Решение Палаты Лордов Великобритании от 30.01.2008 N [2007] UKHL 5
Актуально на 13.11.2026.
Как цитировать: Решение Палаты Лордов Великобритании от 30.01.2008 N [2007] UKHL 5. [2007] UKHL 5. 30.01.2008. https://bukva.ai/docs/reshenie-2007-ukhl-5
«Босс Холдингс Лимитед» (апеллянты) против «Гросвенор Вест-Энд» и др. (ответчик)» [рус., англ.]
«БОСС ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД» (АПЕЛЛЯНТЫ) ПРОТИВ «ГРОСВЕНОР ВЕСТ-ЭНД» И ДР. (ОТВЕТЧИК)
Аннотация: В деле «Босс Холдингс Лимитед против Гросвенор Вест-Энд и др.» Апелляционный комитет Палаты лордов рассмотрел спор, предметом которого являлось требование арендатора о приобретении недвижимости в собственность. Гросвенор оспаривал право арендатора на приобретение недвижимости в собственность на том основании, что она не являлась «домом» по смыслу раздела 2 (1) Закона о реформе арендованного имущества 1967 г. Недвижимость передана аренду в 1948 г. сроком на 87,5 лет, а само здание было построено в сороковых годах 18 века. Разрешение дела связано с вопросом относительно того, является ли спорная недвижимость «домом». По итогам рассмотрения настоящего дела дом признан «спроектированным или пригодным для проживания» по смыслу раздела 2 (1) Закона 1967 г.
Ключевые выводы суда: во-первых, для того, чтобы быть «домом» для целей раздела 2 (1) Закона 1967 г., недвижимость должна быть, в том числе, «спроектирована или пригодна для проживания»; во-вторых, выражение «спроектировано или пригодно для проживания» в английском языке требует первоначального рассмотрения объекта недвижимости с точки зрения цели его первоначальной постройки; в-третьих, из раздела 2 (1) Закона 1967 г. следует, что для того, чтобы быть «домом», собственность не должна быть «исключительно» пригодной для проживания.
Ключевые слова: право собственности, критерии понятия «дом», аренда, приобретение недвижимости.
«БОСС ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД» (АПЕЛЛЯНТЫ) ПРОТИВ «ГРОСВЕНОР ВЕСТ-ЭНД» И ДР. (ОТВЕТЧИК)
ЛОРД ХОФФМАНН
1. Я имел возможность прочитать речь моего благородного и ученого друга лорда Нойбергера из Эбботсбери. По причинам, которые он приводит и с которыми я согласен, я таким же образом разрешил настоящее дело.
ЛОРД СКОТТ ИЗ ФОСКОТТА
2. У меня было преимущество заранее прочитать мнение моего благородного и ученого друга лорда Нойбергера из Эбботсбери, и я полностью согласен с аргументами, которые он привел для удовлетворения данной апелляции.
ЛОРД РОДЖЕР
3. У меня было преимущество в том, что я рассмотрел в черновом варианте мнение моего благородного и ученого друга лорда Нойбергера из Эбботсбери. Я согласен с его мнением, и на основании аргументов, которые он приводит, я тоже разрешил бы настоящую апелляцию.
ЛОРД УОКЕР ИЗ ГЕСТИНГТОРПА
4. Я имел возможность прочитать речь моего благородного и ученого друга лорда Нойбергера из Эбботсбери. По причинам, которые он приводит и с которыми я согласен, я таким же образом разрешил настоящее дело.
ЛОРД НОЙБЕРГЕР ИЗ ЭББОТСБЕРИ
5. Краткий вопрос в настоящем деле заключается в том, является ли собственность, расположенная по адресу 21 Upper Grosvenor Street, London W1 «домом» по смыслу статьи 2(1) Закона о реформе арендованной собственности 1967 г. с поправками.
6. Раздел 1(1) Закона 1967 г. в том виде, в котором он был первоначально принят, предусматривал:
«[Часть I] настоящего Закона предусматривает право арендатора дома, занимающего его в качестве места жительства, на получение на справедливых условиях безусловного права собственности или продления аренды дома и помещений, если:»
(a) аренда — это длительная аренда по низкой арендной плате, а стоимость дома и помещений [ниже определенных пределов];
(b) во... время, когда он уведомляет в соответствии с настоящим Законом о желании получить право собственности или продлить срок аренды. он арендовал дом в течение длительного периода по низкой ставке арендной платы и занимал его как место жительства в течение последних 5 лет или на периоды до 5 лет за последние 10 лет...»
