Письмо Минэкономразвития РФ от 01.09.2009 № Д23-2826
«О рассмотрении обращения»
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО от 1 сентября 2009 г. № Д23-2826
Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу передачи в собственность Российской Федерации жилых помещений в многоквартирных домах, долевое строительство которых осуществлялось с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц (далее — участники долевого строительства), и сообщает.
В соответствии с частью 3 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон) при государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения, если иное не предусмотрено настоящим Законом.
Поскольку принадлежащие застройщику жилые помещения считаются находящимися в залоге у всех участников долевого строительства, то погашение соответствующей регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним возможно после государственной регистрации прав всех участников долевого строительства на соответствующие жилые помещения.
Таким образом, до момента государственной регистрации прав всех участников долевого строительства на помещения в многоквартирном доме и, соответственно, погашения регистрационной записи об ограничении (обременении) прав собственности застройщика на помещения (ипотеки, возникшей на основании закона) данные помещения будут обременены правами третьих лиц.
В соответствии с пунктом 2 статьи 74 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.
В целях исполнения государственных контрактов, предусматривающих передачу жилых помещений в многоквартирных домах в собственность Российской Федерации, застройщику к моменту представления документов на государственную регистрацию права собственности Российской Федерации на жилые помещения (перехода права собственности от застройщика к Российской Федерации) необходимо обеспечить проведение регистрирующим органом государственной регистрации прав на жилые помещения всех участников долевого строительства и погашение регистрационных записей об ипотеке (ограничении (обременении) права собственности на передаваемые в собственность Российской Федерации жилые помещения).
В случае уклонения участников долевого строительства от государственной регистрации прав собственности на переданные им в соответствии с передаточным актом помещения застройщик вправе обратиться в суд с требованием о понуждении участников долевого строительства осуществить государственную регистрацию прав.
Вместе с тем дополнительно сообщаем, что для случаев заключения государственных контрактов в целях переселения граждан из аварийного жилого фонда Федеральным законом от 17 июля 2009 г. № 147-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства“ и Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» предусмотрено, что на жилые помещения, в отношении которых в соответствии со статьей 20.1 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» заключены государственные контракты, предусматривающие передачу жилых помещений в многоквартирных домах в собственность субъектов Российской Федерации, не распространяются положения о залоге в пользу участников долевого строительства при государственной регистрации права собственности застройщика на соответствующие помещения.