Письмо Минэкономразвития РФ от 29.01.2010 № Д06-251
<О применении и внесении изменений в Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 № 39>
(Извлечение)
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО от 29 января 2010 г. № Д06-251
Департамент корпоративного управления Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросам применения и внесения изменений в Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (далее — Методические указания), утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. № 39, и сообщает следующее.
Согласно Положению о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. № 437, Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию, в том числе в сфере оценочной деятельности. В компетенцию Минэкономразвития России не входит разъяснение положений действующего законодательства. В связи с этим Департамент вправе лишь высказать свое мнение по вопросам, указанным в обращении, которое не является обязательным для правоприменителя.
1. По вопросу возможности произвольного толкования и злоупотреблений при применении Методических указаний ввиду «мягкости» методик оценки, в частности неустановления «веса» различных факторов, сообщаем следующее.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценке) установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости является профессиональной оценочной деятельностью субъектов оценочной деятельности, отвечающих требованиям статьи 4 Закона об оценке.
Обоснованность и достоверность стоимости объектов оценки, в том числе кадастровой, в соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254, является частью профессионального суждения оценщика и отражается в отчете об оценке со ссылкой на подтвержденную соответствующими документами информацию, то есть относится к исключительной компетенции субъектов оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 2.2.2 Методических указаний в состав факторов стоимости включаются факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов. Состав факторов обосновывается и при этом согласовывается на заседании межведомственной комиссии. Степень влияния факторов определяется на основании статистического анализа рыночных цен на объекты недвижимости и отражается в уравнении зависимости цены от ценообразующих факторов.
Следует отметить, что в соответствии со статьей 24.6 Закона об оценке оценщик несет имущественную ответственность за убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам, вследствие использования кадастровой стоимости, определенной в процессе проведения государственной кадастровой оценки.
2. Относительно довода о том, что Методические указания зачастую не учитывают индивидуальные особенности земельных участков, наличие (отсутствие) на них строений, инженерных и транспортных коммуникаций, энерго- и водоснабжения и прочее, в связи с чем возникают ситуации, когда кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, сообщаем следующее.
В соответствии с Методическими указаниями в целях проведения государственной кадастровой оценки формируется Перечень земельных участков в составе земель населенных пунктов.
Согласно пункту 2.1.2 Методических указаний указанный перечень должен содержать сведения обо всех земельных участках, расположенных на оцениваемой территории; не допускается отсутствие учетных характеристик по земельным участкам, включенным в перечень, и наличие противоречивых данных.
В соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316 (далее — Правила), государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.
При проведении работ по государственной кадастровой оценке во внимание принимается большое количество факторов, оказывающих влияние на кадастровую стоимость земельных участков в определенном кадастровом квартале.
Следует отметить, что принципы кадастровой оценки, определенные Правительством Российской Федерации, соответствуют современной теории и практике оценочной деятельности. При определении кадастровой стоимости земель населенных пунктов учитывается уровень социально-экономического развития территории, на величину которого влияет большое количество факторов.
В настоящее время в Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации находится проект Федерального закона № 445126-4 «О внесении изменений в Федеральный закон „Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ и другие законодательные акты Российской Федерации» (далее — Законопроект), принятый в первом чтении.
Законопроектом предусматривается, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости лицами, права и обязанности которых затрагивают результаты кадастровой стоимости.
Также законопроектом предусматривается, что основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:
- ошибочность сведений об объекте недвижимости, использовавшихся при определении его кадастровой стоимости;
- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на календарную дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с Законопроектом при рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости, в случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости было подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости в отчете об оценке, комиссия принимает решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В рамках Законопроекта предполагается урегулировать также полномочия субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в части проведения государственной кадастровой оценки недвижимости.
Кроме того, Минэкономразвития России разработан проект поправок Правительства Российской Федерации к Законопроекту, предусматривающий в том числе изложение пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в следующей редакции:
«3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.».
Указанная редакция позволит устранить пробел в действующем законодательстве.
