Приказ Минстроя РФ от 14.09.1992 № 209

«Об утверждении Методики по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения)»

МИНИСТЕРСТВО АРХИТЕКТУРЫ, СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО — КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПРИКАЗ

от 14 сентября 1992 г. № 209

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ МЕТОДИКИ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ УРОВНЯ

Во исполнение пункта I Постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации от 17 февраля 1992 года № 2361-1 «Об упорядочении размеров арендной платы» и в соответствии с поручением Правительства России от 11.08.92 № ЕГ-П44-30396 приказываю:

1. Утвердить прилагаемую Методику по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения), согласованную с Комитетом Верховного Совета Российской Федерации по строительству, архитектуре и жилищно-коммунальному хозяйству, Министерством финансов Российской Федерации, Комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам при Правительстве Российской Федерации, Государственным комитетом по управлению государственным имуществом Российской Федерации.

2. Комитету жилищно-коммунального хозяйства (т. Долгову) довести до территориальных органов жилищно-коммунального хозяйства и оказывать им помощь по применению рекомендованного порядка определения уровня арендной платы при заключении договоров на аренду нежилых зданий (помещений).

3. Контроль за выполнением настоящего приказа возложить на первого заместителя Министра, председателя Комитета жилищно-коммунального хозяйства т. Долгова В.М.

МЕТОДИКА ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ УРОВНЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА НЕЖИЛЫЕ ЗДАНИЯ (ПОМЕЩЕНИЯ)

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. С целью упорядочения размеров арендной платы за нежилые здания (помещения) сдаваемые в аренду и субаренду на территории России предлагается единая методика ее расчета для всех форм собственности.

1.2. Методика носит рекомендательный характер. В каждом конкретном случае размер арендной платы за нежилые здания (помещения) определяется в договоре аренды по соглашению сторон.

1.3. Договор аренды заключает собственник нежилых помещений или юридическое (физическое) лицо, которому делегированы полномочия по сдаче помещений в аренду.

1.4 При заключении договора аренды важно предусмотреть следующие положения:

1.4.1. Арендатор по договоренности с арендодателем устанавливает форму, в которой будет осуществляться техническое обслуживание арендуемого помещения и прилегающей территории (выполнение этих работ собственными силами, частичное или полное обслуживание силами и средствами арендодателя или стороннего подрядчика по соответствующему договору на обслуживание).

1.4.2. Субаренда допускается, если она предусмотрена договором аренды. Плата за помещения, сдаваемые в субаренду не должна превышать плату, взимаемую по договору аренды.

1.4.3. Сдача помещений в аренду иностранным фирмам и совместным предприятиям осуществляется на конкурсной основе, используя рассчитанную в соответствии с данной методикой цену, в качестве стартовой. Расчеты осуществляются на рублевой основе, исходя из курса, установленного Центральным банком России.

1.4.4 Условия расторжения договора.

Споры, возникающие при неисполнении условий договора (при неуплате арендной платы более 2-х месяцев; при использовании помещения не по назначению; при повреждении арендатором объектов аренды и др.) рассматриваются в установленном законом порядке.

1.4.5 Взимание пени.

Пеня за просрочку внесения арендной платы взимается в размере 0,3 — 0,5 % от ее суммы за каждый день просрочки.

1.5. Размер арендной платы за нежилые здания (помещения) должен учитывать восстановительную стоимость зданий (помещений), их потребительские качества, арендную плату за землю, используемую арендаторами нежилых помещений, амортизационные платежи, предстоящие расходы на капитальный ремонт объектов аренды, налоги.

1.6. С целью учета уровня инфляции методика предусматривает корректировку размеров арендной платы путем введения в расчеты коэффициента (индекса) инфляции, устанавливаемого в дальнейшем централизованно.

1.7. Конкретные величины параметров, определяемых методикой, устанавливаются администрациями территорий, республик, краев, областей, автономных и других образований с учетом данных рекомендаций.

