Библиотека
Скачать PDF

ГОСТ Р 55372-2012. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги населению. Управление зданиями. Термины, определения и назначение услуг

Федеральное агентство по техническому регулированию и метрологии · № ГОСТ Р 55372-2012Действующий акт

(утв. и введен в действие Приказом Росстандарта от 29.11.2012 № 1815-ст)

Примечание

Документ введен в действие с 01.01.2014.

Утвержден и введен в действие Приказом Федерального

агентства по техническому
регулированию и метрологии
от 29 ноября 2012 г. № 1815-ст

НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

УСЛУГИ НАСЕЛЕНИЮ

УПРАВЛЕНИЕ ЗДАНИЯМИ

ТЕРМИНЫ, ОПРЕДЕЛЕНИЯ И НАЗНАЧЕНИЕ УСЛУГ

Services to the public. Management of buildings.
Terms, definitions and purpose of services

DIN 32736:2000
Services to the public — Management of buildings.
Terms, definitions and purpose of services
(IDT)

ГОСТ Р 55372-2012

ОКС 03.080.01

Дата введения 1 января 2014 года

Предисловие

1 ПОДГОТОВЛЕН Открытым акционерным обществом «Всероссийский научно-исследовательский институт сертификации» (ОАО «ВНИИС») на основе собственного аутентичного перевода на русский язык национального немецкого стандарта, указанного в пункте 4

2 ВНЕСЕН Техническим комитетом по стандартизации ТК 342 «Услуги населению»

3 УТВЕРЖДЕН И ВВЕДЕН В ДЕЙСТВИЕ Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 29 ноября 2012 г. № 1815-ст

4 Настоящий стандарт идентичен национальному немецкому стандарту DIN 32736:2000 «Услуги населению. Управление зданиями. Термины, определения и назначение услуг» (DIN 32736:2000 Services to the public — Management of buildings — Terms, definitions and purpose of services).

Наименование настоящего стандарта изменено относительно наименования национального немецкого стандарта для приведения в соответствие с ГОСТ Р 1.5-2012

5 ВВЕДЕН ВПЕРВЫЕ

Правила применения настоящего стандарта установлены в ГОСТ Р 1.0-2012 (раздел 8). Информация об изменениях к настоящему стандарту публикуется в ежегодном (по состоянию на 1 января текущего года) информационном указателе «Национальные стандарты», а официальный текст изменений и поправок — в ежемесячном информационном указателе «Национальные стандарты». В случае пересмотра (замены) или отмены настоящего стандарта соответствующее уведомление будет опубликовано в ближайшем выпуске информационного указателя «Национальные стандарты». Соответствующая информация, уведомление и тексты размещаются также в информационной системе общего пользования — на официальном сайте Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии в сети Интернет (gost.ru)

Введение

Настоящий стандарт был разработан рабочей комиссией NHRS (комитета по стандартам в области отопительной техники и центральных систем кондиционирования) 4.01 «Менеджмент зданий. Терминология и услуги». Предполагается дать помощь для истолкования терминов и услуг, содержащихся в настоящем стандарте, в связи, например, со Вторым постановлением о расчетах (II. BV).

1 Область применения

Настоящий стандарт определяет термины и описывает услуги по менеджменту зданий. Он служит унификации словоупотребления и структурированию услуг. Описание систем или определение структур обязанных оказывать перечисленные услуги не входит в область применения настоящего стандарта.

2 Термины и определения

В настоящем стандарте применены следующие термины с соответствующими определениями:

2.1 менеджмент зданий GM: Совокупность всех услуг по эксплуатации и хозяйственному управлению зданиями, включая архитектурные и технические объекты, а также услуги в области инфраструктуры и бизнеса на основе единой стратегии. Менеджмент зданий направлен на стратегическую концепцию, организацию и контроль в целях интегрированной организации всех отдельных услуг, которые по традиции предоставляются комплементарно. Менеджмент зданий подразделяется на три области оказания услуг: технический менеджмент зданий TGM, инфраструктурный менеджмент зданий IGM и коммерческий менеджмент зданий KGM. Все три области оказания услуг могут включать в себя услуги, привязанные к площади (см. раздел 4). Кроме того, есть точки соприкосновения с менеджментом площадей владельца и пользователя недвижимости.

