Письмо Минэкономразвития России от 30.12.2019 № Д23и-45772

«О размещении линейных объектов»

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее — Департамент недвижимости) относительно способов оформления прав на земельные участки под линейными объектами в пределах компетенции сообщает.

Прежде всего, обращаем внимание на то, что в силу пунктов 10, 10.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Градостроительный кодекс) не являются объектами капитального строительства некапитальные строения и сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киоски, навесы и другие подобные строения, сооружения), а также неотделимые улучшения земельных участков (замощения, покрытия и пр.).

По мнению Департамента недвижимости, объекты, обладающие указанными характеристиками, не могут быть признаны объектами недвижимости. В отношении различного рода оборудования, устанавливаемого на газопроводах, аналогичный вывод также подтверждается судебной практикой (определения Верховного Суда Российской Федерации от 25 июня 2015 г. № 306-КГ15-6394, от 17 июня 2015 г. № 306-КГ15-6732). Также согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации (определение от 19 июля 2016 г. № 18-КГ16-61) линия электропередачи представляет собой единый линейный объект и выступает как единый объект вещных прав, ее раздел в натуре невозможен без изменения ее назначения, в связи с чем такая линия представляет собой неделимую вещь, отдельные составные части которой не являются самостоятельными объектами недвижимости.

Согласно статье 135 Гражданского кодекса Российской Федерации по общему правилу вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи.

Учитывая изложенное, по мнению Департамента недвижимости, некапитальные строения, улучшения, оборудование, которые неразрывно связаны физически или технологически с капитальным сооружением, зданием или земельным участком, с момента присоединения к соответствующей недвижимости становятся ее составной частью, при этом они не могут рассматриваться в качестве самостоятельных объектов недвижимости.

Способы приобретения прав на земельные участки для размещения линейных объектов, конкретные условия, выполнение которых необходимо в том или ином случае для оформления таких прав, а также основания их возникновения определяются Земельным кодексом Российской Федерации (далее — Земельный кодекс) и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В зависимости от вида, признаков, назначения и иных характеристик линейных объектов Земельный кодекс устанавливает различные способы их размещения, в том числе правовые основания предоставления без проведения торгов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

При этом Федеральным законом от 3 августа 2018 г. № 341-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов» (далее — Закон № 341-ФЗ) Земельный кодекс дополнен новой главой V.7, определяющей порядок установления публичного сервитута в целях, указанных в статье 39.37 Земельного кодекса.

В соответствии с подпунктом 1 статьи 39.37 Земельного кодекса публичный сервитут устанавливается в том числе для использования земельных участков и (или) земель в целях размещения объектов электросетевого хозяйства, тепловых сетей, водопроводных сетей, сетей водоотведения, линий и сооружений связи, линейных объектов системы газоснабжения, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, их неотъемлемых технологических частей, если указанные объекты являются объектами федерального, регионального или местного значения, либо необходимы для организации электро-, газо-, тепло-, водоснабжения населения и водоотведения, подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения.

Размещение линейных объектов, кроме того, допускается на условиях сервитута, предусмотренного главой V.3 Земельного кодекса (пункт 1 статьи 39.23 Земельного кодекса).

Также Законом № 341-ФЗ статья 39.20 Земельного кодекса дополнена пунктом 1.1, согласно которому земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39.36 Земельного кодекса.

Следует обратить внимание, что пункт 1.1 статьи 39.20 Земельного кодекса запрещает иной способ размещения линейного объекта кроме сервитута, публичного сервитута для тех случаев, когда сервитут является подходящим правом для размещения линейного сооружения. В то же время это не исключает возможности продолжения исполнения договоров аренды земельных участков, ранее предоставленных для размещения таких объектов. Положения указанной статьи также не запрещают предоставление земельных участков в аренду для строительства новых линейных объектов (подпункт 4 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Одновременно с этим пунктом 3 статьи 3.6 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон № 137-ФЗ) предусмотрены переходные положения относительно юридических лиц, право собственности, право хозяйственного ведения или право оперативного управления которых возникло до 1 сентября 2018 года на сооружения, которые в соответствии с Земельным кодексом могут размещаться на земельном участке и (или) землях на основании публичного сервитута, и у которых отсутствуют права на земельный участок, на котором находятся такие сооружения. Указанные юридические лица вправе оформить публичный сервитут в порядке, установленном главой V.7 Земельного кодекса, в целях размещения таких сооружений или приобрести соответствующий земельный участок в аренду до 1 января 2022 года.

В этой связи Департамент недвижимости отмечает, что собственники линейных объектов, которые могут размещаться на условиях публичного сервитута в порядке, установленном главой V.7 Земельного кодекса, вправе до 1 января 2022 года приобрести земельные участки для размещения таких объектов в аренду при условии, что права на такие земельные участки у них отсутствуют, а права на линейные объекты возникли до 1 сентября 2018 года. При этом в указанный переходный период положения пункта 1.1 статьи 39.20 Земельного кодекса при предоставлении таких земельных участков не применяются.

Предоставление находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка в аренду без проведения торгов осуществляется в соответствии со статьями 39.6, 39.14 — 39.17 Земельного кодекса. При этом договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, установленный пунктом 8 статьи 39.8 Земельного кодекса.

Помимо указанного выше, главой V.6 Земельного кодекса установлены случаи использования земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута. Обращаем внимание, что данный порядок применим только в отсутствие прав граждан и юридических лиц на испрашиваемый земельный участок (пункт 1 статьи 39.33 Земельного кодекса).

Согласно подпункту 6 пункта 1 статьи 39.33 Земельного кодекса одним из таких случаев является размещение отдельных видов объектов, включенных в соответствующий перечень, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 3 декабря 2014 г. № 1300. В такой перечень в числе прочего включены подземные линейные сооружения, а также их наземные части и сооружения, технологически необходимые для их использования, для размещения которых не требуется разрешения на строительство.

Случаи, в которых для осуществления строительства объектов не требуется выдача разрешения на строительство, установлены частью 17 статьи 51 Градостроительного кодекса. Законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности также могут быть установлены дополнительные случаи, когда получение разрешения на строительство не требуется (пункт 5 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса).

Следует отметить, что диспозитивный характер пункта 1 статьи 39.33 Земельного кодекса не ограничивает право заинтересованного лица на предоставление соответствующего земельного участка на праве аренды или установлении в отношении него сервитута, публичного сервитута.

Исходя из вышеизложенного, при соблюдении установленных Земельным кодексом требований, выбор способа приобретения земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и необходимых для размещения линейных объектов, осуществляется по усмотрению заинтересованного лица, однако для принятия обоснованного решения необходимо во всех случаях исследовать возможность размещения инженерного сооружения на условиях сервитута, публичного сервитута.

При этом в случае отсутствия возможности размещения линейных объектов на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39.36 Земельного кодекса, предоставление такого земельного участка для строительства иных, не указанных в подпункте 4 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, линейных объектов осуществляется в общем порядке с учетом положений статьи 39.1 Земельного кодекса, то есть, как правило, в аренду на торгах.

Относительно положений статьи 12 Закона Республики Крым от 15 сентября 2014 г. № 74-ЗРК «О размещении инженерных сооружений» полагаем необходимым отметить следующее.

Статьей 12.1. Федерального конституционного закона от 21 марта 2014 г. № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов — Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее — Закон № 6-ФКЗ) предусмотрена возможность установления нормативными правовыми актами Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенностей регулирования отдельных отношений (сфер законодательства) на соответствующих территориях, по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.

Так до 1 января 2023 года на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенности регулирования имущественных и земельных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере (пункт 1.1 статьи 12.1 Закона № 6-ФКЗ).

---