Письмо ППК «Фонд развития территорий» от 28.04.2022 № 08-11379-АЗ

<О передаче нежилых помещений>

Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» (далее — Фонд) в соответствии с письмом первого заместителя председателя Комитета Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству рассмотрела обращение и в рамках компетенции сообщает следующее.

Фонд создан Российской Федерацией в целях содействия реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантий защиты прав и законных интересов граждан — участников строительства, в том числе участников долевого строительства, членов жилищно-строительных кооперативов, имеющих требования о передаче жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений.

Деятельность Фонда регламентирована Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ (ред. от 30.12.2021) «О публично-правовой компании „Фонд развития территорий“ и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 218-ФЗ), которым не предусмотрены полномочия Фонда по разъяснению и толкованию действующего законодательства.

В то же время необходимо отметить, что под участником строительства в целях Закона № 218-ФЗ понимается физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и (или) нежилого помещения или денежное требование в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон № 127-ФЗ).

Как усматривается из положений Закона № 127-ФЗ, банкротство застройщика имеет свои особенности, установленные параграфом 7 главы IX Закона № 127-ФЗ.

По требованиям положений части 1 статьи 201.2 Закона № 127-ФЗ участники строительства, имеющие требования о передаче жилых помещений, признаются лицами, участвующими в деле о банкротстве застройщика, наряду с лицами, предусмотренными статьей 34 Закона № 127-ФЗ.

Согласно статье 201.1 Закона № 127-ФЗ требования участников строительства могут быть денежными или натуральными (о передаче жилого помещения). В отношении учета последних ведется отдельный реестр (реестр требований о передаче жилых помещений).

В соответствии с пунктом 3.1 части 1 статьи 201.1 Закона № 127-ФЗ под требованием о передаче машино-места и нежилого помещения понимается требование участника строительства — физического лица о передаче ему на основании возмездного договора в собственность машино-места и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме, которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию. При этом под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров.

Для целей квалификации требования о передаче нежилого помещения, содержащегося в пункте 3.1 части 1 статьи 201.1 Закона № 127-ФЗ, имеет значение площадь нежилого помещения, а также предъявление требования участником долевого строительства — физическим лицом.

Указанные положения статьи 201.1 Закона № 127-ФЗ дополнены пунктом 3.1 в связи с принятием Федерального закона от 25.12.2018 № 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Датой вступления в законную силу данных изменений является 25.12.2018.

Таким образом, требование о передаче в натуральной форме нежилого помещения вправе заявлять только участники строительства — физические лица в отношении нежилых помещений площадью не более семи квадратных метров. К правоотношениям, связанным с нежилыми помещениями площадью более указанной, применяются общие нормы Закона № 127-ФЗ о признании денежного требования обоснованным и о включении его в реестр требований кредиторов должника.

Фонд не наделен полномочиями по ведению реестра требований кредиторов, изменению очередности удовлетворения требований кредиторов, выбору реестродержателей. Указанные решения принимаются конкурсным управляющим в соответствии с положениями Закона № 127-ФЗ.

Кроме того, сообщаем, что Фонд в соответствии с частью 2.6 статьи 201.1 Закона № 127-ФЗ обладает правом, в том числе в случаях, если он не является кредитором застройщика, обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании застройщика банкротом. Фонд наделен специальной правоспособностью инициировать процедуру несостоятельности застройщика.

На основании части 1 статьи 201.15.1 Закона № 127-ФЗ при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем.

Приобретателем может быть Фонд на основании решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, принятого по основаниям и в порядке, которые установлены Законом № 218-ФЗ и Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

При этом обращаем внимание на то, что цели деятельности, функции и полномочия Фонда и региональных фондов, последствия введения процедур замещения банкрота-застройщика, объем и источники их финансирования определяются Законом № 127-ФЗ и Законом № 218-ФЗ. Фонды созданы для защиты жилищных прав граждан — участников строительства. Урегулирование обязательств застройщиков-банкротов перед участниками долевого строительства осуществляется посредством замещения застройщика-банкрота Фондом и передачи последнему имущества и обязательств застройщиков для завершения строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимого имущества, строительство которых осуществляется с привлечением средств граждан, с целью удовлетворения требований граждан о передаче им жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений некоммерческого назначения.

Закон не обязывает Фонд и региональные фонды исполнять обязательства застройщиков-банкротов в отношении лиц, имеющих требования по предоставлению нежилых помещений коммерческого характера.

Таким образом, Фонд осуществляет деятельность в том числе в рамках требований данных норм права. Восстановление прав граждан — участников долевого строительства осуществляется Фондом в строгом соответствии с требованиями действующего законодательства.

---