Решение Правления Госкорпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ» от 29.09.2020 № 1013, протокол N 1013

«О Методических рекомендациях о порядке расчета суммы финансовой поддержки за счет средств государственной корпорации — Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства в части предоставления субсидий лицам, заключившим с органами местного самоуправления договоры развития застроенных территорий и (или) договоры комплексного развития территорий, и об условиях и порядке принятия органами местного самоуправления, субъектами Российской Федерации решений о предоставлении указанных субсидий за счет средств Фонда»

В целях совершенствования методического обеспечения реализации субъектами Российской Федерации региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда правление государственной корпорации — Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее — Фонд) решило:

1. Утвердить Методические рекомендации о порядке расчета суммы финансовой поддержки за счет средств государственной корпорации — Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства в части предоставления субсидий лицам, заключившим с органами местного самоуправления договоры развития застроенных территорий и (или) договоры комплексного развития территорий, и об условиях и порядке принятия органами местного самоуправления, субъектами Российской Федерации решений о предоставлении указанных субсидий за счет средств Фонда (далее — методические рекомендации) в редакции согласно приложению к настоящему решению.

2. Департаменту внешних коммуникаций и связей с общественностью (А.Б. Мезенцевой) разместить методические рекомендации на официальном сайте Фонда.

1.1. Настоящие Методические рекомендации разработаны в соответствии с пунктом 4 части 6 статьи 16 Федерального закон от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (далее Федеральный закон), согласно которому, начиная с 2020 года, средства Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее Фонд), средства долевого финансирования за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации и (или) средств местных бюджетов, могут расходоваться на предоставление субсидий лицам, заключившим в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации с органами местного самоуправления:

• договоры о развитии застроенных территорий;
• договоры о комплексном развитии территорий по инициативе органа местного самоуправления.

1.2. Субсидии лицам, заключившим с органами местного самоуправления договоры о развитии застроенных территорий (далее — договоры РЗТ) и (или) договоры о комплексном развитии территорий (далее — договоры КРТ) в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, предоставляются на возмещение понесенных расходов на выполнение обязательств:

• по созданию либо приобретению, а также передаче в государственную или муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений для предоставления гражданам, переселяемым из аварийного жилищного фонда, расположенного на территории, в отношении которой принято решение о развитии;
• по уплате возмещения за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и расположенных на территории, в отношении которой принято решение о развитии.

1.3. Субсидия предоставляется по мере исполнения указанными лицами данных обязательств и не может превышать 25 процентов нормативной стоимости переселения, рассчитанной исходя из общей площади жилых помещений, из которых осуществлено переселение граждан, и нормативной стоимости квадратного метра.

1.4. Настоящие Методические рекомендации представляют собой рекомендации для органов местного самоуправления, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, реализующих проекты развития застроенных территорий (далее — проекты РЗТ), проекты комплексного развития территорий (далее — проекты КРТ) и определяют:

1.4.1. Условия и порядок принятия органами местного самоуправления, субъектами Российской Федерации решении о предоставлении субсидии за счет средств Фонда лицам, заключившим с органами местного самоуправления договоры РЗТ и (или) договоры КРТ (далее субсидия за счет средств Фонда).

1.4.2. Порядок расчета органами местного самоуправления, субъектами Российской Федерации суммы субсидии за счет средств Фонда.

2.1. Органы местного самоуправления, субъекты Российской Федерации <1> заключают договоры РЗТ в соответствии со статьями 46.1 — 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, договоры КРТ — в соответствии со статьями 46.10 — 46.11 Градостроительного кодекса Российской Федерации в следующей последовательности:

<1> В отдельных случаях соответствующие полномочия перераспределены в пользу субъектов Российской Федерации либо, в городах федерального значения, реализуются субъектами Российской Федерации.

1. принятие решения о РЗТ, решения о КРТ;

2. организация и проведение аукциона на право заключить договор РЗТ, аукциона на право заключить договор КРТ, в том числе:

• принятие решения о проведении аукциона;
• определение начальной цены аукциона в соответствии с методикой, установленной субъектом Российской Федерации;
• подготовка и опубликование извещения о проведении аукциона;
• проведение аукциона и подписание протокола по результатам аукциона;

3. Заключение между органом местного самоуправления или субъектом Российской Федерации и победителем аукциона договора РЗТ, договора КРТ;

4. Выполнение сторонами условий договора РЗТ, договора КРТ, в том числе обязательств лица, заключившего соответствующий договор, по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.

2.2. Установление методики определения начальной цены аукциона, принятие решения о РЗТ, решения о КРТ, заключение между органом местного самоуправления или субъектом Российской Федерации и победителем аукциона договора РЗТ, договора КРТ рекомендуется осуществлять в соответствии с Методическими рекомендациями по подготовке пакета необходимой конкурсной документации по проектам развития застроенных территорий и проектам комплексного развития территорий (далее — Методические рекомендации по подготовке конкурсов РЗТ и КРТ), размещенными на сайте Фонда.

2.3. Субъект Российской Федерации подает заявку на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда на переселение граждан из аварийного жилищного фонда, признанного таковым до 1 января 2017 года, в соответствии с Рекомендациями по подготовке заявок на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда на переселение граждан из аварийного жилищного фонда, признанного таковым до 1 января 2017 года, утвержденными правлением Фонда 13 февраля 2020 года, протокол № 972, с изм. от 23 марта 2020 года, протокол № 982, от 29 апреля 2020 года, протокол № 988 (далее — Рекомендации по подготовке заявок).

2.4 В составе заявки субъект Российской Федерации указывает в отношении каждого муниципального образования:

• площадь жилых помещений аварийных многоквартирных домов, которую планируется расселить в рамках договоров РЗТ и (или) договоров КРТ (графа 10 формы № 1 приложения 2 к Рекомендациям по подготовке заявок);
• планируемый размер субсидии за счет средств Фонда (графа 11 формы № 1 приложения 2 к Рекомендациям по подготовке заявок).

2.5. Площадь жилых помещений аварийных многоквартирных домов, которую планируется расселить в рамках договоров РЗТ и (или) договоров КРТ, определяется на основе предварительной оценки потенциально возможных к реализации проектов РЗТ, проектов КРТ на территории каждого муниципального образования.

2.6 Планируемый размер субсидии за счет средств Фонда рекомендуется определять следующими способами:

2.6.1. В случаях, если на момент подготовки заявки еще не сформированы предложения по потенциально возможным к реализации проектам РЗТ, проектам КРТ — в размере предельного размера субсидии за счет средств Фонда, рассчитываемого как 25 процентов от нормативной стоимости переселения, рассчитываемой как произведение площади жилых помещений аварийных многоквартирных домов, которую планируется расселить в рамках договоров РЗТ и (или) договоров КРТ, и средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации, утвержденной приказом Минстроя России на 1 квартал года этапа, в котором осуществляется реализация мероприятий по переселению граждан из аварийного жилищного фонда»;

2.6.2. В случаях, если на момент подготовки заявки уже сформированы предложения по потенциально возможным к реализации проектам РЗТ, проектам КРТ, в размере расчетного размера субсидии за счет средств Фонда, рассчитываемого в соответствии с рекомендациями, указанными в разделе 3 настоящих Методических рекомендаций.

2.7. Проект решения о РЗТ, решения о КРТ, предусматривающий предоставление субсидии за счет средств Фонда, с основными параметрами проекта РЗТ (проекта КРТ) по форме, приведенной в Приложении к настоящим Методическим рекомендациям, в случае необходимости может быть направлен органом местного самоуправления, субъектом Российской Федерации в Фонд для оценки.

2.8. После принятия решения о РЗТ, решения о КРТ и до опубликования извещения о проведении аукциона на право заключить договор РЗТ, договор КРТ, предусматривающих условия о финансировании мероприятий по переселению граждан многоквартирных домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, расположенных на территории, в отношении которой принято решение о развитии, за счет средств Фонда, орган местного самоуправления или субъект Российской Федерации, принявшие соответствующее решение, определяют потребность в средствах Фонда на финансирование указанных мероприятий, в форме субсидии лицу, заключившему соответствующий договор, на возмещение понесенных расходов на выполнение обязательств по созданию либо приобретению, а также передаче в государственную или муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений для предоставления гражданам, переселяемым из аварийного жилищного фонда, по уплате возмещения за изымаемые жилые помещения (далее — Субсидия).

2.9. Потребность в средствах Фонда на предоставление Субсидии в рамках реализации договора РЗТ, договора КРТ, определяется в соответствии с разделом 3 настоящих Методических рекомендаций в пределах 25% нормативной стоимости переселения.

2.10. После определения потребности в средствах Фонда на предоставление Субсидии в рамках реализации договора РЗТ, договора КРТ, органы местного самоуправления, субъекты Российской Федерации направляют в Фонд обоснование такой потребности по форме, приведенной в приложении 1 к настоящим Методическим рекомендациям.

2.11. В случае отказа Фонда в согласовании потребности в средствах Фонда на предоставление Субсидии в рамках реализации договора РЗТ, договора КРТ, в решениях о проведении аукционов на право заключения договоров о РЗТ, КРТ, информационных сообщениях о таких аукционах, а также проектах договоров о РЗТ, КРТ условие о предоставлении Субсидии должно быть исключено.

2.8. Предоставление Субсидии за счет средств Фонда осуществляется органом местного самоуправления, субъектом Российской Федерации после выполнения обязательств такого лица по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, выполнение которых в отчетном году предусмотрено соответствующими договорами.

2.9. Субсидия за счет средств Фонда предоставляется лицу, заключившему с органом местного самоуправления договор РЗТ, договор КРТ, на основании решения органа местного самоуправления, субъекта Российской Федерации, заключившего такой договор.

Размер предоставляемой Субсидии за счет средств Фонда в соответствии с выполненными лицом, заключившим договор РЗТ, договор КРТ, обязательствами по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, рассчитывается по формуле:

\frac{\text{Прж}}{\text{Пл}} \times \text{РС} , где

Прж — общая площадь расселенных в рамках договора РЗТ, договора КРТ жилых помещений аварийного жилищного фонда;

Пл — общая площадь жилых помещений аварийного жилищного фонда, расселение которых является обязательством лица, заключившего договор РЗТ, договор КРТ;

РС — размер Субсидии, установленный договором РЗТ, договором КРТ в соответствии с рекомендациями, указанными в разделе 3 настоящих Методических рекомендаций.

3.1. Расчет суммы Субсидии за счет средств Фонда рекомендуется выполнять путем проведения пространственно-экономического моделирования проекта с использованием аналитических материалов по пространственно-экономическому моделированию проектов РЗТ, КРТ, являющихся приложением 2 к настоящим Методическим рекомендациям.

3.2. Пространственно-экономическое моделирование проекта РЗТ, проекта КРТ проводится до заключения договора РЗТ, договора КРТ в целях оценки показателей инвестиционной эффективности проекта в зависимости от формируемых в рамках проекта планируемых доходов и расходов лица, заключившего соответствующий договор (далее соответственно — Примерные планируемые доходы застройщика и Примерные планируемые расходы застройщика) на основе исходных данных и допущений, формируемых в соответствии с разделами 4.1 и 4.2 аналитических материалов по моделированию проектов РЗТ, КРТ.

3.3. Расчет Примерных планируемых доходов застройщика и Примерных планируемых расходов застройщика проводится на основе примерного градостроительного решения в соответствии с разделом 4.4.3 аналитических материалов по моделированию проектов РЗТ, КРТ, которое предусматривает перспективный объем новой застройки по функциональной структуре в зависимости от площади территории развития, в отношении которой проводится моделирование.

3.4. Параметры примерного градостроительного решения определяются исходя из примерных рекомендуемых параметров застройки в соответствии с разделом 4.4.3 аналитических материалов по моделированию проектов РЗТ, КРТ:

• предельная этажность по видам застройки (жилая, нежилая);
• процент застроенности земельного участка;
• баланс территории по видам функционального назначения;
• требования к обеспеченности территории социальной, транспортной инфраструктурой, требования к благоустройству.

При необходимости параметры примерного градостроительного решения могут быть скорректированы с учетом требований документов градостроительного проектирования, действующих на территории муниципального образования, в котором расположена территория развития (в том числе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, местных и региональных нормативов градостроительного проектирования, документации по планировке территории, правил благоустройства).

3.5. К Примерным планируемым расходам застройщика относятся расходы на выполнение условий договора РЗТ, договора КРТ, которые включают:

• оценку расходов на строительно-монтажные работы по строительству объектов, планируемых к продаже (строительство объектов жилого назначения, объектов нежилого назначения коммерческого использования, в том числе машино-мест);
• оценку расходов на строительно-монтажные работы по строительству объектов, планируемых к безвозмездной передаче в государственную, муниципальную собственность, собственность иных лиц (строительство социальной, транспортной, коммунальной инфраструктуры, жилых помещений);
• оценку расходов на выплату возмещения за изымаемые земельные участки и расположенные на них жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными;
• оценку расходов на приобретение прав собственности на не подлежащие изъятию жилые помещения, нежилые помещения, земельные участки;
• оценку расходов на благоустройство территории, разработку проектной документации, иных расходов на градостроительную и земельную подготовку территории;
• оценку расходов на уплату налогов, платы за технологическое присоединение, экспертизу проектной документации, иные обязательные платежи;
• оценку расходов на уплату цены права заключить договор РЗТ, договор КРТ, определенной по итогам аукциона.

Оценка Примерных планируемых расходов застройщика проводится в соответствии с разделами 4.4.3, 4.4.4, 4.4.7 аналитических материалов по моделированию проектов РЗТ, КРТ.

3.6 К Примерным планируемым доходам застройщика относятся:

планируемые доходы от продажи жилых и нежилых помещений, машино-мест;

средства поддержки за счет регионального, муниципального бюджета;

Субсидия за счет средств Фонда.

3.7. Оценка Примерных планируемых доходов застройщика проводится в соответствии с разделом 4.4.5 аналитических материалов по моделированию проектов РЗТ, КРТ.

3.8. По итогам пространственно-экономического моделирования проводится расчет следующих показателей инвестиционной эффективности проекта РЗТ, проекта КРТ в соответствии с разделом 4.4.8 аналитических материалов по моделированию проектов РЗТ, КРТ:

• индекс прибыльности проекта с учетом дисконтирования;
• внутренняя норма доходности;
• дисконтированный срок окупаемости инвестиций;
• чистая приведенная стоимость проекта.

3.9. На первом этапе пространственно-экономического моделирования проекта РЗТ, проекта КРТ при оценке Примерных планируемых расходов застройщика субсидия за счет средств Фонда не учитывается. При этом необходимо провести моделирование при изменении основных параметров проекта РЗТ, проекта КРТ, в том числе в части градостроительных параметров, обязательств по созданию инфраструктуры, других параметров, влияющих на инвестиционную эффективность проекта, в целях определения наиболее благоприятных условий реализации проекта РЗТ, проекта КРТ. Такое моделирование проводится в соответствии с разделом 4.5 аналитических материалов по моделированию проектов РЗТ, проекта КРТ.

3.9.1. Если по итогам моделирования все показатели инвестиционной эффективности проекта РЗТ, проекта КРТ, указанные в п. 3.8 настоящих Методических рекомендаций, имеют приемлемые значения в соответствии с критериями интерпретации таких значений, приведенными в таблице 4.4.4 аналитических материалов по моделированию проектов РЗТ, КРТ, предоставление субсидии из средств Фонда считается не обоснованным и не предусматривается при планировании реализации проекта РЗТ, проекта КРТ.

3.9.2. Если по итогам моделирования хотя бы один из показателей инвестиционной эффективности проекта РЗТ, проекта КРТ, указанных в п. 3.8 настоящих Методических рекомендаций, имеет значение хуже (ниже или выше, в зависимости от показателя) приемлемого значения в соответствии с критериями интерпретации таких значений, приведенными в таблице 4.4.4 аналитических материалов по моделированию проектов РЗТ, КРТ, предоставление Субсидии из средств Фонда считается обоснованным.

В этом случае размер Субсидии из средств Фонда рассчитывается в соответствии с разделом 4.5 аналитических материалов по моделированию проектов РЗТ, КРТ таким образом, чтобы все показатели инвестиционной эффективности проекта РЗТ, проекта КРТ, указанные в п. 3.8 настоящих Методических рекомендаций, приняли приемлемые значения.

Список используемых сокращений

ГП — генеральный план

ГПЗУ — градостроительный план земельного участка

ДДУ — детское дошкольное учреждение

ЕГРН — единый государственный реестр недвижимости

ЗУ — земельный участок

ИЖС — индивидуальное жилищное строительство

КРТ — комплексное развитие территорий

КУРТ — комплексное и устойчивое развитие территории

МКД — многоквартирный дом

МНГП — местные нормативы градостроительного проектирования

ОМСУ — органы местного самоуправления

ПЗЗ — правила землепользования и застройки

ПКК — публичная кадастровая карта

РЗТ — развитие застроенных территорий

СМР — строительно-монтажные работы

СОШ — средняя общеобразовательная школа

СП Градостроительство — СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*, утвержденный приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 30 декабря 2016 года № 1034/пр.

