Статья: Кто должен вернуть обеспечительный платеж при продаже объекта аренды?

(Зобова Е.П.)

(«Аптека: бухгалтерский учет и налогообложение», 2021, № 9)

«Аптека: бухгалтерский учет и налогообложение», 2021, № 9

При заключении договора аренды нежилого помещения широко распространена практика взимания с арендаторов обеспечительного платежа. И арендаторы, как правило, соглашаются с такими условиями. Но вопрос возврата такого платежа может остро встать в случае смены собственника помещения. Кто должен вернуть обеспечительный платеж: первоначальный арендодатель или новый собственник? Рассмотрим судебное разбирательство по данному вопросу, в котором еще не поставлена точка.

Обеспечительный платеж как гарантия возмещения возможного ущерба

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором (ст. 329 ГК РФ). Понятие залога приведено в ст. 334 ГК РФ.

По сути, обеспечительный платеж является некой гарантией, страховкой, обеспечивающей обязательство, которое возникнет в будущем. Это может быть ущерб, нанесенный арендуемому имуществу, или неуплата арендной платы.

На практике нередко встречается ситуация, когда по окончании договора аренды обеспечительный платеж засчитывается в счет последнего платежа за аренду помещения. Именно так и предполагалось в договоре аренды, который изучали несколько судебных инстанций, в том числе Верховный Суд (Определение СКЭС ВС РФ от 18.06.2021 № 306-ЭС21-4034 по делу № А65-27473/2019). Но, поскольку сменился собственник помещения, вопрос с возвратом обеспечительного платежа пока остается открытым.

Суть спорного дела

ООО «ЛВ» (арендатор) заключило в 2016 году договор аренды нежилого объекта недвижимости на срок до 2026 года для использования в производственных целях <1> с ИП (арендодатель). Договор зарегистрирован в Росреестре. Один из пунктов договора гласил, что на арендатора возложена обязанность до 01.09.2016 произвести обеспечительный платеж за последние 2 месяца аренды — более 450 000 руб., что и было сделано.

---

<1> В частности, под предприятие общественного питания.

В 2017 году коммерсант продал данное нежилое помещение ООО «З», которое расторгло действующий договор аренды и потребовало вернуть помещение по акту приема-передачи. Соглашение о расторжении договора аренды указывает на то, что новый арендодатель выплачивает арендатору 2,4 млн руб. в качестве отступного. Уплата отступного прекращает все обязательства по договору, кроме обязательств, вытекающих из ненадлежащего исполнения договора ИП до даты продажи помещения и по возврату им обеспечительного платежа. При этом ООО «З» подтвердило, что обеспечительный платеж по договору аренды в размере более 450 000 руб. ИП не передавался и все претензии по его возврату ООО «ЛВ» как арендатор должен предъявлять непосредственно предпринимателю. По акту приема-передачи ООО «ЛВ» возвратило ООО «З» арендуемое помещение.

Иск к индивидуальному предпринимателю (первоначальному арендодателю)

Поскольку обеспечительный платеж арендатору ни прежним, ни новым арендодателем не возвращался, ООО «ЛВ» вынуждено было обратиться в суд с иском к ИП — первоначальному арендодателю.

Итогом рассмотрения дела № А65-42798/2017 стал отказ обществу в удовлетворении исковых требований о взыскании обеспечительного платежа.

Между тем суд первой инстанции принял решение (в дальнейшем поддержанное апелляцией) о взыскании с ИП суммы обеспечительного платежа. Арбитры указали: поскольку каких-либо обязательств ООО «ЛВ» перед ИП, исполнение которых обеспечивал бы внесенный истцом обеспечительный платеж, в том числе обязательства по возмещению убытков по вине общества, не возникло, а сам договор сторонами расторгнут, обеспечительный платеж подлежит возврату обществу коммерсантом.

Но окружной суд (Постановление АС ПО от 01.02.2019 № Ф06-42329/2018) данное решение отменил, указав следующее. Судьба обеспечительного платежа может быть установлена соглашением сторон (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ). В силу п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Договор купли-продажи не содержит условий о том, что принятый ИП обеспечительный платеж сохраняется у него. Материалы дела также не содержат доказательств того, что при определении стоимости названного объекта недвижимости не учитывался обеспечительный платеж, принимая во внимание указание в этом договоре на обременение имущества в виде аренды на срок с 2016 по 2026 год.