Примечание — Рассматривается вся фаза использования одного или нескольких зданий с целью повышения экономичности, поддержания сохранности, оптимизации использования здания и минимизации использования ресурсов с учетом охраны окружающей среды. Оптимизация услуг повышает качество и экономичность здания и эксплуатации, а также связанных с ней процессов.

При этом опыт и информация об эксплуатации и управлении, сопровождающих использование, учитываются при планировании реконструкции и/или нового строительства. По этой причине услуги по менеджменту зданий могут находить применение уже на стадии проектирования строительства.

2.2 технический менеджмент зданий; TGM: Охватывает все услуги, необходимые для эксплуатации и управления строительными сооружениями и техническими объектами здания.

2.3 инфраструктурный менеджмент зданий; IGM: Охватывает вспомогательные услуги для бизнеса, которые улучшают использование зданий.

2.4 коммерческий менеджмент зданий; KGM: Охватывает все коммерческие услуги из сфер TGM, IGM с учетом экономики недвижимости.

2 Термины и определения

Рисунок 1 — Области оказания услуг менеджменту зданий

3 Услуги

Менеджмент зданий уточняет совокупность всех требований пользователя. Он интегрирует и координирует профессиональные знания в области техники, экономики и права на этапе планирования и эксплуатации земельных участков. Менеджмент зданий выбирает вид и объем услуг и определяет организацию.

Различают услуги следующих типов:

  • стратегические услуги с акцентом на руководстве и принятии решений;
  • административные услуги с акцентом на оперирование, организацию и планирование;
  • исполнительные услуги с акцентом на осуществление и выполнение, как описано ниже.

Границы между услугами могут быть подвижными.

Нижеследующие услуги приведены в качестве примеров, без претензии на полноту и без оценки последовательности.

3.1 Услуги по техническому менеджменту зданий

Совокупность услуг в рамках технического менеджмента зданий.

Технический менеджмент зданий TGM
Эксплуатация
Документирование
Энергетический менеджмент
Информационный менеджмент
Модернизация
Санирование
Реконструкция
Отслеживание технического обеспечения
3.1.1 Эксплуатация

Для экономичного использования строительных сооружений и технических объектов необходимы такие услуги как:

  • приемка;
  • ввод в эксплуатацию;
  • обслуживание;
  • контроль, измерения, управление, регулирование, руководство;
  • оптимизация;
  • содержание в исправности (текущий ремонт, осмотры, приведение в исправное состояние) согласно ДИН 31051;
  • устранение неисправностей;
  • вывод из эксплуатации;
  • повторный ввод в эксплуатацию;
  • выбраковка;
  • повторные проверки;
  • учет расходных данных;
  • соблюдение правил эксплуатации.
3.1.2 Документирование

Необходимые учет, хранение и фиксация изменений всех данных и всей информации о фонде и процессе эксплуатации, в т.ч.:

  • документы на фонд;
  • расходные данные;
  • протоколы эксплуатации;
  • инструкции по эксплуатации;
  • протоколы приемки;
  • протоколы текущего ремонта.
3.1.3 Энергетический менеджмент

К энергетическому менеджменту относятся следующие услуги:

  • анализ потребителей энергии во всех областях;
  • выявление потенциалов оптимизации;
  • планирование мер с точки зрения экономики эксплуатации;
  • расчет рентабельности;
  • осуществление мер экономии;
  • учет экономии.
3.1.4 Информационный менеджмент

К информационному менеджменту относится совокупность услуг по учету, анализу, передаче и компоновке информации и сообщений для эксплуатации зданий и земельных участков. С этим связаны задачи выработки концепции, оценки и принятия решений относительно использования систем информации, коммуникации и автоматизации любого рода, например:

  • автоматизация зданий (GA);
  • компьютеризированный менеджмент объектов (CAFM);
  • система пожарной сигнализации/контроль доступа (BM/ZK);
  • системы охранной сигнализации (EM);
  • коммуникация;
  • телефон;
  • видео.
3.1.5 Модернизация

Услуги по улучшению текущего состояния строительных сооружений и технических объектов с целью приведения их в соответствие с актуальным уровнем техники и повышения экономичности.

