Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 25.03.1964 № 3

«О судебной практике по гражданским жилищным делам»

Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик внесли существенные изменения в жилищное законодательство, установили дополнительные гарантии жилищных прав советских граждан.

В целях правильного и единообразного применения судами жилищного законодательства Пленум Верховного Суда СССР постановляет дать судам следующие разъяснения:

1. Предоставление жилых помещений и заключение договора найма жилого помещения производится в порядке, установленном ст. 56 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик и законодательством союзных республик.

Споры по вопросам распределения свободных жилых помещений суду неподведомственны.

Вместе с тем суды вправе рассматривать иски о предоставлении жилого помещения, когда такие требования основаны на гражданско-правовом обязательстве (предоставление помещения после капитального ремонта, в связи со сносом дома и т.п.).

2. Выданный с нарушением установленного законом порядка ордер на занятие жилого помещения может быть признан судом недействительным.

Вселившиеся по ордеру в жилое помещение, право пользования которым принадлежит на законном основании другим лицам, подлежат в случае спора выселению по иску заинтересованных лиц.

Вынося в этом случае решение о признании ордера недействительным и о выселении, суд, если ордер выдан в установленном порядке, одновременно должен возложить на соответствующую организацию или жилищный орган местного Совета депутатов трудящихся обязанность предоставить выселяемому ранее занимаемое им или другое жилое помещение, не ставя при этом выселение ответчика в зависимость от срока предоставления ему другого помещения.

3. Постоянно проживающие совместно с нанимателем жилого помещения члены его семьи наравне с ним приобретают право на это помещение и несут обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения.

Разрешая споры о разделе жилого помещения, суды должны иметь в виду, что выделение помещения с правом заключения отдельного договора найма возможно лишь при наличии условий, при которых по законодательству союзных республик допускается изменение договора найма.

В тех случаях, когда порядок пользования жилым помещением был обусловлен соглашением нанимателя и всех членов его семьи, суд может вынести решение с учетом этого соглашения, даже если выделяемое отдельным лицам помещение по своим размерам не полностью соответствует их доле в общей жилой площади.

Раздел служебного жилого помещения, а также жилого помещения, находящегося в доме предприятия или учреждения, из которого в соответствии со ст. 62 Основ допускается выселение без предоставления другого помещения, не может быть произведен, за исключением случаев, когда наниматель пользуется помещением в доме такого предприятия или учреждения не в связи с трудовыми отношениями или когда он в соответствии с законом не может быть выселен без предоставления другого жилого помещения.

4. Наниматель, а также члены его семьи, выбывшие из занимаемого ими жилого помещения на другое постоянное место жительства, утрачивают право пользования помещением с момента выезда.

При временном выезде наниматель и члены его семьи могут быть признаны утратившими право на жилое помещение по истечении 6 месяцев после фактического выезда, за исключением тех случаев, когда по действующему законодательству право на жилое помещение сохраняется за отсутствующими на более длительный срок.

В случае спора о признании временно выбывших нанимателя и членов его семьи утратившими право на жилое помещение иск может быть заявлен оставшимися проживать в этом помещении другими постоянными пользователями или наймодателем. Суд, признав причину отсутствия уважительной, может отказать в таком иске.

5. Лица, проживающие в жилом помещении нанимателя на основании договора поднайма, заключаемого в случаях и в порядке, установленных законодательством союзных республик, самостоятельного права на это помещение не имеют.

По прекращении договора поднайма, а также в случае расторжения договора найма жилого помещения между нанимателем и наймодателем отказавшийся освободить помещение поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления ему другого жилого помещения.

При систематической сдаче нанимателем в поднаем отдельной изолированной комнаты в целях извлечения нетрудового дохода эта комната в соответствии со ст. 5 Основ может быть изъята у нанимателя в судебном порядке по иску наймодателя или прокурора.

