Письмо Минстроя России от 20.01.2016 № 1122-АЧ/04
<О новой системе управлением многоквартирными домами>
Примечание
При применении следует учитывать, что документ не носит нормативный характер, является разъяснением по конкретному запросу, актуален на дату издания.
Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрело обращение от 3 ноября 2015 г. № 6324/10 и в рамках своей компетенции сообщает следующее.
С 1 марта 2005 года на всей территории Российской Федерации вступил в силу Жилищный кодекс Российской Федерации (далее — ЖК РФ), которым была введена новая система управления многоквартирными домами. Целью данной системы является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Указанная система закрепила обязанность собственников помещений в многоквартирном доме по выбору одного из предусмотренных в части 2 статьи 161 ЖК РФ способов управления многоквартирным домом и осуществлению необходимых действий в целях практической реализации принятого решения.
Предельный срок реализации собственниками помещений в многоквартирном доме обязанности выбору способа управления изначально был определен частью 1 статьи 18 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 189-ФЗ) в течение года со дня введения в действие ЖК РФ.
При отсутствии реализации указанной выше обязанности собственниками помещений в многоквартирном доме по истечении года со дня введения в действие ЖК РФ за органами местного самоуправления закреплялась обязанность по проведению открытого конкурса по выбору управляющей организации для управления таким домом в соответствии с положениями части 4 статьи 161 ЖК РФ.
По причине низкой активности собственников помещений в многоквартирных домах в части выбора и реализации способа управления такими домами указанный срок дважды пересматривался.
Учитывая необходимость недопущения разрушения жилищного фонда, Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. № 251-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и статью 18 Федерального закона „О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации“ для органов местного самоуправления был установлен предельный срок для проведения открытого конкурса по выбору управляющей организации в период с 1 января 2007 года до 1 мая 2008 года.»
Таким образом, частью 1 статьи 18 Федерального закона № 189-ФЗ были определены конкретные сроки для полноценного запуска системы управления многоквартирными домами, предусмотренной ЖК РФ.
Следует отметить, что указанная норма не устанавливает запрета проведение конкурса по отбору управляющей организации после 1 мая 2008 года и не свидетельствует о невозможности применения самостоятельных по смыслу положений части 4 статьи 161 ЖК РФ.
Ситуации, при которых возникает необходимость проведения органом местного самоуправления конкурса по отбору управляющей организации, по разным причинам складываются и по сей день. В этой связи положения части 4 статьи 161 ЖК РФ подлежат применению независимо от окончания периода полноценного запуска системы управления многоквартирными домами, введенной ЖК РФ, предусмотренного частью 1 статьи 18 Федерального закона № 189-ФЗ.
Что же касается вопросов распространения действия законодательства Российской Федерации на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, необходимо отметить следующее.
Частью 1 статьи 23 Федерального конституционного закона от 21 марта 2014 г. № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов — Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее — Закон № 6-ФКЗ) установлено, что законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено указанным Федеральным конституционным законом, то есть с 18 марта 2014 года.
Исходя из изложенного, жилищное законодательство действует на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя с 18 марта 2014 года.
Между тем статьей 6 Закона № 6-ФКЗ до 1 января 2015 года был установлен переходный период, в течение которого урегулируются вопросы интеграции новых субъектов Российской Федерации в экономическую, финансовую, кредитную и правовую системы Российской Федерации, в систему органов государственной власти Российской Федерации.
В соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Порядок организации и проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом установлен Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. № 75 (далее — Правила № 75).
Таким образом, органам государственной власти субъектов Российской Федерации — Республики Крым и города федерального значения Севастополя в целях реализации полномочий в области жилищных отношений необходимо было в срок до 1 января 2015 года привести нормативные правовые акты, в частности в сфере жилищного законодательства, в соответствие с жилищным законодательством Российской Федерации.
Что же касается вопросов действия жилищного законодательства во времени, необходимо отметить следующее.
Статьей 6 ЖК РФ урегулированы вопросы распространения действия жилищного законодательства на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие.
При этом отношения, возникшие после введения в действие жилищного законодательства, регулируются действующими положениями указанного законодательства.
Учитывая распространение жилищного законодательства Российской Федерации на территории Республики Крым с 18 марта 2014 года, требования части 4 статьи 161 ЖК РФ, и, как следствие, Правил № 75, по мнению Минстроя России, подлежат применению на указанной территории с учетом предоставления собственникам помещений в многоквартирных домах возможности реализовать право выбора и реализации способа управления таким домом.
На основании вышеизложенного, по мнению Минстроя России, требования части 1 статьи 18 Федерального закона № 189-ФЗ на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя применяться не могут.