Разъяснение Минэкономразвития РФ от 15.12.2011
Актуально на 09.11.2026.
Как цитировать: Разъяснение Минэкономразвития РФ от 15.12.2011. 15.12.2011. https://bukva.ai/docs/razyasnenie-minekonomrazvitiya-rf-ot-15122011-2011
«Разъяснения Департамента инновационного развития и корпоративного управления Минэкономразвития России по вопросам определения кадастровой стоимости»
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РАЗЪЯСНЕНИЕ от 15 декабря 2011 года
РАЗЪЯСНЕНИЯ ДЕПАРТАМЕНТА ИННОВАЦИОННОГО РАЗВИТИЯ И КОРПОРАТИВНОГО УПРАВЛЕНИЯ МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ РОССИИ ПО ВОПРОСАМ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ
Распространяются ли положения Федерального закона от 22 июля 2010 г. № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 167-ФЗ) на государственную кадастровую оценку земель, результаты которой утверждены до истечения шестидесяти дней со дня официального опубликования Федерального закона № 167-ФЗ?
Согласно статье 5 Федерального закона № 167-ФЗ положения указанного Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке земель, договоры на проведение которой были заключены до истечения шестидесяти дней после дня его официального опубликования и работы по проведению которой не завершились в указанный срок.
Следует отметить, что положения Федерального закона № 167-ФЗ не предусматривают применения норм указанного Федерального закона к государственной кадастровой оценке земель, работы по проведению которой завершены до истечения шестидесяти дней со дня его официального опубликования.
На основании изложенного, по мнению Департамента, нормы, отраженные в Федеральном законе № 167-ФЗ, не распространяются на государственную кадастровую оценку земель, результаты которой утверждены до истечения шестидесяти дней со дня официального опубликования Федерального закона № 167-ФЗ.
Каким образом возможно оспаривать кадастровую стоимость, полученную по договорам на проведение оценки, заключенным до вступления в силу Федерального закона от 22 июля 2010 г. № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 167-ФЗ), а также кадастровую стоимость, полученную с использованием таких результатов, учитывая положение части 3 статьи 66 Земельного кодекса.
Пунктом «б» части 2 статьи 3 Федерального закона № 167-ФЗ внесено изменение в часть 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс), согласно которому в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Частью 1 статьи 5 Федерального закона № 167-ФЗ установлено, что положения Федерального закона № 167-ФЗ не применяются к государственной кадастровой оценке земель, договоры на проведение которой были заключены до истечения шестидесяти дней после дня официального опубликования указанного Федерального закона и работы по проведению которой не завершились в указанный срок.
Статьей 1 Федерального закона № 167-ФЗ введено понятие государственной кадастровой оценки, под которой понимается совокупность действий, включающих в себя:
- принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
- формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
- отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;
- определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;
- экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости;
- утверждение результатов определения кадастровой стоимости;
- опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости;
- внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Учитывая указанные выше положения, установление кадастровой стоимости в размере рыночной, определенной индивидуально, в рамках рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости, по мнению Департамента, не является согласно статье 1 указанного Федерального закона действием, входящим в состав процедур, реализуемых в рамках проведения государственной кадастровой оценки.
Кроме того, следует отметить, что ранее действовавшей редакцией пункта 10 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255 (далее — ФСО № 2), было установлено, что при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. В соответствии с настоящей и ранее действовавшей редакцией пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
При этом согласно пункту 2 ФСО № 2 указанный федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности с момента его вступления в силу.
Таким образом, по мнению Департамента, как до вступления в силу Федерального закона № 167-ФЗ, так и после кадастровая стоимость отождествлялась с рыночной стоимостью, и новой редакцией части 3 статьи 66 Земельного кодекса лишь уточнены нормы его ранее действующей редакции, при которой отсутствовал порядок расчета процентного соотношения кадастровой и рыночной стоимостей одного и того же земельного участка, и закреплена возможность установления кадастровой стоимости, определенной с применением методов массовой оценки, в размере рыночной стоимости, определенной индивидуально.