3.1.6 Санирование

Услуги по восстановлению заданного состояния строительных сооружений и технических объектов, по истечении определенного времени не соответствующих техническим, экономическим и/или экологическим, а также законодательным требованиям.

3.1.7 Реконструкция

Услуги, необходимые в связи с изменением функции и использования строительных сооружений и технических объектов.

3.1.8 Отслеживание гарантии

К обеспечению согласованных работ и свойств строительных сооружений и технических объектов в продолжение срока гарантии относятся следующие услуги:

  • сопровождение сдач и приемок;
  • прием сообщений о дефектах во время технической эксплуатации;
  • определение дефектов;
  • выставление претензий по гарантии;
  • отслеживание устранения дефектов;
  • сопровождение и приемка устранения дефектов;
  • поддержка при обеспечении доказательств.

3.2 Услуги в области инфраструктурного менеджмента зданий

Совокупность услуг в рамках инфраструктурного менеджмента зданий.

Инфраструктурный менеджмент зданий IGM
Службы продовольственного обеспечения
Службы обработки данных
Службы садовника
Службы коменданта здания
Внутренние почтовые службы
Службы копирования и распечатки
Службы эксплуатации парковки
Службы уборки и текущего обслуживания
Службы безопасности
Службы переезда
Службы в области товаров и логистики
Зимние технические службы
Централизованные службы коммуникации
Службы вывоза
Службы снабжения
3.2.1 Службы продовольственного обеспечения

Совокупность услуг в области общественного или социального питания, например:

  • приобретение и приготовление продуктов питания для основных и добавочных приемов пищи;
  • оснащение и поддержание ресторанов/столовых или зон отдыха.
3.2.2 Службы обработки данных

Совокупность услуг по созданию, вводу в эксплуатацию и поддержанию систем компьютерной обработки, редактирования данных и электронного обмена данными для поддержки процессов бизнеса, например:

  • обеспечение безопасности данных;
  • установка программного обеспечения и новых версий программ (обновлений);
  • приспособление систем обработки данных к новым приложениям;
  • поддержание систем обработки данных;
  • обучение, инструктаж и службы горячей линии;
  • устранение неисправностей аппаратных средств и программного обеспечения;
  • ввод аппаратных средств в эксплуатацию.
3.2.3 Службы садовника

Совокупность услуг по содержанию в исправности и текущему обслуживанию наружных объектов (зеленые насаждения, дорожки и площадки, игровые объекты и другие объекты досуга), а также озеленение строительных сооружений (крыш, фасадов, внутренних помещений), например:

  • орошение, удобрение, защита растений;
  • очищение поверхностей;
  • подрезание, изреживание кроны, подвязывание растений;
  • замена растений, дополнительная высадка растений;
  • косьба, вертикуция, аэрирование, засыпка песком;
  • обработка почвы;
  • проверка технического оборудования для растительности;
  • проверка безопасности деревьев для дорожного движения;
  • меры зимней защиты.
3.2.4 Службы коменданта здания

Совокупность услуг по обеспечению функционирования здания, например:

  • проведения инспекций по технике безопасности;
  • обслуживание пассажирских лифтов и другого подъемного оборудования;
  • обеспечение чистоты объектов;
  • соблюдение правил внутреннего распорядка;
  • мелкий ремонт.
3.2.5 Внутренние почтовые службы

Совокупность услуг, обеспечивающих пересылку и доставку почты и электронных сообщений в пределах зданий/земельных участков, например:

  • доставка и вывоз;
  • раздача;
  • принятие и передача адресату;
  • помещение в конверты и наклеивание марок.
3.2.6 Службы копирования и распечатки

Совокупность услуг, обеспечивающих готовность полиграфического оборудования и делающих возможным изготовление полиграфической продукции, например:

  • оборудование, доставка, вывоз и уборка копировальных пунктов и мини-типографий;
  • проверка функционирования полиграфического оборудования;
  • определение и упорядочение расходов на копирование и печать;
  • работы по печати и копированию.
3.2.7 Службы эксплуатации парковки