7. В разделе 2 Закона 1967 г. определены «дом» и «дом и помещения»; подраздел (1) является единственным положением, имеющим отношение к настоящим целям, и он имеет следующий вид:
«...»Дом» представляет собой любое здание, спроектированное или приспособленное для проживания и обоснованно так называемое, несмотря на то, что здание не является структурно обособленным, или было или не было спроектировано или приспособлено исключительно для проживания, или разделено на квартиры или небольшие дома:
а) если здание разделено по горизонтали, квартиры или другие единицы, на которые оно разделено таким образом, не являются отдельными «домами», но могут считаться одним зданием;
б) если здание разделено по вертикали, здание в целом не является «домом», хотя любая из частей, на которые он разделен, может быть «домом».
8. За последние сорок лет в Закон 1967 г. неоднократно вносились существенные поправки с целью расширения его действия. Таким образом, ограничения по низкой ставке арендной платы и ставке налога в разделе 1(1) были существенно изменены Законом о жилье 1974 г., затем Законом о реформе арендованного жилья, жилищном строительстве и городском развитии 1993 г. и совсем недавно — Законом о реформе общинного и арендованного имущества 2002 г. Что еще более важно для настоящих целей, любое требование о том, чтобы арендатор занимал или должен был занимать дом в качестве места жительства в разделе 1(1), было отменено Законом 2002 г. во всех случаях за некоторыми исключениями. Однако несмотря на значительные поправки, которые время от времени вносились в Закон 1967 г., раздел 2(1) — основное положение, имеющее отношение к сути данной апелляции — остается неизменным.
9. Недвижимость передана в аренду 30 июня 1948 г. сроком на 87,5 лет с 25 декабря 1946 г. по 14 октября 2003 г. Первоначальный арендатор по договору аренды, Kingdom Properties SA, вручил уведомление арендодателю, первому ответчику по данной апелляции, компании Grosvenor West End Properties, которая владеет основным помещением собственника, Grosvenor (Mayfair) Estate. Обе компании являются частью Grosvenor Estate, и нет необходимости в их сравнении. В уведомлении, оформленном в форме, каковой требуют положения Закона 1967 г., Kingdom Properties SA желало получить в собственность помещение. Примерно через две недели Kingdom передала договор аренды вместе с уведомлением об апелляционном обжаловании Boss Holdings Ltd.
10. 29 октября 2003 г. Grosvenor West End направила встречное уведомление, оспаривая право арендатора на приобретение недвижимости в собственность на том основании, что это не был «дом» по смыслу статьи 2(1). Данный вопрос был рассмотрен судьей Коуэллом в Центре судебного разбирательства по гражданским делам в Центральном Лондоне 16 мая 2005 г., когда он поддержал заявление Grosvenor West End и отклонил заявление компании Boss Holdings Ltd о том, что она имеет право на получение права собственности на имущество. Boss Holdings Ltd подала апелляцию, и 21 марта 2006 г. апелляционный суд поддержал заявление судьи в решении, опубликованном в [2006] 1 WLR 2848. Теперь Boss Holdings Ltd подает апелляцию в данную Палату.
11. Совершенно справедливо, что стороны разделяют мнение о том, что вопрос о том, является ли собственность «домом», должен быть определен в то время, когда Kingdom направила уведомление о приобретении права собственности, а именно 14 октября 2003 г., чтобы представить соответствующим образом историю права собственности на дом.
12. Дом был построен в четвертом десятилетии XVIII в. Судья охарактеризовал его как «красивый дом», состоящий из подвала, первого и четырех верхних этажей, «в длинном ряду зданий... с фасадом в эдвардианском стиле, построенное около 100 лет назад». Дом был построен как отдельный особняк и находился в использовании на протяжении более 200 лет до 1942 г., когда был занят изгнанной «Свободной Францией». Примерно с 1946 г. три верхних этажа были оборудованы под жилые помещения, а три нижних этажа были предназначены для пошива одежды. По договору аренды, предоставленному в 1948 г.:
(а) второй и третий этажи должны были использоваться как отдельная квартира, а четвертый этаж предназначен для прислуги;
(б) нижние три этажа могли использоваться в связи с пошивом одежды.
13. Коммерческое использование трех нижних этажей продолжалось примерно до 1990 г., когда эти этажи пустовали. Жилое использование верхних этажей продолжалось немного дольше, но закончилось задолго до октября 2003 г., вполне возможно, в 1995 г., исключая занятие верхнего этажа смотрителем до 2001 г. Но это не играет роли, тем более что не возникает сомнений в том, что какое-либо из этих видов использования могло быть или было незаконным.
