---
title: "Распоряжение ОАО \"РЖД\" от 14.12.2015 N 2931р"
number: "2931р"
issuer: "ОАО \"Российские железные дороги\""
issued_on: 2015-12-14
status: утратил силу
canonical: "https://bukva.ai/docs/rasporyazhenie-2931r"
---

## Распоряжение ОАО "РЖД" от 14.12.2015 N 2931р

# Распоряжение ОАО "РЖД" от 14.12.2015 N 2931р

"Об оптимизации процедур при передаче в аренду недвижимого имущества ОАО "РЖД"

> [!WARNING]
> Документ утратил силу в связи с изданием [распоряжения](https://bukva.ai/docs/rasporyazhenie-1752r-2022#p100008) ОАО "РЖД" от 05.07.2022 N 1752/р.


<a id="p100001"></a>**ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "РОССИЙСКИЕ ЖЕЛЕЗНЫЕ ДОРОГИ"**

<a id="p100002"></a>**РАСПОРЯЖЕНИЕ**
от 14 декабря 2015 г. N 2931р

<a id="p100003"></a>**ОБ ОПТИМИЗАЦИИ ПРОЦЕДУР ПРИ ПЕРЕДАЧЕ В АРЕНДУ**
**НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ОАО "РЖД"**

<a id="p100004"></a>Во исполнение принятых решений о необходимости оптимизации процедур при передаче в аренду недвижимого имущества ОАО "РЖД", в целях ускорения процесса подготовки к заключению договоров аренды недвижимого имущества ОАО "РЖД" посредством проведения торгов:
1. <a id="p100005"></a>Установить, что начальная цена торгов при передаче в аренду объектов (их частей) недвижимого имущества (далее - первоначальная арендная плата) для целей организации офиса, торговой деятельности, общественного питания, бытовых услуг, производственной и складской деятельности может быть определена без отчета об оценке на основании регламента, утвержденного настоящим распоряжением.
2. <a id="p100006"></a>Утвердить прилагаемый [регламент](#p100025) установления первоначальной арендной платы.
3. <a id="p100007"></a>Первоначальная арендная плата устанавливается не ниже уровня, рассчитанного в соответствии с указанным [регламентом](#p100025). Расчет первоначальной арендной платы осуществляется службой (отделом, сектором) управления имуществом соответствующего филиала ОАО "РЖД" (в отношении имущества Центральной дирекции инфраструктуры - службой управления имуществом соответствующей железной дороги, в границах которой находятся подразделения дирекции инфраструктуры) и утверждается начальником службы (отдела, сектора) управления имуществом данного филиала.
<a id="p100008"></a>Применение указанного [регламента](#p100025) для целей определения первоначальной арендной платы возможно только при наличии в штате службы управления имуществом соответствующего филиала ОАО "РЖД" сотрудника, имеющего образование в области оценки.
4. <a id="p100009"></a>Установить, что положения настоящего распоряжения не распространяются на следующие случаи:
1) <a id="p100010"></a>заключение договоров аренды с инвестиционными условиями;
2) <a id="p100011"></a>заключение договоров аренды, связанных с прекращением выполнения отдельных видов работ (операций) с использованием трудовых и иных ресурсов филиала ОАО "РЖД" (в том числе при аутсорсинге, сокращении и/или переводе штата работников);
3) <a id="p100012"></a>заключение договоров аренды земельных участков;
4) <a id="p100013"></a>передача в аренду на торгах объектов, расположенных в населенных пунктах с числом жителей менее 200 тыс. человек, для целей организации офиса.
5. <a id="p100014"></a>Начальникам железных дорог в двухнедельный срок с даты настоящего распоряжения утвердить и предоставить в департамент управления имуществом перечень источников информации для поисков - при применении [регламента](#p100025) установления первоначальной арендной платы - аналогов объектов недвижимого имущества, передаваемых в аренду в границах полигонов соответствующих железных дорог.
6. <a id="p100015"></a>Департаменту управления имуществом в двухнедельный срок с даты получения информации согласно [п. 5](#p100014) настоящего распоряжения обобщить и направить на сеть общий перечень источников информации в разрезе полигонов железных дорог.
7. <a id="p100016"></a>Установить, что при определении первоначальной ставки арендной платы без использования отчетов об оценке в случаях, установленных настоящим распоряжением, в договор аренды включается запрет на передачу объектов недвижимости в субаренду.
8. <a id="p100017"></a>Установить, что по решению руководителя филиала ОАО "РЖД" или уполномоченного им лица первоначальная арендная плата может быть установлена на основании отчета об оценке, выполненного оценочной организацией, аккредитованной ОАО "РЖД".
9. <a id="p100018"></a>Установить, что действие настоящего распоряжения распространяется на сделки, совершаемые с даты подписания настоящего распоряжения.
<a id="p100019"></a>В отношении решений о сделках, принятых до указанной даты, применяется порядок определения первоначальной цены торгов, действовавший на дату принятия решения. В случае признания по таким решениям торгов несостоявшимися первоначальная цена последующих торгов может быть определена в соответствии с настоящим распоряжением.
<a id="p100020"></a>В случае если отчет об оценке первоначальной арендной платы уже был заказан либо были начаты конкурсные процедуры по выбору оценщика до даты вступления в силу настоящего распоряжения, первоначальная арендная плата может определяться на основании отчета об оценке.
10. <a id="p100021"></a>Установить, что в целях пополнения базы статистической информации и уточнения методов определения ставок арендной платы департамент управления имуществом вправе определять и устанавливать дополнительные параметры, занесение которых в Систему управления имущественным комплексом является обязательным для всех филиалов ОАО "РЖД" при подготовке сделок по передаче в аренду недвижимого имущества на основании данного распоряжения.
11. <a id="p100022"></a>Контроль за исполнением настоящего распоряжения возложить на начальников соответствующих филиалов ОАО "РЖД" (в отношении сделок с имуществом Центральной дирекции инфраструктуры - на начальников соответствующей железной дороги, в границах которой находятся подразделения дирекции инфраструктуры).