УДС — улично-дорожная сеть

1. Общие положения

В соответствии с п. 4 ч. 6 ст. 16 Федерального закон от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» средства Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее также — Фонд ЖКХ), средства долевого финансирования за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации и (или) средств местных бюджетов, начиная с 2020 года, могут расходоваться на:

предоставление субсидий лицам, заключившим с органами местного самоуправления договоры о развитии застроенных территорий и (или) договоры о комплексном развитии территорий в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, на возмещение понесенных расходов на выполнение обязательств по созданию либо приобретению, а также передаче в государственную или муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений для предоставления гражданам, переселяемым из аварийного жилищного фонда, расположенного на территории, в отношении которой принято решение о развитии, по уплате возмещения за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и расположенных на территории, в отношении которой принято решение о развитии.

В целях применения субъектами Российской Федерации новых механизмов ликвидации непригодного для проживания жилищного фонда в рамках реализации программ переселения разработаны настоящие Методические рекомендации по предоставлению средств Фонда ЖКХ лицам, заключившим с органами местного самоуправления договоры развития застроенных территорий и (или) договоры комплексного развития территорий, на компенсацию понесенных расходов на переселение из аварийного жилищного фонда граждан, проживающих на развиваемой территории, либо на уплату возмещения за изымаемые жилые помещения (далее — Методические рекомендации).

Настоящие Методические рекомендации представляют собой рекомендации для органов местного самоуправления, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, реализующих проекты развития застроенных территорий, проекты комплексного развития территорий в целях ликвидации непригодного для проживания граждан жилищного фонда, а в том числе для переселения граждан из аварийного жилищного фонда.

В соответствии с градостроительным законодательством предусмотрены следующие правовые механизмы публично-частного партнерства, направленные на реализацию проектов по преобразования территорий ветхой и аварийной застройки:

1. развитие застроенных территорий <1> (далее — РЗТ);

<1> См. 46.1 — 46.3 ГрК РФ.

2. комплексное развитие территорий по инициативе органов местного самоуправления <2> (далее — КРТ);

<2> Ст. 46.10 — 46.11 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

3. комплексное развитие территорий по инициативе правообладателей <3> (далее — КРТ по инициативе правообладателей).

<3> Ст. 46.9 ГрК РФ.

КРТ по инициативе правообладателей реализуется правообладателями недвижимости, расположенной в границах территории развития, за счет собственных и привлеченных средств и не предусматривает участия профессионального застройщика. КРТ и РЗТ, напротив, предусматривают привлечение застройщика для реализации проекта на открытом аукционе.

Настоящие Методические рекомендации включают рекомендации по оценке инвестиционной эффективности (доходности), иных критериев проектов по развитию застроенных территорий, проектов по комплексному развитию территорий и обоснованию потребности в предоставлении средств Фонда ЖКХ.

В качестве основного методического подхода к оценке инвестиционной эффективности (доходности), иных критериев проектов РЗТ, проектов КРТ и обоснованию потребности в предоставлении средств Фонда ЖКХ используется расчетная пространственно-экономическая модель проекта (в формате MsExcel «Модель РЗТ, КРТ»).

Моделирование проектов развития территорий — это аналитический инструмент оценки инвестиционной привлекательности территории для реализации проекта с учетом градостроительных и экономических ограничений.

Моделирование проектов РЗТ, КРТ позволяет органам местного самоуправления и органам государственной власти субъектов Российской Федерации, реализующим проекты РЗТ, КРТ:

• провести оценку реализуемости проектов РЗТ, КРТ с привлечением частных инвестиций в отношении потенциальных территорий развития и сформировать план проведения аукционов на право заключения договора РЗТ, договора КРТ, предусматривающие переселение граждан из аварийного жилищного фонда (а также из иного непригодного для проживания жилищного фонда) и повышение качества городской среды;
• оценить необходимый объем финансирования проектов РЗТ, КРТ, а также потребность в бюджетных ресурсах, в поддержке за счет средств Фонда ЖКХ, предоставляемых на компенсацию части затрат застройщика на переселение из аварийного жилищного фонда, в целях повышения привлекательности таких проектов для частных инвесторов;
• в соответствии с ограничениями бюджетных источников спланировать очередность и сроки реализации проектов РЗТ, КРТ и обеспечить адекватный учет таких сроков в процессе бюджетного планирования;
• своевременно обеспечить внесение изменений в правила землепользования и застройки (далее — ПЗЗ), а при необходимости и в генеральный план (далее — ГП), иные документы градостроительного проектирования, необходимых для обеспечения условий реализации проектов РЗТ, КРТ, определенных по итогам моделирования;
• обоснованно определить условия аукционов на право заключения договора РЗТ, договора КРТ, включая начальную цену аукционов, распределение финансовых обязательств между публичной стороной и застройщиком, что позволит повысить привлекательность проектов РЗТ, КРТ для застройщиков.

Такое моделирование проводится на самой ранней, предпроектной стадии, до разработки градостроительной документации, и не требует проведения специальных градостроительных проработок. Моделирование проводится на основе общих данных о характеристиках потенциальной территории развития, требований документов градостроительного проектирования <4>, данных о рынке недвижимости и других данных, имеющихся либо в открытых источниках, либо в муниципальных, региональных источниках данных, либо на основе экспертных оценок, приведенных в настоящих Методических рекомендациях.

<4> Правила землепользования и застройки, генеральный план, местные или региональные нормативы градостроительного проектирования и т.д.

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации проекты РЗТ, КРТ реализуются на основании решения органа местного самоуправления. В городах федерального значения, а также в отдельных случаях, если законами субъектов Российской Федерации соответствующие полномочия перераспределены в пользу субъектов Российской Федерации — органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Далее, если специально не оговорено иное, предполагается, что проект РЗТ, КРТ реализуется органом местного самоуправления (далее — ОМСУ).

2. Организационные схемы реализации проектов РЗТ и КРТ

На рисунках 2.1 и 2.2 представлены краткие схемы организации проектов РЗТ и КРТ в соответствии с законодательством.

КРТ и РЗТ являются видами деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории. Проект КРТ может быть реализован только при условии отражения границ территорий КУРТ на карте градостроительного зонирования в составе правил землепользования и застройки (далее — ПЗЗ).

Отношения, связанные с реализацией проектов РЗТ, регламентированы статьями 46.1 — 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ).

Обязательные критерии в ----------------------- отношении территории, -------------------- подлежащей развитию ------------------- (ч. 3 ст. 46.1 ГрК РФ) --------------------						Дополнительный критерий в ------------------------- отношении территории, подлежащей -------------------------------- развитию (ч. 4 ст. 46.1 ГрК РФ): --------------------------------
На указанной территории расположены: 1) многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; 2) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.						На указанной территории также могут быть расположены: Объекты инженерной инфраструктуры, обеспечивающие исключительно функционирование указанных многоквартирных домов, а также объекты коммунальной, социальной, транспортной инфраструктур, необходимые для обеспечения жизнедеятельности граждан, проживающих в таких домах.
Стадии проекта РЗТ ------------------
1.	Принятие органом местного самоуправления (далее — ОМСУ) решения о РЗТ.
2.	Организация и проведение аукциона, в том числе:
	1)	принятие решения о проведении аукциона;
	2)	определение начальной цены аукциона;
	3)	подготовка и опубликование извещения о проведении аукциона;
	4)	проведение аукциона и подписание протокола по результатам аукциона
3.	Заключение между ОМСУ и победителем аукциона договора РЗТ.
4.	Выполнение сторонами условий договора о РЗТ в порядке, определенном ст. 46.2 ГрК РФ, в том числе:
	1)	предоставление победителю аукциона земельных участков в границах РЗТ без проведения торгов;
	2)	строительство жилых и нежилых объектов, а также объектов инфраструктуры на территории, подлежащей развитию.
Обязательства сторон (ст. 46.2 ГрК РФ)
Финансовые						Нефинансовые
Обязательства лица, заключившего -------------------------------- договор с ОМСУ: ---------------						Обязательства лица, заключившего -------------------------------- договор с ОМСУ: ---------------
1) создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения; 2) осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии;						1) в предусмотренные договором сроки подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории в соответствии с действующими документами градостроительного регулирования;
						Обязательства ОМСУ: -------------------
						1) утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; 2) принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; 3) обязательство ОМСУ предоставить лицу, с которым заключен договор о РЗТ, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам в предусмотренные договором сроки.
3) уплатить возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности;
Иные обязательства, которые могут --------------------------------- быть предусмотрены договором о РЗТ, ---------------------------------- в том числе: ------------
1) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории; 2) перечень объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории и подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность; 3) условия и объем участия ОМСУ в РЗТ с указанием соответствующих сроков; 4) способы и размер обеспечения исполнения договора лицом, заключившим договор с ОМСУ; 5) обязательство ОМСУ обеспечить в соответствии с программой комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа строительство и (или) реконструкцию за границами земельного участка или земельных участков, в отношении которых заключен договор, объектов коммунальной инфраструктуры, необходимых для обеспечения подключения (технологического присоединения) на границах таких земельных участков к объектам коммунальной инфраструктуры, построенным на таких земельных участках.
Выкуп жилых и нежилых помещений в МКД, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, проводится на основе добровольных соглашений между застройщиком и собственниками недвижимости.
Изъятие жилых помещений в аварийных МКД (ст. 32 ЖК РФ) ------------------------------------------------------
			- Орган, принявший решение о признании дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома
					- Земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд
							- Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения - По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение

Требования к территории (ст. 46.10 ГрК РФ) ------------------------------------------
Решение о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления (далее — КРТ по инициативе ОМСУ) может быть принято, если не менее 50 процентов от общей площади территории, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории (далее — КУРТ), занимают земельные участки: 1) на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; 2) на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных ОМСУ; 3) виды разрешенного использования которых и (или) виды разрешенного использования и характеристики расположенных на которых объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки; 4) на которых расположены объекты капитального строительства, признанные в соответствии с гражданским законодательством самовольными постройками.
Стадии проекта КРТ ------------------
1.	Принятие ОМСУ решения о КРТ.
2.	Уведомление правообладателей недвижимости о возможности КРТ по их инициативе.
	Организация и проведение аукциона (при отсутствии инициативы правообладателей), в том числе:
	1)	принятие решения о проведении аукциона (если не принято решение об осуществлении КРТ по инициативе правообладателей в порядке, предусмотренном статьей 46.9 ГрК РФ);
	2)	определение начальной цены аукциона;
	3)	подготовка и опубликование извещения о проведении аукциона;
	4)	проведение аукциона и подписание протокола по результатам аукциона.
4.	Заключение между ОМСУ и победителем аукциона договора о КРТ по инициативе ОМСУ.
5.	Выполнение сторонами условий договора о КРТ по инициативе ОМСУ в порядке, определенном ч. 11 — 14 статьи 46.10 ГрК РФ), в том числе: - предоставление победителю аукциона земельных участков в границах КРТ; - строительство объектов на территории, подлежащей развитию.
Обязательства сторон (ст. 46.10 ГрК РФ)
Финансовые			Нефинансовые
Обязательства, которые могут ----------------------------------- закрепляться полностью или частично ----------------------------------- как за лицом, с которым заключается ----------------------------------- договор о КРТ, так и за ОМСУ ----------------------------------- (выполнение которых определяется ----------------------------------- сторонами в договоре): ----------------------			Обязательства, которые могут -------------------------------- закрепляться полностью или -------------------------------- частично как за лицом, с которым -------------------------------- заключается договор о КРТ, так -------------------------------- и за ОМСУ (выполнение которых -------------------------------- определяется сторонами в -------------------------------- договоре): ----------
1) обязательства по благоустройству территории, подлежащей КРТ по инициативе ОМСУ;			1) обязательства по осуществлению мероприятий, необходимых для реализации договора КРТ по инициативе ОМСУ, включая образование земельных участков, установление сервитутов, обеспечение осуществления государственной регистрации прав на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества;
Обязательства лица, заключившего -------------------------------- договор: --------
1) осуществить строительство, реконструкцию объектов капитального строительства на территории, в отношении которой принято решение о КРТ; 2) обязательство лица, заключившего договор, осуществить строительство объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур за счет собственных средств (если соответствующее обязательство закрепляется договором именно за указанным лицом); 3) безвозмездно передать в муниципальную собственность после окончания строительства объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, а также иные объекты, строительство которых осуществлялось за счет средств лица, заключившего договор, перечень таких объектов и условия их передачи (указанное обязательство не является существенным условием договора, но может включаться в договор).
			Обязательства лица, заключившего -------------------------------- договор: --------
			1) подготовить и представить в орган местного самоуправления проект планировки территории, включая проект межевания территории, в отношении которой принято решение о КРТ.
			Обязательства уполномоченного ----------------------------- ОМСУ: -----
			1) утвердить проект планировки территории, включая проект межевания территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии; 2) принять в установленном порядке (в том числе на основе ходатайства лица, заключившего договор) решение об изъятии для муниципальных нужд земельных участков, находящихся в границах территории, в отношении которой принято решение о ее комплексном развитии по инициативе органа местного самоуправления, и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества.
Обязательства уполномоченного ОМСУ: -----------------------------------
1) обеспечить строительство объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур (если соответствующее обязательство закрепляется договором за ОМСУ);
2) предоставить лицу, заключившему договор, в соответствии с земельным законодательством в аренду без проведения торгов земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности и не обременены правами третьих лиц, в целях строительства объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, иных объектов капитального строительства.
Выкуп и изъятие недвижимости для муниципальных нужд в целях КРТ, за ------------------------------------------------------------------- исключением жилых помещений в аварийных МКД (для таких помещения ---------------------------------------------------------------- применяется процедура изъятия в соответствии со ст. 32 ЖК РФ или ---------------------------------------------------------------- иные формы переселения по согласию собственников в соответствии --------------------------------------------------------------- с 185-ФЗ) --------
В целях минимизации рисков блокирования проекта со стороны собственников недвижимости в отношении всех объектов недвижимости кроме аварийных МКД рекомендуется применение следующих форм компенсаций на выбор собственников (цель — достижение согласия на компенсацию не менее 90% собственников): - в отношении жилых помещений в МКД: 1) равнозначное или равноценное (по рыночной цене равнозначного жилого помещения в районе проекта) жилое помещение за границами территории; 2) равнозначное жилое помещение в границах территории (после завершения строительства, с компенсацией расходов на наем жилого помещения на период строительства); 3) возмещение в денежной форме (рыночная стоимость равнозначного жилого помещения); - в отношении индивидуальной жилой застройки: 1) возмещение в объеме рыночной стоимости земельного участка и равнозначного индивидуального дома (по цене аналогичного нового дома в районе проекта); 2) предоставление иного земельного участка для ИЖС и денежного возмещения разницы между рыночной ценой земельного участка и равнозначного индивидуального дома и рыночной ценой предоставляемого земельного участка; - в отношении нежилых помещений: 1) возмещение в размере рыночной стоимости равнозначного нежилого помещения в районе проекта.
В отношении собственников объектов недвижимости кроме аварийных МКД, которые не согласились на предложенные компенсации и заключение добровольного соглашения, может быть применена процедура изъятия для муниципальных нужд в целях КРТ в соответствии со ст. 56.12 ЗК РФ --------------- (рекомендуется применять в отношении не более чем 10% таких собственников собственников).

	- Решение об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд в целях КРТ принимается ОМСУ по ходатайству лица, заключившего договор - Основаниями для принятия указанного решения являются утвержденные проект планировки территории и проект межевания территории
		- В течение семи рабочих дней со дня принятия решения об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд в целях КРТ ОМСУ обязан направить собственникам земельных участков и (или) объектов недвижимого копию данного решения и проект соглашения об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд в целях КРТ
			- Соглашение должно содержать: - выкупную цену земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества в случае, если земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества находятся в собственности физических или юридических лиц; - размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества; - иные условия, предусмотренные пунктом 1 статьи 56.9 ЗК РФ; - в случае изъятия аварийного жилья — по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение.

Рисунок 2.2. Организационная схема реализации проекта КРТ по инициативе органа местного самоуправления

3. Возможные практические проблемы при реализации проектов РЗТ, КРТ и подходы к их решения

Существует ряд практических проблем при реализации проектов РЗТ, КРТ, связанных, в основном, с законодательными ограничениями.

Общая проблематика проектов преобразования застройки

Существуют проблемы, общие и для развития застроенных территорий, и для комплексного развития территорий по инициативе органа местного самоуправления, основными из которых являются:

• слабое градостроительное обоснование преобразования тех или иных территорий города, в том числе в силу отсутствия согласованности с документами планирования;
• критерии формирования территорий проектов не обеспечивают градостроительную комплексность и экономическую состоятельность проекта;
• слабая общественная обоснованность проекта, так как документация по планировке территории не подлежит обязательным публичным слушаниям, общественным обсуждениям;
• отсутствие равномерного распределения прибыли от проекта между всеми участниками проекта.