14. Я перехожу к физическому состоянию собственности. Судье были представлены масштабные планы этажей и фотографии многих частей интерьера, сделанные около 14 октября 2003 г. Внутренняя планировка дома была рассчитана на одного человека, поскольку дом был построен 275 лет назад. Определено, что общая внутренняя площадь дома составляет чуть более 1000 квадратных метров. Фотографии показали, что комнаты на трех верхних этажах были, по крайней мере, в очень значительной степени, обрезаны. Таким образом, большая часть штукатурки была снята с основных стен, так что можно было видеть кирпичи наружной стены; потолки во многих местах были сняты, так что можно было видеть нижнюю часть балок и пол в комнатах наверху, а на верхнем этаже — крышу; в некоторых комнатах сняли половицы. Фактически это выглядело так, как если бы верхние три этажа были фактически лишены их внешней оболочки, хотя лестницы, внутренние стены и балки пола (а в некоторых комнатах — потолки и доски пола и даже некоторые осветительные приборы и куски ковра) не были удалены. Было меньше свидетельств о состоянии трех нижних этажей, но они, похоже, не были тронуты, и действительно, двери, ковры, проводка и осветительная арматура, похоже, сохранились, по крайней мере, на первом этаже.
15. Ясно, что для того, чтобы быть «домом» для целей раздела 2(1), недвижимость должна удовлетворять двум требованиям, а именно:
(а) она должна быть «спроектирована или приспособлена для проживания»;
(б) она должна «обоснованно так называться». Судья пришел к выводу, что это имущество не было домом по смыслу статьи 2(1), поскольку по состоянию на октябрь 2003 г. оно не было «спроектировано или приспособлено для проживания». Если бы он не пришел к такому выводу, то обозначил бы, что это «обоснованно [называлось]» домом. Апелляционный суд согласен. Прежде чем перейти к вопросу о том, была ли эта собственность спроектирована или приспособлена для проживания, следует отметить, что в свете аргументации данного дома в деле Tandon против Trustees of Spurgeons Homes [1982] судья правильно сделал вывод о том, что собственность можно было с полным основанием назвать домом.
16. Дело Grosvenor состоит в том, что, по состоянию на октябрь 2003 г., дом «спроектирован или приспособлен для проживания», однако на данный момент он физически не пригоден для проживания. Это было поддержано обоими нижестоящими судами. Судья указал в п. 29 своего решения, что слова «спроектированные или приспособленные для проживания» несут в себе понятие помещения с «местом для сна, приготовления пищи, стирки и просто для проживания тем или иным образом, и, в зависимости от размера помещения, это обычно спальня, кухня, ванная и туалет и, возможно, какая-то гостиная». В пункте 6 своего решения в Апелляционном суде лорд Лоуз описал три верхних этажа как «незанятые и очень ветхие [и] непригодные для использования в качестве жилых домов», а в пункте 19 он сказал, что «из-за серьезного обветшания, наблюдаемого на фотографиях, верхние этажи [собственности] в [соответствующее время] не были спроектированы или приспособлены для чего-либо».
17. Хотя я согласен с тем, что для настоящего дела в значительной степени необходимо проанализировать физическое состояние собственности, я не согласен с данными выводами. Я думаю, что целью данного положения и иных положений подраздела, подтвержденных исходными условиями раздела 1(1), а также соображениями практичности, собственность была по состоянию на октябрь 2003 г. «спроектирована или приспособлена для проживания» по смыслу раздела 2(1). Тот факт, что недвижимость обветшала изнутри и стала непригодной для непосредственного использования (без полов, штукатурки, проводки, сантехники и т.д.), не умаляет того факта, что недвижимость была «предназначена... для проживания», когда была построена впервые, и ничто из того, что произошло впоследствии, не изменило этого. В то время как внутренние отделочные работы, несомненно, проводились время от времени в течение последних 275 лет, из планов этажей с большой вероятностью следует, что его планировка с точки зрения внутренних стен, перегородок и лестниц не сильно изменилась. В любом случае три верхних этажа всегда предназначались для проживания.
18. По моему мнению, выражение «спроектировано или приспособлено для проживания» в обычном английском языке требует, чтобы объект недвижимости сначала был рассмотрен в том виде, в каком он был первоначально построен: для какой цели он был первоначально разработан? Это естественное значение слова «спроектированный», которое является причастием прошедшего времени. Затем переходят к рассмотрению того, была ли впоследствии проведена работа с объектом, так что первоначальный «дизайн» был изменен: был ли он приспособлен для другой цели, и если да, то какой? Задавая любой вопрос, каждый в конечном итоге заинтересован в том, чтобы решить, была ли собственность спроектирована или приспособлена «для проживания».
19. Мнение о том, что слово «спроектировано» в разделе 2(1) относится к прошлому, подкрепляется более поздними словами в том же разделе «был или исключительно пригоден...». Поразительно использование прошедшего времени в разделе, который содержит ряд глаголов только в настоящем времени. По моему мнению, это выражение следует толковать ограничительно: таким образом, слово «был» управляет «спроектированным», а слово «является» — «пригодным». Настоящее время подходит для слова «пригодный», потому что, как указал в своей аргументации мой благородный и ученый друг лорд Скотт Фоскотский, могло быть несколько последовательных функций, и только самая последняя имеет значение. Слово «был» в любом случае трудно увязать с делом Grosvenor (как это было принято судьей и Апелляционным судом), поскольку было бы неважно, могла ли эта собственность быть пригодной для проживания в любое время в прошлом.
