Статья: Договор аренды с неопределенным сроком действия

(Мандрюков А.В.)

(«Аптека: бухгалтерский учет и налогообложение», 2019, № 7)

«Аптека: бухгалтерский учет и налогообложение», 2019, № 7

Фармацевтическая деятельность, как известно, подлежит лицензированию (пп. 47 п. 1 ст. 12 Федерального закона от 04.05.2011 № 99-ФЗ). Соискатель лицензии (в силу п. 4 Положения о лицензировании фармацевтической деятельности <1>) должен соответствовать лицензионным требованиям, в том числе иметь помещение, принадлежащее ему на праве собственности или ином законном основании, необходимое для выполнения работ (услуг), которые составляют фармацевтическую деятельность.

---

<1> Утверждено Постановлением Правительства РФ от 22.12.2011 № 1081.

Принимая во внимание, что приобретение в собственность соответствующего помещения на начальном этапе проблематично ввиду больших материальных затрат, отметим, что выбор довольно часто делается в пользу договора аренды. При этом аптечные организации заинтересованы в длительном сроке аренды, заключая (в том числе) договор аренды на неопределенный срок. О таком договоре и пойдет речь в настоящей статье.

Общие положения

Неопределенный срок действия договора аренды: что это означает?

Согласно общему правилу, сформулированному в п. 1 ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Однако само по себе неуказание срока действия договора аренды не означает, что договор считается незаключенным, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Что это означает?

В таком случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за месяц (три месяца — при аренде недвижимости). Причем в самом договоре может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Примечание. Последствием заключения договора аренды на неопределенный срок является особый способ его расторжения, а именно право каждой из сторон на односторонний внесудебный порядок расторжения договора аренды с обязательным уведомлением стороны договора.

Государственная регистрация договора

Также следует отметить, что в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Дабы избежать сложной процедуры государственной регистрации договора аренды, стороны заключают договор на 11 месяцев с условием его продления. Согласно п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 такой договор не подлежит государственной регистрации; его продление осуществляется автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления; условия нового договора идентичны условиям окончившегося договора.

Истечение срока действия договора аренды /= прекращение договора

Истечение срока действия договора аренды не означает, что он во всех случаях прекращается.

Согласно общему правилу (п. 1 ст. 621 ГК РФ) арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет (при прочих равных условиях) преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

При этом арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если он не указан — в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены только по соглашению сторон.

Если арендатор получил отказ, но в течение года со дня истечения срока договора с ним арендодатель заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде:

• перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды;
• возмещения таких убытков.

Важное положение сформулировано в п. 2 ст. 621 ГК РФ: если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Данный факт следует учитывать, если стороны договора аренды предусмотрели зависимость размера арендной платы от срока действия договора. Так, в Постановлении от 22.03.2016 № Ф08-977/2016 по делу № А32-3673/2015 <2> АС СКО отказал арендодателю во взыскании увеличенной арендной платы, поскольку в соответствии с условиями договора в случае оформления договора аренды на срок более года:

• арендодатель обязан уведомить арендатора о необходимости пересмотра ставки годовой арендной платы;
• арендатор обязан по требованию арендодателя пересмотреть ставку годовой арендной платы.

---

<2> Определением ВС РФ от 19.07.2016 № 308-ЭС16-7670 отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании СКЭС ВС РФ.

Из названных пунктов следует, что изменение условий договора аренды оформляется дополнительным соглашением, которое сторонами в данном случае не заключалось.

Примечание. Любые изменения условий договора по общему правилу допускаются только по соглашению сторон (ст. 421 ГК РФ), если договором или законом не предусмотрено иное.

Договор аренды изначально заключен на срок менее года и в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ (поскольку арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя) продлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Таким образом, условие договора об обязанности арендатора пересмотреть ставку годовой арендной платы по требованию арендодателя неприменимо к спорным отношениям.

Суд сослался на п. 3 ст. 614 ГК РФ, исходя из которого размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, однако соответствующее соглашение сторонами не заключалось. То есть основания для взыскания с ответчика спорной суммы сверх предусмотренной договором аренды арендной платы отсутствуют.

Споры о расторжении договора аренды, заключенного на неопределенный срок

Договор расторгается по инициативе арендодателя

Как уже было указано выше, договор аренды на неопределенный срок:

• может быть заключен изначально;
• будет считаться таковым, если после окончания срока действия договора арендатор продолжит пользоваться помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Основная особенность такого договора заключается в возможности его расторжения любой из сторон во внесудебном одностороннем порядке. Причем данное право довольно часто применяют арендодатели. И вот как по этому поводу высказываются судьи:

• Президиум ВАС РФ в Постановлении от 15.02.2011 № 14381/10 отметил, что отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установленный п. 2 ст. 610 ГК РФ, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора и обусловлен исключительно волей арендодателя (вне зависимости от обстоятельств, которые предопределили это намерение);
• Конституционный Суд РФ в Определении от 14.07.2011 № 980-О-О подчеркнул, что норма п. 2 ст. 610 ГК РФ о праве любой из сторон отказаться от договора является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок, а потому не может рассматриваться как нарушающая конституционные права;
• Пленум ВАС РФ в п. 3 Постановления от 14.03.2014 № 16 разъяснил, что п. 2 ст. 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Хотя норма и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора не могут полностью исключить право на отказ от него, поскольку в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

При этом первостепенное значение имеет дата направления уведомления, а не дата освобождения помещения, отраженная в уведомлении о прекращении договора. Например, в Постановлении от 08.08.2017 № Ф08-4086/2017 по делу № А20-3298/2016 АС СКО отметил: само по себе отсутствие в уведомлении даты освобождения помещения не свидетельствует о праве арендатора удерживать его сколь угодно долго.