Ряд проблем типичен именно для проектов развития застроенных территорий:

• значительная ограниченность перечня объектов на застроенной территории (только аварийные многоквартирные дома и многоквартирные дома, снос или реконструкция которых предусмотрен муниципальной адресной программой, и обслуживающая их инфраструктура), порождающая невозможность реализации комплексных градостроительных проектов развития застроенной территории;
• проблемы «несогласных» собственников при выкупе недвижимости на территории проекта развития застроенных территорий, к которым не может быть применена процедура принудительного выкупа;

- жесткое распределение обязательств между ОМСУ и застройщиком в рамках договора РЗТ, что часто не позволяет сформировать эффективные с точки зрения экономики проекта условия договора.

Практические трудности при реализации конкретного проекта преобразования застройки

Значительная часть указанных трудностей связана с введением нового регулирования отражения в правилах землепользования и застройки территорий, «в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории». <5>

<5> Введено Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 373-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации».

Перечень часто встречающихся указанных практических трудностей включает:

• как сформировать границы территории развития?
• как орган местного самоуправления должен обосновать выбор той или иной территории, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории для аукциона на текущий год, если таких территории в ПЗЗ выделено несколько?
• как должна быть выстроена работа девелопера в части осуществления строительства включенных в территорию проекта земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации?
• каким образом осуществить обход земельных участков, на которых находится дорогостоящая недвижимость, которую девелопер не хочет выкупать через процедуры комплексного развития территории?

Предлагаемые рекомендации по решению вышеуказанных проблем, как общих, так и типичных именно для проектов РЗТ или проектов КРТ, представлены в таблице 4.1.

Таблица 3.1. Рекомендации по решению общих проблем преобразования застройки в рамках проектов РЗТ, КРТ

Конкретные границы территории развития определяются с учетом требований законодательства к составу объектов на таких территориях, а также на основе пространственно-экономического моделирования, методика которого представлена в разделе 4 настоящих Методических рекомендаций.

Поскольку закон весьма узко определяет виды возможных объектов, находящихся на территории в рамках проекта РЗТ (только аварийные МКД и МКД, подлежащие сносу или реконструкции в соответствии с муниципальной программой, а также обслуживающая их инфраструктура), то наиболее привлекательными будут территории массового и компактного расположения таких объектов с минимальным вкрапливанием иных (недопустимых) объектов, например, новых МКД, индивидуальных домов, нежилых коммерческих зданий, гаражей.

Требования в отношении объектов, расположенных на территории развития в рамках проекта КРТ, с одной стороны, менее узкие, чем при РЗТ, однако не любая, потенциально привлекательная для преобразования территория жилой застройки может соответствовать критериям.

Так, на территории проекта КРТ могут располагаться индивидуальные дома и дома блокированной застройки, а также неаварийные МКД. В этом случае такие объекты рекомендуется включать в границы и относить к сносимой застройке при выполнении двух условий:

1. если градостроительным регламентом в соответствии с ПЗЗ не предусмотрено размещение таких домов на рассматриваемой территории;

2. если такие дома имеют высокий уровень износа (более 60%), отсутствуют основные коммуникации (канализация, водоснабжение и др.), в застройке не соблюдаются технические регламенты безопасности, в том числе санитарные нормы и правила.

На рисунке 3.1 представлен пример территории, на которой расположены только аварийные многоквартирные дома и обслуживающие их объекты инфраструктуры — детский сад и тепловой пункт. Таким образом, территория удовлетворяет требованиям законодательства к составу объектов на территории проекта РЗТ, с одной стороны, и представляет собой целостный элемент планировочной структуры, что позволяет реализовать комплексный проекта по преобразованию застройки. На практике такая ситуация встречается относительно редко ввиду большой неоднородности застройки, как по видам объектов, так и по их физическому состоянию.

На рисунках 3.2 и 3.3 представлены такие примеры. На рисунке 3.2 представлен пример территории, только часть которой может быть включена в границы территории проекта РЗТ, поскольку окружающие многоквартирную застройки индивидуальные дома не могут быть включены в границы проекта, даже если такие дома имеют высокий износ. Недостатком такого проекта является отсутствие возможности комплексного обновления застройки, однако проект все же может быть реализован. На рисунке 3.3 представлен еще более сложный случай — индивидуальные дома смешаны с многоквартирными, при формировании границ территории проекта РЗТ такие дома необходимо исключить, что в отличие от примера на рисунке 3.2 может сделать проект в принципе не реализуемым из-за отсутствия возможности перепланировки территории.

Рисунок 3.2. Пример-2 потенциально реализуемого проекта РЗТ

Источник: составлено экспертами Фонда «Институт экономики города»

Далее рассмотрим примеры территорий проектов КРТ. На рисунке 3.4 изображена потенциальная ситуация, когда территория может получить целостное развитие, поскольку 50% занято аварийными многоквартирными домами, а 50% территории занято индивидуальными жилыми домами. При этом вся территория развития согласно градостроительному регламенту должна быть застроена многоквартирной жилой застройкой. Значит, индивидуальные жилые дома не соответствуют градостроительному регламенту. Таким образом, данная территория целиком может быть преобразована.

Далее рассмотрим два примера (рисунки 3.5 и 3.6), которые несмотря на соблюдение всех требований скорее всего не получат комплексного решения развития в рамках проекта комплексного развития территории из-за конфигурации «вкраплений» неаварийных многоквартирных домов.

Источник: составлено экспертами Фонда «Институт экономики города»

Рисунок 3.6. Пример-6 потенциально не реализуемого проекта КРТ

Источник: составлено экспертами Фонда «Институт экономики города»

2. Как должна быть выстроена работа девелопера в части осуществления строительства включенных в территорию проекта земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации?

При включении в границы территории проектов развития застроенных территорий и комплексного развития территорий по инициативе органа местного самоуправления объектов недвижимости, находящихся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления муниципальных районов, допускается по согласованию с уполномоченными органами соответствующего уровня (согласно части 4 статьи 46.1 и части 4 статьи 46.10 ГрК РФ). Порядок такого согласования установлен:

• постановлением Правительства Российской Федерации от 17 мая 2017 года № 579 «Об утверждении Правил согласования включения в границы территории, в отношении которой принимается решение о ее комплексном развитии по инициативе органа местного самоуправления, земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных районов»;
• постановлением Правительства Российской Федерации от 17 мая 2017 года № 578 «Об утверждении Правил согласования включения в границы застроенной территории, в отношении которой органом местного самоуправления городского округа, поселения принимается решение о развитии, земельных участков и расположенных на них объектов коммунальной, социальной, транспортной инфраструктур, находящихся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных районов».

При этом в рамках комплексного развития территорий по инициативе органа местного самоуправления возможно изъятие для муниципальных нужд федеральных или региональных объектов недвижимости, находящихся в границах территории проекта, которое осуществляется по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Порядок указанного согласования установлен постановлением Правительства Российской Федерации от 18 мая 2017 года № 594 «Об утверждении Правил согласования изъятия для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления».

Согласно указанному постановлению согласование изъятия осуществляется в отношении объектов недвижимости, которые предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, аренду или безвозмездное пользование гражданам или юридическим лицам. Не допускается отказ в согласовании проекта решения об изъятии по иным основаниям, кроме закрытого перечня оснований такого отказа, установленного указанным постановлением, в том числе при непоступлении от федерального органа исполнительной власти или органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации уведомлений о наличии оснований для отказа в согласовании проекта решения об изъятии и подтверждающих наличие таких оснований документов.

3. Каким образом осуществить обход земельных участков, на которых находится дорогостоящая недвижимость, которую девелопер не хочет выкупать через процедуры комплексного развития территории?

Сохранение таких земельных участков и объектов капитального строительства, на них расположенных, а также существующих элементов планировочной структуры можно предусмотреть в составе проекта планировки и проекта межевания (части 3 и 4 статьи 42 ГрК РФ).

4. Методика пространственно-экономического моделирования проектов РЗТ, КРТ

Настоящие Методические рекомендации представляют подходы к финансово-экономическому обоснованию подготовки и реализации проектов по преобразованию застроенных территорий, реализуемых в рамках проектов РЗТ, КРТ с учетом особенностей законодательного регулирования таких проектов.

Базовым принципом проектов РЗТ, КРТ является подбор такой территории преобразования, которая позволяет в рамках имеющихся градостроительных ограничений (плотность и функционал застройки <6>) сформировать экономически состоятельный проект, а значит, привлечь частные инвестиции и минимизировать бюджетные расходы, с одной стороны, и максимизировать выгоды собственников недвижимости, с другой стороны. Это обеспечивается за счет создания прироста стоимости территории в результате реализации проекта РЗТ, КРТ.

<6> Такие ограничения установлениями документами градостроительного проектирования.

Основным преимуществом реализации проектов РЗТ, КРТ является возможность максимизации земельной ренты в форме прироста стоимости (капитализации) территории. Если такой проект не может быть сформирован (например, отсутствует спрос на необходимый объем недвижимости при необходимом уровне цен, либо градостроительные ограничения не позволяют осуществить необходимую перепланировку территории), это означает, что экономическая обоснованность проекта РЗТ, КРТ соответствующей территории отсутствует.

Рисунок 4.1. Принцип экономической обоснованности проекта РЗТ, КРТ

Основным принципом проектов РЗТ, КРТ является обеспечение приемлемой доходности проекта в целом (а значит, и для всех основных стейкхолдеров — собственников недвижимости, застройщика, города).

С экономической точки зрения это означает, что необходимо рассчитать и обеспечить минимальный необходимый прирост стоимости территории, который позволит обеспечить минимальные необходимые размеры выгод основных стейкхолдеров. Если же такой проект будет неприемлем хотя бы для одной группы основных стейкхолдеров, он не будет реализован (либо риски нереализации (блокирования) проекта будут предельно высоки).

При успешной реализации проекта РЗТ, КРТ различные косвенные выгоды получают и другие стейкхолдеры проекта (кроме основных), в том числе предприниматели, размещающие свой бизнес на территории, собственники сохраняемой недвижимости в рамках территории проекта РЗТ, КРТ, а также собственники недвижимости на прилегающих территориях, и даже все население города в целом. Необходимым условием реализации проекта РЗТ, КРТ является обеспечение минимально приемлемых выгод именно основных стейкхолдеров — собственников недвижимости, застройщика, города.

Выгоды основных стейкхолдеров могут иметь как финансовое, так и нефинансовое выражение.

Рисунок 4.2. Финансовые и нефинансовые выгоды основных стейкхолдеров проекта РЗТ, КРТ

В целях определения оптимальных параметров проекта РЗТ, КРТ (плотность и функционал застройки), которые обеспечивают приемлемую доходность проекта необходимо провести итерационное моделирование таких параметров и оценить показатели эффективности проекта в целом и для основных стейкхолдеров. Такие показатели можно объединить в четыре группы:

• показатели инвестиционной эффективности проекта в целом и для застройщика;
• показатели эффективности для бюджета города и для экономики города;
• показатели эффективности для собственников недвижимости;
• показатели эффективности расходов на переселение из аварийного жилья (за счет средств Фонда ЖКХ, средств долевого финансирования за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации и (или) средств местных бюджетов).

Подробные рекомендации по составу и методам расчета показателей эффективности представлены ниже.

Если по результатам данной оценки проект является неудовлетворительным по значениям указанных показателей (например, имеет отрицательную или низкую доходность, требует неприемлемо высоких затрат бюджета), необходим пересмотр объемно-планировочных решений.

Необходимо определение предельных (критических) значений показателей эффективности, на основе которых делается вывод об отнесении проекта к эффективному или неэффективному. По стандартным принципам инвестиционной оценки общие показатели инвестиционной эффективности проекта необходимо сравнивать со среднерыночными показателями альтернативных инвестиционных проектов (или инвестиционных вложений) при сопоставимом уровне риска.

Для бюджета города проекта не должна приводить к созданию отрицательных потоков чистых налогов в будущем (например, когда расходы бюджета на содержание новой публичной инфраструктуры будут превосходить налоговые доходы, генерируемые территорией).

Показатели эффективности для собственников недвижимости должны обеспечивать более высокие выгоды по сравнению с альтернативой продажей недвижимости в текущих рыночных условиях, то есть при отсутствии проекта РЗТ, КРТ:

• в случае выкупа недвижимости застройщиком, цена такого выкупа должна превосходить текущую рыночную цену;
• в случае предоставления иного объекта недвижимости взамен — текущая рыночная цена такого объекта должна превосходить текущую рыночную цену выкупаемого объекта.

В целях проведения пространственно-экономического моделирования потенциального проекта РЗТ, КРТ, определения его оптимальных объемно-планировочных и экономических параметров в соответствии с подходами, описанными выше, рекомендуется построение специальной расчетной пространственно-экономической модели проекта (далее — модель проекта РЗТ, КРТ).

Файл для расчета модели проекта КРТ (приложение «Модель проекта РЗТ, КРТ») состоит из 6 блоков (листов), каждому разделу соответствует вкладка в файле Excel.

1. Выбор параметров компенсаций;

2. Исходные данные;

3. Градостроительная модель;

4. Экономическая модель проекта;

5. Калькулятор чувствительности показателей эффективности проекта к параметрам реализации проекта;

6. Графики.

В настоящих Методических рекомендациях приведено подробное описание каждого блока модели РЗТ, КРТ, состав основных показателей, рекомендации по их расчету и интерпретации. Расчет модели представлен в приложении «Модель проекта РЗТ, КРТ» в формате Excel. Описание каждого блока сопровождается ссылками на строки или ячейки модели в приложении «Модель проекта РЗТ, КРТ». В приложении представлен расчет одного типового планировочного решения (многоэтажная жилая застройка), на его примере приводятся все основные формулы и результаты, но все параметры планировки могут быть изменены для каждого конкретного проекта.

4.1 Выбор параметров компенсаций собственникам недвижимости

В рамках данного раздела, который соответствует листу «Выбор параметров компенсаций» в приложении «Модель проекта РЗТ, КРТ», необходимо осуществить выбор определенных базовых параметров, необходимых для расчета основной экономической модели проекта в соответствующей вкладке «Экономическая модель проекта» в приложении «Модель проекта РЗТ, КРТ». Параметры и примеры приведены в таблице 4.1.1.

Таблица 4.1.1. Базовые параметры проекта

Соответственно, год начала реализации проекта устанавливается в соответствии с предполагаемой датой начала реализации проекта. Далее устанавливается предполагаемый срок реализации проекта. Как правило, проекты КРТ и РЗТ осуществляются на достаточно крупных территориях и предполагают большие объемы застройки, поэтому срок реализации проекта может составлять 10 лет и более. Место расположения территории является важным параметром, т.к. показатели цен аренды и продажи недвижимости в разных районах города могут существенно различаться. Поэтому необходима максимальная географическая привязка ценовых параметров модели к месту расположения территории, т.к. эти параметры влияют на итоговую экономическую эффективность проекта.

В настоящем разделе также устанавливаются параметры компенсации переселяемым гражданам. Ниже в таблице 4.1.2 представлены все возможные варианты в рамках проектов РЗТ и КРТ. В рамках модели напротив каждого из вариантов необходимо установить долю жилых помещений, в отношении которых будет выбран тот или иной метод.

Таблица 4.1.2. Формы компенсаций переселяемым гражданам

4.2 Исходные данные

На данном этапе должна быть собрана вся имеющаяся информация о территории, на которой планируется реализация проекта РЗТ, КРТ. В настоящем разделе должна быть представлена исчерпывающая информация по следующим группам показателей:

1. Баланс территории развития (по площади земельных участков);

2. Баланс застройки территории развития (по площади объектов капитального строительства);

4.2.1 Баланс территории (по общей площади земельных участков)

Баланс территории развития — это данные о существующих земельных участках и об их текущем использовании. В результате сбора данных необходимо заполнить таблицу 4.2.1.

Таблица 4.2.1. Баланс территории (по общей площади земельных участков)

Источник: составлено экспертами Фонда "Институт экономики города"

Площадь территории может быть оценена на основе данных Публичной кадастровой карты <7> (далее - ПКК), в бесплатной программе QGIS, а также на основе данных Яндекскарт или данных подосновы территории, имеющейся в профильном подразделении администрации муниципального образования, ответственном за регулирование градостроительной деятельности.

3. в новом шейп-файле нарисовать границы рассматриваемой территории (см. рисунок 5.2.2);

4. в атрибутивной таблице нового шейп-файла создать новую колонку, в которой задать формулу "area", тем самым определив площадь начерченного объекта.

Существует и другой доступный способ оценки площади территории при использовании инструмента "линейка" в Яндекс картах (см. рисунок 4.2.3). С помощью линейки можно измерить каждую сторону участка и в зависимости от формы участка посчитать его площадь.