20. Более того, представление о том, что раздел 2(1) касается того, можно ли физически проживать в собственности, довольно плохо согласуется с тем фактом, что раздел 1(1) в первоначальной редакции требует, чтобы в каждом случае арендатору было предоставлено право на занятие дома в качестве единственного или основного места жительства. Требование о том, чтобы объект находился в таком физическом состоянии, что в нем можно было бы жить, кажется неаргументированным, если есть обоснование, что оно действительно использовалось.
21. Мне также трудно понять, какие соображения привели бы к основанию, что недвижимость была пригодна для проживания, прежде чем арендатор мог бы получить право, особенно если, как уже упоминалось, в любом случае существовало фактическое требование о проживании. Тем не менее, я могу понять причину наличия требования о том, что собственность должна быть либо изначально предназначена для проживания, либо впоследствии должна быть физически приспособлена для этой цели. Законодательный орган вполне мог счесть неуместным лишать человека права собственности в соответствии с Законом 1967 г., если только он (или его предшественник):
(а) не построил его или не разрешил арендатору строить его для проживания или
(б) не имел впоследствии разрешения приспособить его для проживания.
22. Более того, вопрос о том, подходит ли недвижимость для немедленного заселения (критерий, принятый нижеприведенными судами), может легко привести к спорам и неопределенности. Как показывают слова, которые я процитировал из решения суда первой инстанции, может возникнуть спор о том, подходит ли конкретная собственность для этого, если в ней нет ванной комнаты, кухни или гостиной. Решение такого вопроса во многих случаях неизбежно будет субъективным. Кроме того, похоже, что уведомление арендатора было бы недействительным, если бы оно было вручено в день, когда ему перепроектировали его единственную ванную комнату: недвижимость не была бы пригодна для немедленного использования в этот день, поскольку непригодна для стирки или туалета. Конечно, ответ на это вполне может заключаться в том, что никто не считает имущество физически «замороженным» в соответствующий день. Однако, как только кто-то отходит от строгого теста на пригодность к немедленному проживанию, неопределенностей становится больше. На мой взгляд, вряд ли возникнут такие трудности, если этим словам придать их буквальное значение.
23. Я сослался на требования к проживанию в разделе 1(1) в их первоначальной форме. В Апелляционном суде в п. 25 лорд Карнват обосновал, что никакая помощь не может быть получена на основании положений Закона 1967 г. в том виде, в каком он был первоначально принят, потому что следует толковать Закон 1967 г. в его нынешней форме. Следовательно, он считал, что никакая помощь в толковании статьи 2(1) не может быть получена для требования о проживании, поскольку первоначально в разделе 1(1) содержались положения о предоставлении избирательных прав. В деле Suffolk County Council v. Mason [1979] лорд Диплок обозначил, что некоторые «положения... с тех пор были изменены Законом о сельской местности 1968 г., но это не может повлиять на Закон 1949 г. в том виде, в каком он был первоначально принят». Существуют более ранние прецеденты, например, Bramwell и Brett LJJ в деле Генеральный прокурор против Лэмплафа (1878). По моему мнению, законодательный орган не мог предполагать, что значение подраздела изменится в результате поправки к другим положениям того же закона, когда не были внесены поправки в этот подраздел, если, конечно, одна из поправок не заключалась, например, в изменении определений выражения, используемого в подразделе.
24. Объяснив, почему я придерживаюсь иной точки зрения, чем суды, представленные ниже, в отношении обсуждаемого дела, я возвращаюсь к фактам настоящего дела, хотя и с риском повторения. Дом был спроектирован для проживания, когда он был впервые построен в 1730-х гг., и, за исключением последних десяти лет или около того, все или по крайней мере половина имущества, а именно три верхних этажа, использовались и планировались для целей проживания. Действительно, планировка всех шести этажей дома, похоже, не претерпела существенных изменений по сравнению с его первоначальной постройкой как дома, предназначенного для одноквартирного проживания. Это правда, что он не был заселен в течение нескольких лет, что он сильно обветшал и что три жилых этажа были разделены до основной структурной оболочки (хотя внутренние стены, окна, лестницы и балки присутствовали). Тем не менее, ничто из этого не умаляет того факта, что по крайней мере три верхних этажа были и остаются «спроектированными» для проживания и что три нижних этажа, по всей видимости, имеют структурную планировку, в значительной степени, как это было, когда собственность находилась в одном жилом здании, и, как указал мой благородный и ученый друг лорд Роджер из Эрлсферри в обосновании, они (или по крайней мере первый этаж) все еще внутренне оборудованы таким образом, чтобы придать им жилой вид.
