Письмо Росреестра от 11.01.2018 № 14-00108-ГЕ/18

«О направлении копии письма»

(вместе с <Письмом> Минэкономразвития России от 27.12.2017 № Д23и-7434 «Относительно возможности и порядка осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты, входящие в состав сооружения „производственно-технологический комплекс“ ОАО „РЖД“)»

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии направляет для сведения и возможного учета в работе копию письма Минэкономразвития России от 27.12.2017 № Д23и-7434 относительно осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты, входящие в состав сооружения «производственно-технологический комплекс» ОАО «РЖД».

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее — Департамент недвижимости) относительно возможности и порядка осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в связи с исключением отдельных объектов из состава сооружения «производственно-технологический комплекс» ОАО «РЖД» с учетом позиции Минстроя России, изложенной в письме Минстроя России от 6 декабря 2017 г. № 45262-СМ/09 (прилагается), сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. № 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.

Организационно-правовые особенности приватизации имущества федерального железнодорожного транспорта, а также управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта устанавливает Федеральный закон от 27 февраля 2003 г. № 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» (далее — Закон № 29-ФЗ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 3, пунктами 2 и 4 статьи 4 Закона № 29-ФЗ приватизация имущества федерального железнодорожного транспорта осуществляется путем изъятия имущества у организаций федерального железнодорожного транспорта и внесения его в уставный капитал ОАО «РЖД».

Согласно пункту 2 постановления Правительства Российской Федерации от 18 сентября 2003 г. № 585 «О создании открытого акционерного общества „Российские железные дороги“, имущество и имущественные комплексы организаций федерального железнодорожного транспорта, включенные в прогнозный план приватизации, утвержденный распоряжением Правительства Российской Федерации от 11 августа 2003 г. № 1111-р, подлежат внесению в уставный капитал ОАО „РЖД“.»

Порядок подготовки технической документации на объекты недвижимости железнодорожного транспорта, вносимые в уставный капитал ОАО «РЖД», установлен приказом Госстроя России от 19 сентября 2003 г. № 356 «Об утверждении особого порядка подготовки технической документации на объекты недвижимости железнодорожного транспорта, вносимые в уставный капитал ОАО „РЖД“. Государственная регистрация прав ОАО „РЖД“ производилась в соответствии с Методическими рекомендациями по порядку проведения государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества железнодорожного транспорта, утвержденными приказом Минюста России от 22 января 2004 г. № 12.»

В соответствии с указанными документами, а также Сводным передаточным актом на имущество и обязательства организаций федерального железнодорожного транспорта, передаваемые в качестве вклада в уставный капитал ОАО «РЖД», утвержденным совместным распоряжением Минимущества России, Федеральной энергетической комиссии Российской Федерации, МПС России от 30 сентября 2003 г. № 4557-р/6-р/884р, более 400 тысяч объектов недвижимого имущества были зарегистрированы в составе более 8 тысяч сооружений — производственно-технологических комплексов (далее — ПТК), которые были образованы в целях обеспечения формирования уставного капитала в годичный срок, установленный Федеральным законом от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах».

Как следует из письма Минстроя России от 6 декабря 2017 г. № 45262-СМ/09, из анализа указанных выше документов, принимая во внимание обширную хозяйственную деятельность ОАО «РЖД», можно сделать вывод, что в состав ПТК были включены различные по назначению объекты капитального строительства (здания, строения, сооружения), которые могут эксплуатироваться самостоятельно, вне зависимости от эксплуатации иных объектов капитального строительства, входящих в состав ПТК.

Также Минстроем России отмечено, что в настоящее время порядок осуществления «выдела» отдельных объектов из состава ПТК или раздела ПТК законодательством не урегулирован. По мнению Минстроя России, до законодательного урегулирования соответствующих вопросов реализация подобной процедуры осуществляется с учетом того, что понятия реконструкции объектов капитального строительства и реконструкции линейных объектов закреплены в Градостроительном кодексе Российской Федерации (пункт 14 и 14.1 статьи 1), исходя из которых можно сделать вывод о том, что сам по себе раздел ПТК или «выдел» из состава ПТК одного или нескольких объектов капитального строительства или линейных объектов для их последующего самостоятельного участия в гражданском обороте не является реконструкцией, поскольку изменение параметров объектов, включенных в ПТК, не осуществляется.

В соответствии со статьей 133 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.

Таким образом, вещи, являющиеся делимыми, могут быть разделены на составные части. При этом следует учитывать, что в настоящее время законом не установлено, что ПТК относятся к неделимым вещам, а также принимать во внимание, что объекты, входящие в состав ПТК, не были объединены в единый недвижимый комплекс по правилам, предусмотренным статьей 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 46 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ).

На основании вышеизложенного, в настоящее время раздел ПТК или «выдел» объектов из состава ПТК допускаются с соблюдением общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации. С учетом позиции Минстроя России для целей подтверждения возможности раздела ПТК и исключения из ПТК с последующим осуществлением государственного кадастрового учета и регистрации прав на отдельные объекты недвижимости, входящие в состав ПТК, требуется решение ОАО «РЖД» о разделе ПТК или выделе объектов из состава ПТК как собственника соответствующего имущества, а также подготовленное ОАО «РЖД» письменное подтверждение того, что в результате такого раздела (выдела) образуемая вещь (объект, ранее входивший в состав ПТК) сохраняет свое назначение и образуется не в результате реконструкции.

При этом представляется, что в разделе «Заключение кадастрового инженера» технического плана, подготовленного кадастровым инженером в отношении выделяемого из состава или образуемого в результате раздела ПТК объекта, должна содержаться информация о соответствии параметров (характеристик) такого объекта параметрам этого же объекта, на который зарегистрировано право собственности в составе ПТК.

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав в рассматриваемом случае осуществляются одновременно в порядке, предусмотренном пунктом 2 части 3 статьи 14, пунктом 3 части 1 статьи 15, статьями 24, 41 Закона № 218-ФЗ.

---