Письмо Росреестра от 19.02.2024 № ОП/004659/24

«О рассмотрении письма»

Управление нормативно-правового регулирования в сферах регистрации недвижимости, геодезии и картографии Росреестра рассмотрело письмо по вопросу отклонения величины кадастровой стоимости от величины рыночной стоимости и в рамках компетенции сообщает.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. № 457 (далее — Положение), Росреестр не наделен полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Вместе с тем по вопросу, изложенному в указанном письме, полагаем возможным отметить следующее.

Положением установлено, что Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

Согласно Положению о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. № 437, федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере оценочной деятельности, является Минэкономразвития России.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» даны разъяснения в связи с вопросами, возникающими у судов при рассмотрении дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 135-ФЗ).

При этом с 1 января 2017 г. вступил в силу Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее — Федеральный закон № 237-ФЗ), регулирующий отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Согласно части 7 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу Федерального закона № 237-ФЗ, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ.

Необходимо отметить, что статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ установлено, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в период с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН) результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в ЕГРН результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ.

На основании частей 5 и 6 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 269-ФЗ) во всех субъектах Российской Федерации в 2022 году проведена государственная кадастровая оценка земельных участков, в 2023 году — государственная кадастровая оценка зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест.

В этой связи с 2024 года оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ не осуществляется.

Статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены по заявлению об оспаривании юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации и наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (далее — бюджетное учреждение), в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее — заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (далее — отчет об оценке).

Обращаем внимание, что кадастровая стоимость объекта недвижимости устанавливается в размере рыночной стоимости в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ на дату определения актуальной рыночной стоимости объекта оценки, соответствующую происходящим на рынке недвижимости изменениям, которая указана в приложенном к заявлению об установлении рыночной стоимости отчете об оценке, определенной не позднее шести месяцев до даты подачи указанного заявления.

Таким образом, в отличие от порядка, предусмотренного статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ, согласно которому результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость, при применении статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ отсутствует сравнение кадастровой стоимости и рыночной стоимости объекта недвижимости.

При этом кадастровая стоимость объекта недвижимости, установленная на дату определения актуальной рыночной стоимости объекта оценки, в качестве кадастровой стоимости, применяется с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ.

Необходимо отметить, что Федеральным законом № 237-ФЗ не установлен диапазон отклонений, в который может укладываться допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью.

При этом положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, введенные Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», предусмотрены в целях обеспечения возможности для лиц, указанных в части 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, привести уровень кадастровой стоимости, определенной по состоянию на дату проведения государственной кадастровой оценки, к текущему уровню рыночных цен, соответствующему происходящим на рынке недвижимости изменениям, с учетом социально-экономического состояния и тенденций развития субъекта Российской Федерации, а также иных факторов, оказывающих существенное влияние на стоимость (в том числе рыночную стоимость) объектов недвижимости, в связи с тем, что указанные ценообразующие факторы не могли быть учтены в рамках проведения государственной кадастровой оценки.

В этой связи отличие величины кадастровой стоимости от величины рыночной стоимости не всегда свидетельствует о наличии ошибок, допущенных бюджетным учреждением при выборе модели оценки кадастровой стоимости либо при ее расчете в рамках государственной кадастровой оценки.

Необходимо также отметить, что Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные приказом Росреестра от 4 августа 2021 г. № П/0336 (далее — Методические указания), содержат требования, согласно которым информация о событиях, произошедших после даты определения кадастровой стоимости, не может быть использована для определения кадастровой стоимости, за исключением случаев ее использования для подтверждения тенденций, сложившихся на дату определения кадастровой стоимости, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату определения кадастровой стоимости.

Дополнительно сообщаем, что согласно части 2 статьи 3 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с Методическими указаниями.

Методическими указаниями установлено, что при определении кадастровой стоимости на базе рыночной стоимости кадастровая стоимость объекта недвижимости не может превышать величины его рыночной стоимости, определенной на ту же дату.

Для построения модели оценки кадастровой стоимости бюджетным учреждением осуществляется сбор достаточной (в зависимости от состояния рынка объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации) и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.

В рамках подготовки к государственной кадастровой оценке осуществляются в том числе сбор, обработка и учет информации об объектах недвижимости, кадастровая стоимость которых была установлена в размере их рыночной стоимости в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Методическими указаниями предусмотрена необходимость проведения обзора состояния рынка объектов недвижимости, который включает в себя фактическое состояние и общую активность рынка объектов недвижимости, его сегмента (сегментов) в субъекте Российской Федерации, муниципальном образовании, территории, в границах которой проводится государственная кадастровая оценка. При формировании обзора состояния рынка объектов недвижимости анализируются объем и динамика цен сделок (предложений), предложение и спрос, степень открытости и емкости рынка, характеристика участников рынка, политика региональных органов власти, органов местного самоуправления в области землепользования и развития рынка в целом и его сегментов.

Таким образом, Методическими указаниями предусмотрено требование об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости с использованием рыночной информации.

---