Статья: Можно ли оспорить перечень объектов недвижимости, облагаемых налогом на имущество по кадастровой стоимости?

(Зобова Е.П.)

(«Аптека: бухгалтерский учет и налогообложение», 2019, № 5)

«Аптека: бухгалтерский учет и налогообложение», 2019, № 5

Согласно гл. 30 НК РФ база по налогу на имущество организаций может определяться:

• исходя из среднегодовой остаточной стоимости объекта налогообложения, сформированной в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета;
• исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Соответственно, в отношении одного и того же объекта недвижимости результат — сумма налога на имущество — будет разный. Как показывает практика, налог на имущество, исчисленный из кадастровой стоимости объекта недвижимости, значительно превышает сумму налога, рассчитанного исходя из среднегодовой остаточной стоимости.

При включении объекта недвижимости в перечень объектов, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, встает вопрос о том, можно ли признать отдельные пункты перечня недействительными. Давайте разбираться.

Право на оспаривание перечня объектов

Поскольку налог на имущество организаций относится к региональным налогам, субъекты РФ хотят увеличить доходную часть своего бюджета, в том числе за счет поступлений от этого налога.

Для того чтобы обязать налогоплательщика уплачивать налог на имущество по кадастровой стоимости, субъект РФ должен принять соответствующий закон и утвердить перечень таких объектов (ст. 378.2 НК РФ). Перечень ежегодно обновляется и подлежит обязательному опубликованию на официальном сайте субъекта РФ.

Кстати, если аптечная организация арендует помещение под размещение аптеки у собственника, который уплачивает налог на имущество исходя из кадастровой стоимости, в конечном итоге это отражается на арендной плате.

На основании ст. 22 НК РФ, гарантирующей налогоплательщикам судебную защиту их прав и законных интересов, правомерность включения объекта недвижимого имущества в перечень объектов, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, может быть оспорена налогоплательщиком в судебном порядке (Письма Минфина России от 29.12.2018 № 03-05-06-01/96315, от 08.02.2018 № 03-05-05-01/7411).

Примеры судебных решений

Пороговое значение 20%

В качестве примера оспаривания правомерности включения объекта недвижимости в перечень субъекта РФ можно привести дело, рассмотренное в Апелляционном определении ВС РФ от 05.10.2017 № 46-АПГ17-23. Оно интересно еще и тем, что налогоплательщику удалось оспорить правомерность включения в перечень одного объекта, а вот в отношении второго, в котором в том числе располагалась аптека, не получилось.

Подробности дела следующие. ООО обратилось в суд, чтобы тот признал недействующими два пункта перечня объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Самарской области, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость для целей налогообложения, на 2017 год, утвержденного соответствующим приказом Министерства имущественных отношений Самарской области.

По мнению общества, один объект не относится к отдельно стоящим зданиям, в связи с чем на него не распространяется действие п. 3 и 4 ст. 378.2 НК РФ. Фактически второй объект используется в целях осуществления деятельности по производству медицинской техники и не обладает указанными в ст. 378.2 НК РФ признаками объекта, в отношении которого база по налогу на имущество определяется из кадастровой стоимости.

Представитель Минимущества исковые требования не признал, сославшись на то, что один объект включен в перечень в соответствии с его наименованием и предназначением — отнесен к торговым объектам. В отношении второго объекта министерством в настоящее время решается вопрос об исключении его из перечня.

В данном случае все формальности со стороны субъекта РФ были соблюдены: принят соответствующий закон, в установленные сроки сформирован и опубликован перечень объектов.

Первый объект. Из материалов дела следует, что ООО, основным видом деятельности которого являются аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом, передало принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение индивидуальному предпринимателю для осуществления деятельности по производству медицинской техники. По данным кадастрового паспорта объекта однозначно определить назначение расположенных в нем помещений невозможно, в связи с чем организован его осмотр. По результатам визуального осмотра выявлено, что в нежилом помещении располагаются офис, комната для приема пищи, гардероб, лаборатория, склады, электрощитовая и теплоузел, санузлы и коридоры.

На основании приведенных данных установлено, что в указанном нежилом помещении имеется одно офисное помещение, площадь которого составляет 10,7% от общей площади, в силу чего у регионального Минимущества не имелось оснований для отнесения нежилого помещения к объектам офисного, делового или коммерческого назначения, объектам торговли, общественного питания или бытового обслуживания.

Суд согласился с требованием налогоплательщика об исключении данного объекта недвижимости из перечня.

Второй объект. Что касается второго объекта, суд не нашел оснований для его исключения из перечня. По сведениям из технического паспорта нежилое здание имеет наименование «аптека». Доводы административного истца сводятся к тому, что функции аптечных учреждений не ограничиваются исключительно розничной торговлей лекарственными препаратами для медицинского применения. Часть нежилого здания передана в аренду индивидуальному предпринимателю для осуществления фармацевтической деятельности, деятельности по обеспечению бесплатными лекарственными препаратами, медицинскими изделиями и продуктами лечебного питания, часть здания используется арендатором в целях осуществления деятельности по производству медицинской техники и медицинской деятельности. Остальные площади не используются из-за отсутствия арендаторов.

