Письмо Госкорпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ» от 21.01.2019 № ВТ-07/52
<О подходах к определению равнозначности жилого помещения>
Примечание
При применении следует учитывать, что документ не носит нормативный характер, является разъяснением по конкретному запросу, актуален на дату издания.
Государственная корпорация — Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее — Фонд), рассмотрев поступившее обращение, сообщает следующее.
В соответствии со статьями 1 и 2 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» Фонд предоставляет финансовую поддержку на переселение граждан из аварийного жилищного фонда, под которым понимаются принятие решений и проведение мероприятий в соответствии со статьями 32, 86, частями 2 и 3 статьи 88 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 89 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 — 88 Жилищного кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта.
Жилищный кодекс не содержит требований о равнозначности жилого помещения, предоставляемого в собственность гражданину взамен изымаемого у него жилого помещения в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, на основании части 8 статьи 32 Жилищного кодекса, ранее занимаемому им помещению.
В то же время в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации (далее — Верховный Суд) 29 апреля 2014 года, отмечено, что собственник жилого помещения в признанном аварийным и подлежащим сносу многоквартирном доме, если такой дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности. По смыслу данного Обзора, такое предоставляемое помещение должно быть равнозначным ранее занимаемому жилому помещению.
Ввиду того, что ни в законодательстве, ни в документах Верховного Суда не содержится точного определения равнозначности жилого помещения, предоставляемого собственнику при переселении из аварийного жилья, по мнению Фонда, в соответствии с частью 1 статьи 7 Жилищного кодекса (аналогия закона) должны применяться такие же критерии равнозначности, которые применяются к предоставлению жилых помещений нанимателю в соответствии со статьей 89 Жилищного кодекса, то есть речь идет, прежде всего, о равнозначности помещений по общей площади.
Жилищный кодекс напрямую не регулирует возможность и порядок предоставления гражданам, имеющим право на предоставление равнозначных жилых помещений, жилых помещений, превышающих по своим характеристикам требование равнозначности (в частности, помещений большей площади, чем ранее занимаемое жилое помещение), не определяет допустимые пределы такого превышения.
По мнению Фонда, данные вопросы могут быть урегулированы нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации, муниципальными правовыми актами, исходя, в том числе, из принципа эффективности использования бюджетных средств (статья 34 Бюджетного кодекса Российской Федерации), с учетом установленных Жилищным кодексом ограничений площади жилых помещений, предоставляемых по договору социального найма, нормой предоставления, допустимых пределов такого превышения (часть 2 статьи 58 Жилищного кодекса).
Следует отметить, что пункт 5.2 свода правил СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», утвержденного приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 24 декабря 2010 года № 778 (далее — Свод правил), устанавливает рекомендуемую площадь квартир в зданиях государственного и муниципального жилищных фондов, жилищного фонда социального использования. В постановлении Правительства Российской Федерации от 26 декабря 2014 года № 1521 «Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил)», в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», норма пункта 5.2 Свода правил не включена в принятый указанным постановлением перечень, что дополнительно свидетельствует о рекомендательном характере данного пункта.
Таким образом, в рамках реализации региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда допустимо приобретение жилых помещений, площадь которых не соответствует рекомендуемой площади квартир, указанных в пункте 5.2 Свода правил. Однако при определении допустимых пределов превышения общей площади предоставляемого гражданину жилого помещения над общей площадью ранее занимаемого помещения могут учитываться в том числе и рекомендации пункта 5.2 Свода правил.
По мнению Фонда, часть 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции» и изданный на ее основании приказ Федеральной антимонопольной службы (ФАС России) от 18 сентября 2009 года № 621 «Об установлении условий, при которых недвижимое имущество признается равнозначным ранее имевшемуся недвижимому имуществу» не распространяются на отношения, связанные со строительством и приобретением субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями жилых помещений и последующим предоставлением этих помещений гражданам в рамках реализации региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.
В целях определения допустимых пределов превышения площади предоставляемого жилого помещения над площадью ранее занимаемого гражданином помещения подходы к определению равнозначности, отраженные в вышеупомянутом приказе ФАС России (и в частности, допустимость отклонения площади предоставляемого помещения не более чем на 20 процентов в сторону увеличения), могут использоваться в качестве одного из методологических ориентиров. Однако применение этого подхода не должно быть механическим. Например, установление запрета на превышение более чем на 20 процентов общей площади предоставляемого помещения над общей площадью ранее занимаемого помещения (по аналогии с положениями упомянутого приказа ФАС России) может быть оправдано применительно к помещениям относительно большой площади. Если расселяемое помещение имеет очень малую площадь, увеличение ее на 20 процентов может оказаться недостаточным для того, чтобы создаваемые за счет средств Фонда жилые помещения соответствовали современным проектным решениям и рекомендациям Свода правил. В этих случаях может оказаться целесообразным допущение большего процента превышения площади предоставляемого жилого помещения над площадью ранее занимаемого жилого помещения, в том числе в целях выполнения рекомендаций Свода правил.
генерального директора
В. М. Талалыкин