25. Я должен упомянуть еще два момента относительно слов «спроектирован или пригоден для проживания». Первый относится к фактам этого дела, а второй носит более общий характер. По фактам этого дела я сконцентрировался на том, как собственность была первоначально «спроектирована», но можно утверждать, что она была «пригодна» в 1940-х гг. Нет необходимости решать этот вопрос, потому что, если дом был пригоден, это была пригодность для смешанных деловых и жилых целей. Другими словами, собственность была бы приспособлена для коммерческого использования на трех нижних этажах и «приспособлена для проживания» на трех верхних этажах. Из статьи 2(1) ясно, что для того, чтобы быть «домом», собственность не должна быть «исключительно» приспособленной для проживания, поэтому это не имело бы никакого значения для исхода настоящего дела, если бы это было правильно проанализировано. Неудивительно, что этот вопрос не особо обсуждался, но я склоняюсь к мнению, что в данном случае имеет значение внешний вид собственности. Его первоначальная внутренняя планировка как отдельного жилого дома, похоже, сохранилась практически без изменений, три верхних этажа всегда предназначались для «проживания», и (что, возможно, менее важно) внутренняя отделка трех нижних этажей предназначена для жилых помещений. Их внешний вид не изменялся задолго до того, как собственность перестала использоваться в качестве жилого помещения для одного человека.
26. Второй вопрос, касающийся слов «спроектированный или пригодный для проживания», заключается в том, было бы ли имущество «домом», если бы он был изначально пригоден для проживания, но впоследствии был пригоден для другого использования. Если говорить буквально, такой собственностью будет дом, потому что «спроектированный» и «пригодный», по-видимому, являются тождественными требованиями. По крайней мере, на первый взгляд такой вывод кажется необычным, если подразумевать, что собственность была и остается пригодной для целей, отличных от проживания в ней, арендатор не может полагаться на тот факт, что она изначально предназначалась для проживания. Однако термин не так легко включить в закон, и дальнейшие размышления показывают, что буквальное значение слов не так удивительно, как может показаться на первый взгляд, особенно с учетом существования требования о проживании в разделе 1(1) первоначального закона. Нет необходимости решать этот вопрос, и, тем более, что он был затронут только в споре, я не думаю, что мы должны это рассматривать.
27. При всех этих обстоятельствах я разрешаю эту апелляцию на том основании, что 21 Upper Grosvenor Street London W1 был «спроектирован или пригоден для проживания» по смыслу статьи 2(1) Закона 1967 г.
ОРИГИНАЛ ДЕЛА «БОСС ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД» (АПЕЛЛЯНТЫ) ПРОТИВ «ГРОСВЕНОР ВЕСТ-ЭНД» И ДР. (ОТВЕТЧИК)
| HOUSE OF LORDS | SESSION 2007-08 |
|---|---|
| on appeal from: [2006] EWCA Civ 594 |
BOSS HOLDINGS LIMITED (APPELLANTS) v. GROSVENOR WEST END PROPERTIES AND OTHERS (RESPONDENTS)
Lord Hoffmann
Lord Scott of Foscote
Lord Rodger of Earlsferry Lord Walker of Gestingthorpe Lord Neuberger of Abbotsbury
| Appellants: | Respondents: |
|---|---|
| Edwin Johnson QC | Anthony Radevsky Mark Sefton |
| (Instructed by Butcher Burns) | (Instructed by Boodle Hatfield) |
Hearing date: 10 DECEMBER 2007
OPINIONS OF THE LORDS OF APPEAL FOR JUDGMENT IN THE CAUSE
Boss Holdings Limited (Appellants) v. Grosvenor West End Properties and others (Respondents)
1. I have had the advantage of reading in draft the speech of my noble and learned friend Lord Neuberger of Abbotsbury. For the reasons he gives, with which I agree, I too would allow this appeal.
2. I have had the advantage of reading in advance the opinion of my noble and learned friend Lord Neuberger of Abbotsbury and am in full agreement with the reasons he has given for allowing this appeal.
LORD RODGER
3. I have had the advantage of considering in draft the speech to be delivered by my noble and learned friend, Lord Neuberger of Abbotsbury. I agree with it and, for the reasons which he gives, I too would allow the appeal.
LORD WALKER OF GESTINGTHORPE
4. I have had the advantage of considering in draft the opinion of my noble and learned friend, Lord Neuberger of Abbotsbury. I agree with it and, for the reasons which he gives, I too would allow the appeal.
LORD NEUBERGER OF ABBOTSBURY
5. The short issue in this appeal is whether a property at 21 Upper Grosvenor Street, London W1 is a «house» within the meaning of section 2 (1) of the Leasehold Reform Act 1967 as amended.