<div align="right">

<a id="p100023"></a>Старший вице-президент<br>
**ОАО "РЖД"**<br>
**С.МАЛЬЦЕВ**

</div>






<div align="right">

<a id="p100024"></a>Утвержден<br>
распоряжением ОАО "РЖД"<br>
от 14 декабря 2015 г. N 2931р

</div>


<a id="p100025"></a>**РЕГЛАМЕНТ**
**УСТАНОВЛЕНИЯ НАЧАЛЬНОЙ ЦЕНЫ ТОРГОВ ПРИ ПЕРЕДАЧЕ**
**В АРЕНДУ ОБЪЕКТОВ (ИХ ЧАСТЕЙ) НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА**

<a id="p100026"></a>Настоящий регламент содержит последовательность действий филиалов ОАО "РЖД" для установления начальной цены торгов (далее - арендная плата) при передаче в аренду объектов недвижимого имущества (далее - Объект), решение по которым находится в рамках компетенции филиалов.
<a id="p100027"></a>Для целей установления арендной платы Объекта (части Объекта) требуется:
1. <a id="p100028"></a>Идентифицировать следующие характеристики Объекта:

#### <a id="p100029"></a>1.1 Функциональное назначение

- <a id="p100030"></a>производственно-складское;
- <a id="p100031"></a>торговля/общепит/бытовые услуги;
- <a id="p100032"></a>административно-офисное.

#### <a id="p100033"></a>1.2 Наличие отопления (для производственно-складского назначения)

- <a id="p100034"></a>отапливаемое;
- <a id="p100035"></a>неотапливаемое.


| <a id="p100036"></a>Аналоги Объект | <a id="p100037"></a>Отапливаемое | <a id="p100038"></a>Неотапливаемое |
| --- | --- | --- |
| <a id="p100039"></a>Отапливаемое | <a id="p100040"></a>1 | <a id="p100041"></a>1,3 |
| <a id="p100042"></a>Неотапливаемое | <a id="p100043"></a>0,77 | <a id="p100044"></a>1 |



#### <a id="p100045"></a>1.3 Проходимость (интенсивность потребительского потока) (для назначения торговля/общепит/бытовые услуги):

- <a id="p100046"></a>высокая;
- <a id="p100047"></a>низкая.

#### <a id="p100048"></a>1.4 Транспортная доступность (для административно-офисного назначения):

- <a id="p100049"></a>хорошая;
- <a id="p100050"></a>плохая.
<a id="p100051"></a>1.5. Состояние. При наличии отдельных недочетов (старые окна в помещении с хорошим ремонтом и т.д.) объекту присваивается характеристика состояния, соответствующая общему состоянию объекта.


