Письмо Росимущества от 19.07.2005 № ДА-07/15789

«О порядке согласования передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка»

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ

ПИСЬМО от 19 июля 2005 г. № ДА-07/15789

О ПОРЯДКЕ СОГЛАСОВАНИЯ ПЕРЕДАЧИ ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом рассмотрело обращение по вопросу разъяснения процедуры передачи прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков и сообщает.

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до разграничения государственной собственности на землю распоряжение землями, находящимися в государственной собственности, осуществляют органы местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. Порядок распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, установлен Постановлением Правительства Российской Федерации от 7 августа 2002 г. № 576.

Передача федеральными государственными унитарными предприятиями прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу является в правовом смысле одновременно и уступкой требования и переводом долга, а также влечет прекращение права аренды земельного участка. В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2004 № 739 «О полномочиях федеральных органов исполнительной власти по осуществлению прав собственника имущества федерального государственного унитарного предприятия» совершение федеральными государственными унитарными предприятиями сделок, связанных с уступкой требований, переводом долга, осуществляют федеральные органы исполнительной власти, в ведении которых находятся соответствующие предприятия, Росимущество уведомляется о принятых решениях в течение суток со дня их принятия.

Относительно порядка и условий принятия решений о согласовании передачи прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, заключенных с федеральными государственными унитарными предприятиями, сообщаем следующее.

Согласно пункту 3 статьи 18 Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» движимым и недвижимым имуществом государственное или муниципальное предприятие распоряжается только в пределах, не лишающих его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом такого предприятия. Сделки, совершенные государственным или муниципальным предприятием с нарушением этого требования, являются ничтожными.

Исходя из этого, при принятии решений о согласовании передачи федеральными государственными унитарными предприятиями прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков следует принимать во внимание требования Постановления Правительства Российской Федерации от 10.04.2002 № 228 «О мерах по повышению эффективности использования федерального имущества, закрепленного в хозяйственном ведении федеральных государственных унитарных предприятий». Согласно указанному Постановлению Правительства Российской Федерации федеральными органами исполнительной власти, на которые возложены координация и регулирование деятельности в соответствующих отраслях (сферах) управления, ежегодно утверждаются программы деятельности подведомственных им федеральных государственных унитарных предприятий.

Таким образом, при принятии решений о согласовании передачи федеральными государственными унитарными предприятиями прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков необходимо учитывать последствия таких действий в смысле стимулирования выполнения предприятием утвержденной программы его деятельности после передачи им прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, а также повышения эффективности осуществления предприятием уставной деятельности.

Согласование передачи прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, заключенных с федеральными государственными унитарными предприятиями, допустимо лишь при условии уступки права аренды по цене, установленной на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Вопрос согласования передачи прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков должен рассматриваться после представления федеральными государственными унитарными предприятиями в Территориальное управление Росимущества следующих документов:

договора аренды земельного участка;

проекта договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу;

отчета об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка;

программы деятельности федерального государственного унитарного предприятия, утвержденной федеральным органом исполнительной власти, на который возложены координация и регулирование деятельности в соответствующих отраслях (сферах) управления;

обоснования необходимости передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу в смысле стимулирования выполнения предприятием утвержденной программы его деятельности, а также повышения эффективности осуществления уставной деятельности.

Невыполнение вышеприведенных положений может повлечь лишение предприятия необходимого для ведения хозяйственной деятельности имущества, утрату возможности осуществлять уставную деятельность, обесценивание активов предприятия в деприватизационный период и, как следствие, нанесение ущерба законным правам и имущественным интересам Российской Федерации.

Кроме того, следует отметить, что договор аренды должен содержать условие, согласно которому передача арендатором прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу, а также передача земельного участка в субаренду осуществляются с согласия территориального органа Росимущества, в случае если срок договора аренды земельного участка менее пяти лет, в случае если срок договора аренды земельного участка более пяти лет, в территориальный орган Росимущества арендатор обязан направить уведомление.

Указанная позиция также содержится в пунктах 15 — 18 Постановления от 24.03.2005 № 11 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

---