Распоряжение ОАО «РЖД» от 26.12.2017 № 2739р
Актуально на 04.11.2026.
Как цитировать: Распоряжение ОАО "РЖД" от 26.12.2017 N 2739р. 2739р. 26.12.2017. https://bukva.ai/docs/rasporyazhenie-2739r-2017
«Об утверждении норматива оказания услуг для ОАО „РЖД“ по аренде офисных зданий и помещений у третьих лиц»
Примечание
Начало действия документа — 29.12.2017. Норматив, утвержденный данным документом, введен в действие с 29.12.2017.
ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО «РОССИЙСКИЕ ЖЕЛЕЗНЫЕ ДОРОГИ»
РАСПОРЯЖЕНИЕ
от 26 декабря 2017 г. № 2739р
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ НОРМАТИВА ОКАЗАНИЯ УСЛУГ ДЛЯ ОАО «РЖД» ПО АРЕНДЕ ОФИСНЫХ ЗДАНИЙ И ПОМЕЩЕНИЙ У ТРЕТЬИХ ЛИЦ
Утвердить и ввести в действие с 29 декабря 2017 г. прилагаемый норматив оказания услуг для ОАО «РЖД» по аренде офисных зданий и помещений у третьих лиц № ПКТБ Н/ЦЭУ-0008-3-001-17.
Первый заместитель генерального директора ОАО «РЖД» А. А. Краснощек
Утвержден распоряжением ОАО «РЖД» от 26 декабря 2017 г. № 2739р
НОРМАТИВ ОКАЗАНИЯ УСЛУГ ДЛЯ ОАО «РЖД» ПО АРЕНДЕ ОФИСНЫХ ЗДАНИЙ И ПОМЕЩЕНИЙ У ТРЕТЬИХ ЛИЦ
№ ПКТБ Н/ЦЭУ-0008-3-001-17
1. Расчет общей площади, приходящейся на подразделение
В соответствии с распоряжением ОАО «РЖД» № 2805р от 29.12.2016 предельный размер общей площади, приходящейся на подразделение ОАО «РЖД» согласно СНиП 31-05-2003, принятых и введенных в действие Постановлением Госстроя РФ от 23.06.2003 № 108, рассчитывается по формуле:
S = A * (S1 + S2) + B * (S3 + S4) + C * (S5 + S6) +
- D * (S7) + E * (S8),
A — заместитель генерального директора, главный бухгалтер ОАО «РЖД», директор ОАО «РЖД» (по направлению или виду деятельности) — S1 = до 54 кв. м; приемная — S2 = до 36 кв. м (в зависимости от количества сотрудников согласно СНиП 31-05-2003);
B — начальник и заместители начальника подразделения аппарата управления, включая управление в составе этого подразделения, советники генерального директора, советники заместителей генерального директора, заместителей генерального директора и членов правления ОАО «РЖД», руководитель и заместители руководителя филиала, руководитель структурного подразделения филиала, начальник и заместители начальника структурного подразделения — S3 = до 36 кв. м; приемная — S4 = до 24 кв. м (в зависимости от количества сотрудников согласно СНиП 31-05-2003);
C — заместители руководителя структурного подразделения филиала, а также не указанные в категориях A и B руководители (по категории должности, за исключением заместителей руководителей) подразделений аппарата управления, филиалов и их структурных подразделений и структурных подразделений ОАО «РЖД», — S5 = до 24 кв. м; приемная — S6 = до 18 кв. м (в зависимости от количества сотрудников согласно СНиП 31-05-2003);
D — начальники служб и отделов — S7 = до 18 кв. м (в зависимости от количества сотрудников согласно СНиП 31-05-2003);
E — все остальные работники — S8 = 9 кв. м.
2. Предельный размер арендной платы за 1 кв. м в офисных зданиях и помещениях в г. Москва у третьих лиц
В соответствии с распоряжением ОАО «РЖД» № 2805р от 29.12.2016 «Об аренде офисных помещений в г. Москве у третьих лиц» установлен предельный размер арендной платы и эксплуатационных расходов (в частности, но не ограничиваясь: техническое обслуживание и эксплуатация инженерных систем здания; текущий ремонт, содержание и уборка мест общего пользования; противопожарная безопасность и пр.) по договорам аренды офисных помещений в г. Москве, заключаемым или заключенным филиалами или дочерними обществами ОАО «РЖД» (арендатор) с третьими лицами (арендодатель), составляет в случае:
- заключения договоров аренды — не более 20 тыс. рублей за кв. м в год с учетом НДС;
- изменения договоров аренды, действующих на момент утверждения настоящих основных условий аренды офисных помещений в г. Москве у третьих лиц (далее — основные условия аренды), — не более 25 тыс. рублей за кв. м в год с учетом НДС.