К сведению. Суды также отметили, что условие соглашения о расторжении договора аренды о предъявлении претензий по возврату обеспечительного платежа непосредственно к ИП не влечет для него в силу положений ст. 308 ГК РФ каких-либо обязанностей, поскольку предприниматель стороной соглашения не является.

Но это еще не конец судебной истории.

ООО «ЛВ» вновь обратилось в арбитражный суд первой инстанции с заявлением о пересмотре вынесенного решения по вновь открывшимся обстоятельствам, сославшись на Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.06.2020 по делу № А65-27473/2019 по иску о взыскании с ООО «З» обеспечительного платежа (подробнее читайте ниже). В рамках дела установлено, что представителем предпринимателя даны пояснения о том, что у ИП отсутствуют документы, свидетельствующие о передаче ООО «З» обеспечительного платежа, поскольку указанный платеж ответчику (ООО «З») не передавался.

Тем не менее все три судебные инстанции отказали ООО «ЛВ» во взыскании с ИП обеспечительного платежа, подтвердив свою первоначальную позицию (Постановление АС ПО от 17.12.2020 № Ф06-42329/2018).

Арендатор же не сдавался и обратился по данному делу в ВС РФ. Но в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании СКЭС ВС РФ ему было отказано (Определение от 02.06.2021 № 306-ЭС19-6823 по делу № А65-42798/2017).

Иск к ООО «З» (покупателю помещения — новому арендодателю)

Поскольку первоначальный арендодатель не собирался возвращать обеспечительный платеж, ООО «ЛВ» подало иск к ООО «З» — новому арендодателю. По мнению истца, обеспечительный платеж находится у нового арендодателя (ООО «З»).

Суд первой инстанции отказал истцу (Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.06.2020 по делу № А65-27473/2019). Как уже было сказано, представитель коммерсанта пояснила, что у ИП отсутствуют документы, свидетельствующие о передаче ООО «З» обеспечительного платежа, поскольку указанный платеж обществу не передавался.

Апелляция и кассация поддержали решение об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований. Суд апелляционной инстанции со ссылкой на ст. 421 и 431 ГК РФ указал: из буквального толкования положений договора аренды нежилого объекта недвижимости (п. 3.4.5), заключенного между ООО «ЛВ» и ИП, обеспечительный платеж, требование о возврате которого является предметом рассматриваемого спора, является безвозвратным. Данный факт подтверждает отсутствие оснований для удовлетворения исковых требований.

Суд кассационной инстанции отметил: в соглашении, заключенном между ООО «З» и ООО «ЛВ», отражено, что истец претензии по возврату обеспечительного платежа должен предъявлять не к ответчику (ООО «З»), а ИП. Исходя из п. 5, 6 указанного соглашения ООО «ЛВ» претензий по договору аренды к ООО «З» не имеет. Таким образом, истец добровольно отказался от требований к ответчику по взысканию обеспечительного платежа.

Определение Верховного Суда

И снова ООО «ЛВ» пришлось обращаться в ВС РФ, который, проанализировав все судебные решения, пришел к следующему выводу: решения трех предыдущих инстанций по данному делу отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан (Определение СКЭС ВС РФ от 18.06.2021 № 306-ЭС21-4034 по делу № А65-27473/2019). Что же привело ВС РФ к такому выводу?

В кассационной жалобе, поданной в ВС РФ, ООО «ЛВ» просило отменить обжалуемые судебные акты, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

ВС РФ отметил: требования по настоящему делу заявлены ООО «ЛВ» со ссылкой на нахождение обеспечительного платежа у нового арендодателя — ООО «З».

Отказывая в удовлетворении иска, суды, руководствуясь положениями гражданского законодательства, исходили из того, что факт нахождения обеспечительного платежа у ООО «З» не доказан; ответчик подтвердил отсутствие передачи ему обеспечительного платежа первоначальным арендодателем ИП, что также было установлено и в рамках рассмотренного дела № А65-42798/2017.

Более того, суд апелляционной инстанции, ссылаясь на договор аренды, указал на безвозвратность обеспечительного платежа.

Суд округа подчеркнул, что по соглашению претензии по возврату обеспечительного платежа должны предъявляться не к ответчику, а к предпринимателю. Кроме того, п. 5 и 6 соглашения стороны подтвердили отсутствие друг к другу претензий по договору аренды, что подтверждает добровольный отказ истца от требований к новому арендодателю по взысканию обеспечительного платежа.

