--- title: "Информационное письмо ВАС РФ от 09.09.1998 N С5-7/УЗ-694" number: "С5-7/УЗ-694" issuer: "Высший Арбитражный Суд Российской Федерации" issued_on: 1998-09-09 status: действует canonical: "https://bukva.ai/docs/pismo-s5-7uz-694" --- ## Информационное письмо ВАС РФ от 09.09.1998 N С5-7/УЗ-694 # Информационное письмо ВАС РФ от 09.09.1998 N С5-7/УЗ-694 "О Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" **ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ** **ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО** от 9 сентября 1998 г. N С5-7/УЗ-694 **О ФЕДЕРАЛЬНОМ ЗАКОНЕ "ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОСТИ)"** В порядке информации сообщается, что 16 июля 1998 г. Президентом Российской Федерации подписан Федеральный [закон](https://bukva.ai/docs/zakon-102-fz-1998/statya-1) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" N 102-ФЗ (далее - Федеральный закон). Федеральный [закон](https://bukva.ai/docs/zakon-102-fz-1998/statya-1) опубликован в "Российской газете" 22 июля 1998 г. N 137 и введен в действие со дня его официального опубликования. В связи с этим Высший Арбитражный Суд Российской Федерации рекомендует организовать изучение положений Федерального [закона](https://bukva.ai/docs/zakon-102-fz-1998/statya-1) судьями и специалистами арбитражных судов, обратив внимание на следующее. 1. [Глава I](https://bukva.ai/docs/zakon-102-fz-1998/statya-1#p100008) Федерального закона содержит основные положения об ипотеке. Предусмотрено, в частности, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными Федеральным [законом.](https://bukva.ai/docs/zakon-102-fz-1998/statya-1) При этом определено, что залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо) [(абзацы первый](https://bukva.ai/docs/zakon-102-fz-1998/statya-1#p100010) и [второй](https://bukva.ai/docs/zakon-102-fz-1998/statya-1#p100011) п. 1 ст. 1). Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском [кодексе](https://bukva.ai/docs/kodeks-51-fz/statya-1#p101630) Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда [Кодексом](https://bukva.ai/docs/kodeks-51-fz/statya-1) или Федеральным [законом](https://bukva.ai/docs/zakon-102-fz-1998/statya-1) не установлены иные правила (п. 3 [ст. 1).](https://bukva.ai/docs/zakon-102-fz-1998/statya-1#p100014) В соответствии с пунктом 4 [статьи 1](https://bukva.ai/docs/zakon-102-fz-1998/statya-1#p100015) Федерального закона залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами. В главе I Федерального закона содержатся также положения об обязательствах и требованиях, обеспечиваемых ипотекой [(статьи 2](https://bukva.ai/docs/zakon-102-fz-1998/statya-2#p100016) и [3);](https://bukva.ai/docs/zakon-102-fz-1998/statya-3#p100019) об обеспечении ипотекой дополнительных расходов залогодержателя [(ст. 4);](https://bukva.ai/docs/zakon-102-fz-1998/statya-4#p100029) об имуществе, которое может быть предметом ипотеки [(ст. 5);](https://bukva.ai/docs/zakon-102-fz-1998/statya-5#p100031) о праве отдавать имущество в залог по договору об ипотеке [(ст. 6);](https://bukva.ai/docs/zakon-102-fz-1998/statya-6#p100043) об ипотеке имущества, находящегося в общей собственности [(ст. 7).](https://bukva.ai/docs/zakon-102-fz-1998/statya-7#p100050) 2. В [главе II](https://bukva.ai/docs/zakon-102-fz-1998/statya-1#p100054) Федерального закона регулируются вопросы заключения договора об ипотеке. Установлено, что договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского [кодекса](https://bukva.ai/docs/kodeks-51-fz/statya-432#p102047) Российской Федерации о заключении договоров, а также положений Федерального [закона](https://bukva.ai/docs/zakon-102-fz-1998/statya-1) [(ст. 8).](https://bukva.ai/docs/zakon-102-fz-1998/statya-8#p100055) Предусмотрены нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора об ипотеке. Согласно пункту 1 [статьи 10](https://bukva.ai/docs/zakon-102-fz-1998/statya-1#p100070) Федерального закона несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п. 2 [ст. 10).](https://bukva.ai/docs/zakon-102-fz-1998/statya-1#p100073) 3. [Глава III](https://bukva.ai/docs/zakon-102-fz-1998/statya-1#p100087) Федерального закона посвящена закладной. Согласно данному в пункте 2 [статьи 13](https://bukva.ai/docs/zakon-102-fz-1998/statya-1#p100091) определению закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей права ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, а также право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество. 4. Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном Федеральным [законом](https://bukva.ai/docs/zakon-122-fz-1997/statya-29#p100229) о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Эти и другие положения о государственной регистрации ипотеки содержатся в главе [IV](https://bukva.ai/docs/zakon-102-fz-1998/statya-1#p100169) Федерального закона. При этом в [статье 27](https://bukva.ai/docs/zakon-102-fz-1998/statya-27#p100222) установлено, что действия, связанные с государственной регистрацией ипотеки, могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации. В частности, подлежат обжалованию отказ в государственной регистрации ипотеки либо уклонение соответствующего органа от ее регистрации, отказ во внесении в регистрационную запись об ипотеке исправлений, регистрация несуществующей ипотеки. Могут быть обжалованы также иные действия органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, не соответствующие Федеральному [закону.](https://bukva.ai/docs/zakon-102-fz-1998/statya-1) 5. Отношения по обеспечению сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке, регулируются [главой V](https://bukva.ai/docs/zakon-102-fz-1998/statya-1#p100234) Федерального закона. Так, в соответствии со [статьей 29](https://bukva.ai/docs/zakon-102-fz-1998/statya-29#p100235) залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны. 6. [Главой VI](https://bukva.ai/docs/zakon-102-fz-1998/statya-1#p100265) Федерального закона устанавливается порядок перехода прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц. В частности, в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается в установленном Федеральным [законом](https://bukva.ai/docs/zakon-102-fz-1998/statya-1) порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой [(ст. 42).](https://bukva.ai/docs/zakon-102-fz-1998/statya-42#p100292) 7. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с положениями [главы IX](https://bukva.ai/docs/zakon-102-fz-1998/statya-1#p100352) Федерального закона. При этом предусмотрен судебный [(ст. 51)](https://bukva.ai/docs/zakon-102-fz-1998/statya-51#p100359) и внесудебный [(ст. 55)](https://bukva.ai/docs/zakon-102-fz-1998/statya-1#p100384) порядок обращения взыскания на заложенное имущество. 8. Кроме того, Федеральным законом регулируются последующая ипотека [(гл. VII);](https://bukva.ai/docs/zakon-102-fz-1998/statya-1#p100294) уступка прав по договору об ипотеке, передача и залог закладной [(гл. VIII);](https://bukva.ai/docs/zakon-102-fz-1998/statya-1#p100320) порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание [(гл. X);](https://bukva.ai/docs/zakon-102-fz-1998/statya-1#p100403) особенности ипотеки земельных участков [(гл. XI);](https://bukva.ai/docs/zakon-102-fz-1998/statya-1#p100444) особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений [(гл. XII);](https://bukva.ai/docs/zakon-102-fz-1998/statya-1#p100470) особенности ипотеки жилых домов и квартир [(гл. XIII).](https://bukva.ai/docs/zakon-102-fz-1998/statya-1#p100495) 9. Важные положения, относящиеся к введению в действие Федерального закона, содержатся в [главе XIV.](https://bukva.ai/docs/zakon-102-fz-1998/statya-1#p100520) В частности, нормы [Закона](https://bukva.ai/docs/zakon-2872-1/statya-1) Российской Федерации "О залоге" со дня введения в действие названного Федерального [закона](https://bukva.ai/docs/zakon-102-fz-1998/statya-1) подлежат применению к залогу недвижимого имущества (ипотеке) лишь постольку, поскольку они не противоречат Федеральному [закону](https://bukva.ai/docs/zakon-102-fz-1998/statya-1) (абз. первый п. 2 [ст. 79).](https://bukva.ai/docs/zakon-102-fz-1998/statya-1#p100523) До приведения в соответствие с Федеральным [законом](https://bukva.ai/docs/zakon-102-fz-1998/statya-1) федеральных законов и иных правовых актов Российской Федерации [(пункты 3](https://bukva.ai/docs/kodeks-51-fz/statya-3#p100027) и [4](https://bukva.ai/docs/kodeks-51-fz/statya-3#p100028) ст. 3 Гражданского кодекса Российской Федерации) эти федеральные законы и иные