В данном споре арбитры указали, что с учетом подачи арендодателем иска после истечения гарантированного законом трехмесячного срока с момента получения арендатором уведомления и дополнительных 37 дней интересы арендатора следует признать соблюденными в полной мере.

Суды проверяют порядок расторжения договора

Не всегда арендатор согласен с досрочным расторжением договора аренды, однако в названных случаях суды проверяют только порядок расторжения договора.

Так, в Постановлении от 06.12.2016 № Ф03-5600/2016 по делу № А24-293/2016 АС ДВО было установлено, что в соответствии с заключенным договором аренды по истечении срока его действия договор прекращается; в течение трех дней с этого момента помещение должно быть передано по акту сдачи арендодателю. Заключение договора на новый срок осуществляется на конкурсной основе, и арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

Арендодатель направил арендатору уведомление со ссылкой на п. 2 ст. 610 ГК РФ о том, что договор аренды прекращает свое действие на основании письма Минздрава, предложил освободить до указанной даты арендуемые помещения и передать их арендодателю по акту приема-передачи. Полагая, что арендатор использует нежилые помещения под аптеку при отсутствии каких-либо правовых оснований (договор аренды прекратил свое действие ввиду отказа арендатора от его исполнения), арендодатель обратился в суд с иском об освобождении помещения.

В свою очередь, арендатор, ссылаясь на незаконный отказ арендодателя от договора аренды и полагая, что у арендатора возникло преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, обратился в арбитражный суд с встречным иском о признании расторжения договора незаконным.

Установив факт направления арендатору уведомления об отказе от договора аренды, суд пришел к выводу о соблюдении арендодателем п. 2 ст. 610 ГК РФ. С учетом того, что в материалах дела отсутствуют доказательства возврата арендодателю арендуемого имущества по акту приема-передачи, а равно иные доказательства наличия у арендатора законных оснований для пользования спорными нежилыми помещениями, суд удовлетворил иск об освобождении арендуемого помещения.

Примечание. Осуществление платы за пользование имуществом по договору аренды после его расторжения не является доказательством пролонгации сделки на новый срок, поскольку установленные договором платежи за пользование имуществом после его расторжения (а равно прекращения) осуществляются до дня фактического возвращения имущества лицу, его предоставившему, что соответствует нормам ст. 622 ГК РФ и правовой позиции, изложенной в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35.

В то же время, если предусмотренный законом порядок будет нарушен, расторжение договора не произойдет. Например, в Постановлении от 22.03.2016 № Ф08-977/2016 по делу № А32-3673/2015 АС СКО отказал в удовлетворении требования арендодателя об освобождении помещения, так как установил отсутствие доказательств направления арендодателем арендатору уведомления об отказе от договора аренды в установленном п. 2 ст. 610 ГК РФ порядке.

Злоупотребление правом?

В некоторых делах арендаторы пытались признать отказ арендодателя от договора аренды злоупотреблением правом.

В частности, в Постановлении от 17.02.2015 № Ф05-17339/2014 по делу № А40-108422/14 АС МО установил, что арендатор по истечении срока договора продолжал пользоваться нежилым помещением при отсутствии возражений арендодателя, в связи с чем признал договор возобновленным на неопределенный срок согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Также было установлено, что письмом арендодатель отказался от договора аренды в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ и по истечении трех месяцев обязал арендатора освободить нежилое помещение, передать его по акту.

В ответ арендатор заявил о недействительности такого уведомления арендодателя, ссылаясь на злоупотребление последним правом, считая, что отказ от договора аренды препятствует реализации преимущественного права истца на приобретение в собственность арендуемого им имущества по основаниям, установленным Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Примечание. Пунктом 1 ст. 10 ГК РФ предусмотрено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Однако арбитры указали, что арендодатель отказался от договора, который был возобновлен на неопределенный срок, направив в адрес арендатора уведомление об отказе от договора, тем самым реализовав свое право на односторонний отказ от договора, предусмотренное п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Поэтому отказ арендодателя от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, не является злоупотреблением правом с его стороны. Оснований считать, что арендодателем названное право реализовано злонамеренно, с целью нанести вред истцу, не имелось, поскольку уведомлением выражена воля арендодателя на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, такое право предоставлено арендодателю законом.

Заявить об отказе от договора аренды можно и в суде

Следует отметить, что заявить об отказе от договора аренды арендодатель может и в суде. Так, в Постановлении от 22.03.2016 № Ф08-977/2016 по делу № А32-3673/2015 АС СКО указал: п. 2 ст. 610 ГК РФ предусматривает право стороны договора аренды на односторонний отказ от него, в связи с чем такой договор считается расторгнутым с момента реализации права стороны на односторонний отказ в установленном законом порядке (п. 3 ст. 450 ГК РФ), то есть не требуется заявления арендодателем иска о расторжении договора аренды в суд для прекращения договора аренды в порядке п. 2 ст. 610 ГК РФ.

В исковом заявлении об освобождении спорных помещений арендодатель определенно выразил намерение отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Информацию об этом намерении арендатор получил в ходе рассмотрения дела. Иск принят судом в марте 2015 года; трехмесячный срок истек (как и на момент вынесения оспариваемых судебных актов по делу).

Таким образом, правовые основания для отказа в удовлетворении требования об освобождении спорного помещения отсутствуют.

В заключение подведем итоги:

• договор аренды может быть заключен на определенный и на неопределенный срок;
• договор аренды здания (помещения), заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации, менее года (с автоматической пролонгацией) — государственной регистрации не подлежит;
• каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. При этом в самом договоре может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок;
• отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, не является злоупотреблением правом, и договор считается расторгнутым с момента реализации права стороны на односторонний отказ в установленном законом порядке.

А.В. Мандрюков

---