---
title: "Статья: Кто должен вернуть обеспечительный платеж при продаже объекта аренды?"
status: действует
canonical: "https://bukva.ai/docs/statya-kto-dolzhen-vernut-obespechitelnyy"
---
## Статья: Кто должен вернуть обеспечительный платеж при продаже объекта аренды?
# Статья: Кто должен вернуть обеспечительный платеж при продаже объекта аренды?
(Зобова Е.П.)
("Аптека: бухгалтерский учет и налогообложение", 2021, N 9)
"Аптека: бухгалтерский учет и налогообложение", 2021, N 9
**КТО ДОЛЖЕН ВЕРНУТЬ ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫЙ ПЛАТЕЖ**
**ПРИ ПРОДАЖЕ ОБЪЕКТА АРЕНДЫ?**
При заключении договора аренды нежилого помещения широко распространена практика взимания с арендаторов обеспечительного платежа. И арендаторы, как правило, соглашаются с такими условиями. Но вопрос возврата такого платежа может остро встать в случае смены собственника помещения. Кто должен вернуть обеспечительный платеж: первоначальный арендодатель или новый собственник? Рассмотрим судебное разбирательство по данному вопросу, в котором еще не поставлена точка.
## Обеспечительный платеж как гарантия возмещения возможного ущерба
Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором (ст. 329 ГК РФ). Понятие залога приведено в ст. 334 ГК РФ.
По сути, обеспечительный платеж является некой гарантией, страховкой, обеспечивающей обязательство, которое возникнет в будущем. Это может быть ущерб, нанесенный арендуемому имуществу, или неуплата арендной платы.
На практике нередко встречается ситуация, когда по окончании договора аренды обеспечительный платеж засчитывается в счет последнего платежа за аренду помещения. Именно так и предполагалось в договоре аренды, который изучали несколько судебных инстанций, в том числе Верховный Суд (Определение СКЭС ВС РФ от 18.06.2021 N 306-ЭС21-4034 по делу N А65-27473/2019). Но, поскольку сменился собственник помещения, вопрос с возвратом обеспечительного платежа пока остается открытым.
## Суть спорного дела
ООО "ЛВ" (арендатор) заключило в 2016 году договор аренды нежилого объекта недвижимости на срок до 2026 года для использования в производственных целях [<1>](#p100011) с ИП (арендодатель). Договор зарегистрирован в Росреестре. Один из пунктов договора гласил, что на арендатора возложена обязанность до 01.09.2016 произвести обеспечительный платеж за последние 2 месяца аренды - более 450 000 руб., что и было сделано.
---
<1> В частности, под предприятие общественного питания.
В 2017 году коммерсант продал данное нежилое помещение ООО "З", которое расторгло действующий договор аренды и потребовало вернуть помещение по акту приема-передачи. Соглашение о расторжении договора аренды указывает на то, что новый арендодатель выплачивает арендатору 2,4 млн руб. в качестве отступного. Уплата отступного прекращает все обязательства по договору, кроме обязательств, вытекающих из ненадлежащего исполнения договора ИП до даты продажи помещения и по возврату им обеспечительного платежа. При этом ООО "З" подтвердило, что обеспечительный платеж по договору аренды в размере более 450 000 руб. ИП не передавался и все претензии по его возврату ООО "ЛВ" как арендатор должен предъявлять непосредственно предпринимателю. По акту приема-передачи ООО "ЛВ" возвратило ООО "З" арендуемое помещение.
## Иск к индивидуальному предпринимателю (первоначальному арендодателю)
Поскольку обеспечительный платеж арендатору ни прежним, ни новым арендодателем не возвращался, ООО "ЛВ" вынуждено было обратиться в суд с иском к ИП - первоначальному арендодателю.
Итогом рассмотрения дела N А65-42798/2017 стал отказ обществу в удовлетворении исковых требований о взыскании обеспечительного платежа.
Между тем суд первой инстанции принял решение (в дальнейшем поддержанное апелляцией) о взыскании с ИП суммы обеспечительного платежа. Арбитры указали: поскольку каких-либо обязательств ООО "ЛВ" перед ИП, исполнение которых обеспечивал бы внесенный истцом обеспечительный платеж, в том числе обязательства по возмещению убытков по вине общества, не возникло, а сам договор сторонами расторгнут, обеспечительный платеж подлежит возврату обществу коммерсантом.