правовые акты Российской Федерации применяются в части, не противоречащей Федеральному [закону](https://bukva.ai/docs/zakon-102-fz-1998/statya-1) (абз. второй п. 2 [ст. 79).](https://bukva.ai/docs/zakon-102-fz-1998/statya-1#p100524) Установлено также, что правила Федерального [закона](https://bukva.ai/docs/zakon-102-fz-1998/statya-1) применяются к отношениям, возникшим в связи с залогом недвижимого имущества (ипотекой) после его введения в действие. По отношениям, возникшим до введения в действие Федерального [закона,](https://bukva.ai/docs/zakon-102-fz-1998/statya-1) названный Федеральный [закон](https://bukva.ai/docs/zakon-102-fz-1998/statya-1) применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения его в действие (п. 3 [ст. 79).](https://bukva.ai/docs/zakon-102-fz-1998/statya-1#p100525) 10. Согласно абзацу первому пункта 1 [статьи 33](https://bukva.ai/docs/zakon-122-fz-1997/statya-1#p100255) Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", опубликованного в "Российской газете" 30 июля 1997 г. N 145, органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязаны приступить к ведению Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и выдаче информации о зарегистрированных правах не позднее чем через шесть месяцев после официального опубликования названного Федерального [закона,](https://bukva.ai/docs/zakon-122-fz-1997/statya-1) то есть 31 января 1998 г. Учитывая, что ипотека подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном Федеральным [законом](https://bukva.ai/docs/zakon-122-fz-1997/statya-29#p100229) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (введен в действие с 31 января 1998 г.), Высший Арбитражный Суд Российской Федерации информирует также о некоторых постановлениях Правительства Российской Федерации, направленных на реализацию упомянутого Федерального [закона.](https://bukva.ai/docs/zakon-122-fz-1997/statya-1) В соответствии с абзацем вторым [пункта 1](https://bukva.ai/docs/postanovlenie-1378#p100007) Постановления Правительства Российской Федерации от 1 ноября 1997 г. N 1378 "О мерах по реализации Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" до создания в субъектах Российской Федерации учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним определены уполномоченными федеральными органами исполнительной власти по обеспечению соблюдения [Правил](https://bukva.ai/docs/postanovlenie-219-1998#p100013) ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами технической инвентаризации и жилищными органами - Государственный комитет Российской Федерации по жилищной и строительной политике, органами по земельным ресурсам и землеустройству - Государственный комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству, органами по управлению государственным и муниципальным имуществом - Министерство государственного имущества Российской Федерации. Примечание. В настоящее время Государственный комитет Российской Федерации по жилищной и строительной политике и Государственный комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству упразднены, а их функции переданы Министерству Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно - коммунальному хозяйству [(п. 3](https://bukva.ai/docs/ukaz-483#p100013) Указа Президента Российской Федерации от 30 апреля 1998 г. N 483 "О структуре федеральных органов исполнительной власти"). Кроме того, Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 утверждены [Правила](https://bukva.ai/docs/postanovlenie-219-1998#p100013) ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним [(п. 1).](https://bukva.ai/docs/postanovlenie-219-1998#p100006) При этом [пунктом 4](https://bukva.ai/docs/postanovlenie-219-1998#p101003) названного Постановления Правительства Российской Федерации установлено, что [Правила](https://bukva.ai/docs/postanovlenie-219-1998#p100013) ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяются на территории Российской Федерации всеми органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, начиная с даты введения в действие Федерального [закона](https://bukva.ai/docs/zakon-122-fz-1997/statya-1) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Заместитель Председателя
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
**О.В.БОЙКОВ**
---