3. Относительно предложения о проведении государственной кадастровой оценки земель не по виду разрешенного использования, а в соответствии с функциональным зонированием, сведения о котором в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее — Кодекс) являются общедоступными, отражают степень развития и планы на развитие территории населенных пунктов, учитывают местоположение земельных участков, минимизируют возможность необъективной оценки, сообщаем следующее.
В соответствии с пунктом 8 Правил в процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Границы оценочных зон совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.
Учет иных зон Правилами не предусмотрен.
Следует отметить, что в соответствии с пунктом 2 статьи 37 Кодекса виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне.
Согласно пункту 1 статьи 34 Кодекса при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района.
Таким образом, виды разрешенного использования, в разрезе которых определяется кадастровая стоимость земельных участков населенных пунктов, устанавливаются с учетом функциональных зон.
Учитывая изложенное, внесение изменений в Методические указания считаем нецелесообразным.
В соответствии с пунктом 13.4 Административного регламента разъяснение в отношении результатов государственной кадастровой оценки конкретного земельного участка осуществляет Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации на основании письменных и устных обращений лиц, права и обязанности которых они затрагивают.
Также сообщаем, что в соответствии со статьей 394 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Налоговый кодекс) налоговые ставки устанавливаются органами местного самоуправления. При установлении налога нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований могут также устанавливаться налоговые льготы, основания и порядок их применения, включая установление размера не облагаемой налогом суммы для отдельных категорий налогоплательщиков.
В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Налогового кодекса при установлении налога учитывается также фактическая способность налогоплательщика к уплате налога.
Дополнительно сообщаем, что Минэкономразвития России совместно с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти ведется работа по усовершенствованию законодательства в сфере государственной кадастровой оценки. В частности, разработаны и находятся в стадии согласования проекты Приказов Минэкономразвития России «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения» и «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель лесного фонда».
Кроме того, ведется работа по внесению изменений в законодательство Российской Федерации, предусматривающих отмену нижнего предела периодичности проведения государственной кадастровой оценки земель.
Данные изменения призваны обеспечить более четкую связь кадастровой стоимости земельных участков с их рыночной стоимостью, которая, в свою очередь, во многом зависит от конъюнктуры рынка в определенном регионе.
Министерством экономического развития Российской Федерации издан Приказ от 2 ноября 2009 г. № 439 «О внесении изменений в Приказ Минэкономразвития России от 12 августа 2006 г. № 222 „Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка“.»
До внесения изменений кадастровая стоимость земельных участков, образуемых путем разделения существующего земельного участка и выдела из существующего земельного участка, рассчитывалась путем умножения среднего для муниципального района (городского округа) значения удельного показателя кадастровой стоимости соответствующих земельных участков на площадь земельного участка. С учетом внесенных изменений кадастровая стоимость земельных участков, образуемых путем разделения существующего земельного участка и выдела из существующего земельного участка, определяется путем умножения площади указанных земельных участков на удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка и путем умножения площади указанных земельных участков на удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка до его преобразования соответственно.
Приказом также предусмотрено, что в случае, когда образование нового земельного участка, изменение площади земельного участка при упорядочении его границы, изменение вида разрешенного использования земельного участка, перевод земельного участка из одной категории в другую, отнесение земельного участка к определенной категории земель или выявление ранее учтенных земельных участков, не включенных в состав инвентаризационной описи, происходят после 1 января года проведения государственной кадастровой оценки земель и до утверждения ее результатов, кадастровая стоимость указанных земельных участков определяется заново после утверждения результатов государственной кадастровой оценки земель на основе указанных результатов.
Учитывая изложенное, указанные изменения, а также принятие проектов, вносящих изменения в законодательство, регулирующее государственную кадастровую оценку, позволят усовершенствовать методические подходы к определению кадастровой стоимости земли, что, в свою очередь, позволит повысить качество проведения государственной кадастровой оценки земель и ее результатов.
Между тем, следует отметить, что существует необходимость совершенствования процедуры проверки отчетов об определении кадастровой стоимости земельных участков, составленных по результатам проведения государственной кадастровой оценки земель. Согласно Законопроекту, отчеты об определении кадастровой стоимости земельных участков должны направляться на экспертизу в саморегулируемые организации оценщиков.