Статья: «Порядок проведения проверки арендных отношений»

(А.Беляев)

(«Бюджетные учреждения здравоохранения: бухгалтерский учет и налогообложение», 2009, № 12)

ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ПРОВЕРКИ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ

Бюджетные учреждения, в том числе учреждения здравоохранения, сдают в аренду находящееся на балансе имущество. Эффективность использования имущества подлежит проверке контролирующими органами. Рассмотрим в статье особенности проведения проверки арендных отношений в учреждении здравоохранения на федеральном уровне.

Росфиннадзор осуществляет возложенные на него функции по контролю и надзору за соблюдением законодательства РФ в соответствии с Административным регламентом, утвержденным Приказом Минфина России от 04.09.2007 № 75н. Данный Регламент предусматривает составление перед началом проверки ее программы. Одним из вопросов, включаемых в программу проверки, является использование федерального имущества, находящегося в оперативном управлении или хозяйственном ведении, поступление в федеральный бюджет доходов от использования материальных ценностей, находящихся в федеральной собственности (абз. 12 п. 5 Административного регламента). Другими словами, в ходе ревизии Росфиннадзор осуществляет проверку арендных отношений, во время которой изучаются следующие вопросы:

• правильность оформления договоров в соответствии с гражданским законодательством и иными законодательными актами РФ;
• полнота и своевременность внесения арендной платы и коммунальных платежей арендаторами.

При этом выполняются следующие мероприятия:

• определение факта использования недвижимого имущества, оборудования;
• сопоставление фактически занимаемых площадей (сданного в аренду имущества) с данными заключенных договоров;
• проведение осмотра всех зданий, помещений с целью выявления случаев их использования сторонними юридическими и физическими лицами без заключения договоров аренды и возмещения коммунальных платежей.

Проведение осмотра служебных помещений возлагается на специально созданную комиссию, в которую включаются работники проверяемого учреждения и представитель ревизионной группы.

Предмет договора аренды

Ревизор при представлении ему заключенных договоров аренды первым делом обращает внимание на предмет договора аренды, а именно на цели сдачи помещения. Законодательством РФ установлены ограничения в отношении предоставления в аренду имущества, находящегося в федеральной собственности. Например, запрещено сдавать в аренду объекты недвижимости учреждений здравоохранения:

• для распространения алкогольной продукции, пива и напитков, изготавливаемых на его основе (ст.ст. 2, 3 Федерального закона № 11-ФЗ <*> и п. 2 ст. 16 Федерального закона № 171-ФЗ <**>);
• для распространения табачных изделий (п. 5 ст. 3 Федерального закона от 10.07.2001 № 87-ФЗ «Об ограничении курения табака»);
• для осуществления деятельности политических партий, их структурных подразделений, общественно-политических и религиозных движений и организаций (п. 5 ст. 9 Федерального закона от 11.07.2001 № 95-ФЗ «О политических партиях»).

---

<*> Федеральный закон от 07.03.2005 № 11-ФЗ «Об ограничениях розничной продажи и потребления (распития) пива и напитков, изготавливаемых на его основе».

<**> Федеральный закон от 22.11.1995 № 171-ФЗ «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции».

Федеральным законом от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе» установлен запрет на заключение договоров аренды для распространения рекламы:

• алкогольной продукции (пп. 6 п. 2 ст. 21);
• пива и напитков, изготавливаемых на его основе (пп. 6 п. 2 ст. 22);
• табака, табачных изделий и курительных принадлежностей (пп. 6 п. 2 ст. 23).

Обнаружение в ходе ревизии перечисленных фактов влечет за собой признание договора аренды недействительным.

Вместе с этим контролирующие органы отслеживают количество сторон, участвующих в арендных отношениях. Отметим, бюджетные учреждения не являются собственниками имущества, числящегося у них на балансе. Оно находится у учреждений в оперативном управлении. Иными словами, учреждение осуществляет права владения, пользования и распоряжения имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества. Собственниками данных объектов нефинансовых активов являются различные бюджеты бюджетной системы РФ. Поэтому для сдачи объекта в аренду бюджетное учреждение должно получить у собственника разрешение. Например, для сдачи в аренду объекта федеральной собственности разрешение выдает Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (его территориальные органы), так как в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 05.06.2008 № 432 «О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом» оно является федеральным органом исполнительной власти и наделено, в частности, функцией по управлению федеральным имуществом.

Таким образом, в подписании договора аренды имущества должны участвовать три стороны: арендатор, балансодержатель — бюджетное учреждение, которое обеспечивает оперативное управление имуществом, и арендодатель — собственник сдаваемого в аренду имущества.