6. Лица, вселившиеся в жилое помещение нанимателя в качестве опекунов или попечителей, самостоятельного права на это помещение не приобретают. По прекращении опеки или попечительства, если занимаемое этими лицами помещение не закреплено за ними в установленном законом порядке, они подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.

7. Суды должны иметь в виду, что квартирная плата, не внесенная нанимателями жилых помещений в домах местных Советов депутатов трудящихся или в домах государственных, кооперативных и общественных организаций в установленный срок, взыскивается по нотариальным исполнительным надписям, а по истечении установленного законодательством союзных республик срока на выдачу исполнительной надписи — судом. Споры об основаниях начисления и о размере квартирной платы подлежат разрешению в судебном порядке.

8. В соответствии со ст. 59 Основ и законодательством союзных республик излишняя изолированная комната может быть изъята у нанимателя помещения в доме местного Совета депутатов трудящихся или в доме государственной, кооперативной и общественной организации в судебном порядке.

Предусмотренное этой статьей Основ право нанимателя помещения в доме местного Совета депутатов трудящихся заселить освободившуюся излишнюю изолированную комнату возникает независимо от вручения ему письменного предупреждения жилищного органа об изъятии этой комнаты.

Лица, вселенные нанимателем в излишнюю изолированную комнату, приобретают самостоятельное право на эту комнату, и с ними заключается договор найма жилого помещения.

Отказ жилищных органов местных Советов депутатов трудящихся заключить договор найма жилого помещения с лицом, вселенным нанимателем в излишнюю изолированную комнату, может быть оспорен заинтересованными лицами в суде.

Если излишняя изолированная комната образовалась в квартире, предоставленной в пользование одной семье, наниматель помещения в доме местного Совета депутатов трудящихся вправе либо заселить эту комнату, либо требовать от наймодателя переселения его в отдельную квартиру меньшего размера. Обращаться в суд с иском о предоставлении отдельной квартиры меньшего размера наниматель не вправе.

В случае, когда наниматель отказался от предоставляемой ему наймодателем отдельной квартиры меньшего размера и не воспользовался после сделанного ему предупреждения правом заселения излишней изолированной комнаты, наймодатель может требовать по суду изъятия излишней изолированной комнаты, но не переселения нанимателя в отдельную квартиру меньшего размера.

Наймодатель, не предоставивший нанимателю в соответствии с его просьбой отдельную квартиру меньшего размера, не вправе требовать изъятия излишней изолированной комнаты.

Наниматели помещений в домах государственных, кооперативных и общественных организаций не пользуются правом заселения излишней изолированной комнаты и правом требовать их переселения в отдельную квартиру меньшего размера.

9. Если в квартире, находящейся в доме местного Совета депутатов трудящихся или государственной, кооперативной и общественной организации, освободилась комната, не изолированная от занимаемого нанимателем жилого помещения и смежная с ним, эта комната, в соответствии со ст. 59 Основ, подлежит передаче наймодателем в пользование нанимателя смежной комнаты.

При наличии технической возможности превращения освободившейся смежной комнаты в изолированную суд может отказать в удовлетворении требования нанимателя о передаче этой комнаты в его пользование, однако лишь в том случае, когда она по своему размеру является излишней для нанимателя смежной комнаты и если переоборудованием не ухудшаются жилищные условия этого нанимателя или других нанимателей жилых помещений в той же квартире.

10. Предусмотренное ч. 3 ст. 60 Основ право нанимателя жилого помещения в доме государственной, кооперативной и общественной организации на обмен этого помещения лишь с согласия наймодателя не исключает возможности оспорить отказ наймодателя в согласии на обмен в судебном порядке.

11. При разрешении споров о выселении нанимателя с предоставлением ему другого благоустроенного жилого помещения (ст. 61 Основ) суды должны исходить из того, что вопрос о благоустроенности помещения решается в соответствии с законодательством союзных республик, с учетом местных условий и характера жилого фонда в данном населенном пункте.

