Статья 201.15-1. Особенности урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительстваФедеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ

(введена Федеральным законом от 29.12.2015 № 391-ФЗ)

1. При урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем (далее в целях настоящего параграфа — приобретатель). В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.

(в ред. Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ)

К имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимые улучшения на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства), права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения (далее соответственно — имущество, земельный участок, неотделимые улучшения земельного участка, проектная документация).

(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 № 478-ФЗ)

К обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций (далее — обязательства застройщика).

(в ред. Федеральных законов от 29.07.2017 № 218-ФЗ, от 25.12.2018 № 478-ФЗ, от 27.06.2019 № 151-ФЗ)

В случае, если после принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства конкурсным управляющим в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства заключены договоры с проектной организацией, и (или) генеральным подрядчиком, и (или) техническим заказчиком, иные договоры в соответствии с целями, предусмотренными статьями 18 и 18.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», права и обязанности застройщика по таким договорам передаются вместе с имуществом и обязательствами застройщика.

(абзац введен Федеральным законом от 25.12.2018 № 478-ФЗ; в ред. Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ)

При наличии у застройщика нескольких земельных участков с находящимися на них неотделимыми улучшениями и обязательств перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в отношении объектов строительства, которые должны быть построены на указанных земельных участках, указанные земельные участки и обязательства застройщика могут быть переданы отдельно одному или нескольким приобретателям.

(в ред. Федеральных законов от 25.12.2018 № 478-ФЗ, от 27.06.2019 № 151-ФЗ)

Приобретателем может быть Фонд либо Фонд субъекта Российской Федерации на основании принятого Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, которые приняты по основаниям и в порядке, которые установлены Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании „Фонд развития территорий“ и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В случае, если Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации принято решение о нецелесообразности такого финансирования либо решение Фонда или Фонда субъекта Российской Федерации не было получено конкурсным управляющим в течение шести месяцев со дня принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства, приобретателем может быть также юридическое лицо, отвечающее требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

(в ред. Федеральных законов от 27.06.2019 № 151-ФЗ, от 13.07.2020 № 202-ФЗ, от 30.12.2021 № 436-ФЗ)

2. Передача земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика в соответствии с настоящей статьей осуществляется с соблюдением условий, предусмотренных подпунктами 2 — 4 пункта 3, и требований, предусмотренных пунктами 5 — 7 и 10 статьи 201.10 настоящего Федерального закона.

(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 № 478-ФЗ)

Передача имущества и обязательств застройщика, предусмотренных настоящей статьей, допускается, если земельный участок, предназначенный для размещения объекта незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве.

(абзац введен Федеральным законом от 25.12.2018 № 478-ФЗ)

Передача обязательств застройщика перед участником строительства в соответствии с настоящей статьей осуществляется при условии полной оплаты цены договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения, таким участником. Возможна передача обязательств застройщика в случае исполнения участником строительства обязательства по оплате жилого помещения, машино-места и нежилого помещения не в полном объеме при условии перехода к приобретателю также имевшегося у застройщика права требования по исполнению обязательства в оставшейся части.

(абзац введен Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ; в ред. Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ)

3. Если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче приобретателю, превышает совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, приобретатель обязан перечислить застройщику денежные средства в размере такого превышения.

(в ред. Федеральных законов от 29.07.2017 № 218-ФЗ, от 25.12.2018 № 478-ФЗ)

4. Если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче приобретателю, меньше совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, приобретатель получает право требования к застройщику в размере образовавшейся разницы. Указанное право требования приобретателя подлежит включению в реестр требований кредиторов в составе третьей и (или) четвертой очереди кредиторов в соответствии с правилами, установленными статьей 201.9 настоящего Федерального закона.

(в ред. Федеральных законов от 29.07.2017 № 218-ФЗ, от 25.12.2018 № 478-ФЗ)

5. В случае передачи приобретателю одновременно земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями для строительства нескольких объектов строительства либо нескольких земельных участков с находящимися на них неотделимыми улучшениями производится зачет обязательств и требований, указанных в пунктах 3 и 4 настоящей статьи.

(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 № 478-ФЗ)

6. Лицо, имеющее намерение стать приобретателем земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (прав на такой земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства (далее — лицо, имеющее намерение стать приобретателем), которым в том числе является Фонд или Фонд субъекта Российской Федерации, направляет заявление о таком намерении (далее в настоящей статье — заявление о намерении) в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, конкурсному управляющему (внешнему управляющему) и в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее — исполнительный орган, уполномоченный Правительством Российской Федерации).

(в ред. Федеральных законов от 29.07.2017 № 218-ФЗ, от 25.12.2018 № 478-ФЗ, от 27.06.2019 № 151-ФЗ, от 13.07.2020 № 202-ФЗ)

Абзац утратил силу. — Федеральный закон от 13.07.2020 № 202-ФЗ.

Заявление о намерении направляется и рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 201.15 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

7. К заявлению о намерении лица, имеющего намерение стать приобретателем, которым является юридическое лицо, отвечающее требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», прилагаются документы, подтверждающие:

(в ред. Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ)

1. соответствие приобретателя требованиям, установленным Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

2. возможность финансирования завершения строительства объекта, который должен быть построен на земельном участке (сведения о собственных средствах и сведения о размерах финансирования, необходимого для завершения строительства объекта, который должен быть построен на земельном участке).