В подтверждение вышесказанному приведем судебное решение. В Постановлении ФАС МО от 06.07.2004 № КГ-А40/5227-04 рассмотрена кассационная жалоба на решение суда первой инстанции о признании недействительным заключенного договора аренды. В соответствии с ним арбитры не нашли оснований для отмены ранее вынесенного судебного решения.

Исходя из материалов дела, между Минимуществом, балансодержателем и арендатором заключен договор аренды нежилого помещения. Однако уставом балансодержателя не предусмотрена сдача принадлежащего ему на праве оперативного управления имущества в аренду. Также судом установлено, что нежилое помещение, являющееся объектом оспариваемого договора аренды, не было изъято собственником у балансодержателя, не являлось лишним или используемым не по назначению имуществом. С учетом выявленных фактов судом сделан вывод о том, что Минимущество распорядилось нежилым помещением, не изъяв его в установленном порядке из оперативного управления, в нарушение п. 2 ст. 296 ГК РФ, балансодержатель в свою очередь вышел за пределы своих полномочий, предусмотренных п. 1 ст. 296, п. 1 ст. 298 ГК РФ. В связи с этим судьи первой инстанции правомерно признали оспариваемый договор аренды недействительным.

Срок действия договора аренды

В ходе проверки срока действия договора аренды проверяющий должен руководствоваться нормами гражданского законодательства.

В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный в договоре. Однако установление срока действия договора аренды не является обязанностью. Договор может не иметь срока действия. В этом случае он считается заключенным на неопределенный срок. Главное отличие такого договора от договора, заключенного на определенный срок, состоит в том, что он может быть расторгнут по желанию одной из сторон в любое время. Однако перед этим другая сторона арендных отношений должна быть предупреждена о расторжении договора за месяц до его расторжения, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца.

В качестве разъяснения можно привести пример из Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, — Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66.

Между арендодателем и арендатором заключен договор на срок до начала реконструкции здания, в котором арендуется помещение. Арендодатель обратился к арендатору с требованием о выселении в связи с началом реконструкции здания. Однако арендатор не согласился на расторжение договора аренды, так как, по его мнению, реконструкция в полной мере не началась, а именно отсутствовал ряд необходимых для ее выполнения документов. Соответственно, окончание срока действия договора аренды не наступило.

В результате спор был разрешен в судебном порядке. По мнению арбитров, исследование вопроса о наличии или отсутствии факта начала реконструкции здания имело бы значение только в том случае, если бы в силу договора, заключенного на определенный срок, данное событие являлось основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя либо для отказа последнего от исполнения договора. Однако в рассматриваемой ситуации срок действия договора аренды сторонами не определен. Условие о действии договора аренды до начала реконструкции здания, в котором расположено сданное внаем помещение, не может квалифицироваться как условие о сроке. Соответственно, арендодатель имел полное право расторгнуть договор аренды в любое время при условии соблюдения положений п. 2 ст. 610 ГК РФ, а именно предупреждения арендатора за три месяца до наступления события.

Внесение арендной платы

Не остается без внимания в ходе ревизии (проверки) и вопрос правильности исчисления и внесения арендной платы. В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за арендуемое имущество в целом или отдельно за каждую из его составных частей в виде:

• определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
• установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
• предоставления арендатором конкретных услуг;
• передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
• возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Кроме того, стороны могут предусматривать и иные формы оплаты аренды.

Иными словами, помимо оплаты в денежном выражении, стороны могут предусмотреть, например, оплату в виде осуществления арендатором текущего или капитального ремонта помещения.

Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Руководителям бюджетных учреждений стоит обратить на данный пункт особое внимание. Ведь в случае изменения условий договора спор с арендатором может решаться в судебном порядке, а арбитры, как правило, встают на сторону арендаторов.

Так, ФАС ЦО в Постановлении от 06.07.2006 по делу № А64-5571/05-8 рассмотрел кассационную жалобу бюджетного учреждения на решение арбитражного суда о неправомерности изменения размера оплаты аренды более одного раза в течение года.

Судебная коллегия ФАС ЦО, изучив материалы дела, не нашла оснований для удовлетворения жалобы.

В связи с изменением базовой ставки арендной платы учреждением (арендодателем) были направлены в адрес арендатора соглашения с расчетом арендной платы. Соглашение от 04.02.2005 арендатор подписал, а соглашение от 25.03.2005 нет. От внесения изменений в условия договора он также отказался.