Следует отметить, что возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, полученных по договорам на проведение оценки, заключенным до истечения шестидесяти дней со дня официального опубликования Федерального закона № 167-ФЗ, а также стоимости, полученной с применением таких результатов, в том числе на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату, на которую определена кадастровая стоимость такого объекта недвижимости, направлена на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, путем ее установления в размере рыночной стоимости, рассчитанной индивидуально, в том числе ввиду того, что на практике при определении кадастровой стоимости в ходе проведения работ по массовой оценке земель могут не учитываться специфические характеристики земельного участка.
С учетом изложенного в рамках разрешения судебных споров в отношении результатов государственной кадастровой оценки, полученных по договорам на проведение оценки, заключенным до вступления в силу Федерального закона № 167-ФЗ, по мнению Департамента, целесообразно учитывать рыночную стоимость, определенную в отношении оспариваемых земельных участков индивидуально в отчете об оценке, подготовленном оценщиком (оценщиками) в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость таких земельных участков.
Дополнительно отмечаем, что в своем Постановлении от 28 июня 2011 г. № 913/11 Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал, что «пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости» и что «согласно правилам пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта».
На какую дату подлежит определению кадастровая стоимость земельного участка при осуществлении государственного кадастрового учета изменения вида разрешенного использования такого земельного участка?
В соответствии с пунктом 13 Правил проведения государственной кадастровой оценки, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316 (далее — Правила), при проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.
Таким образом, исходя из положений указанного пункта Правил определение кадастровой стоимости земельного участка в случае изменения его вида разрешенного использования, по мнению Департамента, осуществляется непосредственно при проведении государственного кадастрового учета изменения вида разрешенного использования.
Указанное, по мнению Департамента, коррелирует с закрепленными статьей 4 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» принципами ведения государственного кадастра недвижимости в части непрерывности актуализации содержащихся в нем сведений.
Определение кадастровой стоимости земельного участка при изменении вида его разрешенного использования и составление соответствующего акта на дату, отличную от даты осуществления кадастрового учета изменений вида разрешенного использования, по мнению Департамента, не соответствует положениям пункта 13 Правил.
В свою очередь пунктом 56 вступившего в силу 20 апреля 2011 г. Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 4 февраля 2010 г. № 42, определено, что датой изменения кадастровых сведений об объекте недвижимости, за исключением кадастровых сведений о преобразуемом земельном участке при выделе из него земельного участка в счет доли в праве общей долевой собственности на него, является дата принятия соответствующего решения уполномоченным должностным лицом органа кадастрового учета.
Возможно ли пересчитать кадастровую стоимость земельного участка согласно положениям Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. № 39 (далее — Методические указания) в случае, если земельный участок согласно действующей редакции Методических указаний следует относить в группу видов разрешенного использования земельных участков, предусмотренную пунктом 1.2.17 Методических указаний, в то время как при проведении последнего тура работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, осуществленных согласно ранее действующей редакции Методических указаний, указанный земельный участок отнесен к группе видов разрешенного использования земельных участков, предусмотренной пунктом 1.2.7 Методических указаний?
Методические указания применяются в целях проведения работ по массовой оценке земель населенных пунктов.
Пунктом 1.2.7 ранее действующей редакции Методических указаний предусматривалось выделение группы видов разрешенного использования земельных участков, предназначенных для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.
Приказом Минэкономразвития России от 11 января 2011 г. № 3 «О внесении изменений в Приказ Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. № 39 „Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов“ (далее — Приказ № 3) внесены изменения в положения Методических указаний, в том числе выделены в отдельную группу видов разрешенного использования земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии (пункт 1.2.17).»
В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
По аналогии нормы, отраженные в Приказе № 3, не распространяются на результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, полученные в соответствии с Методическими указаниями в предыдущей редакции.