6. Section 1(1) of the 1967 Act, as originally enacted, provided as follows:
«[Part I] of this Act shall have effect confer on a tenant of a leasehold house, occupying the house as his residence, a right to acquire on fair terms the freehold or an extended lease of the house and premises where -»
(a) his tenancy is a long tenancy at a low rent and the rateable value of the house and premises [is below certain limits]; and
(b) at... the time when he gives notice in accordance with this Act of his desire to have the freehold or to have an extended lease... he has been tenant of the house under a long tenancy at a low rent, and occupying it as his residence, for the last 5 years or for periods amounting to 5 years in the last 10 years...»
7. Section 2 of the 1967 Act defined «house» and «house and premises»; subsection (1) is the only provision of relevance for present purposes, and it was in these terms: «...»house» includes any building designed or adapted for living in and reasonably so called, notwithstanding that the building is not structurally detached, or was or is not solely designed or adapted for living in, or is divided horizontally into flatsor maisonettes: and -
a) where a building is divided horizontally, the flats or other units into which it is so divided are not separate «houses» although the building as a whole may be: and
b) where a building is divided vertically the building as a whole is not a «house» though any of the units into which it is divided may be.»
8. Over the past forty years, significant amendments were made from time to time to the 1967 Act, with a view to extending its reach. Thus, the low rent and rateable value limits in section 1(1) were substantially amended by the Housing Act 1974, then again by the Leasehold Reform, Housing and Urban Development Act 1993, and most recently by the Commonhold and Leasehold Reform Act 2002. More importantly for present purposes, any requirement that the tenant should occupy or should have occupied the house as his residence in Section 1(1) was removed by the 2002 Act, in all but a few cases. However, despite the significant amendments that have been made from time to time to the 1967 Act, section 2(1), the primarily relevant provision for the purpose of this appeal, has remained unchanged.
9. The property is subject to a lease granted on 30th June 1948 for a term of years from 25th December 1946. On 14th October 2003, the then-tenant under the lease, Kingdom Properties SA, served a notice on the landlord, the first respondent to this appeal, Grosvenor West End Properties, which holds a head lease from the freeholder, Grosvenor (Mayfair) Estate. Both these companies are part of the Grosvenor Estate, and it is unnecessary to distinguish between them. By the notice, which was in the form prescribed by the 1967 Act, Kingdom sought to acquire the freehold of the property. Some two weeks later, Kingdom assigned the lease, together with the benefit of the notice, to the appellant, Boss Holdings Ltd.
10. On 29th October 2003, Grosvenor served a counter-notice, disputing the tenant's right to acquire the freehold of the property, on the basis that it was not a «house» within the meaning of section 2(1). That issue came before his Honour Judge Cowell in the Central London Civil Justice Trial Centre on 16th May 2005, when he upheld Grosvenor's argument and dismissed Boss's application for a declaration that it was entitled to acquire the freehold of the property. Boss appealed, and on 21st March 2006 the Court of Appeal upheld the Judge's declaration, in a decision reported at [2006] 1 WLR 2848. Boss now appeals to your Lordships' House.
11. It is, quite rightly, common ground between the parties that the question of whether or not the property constitutes a «house» must be determined as at the date Kingdom gave the notice seeking to acquire the freehold, namely 14th October 2003. So I turn to describe the relevant history of the property up to that date.
12. The property was built in the fourth decade of the eighteenth century. The Judge described it as «a fine looking house» consisting of a basement, ground and four upper floors «in a grand terrace of buildings... with an Edwardian façade added about 100 years ago». It was built as a single private residence, and was continuously used as such for over 200 years until 1942, when it was occupied by the Free French Government in Exile. From about 1946, the three upper floors were fitted out for residential use, and the three lower floors were occupied for a dress making business. Under the lease granted in 1948, (a) the second and third floors were to be used as a self contained flat, with the fourth floor for the occupation of servants, and (b) the lower three floors could be used in connection with dress making, subject to a prohibition against any show of business being visible from the exterior.
13. The commercial use of the lower three floors continued until about 1990, since when those floors have been vacant. The residential use of the upper floors continued a little longer but ended well before October 2003, and quite possibly by 1995, save that a caretaker may have occupied the top floor until about 2001. Although there was evidence as to the planning history of the property, it quite rightly played no part in the parties' arguments, particularly as there is no question of any of these uses being or having been unlawful.
14. I turn to the physical state of the property. The Judge had the benefit of scaled floor plans and of photographs taken of many parts of the interior around 14th October 2003. The floor plans showed the internal layout of the property, which appeared to be substantially appropriate for a house in single occupation built 275 years ago, and identified its gross internal area as just over 1000 square metres. The photographs showed that the rooms on the three upper floors had been, at least to a very great extent, stripped back to the basic structure. Thus, most of the plaster had been hacked off the main walls, so that one could see the bricks of the outside walling; the ceilings had in many places been removed, so that one could see the underside of the joists and the flooring of the rooms above, and, on the top floor, the roof space; in some rooms, the floorboards had been removed. In effect, it looked as if the top three floors had been virtually stripped back to their outer skin, although the staircases, internal walls, and floor joists (and, in some rooms, the ceilings and floor boards, and even some light fittings and pieces of carpet) had not been removed. There was less evidence about the state of the lower three floors, but they do not appear to have been stripped out, and, indeed, the doors, carpets, wiring and light fittings seem to have been retained at least on the ground floor.
