Письмо Госкорпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ» от 11.05.2021 № ОР-07/1017
<О порядке переселения граждан из аварийных многоквартирных домов, являющихся объектами культурного наследия>
Примечание
При применении следует учитывать, что документ не носит нормативный характер, является разъяснением по конкретному запросу, актуален на дату издания.
Государственная корпорация — Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее Фонд), рассмотрев поступившее обращение о порядке переселения граждан из аварийных многоквартирных домов, являющихся объектами культурного наследия, сообщает следующее.
В обращении вы ссылаетесь на имеющуюся судебную практику, согласно которой изъятие земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, являющиеся объектами культурного наследия, должно производиться по основаниям, предусмотренным статьей 54 Федерального закона от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 73-ФЗ), решение о таком изъятии принимается судом исключительно по иску регионального органа охраны объектов культурного наследия.
Фонд не согласен с указанными выводами судебной практики и придерживается мнения, что положения статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее Жилищный кодекс) в полной мере распространяются на отношения по изъятию жилых помещений в признанных аварийными многоквартирных домах, являющихся объектами культурного наследия, и земельных участков, на которых такие дома расположены.
Положения статьи 54 Федерального закона № 73-ФЗ, устанавливающие специальные основания изъятия земельного участка в границах территории объекта культурного наследия и специальную (судебную) процедуру принятия решения об изъятии, действуют независимо от положений статьи 32 Жилищного кодекса и не исключают изъятия такого земельного участка и жилых помещений в многоквартирном доме по основаниям, предусмотренным частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса.
Данное мнение Фонда основано на следующем.
Часть 10 статьи 32 Жилищного кодекса устанавливает исчерпывающий набор юридических фактов, являющихся основанием для изъятия указанных земельных участков и жилых помещений: 1) признание дома аварийным; 2) направление органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим реконструкции, собственникам помещений в указанном доме требования о его реконструкции в разумный срок; 3) неосуществление собственниками помещений реконструкции в установленный срок.
Согласно указанной норме, такое изъятие осуществляется в порядке, предусмотренном частями 1 — 3, 5 и 9 статьи 32 Жилищного кодекса. Часть 2 статьи 32 Жилищного кодекса, в свою очередь, отсылает к порядку, установленному для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд определяется одноименной главой VII.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее Земельный кодекс).
Пунктом 2 статьи 99 Земельного кодекса, которая не находится в названной главе VII.1, установлено, что участки, отнесенные к землям историко-культурного назначения, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, за исключением случаев, установленных законодательством. И по формальному признаку расположения в Земельном кодексе, и по существу данная норма устанавливает не порядок изъятия, а касается оснований (случаев) для такого изъятия.
Возвращаясь к основаниям изъятия земельного участка, установленным частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса, следует констатировать, что данная норма не предполагает никаких исключений или ограничений своего действия, которые бы носили непреодолимый характер, то есть приводили бы к полной невозможности изъятия земельного участка при наличии перечисленных в данной части оснований. Если бы законодатель имел в виду предусмотреть какие-либо изъятия из правила, что при наличии указанных в части 10 статьи 32 Жилищного кодекса оснований объекты недвижимости подлежат изъятию, в норму была бы включена оговорка «если иное не предусмотрено законодательством» или иная равнозначная по смыслу. Поскольку такая оговорка отсутствует, из данной нормы однозначно следует воля законодателя распространить ее действие на все без исключения подпадающие под действие этой нормы случаи.
Толкуя пункт 2 статьи 99 Земельного кодекса, суд ошибочно полагал, что единственной специальной нормой законодательства, предусматривающей случаи изъятия земельных участков, отнесенных к землям историко-культурного назначения, является статья 54 Федерального закона № 73-ФЗ. Однако такой специальной нормой является также и часть 10 статьи 32 Жилищного кодекса, поскольку она распространяется на земельные участки без ограничения категории земель.
Кроме того, применение к отношениям по изъятию жилых помещений в признанных аварийными многоквартирных домах и земельных участков, на которых эти дома расположены, статьи 99 Земельного кодекса в целом крайне сомнительно, поскольку данные земельные участки входят в состав земель населенных пунктов, а не земель культурно-исторического назначения.
Следовательно, сделанный некоторыми судами вывод о том, что в силу пункта 2 статьи 99 Земельного кодекса изъятие земельного участка, отнесенного к землям историко-культурного назначения, на котором расположен признанный аварийным многоквартирный дом, может осуществляться только по основаниям и по процедуре, предусмотренной статьей 54 Федерального закона № 73-ФЗ, является необоснованным.
Изъятие земельного участка, на котором располагается аварийный многоквартирный дом, являющийся объектом культурного наследия, и каждого жилого помещения в таком доме по основаниям, предусмотренным частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса, осуществляется в целях обеспечения безопасных и благоприятных условий проживания граждан, в то время как изъятие на основании 54 Федерального закона № 73-ФЗ осуществляется в целях сохранения объекта культурного наследия в случае доказанности факта невыполнения собственником объекта культурного наследия требований к сохранению такого объекта.
Исходя из вышеизложенного, Фонд полагает целесообразным обжалование судебных решений, содержащих указанные выводы.
В случае, если субъект Российской Федерации не намерен осуществлять дальнейшее обжалование указанных судебных решений, а планирует инициировать предъявление исков в суд об изъятии земельных участков и жилых помещений на основании статьи 54 Федерального закона № 73-ФЗ, и в случае удовлетворения судом указанных исков последующее изъятие должно осуществляться в муниципальную собственность в соответствии со статьей 32 Жилищного кодекса. Несмотря на то, что в соответствии с положениями статьи 54 Федерального закона № 73-ФЗ иск об изъятии имущества предъявляется в суд федеральным или региональным органом охраны объектов культурного наследия, изъятие (выкуп) имущества может осуществляться в муниципальную собственность, что позволяет полностью соблюсти требования части 10 статьи 32 Жилищного кодекса.
Таким образом, независимо от того, в рамках какой процедуры принимается решение об изъятии жилых помещений в признанном аварийным многоквартирном доме и земельного участка, на котором расположен этот дом (органом местного самоуправления во внесудебном порядке в рамках статьи 32 Жилищного кодекса или судом по иску регионального органа охраны объектов культурного наследия в рамках статьи 54 Федерального закона № 73-ФЗ), само изъятие осуществляется органом местного самоуправления в муниципальную собственность в соответствии со статьей 32 Жилищного кодекса. Следовательно, в обоих случаях переселение граждан из указанных жилых помещений может осуществляться в рамках региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.
генерального директора
О. С. Рурин