Рисунок 4.2.1. Пример данных публичной кадастровой карты

Источник: составлено экспертами Фонда "Институт экономики города"

Рисунок 4.2.2. Пример вычерчивания границ различных функций территории для определения их площадей в программе Qgis

Источник: составлено экспертами Фонда "Институт экономики города"

Рисунок 4.2.3. Измерение размера территории с помощью инструмента "линейка" в Яндекс карте

Источник: составлено экспертами Фонда "Институт экономики города"

4.2.2 Баланс застройки территории развития (по площади объектов капитального строительства)

Баланс застройки территории - это данные о существующей застройке на рассматриваемой территории. В результате сбора данных нужно заполнить таблицу 4.2.2.

Таблица 4.2.2. Баланс застройки территории развития (по площади объектов капитального строительства)

Источник: составлено экспертами Фонда "Институт экономики города"

Площадь жилых помещений в многоквартирных домах (далее - МКД) может быть оценена на основе данных портала "Реформа ЖКХ" <8>, где опубликованы сведения обо всех многоквартирных домах, в том числе признанных аварийными.

<8> https://www.reformagkh.ru//

Кроме этого, в муниципальных образованиях существуют собственные системы учета жилищного фонда, содержащие необходимые данные. Предполагается, что все аварийные МКД подлежат сносу.

В отношении неаварийных МКД рекомендуется допускать снос при условии высокого износа дома (например, более 60%), отсутствия основных коммуникаций (канализация, водоснабжение и др.), невозможности проведения капитального ремонта, несоблюдения технических регламентов безопасности, в том числе санитарных норм и правил. На стадии настоящего предварительного моделирования указанные критерии могут быть оценены экспертно (на основе имеющейся в муниципальном образовании информации, без проведения дополнительных обследований). При переходе к стадии объявления аукциона на РЗТ или КРТ для фиксации указанных критериев необходимо провести дополнительное обследование территории.

Для оценки общей площади жилых помещений в существующих индивидуальных домах, дома блокированной застройки <9> используется Публичная кадастровая карта. Однако часто не все индивидуальные дома и дома блокированной застройки зарегистрированы в ЕГРН (в том числе если это некапитальные объекты), в данном случае необходимо провести примерную оценку площади по данным OSM или Яндекс карт. Для такой оценки рекомендуется использовать следующую последовательность действий:

<9> Как правило, в составе потенциальных территорий развития часто встречаются индивидуальные дома, дома блокированный застройки встречаются редко.

1. Если все интересующие объекты содержатся в данных OSM, то с помощью Qgis можно оценить площадь пятна застройки данных объектов. Если не все интересующие объекты содержатся в OSM, необходимо будет вычертить их в Qgis или любой другой программе (позволяющей определить площадь пятна застройки), ориентируясь на спутниковые снимки Яндекс карт.

2. С помощью Яндекс-панорам можно оценить этажность каждого объекта. Общая поэтажная площадь объектов рассчитывается как произведение количества этажей на площадь пятна застройки.

3. Для определения площади жилых помещений рекомендуется вычесть из общей поэтажной площади 15 - 20%, которые занимают несущие и иные конструкции объектов, не являющиеся жилыми помещениями.

Индивидуальные дома и дома блокированной застройки рекомендуется относить к сносимой застройке при выполнении двух условий:

1. если градостроительным регламентом в соответствии с ПЗЗ не предусмотрено размещение таких домов на рассматриваемой территории;

2. если такие дома имеют высокий уровень износа (например, более 60%), отсутствуют основные коммуникации (канализация, водоснабжение и др.), в застройке не соблюдаются технические регламенты безопасности, в том числе санитарные нормы и правила. На стадии настоящего предварительного моделирования указанные критерии могут быть оценены экспертно (на основе имеющейся в муниципальном образовании информации, без проведения дополнительных обследований). При переходе к стадии объявления аукциона на РЗТ или КРТ для фиксации указанных критериев необходимо провести дополнительное обследование территории.

К сохраняемой застройке рекомендуется относить МКД, не соответствующие критериям сноса, указанным выше.

Площадь нежилых помещений в МКД может быть оценена на основе данных портала "Реформа ЖКХ", где опубликованы сведения обо всех многоквартирных домах, в том числе признанных аварийными. Кроме этого, в муниципальных образованиях существуют собственные системы учета жилищного фонда, содержащие необходимые данные. Предполагается, что все аварийные МКД подлежат сносу. При оценке площади нежилых помещений на первых этажах в МКД необходимо исключать площадь нежилых помещений в составе общего имущества (подъезд, лестницы, чердаки и др.).

Общая площадь нежилых помещений в подлежащей сносу нежилой (коммерческой) застройке (отдельно стоящие нежилые здания) оценивается на основе данных ПКК. В случае отсутствия данных об объекте на ПКК необходимо провести примерную оценку площади по данным OSM или Яндекс карт:

1. Если все интересующие объекты содержатся в данных OSM, то с помощью Qgis можно оценить площадь пятна застройки данных объектов. Если не все интересующие объекты содержатся в OSM, необходимо будет вычертить их, ориентируясь на спутниковые снимки Яндекс карт.

2. С помощью Яндекс-панорам можно оценить этажность каждого объекта. Общая поэтажная площадь объектов рассчитывается как произведение количества этажей на площадь пятна застройки.

3. Для определения площади нежилых помещений рекомендуется вычесть из общей поэтажной площади 20 - 25%, которые занимают несущие и иные конструкции объектов, а также помещения общего пользования.

Отдельно стоящие коммерческие объекты (магазины, бытовые услуги, кинотеатры, аптеки и др.) в общем случае рекомендуется сохранять, за исключением случаев, когда такие объекты имеют высокий износ или при их эксплуатации не соблюдаются требования технических регламентов безопасности, в том числе санитарные нормы и правила (например, заброшенные гаражи, промышленные зоны, авто-мойки).

Общая площадь объектов социальной инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники, больницы иные социальные объекты) оценивается на основе данных ПКК. В случае отсутствия данных об объекте на ПКК, оценка может быть проведена на основе данных, имеющихся в распоряжении профильного подразделения администрации муниципального образования. Также можно провести примерную оценку площади по данным OSM и Яндекс карт способом, описанным выше.

Объекты социальной инфраструктуры в общем случае предлагается сохранять, за исключением случаев, когда такие объекты имеют высокий износ или при их эксплуатации не соблюдаются требования технических регламентов безопасности, в том числе санитарные нормы и правила. При этом необходимо учесть, что снос таких объектов влечет увеличение необходимых затрат проекта ввиду необходимости компенсации мощности снесенных объектов социальной инфраструктуры (создания новых объектов социальной инфраструктуры), что может снизить инвестиционную привлекательность проекта.

Данные по парковочным местам можно запросить в профильном подразделении администрации муниципального образования, ответственном за транспортную инфраструктуру. Также можно самостоятельно оценить количество парковочных мест по данным спутниковых снимков Яндекс карт.

4.2.3 Состав жилых помещений в существующей застройке

Состав жилых помещений в существующей многоквартирной застройке или сведения о квартирографии существующих МКД могут быть сформированы на основе данных о серии дома, представленных на портале "Реформа ЖКХ". Для расчета затрат на компенсации переселяемым гражданам могут использовать и данные об общей площади жилых помещений (данные о квартирографии это дополнительные, не обязательные для проведения моделирования данные). Такие данные необходимо в том случае, если в рамках проекта предполагается волновое переселение граждан в границах территории развития (то есть не предполагается переезд граждан в иные места). В таком случае необходимо при моделировании учитывать кавартирографию каждого расселяемого дома и квартирографию новых домов, в которых планируется переселение (в отношении граждан, переселяемых в равнозначное жилое помещение).

4.2.4 Численность населения в существующей жилой застройке

Данные о численности населения в существующей жилой застройке содержатся в следующих источниках:

• официальные данные реестра аварийных МКД (численность населения, проживающего в таких домах);
• данных регистрационного учета по месту жительства, которые могут быть запрошены органом местного самоуправления в миграционной службе.

Данные о численности граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, содержатся в муниципальной системе учета граждан (и их семей), нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Для целей моделирования могут быть использованы также и примерные оценочные данные о численности проживающего на территории населения, полученные путем деления общей площади жилых помещений (в подлежащей сносу жилой застройке или в сохраняемой жилой застройке) на среднюю обеспеченность жилыми помещениями на душу населения в муниципальном образовании (можно использовать соответствующие показатели по многоквартирному жилищному фонду и по индивидуальному жилищному фонду) по данным Росстата (База данных "Показатели муниципальных образований").

4.2.5 Показатели кадастровой стоимости территории

В рамках настоящего подраздела в рамках раздела с исходными данными необходимо определить кадастровую стоимость всех объектов недвижимости, расположенных на территории реализации проекта РЗТ, КРТ:

совокупная кадастровая стоимость земельных участков в границах территории;

совокупная кадастровая стоимость жилых помещений, в том числе расположенных в типах домов:

многоквартирные дома, признанные аварийными;

иные многоквартирные дома;

индивидуальные дома, дома блокированной застройки;

совокупная кадастровая стоимость нежилых помещений на первых этажах многоквартирных домов, в том числе расположенных в типах домов:

многоквартирные дома, признанные аварийными;

иные многоквартирные дома;

совокупная кадастровая стоимость нежилых помещений в отдельно стоящих нежилых коммерческих зданиях:

совокупная кадастровая стоимость объектов социальной инфраструктуры.

Для определения кадастровой стоимости земельного участка рекомендуется использовать данные Публичной кадастровой карты (ПКК). В случае отсутствия данных об объекте на ПКК, можно запросить выписку Росреестра по интересующему земельному участку. Также в каждом регионе существует региональное государственное бюджетное учреждение, уполномоченное осуществлять кадастровую оценку. Отчет об итогах государственной кадастровой оценки размещается на сайте данного учреждения и на сайте Росреестра. По ПКК также может быть определена кадастровая стоимость отдельно стоящих объектов недвижимости, таких как ИЖС, а также нежилых зданий и сооружений.

Для всех остальных объектов недвижимости (жилые и нежилые помещения в многоквартирных жилых домах) кадастровая стоимость оценивается на основе данных отчета о кадастровой оценке объектов недвижимости, которая осуществляется государственным бюджетным учреждением, уполномоченным осуществлять кадастровую оценку. Отчет об итогах государственной кадастровой оценки размещается на сайте данного учреждения и на сайте Росреестра.

4.2.6 Параметры рынка недвижимости

Данный подраздел включает основные параметры рынка жилой и нежилой недвижимости для расчета таких параметров модели, как доходы от реализации проекта РЗТ, КРТ, выкуп недвижимости и пр.

Таблица 4.2.3. Перечень параметров рынка недвижимости и источники, в которых они содержатся

Вариант исходных данных по ценам на аренду и продажу машино-мест в подземном паркинге, а также аренды и продажи коммерческих торговых помещений и помещений свободного назначения по столичным городам в 17 крупнейших российских агломерациях приведен в таблице 4.2.4 и таблице 4.2.5. Предполагается, что проекты РЗТ, КРТ, как правило, реализуются в крупных городах.

Для других городов могут быть использованы средние соотношения, наблюдаемые в 17 исследованных городах:

соотношение цены продажи жилой и коммерческой недвижимости - 100%;

соотношение цены аренды коммерческой и жилой недвижимости - 200%.

Таблица 4.2.4. Стоимость аренды и продажи машино-мест в подземном паркинге

Таблица 4.2.5. Стоимость аренды и продажи жилых и коммерческих помещений (торговые помещения и помещения свободного назначения)

4.2.7 Параметры затрат проекта

Данный подраздел включает показатели, необходимые для расчета стоимости расходов на реализацию проекта РЗТ, КРТ.

Таблица 4.2.6. Перечень параметров затрат проекта и источники, в которых они содержатся

4.2.8 Макроэкономические параметры

Для моделирования реализации проекта РЗТ, КРТ необходим ряд макроэкономических параметров.

Инфляция (ИПЦ) - для базового года расчета рекомендуется применять данные Росстата по показателю "Индекс потребительских цен и тарифов на товары и услуги" на последний отчетный год, для прогнозного периода - данные Министерства экономического развития РФ. В общем случае применятся ИПЦ по России в целом, но также возможно использование и значения ИПЦ в соответствующем регионе.

Темп роста реальных цен на жилье - рекомендуется проводить расчет при допущении о стабильности реальных цен на жилье, то есть при росте номинальных цен на жилье с темпом инфляции. Однако с учетом ценовых тенденций локальных рынков жилья может быть использовано иное допущение.

Среднедушевые денежные доходы населения - рекомендуется использовать региональные данные Росстата о среднедушевых денежных доходах населения. Информация в разрезе муниципальных образований может быть уточнена ОМСУ.

Ставка дисконтирования - параметр определяется как ставка доходности по сопоставимому по уровню риску инвестиционному проекту или финансовому инструменту. В рамках расчета примера в приложении "Модель проекта РЗТ, КРТ" предлагается использовать ставку дисконтирования, равную 10%.

4.2.9 Параметры для расчета налогов

Ставки по налогам могут быть рассчитаны двумя способами. Во-первых, исходя из налогового законодательства (Налоговый Кодекс РФ, акты субъектов РФ, акты муниципальных образований). Во-вторых, исходя из расчета по данным статистических форм Федеральной налоговой службы России (ФНС), путем деления налоговых поступлений на налоговую базу, которые фактически были исчислены к уплате в бюджет. Данные приводятся для всех муниципальных образований. Второй метод предлагается в случае необходимости получения эффективных ставок, учитывающих существующие льготы и освобождения в конкретных регионах и муниципальных образованиях.

Налог на добавленную стоимость (НДС) (зачисляется в федеральный бюджет)

1. Ставка НДС определяется в соответствии с Налоговым кодексом РФ в зависимости от вида налогооблагаемых операций. Общая ставка НДС составляет 20% (ст. 164 НК РФ).

2. Согласно Налоговому кодексу РФ (ст. 146 НК РФ) объектом налогообложения не являются операции по безвозмездной передаче жилых помещений, объектов инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность (или специализированным организациям по решению государственных или муниципальных органов). Не подлежат налогообложению реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них, услуги по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности (ст. 149 НК РФ).

3. НДС уплачивается всеми организациями, в которых используется основная система налогообложения. В случае использования упрощенной системы налогообложения отдельно НДС не уплачивается, а уплачивается налог на доходы (вместо НДС, налога на прибыль и налога на имущество организаций). В рамках моделирования налоговых платежей застройщика рекомендуется использовать основную систему налогообложения.

Налог на прибыль (85% зачисляется в региональный бюджет, 15% - в федеральный)

Ставка налога на прибыль определяется в соответствии с НК РФ. В общем случае ставка налога на прибыль составляет 20% (ст. 284 НК РФ). Налог на прибыль уплачивается всеми организациями, в которых используется основная система налогообложения. В случае использования упрощенной системы налогообложения отдельно налог на прибыль не уплачивается, а уплачивается налог на доходы (вместо НДС, налога на прибыль и налога на имущество организаций). В соответствии с п. 16 ст. 270 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются расходы в виде стоимости безвозмездно переданного имущества (работ, услуг, имущественных прав) и расходов, связанных с такой передачей. Соответственно объектом налогообложения не являются операции по безвозмездной передаче жилых помещений, объектов инфраструктуры в гос. или мун. собственность (или специализированным организациям по решению гос. или мун. органов).

Налог на имущество организаций (зачисляется в региональный бюджет)

1. Ставка налога на имущество организаций устанавливается нормативным актом субъекта РФ в пределах максимальных ставок в соответствии с Налоговым кодексом РФ (не более 2% от кадастровой стоимости объектов).

2. С учетом различных льгот по налогу фактически эффективная ставка, рассчитанная как отношение фактических сборов налога к суммарной кадастровой стоимости объектов на конкретной территории, всегда отличается от предельной ставки. С учетом этого на основе данных ФНС о сборах налога (публикуются в разрезе всех муниципальных образований на сайте ФНС в форме стат. отчетности N 5-НИО "Отчет о налоговой базе и структуре начислений по налогу на имущество организаций") может быть рассчитана такая эффективная ставка в муниципальном образовании. В рамках примера моделирования используется ставка 2%.

3. В рамках моделирования предполагается, что организации владеют только нежилыми помещениями. Если в рамках проекта предполагается создание наемных домов в собственности юридических лиц, то необходимо применить соответствующие ставки, установленные для юридических лиц в отношении жилых помещений актом субъекта РФ.

4. Налог на имущество организаций уплачивается всеми организациями, в которых используется основная система налогообложения. В случае использования упрощенной системы налогообложения отдельно НДС не уплачивается, а уплачивается налог на доходы (вместо НДС, налога на прибыль и налога на имущество организаций). В рамках моделирования налоговых платежей застройщика рекомендуется использовать основную систему налогообложения (в этом случае налога на имущество организаций в рамках проекта у застройщика не возникает). В рамках моделирования налоговых платежей собственников коммерческих помещений (в первых этажах МКД и в отдельно стоящих нежилых зданиях) рекомендуется использовать основную систему налогообложения.