| <a id="p100052"></a>Хорошее | <a id="p100053"></a>Здание (помещение), не требующее ремонта (отделка качественными материалами) (недавно сделан ремонт). Возможны мелкие неявные повреждения отделки (местные истертости, волосяные трещины) |
| --- | --- |
| <a id="p100054"></a>Удовлетворительное | <a id="p100055"></a>Здание (помещение), требующее косметического ремонта (явно видна обшарпанность отделки, трещины, отслоение штукатурки, следы протечек, истертость и повреждения покрытий полов, дверей и дверных коробок и т.д.) |
| <a id="p100056"></a>Неудовлетворительное | <a id="p100057"></a>Здание (помещение), требующее капитального ремонта (отсутствует отделка; коммуникации, окна, двери отсутствуют или требуют замены), непригодно к использованию |



##### <a id="p100058"></a>1.5.1 Корректировка на состояние для производственно-складского назначения:



| <a id="p100059"></a>Аналоги Объект | <a id="p100060"></a>Хорошее | <a id="p100061"></a>Удовлетворительное |
| --- | --- | --- |
| <a id="p100062"></a>Хорошее | <a id="p100063"></a>1,31 |  |
| <a id="p100064"></a>Удовлетворительное | <a id="p100065"></a>0,76 | <a id="p100066"></a>1 |
| <a id="p100067"></a>Неудовлетворительное | <a id="p100068"></a>X | <a id="p100069"></a>0,85 |



##### <a id="p100070"></a>1.5.2 Корректировка на состояние для назначения торговля/общепит/бытовые услуги:



| <a id="p100071"></a>Аналоги Объект | <a id="p100072"></a>Хорошее | <a id="p100073"></a>Удовлетворительное |
| --- | --- | --- |
| <a id="p100074"></a>Хорошее | <a id="p100075"></a>1 | <a id="p100076"></a>1,17 |
| <a id="p100077"></a>Удовлетворительное | <a id="p100078"></a>0,89 | <a id="p100079"></a>1 |
| <a id="p100080"></a>Неудовлетворительное | <a id="p100081"></a>X | <a id="p100082"></a>0,75 |



##### <a id="p100083"></a>1.5.3 Корректировка на состояние для административно-офисного назначения:



| <a id="p100084"></a>Аналоги Объект | <a id="p100085"></a>Хорошее | <a id="p100086"></a>Удовлетворительное |
| --- | --- | --- |
| <a id="p100087"></a>Хорошее | <a id="p100088"></a>1 | <a id="p100089"></a>1,12 |
| <a id="p100090"></a>Удовлетворительное | <a id="p100091"></a>0,89 | <a id="p100092"></a>1 |
| <a id="p100093"></a>Неудовлетворительное | <a id="p100094"></a>X | <a id="p100095"></a>0,75 |


<a id="p100096"></a>1.5.4. Применение двух последовательных корректировок "на состояние" не допускается.

#### <a id="p100097"></a>1.6 Корректировка на площадь.


##### <a id="p100098"></a>1.6.1 Корректировка на площадь для производственно-складского назначения:



| <a id="p100099"></a>Площадь аналогов, кв. м Площадь Объекта, кв. м | <a id="p100100"></a>До 200 | <a id="p100101"></a>От 201 до 1000 | <a id="p100102"></a>От 1001 до 2500 | <a id="p100103"></a>Более 2500 |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| <a id="p100104"></a>До 200 | <a id="p100105"></a>1 | <a id="p100106"></a>1,1 | <a id="p100107"></a>1,15 | <a id="p100108"></a>1,2 |
| <a id="p100109"></a>От 201 до 1000 | <a id="p100110"></a>0,91 | <a id="p100111"></a>1 | <a id="p100112"></a>1,05 | <a id="p100113"></a>1,1 |
| <a id="p100114"></a>От 1001 до 2500 | <a id="p100115"></a>0,87 | <a id="p100116"></a>0,96 | <a id="p100117"></a>1 | <a id="p100118"></a>1,04 |
| <a id="p100119"></a>Более 2500 | <a id="p100120"></a>0,83 | <a id="p100121"></a>0,91 | <a id="p100122"></a>0,96 | <a id="p100123"></a>1 |



