Письмо Минэкономразвития РФ от 07.10.2009 № Д23-3290
«О порядке государственной регистрации ипотеки с учетом участия в сделке по приобретению жилого помещения несовершеннолетних»
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО от 7 октября 2009 г. № Д23-3290
О ПОРЯДКЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ИПОТЕКИ С УЧЕТОМ УЧАСТИЯ В СДЕЛКЕ ПО ПРИОБРЕТЕНИЮ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ
В Департаменте недвижимости Минэкономразвития России рассмотрено обращение по вопросу о порядке государственной регистрации ипотеки с учетом участия в сделке по приобретению жилого помещения несовершеннолетних.
В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. № 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации.
Вместе с тем по затронутому в обращении вопросу полагаем возможным отметить следующее.
Пунктом 1 статьи 77 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) установлено, что, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.
В случае, если на приобретение жилого помещения были направлены средства (часть средств) материнского (семейного) капитала (далее — МСК), согласно пункту 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (далее — Закон № 256-ФЗ) жилое помещение оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) и иных совместно проживающих с ними членов семьи с определением размера долей по соглашению.
Согласно информации, изложенной в обращении, в соответствии с Законом № 256-ФЗ разработана Программа, в рамках которой средства (часть средств) МСК будут перечисляться на приобретение жилого помещения. При этом жилое помещение оформляется в общую долевую собственность всех членов семьи заемщика — распорядителя средствами МСК, в том числе в собственность несовершеннолетних детей.
Следует отметить, что в случае, если жилое помещение, на приобретение которого были использованы кредитные средства, принадлежит на праве собственности только лицу, являющемуся заемщиком по кредитному договору, право собственности остальных членов семьи, в том числе несовершеннолетних, может возникнуть исключительно в результате сделки с жилым помещением с учетом требований пункта 1 статьи 37 Закона об ипотеке.
Вместе с этим изменение количества собственников жилого помещения, в том числе если собственниками являются несовершеннолетние, не влияет на установленное ограничение (обременение) прав на жилое помещение, находящееся в залоге в силу закона.
Учитывая изложенное, при приобретении жилого помещения с использованием кредитных средств, а также средств МСК, право собственности на такое помещение возникает у всех членов семьи. При этом указанное помещение считается находящимся в залоге и залогодателями являются все собственники помещения, в том числе несовершеннолетние, не являющиеся заемщиками по кредитному договору.
Учитывая, что неисполнение заемщиком (заемщиками) обязательств по кредитному договору и обращение взыскания на жилое помещение повлечет прекращение права собственности на такое жилое помещение, в целях защиты прав несовершеннолетних необходимо дополнительное правовое регулирование отношений, связанных с направлением средств МСК на приобретение жилых помещений.