Исходя из сведений технического паспорта нежилого здания в нем располагаются производственные, складские, а также торговые помещения. Площадь последних — 46,6% от общей площади здания.

В связи с тем что площадь торговых помещений в здании составляет более 20% от общей площади нежилого здания (что не оспаривается административным истцом), суд пришел к выводу о том, что указанный объект обоснованно включен в перечень исходя из его предназначения для использования в качестве торгового объекта.

Кстати, доводы административного истца, что на данный объект не распространяется действие п. 3 и 4 ст. 378.2 НК РФ, поскольку он не является отдельно стоящим зданием, суд не принял во внимание. Обозначенный объект относится к нежилым помещениям, разрешенное использование которого в соответствии со сведениями технического учета предусматривает размещение в нем торговых объектов, в связи с чем он обоснованно включен в перечень.

Налогоплательщик пытался обжаловать принятое решение в части, но ВС РФ полностью согласился со своими коллегами из суда первой инстанции.

Кабинет /= офис

И это не единичное решение суда, вынесенное в пользу налогоплательщика. Например, в деле, рассмотренном в Апелляционном определении ВС РФ от 12.09.2018 № 1-АПГ18-12, собственнику объекта недвижимости, в котором также располагалась аптека, только в ВС РФ удалось доказать свою правоту.

Обстоятельства дела. Спорное здание было включено в перечень объектов, опубликованный на официальном сайте Правительства Архангельской области на 2018 год. ОАО, собственник спорного здания, обратилось с административным исковым заявлением о признании приведенной нормы недействующей, ссылаясь в обоснование требования на то, что указанное здание признакам административно-делового центра не отвечает, следовательно, неправомерно отнесено к объектам недвижимости, в отношении которых налоговая база может определяться как кадастровая стоимость. По утверждению административного истца, вид разрешенного использования земельного участка — «эксплуатация административного здания», назначение здания — «административный корпус» — однозначно не предполагают размещение на земельном участке офисного здания, наименование помещений в техническом паспорте здания однозначно не свидетельствует об использовании здания в качестве офисов, фактическое использование административного здания в 2017 году до определения перечня не проводилось.

Решением Архангельского областного суда в удовлетворении административного иска отказано. ОАО обратилось в ВС РФ, который признал решение суда первой инстанции неправомерным и подлежащим отмене.

Суд первой инстанции. Суд первой инстанции исходил из того, что спорное здание включено в перечень не по виду разрешенного использования земельного участка, на котором оно расположено, а исходя из фактического использования здания в целях делового, административного или коммерческого назначения. При этом он указывал, что назначение помещений в соответствии с техническим паспортом здания не исключает размещение в них офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры.

Представители Минимущества субъекта РФ объясняли, что спорное здание включено в перечень как административно-деловой центр исключительно исходя из сведений ЕГРН и вида разрешенного использования земельного участка, на котором оно расположено, без проверки фактического использования здания, поскольку имеющиеся документальные сведения со всей очевидностью свидетельствовали о том, что спорное здание является административным.

Суд первой инстанции, установив, что спорное здание расположено на земельном участке, вид разрешенного использования которого согласно выписке из ЕГРН значится как «эксплуатация административного здания», фактически согласился, что такой вид разрешенного использования однозначно не предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки), но отверг этот довод.

Мнение ВС РФ. Верховный Суд отметил: из экспликации к поэтажному плану здания (строения), неотъемлемой части названного выше технического паспорта, следует, что нежилые помещения в здании классифицированы только по наименованию: например, лестничная клетка, мастерская, коридор, склад. При этом помещения, обозначенные в экспликации как торговый зал, операционный зал, клиентский зал, пункт обмена валюты, аптека, касса (всего 11 помещений), занимают площадь менее 20% общей площади здания.

Было указано, что назначение и разрешенное использование помещений, поименованных «кабинет», площадь которых составляет более 50% общей площади спорного здания, в техническом паспорте и приложениях не определены. Следовательно, исходя только из их наименования в техническом паспорте на спорное здание нельзя сделать вывод, что содержащиеся в технической документации сведения предусматривают размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки), поскольку кабинеты не могут быть однозначно отнесены к офисам и сопутствующей офисной инфраструктуре.

На основании изложенных обстоятельств иск ОАО был удовлетворен.

Аналогичное решение было принято в деле, рассмотренном в Апелляционном определении ВС РФ от 11.01.2019 № 49-АПГ18-25. ВС РФ указал, что понятия «кабинет» и «офис» не являются равнозначными для целей исчисления налога на имущество с кадастровой стоимости.

Организация, являющаяся собственником объекта недвижимости, включенного в перечень объектов, подлежащих обложению налогом на имущество по кадастровой стоимости, имеет право оспорить в судебном порядке данный перечень.

Суды считают, что неправомерное включение объекта в этот перечень нарушает законные интересы организации, необоснованно возлагая обязанность по уплате налога на имущество в завышенном размере.

Е.П. Зобова

---