В то же время арендодатель, руководствуясь ст. 65 ЗК РФ, п. 4 ст. 451 ГК РФ, посчитал, что необходимо внести в договор аренды изменения, касающиеся размера арендной платы, для приведения договора в соответствие нормам законодательства.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, судебная коллегия указала, что в силу п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Учитывая, что размер арендной платы уже изменялся в течение года, требование об изменении арендной платы повторно в том же году является неправомерным. При этом факт изменения базовых ставок арендной платы за землю на федеральном и местном уровнях, на что ссылается арендодатель, не может повлиять на указанный вывод.

Проверяя сроки внесения и размеры платежей, контролирующий орган уделяет внимание также вопросу соблюдения сроков внесения арендной платы за пользование арендуемым имуществом. Дело в том, что согласно п. 4 Постановления Правительства РФ от 30.06.1998 № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» арендатор в соответствии с договором аренды вносит арендные платежи за пользование арендуемым федеральным недвижимым имуществом, которые перечисляются ежемесячно, не позднее 10-го числа отчетного месяца. Платежи производятся на лицевой счет соответствующего территориального органа Федерального агентства по управлению федеральным имуществом, открытый им в органах Федерального казначейства.

Внимание! При нарушении сроков внесения платежей арендодатель вправе потребовать от арендатора внесения всей суммы арендной платы в установленный им срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК РФ).

Немаловажным вопросом, входящим в программу ревизии (проверки) арендных отношений, является государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества. Однако данное правило распространяется на договоры сроком действия более одного года (ст. 651 ГК РФ).

Порядок государственной регистрации прописан в Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В ст. 4 данного Закона определен перечень объектов, подлежащих государственной регистрации, а именно ей подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Конкурсу быть или нет?

Как известно, приобретение товаров, выполнение работ и оказание услуг бюджетными учреждениями должны осуществляться в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» (далее — Федеральный закон № 94-ФЗ). Однако в части применения данного Закона к арендным отношениям не все так просто. Для разъяснений обратимся к Письму Минэкономразвития России от 02.10.2007 № 14902-АП/Д04. Исходя из его положений, аренда как вид обязательств, связанных с предоставлением арендатору (нанимателю) имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, в Федеральном законе № 94-ФЗ не выделена в отдельную категорию потребностей для государственных или муниципальных нужд, в связи с чем возможность применения его норм к арендным отношениям рассматривается с позиции выявления общности указанных обязательств с обязательствами, возникающими при возмездном оказании услуг.

Согласно положениям Гражданского кодекса договор аренды относится к группе гражданско-правовых договоров, опосредующих передачу имущества, обособленной от группы договоров возмездного оказания услуг. Установленное гражданским законодательством регулирование отношений в рамках договора аренды и договора возмездного оказания услуг существенно различается. Исходя из норм ст.ст. 610, 611, 617, 619, 620 ГК РФ, арендные отношения не могут быть применены к договорам об оказании услуг в силу различной природы этих договоров.

С учетом вышеизложенного отношения, связанные с арендой недвижимого имущества, не являются предметом регулирования Федерального закона № 94-ФЗ.

В то же время сдача имущества в аренду по результатам проведения торгов осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции». Разъяснения о порядке проведения торгов даны в Письме Роспотребнадзора от 08.04.2009 № 01/4519-9-32 «О некоторых вопросах, связанных с предоставлением временно свободных помещений в аренду учреждениям Роспотребнадзора». В нем чиновники ссылаются на ст. 17.1. Федерального закона № 135-ФЗ, исходя из которой заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения (пользования) в отношении государственного имущества, которое закреплено на праве оперативного управления за государственными учреждениями и которым они могут распоряжаться только с согласия собственника, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров, за исключением случаев, когда указанные права на это имущество предоставляются:

• на основании актов Президента РФ, решений Правительства РФ;
• на основании решений суда, вступивших в законную силу;
• на основании федерального закона, устанавливающего иной порядок распоряжения имуществом;
• государственным органам, органам местного самоуправления, государственным внебюджетным фондам, ЦБ РФ;
• в порядке оказания государственной или муниципальной помощи в целях:

1. обеспечения жизнедеятельности населения в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях;

2. проведения фундаментальных научных исследований;

3. защиты окружающей среды;

4. развития культуры и сохранения культурного наследия;

5. производства сельскохозяйственной продукции;

6. поддержки субъектов малого предпринимательства, осуществляющих приоритетные виды деятельности;

7. социального обслуживания населения;

8. социальной поддержки безработных граждан и содействия занятости населения.