Плата за пользование помещениями не включает в себя плату за коммунальные услуги, телефон, интернет, а также работы по подготовке помещений к использованию под нужды организаций (перегородки, корпоративные сети и т.п.) и требования безопасности.
В качестве валюты договоров и расчетов и установления арендной ставки и других платежей используется валюта Российской Федерации (российские рубли).
Ежегодное изменение размера арендной платы и эксплуатационных расходов может производиться в пределах индекса потребительских цен на основе прогноза социально-экономического развития Российской Федерации на плановый период, размещенного на сайте Минэкономразвития России, в пределах утвержденных бюджетных параметров ОАО «РЖД» и его дочерних обществ, но не более 10%.
Аренда офисных помещений на условиях, отличных от установленных настоящими основными условиями аренды, является исключительным случаем и допускается для подразделений ОАО «РЖД» по решению генерального директора — председателя правления ОАО «РЖД», для дочерних обществ ОАО «РЖД» — по решению совета директоров соответствующего общества.
Плата за услуги по обеспечению благоприятных и безопасных условий использования помещений (электроснабжение, холодное и горячее водоснабжение, водоотведение (канализация), газоснабжение, теплоснабжение (отопление), услуги связи и др.) должна быть не выше платы, установленной соответствующим государственным органом в случаях, предусмотренных законодательством, или специализированной организацией, непосредственно оказывающей соответствующую услугу.
3. Предельный размер арендной платы за 1 кв. м в офисных зданиях и помещениях в населенных пунктах с населением до 200 тыс. чел. у третьих лиц
Предельный размер арендной платы за 1 кв. м в офисных зданиях и помещениях, рублей в год, в населенных пунктах с населением до 200 тыс. чел. определяется по формуле:
БС — базовая ставка арендной платы, рублей за 1 кв. м в год:
БС = -491,8904 * ln(ПА) + 440,28 * ln(ПО) + 685,6061 *
-
ln(Э) + 600,6003 * ln(Н) + 743,4683 *
-
ln(ВРП) — 13404,53,
ПА — площадь арендуемого помещения, кв. м;
ПО — общая площадь объекта недвижимости, кв. м;
Н — численность жителей в населенном пункте (согласно официальной статистике);
ВРП — внутренний региональный продукт субъекта Российской Федерации, млн. руб.
К1 - коэффициент состояния передаваемого в аренду помещения, может принимать следующие значения в соответствии характеристикам помещений:
| Характеристика помещений | Значение коэффициента |
|---|---|
| Хорошее | 1 |
| Удовлетворительное | 0,8 |
| Неудовлетворительное (требует ремонта) | 0,6 |
К2 — коэффициент наличия электроснабжения, может принимать значения 1 или 0,9 соответственно при наличии или отсутствии электроснабжения;
К3 — коэффициент наличия центрального отопления, может принимать значения 1 или 0,95 соответственно при наличии или отсутствии центрального отопления;
К4 — коэффициент наличия холодного водоснабжения, может принимать значения 1 или 0,975 соответственно при наличии или отсутствии холодного водоснабжения;
К5 — коэффициент наличия канализации, может принимать значения 1 или 0,975 соответственно при наличии или отсутствии канализации;
К6 — коэффициент наличия горячего водоснабжения, может принимать значения 1 или 0,95 соответственно при наличии или отсутствии горячего водоснабжения;
К7 — коэффициент наличия телефонной связи, может принимать значения 1 или 0,975 соответственно при наличии или отсутствии телефонной связи;
К8 — коэффициент наличия компьютерной сети (в том числе подключения к сети Интернет и внутренней компьютерной сети), может принимать значения 1 или 0,975 соответственно при наличии или отсутствии компьютерной сети;
К9 — коэффициент наличия локального (печного, угольного, электрического) отопления, может принимать значения 0,975 или 0,95 соответственно при наличии или отсутствии локального (печного, угольного, электрического) отопления, данный коэффициент является взаимоисключающим с коэффициентом К3, может применяться лишь один из них;
