Письмо Госкорпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ» от 11.05.2021 № ОР-07/1015

<Об оценке правомерности переселения граждан из аварийного жилищного фонда>

Государственная корпорация — Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее Фонд), рассмотрев поступившее обращение об оценке правомерности переселения граждан из аварийного жилищного фонда в пос. Светлый Челябинской области, сообщает, что разъяснение положений жилищного законодательства находятся вне компетенции Фонда.

Вместе с тем Фонд считает возможным отметить следующее.

В соответствии с частью 3 статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» переселение граждан из аварийного жилищного фонда осуществляется в соответствии с жилищным законодательством.

При переселении граждан, проживающих в аварийном жилищном фонде на основании договора социального найма, следует руководствоваться статьей 89 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее Жилищный кодекс), в соответствии с которой предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 Жилищного кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.

В то же время судебная практика допускает предоставление жилых помещений большей площади, нежели занимаемые ранее. В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 за 2018 год, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 14 ноября 2018 года, отмечено, что применительно к положениям статьи 89 Жилищного кодекса критерий равнозначности не исключает возможности предоставления гражданам в порядке переселения жилого помещения большей площади взамен ранее занимаемого жилого помещения при отсутствии в муниципальном жилищном фонде на момент предоставления жилого помещения, равного по площади ранее занимаемому жилому помещению.

Из вышеизложенного можно сделать вывод, что муниципальное образование вправе предоставить на праве социального найма жилое помещение большей площади, чем ранее занимаемое, в том числе нанимателям одного жилого помещения можно предоставить две квартиры при условии, что у муниципального образования отсутствует возможность предоставить одно жилое помещение, равнозначное по общей площади ранее занимаемому.

В обращении приводится случай предоставления двух жилых помещений в собственность взамен изымаемой квартиры, расположенной в аварийном жилищном фонде.

При изъятии жилья у собственников, согласно статье 32 Жилищного кодекса, сроки и другие условия переселения определяются соглашением с собственником жилого помещения с учетом положений земельного законодательства, регулирующего вопросы изъятия земельных участков для государственных нужд. Площадь предоставляемого жилого помещения может быть как равнозначна площади изымаемого жилья, так и отличаться от нее в ту или иную сторону.

По мнению Фонда, предоставление двух квартир взамен одной изымаемой в муниципальную собственность является правомерным, если рыночная стоимость предоставляемых двух жилых помещений не превышает размер возмещения, полагающегося за изымаемое жилое помещение его собственнику в соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса.

Если же рыночная стоимость предоставляемых помещений отличается от указанного размера возмещения, то должен быть решен вопрос о доплате разницы со стороны гражданина или со стороны органа местного самоуправления. Освобождение (полное или частичное) граждан от доплаты указанной разницы может предусматриваться нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации, а также муниципальными правовыми актами.

Обращаем внимание, что в некоторых из приведенных в обращении примерах в площадь жилых помещений были включены холодные пристройки. Вопрос о правомерности такого включения требует отдельного рассмотрения.

Согласно части 5 статьи 15 Жилищного кодекса общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Исходя из пункта 3.36 Инструкции «О проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации», утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 года № 37 (далее Инструкция), площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров. К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.

Пристройкой, согласно приложению № 1 к Инструкции, называется часть здания, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, является вспомогательной по отношению к зданию и имеющая с ним одну (или более) общую капитальную стену. Все пристройки разделяются на отапливаемые и холодные, общая площадь в отапливаемых пристройках учитывается в составе жилищного фонда.

С учетом изложенного законных оснований для включения в общую площадь расселяемой квартиры площади холодных (неотапливаемых) пристроек не имеется.

Первый заместитель

---