Условие о сроке действия договора аренды является условием конкурсных торгов. При этом стоит отметить, что продление договора аренды по соглашению сторон возможно в случае, если это предусмотрено условиями договора, заключенного по результатам торгов.

Организатором торгов выступает территориальный орган Федерального агентства по управлению государственным имуществом. Состав конкурсной комиссии формируется из представителей Росимущества и иных заинтересованных организаций.

Стоит отметить, что, помимо Росимущества, организатором торгов в отдельных случаях может выступать и бюджетное учреждение. Однако такое право предоставляется только при согласовании учреждения с ТУ Росимущества.

Оплата коммунальных услуг

Немаловажной при проведении ревизии арендных отношений является проверка расходования бюджетными учреждениями — арендодателями средств на оплату коммунальных услуг. Как известно, арендатор пользуется дополнительными услугами по содержанию служебных помещений: электроэнергией, водо-, теплоснабжением. Однако данные услуги предоставляются не безвозмездно. Понятно, что арендодатель не будет за свой счет вносить коммунальные платежи за не используемые им помещения, поэтому целесообразно переложить обязанность возмещения таких затрат на арендатора.

Одним из способов оплаты арендатором коммунальных услуг является перечисление им средств в возмещение затрат бюджетного учреждения на коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные услуги на лицевой счет арендодателя по учету средств, полученных от приносящей доход деятельности. Такой порядок предусмотрен в Письме Минфина России от 05.07.2002 № 3-12-3/31. После зачисления средств на указанный лицевой счет арендодатель оплачивает оказанные коммунальные услуги на основании договоров, заключенных с поставщиками услуг, и выставленных ими счетов-фактур. Причем оплата осуществляется с лицевого счета бюджетного учреждения — арендодателя по учету как бюджетных средств, так и средств, полученных от приносящей доход деятельности, пропорционально фактически произведенным расходам.

Однако это правило действует не всегда. Зачастую плата за коммунальные услуги в полном объеме осуществляется за счет бюджетных средств. Контролирующие органы трактуют данное нарушение как нецелевое использование бюджетных средств, ссылаясь на ст. 289 БК РФ. Указанное нарушение приводит к наложению штрафов на руководителей получателей бюджетных средств в соответствии с КоАП РФ или, при наличии состава преступления, к применению уголовного наказания, предусмотренного УК РФ, а также к изъятию в бесспорном порядке использованных не по целевому назначению бюджетных средств.

Об этом свидетельствует и арбитражная практика. Так, ФАС ВСО в Постановлении от 27.07.2005 № А33-22661/04-С6-Ф02-3491/05-С1 рассмотрел кассационную жалобу территориального органа Росфиннадзора на решение арбитражного суда первой инстанции о неправомерности применения санкций к образовательному учреждению за нецелевое использование средств федерального бюджета.

Рассмотрев материалы дела, суд счел кассационную жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям. Исходя из материалов дела, Росфиннадзор установил факт оплаты за счет средств федерального бюджета коммунальных услуг, потребленных арендаторами недвижимого имущества, находящегося на балансе образовательного учреждения.

На основании положений ст. 38 БК РФ бюджетные средства выделяются в распоряжение конкретных получателей бюджетных средств с обозначением их направления на финансирование конкретных целей. Любые действия, приводящие к нарушению адресности предусмотренных бюджетом средств либо к направлению их на цели, не обозначенные в бюджете при выделении конкретных сумм средств, являются нарушением бюджетного законодательства РФ. Следовательно, организация, финансируемая из федерального бюджета, обязана использовать поступающие ей бюджетные средства в точном соответствии с размером и целевым назначением средств (в размере кодов (статей) экономической классификации), определенных соответствующими сметами расходов и реестрами на перечисление средств.

Кроме того, оплата образовательным учреждением за счет бюджетных средств коммунальных услуг, оказанных арендаторам, не направлена на обеспечение образовательного процесса, в связи с чем является нецелевым использованием бюджетных средств.

Что можно посоветовать в таком случае во избежание нецелевого использования бюджетных средств? Арендодатели могут предложить арендаторам отдельно заключить договор с поставщиками коммунальных услуг. Для этого в занимаемых арендаторами помещениях устанавливаются счетчики электро- и теплоснабжения. То есть на основании их показателей и выставленных поставщиками арендаторам счетов-фактур и будет производиться оплата оказанных услуг за счет собственных средств.

Таким образом, на бюджетное учреждение возложена обязанность оплачивать коммунальные услуги только в отношении площади, не сданной в аренду.

Подписано в печать

26.11.2009

---