2. Оценка стоимости нежилых зданий (помещений), сдаваемых в аренду

2.1. Оценку стоимости зданий (помещений), находящихся в государственной и муниципальной собственности, подлежащих сдаче в аренду, производят оценочные комиссии, назначаемые территориальными комитетами по управлению государственным имуществом.

2.2 При оценке стоимости зданий (помещений) необходимо последовательно определить:

• первоначальную стоимость на основе бухгалтерских данных собственника;
• восстановительную стоимость;
• остаточную стоимость.

2.3. Базой для оценки стоимости основных фондов зданий (помещений) является их остаточная стоимость, определяемая путем уменьшения восстановительной стоимости на процент износа, исчисленного исходя из норм амортизации и фактического срока службы здания.

2.4. Определение восстановительной стоимости строений и сооружений производится по сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости с ее последующим перерасчетом в уровень цен 1991 года по индексам и коэффициентам, введенным постановлением Госстроя СССР от 11 мая 1983 года № 94 и письмами Госстроя СССР от 6 сентября 1990 года № 14-Д (по отраслям народного хозяйства) и Госстроя РСФСР от 29 сентября 1990 года № 15-148/6 и № 15-149/6 (по отрасли «Жилищное хозяйство»), а затем в уровень цен года оценки по коэффициентам, утверждаемым органами исполнительной власти республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных образований, городов Москвы и Санкт-Петербурга.

Для расчета указанных коэффициентов рекомендуется использовать соотношения показателей, отражающих динамику изменения стоимости продукции в строительстве и стройиндустрии.

2.5. Балансовая стоимость по зданиям, расположенным в исторических центрах городов, увеличивается с использованием коэффициента, учитывающего сложность проведения таких работ. Размер этого коэффициента принимается равным или больше единицы (1,0) в зависимости от конкретных условий.

2.6. Балансовая стоимость по заданиям, подлежащим комплексному капитальному ремонту и реконструкции, умножается на коэффициент, учитывающий рост затрат на комплексный капитальный ремонт и реконструкцию по сравнению с новым строительством.

2.7. Полностью самортизированное здание, фактический срок службы которого превышает нормативный (установленный по нормам амортизации для данного типа зданий), но находящееся в состоянии, пригодном для использования по основному назначению, оценивается в размере не менее 10 % первоначальной балансовой стоимости.

3. Расчет арендной платы за нежилые здания (помещения)

3.1. Годовая арендная плата за нежилые здания (помещения) устанавливается для предприятий и организаций не ниже сложившегося уровня арендной платы в предшествующем году и рассчитывается по формуле:

Апл. = [ (Сби х jз х Кк х Кист х Ккр х Ен + Ам) х S + Па] х Ндс х j инф где: Апл — годовая арендная плата за нежилое здание (помещение), руб.;

Сби     - балансовая  стоимость   здания с учетом износа в расчете
          на 1 кв. м.   общей   площади, включающей в себя площадь
          внутренних помещений здания без     площадок  лестничных

      клеток, технических подвалов и пр., руб./кв. м;

jз — индекс увеличения затрат на строительно-монтажные работы;

Кк      - коэффициент минимальной  комфортабельности,  принимается
          равным 1.    При   размещении объекта аренды в подвале -
          снижается на 0,25,    а     при    отсутствии  в  здании
          (помещении)   водоснабжения,   канализации,   отопления,
          электроснабжения  - на  0,1    за  каждый  отсутствующий

      элемент обустройства;

Кист — коэффициент увеличения затрат в связи с проведением ремонтно-строительных работ в исторической части города;

Ккр     - коэффициент     превышения    стоимости     комплексного
          капитального ремонта  и  реконструкции  над   стоимостью

      нового строительства;

Ен — нормативный коэффициент эффективности капиталовложений (приложение 1 к Методике); Ам — годовая амортизация в расчете на 1 кв. м. общей полезной площади здания (помещения), руб./кв. м; S — общая площадь нежилого здания (помещения), сдаваемого в аренду, кв. м; Па — арендная плата на землю, используемую арендатором нежилого здания (помещения);

j инф   - коэффициент (индекс) инфляции;
Ндс <*> - коэффициент,     учитывающий    налоги   на  добавленную

      стоимость (Ндс).

