Циркуляр НКВД РСФСР от 24.02.1926 № 66

«Об арендной политике в муниципальном домовом хозяйстве»

Доклады с мест, а равно обследования, произведенные инспекцией ГУКХа, обнаруживают, что к настоящему моменту значительная часть муниципализированного фонда остается в непосредственной эксплуатации коммунальных органов.

Такое положение следует признать ненормальным и несоответствующим интересам коммунального хозяйства, так как оно:

а) обременяет местный бюджет ведением домового хозяйства, в настоящих условиях дефицитного;

б) влечет за собою, ввиду ограниченности местных средств, недостаточность ремонтов и тем самым разрушение домового имущества;

в) требует содержания значительного аппарата по управлению домами, все же не справляющегося с этим делом ввиду самого характера домового хозяйства, состоящего из разрозненных мелких единиц, управление которыми трудно централизовать;

г) вызывает в населении неоправдывающиеся предположения и надежды о возможности получить в порядке распределения жилища из коммунального фонда, между тем как фонд этот в действительности полностью заселен и уплотнен.

Органам коммунального хозяйства надлежит принять серьезные меры к скорейшему изжитию вышехарактеризованного положения вещей. Средством для этого должна служить правильная и широко проводимая арендная политика.

Народный Комиссариат Внутренних Дел констатирует, что в настоящее время арендная политика коммунальных хозяйств страдает крупными недочетами. Так, не наблюдается твердо выявленного стремления разгрузить коммунальные органы от непосредственной эксплуатации домового имущества; отсутствуют заранее выработанные, твердо установленные требования в деле сдачи домов в аренду; нет необходимой устойчивости в арендных отношениях и так далее;

Для скорейшего и вернейшего осуществления правильной арендной политики необходимо:

1. Выявить объем домового имущества, подлежащего сдаче в аренду. При этом следует исходить из задачи максимальной разгрузки коммунальных органов от непосредственного управления домами. Не рекомендуется оставлять в непосредственной эксплуатации даже доходные домовладения, так как, с одной стороны, выгоды эксплуатации этих домов могут быть учтены и при сдаче их в аренду, а, с другой — оставление в своей эксплуатации доходных домовладений и сдача в аренду дефицитных побуждает население относиться сдержанно к предложениям Комхоза.

Как общее правило, следует считать подлежащим сдаче в аренду весь городской муниципальный фонд, за изъятием немногих домов, занятых учреждениями Комхоза и гостиницами.

2. Четко установить требования по сдаче домов в аренду. Требования, предъявляемые коммунальными органами в деле сдачи домов в аренду не должны иметь случайного характера, а наоборот, должны быть заранее проработаны, иметь обоснованный характер и население должно быть в полной мере информировано о них.

В особенности важно установить четкость и устойчивость требований в отношении следующих моментов арендной политики:

а) Содержание и ремонт арендуемых домов. На арендаторов необходимо возлагать обязанность содержания строений в полной исправности и производства текущего ремонта. Целесообразно возлагать на арендатора также и производство ремонта, накопившегося за время до сдачи дома в аренду. В последнем случае, однако, следует не обременять арендатора чрезмерными требованиями, предоставляя для производства ремонта достаточный срок, посильный для арендатора.

Самые требования по ремонту должны быть точно установлены в договоре аренды на основании акта технического обследования дома. Не должно возлагать на арендаторов ремонтов, непосредственно не связанных с арендуемым домом (например, восстановление другого здания, починка мостовой и т.д.).

б) Арендная плата. Коммунальным органам надлежит руководствоваться положением, что арендная плата за жилые строения не должна служить источником пополнения средств местного бюджета. Всякие фискальные стремления в этой области лишь суживают возможность широкого проведения сдачи муниципальных домов в аренду и разгрузки таким путем коммунальных органов.

Исходя из этого, следует иметь ввиду, что размер арендной платы должен определяться не случайно, а на основании постоянного, твердо установленного принципа: при условии, что арендатор берет на свой счет полностью содержание и текущий ремонт домовладения, арендная плата должна определяться размером земельной ренты и амортизации строения, из расчета установленного инструкцией НКВД от 14-го февраля 1924 г. № 65 (Бюллетень № 7, 1924).

Если на арендатора возлагается обязанность восстановления дома или производства капитального ремонта, накопившегося за время до взятия дома в аренду, расходы по ремонту должны быть учтены в договоре путем соответствующего снижения арендной платы.

в) Сроки договоров аренды. Необходимо установить сроки сдачи домов в аренду достаточно длительные, без чего нельзя рассчитывать на привлечение арендаторов и затрату ими средств на ремонт дома. Рекомендуется заключать договора на сроки от 6 до 12 лет в зависимости от состояния домов и возлагаемые на арендаторов обязательств.

г) Страхование домов. На арендаторов следует возлагать обязанность страхования домов от огня. Однако, эту обязанность должно по возможности облегчить, путем договоренности со страховыми органами об оценке строений с учетом износа их, а не по первоначальной стоимости, о рассрочке платежей страховой премии, о возможных скидках в зависимости от социального состава жильцов и т.п.

д) Налоги и сборы. В настоящее время население домов затрудняется брать их в аренду также и по причине обременительности, падающих на арендуемые строения налогов: оценочный сбор, земельная рента, подоходный налог. Коммунальным органам надлежит возбуждать в Исполнительных Комитетах вопрос о сложении местных налогов с дефицитных домовладений, сдаваемых в аренду.

Также следует следить за осуществлением при заключении договоров на дома льгот, предоставленных жилищно-арендным товариществам по нотариальному и гербовому сборам.

3. Как переговоры о сдаче дома в аренду, так и заключение договора аренды должно проводиться быстро, не дольше месячного срока с момента заявки, с наименьшим обременением арендатора формальностями.

4. В арендной политике следует проводить линию особого благоприятствования развитию жилищно-арендной кооперации, о чем одновременно издается отдельный циркуляр.

5. Торговые помещения надлежит сдавать преимущественно учреждениям и организациям съемщикам всей жилой площади домов (постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 7-го декабря 1925 года, <1> «С.У.», № 92, ст. 669), с правом сдачи этих помещений в субаренду, причем в отношении жилищно-арендных кооперативных товариществ, при дефицитности домов, могут быть допущены скидки с твердого тарифа.

---

<1> См. «Бюл. Ф. и Х.З.», № 1, стр. 30.

6. Дело сдачи домов в аренду является важнейшим вопросом эксплуатации муниципального жилищного фонда, требующим постоянного внимания и правильной постановки. Необходимо тщательно выявить состояние домового имущества, установить целесообразные и посильные для арендаторов условия аренды, иметь наблюдение за выполнением договоров.

Все это осуществимо лишь при наличии в аппарате коммунальных отделов достаточного штата хозяйственников и техников, в соответствии с значительностью муниципального фонда. Такой аппарат должен быть создан коммунальными органами. Содержание его в полной мере оправдается как хозяйственной постановкой эксплуатации домового имущества, так и благодаря сокращению распределительских функций, в настоящее время совершенно изживших себя.

О мероприятиях по проведению в жизнь настоящего циркуляра и могущих при этом возникнуть вопросах вам надлежит своевременно сообщать в Главное Управление Коммунального Хозяйства.

---