Налог на доходы в рамках упрощенной системы налогообложения (зачисляется в региональный или местный бюджет)

1. Ставка налога на доходы составляет максимум 6% от валовых доходов либо 15% от разницы между доходами и расходами. Законами субъектов РФ могут устанавливаться ставки от 1% до 6% от доходов в зависимости от категории налогоплательщиков, в отдельных случаях - 0%.

2. В рамках моделирования рекомендуется использовать показатель 6% от доходов при расчете доходов от малого бизнеса, предоставляющего товары и услуги в новой застройке (первые этажи МКД и отдельно стоящие торговые объекты).

Налог на имущество физических лиц (зачисляется в местный бюджет)

1. Ставка налога на имущество физических лиц устанавливается нормативным актом муниципального образования в пределах максимальных ставок в соответствии с НК РФ (не более 0,1% от кадастровой стоимости в отношении жилых домов, частей жилых домов, квартир, частей квартир, комнат) и региональным актом (максимальная ставка может быть увеличена на 0,3%). С учетом различных льгот по налогу фактически эффективная ставка, рассчитанная как отношение фактических сборов налога к суммарной кадастровой стоимости объектов на конкретной территории, всегда отличается от предельной ставки. С учетом этого на основе данных ФНС о сборах налога (публикуются в разрезе всех муниципальных образований на сайте ФНС в форме стат. отчетности N 5-МН "Отчет о налоговой базе и структуре начислений по местным налогам") может быть рассчитана такая эффективная ставка в муниципальном образовании. В рамках примера моделирования используется ставка 0,1%.

2. В рамках моделирования предполагается, что граждане владеют только жилыми помещениями.

Земельный налог (зачисляется в местный бюджет)

1. Ставки земельного налога устанавливаются муниципальным актом в пределах максимальной ставки, определенной Налоговым кодексом РФ в отношении земельных участков, занятых жилой застройкой, в размере 0,3%, в отношении земельных участков, занятых коммерческой застройкой - в размере 1,5%. С учетом различных льгот по налогу фактически эффективная ставка, рассчитанная как отношение фактических сборов налога к суммарной кадастровой стоимости земельных участков на конкретной территории, всегда отличается от предельной ставки. С учетом этого на основе данных ФНС о сборах налога (публикуются в разрезе всех муниципальных образований на сайте ФНС в форме стат. отчетности N 5-МН "Отчет о налоговой базе и структуре начислений по местным налогам") может быть рассчитана такая эффективная ставка в муниципальном образовании. В рамках примера моделирования используются соответственно ставки 0,3% и 1,5%.

4.3 Градостроительная модель

В данном разделе более подробно остановимся на процессе моделирования градостроительных параметров развития территории, схематично обозначенном на рисунке 4.3.1. В настоящих Методических рекомендациях рассматривается типовая планировка многоэтажной жилой застройки. На практике, проектом РЗТ, КРТ может предусматриваться и другое планировочное решение (например, многофункциональная застройка, включающая жилые и нежилые здания различного назначения). В таком случае необходимо скорректировать модельные параметры планировки.

Необходимо отметить, что итоговое градостроительное решение зависит и от ограничений, установленных документами градостроительного проектирования, и от места расположения территории. При прочих равных условиях, чем ближе к центру города расположена территория, тем выше обоснованная плотность и этажность застройки, и, напротив, чем более территория отдалена от центра, тем более низкие параметры застройки должны быть предусмотрены.

                                \/

                                \/

                                **\/**

                                \/

4.3.1 Примерный баланс территории (по общей площади земельных участков)

В результате градостроительного моделирования необходимо получить примерный баланс территории и примерный баланс застройки. Именно эти параметры градостроительной модели используются в экономической модели для расчета показателей инвестиционной эффективности проекта, иных показателей эффективности проекта (см. 4.4.8 - 4.4.11). В таблицах 4.3.1 и таблица 4.3.2 приведены типовые модельные балансы территории и застройки в отношении трех типов территорий:

В зависимости от площади потенциальной территории развития могут использоваться предлагаемые варианты. На листе «Градостроительная модель» модели проекта РЗТ, КРТ представлены конкретные расчеты в отношении территорий площадью 2,5, 5 и 10 га. Для того, чтобы получить параметры градостроительной модели в отношении потенциальной территории развития, необходимо указать значение площади территории в соответствующей ячейке:

Таблица 4.3.1. Примерный баланс территории (по общей площади земельных участков)

Источник: составлено экспертами Фонда «Институт экономики города»

Далее последовательно на примере территорий в 2,5, 5 и 10 га изложим процесс моделирования. Для баланса территории важно понимать, какая морфология застройки закладывается параметрами. Отметим, что в предлагаемых примерах (для 2,5, 5 и 10 га) предусматривается развитие квартальной многоэтажной жилой застройки. Каждый дом такой застройки имеет отдельный земельный участок, застроенный по всему периметру с минимальными отступами от красных линий. При такой морфологии формируется дворовое (частное) пространство без возможности заезда для автомобилей, также формируется уличное (общественное) пространство вокруг дома.

Процент застроенности земельного участка, предназначенного для строительства описываемого многоквартирного дома, рекомендуется предусматривать на уровне 60%. Также предусматривается, что 10 — 15% площади многоквартирных домов будет занято коммерческими первыми этажами. Важно, что при иной морфологии застройки данные параметры могут меняться.

Территория для размещения инженерной инфраструктуры задается экспертно исходя из допущений о том, что инженерные сооружения для жилых объектов могут быть обеспечены на каждой из рассмотренных территорий и не займут более 1%.

Доля территории под отдельно стоящие коммерческие объекты задана экспертно и может составлять 5 — 15%. Возможны ситуации, когда нет необходимости закладывать данную функцию. Также можно оставлять для коммерческих отдельно стоящих зданий территорию по остаточному принципу — если все нормативные объекты инфраструктуры и благоустройства могут быть размещены на территории и остается свободная территория, можно предложить разместить коммерческий отдельно стоящий объект. Как правило, такие ситуации очень редкие и при необходимости размещения коммерческого объекта его нужно предусматривать на начальной стадии моделирования.

Доля территории под социальные объекты вычисляется исходя из нормативов, установленных МНГП (см. раздел 4.3.2).

Источник: составлено экспертами Фонда «Институт экономики города»

Отталкиваясь от пятна застройки объектов различных функций, а также от регламента по максимальной этажности, определяются предельные площади объектов (см. таблицу 4.3.3).

Таблица 4.3.3. Примерный баланс застройки (по площади жилых и нежилых помещений)

Источник: составлено экспертами Фонда «Институт экономики города»

Суммарная поэтажная площадь жилой застройки вычисляется как площадь пятна жилой застройки, умноженная на этажность застройки. Чтобы определить пятно застройки умножаем площадь территории под жилую застройку на процент застроенности земельного участка, предназначенного для строительства многоквартирных домов: в данном примере — это 60%.

Суммарная площадь жилых помещений и нежилых помещений первых этажей в жилой застройке вычисляется как произведение поэтажной площади жилой застройки на показатель доли полезной площади — 80%.

Площадь жилых помещений вычисляется как разность между суммарной площадью жилых помещений и нежилых помещений первых этажей в жилой застройке, а также площадью нежилых помещений первых этажей в жилой застройке.

Площадь коммерческих первых этажей в жилой застройке вычисляется как произведение суммарной площади жилых помещений и нежилых помещений первых этажей в жилой застройке и доли площади нежилых помещений первых этажей от общей площади жилых и нежилых помещений первых этажей в многоквартирных домах. Доля площади нежилых помещений первых этажей от общей площади жилых и нежилых помещений первых этажей в многоквартирных домах в примерах принята для территории 2,5 га — 10%, для территории 5 и 10 га — 15%.

Площадь подземного и наземного паркинга вычисляется как произведение количества необходимых парковочных мест и площади подземного паркинга на 1 машино-место, экспертно было принято, что на 1 машино-место необходимо 30 кв. м. Здесь важно определить какой тип паркинга будет реализовываться: подземный, наземный отдельно-стоящий, плоскостной. Также возможно не все 100% парковочных мест будут обеспечены на рассматриваемой территории.

Площадь инженерных объектов задается экспертно. В примерах посчитана, как доля (60%) от площади земельного участка под инженерные объекты, исходя из допущения, что инженерные площадные объекты имеют 1 этаж.

Площадь отдельно стоящих коммерческих объектов задается экспертно. В примерах посчитана, как произведение площади пятна застройки объектов на количество этажей. Площадь пятна застройки объекта посчитана как доля (60%) от площади земельного участка под отдельно-стоящие коммерческие объекты.

Площадь объектов социальной инфраструктуры, в том числе площадь школы, детского сада, поликлиники вычисляется как произведение количества учащихся и показателя площади социального объекта на одного учащегося или посещение. Показатели площади социальных объектов на одного учащегося или посещение указана экспертно исходя из типовых проектов ДДУ, СОШ, поликлиник. Площади ДДУ считались генерализировано — не разбивались на отдельные объекты.

Важно отметить, что в целом на площадь застройки может повлиять целый ряд градостроительных ограничений. Вся необходимая информация о градостроительных ограничениях содержится в градостроительном плане земельного участка (далее — ГПЗУ), который предоставляет орган местного самоуправления. Но также необходимую информацию можно собрать самостоятельно, используя документы, размещаемые в открытых источниках (см. таблицу 4.3.4).

Таблица 4.3.4. Виды данных о градостроительных ограничениях

Источник: составлено экспертами Фонда «Институт экономики города»

4.3.2 Расчет промежуточных показателей (используется для расчета баланса территории и баланса застройки)

Общая численность населения территории зависит от площади жилых помещений. Вычисляется как площадь жилых помещений разделить на норму по обеспеченности площадью жилых помещений на человека.

Необходимое количество мест в ДДУ, необходимое количество мест в СОШ, размер поликлиники, создаваемой на территории развития, зависят от общей численности населения. Вычисляется как общая численность населения умножить на норму по количеству учащихся (в случае СОШ и ДДУ) или количеству посещений (в случае с поликлиниками) и разделить на 1000. Как уже упоминалось выше, в приведенных примерах применялся средний показатель по 15 городам (см. таблицу 4.3.5).

Доля мест в ДДУ, СОШ и поликлинике, обеспеченная на рассматриваемой территории и доля мест в ДДУ, СОШ и поликлинике, обеспеченная за счет прилегающей территории может быть регламентировано в МНГП. Значение данного параметра в каждом конкретной случае зависит от свободной мощности существующих в окружении объектов.

Количество парковочных мест зависит от площади жилых и нежилых помещений. Вычисляется как площадь жилых и нежилых помещений, деленная на норму площади жилых или нежилых помещений на 1 машино-место. Для жилых помещений — эта норма равна 45 кв. м, для нежилых — 50 кв. м. Данная норма регламентируется МНГП. Как уже упоминалось выше, в отношении парковочных мест для жилых помещений в приведенных примерах применялся средний показатель по 15 городам.

Расчет потребности в социальной и парковочной инфраструктуры проводится в несколько шагов.

1. Определяется потребность в объектах социальной и парковочной инфраструктуры, исходя из норм по каждому виду социальной и парковочной инфраструктуры в расчете на 1000 проживающих людей (необходимое количество мест в ДДУ, СОШ, посещений поликлиник, парковочных мест). В описываемом примере используются средние показатели по нормативам обеспеченности социальной и парковочной инфраструктурой в 15 крупных городах России (см. таблицу 4.3.5).

Таблица 4.3.5. Значения показателей обеспеченности отдельными видами объектов инфраструктуры в соответствии с местными нормативами градостроительного проектирования в 15 крупных городах

Источник: составлено экспертами Фонда «Институт экономики города».

<10> Постановление Правительства Приморского края от 30 января 2020 года № 61-пп «Об утверждении местных нормативов градостроительного проектирования Владивостокского городского округа».

<11> См. таблицу 1.2.1 постановления Правительства Приморского края от 30 января 2020 года № 61-пп.

<12> См. таблицу 1.2.1 постановления Правительства Приморского края от 30 января 2020 года № 61-пп.

<13> Не предусмотрены расчетные показатели не только в части обеспеченности поликлиниками, но и иными объектами здравоохранения.

<14> См. таблицу 1.1.2 постановления Правительства Приморского края от 30 января 2020 года № 61-пп. Наименование показателя: «уровень обеспеченности объектами для стоянок автомобилей (стоянка, паркинг, парковка (парковочное место), гараж, гараж-стоянка) постоянного населения, расположенных вблизи от мест проживания (жилые дома).»

<15> Решение Волгоградской городской Думы от 30 января 2013 года № 72/2156 «Об утверждении местных нормативов градостроительного проектирования городского округа город-герой Волгоград».

<16> См. раздел 1 приложения к решению Волгоградской городской Думы от 30 января 2013 года № 72/2156.

<17> См. раздел 1 приложения к решению Волгоградской городской Думы от 30 января 2013 года № 72/2156.

<18> См. раздел 2 приложения к решению Волгоградской городской Думы от 30 января 2013 года № 72/2156.

<19> См. таблицу 15 решения Волгоградской городской Думы от 30 января 2013 года № 72/2156. Наименование показателя: «количество мест временного хранения личного транспорта в жилых районах исходя из уровня комфорта проживания».

<20> Решение Воронежской городской Думы от 31 августа 2016 года № 340-IV «Об утверждении местных нормативов градостроительного проектирования городского округа город Воронеж».

<21> См. таблицу 14 статьи 8 решения Воронежской городской Думы от 31 августа 2016 года № 340-IV.

<22> См. таблицу 14 статьи 8 решения Воронежской городской Думы от 31 августа 2016 года № 340-IV.

<23> Не предусмотрены расчетные показатели не только в части обеспеченности поликлиниками, но и иными объектами здравоохранения.

<24> Решение Екатеринбургской городской Думы от 22 декабря 2015 года № 61/44 «Об утверждении Нормативов градостроительного проектирования городского округа — муниципального образования „город Екатеринбург“.»

<25> См. пункт 15 главы 6 решения Екатеринбургской городской Думы от 22 декабря 2015 года № 61/44.

<26> См. пункт 19 главы 6 решения Екатеринбургской городской Думы от 22 декабря 2015 года № 61/44.

<27> См. таблицу 6 главы 7 решения Екатеринбургской городской Думы от 22 декабря 2015 года № 61/44.

<28> См. пункт 43 главы 11 решения Екатеринбургской городской Думы от 22 декабря 2015 года № 61/44.

<29> Решение Казанской городской Думы от 14 декабря 2016 года № 8-12 «О местных нормативах градостроительного проектирования городского округа Казань».

<30> См. таблицу 5.1.1.1.1 решения Казанской городской Думы от 14 декабря 2016 года № 8-12.

<31> См. подраздел 5.2.5 решения Казанской городской Думы от 14 декабря 2016 года № 8-12.

<32> Решение городской Думы Краснодара от 19 июля 2012 года № 32 п. 13 «Об утверждении местных нормативов градостроительного проектирования муниципального образования город Краснодар».

<33> См. таблицу 10 решения городской Думы Краснодара от 19 июля 2012 года № 32 п. 13.

<34> См. таблицу 11 решения городской Думы Краснодара от 19 июля 2012 года № 32 п. 13.

<35> См. таблицу 14 решения городской Думы Краснодара от 19 июля 2012 года № 32 п. 13.

<36> См. пункт 7 статьи 1 решения городской Думы Краснодара от 19 июля 2012 года № 32 п. 13.

<37> Решение Красноярского городского Совета депутатов от 4 сентября № В-299 «Об утверждении местных нормативов градостроительного проектирования городского округа город Красноярск».

<38> См. пункт 4.1 таблицы 1 решения Красноярского городского Совета депутатов от 4 сентября № В-299.

<39> См. пункт 4.2 таблицы 1 решения Красноярского городского Совета депутатов от 4 сентября № В-299.

<40> Не предусмотрены расчетные показатели не только в части обеспеченности поликлиниками, но и иными объектами здравоохранения.

<41> См. пункт 3.1 таблицы 1 решения Красноярского городского Совета депутатов от 4 сентября № В-299.

<42> Решение Городской Думы г. Н. Новгорода от 19 сентября 2018 № 188 «Об утверждении местных нормативов градостроительного проектирования городского округа город Нижний Новгород».

<43> См. пункт 1 таблицы 4 решения Городской Думы г. Н. Новгорода от 19 сентября 2018 № 188.

<44> См. пункт 2 таблицы 4 решения Городской Думы г. Н. Новгорода от 19 сентября 2018 № 188.

<45> См. пункт 2 таблицы 3 решения Городской Думы г. Н. Новгорода от 19 сентября 2018 № 188.

<46> См. пункты 7.4, 7.6 решения Городской Думы г. Н. Новгорода от 19 сентября 2018 № 188.

<47> Решение Совета депутатов г. Новосибирска от 2 декабря 2015 года № 96 «О Местных нормативах градостроительного проектирования города Новосибирска.»

<48> См. пункт 1.1 раздела 2.5 решения Совета депутатов г. Новосибирска от 2 декабря 2015 года № 96 «О Местных нормативах градостроительного проектирования города Новосибирска.»