15. It is clear that to be a «house» for the purposes of section 2(1), a property must satisfy two requirements, namely (a) it must be «designed or adapted for living in», and (b) it must be «reasonably so called» — i.e. it must reasonably be called a house. The Judge concluded the property was not a house within the meaning of Section 2 (1), because it was not, as at October 2003, «designed or adapted for living in». Had he not reached that conclusion, he said that he would have accepted that it could «reasonably [be] called» a house. The Court of Appeal agreed. Before turning to the question of whether the property was designed or adapted for living in, it is right to record that, in the light of the reasoning of this House in Tandon v Trustees of Spurgeons Homes [1982] AC 755, the Judge was plainly correct to conclude that the property could reasonably be called a house.
16. Grosvenor's case is that the property was not, as at October 2003, «designed or adapted for living in», because it was not physically fit for immediate residential occupation. That was accepted by both courts below. The Judge said, in para 29 of his judgment, that the words «designed or adapted for living in» carried with them a notion of premises with «somewhere to sleep, to cook, to wash and simply to be when not out at work or out otherwise, and, depending on the size of the place, that is commonly provided by a bedroom, kitchen, a bathroom and WC and maybe a living room of some kind». In para 6 of his judgment in the Court of Appeal, Laws LJ (with whom Tuckey and Carnwath LJJ agreed) described the three upper floors as: «unoccupied and very dilapidated [and] incapable of being occupied as residences», and in para 19 he said that «because of the grave dilapidation apparent from the photographs the upper floors of the [property] were not at the [relevant time] designed or adapted for anything».
17. While I accept that for present purposes one is largely concerned with the physical state of the property, I disagree with these conclusions. It seems to me that, as a matter of ordinary language, reinforced by considering other provisions of the sub-section, and supported by the original terms of section 1(1), as well as by considerations of practicality and policy, the property was, as at October 2003, «designed or adapted for living in» within section 2(1). The fact that the property had become internally dilapidated and incapable of beneficial occupation (without the installation of floor boards, plastering, re-wiring, re-plumbing and the like) does not detract from the fact that the property was «designed... for living in», when it was first built, and nothing that has happened subsequently has changed that. While internal structural works will no doubt have been carried out to the property from time to time over the past 275 years, it seems very likely from the floor plans that its layout, in terms of internal walls, partitions and staircases, has not changed much since the property was built. In any event, the upper three floors have always been laid out for residential use.
18. In my judgment, the words «designed or adapted for living in», as a matter of ordinary English, require one first to consider the property as it was initially built: for what purpose was it originally designed? That is the natural meaning of the word «designed», which is a past participle. One then goes on to consider whether work has subsequently been done to the property so that the original «design» has been changed: has it been adapted for another purpose, and if so what purpose? When asking either question, one is ultimately concerned to decide whether the purpose for which the property has been designed or adapted, was «for living in».
19. The notion that the word «designed» in section 2(1) is concerned with the past is reinforced by the later words in the same section «was or is solely designed or adapted...». The use of the past tense is striking in a section which contains a number of verbs only in the present tense. In my judgment, the expression is to be construed distributively: thus, the word «was» governs «designed», and the word «is» governs «adapted». The present tense is appropriate for «adapted» because, as my noble and learned friend Lord Scott of Foscote pointed out in argument, there could have been several successive adaptations, and it is only the most recent which is relevant. The word «was» is in any event difficult to reconcile with Grosvenor's case (as accepted by the Judge and the Court of Appeal), as it would be irrelevant whether the property could have been fit for residential occupation at any time in the past.
20. Furthermore, the notion that section 2(1) is concerned with whether a property could be physically lived in sits rather ill with the fact that section 1(1), as originally enacted, required, in every case of enfranchisement, the tenant to have occupied the house as his only or main residence. The requirement that a property be in such a physical state that it can be lived in seems somewhat arid and valueless if there is a requirement that it is, and has been, actually lived in.
21. I also find it hard to see what policy considerations would have driven a requirement that a property be fit to live in before a tenant could enfranchise, especially if, as mentioned, there was an actual residence requirement anyway. I can, however, discern a reason for having a requirement that a property must either have been originally designed for living in, or must subsequently have been physically adapted for that purpose. The legislature may well have thought it inappropriate to deprive a person of his freehold under the 1967 Act unless he (or his predecessor) (a) had built it, or permitted a tenant to build it, for living in, or (b) had subsequently permitted it to be adapted for living in.