Но ВС РФ указал, что судами при рассмотрении спора не было принято во внимание следующее.

К сведению. Пунктом 1 ст. 617 ГК РФ регламентировано, что переход права собственности на сданное в аренду другому лицу имущество не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Президиум ВАС в п. 24 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснил, что в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.

В соответствии с ч. 1 ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Таким образом, покупатель объекта недвижимости, обремененного правом аренды третьего лица, в силу закона приобретает весь без исключения объем прав и обязанностей арендодателя по договору аренды. Прежний собственник выбывает из арендных правоотношений.

Пунктом 3.4.7 договора аренды согласовано, что обеспечительный платеж является безвозвратным и обеспечивает обязательство арендатора по внесению арендной платы и/или по уплате неустоек и штрафов и/или по возмещению убытков и/или по уплате любых платежей, связанных с фактом подписания, заключения, исполнения и расторжения договора аренды.

Между тем п. 4 соглашения ООО «З» как новый арендодатель, принявший на себя все права и обязанности по договору аренды, согласовало, что уплата отступного прекращает все обязательства по договору аренды, кроме обязательства прежнего арендодателя по возврату обеспечительного платежа.

При наличии такого условия в соглашении судам следовало оценить п. 5 соглашения, в котором ООО «ЛВ» и ООО «З», по сути, согласовали уступку требования новым собственником к ИП, возникающего из договора купли-продажи, в связи с наличием прав третьих лиц на предмет договора.

Однако судебными актами по делу № А65-42798/2017, по которому ООО «ЛВ» обратилось к ИП, суды отказали в удовлетворении требований (договор купли-продажи между ИП и ООО «З» не содержит условий о том, что принятый предпринимателем обеспечительный платеж сохраняется у него, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что при определении стоимости объекта недвижимости в договоре купли-продажи не учитывался обеспечительный платеж).

Таким образом, судами указано на отсутствие у ООО «З» требования к ИП.

Однако в такой ситуации должен быть разрешен вопрос о том, освобождает ли нового собственника от требования о возврате ООО «ЛВ» обеспечительного платежа совершенная им уступка требования к ИП с учетом того, что в рамках дела по иску общества к ИП суды уже это требование признали несуществующим.

По мнению ВС РФ, суды не учли, что в любом случае смена одной стороны в договоре, осуществленная без согласия другой стороны, по общему правилу не может значительно ухудшать положение последней (п. 1 ст. 384, ст. 386, 392.2, 392.3 ГК РФ, п. 4 Постановления Пленума ВС РФ от 21.12.2017 № 54 <2>). В данной ситуации переход прав и обязанностей арендодателя ввиду заключения договора купли-продажи помещения между ООО «З» и ИП не может ухудшать положение ООО «ЛВ» и лишать его права на возврат обеспечительного платежа.

---

<2> «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки».

На основании изложенного судебная коллегия отменила судебные акты, принятые по делу, а дело направила на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Вот такая непростая судьба у, казалось бы, обычного обеспечительного платежа по договору аренды. И точку в этом разбирательстве ставить еще рано: ведь арендатор — ООО «ЛВ» — так и не получил своих денег в сумме более 450 000 руб.

Логику арендодателей понять можно: никто из них не хочет возвращать спорную сумму. Первоначальный арендодатель, который и получил фактически обеспечительный платеж, продал объект аренды — нежилое помещение, а вместе с ним все права и обязательства передал покупателю, а новый собственник урегулировал все отношения с арендатором, подписав соглашение и даже выплатив отступные.

Отметим: только ВС РФ указал, что согласно действующему законодательству покупатель объекта недвижимости, обремененного правом аренды третьего лица, в силу закона приобретает весь без исключения объем прав и обязанностей арендодателя по договору аренды. Прежний собственник выбывает из арендных правоотношений.

Теперь суду первой инстанции нужно будет ответить на все тот же простой вопрос: кто в сложившейся ситуации — при наличии уже вступивших в силу судебных решений — будет возвращать обеспечительный платеж? Ведь ВС РФ однозначно сказал, что продажа объекта аренды не может ухудшать положение арендатора и лишать его права на возврат обеспечительного платежа. Можно предположить, что это сделать все-таки придется новому собственнику помещения, поскольку суды уже признали требование о возврате обеспечительного платежа ИП несуществующим. Решение за судом.

Подписано в печать

10.09.2021

---