К10 — коэффициент расположения арендуемых помещений в здании, может принимать следующие значения в соответствии характеристикам помещений:
| Расположение арендуемых помещений | Значение коэффициента |
|---|---|
| Отдельно стоящее здание | 1,1 |
| Надземная (в том числе встроено-пристроенная часть) | 1 |
| Чердак (мансарда) | 0,95 |
| Полуподвал | 0,95 |
| Подвал | 0,9 |
К11 — коэффициент высоты потолков, может принимать следующие значения в соответствии с характеристиками помещений:
| Высота потолков | Значение коэффициента |
|---|---|
| свыше 3 м | 1,05 |
| от 2,6 до 3 м | 1,025 |
| менее 2,6 м | 1 |
К12 — коэффициент материала, из которого изготовлены стены объекта недвижимости, может принимать следующие значения в соответствии с характеристиками объектов:
| Материал стен | Значение коэффициента |
|---|---|
| Кирпич | 1,1 |
| Железобетон | 1,05 |
| Дерево | 0,8 |
| Прочее | 1 |
К13 — коэффициент удаленности объекта недвижимости от основных магистралей, может принимать следующие значения в соответствии с характеристиками объектов:
| Удаленность от магистралей | Значение коэффициента |
|---|---|
| Непосредственно на магистрали | 1,1 |
| В пешей доступности | 1 |
| Удаленные объекты | 0,9 |
К14 — коэффициент удаленности от центра населенного пункта, может принимать следующие значения в соответствии с характеристиками объектов:
| Удаленность от магистралей | Значение коэффициента |
|---|---|
| В центре | 1,1 |
| Средняя | 1 |
| На окраине | 0,9 |
Выбор соответствующих показателей и расчет по данному нормативу осуществляется филиалом самостоятельно.
К15 — коэффициент, отвечающий за характеристики, не включенные в описанную выше модель расчета БС и не затронутые коэффициентами К1-14. Данный коэффициент позволяет изменять ставку арендной платы в пределах 10% в ту или иную сторону, предполагая при этом необходимость объяснения причин корректировки. Примерами необходимости подобных корректировок могут служить следующие ситуации:
- наличие в здании, где располагаются арендуемые помещения, заключенных договоров аренды по более высоким ставкам;
- превышение амортизационных и налоговых отчислений по объекту над рассчитанной ставкой арендной платы;
- наличие благоприятных/неблагоприятных экологических условий. Данный коэффициент отвечает за факторы, не учтенные настоящим нормативом, но оказывающие существенное влияние на ставку арендной платы, и предполагает возможность его изменения с обязательным условием объяснения причин сделанных изменений.
4. Предельный размер арендной платы за 1 кв. м в офисных зданиях и помещениях в населенных пунктах с населением свыше 200 тыс. чел. у третьих лиц
Предельный размер арендной платы за 1 кв. м в офисных зданиях и помещениях может быть определен на основании настоящего норматива.
Предельный размер арендной платы устанавливается не выше уровня, рассчитанного в соответствии с указанным нормативом. Расчет предельного размера арендной платы осуществляется собственными средствами филиалов ОАО «РЖД».
Положения настоящего раздела норматива не распространяются на следующие случаи:
- аренда офисных зданий и помещений в г. Москве;
- аренда офисных зданий и помещений, расположенных в населенных пунктах с числом жителей менее 200 тыс. человек.
Настоящий норматив содержит последовательность действий филиалов ОАО «РЖД» для определения предельного размера арендной платы (далее — Арендная плата) при получении в аренду офисных зданий и помещений (далее — Объект).
Для целей установления арендной платы Объекта (части Объекта) требуется определить:
4.1 Транспортная доступность:
4.2. Состояние. При наличии отдельных недочетов (старые окна в помещении с хорошим ремонтом и т.д.) Объекту присваивается характеристика состояния, соответствующая общему состоянию Объекта.
4.2.1 Корректировка на состояние для административно-офисного назначения:
| Аналоги | Хорошее | Удовлетворительное | |
| Объект | |||
| Хорошее | 1 | 1,12 | |
| Удовлетворительное | 0,89 | 1 | |
| Неудовлетворительное | x | 0,75 | |
4.2.2. Применение двух последовательных корректировок «на состояние» не допускается.