3.2. В арендной плате за нежилые здания (помещения) учитывается стоимость арендной платы за землю (Па), фактически используемую арендаторами нежилых зданий (помещений), включая занятую зданием (помещением), которая определяется в каждом конкретном случае отдельно по договоренности сторон, на основании и в соответствии с Законом РСФСР «О плате за землю», постановлением Правительства Российской Федерации «О порядке определения земельного налога и нормативной цены земли» от 25.02.92 № 112, Инструкцией «О порядке применения Закона РСФСР „О плате за землю“, утвержденной Минфином Российской Федерации, Роскомземом, Государственной налоговой службой Российской Федерации 17 апреля 1992 года NN 21; 2-10-1/1020:11.»

---------------

<*> Налог на добавленную стоимость определяется в размере, утвержденном на момент заключения договора. Сумма, исчислена как НДС в арендной плате (Апл), выделяется отдельной строкой.

3.3. Годовая амортизация в расчете на 1 кв. м. общей полезной площади здания (помещения) независимо от фактического срока его службы определяется по формуле: № ам

Ам = Сб х jз х Кк х Кист х Ккр х ------- 100 где: № ам — норма амортизации на полное восстановление здания, %;

Сб   - балансовая   (первоначальная) стоимость здания в расчете на
       1 кв.  м   общей    полезной    площади,     руб./кв.     м
       (рассчитывается как частное    от   деления  первоначальной

   стоимости здания на его общую полезную площадь).

3.4. Для организаций, финансируемых из федерального и местного бюджетов налог на добавленную стоимость в годовую арендную плату за нежилые здания (помещения) не включается.

3.5. В расчет стоимости аренды нежилых зданий (помещений) (Апл) коэффициент (индекс) инфляции (j инф) включается в размере, устанавливаемом в дальнейшем централизованно.

С учетом его изменения регулярно корректируются и платежи за аренду нежилых помещений, что рекомендуется оговаривать в условиях договора аренды.

3.6. Рекомендуется особый порядок определения арендной платы за нежилые здания и расположенные в них помещения, являющиеся памятниками истории и культуры.

Этот порядок предназначен для расчета примерной оценки стоимости зданий — памятников истории и культуры, определения размера арендной платы за их использование.

3.6.1. Объектом оценки являются здания — памятники истории и культуры, находящиеся под охраной государства.

3.6.2 Порядок учитывает влияние на оценку стоимости памятника;

• исторический период постройки памятника;
• историко-культурная ценность памятника (категории учета).

3.6.3. Привязка Методики к памятникам истории и культуры осуществляется посредством выбора и применения соответствующих конкретному памятнику коэффициентов для определения его восстановительной стоимости.

3.6.4 Арендная плата по памятникам истории и культуры определяется по формуле:

Апл = [(Сб(и) х К<п> х Ен + Ам) х S + Па] х Ндс х j инф где: К <п> — интегрированный коэффициент пересчета остаточной стоимости памятника в восстановительную с учетом всех факторов, указанных в п. 3.6.2. К<п> рассчитывается по формуле: К<п> = Кп х Кик х Ки где: Кп — коэффициент пересчета остаточной стоимости в восстановительную стоимость (приложение 2); Кик — коэффициент историко-культурной ценности памятников (приложение № 3);

Ки  - поправочный   коэффициент  к стоимости памятника, выражающий
      отличие   износа  данного памятника от базового.  В качестве

  базового принимается износ эталонного памятника (Иэ);

Ки рассчитывается по формуле: I-Ип

Ки = -------- I-Иэ где: Ип — износ памятника, в долях единицы.

Для зданий, прошедших комплексный капитальный ремонт и реконструкцию (ККР) до 1984 года, величина Сб(и) принимается на момент, предшествующий ККР.

Для определения историко-культурной ценности здания-памятника, сложности его архитектурного оформления и степени его износа в состав оценочной комиссии включаются эксперты по указанным вопросам.