##### <a id="p100124"></a>1.6.2 Корректировка на площадь для назначения торговля/общепит/бытовые услуги:



| <a id="p100125"></a>Площадь аналогов, кв. м Площадь Объекта, кв. м | <a id="p100126"></a>До 50 | <a id="p100127"></a>От 51 до 250 | <a id="p100128"></a>От 251 до 1000 | <a id="p100129"></a>Более 1001 |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| <a id="p100130"></a>До 50 | <a id="p100131"></a>1 | <a id="p100132"></a>1,06 | <a id="p100133"></a>1,18 | <a id="p100134"></a>1,2 |
| <a id="p100135"></a>От 51 до 250 | <a id="p100136"></a>0,94 | <a id="p100137"></a>1 | <a id="p100138"></a>1,1 | <a id="p100139"></a>1,02 |
| <a id="p100140"></a>От 251 до 1000 | <a id="p100141"></a>0,85 | <a id="p100142"></a>0,91 | <a id="p100143"></a>1 | <a id="p100144"></a>1,02 |
| <a id="p100145"></a>Более 1001 | <a id="p100146"></a>0,83 | <a id="p100147"></a>0,89 | <a id="p100148"></a>0,98 | <a id="p100149"></a>1 |



##### <a id="p100150"></a>1.6.3 Корректировка на площадь для административно-офисного назначения:



| <a id="p100151"></a>Площадь аналогов, кв. м Площадь Объекта, кв. м | <a id="p100152"></a>До 50 | <a id="p100153"></a>От 51 до 250 | <a id="p100154"></a>От 251 до 1000 | <a id="p100155"></a>Более 1001 |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| <a id="p100156"></a>До 50 | <a id="p100157"></a>1 | <a id="p100158"></a>1,04 | <a id="p100159"></a>1,1 | <a id="p100160"></a>1,19 |
| <a id="p100161"></a>От 51 до 250 | <a id="p100162"></a>0,96 | <a id="p100163"></a>1 | <a id="p100164"></a>1,05 | <a id="p100165"></a>1,14 |
| <a id="p100166"></a>От 251 до 1000 | <a id="p100167"></a>0,91 | <a id="p100168"></a>0,95 | <a id="p100169"></a>1 | <a id="p100170"></a>1,09 |
| <a id="p100171"></a>Более 1001 | <a id="p100172"></a>0,84 | <a id="p100173"></a>0,88 | <a id="p100174"></a>0,92 | <a id="p100175"></a>1 |



#### <a id="p100176"></a>1.7 Корректировка на этаж расположения (для административно-офисного назначения):



| <a id="p100177"></a>Аналоги Объект | <a id="p100178"></a>Цоколь | <a id="p100179"></a>1 этаж | <a id="p100180"></a>2 этаж и выше |
| --- | --- | --- | --- |
| <a id="p100181"></a>Цоколь | <a id="p100182"></a>1 | <a id="p100183"></a>0,8 | <a id="p100184"></a>0,9 |
| <a id="p100185"></a>1 этаж | <a id="p100186"></a>1,25 |  | <a id="p100187"></a>1,12 |
| <a id="p100188"></a>2 этаж и выше | <a id="p100189"></a>1,11 | <a id="p100190"></a>0,89 | <a id="p100191"></a>1 |



#### <a id="p100192"></a>1.8 Корректировка на железнодорожную ветку (для производственно-складского назначения):



| <a id="p100193"></a>Аналоги Объект | <a id="p100194"></a>Железнодорожная ветка есть | <a id="p100195"></a>Железнодорожной ветки нет |
| --- | --- | --- |
| <a id="p100196"></a>Железнодорожная ветка есть | <a id="p100197"></a>1 | <a id="p100198"></a>1,16 |
| <a id="p100199"></a>Железнодорожной ветки нет | <a id="p100200"></a>0,86 | <a id="p100201"></a>1 |