<49> См. пункт 1.2 раздела 2.5 решения Совета депутатов г. Новосибирска от 2 декабря 2015 года № 96 «О Местных нормативах градостроительного проектирования города Новосибирска.»

<50> Не предусмотрены расчетные показатели не только в части обеспеченности поликлиниками, но и иными объектами здравоохранения.

<51> Решение Пермской городской Думы от 24 марта 2015 года № 60 «Об утверждении Местных нормативов градостроительного проектирования в городе Перми».

<52> См. таблицу 11 решения Пермской городской Думы от 24 марта 2015 года № 60.

<53> См. таблицу 11 решения Пермской городской Думы от 24 марта 2015 года № 60.

<54> См. таблицу 4 решения Пермской городской Думы от 24 марта 2015 года № 60.

<55> См. таблицу 9 решения Пермской городской Думы от 24 марта 2015 года № 60.

<56> Решение Ростовской-на-Дону городской Думы от 25 декабря 2017 года № 459 «Об утверждении Нормативов градостроительного проектирования городского округа „Город Ростов-на-Дону“.»

<57> См. таблицу 4 решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 25 декабря 2017 года № 459.

<58> См. таблицу 4 решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 25 декабря 2017 года № 459.

<59> См. таблицу 5 \решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 25 декабря 2017 года № 459.

<60> См. статью 13 решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 25 декабря 2017 года № 459.

<61> Решение Думы городского округа Самара от 7 февраля 2019 года № 382 «Об утверждении местных нормативов градостроительного проектирования городского округа Самара».

<62> См. пункт 2 раздела 2 решения Думы городского округа Самара от 7 февраля 2019 года № 382.

<63> См. пункт 1 раздела 2 решения Думы городского округа Самара от 7 февраля 2019 года № 382.

<64> Не предусмотрены расчетные показатели не только в части обеспеченности поликлиниками, но и иными объектами здравоохранения.

<65> См. пункт 19 раздела 2 решения Думы городского округа Самара от 7 февраля 2019 года № 382.

<66> Решение Саратовской городской Думы от 23 июня 2016 года № 61-637 «Об утверждении местных нормативов градостроительного проектирования муниципального образования „Город Саратов“.»

<67> См. таблицу 57 решения Саратовской городской Думы от 23 июня 2016 года № 61-637.

<68> См. таблицу 57 решения Саратовской городской Думы от 23 июня 2016 года № 61-637.

<69> См. таблицу 59 решения Саратовской городской Думы от 23 июня 2016 года № 61-637.

<70> См. пункт 2.3.2.3 решения Саратовской городской Думы от 23 июня 2016 года № 61-637.

<71> Решение Совета городского округа г. Уфа РБ от 23 декабря 2009 года № 22/6 «О Нормативах градостроительного проектирования городского округа город Уфа Республики Башкортостан».

<72> См. таблицу 2.17 решения Совета городского округа г. Уфа РБ от 23 декабря 2009 года № 22/6.

<73> См. приложение № 5 решения Совета городского округа г. Уфа РБ от 23 декабря 2009 года № 22/6.

<74> См. пункт 5.7.4 решения Совета городского округа г. Уфа РБ от 23 декабря 2009 года № 22/6.

<75> Решение Челябинской городской Думы от 17 февраля 2015 года № 6/8 «Об утверждении нормативов градостроительного проектирования муниципального образования „Челябинский городской округ“ (вместе с „Нормативами градостроительного проектирования муниципального образования „Челябинский городской округ“).»

<76> См. пункт 1 приложения 3 решения Челябинской городской Думы от 17 февраля 2015 года № 6/8.

<77> См. пункт 2 приложения 3 решения Челябинской городской Думы от 17 февраля 2015 года № 6/8.

<78> См. пункт 8 приложения 3 решения Челябинской городской Думы от 17 февраля 2015 года № 6/8.

<79> См. пункт 31 решения Челябинской городской Думы от 17 февраля 2015 года № 6/8.

2. Определяется, какая доля или сколько мест в ДДУ, СОШ будет организовано на рассматриваемой территории, будет ли на территории располагаться поликлиника. Здесь важно отметить, что предварительно для понимания контекста, в котором будет развиваться территория, необходимо собрать информацию об объектах различной инфраструктуры в непосредственном окружении (см. таблицу 4.3.6). Такая информация позволит определить, какая доля объектов социальной и парковочной инфраструктуры может быть обеспечена за счет существующих объектов.

Таблица 4.3.6. Источники и информация, которую необходимо собрать об окружении территории для развития

Источник: составлено экспертами Фонда «Институт экономики города».

В случаях, когда по результатам моделирования можно сделать вывод о невозможности реализации проекта с учетом существующих нормативов по социальной и парковочной инфраструктуре, не превысив при этом предельную этажность и плотность застройки, рекомендуется подготовить предложения ко корректировке таких нормативов и внесению изменений в МНГП в части снижения временной или пространственной доступности объектов в отношении рассматриваемой территории. Такая практика является общепринятой в градостроительном проектировании в крупных городах с плотной застройкой в различных странах, особенно, если речь идет о развитии территории в центре или в срединной зоне города.

Именно дифференцированные нормативы обеспеченности социальной и парковочной инфраструктурой способны обеспечить сбалансированное развитие застройки в терминах этажности, плотности и обеспеченности всеми функциями. Как было показало в таблице 4.3.5, в рассмотренных 15 городах с населением более 1 млн чел. нормативы, как правило, не дифференцированы по территориям города.

Это является серьезным нормативным правовым ограничением для развития застроенных территорий, поскольку выполнить одинаковый норматив в центре города и на окраине можно при разных условиях. В плотной застройке центра города это означает установление низких значений этажности (если негде разместить школу, значит нельзя увеличивать численность населения), что автоматически делает проект не привлекательным для инвестора. И, наоборот, выполнение высокого норматива по социальным объектам в центре города может настолько завысить затраты проекта, что для их окупаемости необходимо разрешить запредельно высокую этажность, что приводит к снижению комфортности городской среды в целом.

3. Исходя из количества учащихся в СОШ, ДДУ и посещений в поликлиниках определяется размер земельного участка под соответствующие объекты, поскольку нормирование размера земельного участка зависит от количества учащихся. В рассматриваемом примере сделан ряд допущений:

• на территориях в 2,5 и 5 га все ДДУ — встроенно-пристроенные, а на территории в 10 га — отдельно стоящие. Поэтому норма площади земельного участка на одного учащегося для встроенно-пристроенных снижается на 15 — 20% — площадь застройки объекта ДДУ. При этом в предлагаемых примерах норма земельного участка для отдельно стоящего ДДУ согласно рекомендованному в СП Градостроительство значению, а для встроено-пристроенных норма снижена на 15%;
• на территории площадью 2,5 га 80% мест в ДДУ обеспечено в границах территории; на территории площадью 5 га — 70%; на территории площадью 10 га — 90% мест в ДДУ обеспечено в границах территории;
• только на территории в 10 га есть необходимость предусматривать СОШ. Такая предпосылка основана на количестве учащихся СОШ в новой численности населения. При численности учащихся 800 и больше человек рекомендуется предусматривать строительство СОШ. При этом предполагается, что для территории 10 га — 80% мест в СОШ обеспечено за счет рассматриваемой территории;
• только на территории в 10 га есть необходимость предусматривать поликлинику. Такая предпосылка основана на количестве проживающих на территории, поскольку от количества проживающих зависит количество посещений поликлиники. При необходимости организации 70 и выше посещений поликлиники в сутки рекомендуется предусматривать поликлинику. В рассматриваемом примере предполагается размещение встроено-пристроенной поликлиники.

4.3.3 Расчет итоговых характеристик застройки (используется для контроля сбалансированности планировочного решения)

Данные параметры рассчитываются в модели для первичной оценки планировочного решения, получившегося в ходе моделирования. Превышения рекомендуемых значений по данным показателям может свидетельствовать о том, что есть необходимость снизить этажность или площадь застройки, поскольку могут быть нарушены балансы, заложенные генеральным планом или в целом возникнуть переуплотненная некомфортная городская застройка.

Коэффициент плотности застройки по предлагаемым параметрам (БРУТТО) рассчитывается как соотношение между суммарной поэтажной площадью зданий и суммарной площадью земельных участков. Максимальные значения параметра зависят от градостроительного регламента, установленного ПЗЗ. Рекомендуемые максимальные значения составляют для центра города — 3, для срединной зоны — 2, для периферии — 1.

Плотность застройки (НЕТТО). Расчет соотношения между суммарной поэтажной площадью зданий и суммарной площадью земельных участков за вычетом улично-дорожной сети. Максимальные значения зависят от параметров градостроительного регламента, установленного ПЗЗ. Рекомендуемые максимальные значения составляют для центра города — 4, для срединной зоны — 2, для периферии — 1.

Плотность населения может быть регламентирована в генеральном плане, рекомендуемые максимальные значения составляют для центра города — 450 — 550 чел./га, для срединной зоны — 350 — 450 чел./га, для периферии — 200 — 350 чел./га.

Количество этажей подземного паркинга вычисляется также для оценки реализуемости проекта. Рассчитывается как площадь подземного паркинга деленая на площадь жилой застройки.

4.4 Экономическая модель проекта РЗТ, КРТ

Данный раздел содержит непосредственно расчеты показателей эффективности реализации проекта РЗТ, КРТ. Экономическая модель проекта РЗТ, КРТ состоит из 11 основных блоков:

блок 1 «Существующие и планируемые параметры застройки территории»;

блок 2 «Параметры инвестиционных и иных расходов»;

блок 3 «Расходы на компенсации собственникам недвижимости»;

блок 4 «Капитальные и операционные расходы»;

блок 5 «Доходы»;

блок 6 «Структура финансирования»;

блок 7 «Налоги»;

блок 8 «Показатели инвестиционной эффективности»;

блок 9 «Показатели эффективности для городского бюджета и экономики города»;

блок 10 «Анализ капитализации территории и распределения выгод от проекта между стейкхолдерами».

блок 11 «Показатели эффективности расходов бюджетов и Фонда ЖКХ на переселение граждан из аварийного жилищного фонда».

В блоках 1 - 11 приводится подробное описание процесса расчета модели проекта РЗТ, КРТ.

Градостроительное и экономическое моделирование взаимосвязаны между собой. Эта взаимосвязь показана на рисунке 4.4.1.

                               \/

                               \/

             /     Показатели инвестиционной эффективности     \
             \          имеют приемлемые значения?             /

                    ДА                               НЕТ

                    \/                               \/

Рисунок 4.4.1. Последовательность пространственно-экономического моделирования проекта РЗТ, КРТ

Источник: составлено экспертами Фонда «Институт экономики города».

Цель пространственного моделирования — определение максимального значения объема будущей застройки, превышение которого недопустимо ввиду снижения качества застройки и негативного влияния новой застройки на градостроительное окружение территории из-за избыточной плотности и (или) этажности (например, создание избыточной нагрузки на транспортную инфраструктуру (пробки) либо искажение градостроительного облика города).

Цель экономического моделирования — определение оптимального распределения финансовых обязательств (в части создания инфраструктуры и переселения граждан) между застройщиком и органом местного самоуправления, оптимального размера иной поддержки за счет средств местного, регионального бюджетов, Фонда ЖКХ (на компенсацию затрат на переселение из аварийного жилищного фонда).

4.4.1 Блок 1 «Существующие и планируемые параметры застройки территории»

Данный Блок должен содержать расчет существующих показателей плотности застройки по функциональным зонам территории проекта РЗТ, КРТ, расчет баланса существующей застройки, расчет показателей соотношения между суммарной поэтажной площадью зданий и полезной используемой площадью, определение проектируемых показателей застройки. Данный блок содержит исключительно физические показатели.

Данный блок должен включать в себя все объекты будущей застройки, на которой реализуется проект РЗТ, КРТ. Показатели блока будут напрямую зависеть от типа проекта. В настоящих методических рекомендациях рассматривается случай проекта РЗТ, КРТ, если территория содержит в основном жилую застройку, и в плане развития данного участка предусмотрена также жилая застройка.

Основным показателем данного блока является общая площадь планируемой жилой и нежилой застройки (в случае с жилой застройкой необходимо указать также квартирографию) (см. строки 20 — 35 в экономической модели проекта).

Помимо переселения граждан в новые дома на территории реализации проекта РЗТ, КРТ существуют также другие варианты компенсации за переселение. Данные виды подробно рассмотрены в разделе «Выбор параметров компенсаций», а расчет расходов на компенсацию представлен в Блоке «Расходы на компенсацию» экономической модели проекта. Предоставление жилья в новых домах на территории реализации проекта РЗТ, КРТ гражданам, переселяемым из сносимых домов, отражается в строке 138 по продаже жилых помещений, т.к. на площадь предоставляемых жилых помещений сокращается площадь жилья, которая может быть продана инвестором.

В примере в приложении «Модель проекта РЗТ, КРТ» принято, что период сноса составляет 2 года (строки 4 — 14 в экономической модели проекта).

После определения очередности и объема сноса и переселения рассчитываются показатели ввода жилых и нежилых объектов (коммерческих и социальных), предусмотренных градостроительной моделью проекта (см. раздел 4.3).

Временные циклы строительства и сноса задаются равномерно или дифференцировано. Как правило, цикл строительства составляет порядка 2 — 3 лет, т.е. период от момента начала строительства до ввода в эксплуатацию.

В примере в приложении «Модель проекта РЗТ, КРТ» приняты следующие параметры ввода (строки 16 — 19 в экономической модели проекта, таблица 4.4.1).

Таблица 4.4.1. Пример параметров для расчета ввода объектов

В случае, если проект РЗТ, КРТ осуществляется для территории большей площади, чем принято в рассматриваемом примере, предпосылка о том, что одна очередь предусматривает строительство одного МКД будет меняться в сторону увеличения количества и (или) площади вводимых в рамках одной очереди МКД.

В соответствии с установленными параметрами определяется баланс застройки территории новыми жилыми и нежилыми помещениями в каждый год реализации проекта РЗТ, КРТ. В рамках примера в приложении «Модель КРТ и РЗТ» темпы замещения старой жилой застройки новой жилой застройкой в границах реализации проекта представлены на рисунке 4.4.2.

Рисунок 4.4.2. Темпы замещения старой жилой застройки новой жилой застройкой, тыс. кв. м

4.4.2 Блок 2 «Параметры инвестиционных и иных расходов»

Данный блок обеспечивает переход от физических показателей модели к стоимостным, он предусматривает все ценовые показатели, необходимые для расчетов расходов и доходов. Все базовые значения (на год, в который проводится моделирование) показателей, которые приводятся в данном блоке, ссылаются на раздел «Исходные данные». На листе Блока 2 рассчитываются значения показателя на каждый год реализации проекта.

Так как модель является динамической, то цены, используемые для ежегодных расчетов расходов и доходов, должны изменяться в соответствие с индексами цен. Таким образом, для получения показателей расходов и доходов в каждый год, необходимо умножать цены строительства и цены продаж на соответствующие индексы цен в каждый год реализации проекта.

где:

Pn — цена в текущем году n;

Pn-1 — цена в предыдущем году n — 1;

I_{n}^{p} — индекс цен в текущем году n.

4.4.3 Блок 3 «Расходы на компенсации собственникам недвижимости»

В соответствии с вариантами, которые были выбраны в разделе «Выбор параметров компенсаций», в данном блоке рассчитывается площадь жилья, за которую будет получена компенсация для каждого варианта, а также размер этой компенсации.

Во вкладке «Экономическая модель проекта» приведена более развернутая схема моделирования компенсаций, связанных с предоставлением иного жилого помещения по договору мены. Если во вкладке «Выбор параметров компенсаций» устанавливается общая доля таких помещений, то непосредственно в расчете модели данный вид компенсации подразделяется еще на три подвида, т.к. иное жилое помещение может быть получено:

- в построенных на территории развития МКД;

- в построенных за границами территории развития МКД;

• приобретенных на рынке.

Соответственно, в модели необходимо установить, какая доля жилых помещений, предоставляемых по договору мены, будет соответствовать каждому из этих трех вариантов. Например, как это сделано в примере моделирования в приложении «Модель проекта РЗТ, КРТ» (см. строки 71 — 73 в экономической модели проекта) представлено в таблице 4.4.2.

Таблица 4.4.2. Пример распределения вариантов предоставления компенсации в рамках предоставления иного жилого помещения по договору мены (в собственность переселяемого гражданина)

В соответствии с данными параметрами определяется площадь жилья как для случая с переселением граждан из аварийного жилья, так и для граждан, переселяемых из иных МКД на территории реализации проекта (в данном случае — только проекта КРТ).

В соответствии с выбранными темпами сноса жилья и ввода новых жилых объектов, в модели необходимо распределить площадь жилья по формам компенсации в каждый год реализации проекта. Компенсация собственникам жилых помещений, которая предусматривает предоставление жилого помещения непосредственно на территории реализации проекта РЗТ, КРТ, может быть предоставлена только в годы ввода жилых помещений. Т.к. в примере в приложении «Модель проекта РЗТ, КРТ» рассматривается небольшая территория, площадь расселяемого жилья также небольшая, то для расселения всех жителей, которым будет предоставлено жилое помещение на территории проекта КРТ, будет достаточно ввода первой очереди.

