22.12.2008 № 1966.

7. Сопроводительное письмо о согласовании представленной экспертной оценки составляется с обязательным указанием следующих данных в табличной форме:

8. С учетом поручения Правительства РФ от 22.01.2008 № ДМ-П45-272 о необходимости принятия мер, направленных на обеспечение целевого использования находящихся в федеральной собственности зданий, предназначенных для размещения учреждений дошкольного образования, Рособразование считает недопустимым передачу в аренду помещений в указанных зданиях.

9. Выкопировки из технического паспорта БТИ с точным указанием помещений, предлагаемых образовательным учреждением к передаче в аренду, должны состоять из поэтажного плана и экспликации (ведомости помещений) и быть приложены к каждому комплекту экспертных оценок.

10. Следует обратить внимание, что при передаче в аренду помещений в подвальных и цокольных этажах общественных зданий следует руководствоваться приложением 4 к СНиП 2.08.02-89.

Одновременно следует учитывать, что экспертные оценки, предусматривающие передачу в аренду помещений для целей, противоречащих их целевому назначению (например, аудитория для размещения офиса, кабинет для размещения склада или производства), не могут быть согласованы.

Кроме того, общежития относятся к специализированному жилищному фонду и предназначены для временного проживания рабочих, служащих, студентов в период их работы или учебы.

В соответствии со статьей 92 Жилищного кодекса Российской Федерации жилые помещения в общежитии не подлежат передаче в аренду. Нежилые помещения в общежитии могут выделяться для размещения предприятий торговли, общественного питания, поликлиник, здравпунктов, санаториев, профилакториев и предприятий бытового обслуживания.

Таким образом, передача в аренду нежилых помещений в общежитиях может быть только для указанных целей. Кабинеты и аудитории, располагающиеся в общежитиях, предназначены для учебно-воспитательного процесса и самоподготовки студентов, передача их в аренду для организации офисов, научно-исследовательских и иных целей недопустима.

Кроме того, в соответствии со статьей 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Учитывая, что единицей индивидуализации может быть только помещение, определенное документами технического учета (БТИ) (комната, кабинет и др.), передача в аренду частей этих помещений влечет в соответствии со статьей 607 ГК РФ недействительность договора аренды; условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В связи с изложенным экспертные оценки, предусматривающие передачу частей помещений, за исключением передачи помещений, площадь которых может быть определена размерами размещенного на них оборудования (банкомат, автомат по продаже напитков, киоск, ксерокопийный аппарат и др.), не могут быть согласованы.

Кроме того, в целях соблюдения действующего законодательства следует учитывать, что в конкурсе не могут участвовать физические или юридические лица, осуществляющие распространение алкогольной продукции; пива и напитков, изготавливаемых на его основе; табака, табачных изделий и курительных принадлежностей; а также политические партии, их структурные подразделения, общественно-политические и религиозные движения и организации (объединения). В помещениях, передаваемых в аренду, не может быть организована незарегистрированная индивидуальная трудовая педагогическая деятельность; не могут быть переданы в аренду фасады и крыши зданий и сооружений.

Таким образом, указанные требования должны быть включены в конкурсную документацию о проведении конкурса на право заключения договоров аренды федерального недвижимого имущества, находящегося в оперативном управлении федеральных государственных образовательных учреждений.

Кроме того, в договоре аренды в соответствии с Приказом Рособразования от 23.04.2007 № 724 «О страховании имущества, переданного в аренду» должно быть предусмотрено обязательство арендаторов следующего содержания: «Арендатор обязуется застраховать в пользу Арендодателя риски гибели и повреждения арендуемых помещений от огня и других опасностей на весь срок действия настоящего Договора и представить Арендодателю надлежащим образом оформленный договор страхования (страховой полис)».

В договоре аренды должна отсутствовать возможность передачи арендуемого помещения в субаренду.

Учитывая, что реализация преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок исключает проведение торгов, а положения пункта 1 статьи 621 ГК РФ о преимущественном праве арендатора на заключение нового договора носят диспозитивный характер, в проекте договора аренды должно содержаться условие, исключающее преимущественное перед другими лицами право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

Одновременно сообщаем, что представление документов для согласования экспертной оценки осуществляется исключительно до проведения процедуры конкурса.

Непредставление или представление не в полном объеме документов (копий документов), представление экспертной оценки после объявления или проведения конкурса на право заключения договора аренды, а также, если указанные документы не соответствуют установленным требованиям, содержат противоречивые сведения и (или) имеют исправления, является основанием для отказа Рособразования в согласовании экспертной оценки.

Доводим до вашего сведения, что письма Рособразования от 01.12.2006 № 16-55-391ин/02-12 и от 12.02.2008 № 16-55-53ин/16-02-12 применению не подлежат.