#### <a id="p100202"></a>1.9 Местоположение:

- <a id="p100203"></a>населенный пункт с численностью жителей до 10 тыс. чел. (поселок, село);
- <a id="p100204"></a>населенный пункт с численностью жителей от 10 тыс. до 100 тыс. чел. (небольшой город);
- <a id="p100205"></a>населенный пункт от 100 тыс. до 1 млн. чел. (областной центр, крупный город);
- <a id="p100206"></a>населенный пункт более 1 млн. чел. (крупный областной центр).
2. <a id="p100207"></a>Для целей поиска аналогов помещений в аренду разрешается использовать базу СУИК (действующие договоры с актуальными ставками аренды), специализированные печатные издания (например "Из рук в руки"), специализированные сайты сети Интернет, популярные в данном регионе (например: повсеместно - avito.ru, в г. Москва - cian.ru, в г. Самара - volga-info.ru, Екатеринбург - el.ru). При использовании базы СУИК в обязательном порядке проводится также поиск аналогов на рынке.
<a id="p100208"></a>Для Объектов, расположенных в населенных пунктах с численностью жителей до 10 тыс. чел., в соответствующих источниках требуется найти не менее 3 (трех) аналогов (сделок/предложений) по передаче в аренду объектов недвижимости, сопоставимых с Объектом по признакам, указанным в [п. 1.2](#p100033).
<a id="p100209"></a>Для Объектов, расположенных в населенных пунктах с численностью жителей от 10 тыс. чел., в соответствующих источниках требуется найти не менее 5 (пяти) аналогов (сделок/предложений) по передаче в аренду объектов недвижимости, сопоставимых с Объектом по признакам, указанным в [п. 1.2](#p100033).
<a id="p100210"></a>Используемые в расчетах предложения аналогов должны быть актуальными на дату расчета арендной платы Объекта.
3. <a id="p100211"></a>Заполнить расчетный лист (в соответствии с разработанными формами) путем внесения в соответствующие ячейки характеристик Объекта и аналогов, а также необходимых корректировок и простановки читаемых идентифицирующих знаков.
<a id="p100212"></a>3.1. Требуется определить функциональное назначение объекта. Аналоги должны полностью совпадать с Объектом по функциональному назначению (торговля - торговля, офис - офис и т.д.).
<a id="p100213"></a>3.2. Для производственно-складского назначения аналоги должны находиться на возможно меньшем расстоянии от Объекта.
<a id="p100214"></a>3.3. Для назначения торговля/общепит/бытовые услуги необходимо определить проходимость Объекта (расположение относительно потребительского потока), сформированного местами массового скопления людей (железнодорожные платформы, железнодорожные вокзалы, автовокзалы, станции метро, остановки общественного транспорта, торговые центры, пешеходные зоны и т.д.). При определении арендной платы для назначения торговля/общепит/бытовые услуги аналоги и Объект должны быть сопоставимы по проходимости (потребительскому потоку).
<a id="p100215"></a>3.4. Для объектов административно-офисного назначения необходимо определить транспортную доступность Объекта (удобство доступа к Объекту - асфальтированные подъездные пути и тротуары, расположение вблизи транспортных магистралей, пешеходных зон). При определении арендной платы административно-офисного назначения аналоги и Объект должны быть сопоставимы по транспортной доступности (удобству доступа).
<a id="p100216"></a>3.5. Для объектов административно-офисного назначения проводится анализ возможности парковки автотранспортных средств. При определении арендной ставки Объекта подобранные аналоги должны соответствовать Объекту по критерию наличие/отсутствие возможности парковки автотранспортных средств.
<a id="p100217"></a>3.6. При определении арендной ставки Объекта требуется подобрать аналоги с идентичной структурой арендной ставки по эксплуатационным и коммунальным расходам: в арендной ставке всех используемых в расчетах аналогов должны быть включены либо не включены эксплуатационные и коммунальные расходы. Если в арендную ставку аналогов эксплуатационные и коммунальные расходы включены, то из итоговой арендной ставки Объекта необходимо вычесть фактические эксплуатационные и коммунальные расходы Объекта.
<a id="p100218"></a>3.7. В случае отсутствия достаточного количества аналогов в населенном пункте расположения Объекта допустимо использовать аналоги из других населенных пунктов. Населенные пункты, в которых расположены объекты-аналоги, должны находиться в одной группе по численности жителей с населенным пунктом, в котором расположен Объект.
<a id="p100219"></a>Если найденные на рынке аналоги отличаются от Объекта по характеристикам "наличие/отсутствие отопления", "состояние", "площадь" и т.д., следует внести в удельные показатели арендной платы аналогов корректировки, указанные в расчетном листе и настоящем регламенте.
<a id="p100220"></a>3.8. В случае наличия у Объекта дополнительных характеристик, оказывающих существенное влияние на ставку арендной платы, возможно скорректировать ставку арендной платы в пределах 5% в сторону уменьшения либо без ограничения в сторону увеличения с обязательным письменным обоснованием сделанной корректировки.
<a id="p100221"></a>3.9. Читаемые копии объявлений об аренде объектов-аналогов (в том числе экранные копии сети Интернет) необходимо распечатать и сохранять с расчетным листом.
<a id="p100222"></a>3.10. Расчетный лист дополняется картой взаимного расположения Объекта и аналогов, использованных в расчетах.
<a id="p100223"></a>3.11. Первоначальная цена торгов удельной величины арендной платы приравнивается к медиане значений (числового ряда) удельных величин арендных плат найденных аналогов.
<a id="p100224"></a>Рассчитанная арендная плата Объекта может быть использована для целей совершения сделки в течение 6 месяцев с даты утверждения расчета.



<a id="p100225"></a>

---