Совокупность услуг, обеспечивающих оптимальное использование места парковки, например:

  • осуществление расчетов и управление платежными терминалами;
  • управление местом парковки.
3.2.8 Службы уборки и текущего обслуживания

Совокупность услуг по уборке и текущему обслуживанию зданий/земельных участков и наружных объектов, например:

  • поддерживающая уборка;
  • мытье стекол;
  • очистка фасадов;
  • очистка наружных объектов;
  • меры по уходу за полами и поверхностями.
3.2.9 Службы безопасности

Совокупность услуг по обеспечению безопасности зданий/земельных участков и их пользователей от неправомерного вмешательства и/или доступа третьих лиц путем обмана или насилия, например:

  • контроль доступа;
  • охрана объектов;
  • патрулирование;
  • службы блокирования;
  • защита людей и имущества;
  • специальная охрана;
  • пожарная охрана;
  • противопожарная профилактика.
3.2.10 Службы переезда

Совокупность услуг для осуществления переездов:

  • определение необходимых работ по транспортировке и монтажу;
  • определение и координация сроков транспортировки и монтажа;
  • при необходимости — промежуточное хранение предметов обстановки, а также обеспечение временных и переходных решений;
  • демонтаж, транспортировка, сборка и ввод в эксплуатацию офисного оборудования, а также устройств для обработки и передачи информации;
  • приемка работ по транспортировке и монтажу.
3.2.11 Службы в области товаров и логистики

Совокупность услуг, обеспечивающих платную доставку почтовых отправлений и транспортных грузов, а также их пересылку, например:

  • приемка товаров;
  • входной контроль товаров;
  • управление документацией на доставку;
  • упаковка исходящих транспортных грузов;
  • составление документации на доставку;
  • заказ услуг экспедиторов;
  • пересылка товаров.
3.2.12 Зимние технические службы

Совокупность услуг, необходимых для безопасного доступа к зданиям/земельным участкам с учетом законодательных норм, например:

  • уборка снега и посыпка дорог;
  • составление плана приоритетов по пространственным зонам;
  • предоставление уборочной техники;
  • детальное протоколирование мероприятий.
3.2.13 Централизованные службы коммуникации

Совокупность услуг по организации коммуникации из единого центра, например:

  • эксплуатация телефонной станции/посреднической службы;
  • составление, ведение, актуализация (внутренней) телефонной книги;
  • учет оплаты (например, частных разговоров);
  • контактный центр.

Эти службы телекоммуникации относятся исключительно к поддержанию хозяйственных процессов. Их следует отличать от информационного менеджмента согласно 3.1.4.

3.2.14 Вывоз

Совокупность услуг, необходимых для вывоза отходов в рамках законодательных норм, например:

  • сбор, сортировка;
  • транспортировка;
  • обработка и промежуточное хранение;
  • транспортировка к месту утилизации или конечного хранения.
3.2.15 Снабжение

Совокупность услуг, обеспечивающих снабжение объектов и систем энергией, а также сырьем, вспомогательными материалами и топливом, например:

  • распределение;
  • хранение/создание запасов;
  • подача.

3.3 Услуги коммерческого менеджмента зданий

Совокупность услуг в рамках коммерческого менеджмента зданий:

Коммерческий менеджмент зданий KGM
Менеджмент закупок
Планирование и контроль расходов
Бухгалтерский учет по объекту
Контрактный менеджмент
3.3.1 Менеджмент закупок

Совокупность услуг по своевременному и экономичному обеспечению поставок и услуг в рамках хозяйственного использования зданий, например:

  • выбор поставщиков;
  • распределение заказов;
  • контроль поступления товаров;
  • отслеживание сроков поставок;
  • проверка счетов.
3.3.2 Планирование и контроль расходов

Совокупность услуг по составлению сметы в рамках хозяйственного использования зданий, например:

  • составление сметы (хозяйственного плана);
  • текущий учет фактических затрат;
  • сравнение плановых затрат с фактическими;
  • рекомендации по необходимым корректирующим мерам.
3.3.3 Бухгалтерский учет по объекту

Совокупность услуг, обеспечивающих правильное бухгалтерское сопровождение земельного участка, например:

  • учет и ведение всех данных инвентаризации и данных по договорам;
  • ведение счетов;
  • сведение баланса (по арендной плате, сопутствующих расходов по аренде, прочих расходов);
  • поощрение и контроль процесса оплаты (напоминание).
3.3.4 Контрактный менеджмент

Совокупность услуг по заключению договоров в области менеджмента зданий, например:

  • составление договоров;
  • отслеживание договоров;
  • изменение договоров.