(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 № 478-ФЗ)

7.1. К заявлению о намерении Фонда или Фонда субъекта Российской Федерации прилагаются документы, подтверждающие возможность финансирования завершения строительства объекта, который должен быть построен на земельном участке (сведения о собственных средствах и сведения о размерах финансирования, необходимого для завершения строительства объекта, который должен быть построен на земельном участке). В целях подтверждения возможности финансирования Фонд или Фонд субъекта Российской Федерации вправе представить решение Фонда о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, в том числе за счет имущества Фонда, сформированного за счет имущественного взноса Российской Федерации, иных публично-правовых образований, или решение Фонда субъекта Российской Федерации о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, в том числе за счет имущества Фонда субъекта Российской Федерации, сформированного за счет имущественного взноса субъекта Российской Федерации.

(п. 7.1 введен Федеральным законом от 27.06.2019 № 151-ФЗ; в ред. Федерального закона от 13.07.2020 № 202-ФЗ)

8. В течение десяти дней с даты поступления конкурсному управляющему (внешнему управляющему) заявления о намерении наряду со сведениями, предусмотренными абзацем вторым пункта 2 статьи 201.15 настоящего Федерального закона, конкурсный управляющий (внешний управляющий) представляет в арбитражный суд и лицу, имеющему намерение стать приобретателем и направившему заявление о намерении, следующие сведения:

(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ)

1. расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди и определяемой в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 настоящего Федерального закона на дату направления заявления о намерении в арбитражный суд (в том числе сведения об общем размере соответствующей задолженности, сведения о стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и сведения о стоимости имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства);

(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 № 478-ФЗ)

2. соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства.

(в ред. Федеральных законов от 29.07.2017 № 218-ФЗ, от 25.12.2018 № 478-ФЗ)

9. В случае передачи приобретателю одновременно земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями для строительства нескольких объектов строительства либо земельных участков с находящимися на них неотделимыми улучшениями конкурсным управляющим (внешним управляющим) предоставляются также сведения о соотношении совокупной стоимости прав застройщика на неотделимые улучшения и земельный участок либо земельные участки с находящимися на них неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства.

(п. 9 в ред. Федерального закона от 25.12.2018 № 478-ФЗ)

10. Исполнительный орган, уполномоченный Правительством Российской Федерации, представляет в арбитражный суд заключение о возможности или невозможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем, в течение десяти дней с даты поступления заявления о намерении. При подготовке заключения оценивается возможность передачи земельного участка либо земельных участков с находящимися на них неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика нескольким приобретателям. Порядок и основания принятия исполнительным органом, уполномоченным Правительством Российской Федерации, соответствующего заключения определяются Правительством Российской Федерации.

(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 № 478-ФЗ)

11. По результатам рассмотрения заявления о намерении арбитражный суд выносит определение:

1. об удовлетворении заявления о намерении в случае соблюдения условий, предусмотренных пунктами 2 — 5 настоящей статьи, а также при отсутствии предусмотренного статьей 201.10 настоящего Федерального закона ходатайства о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданным участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо отказа в удовлетворении такого ходатайства и при наличии заключения исполнительного органа, уполномоченного Правительством Российской Федерации, о возможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем;

2. об отказе в удовлетворении заявления о намерении в случаях несоблюдения условий, предусмотренных пунктами 2 — 5 настоящей статьи, и (или) наличия заключения исполнительного органа, уполномоченного Правительством Российской Федерации, о невозможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем.

11.1. В случае, если приобретателем является Фонд или Фонд субъекта Российской Федерации, заявление о намерении подлежит рассмотрению арбитражным судом в течение пяти рабочих дней со дня представления сведений, указанных в пункте 8 настоящей статьи. Арбитражный суд вместе с определением об удовлетворении заявления о намерении, приобретателем по которому является Фонд или Фонд субъекта Российской Федерации, выносит определение о передаче такому приобретателю имущества и обязательств застройщика в соответствии с правилами, предусмотренными пунктами 3 и 4 статьи 201.15-2 настоящего Федерального закона.

(п. 11.1 введен Федеральным законом от 13.07.2020 № 202-ФЗ)

12. В определении арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении указываются:

1. наименование приобретателя, его основной государственный регистрационный номер и идентификационный номер налогоплательщика;

2. размер требований кредиторов, указанных в пункте 1 статьи 201.15 настоящего Федерального закона, и срок перечисления приобретателем денежных средств в таком размере на специальный банковский счет застройщика в порядке, предусмотренном статьей 201.15 настоящего Федерального закона;

3. соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, размер денежных средств и срок их перечисления приобретателем на основной счет застройщика в случае, если такая обязанность возникает у приобретателя в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи, или размер требований приобретателя, подлежащих включению в реестр требований кредиторов в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи;

(в ред. Федеральных законов от 29.07.2017 № 218-ФЗ, от 25.12.2018 № 478-ФЗ)

4. сведения, идентифицирующие земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями;

(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 № 478-ФЗ)

5. иная необходимая для перечисления приобретателем денежных средств на соответствующий счет застройщика информация.

12.1. Определение арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано.

(п. 12.1 введен Федеральным законом от 27.06.2019 № 151-ФЗ; в ред. Федерального закона от 29.05.2024 № 107-ФЗ)

13. В течение срока, установленного в определении арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении, приобретатель перечисляет денежные средства в указанном в этом определении размере.

14. При принятии Фондом решения о нецелесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства по основаниям и в порядке, которые установлены Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании „Фонд развития территорий“ и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Фонд уведомляет конкурсного управляющего о таком решении в течение десяти рабочих дней со дня его принятия.

(п. 14 введен Федеральным законом от 27.06.2019 № 151-ФЗ; в ред. Федеральных законов от 13.07.2020 № 202-ФЗ, от 30.12.2021 № 436-ФЗ)