Но окружной суд (Постановление АС ПО от 01.02.2019 N Ф06-42329/2018) данное решение отменил, указав следующее. Судьба обеспечительного платежа может быть установлена соглашением сторон (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ). В силу п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Договор купли-продажи не содержит условий о том, что принятый ИП обеспечительный платеж сохраняется у него. Материалы дела также не содержат доказательств того, что при определении стоимости названного объекта недвижимости не учитывался обеспечительный платеж, принимая во внимание указание в этом договоре на обременение имущества в виде аренды на срок с 2016 по 2026 год.
К сведению. Суды также отметили, что условие соглашения о расторжении договора аренды о предъявлении претензий по возврату обеспечительного платежа непосредственно к ИП не влечет для него в силу положений ст. 308 ГК РФ каких-либо обязанностей, поскольку предприниматель стороной соглашения не является.
Но это еще не конец судебной истории.
ООО "ЛВ" вновь обратилось в арбитражный суд первой инстанции с заявлением о пересмотре вынесенного решения по вновь открывшимся обстоятельствам, сославшись на Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.06.2020 по делу N А65-27473/2019 по иску о взыскании с ООО "З" обеспечительного платежа (подробнее читайте ниже). В рамках дела установлено, что представителем предпринимателя даны пояснения о том, что у ИП отсутствуют документы, свидетельствующие о передаче ООО "З" обеспечительного платежа, поскольку указанный платеж ответчику (ООО "З") не передавался.
Тем не менее все три судебные инстанции отказали ООО "ЛВ" во взыскании с ИП обеспечительного платежа, подтвердив свою первоначальную позицию (Постановление АС ПО от 17.12.2020 N Ф06-42329/2018).
Арендатор же не сдавался и обратился по данному делу в ВС РФ. Но в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании СКЭС ВС РФ ему было отказано (Определение от 02.06.2021 N 306-ЭС19-6823 по делу N А65-42798/2017).
## Иск к ООО "З" (покупателю помещения - новому арендодателю)
Поскольку первоначальный арендодатель не собирался возвращать обеспечительный платеж, ООО "ЛВ" подало иск к ООО "З" - новому арендодателю. По мнению истца, обеспечительный платеж находится у нового арендодателя (ООО "З").
Суд первой инстанции отказал истцу (Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.06.2020 по делу N А65-27473/2019). Как уже было сказано, представитель коммерсанта пояснила, что у ИП отсутствуют документы, свидетельствующие о передаче ООО "З" обеспечительного платежа, поскольку указанный платеж обществу не передавался.
Апелляция и кассация поддержали решение об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований. Суд апелляционной инстанции со ссылкой на ст. 421 и 431 ГК РФ указал: из буквального толкования положений договора аренды нежилого объекта недвижимости (п. 3.4.5), заключенного между ООО "ЛВ" и ИП, обеспечительный платеж, требование о возврате которого является предметом рассматриваемого спора, является безвозвратным. Данный факт подтверждает отсутствие оснований для удовлетворения исковых требований.
Суд кассационной инстанции отметил: в соглашении, заключенном между ООО "З" и ООО "ЛВ", отражено, что истец претензии по возврату обеспечительного платежа должен предъявлять не к ответчику (ООО "З"), а ИП. Исходя из п. 5, 6 указанного соглашения ООО "ЛВ" претензий по договору аренды к ООО "З" не имеет. Таким образом, истец добровольно отказался от требований к ответчику по взысканию обеспечительного платежа.
## Определение Верховного Суда
И снова ООО "ЛВ" пришлось обращаться в ВС РФ, который, проанализировав все судебные решения, пришел к следующему выводу: решения трех предыдущих инстанций по данному делу отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан (Определение СКЭС ВС РФ от 18.06.2021 N 306-ЭС21-4034 по делу N А65-27473/2019). Что же привело ВС РФ к такому выводу?
В кассационной жалобе, поданной в ВС РФ, ООО "ЛВ" просило отменить обжалуемые судебные акты, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
ВС РФ отметил: требования по настоящему делу заявлены ООО "ЛВ" со ссылкой на нахождение обеспечительного платежа у нового арендодателя - ООО "З".
Отказывая в удовлетворении иска, суды, руководствуясь положениями гражданского законодательства, исходили из того, что факт нахождения обеспечительного платежа у ООО "З" не доказан; ответчик подтвердил отсутствие передачи ему обеспечительного платежа первоначальным арендодателем ИП, что также было установлено и в рамках рассмотренного дела N А65-42798/2017.
Более того, суд апелляционной инстанции, ссылаясь на договор аренды, указал на безвозвратность обеспечительного платежа.
Суд округа подчеркнул, что по соглашению претензии по возврату обеспечительного платежа должны предъявляться не к ответчику, а к предпринимателю. Кроме того, п. 5 и 6 соглашения стороны подтвердили отсутствие друг к другу претензий по договору аренды, что подтверждает добровольный отказ истца от требований к новому арендодателю по взысканию обеспечительного платежа.
