Письмо Госкорпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ» от 15.08.2019 № ОР-07/1382
<О реализации региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилого фонда>
Примечание
При применении следует учитывать, что документ не носит нормативный характер, является разъяснением по конкретному запросу, актуален на дату издания.
Государственная корпорация — Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее — Фонд), рассмотрев вопросы, возникающие у муниципальных образований в ходе реализации региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилого фонда (далее — программа), сообщает, что Фонд осуществляет свою деятельность в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (далее — Федеральный закон № 185-ФЗ), который не наделяет его полномочиями по разъяснению законодательства.
Вместе с тем по вопросам, содержащимся в обращении, в пределах компетенции Фонда сообщаем следующее.
1. Внесение изменений в программу предусмотрено Порядком использования денежных средств, не израсходованных при реализации региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, признанных в установленном порядке до 1 января 2017 года аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации, утвержденным правлением Фонда 5 августа 2019 года, протокол № 929 (далее — Порядок использования неизрасходованных средств).
Представление отчетности о мероприятиях по переселению граждан из аварийного жилищного фонда осуществляется в соответствии с приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 апреля 2014 года № 205/пр «О формах мониторинга и отчетности реализации субъектами Российской Федерации региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда».
1.2. Возможность перераспределения денежных средств между муниципальными образованиями, участвующими в реализации одного этапа программы, предусмотрена пунктом 2 Порядка использования неизрасходованных средств.
1.3. В силу пункта 3 Порядка использования неизрасходованных средств в случае невозможности перераспределения средств между включенными в программу аварийными домами или направления на вновь выявленные аварийные дома, признанные таковыми в установленном порядке до 1 января 2017 года, такие средства в части, относящейся к средствам Фонда, могут использоваться в составе финансовой поддержки, предоставляемой Фондом в будущем (так называемый «зачет средств Фонда»).
2. По вопросу о предоставлении жилых помещений большей площади, чем площадь изымаемого жилого помещения, отмечаем, что в соответствии с частью 3 статьи 16 Федерального закона № 185-ФЗ переселение граждан из аварийного жилищного фонда осуществляется в соответствии с жилищным законодательством. Федеральный закон № 185-ФЗ не содержит специальной нормы в отношении размера предоставляемых жилых помещений.
По вопросу о том, какими документами муниципальное образование обязано руководствоваться при формировании начальной (максимальной) цены контракта при организации процедуры закупки на аукционе, проводимом в рамках реализации программы, информируем, что вопросы правового регулирования обоснования начальной цены контракта предусмотрены статьей 22 Федерального закона от 5 апреля 2013 года № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд». На основании части 6 указанной статьи метод сопоставимых рыночных цен (анализа рынка) является приоритетным для определения и обоснования начальной (максимальной) цены контракта и заключается в установлении начальной (максимальной) цены контракта, цены контракта, заключаемого с единственным поставщиком (подрядчиком, исполнителем), на основании информации о рыночных ценах идентичных товаров, работ, услуг, планируемых к закупкам, или (при их отсутствии) однородных товаров, работ, услуг.
3. По вопросу о том, каким документом устанавливается допустимость превышения размера предоставляемой площади жилого помещения, отмечаем, что федеральное законодательство не содержит положений, ограничивающих размер площади помещений, предоставляемой сверх площади, занимаемой переселяемыми из аварийного жилья гражданами. Однако предельный размер может найти свое отражение в региональных и муниципальных актах, принимаемых для реализации программы.
4. По вопросу о том, необходимо ли определение органом местного самоуправления размера возмещения за изымаемое жилое помещение, если гражданин выбрал в качестве способа расселения «приобретение жилого помещения», сообщаем следующее.
Размер возмещения за изымаемое жилое помещение определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс), и должен включать в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием. Кроме того, согласно правовой позиции, содержащейся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, возмещение за жилое помещение также должно включать в себя сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Определение рыночной стоимости жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Что касается вопросов оплаты дополнительных квадратных метров предоставляемого жилья гражданам, то, по мнению Фонда, оплата гражданином дополнительной площади предоставляемого жилья должна производиться на основании договора, заключенного между гражданином и муниципальным образованием в соответствии с частью 8 статьи 32 Жилищного кодекса, в форме оплаты разницы между стоимостью передаваемого и изымаемого жилого помещения (части этой стоимости) в бюджет муниципального образования.
5. По вопросу о том, какие действия необходимо выполнить муниципальному образованию в случае, если по результатам аукциона по приобретению жилых помещений отсутствуют предложения, информируем, что, по мнению Фонда, программные документы субъекта Российской Федерации и муниципального образования, принимаемые для реализации мероприятий по переселению граждан из аварийного жилья, должны содержать указание на действия органов местного самоуправления в случае отсутствия предложений при проведении аукционов на приобретение жилых помещений. Одним из таких механизмов может быть изменение способа переселения граждан.
6. Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса, признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием потребовать от собственников помещений в этом доме снести его в разумный срок. В случае, если такой снос не осуществлен, земельный участок подлежит изъятию. Соответственно, каждое жилое помещение в этом доме, принадлежащее на праве собственности, подлежит изъятию в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 Жилищного кодекса.
Указанный порядок должен быть применим при реализации программы, в том числе реализуемой на территории Томской области.
7. По вопросу об изъятии восьми земельных участков, на которых расположен один многоквартирный дом, а также об особенностях проведения указанных мероприятий при условии, что такие земельные участки находятся в аренде у граждан, отмечаем, что жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом (часть 1 статьи 32 Жилищного кодекса).
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» (подпункт «б» пункта 20) при рассмотрении споров, связанных с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа, правовое основание пользования собственником жилого помещения земельным участком (собственность, аренда и иное) значения не имеет.
Статьей 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в том числе подлежащих образованию. В указанном случае к решению об изъятии земельного участка прилагается схема расположения земельного участка, если подлежащий изъятию земельный участок предстоит образовывать и отсутствует утвержденный проект межевания территории, в границах которой предусмотрено образование земельного участка (пункт 5 статьи 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, орган местного самоуправления вправе воспользоваться вышеизложенными механизмами в случае принятия решения об изъятии земельного участка.