Предоставляемое помещение во всяком случае должно находиться в черте того же населенного пункта, в доме капитального типа и по своим размерам должно быть не менее занимаемого выселяемым помещения. Нанимателю, занимавшему отдельную квартиру или более одной комнаты, должна быть соответственно предоставлена отдельная квартира или помещение, состоящее из того же числа комнат.

Если наниматель имел излишки площади, помещение предоставляется в соответствии с нормами, установленными законодательством союзных республик, но не менее 9 квадратных метров на одного человека (ст. 59 Основ), а нанимателю, имеющему право и фактически пользовавшемуся дополнительной жилой площадью, — с учетом дополнительной жилой площади.

12. Если по решению соответствующего компетентного органа жилое помещение в доме местного Совета депутатов трудящихся или государственной, кооперативной и общественной организации предназначено для производственных или общественных надобностей, наниматель этого помещения может быть выселен по суду с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (ст. 61 Основ).

13. Лицо, виновное в систематическом разрушении или порче жилого помещения либо в систематическом нарушении правил социалистического общежития, создающем условия невозможности совместного с ним проживания, может быть по иску членов его семьи, наймодателя, других нанимателей жилого помещения в той же квартире или доме, а также по иску прокурора выселено без предоставления другого жилого помещения. Выселение такого лица возможно, если его поведение уже было предметом рассмотрения органов милиции, прокуратуры, суда или общественных организаций, но принятые меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными.

Лицо, виновным поведением которого создана обстановка невозможности совместного проживания, может быть обязано судом произвести обмен занимаемого им помещения на другое, которое укажет заинтересованная в обмене сторона, с соблюдением при этом условий обмена жилых помещений, установленных законодательством союзных республик. В случае отказа виновного в создании обстановки невозможности совместного проживания от обмена он может быть выселен без предоставления другого жилого помещения.

14. При установлении факта незаконного использования помещения не по назначению (превращение жилого помещения в нежилое, заселение мест общего пользования) суды должны признавать недействительными такие соглашения между наймодателями и нанимателями и выселять лиц, занимающих помещение не в соответствии с его назначением.

15. При рассмотрении дел по искам о выселении в соответствии со ст. 61 Основ нанимателей, имеющих жилые дома на праве личной собственности, судам следует исходить из установленных законодательством союзных республик условий расторжения по этим основаниям договора найма.

Вместе с нанимателем, имеющим возможность поселиться в принадлежащем ему доме, находящемся в черте того же города или другого населенного пункта и пригодном для постоянного проживания, могут быть выселены проживающие совместно с ним члены его семьи.

16. По смыслу ст. 58 Основ, наниматели жилых помещений в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, заключившие с собственником дома договор найма жилого помещения на срок свыше одного года, не могут быть выселены на том лишь основании, что срок договора истек и собственник не желает возобновлять договор на новый срок.

Если же судом будет установлено, что сданное внаем помещение необходимо для личного пользования собственника дома и членов его семьи, которые не имеют другого жилого помещения, или имеют жилое помещение, недостаточное для них по своим размерам, или нуждаются в жилом помещении по другим признанным судом уважительным причинам, наниматель может быть выселен. Выселение нанимателя недопустимо в случае, когда будет установлено, что собственник дома, ссылаясь на нуждаемость в жилом помещении, в действительности требует выселения нанимателя для того, чтобы сдать помещение внаем другому лицу или продать дом.

При заключении договора найма жилого помещения в доме, принадлежащем гражданину на праве личной собственности, на неопределенный срок собственник при наличии действительной нуждаемости в жилом помещении может ставить вопрос о выселении нанимателя независимо от продолжительности проживания его в этом помещении.

В случае заключения договора найма жилого помещения в доме, принадлежащем гражданину на праве личной собственности, на срок не свыше одного года с обязательством освободить помещение по истечении этого срока, наниматель по окончании срока договора подлежит выселению. При возобновлении такого договора на новый срок, если срок этих договоров в целом превышает один год, выселение нанимателя возможно лишь на общих основаниях.