Таким образом, инициировать пересчет кадастровой стоимости в указанном случае, по мнению Департамента, не представляется возможным.
Чем подтверждается право на осуществление оценочной деятельности в Российской Федерации?
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 135-ФЗ) под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
Статьей 4 Федерального закона № 135-ФЗ определено, что субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ (далее — оценщики).
Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 Федерального закона № 135-ФЗ.
Согласно статье 24 Федерального закона № 135-ФЗ лицу, принятому в саморегулируемую организацию оценщиков, выдается документ о членстве в саморегулируемой организации оценщиков.
В силу статьи 22.3 Федерального закона № 135-ФЗ саморегулируемая организация обязана разместить на своем официальном сайте в сети «Интернет» в том числе информацию о каждом ее члене (фамилию, имя, отчество; информацию, предназначенную для установления контакта; трудовой стаж, стаж оценочной деятельности; информацию о фактах применения дисциплинарных взысканий при ее наличии).
Таким образом, право на осуществление оценочной деятельности может подтверждаться документом о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, выданным такой организацией, и наличием договора страхования ответственности.
Согласно данным, опубликованным на официальном сайте Росреестра <*> в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», по состоянию на 21 июля 2011 г. в едином государственном реестре саморегулируемых организаций оценщиков содержатся сведения о 11 таких организациях:
<*> Согласно Положению о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. № 457, Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков и введение единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков.
Некоммерческое партнерство «Сообщество специалистов-оценщиков „СМАО“ (www.smao.ru);»
Некоммерческое партнерство «Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки» (www.sroarmo.ru);
Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков» (www.sroroo.ru);
Некоммерческое партнерство Саморегулируемая организация «Сибирь» (www.soosibir.ru);
Некоммерческое партнерство «Межрегиональный союз оценщиков» (www.mso.org.ru);
Некоммерческое партнерство «Саморегулируемая организация „Национальная коллегия специалистов-оценщиков“ (www.nprko.ru);»
Межрегиональная саморегулируемая некоммерческая организация — Некоммерческое партнерство «Общество профессиональных экспертов и оценщиков» (www.opeo.ru);
Некоммерческое партнерство Саморегулируемая организация оценщиков «Сообщество профессионалов оценки» (www.cpa-russia.org);
Некоммерческое партнерство по содействию специалистам кадастровой оценки «Кадастр-оценка» (www.kadastr-ocenkanp.ru);
Некоммерческое партнерство «Саморегулируемая организация оценщиков „Экспертный совет“ (www.srosovet.ru);»
Некоммерческое партнерство «Деловой Союз Оценщиков» (www.dssro.ru).
Утверждало ли Минэкономразвития России «поправочные модуляторы», применяющиеся к действующей кадастровой оценке, о чем говорится в тексте пояснительной записки к проекту Федерального закона № 549082-5 «О внесении изменений в статьи 391, 395 главы 31 „Земельный налог“ части второй Налогового кодекса Российской Федерации», внесенного депутатами Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации Н.В. Бурыкиной, Г.В. Куликом, Н.Д. Ковалевым, В.С. Тимченко, С.В. Хоркиной, Н.С. Максимовой, Н.В. Пугачевой (далее — законопроект)?
Законодательством Российской Федерации не предусмотрено изменение кадастровой стоимости, утвержденной в установленном порядке, за исключением проведения государственной кадастровой оценки, определения кадастровой стоимости при уточнении площади, изменении вида разрешенного использования земельного участка либо перевода земельного участка из одной категории земель в другую, а также в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Таким образом, указанные в пояснительной записке к законопроекту «поправочные модуляторы» актами Минэкономразвития России не утверждались и не планируются к утверждению.
Каким образом в отчете об определении кадастровой стоимости необходимо оформлять результаты определения кадастровой стоимости, полученные путем проведения индивидуальной оценки?