4.3 Корректировка на площадь
| Площадь аналогов, кв. м | До 50 | От 51 до 250 | От 251 до 1000 | Более 1001 | |
| Площадь Объекта, кв. м | |||||
| До 50 | 1 | 1,04 | 1,1 | 1,19 | |
| От 51 до 250 | 0,96 | 1 | 1,05 | 1,14 | |
| От 251 до 1000 | 0,91 | 0,95 | 1 | 1,09 | |
| Более 1001 | 0,84 | 0,88 | 0,92 | 1 | |
4.4 Корректировка на этаж расположения (для административно-офисного назначения):
| Аналоги | Цоколь | 1 этаж | 2 этаж и выше | |
| Объект | ||||
| Цоколь | 1 | 0,8 | 0,9 | |
| 1 этаж | 1,25 | 1 | 1,12 | |
| 2 этаж и выше | 1,11 | 0,89 | 1 | |
4.5 Местоположение:
- населенный пункт от 200000 чел. до 1000000 чел. (областной центр, крупный город);
- населенный пункт более 1000000 чел. (крупный областной центр).
4.6. Для целей поиска аналогов помещений разрешается использовать базу СУИК (действующие договоры с актуальными ставками аренды), специализированные печатные издания (например «Из рук в руки»), специализированные сайты сети Интернет, популярные в данном регионе (например: повсеместно — avito.ru, в г. Самара — volga-info.ru, Екатеринбург — el.ru). При использовании базы СУИК в обязательном порядке проводится также поиск аналогов на рынке.
Используемые в расчетах предложения аналогов должны быть актуальными на дату расчета Арендной платы Объекта.
4.7. Заполнить расчетный лист (Приложение) путем внесения в соответствующие ячейки характеристик Объекта и аналогов, а также необходимых корректировок и простановки читаемых идентифицирующих знаков.
4.8. Для объектов административно-офисного назначения необходимо определить транспортную доступность Объекта (удобство доступа к Объекту — асфальтированные подъездные пути и тротуары, расположение вблизи транспортных магистралей, пешеходных зон). При определении Арендной платы административно-офисного назначения аналоги и Объект должны быть сопоставимы по транспортной доступности (удобству доступа).
4.9. Для объектов административно-офисного назначения проводится анализ возможности парковки автотранспортных средств. При определении Арендной платы Объекта подобранные аналоги должны соответствовать Объекту по критерию наличие/отсутствие возможности парковки автотранспортных средств.
4.10. При определении Арендной платы Объекта требуется подобрать аналоги с идентичной структурой Арендной платы по эксплуатационным и коммунальным расходам: в Арендной плате всех используемых в расчетах аналогов должны быть включены либо не включены эксплуатационные и коммунальные расходы.
4.11. В случае отсутствия достаточного количества аналогов в населенном пункте расположения Объекта допустимо использовать аналоги из других населенных пунктов. Населенные пункты, в которых расположены объекты-аналоги, должны находиться в одной группе по численности жителей с населенным пунктом, в котором расположен Объект.
Если найденные на рынке аналоги отличаются от Объекта, следует внести в удельные показатели Арендной платы аналогов корректировки, указанные в расчетном листе и настоящем нормативе.
4.12. В случае наличия у Объекта дополнительных характеристик, оказывающих существенное влияние на ставку Арендной платы, возможно скорректировать ставку Арендной платы в пределах 5% в сторону увеличения либо без ограничения в сторону уменьшения с обязательным письменным обоснованием сделанной корректировки.
4.13. Читаемые копии объявлений об аренде объектов-аналогов (в том числе экранные копии сети Интернет) необходимо распечатать и сохранять с расчетным листом.
4.14. Расчетный лист (Приложение) дополняется картой взаимного расположения Объекта и аналогов, использованных в расчетах.
4.15. Предельный размер арендной платы приравнивается к медиане значений (числового ряда) удельных величин арендных плат найденных аналогов.
Рассчитанный предельный размер арендной платы Объекта может быть использован для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты утверждения расчета.
| УТВЕРЖДАЮ ___________________ |
|---|
Расчетный лист предельной арендной платы офисных зданий и помещений у третьих лиц
Дата определения арендной платы Объекта: ____________________
| ________________ подпись |
|---|