Иные виды компенсации (денежная компенсация, предоставление жилья в построенных за границами территории развития МКД, предоставление жилья, приобретенного на рынке) распределяются в зависимости от срока сноса. В примере снос всех зданий осуществляется в течение 2 лет. Соответственно, принято, что данные виды компенсации будут равномерно предоставлены в первые 2 года реализации проекта.

Далее, по завершении распределения компенсаций переселяемым гражданам по годам реализации проекта по площади жилья, осуществляется расчет прямых расходов застройщика на переселение. Всего в модели выделено три группы таких расходов:

• суммарные прямые расходы застройщика на переселение граждан из МКД (учитываются расходы на приобретение жилья на рынке, выплату компенсаций в денежной форме. Расходы на строительство жилья для передачи гражданам в собственность, а также в государственную или муниципальную собственность учитываются как недополученная выручка);
• суммарные прямые расходы застройщика на переселение граждан из индивидуального жилищного фонда;
• суммарные прямые расходы застройщика на выкуп нежилых помещений.

Для расчета расходов в таблице 4.4.3 приведено пояснение как осуществлять расчеты расходов для всех трех групп:

Таблица 4.4.3. Расчет суммарных прямых расходов застройщика на переселение граждан и на выкуп нежилых помещений

Полученные данные о прямых расходах на переселение и выкуп коммерческих помещений затем суммируются с остальными видами расходов для определения суммарных инвестиций, необходимых для реализации проекта. Расходы на предоставление построенных жилых помещений на территории в рамках модели учитываются как выпадающая выручка застройщика, т.к. данные жилые помещения не принесут доходов от продажи жилья.

4.4.4 Блок 4 «Капитальные и операционные расходы»

На основе показателей блоков 1 - 3 оценивается объем и структура капитальных затрат, в том числе на жилищное строительство, инфраструктуру, благоустройство, и операционных затрат, в том числе на снос, градостроительное и объектное проектирование, выкуп нежилых и иных объектов (кроме жилья), сопутствующие расходы на благоустройство существующей прилегающей застройки, операционные расходы на реализацию проекта РЗТ, КРТ.

При моделировании расходов на переселение, при условии, что гражданам будет предоставлено новое жилое помещение на территории реализации проекта РЗТ, КРТ в собственность или в пользование, необходимо учесть расходы на оплату временной аренды жилья для переселяемых граждан. Соответственно, в строке 125 в приложении «Модель КРТ и РЗТ» в соответствии с волнами расселения граждан необходимо произвести расчет расходов на аренду путем умножения площади жилых помещений, принадлежащих переселяемым гражданам, на среднюю стоимость аренды кв. м в месяц.

Суммарные расходы на реализацию проекта РЗТ, КРТ осуществляются по следующей формуле (см. строки 113 — 129 в Приложении «Модель проекта РЗТ, КРТ»):

Каждое слагаемое в приведенной формуле определяется путем умножения удельных расходов на строительство и объемов застройки жилой или нежилой коммерческой недвижимости.

В примере в приложении «Модель проекта РЗТ, КРТ» ежегодная структура расходов по видам представлена на рисунке 4.4.3.

Рисунок 4.4.3. Структура необходимых инвестиций по видам расходов, млн руб.

4.4.5 Блок 5 «Доходы»

Данный раздел включает оценку всех видов доходов:

• продажи жилья;
• продажи нежилых помещений (первые этажи в многоэтажной жилой застройке);
• продажи коммерческих объектов.

Доходная часть модели зависит от выбора инвестиционной стратегии. При моделировании продаж жилых помещений гражданам необходимо учитывать особенности законодательного регулирования участия граждан в долевом строительстве. В соответствии с поправками, принятыми 25 декабря 2018 г. <80>, после 1 июля 2019 г. застройщики, за исключением застройщиков, осуществляющих достройку объектов капитального строительства высокой степени готовности и застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, не смогут получать выручку от заключения договоров участия в долевом строительстве до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Однако заключение таких договоров является условием получения проектного финансирования от банка.

<80> Внесены Федеральным законом от 25 декабря 2018 года № 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В рамках примера в приложении «Модель проекта РЗТ, КРТ» принято, что вся недвижимость продается, а не арендуется.

Суммарные доходы в результате реализации проекта КРТ осуществляются по следующей формуле (см. строки 138 — 141 в Приложении «Модель проекта РЗТ, КРТ»):

Каждое слагаемое в приведенной формуле определяется путем умножения цены продажи и объема ввода жилых и нежилых помещений. При расчете доходов от продажи жилья необходимо сокращать площадь, которая может быть продана, на площадь квартир, которые будут предоставлены гражданам, переселяемым из сносимого жилья взамен старых квартир или по договору найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования, договору социального найма (примере расчета модели не рассматривается).

В примере в приложении «Модель проекта РЗТ, КРТ» ежегодная структура по видам доходов представлена на рисунке 4.4.4.

4.4.6 Блок 6 «Структура финансирования»

Необходимый объем привлечения финансирования для реализации проекта рассчитывается на каждый год как разница между расходами и доходами.

Полученная разница должна распределяться между следующими источниками:

1. собственные средства застройщика;

2. заемные средства (проектное банковское финансирование);

3. средств от продажи недвижимости;

4. бюджетные средства (если предоставляются прямые финансовые ресурсы), в том числе средства Фонда ЖКХ на компенсацию затрат застройщика на переселение.

Настоящие Методические рекомендации включают дополнительный источник финансирования, как субсидии регионального, местного бюджетов, Фонда ЖКХ на компенсацию застройщику расходов на переселение граждан из аварийного жилья в рамках проектов РЗТ и КРТ. Субсидия за счет средств Фонда ЖКХ может составлять до 25% затрат на переселение из аварийного жилья, рассчитанных на основе нормативной стоимости 1 кв. м жилья, установленной Минстроем России в отношении всех муниципальных образований в каждом регионе. Регионы и муниципалитеты вправе также предоставит дополнительные субсидии на компенсацию расходов застройщика на переселение граждан из аварийного жилья. Целью проектов РЗТ, КРТ, безусловно, является минимизация, а лучше — исключение, бюджетных расходов на переселение граждан из аварийного жилья, однако не всегда возможно обеспечить такие условия проекта РЗТ, КРТ, при которых проект будет эффективным без предоставления такой поддержки.

В рамках модели предусмотрена возможность учета данной субсидии в строках 101 — 106. Расчет осуществляется путем умножения общей площади аварийного жилищного фонда на территории реализации проекта РЗТ, КРТ на нормативную стоимость жилья, которая устанавливается Минстроем России.

Расчет размера субсидии Фонда ЖКХ осуществляется исходя из суммарных расходов на переселение из аварийного жилья, т.е. максимального потенциального объема расходов на переселение независимо от форм переселения. Конкретное значение размера субсидии рекомендуется определять по итогам моделирования и анализа чувствительности показателей эффективности проекта РЗТ, КРТ к изменению параметров проекта, исходя из следующего подхода:

• Если при отсутствии субсидии Фонда ЖКХ показатели инвестиционной эффективности проекта имеют приемлемые значения (см. таблицу рекомендуемых значений 4.4.4), субсидия не предусматривается;
• Если при отсутствии субсидии Фонда ЖКХ показатели инвестиционной эффективности проекта имеют неприемлемые значения (см. таблицу рекомендуемых значений 4.4.4), размер субсидии определяется путем подбора значения доли компенсируемых затрат на переселение в ячейке D101 листа «Экономическая модель проекта» либо в ячейке D56 листа «Калькулятор чувствительности показателей эффективности проекта к параметрам реализации проекта» таким образом, чтобы показатели инвестиционной эффективности проекта приняли приемлемые значения.

Доходы от проекта в ходе его реализации генерируются за счет предварительных продаж до ввода объектов в эксплуатацию, а также за счет продаж готовых объектов.

Если проект предполагает строительство исключительно жилья, то, как уже было указано выше, с 1 июля 2019 г. (и до будущих законодательных изменений) получение выручки от предварительных продаж жилья будет невозможно, так как средства граждан, уплачиваемые по договорам участия в долевом строительстве, будут поступать на специальные банковские счета (эскроу).

Таким образом, доходы в ходе реализации проекта могут генерироваться предварительными продажами нежилых объектов, а также продажами готовых жилых и нежилых объектов.

В рамках примера моделирования в приложении «Модель проекта РЗТ, КРТ» в отношении иных источников финансирования принято, что доля собственных средств застройщика составляет 10% от суммарной потребности в финансировании. Данный параметр может меняться (см. строку 144). При этом за счет собственных средств застройщика также финансируется и оплата процентов по привлеченному заемному финансированию. Объем заемного краткосрочного проектного финансирования в рамках проекта рассчитывается как разность суммарного объема финансирования и финансирования за счет собственных средств застройщика, финансирования за счет продаж и субсидий Фонда ЖКХ застройщику. Процентная ставка по проектному финансированию установлена на уровне 12%, данный параметр может меняться (см. строку 145).

4.4.7 Блок 7 «Налоги»

В рамках моделирования предусмотрен расчет налоговых выплат в двух вариантах случаев:

1. Налоговые платежи, поступающие от застройщика в ходе реализации проекта РЗТ, КРТ:

1) Налог на прибыль;

2. НДС;

2. Налоговые платежи, поступающие от собственников недвижимости и арендующих помещения для продажи товаров и услуг на территории проекта РЗТ, КРТ после реализации проекта:

1. Налог на имущество физических лиц;

2. Налог на имущество организаций для собственников нежилых коммерческих встроенных и отдельно стоящих помещений;

3. Земельный налог для собственников нежилых коммерческих встроенных и отдельно стоящих помещений <81>;

<81> Так как земельные участки МКД земельным налогом не облагаются.

4. Упрощенная система налогообложения для предприятий торговли и услуг, осуществляющих деятельность в первых коммерческих этажах жилых домов или в отдельно стоящих коммерческих помещениях.

Расчет всех налогов осуществляется путем умножения налоговой ставки и налоговой базы. Для расчета НДС необходимо также учитывать, что в ходе реализации проекта образуется как входящий, так и исходящий НДС. Соответственно, формула расчета НДС в каждый год реализации проекта будет выглядеть так (см. строки 131 — 136 в экономической модели проекта):

НДС на начало периода — принимается равным 0 в первый год реализации проекта, затем рассчитывается как НДС на конец периода (разница между НДС на начало периода и чистым НДС, равным разности входящего НДС и исходящего НДС);

НДС входящий — произведение ставки НДС и расходов на реализацию проекта, в т.ч. на строительство всех объектов;

НДС исходящий — произведение ставки НДС и доходов от продажи и аренды всех объектов недвижимости, за исключением жилых помещений.

Формула расчета налоговых поступлений по налогу на прибыль в рамках модели рассчитывается так (см. строку 157 в экономической модели проекта):

CFt — денежный поток, равный разности между доходами, полученными в год t (блок 5), и расходами, понесенными инвесторами в год t (блок 4);

НДСt — НДС к уплате в бюджет в год t;

НС — налоговая ставка по налогу на прибыль.

При расчете налога на прибыль налоговая база может быть уменьшена на убытки прошлых лет, но если в предыдущий год прибыль была положительной, то налог на прибыль рассчитывается как произведение налоговой ставки и налоговой базы данного периода.

4.4.8 Блок 8 «Показатели инвестиционной эффективности»

Данный блок предусматривает расчет модели дисконтированных денежных потоков (DCF) и стандартного набора показателей эффективности <82>:

<82> Подробнее с методологией инвестиционной оценки можно ознакомиться в следующей издании по корпоративным финансам: Ричард Брейли, Стюарт Майерс, «Принципы корпоративных финансов», второе издание на русском языке с седьмого международного издания, ЗАО «Олимп-бизнес», Москва, 2008. Доступ по ссылке: https://vavtcaseclub.nethouse.ru/static/doc/0000/0000/0199/199143.ov1e13kss3.pdf.

• Индекс прибыльности (PI) проекта с учетом дисконтирования;
• Внутренняя норма доходности (IRR);
• Дисконтированный срок окупаемости инвестиций (DPB);
• Чистая приведенная стоимость проекта (NPV);

- Индекс прибыльности (PI) для инвестора (на вложенные средства), с учетом дисконтирования;

- Индекс прибыльности (PI) для инвестора (на вложенные средства), без учета дисконтирования.

Формулы расчета и рекомендуемые критерии интерпретации значения показателей представлены в таблице 4.4.4.

В случае, если один или более показателей инвестиционной эффективности имеют значения хуже приемлемых значений, рекомендуется:

- снизить значение начальной цены права заключить договор РЗТ, договор КРТ, учитываемое при оценке планируемых расходов застройщика;

- внести изменения в планируемые условия договора РЗТ, договора КРТ, позволяющие повысить инвестиционную эффективность проекта, в том числе в части предоставления поддержки за счет регионального, муниципального бюджетов, средств Фонда ЖКХ, иных источников;

- рассмотреть возможность внесения изменений в документы градостроительного проектирования, позволяющие повысить инвестиционную эффективность проекта.

Таблица 4.4.4. Показатели инвестиционной эффективности проекта

N	Показатель	Формула расчета показателя	Рекомендуемые критерии интерпретации значения показателя
1	Индекс прибыльности (PI) проекта без учета дисконтирования	PI = \frac{\sum_{t}^{n} {}_{= 0}CF_{t}}{\sum_{t}^{n} {}_{= 0}(CAPEX_{t} + OPEX_{t})} , где: CFt — денежный поток, равный разности между доходами, полученными в год t (блок 5), и расходами, понесенными в год t (блок 4); CAPEX — капитальные расходы (инвестиции) на реализацию проекта; OPEX — операционные расходы на реализацию проекта; t — номер периода; n — количество периодов (предполагаемый срок реализации проекта); R — ставка дисконтирования.	PI необходимо сравнивать с потенциальной прибыльностью по альтернативному инвестиционному вложению с сопоставимым уровнем риска. Рекомендуются следующие значения: PI > 10% — проект состоятелен PI < 10% — проект несостоятелен
2	Индекс прибыльности (PI) с учетом дисконтирования	, где: CFt — денежный поток, равный разности между доходами, полученными в год t (блок 5), и расходами, понесенными в год t (блок 4); CAPEX — капитальные расходы (инвестиции) на реализацию проекта; OPEX — операционные расходы на реализацию проекта; t — номер периода; n — количество периодов (предполагаемый срок реализации проекта); R — ставка дисконтирования.	PI с учетом дисконтирования, имеющий положительное значение, свидетельствует о состоятельности проекта. Рекомендуются следующие значения: PI > 0 — проект состоятелен PI < 0 — проект несостоятелен
3	Внутренняя норма доходности (IRR)	IRR определяется из следующего уровнения: PI = \frac{CF_{t}}{\sum_{t}^{n} {}_{= 0}(1 + IRR)^{t}} = 0 , где: CFt — денежный поток, равный разности между доходами, полученными в год t (блок 5), и расходами, понесенными в год t (блок 4); t — номер периода; n — количество периодов (предполагаемый срок реализации проекта). Для расчета IRR применяется встроенная функция MsExcel «ВСД»	IRR необходимо сравнивать с потенциальной внутренней нормой доходности по альтернативному инвестиционному вложению с сопоставимым уровнем риска. Рекомендуются следующие значения: IRR > R — проект состоятелен IRR < R — проект несостоятелен
4	Дисконтированный срок окупаемости инвестиций (DPB)	DPB определяется из следующего уравнения: , где: CFt — денежный поток, равный разности между доходами, полученными в год t (блок 5), и расходами, понесенными в год t (блок 4); t — номер периода; n — количество периодов (предполагаемый срок реализации проекта); R — ставка дисконтирования.	DPB необходимо сравнивать с потенциальным сроком окупаемости по альтернативному инвестиционному вложению с сопоставимым уровнем риска. Рекомендуются следующие значения: DPB < n — проект состоятелен DPB > n — проект несостоятелен
5	Чистая приведенная стоимость проекта (NPV)	NPV = \sum_{t}^{n} = 0 \frac{CF_{t}}{(1 + R)^{t}} , где: NPV — чистая приведенная стоимость проекта; CFt — денежный поток, равный разности между доходами, полученными в год t (блок 5), и расходами, понесенными инвесторами в год t (блок 4); R — ставка дисконтирования (рекомендуется использовать значение 10%); t — номер периода; n — количество периодов (предполагаемый срок реализации проекта); R — ставка дисконтирования.	NPV > 0 — проект состоятелен NPV < 0 — проект несостоятелен
6	Индекс прибыльности (PI) для инвестора (на вложенные средства), с учетом дисконтирования	, где: CFt — денежный поток, равный разности между доходами, полученными в год t (блок 5), и расходами, понесенными в год t (блок 4); CAPEXeq — капитальные расходы (инвестиции) на реализацию проекта, профинансированные за счет собственных средств застройщика; OPEXeq — операционные расходы на реализацию проекта, профинансированные за счет собственных средств застройщика; t — номер периода; n — количество периодов (предполагаемый срок реализации проекта); R — ставка дисконтирования.	PI с учетом дисконтирования, имеющий положительное значение, свидетельствует о состоятельности проекта. Рекомендуются следующие значения: PI > 0% — проект состоятелен PI < 0% — проект несостоятелен
7	Индекс прибыльности (PI) для инвестора (на вложенные средства), без учета дисконтирования	PI = \frac{\sum_{t}^{n} {}_{= 0}CF_{t}}{\sum_{t}^{n} {}_{= 0}(CAPEX_{t}^{\text{е}q} + OPEX_{t}^{\text{е}q})} , где: CAPEXeq — капитальные расходы (инвестиции) на реализацию проекта, профинансированные за счет собственных средств застройщика; OPEXeq — операционные расходы на реализацию проекта, профинансированные за счет собственных средств застройщика; t — номер периода; n — количество периодов (предполагаемый срок реализации проекта); R — ставка дисконтирования.	PI без учета дисконтирования необходимо сравнивать с потенциальной прибыльностью по альтернативному инвестиционному вложению с сопоставимым уровнем риска. Рекомендуются следующие значения: PI > 10% — проект состоятелен PI < 10% — проект несостоятелен

4.4.9 Блок 9 «Показатели бюджетной эффективности и эффективности для экономики города»

Данный блок предусматривает расчет:

1) потока будущих налоговых доходов бюджета города, а также потока будущих расходов бюджета города на содержание новой публичной инфраструктуры (социальной, транспортной, инженерной, благоустройства), расчет их разницы (чистых доходов бюджета);

2) совокупных доходов резидентов территории и их спроса на товары и услуги на территории.