3.6.5 Годовая амортизация (Ам) определяется по формуле:

Ам = Сб(и) х К<п> х Кк х № ам

В связи с тем, что при определении суммы амортизационных отчислений по памятникам истории и культуры вопрос об их первоначальной стоимости несет условный характер, расчет амортизации производится по остаточной стоимости.

Наименование арендатора (комплекса и отрасли)	Норматив Ен
1	2
Топливно-энергетический:
электроэнергетика	0,15
нефтедобывающая промышленность	0,15
нефтеперерабатывающая промышленность	0,15
газовая промышленность	0,15
угольная промышленность	0,15
Металлургический комплекс:
черная металлургия	0,15
цветная металлургия	0,18
Химико-лесной комплекс:
химическая промышленность	0,15
нефтехимическая промышленность	0,18
лесная и деревообрабатывающая промышленность	0,15
целлюлозно-бумажная промышленность	0,15
Машиностроительный комплекс:
энергетическое машиностроение	0,15
тяжелое и транспортное машиностроение	0,18
электротехническая промышленность	0,20
химическое и нефтяное машиностроение станкостроительная и инструментальная	0,17
промышленность	0,21
приборостроение	0,24
автомобильная промышленность тракторное и сельскохозяйственное	0,23
машиностроение машиностроение для животноводства и	0,16
кормопроизводства строительное, дорожное и коммунальное	0,16
машиностроение машиностроение для легкой и пищевой	0,16
промышленности и бытовых приборов	0,18
Строительный комплекс:
промышленность строительных материалов	0,15
строительство промышленность строительных конструкций и	0,15
деталей	0,19
Агропромышленный комплекс:
пищевая промышленность	0,17
мясная и молочная промышленность	0,15
рыбная промышленность мукомольно-крупяная и комбикормовая	0,15
промышленность	0,15
сельское хозяйство	0,15
лесное хозяйство	0,19
водное хозяйство	0,15
Комплекс отраслей транспорта и связи:
железнодорожный транспорт	0,15
морской транспорт	0,15
речной транспорт	0,15
автомобильный транспорт	0,15
воздушный транспорт	0,15
связь	0,15
Отрасли, не входящие в комплекс:
легкая промышленность	0,25
микробиологическая промышленность	0,15
медицинская промышленность	0,16
полиграфическая промышленность	0,15
местная промышленность	0,27
материально-техническая промышленность и сбыт	0,15
рестораны категории «люкс» рестораны высшей и 1-й наценочной категории,	0,27
ломбарды	0,15
Предприятия непродовольственной торговли
(кроме книжной торговли)	0,27
Книжная торговля	0,06
Предприятия бытового обслуживания (кроме указанных ниже), продовольственной торговли, аптеки	0,06
Предприятия по ремонту и изготовлению металлоизделий и кожгалантереи, по ремонту обуви, общественного питания 2-й и 1-й категории наценочной	0,03
Театрально-зрелищные и творческие хозрасчетные организации	0,06
Банки, сберкассы	0,15

<*> Нормативный коэффициент эффективности (Ен), устанавливается на уровне нормативной рентабельности капиталовложений и принимается в соответствии с Методикой (основными положениями) определения экономической эффективности использования в народном хозяйстве новой техники, изобретений, рацпредложений, утвержденной постановлением КГНТ, Госпланом СССР, Госизобретений СССР от 14 февраля 1977 года № 481/16/13/3 и отраслевыми методиками, утвержденными соответственно с нею.

Период застройки сложность	до 1700	1700- 1750 гг.	1751- 1800 гг.	1801- 1850 гг.	1851- 1900 гг.	После 1990 г.
Простое оформление	90	80	70	65	60	55
Средней сложности 120 Сложное	150	110 140	100 130	90 115	80 105	75 95

NN п/п	Категории историко-культурной ценности памятников	Коэффициенты историкокультурной ценности
1.	Памятник местного значения	1,5
2.	Памятник республиканского значения	2,0
3.	Памятник национального значения	3,0

Примечание: Категорирование памятников сохраняется до принятия соответствующих законодательных актов Российской Федерации.

---