Иск собственника дома о выселении нанимателя, вселенного в комнату, занимаемую непосредственно собственником или членами его семьи, подлежит удовлетворению независимо от срока проживания нанимателя в этой комнате.

17. При рассмотрении исков о выселении нанимателей, вселившихся в дом на основании договора найма жилого помещения, заключенного с прежним собственником дома, суды должны исходить из того, что переход права собственности на дом к другому лицу сам по себе не является основанием для выселения таких нанимателей.

При переходе права собственности на дом к другому лицу на основании договора купли-продажи, в частности при продаже дома с торгов, бывший собственник и члены его семьи по иску нового собственника могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения, если иное не было предусмотрено в договоре купли-продажи.

18. Суды не должны принимать к своему производству исковые заявления по спорам о праве собственности на самовольно возведенные строения. Возникшие из других оснований и не затрагивающие вопросов о праве собственности на эти строения жилищные споры между проживающими в них лицами могут быть предметом судебного рассмотрения.

19. В целях обеспечения своевременного и правильного разрешения жилищных дел суды должны обращать особое внимание на надлежащую подготовку этих дел к судебному разбирательству и, не ограничиваясь представленными материалами, принимать все предусмотренные законом меры для всестороннего, полного и объективного выяснения действительных обстоятельств дела, прав и обязанностей сторон.

Если судебное решение может затронуть интересы местных Советов депутатов трудящихся, государственных, кооперативных и общественных организаций, суд обязан привлекать их к участию в деле.

К участию в деле о выселении суды должны привлекать в качестве соответчиков всех совершеннолетних лиц, подлежащих выселению вместе с нанимателем.

Вынося решение о выселении с предоставлением другого жилого помещения, суды обязаны в резолютивной части решения указать, какое конкретно жилое помещение предоставляется выселяемому, с обозначением улицы, номера дома и квартиры, а также фамилий, имен и отчеств всех совершеннолетних лиц, подлежащих выселению.

20. При рассмотрении жилищных дел суды должны всячески содействовать примирению сторон, выясняя возможность такого окончания дела и в процессе его подготовки к судебному разбирательству.

21. Обязать суды шире привлекать общественность к рассмотрению жилищных дел. Суды должны разъяснять гражданам, что они вправе в случаях, установленных Положением о товарищеских судах, передавать возникший жилищный спор на рассмотрение товарищеского суда.

22. Рекомендовать судам систематически обобщать практику рассмотрения жилищных дел и в необходимых случаях ставить перед местными Советами депутатов трудящихся, а также государственными, кооперативными и общественными организациями вопрос об устранении причин, способствующих возникновению жилищных споров.

Если при рассмотрении отдельных дел суд обнаружит нарушение жилищных прав граждан, несоблюдение жилищного законодательства, он, в соответствии со ст. 38 Основ гражданского судопроизводства Союза ССР и союзных республик, должен вынести частное определение.

23. С изданием настоящего Постановления считать утратившими силу: Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 12 декабря 1940 г. № 46/23/у «О судебной практике по применению Постановления ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. „О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах“;»

п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 марта 1950 г. № 5/8/п «О внесении изменений в некоторые постановления Пленума Верховного Суда СССР по гражданским делам»;

Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 22 января 1954 г. № 1 «О внесении изменений в Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 12 декабря 1940 г. № 46/23/у»;

п. 4 раздела «б» протокольного Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 17 сентября 1954 года;

п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 10 апреля 1957 г. № 6 «Об изменении или отмене некоторых постановлений Пленума Верховного Суда СССР по гражданским делам»;

п. 1 раздела IV Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 13 сентября 1957 г. № 14 «Об отмене или изменении некоторых руководящих указаний Пленума Верховного Суда СССР»;

Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 17 сентября 1960 г. № 6 «О внесении изменений и дополнений в Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 12 декабря 1940 г. № 46/23/у».

---