Расчет потока будущих налоговых доходов бюджета включает расчет потока доходов по налогу на имущество физических лиц, налогу на имущество организаций <83>, а также доли поступлений по налогу на прибыль и по упрощенной системе налогообложения от предпринимателей, разместивших бизнес на территории после ее преобразования. Поскольку все эти налоги имеют свои особенности регулирования (налоговая база, льготы и освобождения и т.д.), то в целях настоящего моделирования рекомендуется применять средние значения сборов таких налогов по отношению к налоговой базе в данном муниципальном образовании (см. строки 189 — 192 в приложении «Модель проекта РЗТ, КРТ»). Для расчета таких средних значений может использоваться бюджетно-налоговая отчетность муниципального образования.

Расчет потока будущих расходов бюджета включает оценку расходов на содержание и текущий ремонт территорий общего пользования, а также публичной инфраструктуры на территории и после реализации проекта. Для оценки такого значения рекомендуется использовать сумму необходимой амортизации публичной инфраструктуры как эквивалент необходимых инвестиций в поддержание качества городской среды — инфраструктуры и благоустройства. Рекомендуемые значения — 1% — 4% от стоимости инфраструктуры и благоустройства в каждый период времени, равной начальной стоимости такой инфраструктуры до начала реализации проекта и сумме накопленных объему капитальных вложений по этим статьям за вычетом стоимости снесенных объектов) (см. строку 184 в приложении «Модель проекта РЗТ, КРТ»). В качестве начальной оценки стоимости публичной инфраструктуры рекомендуется использовать условное значение 5% от стоимости рыночной недвижимости <84>.

<84> Так как публичная инфраструктура сама по себе не является рыночным торгуемым благом и не имеет самостоятельной ценности, однако она оказывает влияние на рыночную стоимость обслуживаемой жилой и коммерческой недвижимости.

Расчет совокупных доходов резидентов территории (граждан) и их спроса на товары и услуги на территории рекомендуется проводить на основе данных Росстата о среднедушевых денежных доходах населения в данном муниципальном образовании и расчетной численности населения после реализации проекта. Для оценки потенциального спроса граждан на товары и услуги повседневного потребления рекомендуется использовать данные Росстата о потребительских расходах в данном муниципальном образовании (их доле от доходов), предполагая, что 30 — 35% таких расходов осуществляется возле дома. При отсутствии данных по муниципальному образованию рекомендуется использовать данные по региону или стране в целом (см. строки 194 — 199 в приложении «Модель проекта РЗТ, КРТ»).

4.4.10 Блок 10 «Анализ капитализации территории и распределения выгод от проекта между стейкхолдерами»

Данный блок включает:

1. расчет общей капитализации (стоимости недвижимости) на территориях преобразования до и после реализации проекта;

2. расчет распределения выгод от проекта между основными стейкхолдерами.

Для проведения анализа капитализации необходимо оценить стоимость сносимых жилых помещений на территории до реализации проекта как суммы рыночных стоимостей всех объектов жилой недвижимости (ИЖС, аварийные МКД, прочие МКД), расположенных на данной территории, до начала реализации проекта. В случае, если определить рыночную стоимость объекта на представляется возможным, то рекомендуется использовать кадастровую стоимость в соответствие с отчетом об итогах государственной кадастровой оценке, которая проводится уполномоченным региональным государственным бюджетным учреждением. Капитализация территории после реализации проекта равна сумме рыночных стоимостей всех объектов, рассчитанных по реальным ценам <85>. При таком расчете основными факторами изменения капитализации является увеличение совокупного объема недвижимости и ее структуры по функционалу. В рамках модели осуществляется расчет капитализации в каждый год реализации проекта путем суммирования рыночной стоимости всех объектов недвижимости в ценах базового периода:

<85> В зависимости от сценария реальные цены либо сохраняются на уровне базового года, либо растут, либо снижаются.

- сносимая застройка;

- новая жилая застройка;

- новые подземные парковки;

- новые коммерческие помещения.

Для анализа распределения выгод от проекта между стейкхолдерами необходимо оценить выгоду каждого типа стейкхолдеров.

Для собственников сносимых объектов недвижимости, эта выгода будет рассчитываться:

• в случае предоставления иного объекта недвижимости: как рыночная стоимость недвижимости, которой они будут владеть после (в случае, если жилое помещение предоставляется на территории реализации проекта, то стоимость аренды жилого помещения на время строительства также учитывается как выгода переселяемых граждан);
• в случае выкупа жилых или нежилых помещений как размер выплаченного возмещения.

Основной выгодой для регионального и федерального бюджета непосредственно от реализации проекта являются налоговые доходы от налога на прибыль и от НДС. Единственным источником дохода местного бюджета является права РЗТ, КРТ, уплачиваемая застройщиком в бюджет по итогам аукциона.

Для застройщика выгода рассчитывается как максимальная чистая прибыль от реализации проекта с учетом упущенной выгоды, т.е. суммарная рыночная стоимость всех возведенных объектов на территории реализации проекта за вычетом суммарных инвестиций (стоимость строительства зданий, инфраструктуры и благоустройства), налоговых выплат (налог на прибыль и НДС) и рыночной стоимости жилья, которое было предоставлено переселяемым гражданам (как упущенной выгоды от продажи построенного жилья), а также расходов на аренду и выкуп жилых и нежилых помещений. При таком расчете финансовая прибыль, рассчитываемая как суммарный чистый денежный поток (строка 158 в приложении «Модель проекта РЗТ, КРТ»), не совпадает с прибылью застройщика, рассчитанной при распределении капитализации территории, поскольку в последнем случае учитываются не только прямые расходы застройщика, но и неявные (альтернативные) расходы в форме реальной рыночной стоимости построенных застройщиком жилых помещений, предоставленных переселяемым гражданам (тогда как фактически застройщик понес расходы в размере затрат на строительство таких помещений, которые ниже, чем их рыночная стоимость). Такой подход позволяет оценить реальную экономическую прибыль застройщика с учетом упущенной выгоды (не только затрат, которые понес застройщик, но и доходов, которые он не получил).

Укрупненная структура распределения капитализации между всеми стейкхолдерами осуществляется по следующей формуле:

Инвестиции — стоимость строительства зданий, инфраструктуры и благоустройства на территории;

Р1 — Рыночная стоимость нового жилья для переселенцев и расходы на аренду и выкуп;

Р2 — Рыночная стоимость от продажи жилых и нежилых помещений на рынок;

4.4.11. Блок 11 «Показатели эффективности расходов бюджетов и Фонда ЖКХ на переселение граждан из аварийного жилищного фонда»

В данном блоке приводится расчет эффективности расходов бюджетов и Фонда ЖКХ на предоставление застройщику субсидии на переселение граждан из аварийного жилья. Для определения эффективности рассчитывается следующие показатели:

• расходы регионального, местного бюджетов, Фонда ЖКХ;
• расходы регионального, местного бюджетов, Фонда ЖКХ в расчете на 1 кв. м расселяемого аварийного жилья;
• отношение расходов регионального, местного бюджетов, Фонда ЖКХ в расчете на 1 кв. м расселяемого аварийного жилья к нормативной стоимости 1 кв. м жилья;
• расходы регионального, местного бюджетов, Фонда ЖКХ в расчете на 1 расселяемую жилую единицу;
• расходы Фонда ЖКХ;
• расходы Фонда ЖКХ в расчете на 1 кв. м расселяемого аварийного жилья;
• отношение расходов Фонда ЖКХ в расчете на 1 кв. м расселяемого аварийного жилья к нормативной стоимости 1 кв. м жилья;
• расходы Фонда ЖКХ в расчете на 1 расселяемую жилую единицу.

Соответственно, чем ниже показатели, тем меньше расходы регионального, местного бюджетов, Фонда ЖКХ, а значит, тем эффективнее проект РЗТ, КРТ. Расходы на 1 расселяемую жилую единицу также могут быть сопоставлены с рыночной стоимостью жилой единицы в районе реализации проекта. Чем выше доля удельных расходов регионального, местного бюджетов, Фонда ЖКХ от рыночной стоимости жилой единицы, тем ниже эффективность расходов. В разделе «Калькулятор чувствительности показателей эффективности проекта к параметрам реализации проекта» приводится сравнение двух вариантов реализации проекта КРТ, и показателей эффективности расходов бюджетов и Фонда ЖКХ.

4.5 Калькулятор чувствительности показателей эффективности проекта к параметрам реализации проекта

В рамках настоящего раздела модели осуществляется сравнение различных показателей эффективности реализации проекта для всех стейкхолдеров в зависимости от изменения следующих параметров модели:

1. ставка дисконтирования;

2. темп инфляции;

3. темп роста реальных цен на жилье;

4. коэффициент равнозначности помещения (при переселении из неаварийных МКД);

5. доля бюджетных расходов на инфраструктуру (социальную, инженерную, транспортную);

6. цена права РЗТ, КРТ, уплачиваемая застройщиком в бюджет по итогам аукциона;

7. доля компенсируемых Фондом ЖКХ затрат на переселение;

8. структура компенсаций переселяемым гражданам из аварийных МКД;

9. параметры этажности застройки (возможно снижение этажности относительно заданного предельного значения в целях формирования комфортной городской среды при условии хороших показателей эффективности проект).

Калькулятор позволяет сравнить, насколько показатели эффективности проекта и другие показатели модели чувствительны к перечисленным параметрам. В рамках примера в приложении «Модель проекта РЗТ, КРТ» были выбраны наиболее интересные показатели эффективности реализации проекта, но могут быт добавлены и другие показатели, которые интересны для застройщика или для ОМСУ.

В рамках модели во вкладке «Калькулятор чувствительности» в таблице «Анализ чувствительности показателей эффективности проекта» приводится сравнение двух вариантов моделирования: базового, который используется как пример в настоящих Методических рекомендациях, и альтернативного варианта, в котором предполагается:

1. участие бюджетного финансирования — 100% по каждому виду инфраструктуры;

2. более комфортный вариант переселения граждан:

• увеличение доли граждан, для которых предусмотрено предоставление иного жилого помещения по договору мены (в собственность переселяемого гражданина), при этом на 100% за счет приобретаемых на рынке жилых помещений;
• увеличение доли граждан, для которых предусмотрено предоставление иного жилого помещения в долгосрочное пользование по договору найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования (договор некоммерческого найма);
• снижение доли граждан, для которых предусмотрена выплата возмещения за изымаемое жилое помещение в размере рыночной стоимости жилого помещения;

3. более качественное градостроительное решение — снижение этажности застройки с 9 до 7 этажей;

4. снижение цены права РЗТ, КРТ, уплачиваемой застройщиком в бюджет по итогам аукциона.

В результате для разных участников проекта данные изменения различны. Основные результаты сравнения двух вариантов представлены на рисунках 4.5.1 - 4.5.5.

Рисунок 4.5.1. Индекс прибыльности (PI) проекта с учетом дисконтирования

Рисунок 4.5.2. Налоговые доходы муниципального образования после реализации проекта, млн. руб. в год

Рисунок 4.5.3. Индекс прибыльности (PI) для инвестора (на вложенные средства), с учетом дисконтирования

Рисунок 4.5.4. Показатели эффективности проекта для Фонда ЖКХ

Рисунок 4.5.5. Капитализация территории (в ценах 2020 г.) — распределение выгод стейкхолдеров, млн. руб.

Сравнение двух вариантов показывает, что более комфортный по формам переселения граждан и с точки зрения развития городской среды проект становится менее эффективным для экономики города, для застройщика и для Фонда ЖКХ, но приводит к более высокому показателю капитализации для переселяемых граждан. С учетом того, что основной задачей реализации проектов РЗТ, КРТ является расселение аварийного жилья и формирование более комфортной городской среды, то второй вариант моделирования может быть рекомендован как предпочтительный, т.к. проект остается достаточно эффективным.

Анализ чувствительности показателей эффективности проекта к изменению его основных параметров позволит определить итоговые объемно-планировочные и экономические параметры проекта, в том числе оптимальное распределение финансовых обязательств по переселению граждан и созданию инфраструктуры, между застройщиком и ОМСУ.

После определения оптимальных объемно-планировочных решений, объема финансовых обязательств (необходимых инвестиций) по проекту в целом необходимо определить значение начальной цены аукциона на право заключить договор РЗТ или договор КРТ.

Цена права на заключение договора РЗТ, КРТ представляет собой размер справедливой платы в местный бюджет за предоставление возможности инвестору получить определенную прибыль от реализации проекта. Размер такой цены напрямую зависит от параметров проекта, которые определяют его прибыльность при заданных экономических условиях. Начальная (т.е. минимальная) цена права на заключение договора РЗТ, КРТ должна определяться исходя из параметров проекта, зафиксированных в аукционной документации и определенных по итогам моделирования.

При фиксированной доходности инвестиций более значительные финансовые обязательства города по проекту определяют и более высокую начальную цену, которая выполняет функцию перераспределения обязательств, при этом финансовая нагрузка ложится на инвестора, но несет он эти затраты не в форме затрат на строительство, например, инфраструктуры, а в форме уплаты цены права на заключение договора о развитии территории. Таким образом, задача определения начальной цены права неразрывно связана с инвестиционной оценкой проекта и распределением обязательств между городом и инвестором.

В рамках рассмотренного примера показано, что при увеличении бюджетных расходов на создание инфраструктуры и одновременном снижении цены права РЗТ, КРТ показатели инвестиционной эффективности проекта сохраняются на приемлемом уровне.

Список использованных источников

Федеральные законы и иные федеральные нормативные правовые акты, методические документы

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ.

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ.

3. Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 373-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации».

4. Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

5. Федеральный закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ;

6. Федеральный закон от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Нормативные технические документы

1. Свод правил СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89* (утв. приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 30 декабря 2016 года № 1034/пр).

2. Свод правил СП 42.13330.2011 «СНиП 2.07.01-89*. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений».

Региональные и местные нормативные правовые акты

1. Решение Пермской городской Думы от 17 декабря 2010 года № 205 «Об утверждении Генерального плана города Перми».

Иные источники

1. Ричард Брейли, Стюарт Майерс, «Принципы корпоративных финансов», второе издание на русском языке с седьмого международного издания, ЗАО «Олимп-бизнес», Москва, 2008. Доступ по ссылке: https://vavtcaseclub.nethouse.nl/static/doc/0000/0000/0199/199143.ovlel3kss3.pdf.

1. Проект, реализованный за счет средств Целевого капитала ИЭГ «Город для жизни. Запуск процессов преобразования территории ветхой жилой застройки».

http://www.urbaneconomics.ru/sites/default/files/razvitie_zastroennyh_territoriy_analiticheskiy_material_3.03.17.pdf.

2. Проект ИЭГ по теме «Разработка комплекса нормативных правовых актов, направленных на совершенствование отношений в сфере развития застроенных территорий//URL: http://www.urbaneconomics.ru/sites/default/files/koncepciya_rzt_01_04_14_itog:.»

3. Официальный сайт публичной кадастровой карты Росреестра//URL: https:/pkk5.rosreestr.ru/.

4. Карты//URL: https://www.google.ru/maps.

5. Карты//URL: https://2gis.ru/.

Приложение

Модель проекта РЗТ, КРТ

Содержание

Выбор параметров компенсаций