22. Furthermore, the issue of whether a property is fit for immediate residential occupation, the test adopted by the courts below, could easily lead to arguments and uncertainty. As the words I have quoted from the first instance judgment reveal, it may be a matter of debate whether a particular property is so fit if it has no bathroom or no kitchen, or if there is no sitting room. The resolution of such an issue would inevitably be a matter of subjective opinion in many cases. Also, it appears that a tenant's notice would be invalidated if it happened to have been served on a day when he was having his only bathroom refitted: the property would not have been fit for immediate occupation on that day, as it had no usable washing and toilet facilities. Of course, the answer to this may well be that one does not treat the property as physically «frozen» on the relevant day. However, once one departs from the strict test of fitness for immediate residential occupation, the uncertainties multiply. No such difficulties, as I see it, are likely to arise if the words in question are given their natural meaning.
23. I have referred to, and relied on, the residence requirements in section 1(1) in its original form. In the Court of Appeal at para 25, Carnwath LJ said that he was inclined to think that no assistance could be gathered from provisions in the 1967 Act as originally enacted, because one should construe the 1967 Act in its current form. Consequently, he considered that no help in construing section 2(1) could be gathered from the residence requirement of every enfranchisement claim originally contained in section 1(1). I do not agree. In Suffolk County Council v. Mason [1979] AC 705, Lord Diplock said at 714E that certain «provisions... have since been amended by the Countryside Act 1968: but this cannot affect the construction of the Act of 1949 as it was originally enacted». There are earlier observations to similar effect from Bramwell and Brett LJJ at 227 and 229 in Attorney General v. Lamplough (1878) 3 Ex D 214. In my opinion, the legislature cannot have intended the meaning of a subsection to change as a result of amendments to other provisions of the same statute, when no amendments were made to that sub-section, unless, of course, the effect of one of the amendments was, for instance, to change the definition of an expression used in the sub-section.
24. Having explained why I take a different view from the courts below of the words in issue, I revert to the facts of the present case, albeit at the risk of repetition. The property was designed for living in when it was first built in the 1730s, and, with the exception of the last ten years or so, all or at least half of the property, namely the upper three floors, has been used and laid out for residential purposes. Indeed, the layout of all six floors of the property does not appear to have been substantially altered from its original construction as a house in single residential occupation. It is true that it has not been occupied for a number of years, that it has become very dilapidated, and that three residential floors have been stripped out to the basic structural shell (albeit that the internal walls, windows, staircases, and joists are in place). However, none of that detracts from the point that at least the upper three floors were and remain «designed» to be lived in, and that the lowe r three floors appear to be structurally laid out substantially as they were when the property was in single residential occupation, and, as pointed out by my noble and learned friend, Lord Rodger of Earlsferry in argument, they are (or, at least the ground floor is) still internally fitted out in a way which gives a residential appearance.
25. There are two further points concerning the words «designed or adapted for living in» I should mention. The first relates to the facts of this case, and the second is more general. On the facts of this case, I have concentrated on how the property was originally «designed», but it is arguable that it was «adapted» in the 1940s. It is unnecessary to resolve the point, because, if it was so adapted, it was an adaptation for mixed business and residential purposes. In other words, the property would have been adapted for business use on the lower three floors and «adapted for living in» on the upper three floors. It is clear from section 2(1) that, in order to be a «house», the property need not be «solely» adapted for living in, so it would make no difference to the outcome of this appeal if that were the correct analysis. The issue was, unsurprisingly, not much debated, but I incline to the view that the original design of the property is what matters in this case. Its original internal layout as a single residence appears to have survived substantially unchanged throughout, the three upper floors have always been envisaged as being for «living in», and (perhaps less importantly) the internal fitting out of the lower three floors has a residential character, and the external appearance has not been altered since well before the property ceased being used as a residence in single occupation.
26. The second further point concerning the words «designed or adapted for living in» is whether a property would be a «house» if it had been designed for living in, but had subsequently been adapted to another use. As a matter of literal language, such a property would be a house, because «designed» and «adapted» appear to be alternative qualifying requirements. At least at first sight, such a conclusion seems surprising, so there is obvious attraction in implying a qualification that, if a property has been, and remains adapted for a purpose other than living in, the tenant cannot rely upon the fact that it was originally designed for living in. However, a term is not easily implied into a statute, and further reflection suggests that the literal meaning of the words is not as surprising as it may first appear, particularly bearing in mind the existence of the residence requirement in section 1(1) of the original Act. It is unnecessary to decide this point, and, particularly as it was only touched on in argument, I do not think we ought to do so.
27. In all these circumstances, I would allow this appeal, on the ground that 21 Upper Grosvenor Street London W1 was «designed or adapted for living in» within the meaning of section 2(1) of the 1967 Act.