Но ВС РФ указал, что судами при рассмотрении спора не было принято во внимание следующее.
К сведению. Пунктом 1 ст. 617 ГК РФ регламентировано, что переход права собственности на сданное в аренду другому лицу имущество не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Президиум ВАС в п. 24 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснил, что в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.
В соответствии с ч. 1 ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.
Таким образом, покупатель объекта недвижимости, обремененного правом аренды третьего лица, в силу закона приобретает весь без исключения объем прав и обязанностей арендодателя по договору аренды. Прежний собственник выбывает из арендных правоотношений.
Пунктом 3.4.7 договора аренды согласовано, что обеспечительный платеж является безвозвратным и обеспечивает обязательство арендатора по внесению арендной платы и/или по уплате неустоек и штрафов и/или по возмещению убытков и/или по уплате любых платежей, связанных с фактом подписания, заключения, исполнения и расторжения договора аренды.
Между тем п. 4 соглашения ООО "З" как новый арендодатель, принявший на себя все права и обязанности по договору аренды, согласовало, что уплата отступного прекращает все обязательства по договору аренды, кроме обязательства прежнего арендодателя по возврату обеспечительного платежа.
При наличии такого условия в соглашении судам следовало оценить п. 5 соглашения, в котором ООО "ЛВ" и ООО "З", по сути, согласовали уступку требования новым собственником к ИП, возникающего из договора купли-продажи, в связи с наличием прав третьих лиц на предмет договора.
Однако судебными актами по делу N А65-42798/2017, по которому ООО "ЛВ" обратилось к ИП, суды отказали в удовлетворении требований (договор купли-продажи между ИП и ООО "З" не содержит условий о том, что принятый предпринимателем обеспечительный платеж сохраняется у него, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что при определении стоимости объекта недвижимости в договоре купли-продажи не учитывался обеспечительный платеж).
Таким образом, судами указано на отсутствие у ООО "З" требования к ИП.
Однако в такой ситуации должен быть разрешен вопрос о том, освобождает ли нового собственника от требования о возврате ООО "ЛВ" обеспечительного платежа совершенная им уступка требования к ИП с учетом того, что в рамках дела по иску общества к ИП суды уже это требование признали несуществующим.
По мнению ВС РФ, суды не учли, что в любом случае смена одной стороны в договоре, осуществленная без согласия другой стороны, по общему правилу не может значительно ухудшать положение последней (п. 1 ст. 384, ст. 386, 392.2, 392.3 ГК РФ, п. 4 Постановления Пленума ВС РФ от 21.12.2017 N 54 [<2>](#p100048)). В данной ситуации переход прав и обязанностей арендодателя ввиду заключения договора купли-продажи помещения между ООО "З" и ИП не может ухудшать положение ООО "ЛВ" и лишать его права на возврат обеспечительного платежа.
---
<2> "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки".
На основании изложенного судебная коллегия отменила судебные акты, принятые по делу, а дело направила на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
* * *
Вот такая непростая судьба у, казалось бы, обычного обеспечительного платежа по договору аренды. И точку в этом разбирательстве ставить еще рано: ведь арендатор - ООО "ЛВ" - так и не получил своих денег в сумме более 450 000 руб.
Логику арендодателей понять можно: никто из них не хочет возвращать спорную сумму. Первоначальный арендодатель, который и получил фактически обеспечительный платеж, продал объект аренды - нежилое помещение, а вместе с ним все права и обязательства передал покупателю, а новый собственник урегулировал все отношения с арендатором, подписав соглашение и даже выплатив отступные.
Отметим: только ВС РФ указал, что согласно действующему законодательству покупатель объекта недвижимости, обремененного правом аренды третьего лица, в силу закона приобретает весь без исключения объем прав и обязанностей арендодателя по договору аренды. Прежний собственник выбывает из арендных правоотношений.
Теперь суду первой инстанции нужно будет ответить на все тот же простой вопрос: кто в сложившейся ситуации - при наличии уже вступивших в силу судебных решений - будет возвращать обеспечительный платеж? Ведь ВС РФ однозначно сказал, что продажа объекта аренды не может ухудшать положение арендатора и лишать его права на возврат обеспечительного платежа. Можно предположить, что это сделать все-таки придется новому собственнику помещения, поскольку суды уже признали требование о возврате обеспечительного платежа ИП несуществующим. Решение за судом.
Е.П. Зобова
Эксперт журнала
"Аптека: бухгалтерский учет
и налогообложение"