В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508, под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
В соответствии со статьей 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Приказом Минэкономразвития России от 29 июля 2011 г. № 382 утверждены требования к отчету об определении кадастровой стоимости (далее — Требования).
Подпунктом «ж» пункта 4 Требований определено, что результаты расчета кадастровой стоимости объектов оценки путем установления рыночной стоимости объектов оценки, определенной индивидуально для конкретных объектов оценки, при невозможности ее определения методами массовой оценки указываются в расчетной части отчета об определении кадастровой стоимости.
Согласно пункту 6 Требований отчеты об определении рыночной стоимости объектов оценки, определенной индивидуально для конкретных объектов оценки, содержатся в приложении к отчету об определении кадастровой стоимости.
Таким образом, при определении индивидуально для конкретных объектов оценки рыночной стоимости, по мнению Департамента, составляется отдельный соответствующий отчет, являющийся приложением к отчету об определении кадастровой стоимости.
Каков порядок проведения экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости, в том числе в случае если в таком отчете представлены результаты определения рыночной стоимости, определенной индивидуально, и если оценщики, составившие такой отчет, являются членами разных саморегулируемых организаций оценщиков?
В соответствии со статьей 24.16 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 135-ФЗ) в течение тридцати дней с даты составления отчета об определении кадастровой стоимости исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан обеспечить проведение экспертизы этого отчета, в том числе повторной, саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости.
Статьей 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ установлено, что в случае, если экспертиза отчета является обязательной и отчет составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, экспертиза указанного отчета проводится во всех саморегулируемых организациях оценщиков, членами которых являются оценщики, составившие указанный отчет.
В соответствии с указанной статьей под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации.
Таким образом, по мнению Департамента, при проведении экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости, в том числе отчета об определении рыночной стоимости, являющегося приложением к отчету об определении кадастровой стоимости, следует учитывать членство оценщиков в саморегулируемых организациях оценщиков, подписавших соответствующие отчеты.
В случае, если оценщики, составившие отчет об определении кадастровой стоимости и отчет об определении рыночной стоимости, являющийся приложением к указанному отчету, являются членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, в силу статей 17.1 и 11 Федерального закона № 135-ФЗ, по мнению Департамента, экспертиза каждого из указанных отчетов проводится в той саморегулируемой организации, член которой подписал соответствующий отчет об определении кадастровой стоимости или прилагающийся к нему отчет об оценке рыночной стоимости.
Возможно ли признать юридическое лицо, принимая во внимание статью 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 135-ФЗ), отвечающим требованиям статьи 24.14 Федерального закона № 135-ФЗ, если исполнителем работ по определению кадастровой стоимости является юридическое лицо, отвечающее требованиям статьи 15.1 Федерального закона № 135-ФЗ и заключившее договор страхования ответственности на страховую сумму не менее чем тридцать миллионов рублей по обязательствам, в котором в качестве объекта страхования указаны не противоречащие законодательству Российской Федерации имущественные интересы такого юридического лица, связанные с риском ответственности по обязательствам, возникающим вследствие причинения убытков третьим лицам при осуществлении оценочной деятельности оценщиком, являющимся членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков и осуществляющим оценочную деятельность на основании трудового договора с таким юридическим лицом?
Статьей 24.14 Федерального закона № 135-ФЗ установлено, что исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан заключить договор страхования ответственности за причинение ущерба в результате осуществления деятельности по определению кадастровой стоимости (далее — договор страхования) на страховую сумму в размере не менее чем тридцать миллионов рублей.
Указанной статьей также определено, что договор страхования ответственности за причинение ущерба в результате осуществления деятельности по определению кадастровой стоимости должен быть заключен до подписания договора на проведение оценки.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 135-ФЗ под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Согласно Федеральному стандарту оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508, под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости.