4 Менеджмент площадей FLM

Менеджмент площадей включает в себя менеджмент имеющихся в распоряжении площадей в плане их использования и утилизации.

Менеджмент площадей, ориентированный на пользователя, например:

  • планирование использования, пространственная организация рабочих процессов и рабочих мест, эргономичный дизайн рабочих мест, оптимизация экономичности использования площадей, оптимизация системы дорог;
  • планирование процессов заселения и перенаселения.

Менеджмент площадей, ориентированный на объекты, например:

  • анализ площадей и помещений с учетом конструкции здания (архитектурных объектов) и технического оснащения зданий. Сюда относятся, в частности, соотнесенные с помещением заданные значения температуры воздуха, влажности воздуха и требуемых сетевых розеток;
  • увязывание соотнесенных с помещением требований к использованию с услугами технического менеджмента зданий.

Менеджмент площадей, ориентированный на экономику недвижимости, например:

  • объединение площадей и помещений в единицы сдачи внаем;
  • консультирование по размещению и управление размещением;
  • учет и оценка пустующего фонда;
  • увязывание соотнесенных с помещением требований к снабжению и уровню обслуживания с договорами найма и расчетом сопутствующих расходов по аренде.

Менеджмент площадей, ориентированный на обслуживание, например:

Для услуг инфраструктурного менеджмента зданий площади и помещения являются как организационной отправной точкой при оказании услуг, так и основой для взимания платы. С этой точки зрения обращение с ресурсом площадей является задачей менеджмента площадей:

  • управление временем занятия помещений;
  • логистика снабжения продовольствием на земельных участках;
  • осуществление снабжения продовольствием конференц-залов, школьных помещений и т.п.;
  • предоставление медийного обслуживания и технических средств для телеконференций в офисных помещениях, конференц-залах, помещениях для мероприятий и т.п.;
  • услуги по уборке площадей и/или помещений;
  • услуги по обеспечению безопасности площадей и/или помещений.

Документирование и применение информационно-технических систем в менеджменте площадей, например:

  • документирование планов и буквенно-цифровых данных по менеджменту площадей (имеющиеся в наличии площади для заселения, документирование состояния заселения и/или сдаваемых в аренду площадей, раскладок использования, планов уборки, ключевых планов и т.д.);
  • интеграция ориентированной на площади документации в подходящую систему CAFM;
  • интеграция бизнес-процессов в области экономики недвижимости в соответствующие информационно-технические системы (управление договорами найма, ориентированные на площади коммунальные платежи и системы взаиморасчетов).

БИБЛИОГРАФИЯ

[1] DIN 276 Расходы в надземном строительстве
[2] DIN 18916 Формирование ландшафта. Растения и растениеводство
[3] DIN 18917 Формирование ландшафта. Дерн газонный и посадочные работы
[4] DIN 18919 Формирование ландшафта. Создание площадей зеленых насаждений и уход за ними
[5] DIN 18960 Эксплуатационные расходы на здания. Термины, классификация эксплуатационных расходов
[6] DIN 31051 Техническое обслуживание. Наименование операций и технология выполнения
[7] DIN 32541 Станки и подобные технические средства. Терминология по правилам эксплуатации
[8] DIN 69901 Реализация проекта. Менеджмент проектирования. Термины и определения
[9] DIN 69903 Реализация проекта. Затраты, объем услуг, финансовые средства. Термины и определения
[10] Постановление о расчетах в жилищном хозяйстве (Второе постановление о расчетах — II. BV) <1>

<1> Можно получить в Немецком центре информации о технических правилах (DITR) при Немецком институте стандартизации (DIN).

УДК 658.386:006.354ОКС 03.080.01
Ключевые слова: менеджмент зданий, терминология и услуги