Исходя из изложенного, по мнению Департамента, одним из основных признаков кадастровой стоимости, определенной оценщиком, является ее установление в рамках проведения государственной кадастровой оценки, в связи с чем не любая рыночная стоимость может быть кадастровой и осуществление оценочной деятельности вне рамок государственной кадастровой оценки не является деятельностью по определению кадастровой стоимости.
Согласно пункту 1 статьи 10 Закона Российской Федерации от 27 ноября 1992 г. № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации» страховая сумма — денежная сумма, которая установлена федеральным законом и (или) определена договором страхования и исходя из которой устанавливаются размер страховой премии (страховых взносов) и размер страховой выплаты при наступлении страхового случая.
Таким образом, по мнению Департамента, юридическое лицо, заключившее договор страхования ответственности, в котором в качестве объекта страхования указаны имущественные интересы юридического лица, связанные с риском ответственности по обязательствам, возникающим вследствие причинения убытков третьим лицам при осуществлении оценочной деятельности, может быть признано отвечающим требованиям статьи 24.14 Федерального закона № 135-ФЗ при указании в таком договоре страховой суммы в размере не менее чем 30 миллионов рублей за причинение ущерба в результате осуществления деятельности по определению кадастровой стоимости, при этом указанным договором может быть застраховано и причинение ущерба в результате осуществления деятельности по определению иных видов стоимостей с указанием отдельной страховой суммы.
На какую дату устанавливается кадастровая стоимость при проведении государственной кадастровой оценки согласно действующему законодательству Российской Федерации?
В соответствии со статьей 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 135-ФЗ) определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.
В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256, датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Возможно ли определение (установление) кадастровой стоимости земельного участка, отнесенного к категории земель особо охраняемых территорий и объектов, с установленным видом разрешенного использования «для размещения домов многоэтажной жилой застройки»? В случае, если определение (установление) кадастровой стоимости в указанном случае невозможно, то каким образом определяется налоговая база по земельному налогу?
Согласно пункту 2 статьи 94 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс) к землям особо охраняемых территорий относятся земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, природоохранного назначения, рекреационного назначения, историко-культурного назначения, иные особо ценные земли.
Для целей определения кадастровой стоимости земельного участка в составе земель особо охраняемых территорий и объектов с установленным видом разрешенного использования «для размещения домов многоэтажной жилой застройки» в соответствии с положениями Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 г. № 222, представляется целесообразным приведение в соответствие с законодательством Российской Федерации указанного выше вида разрешенного использования земельного участка.
Частью 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Вместе с тем в соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с пунктом 13 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 137-ФЗ) в случаях, если кадастровая стоимость земли не определена, для целей, указанных в статье 65 Земельного кодекса, применяется нормативная цена земли.
Согласно пункту 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли» нормативная цена земли ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения и применяется в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Таким образом, учитывая положения пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса, а также части 13 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ, в целях установления налоговой базы по земельному налогу, по мнению Департамента, представляется целесообразным определение нормативной цены земли.
С какого момента в сфере налоговых отношений подлежит применению кадастровая стоимость объекта недвижимости в случае ее установления в размере рыночной стоимости, определенной индивидуально, по результатам пересмотра в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости?
В соответствии с пунктом 2 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Налоговый кодекс), кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
Согласно положениям статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев определения рыночной стоимости земельного участка, в которых кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган кадастрового учета осуществляет их внесение в государственный кадастр недвижимости. Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости.
В связи с тем, что сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости, орган кадастрового учета в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, предоставляет указанные выше сведения в органы ФНС России.
Для целей налогообложения, согласно статье 391 Налогового кодекса, налоговая база по земельному налогу определяется (устанавливается) в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
Департамент дополнительно отмечает, что в соответствии с пунктом 4 статьи 397 Налогового кодекса возврат (зачет) суммы излишне уплаченного (взысканного) налога в связи с перерасчетом суммы налога осуществляется за период такого перерасчета в порядке, установленном статьями 78 и 79 Налогового кодекса.