---
title: "<Письмо> ФНС России от 01.02.2022 N БС-4-21/1097@"
number: "БС-4-21/1097@"
issuer: "Федеральная налоговая служба"
issued_on: 2022-02-01
status: действует
canonical: "https://bukva.ai/docs/pismo-bs-4-211097-at"
---

## <Письмо> ФНС России от 01.02.2022 N БС-4-21/1097@

# <Письмо> ФНС России от 01.02.2022 N БС-4-21/1097@

"О налогообложении находящегося в собственности физического лица недвижимого имущества в случае признания сделки с таким имуществом недействительной"


<div align="center">

<a id="p100001"></a>**МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ**

<a id="p100002"></a>**ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА**

<a id="p100003"></a>**ПИСЬМО**<br>
**от 1 февраля 2022 г. N БС-4-21/1097@**

<a id="p100004"></a>**О НАЛОГООБЛОЖЕНИИ**<br>
**НАХОДЯЩЕГОСЯ В СОБСТВЕННОСТИ ФИЗИЧЕСКОГО ЛИЦА НЕДВИЖИМОГО**<br>
**ИМУЩЕСТВА В СЛУЧАЕ ПРИЗНАНИЯ СДЕЛКИ С ТАКИМ**<br>
**ИМУЩЕСТВОМ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОЙ**

</div>


<a id="p100005"></a>В Федеральную налоговую службу поступают обращения по вопросам налогообложения находящегося в собственности физического лица недвижимого имущества в случае признания сделки с таким имуществом недействительной.
<a id="p100006"></a>В целях определения правовой позиции налоговых органов направляем для изучения постановление Арбитражного суда Московского округа от 05.10.2021 N Ф05-11432/2021 по делу N А40-99888/2020 (приложение N 1) и Определение Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2021 N 305-ЭС21-23890 по тому же делу (приложение N 2).
<a id="p100007"></a>Обращаем внимание на следующие общие выводы, содержащиеся в вышеперечисленных судебных актах.
<a id="p100008"></a>Налоговым [кодексом](https://bukva.ai/docs/kodeks-146-fz/statya-1) Российской Федерации (далее - НК РФ) установлено, что при исчислении налога на имущество физических лиц следует руководствоваться правилами, изложенными в [главе 32](https://bukva.ai/docs/kodeks-117-fz/statya-143#p10316) НК РФ.
<a id="p100009"></a>Согласно [пункту 1 статьи 403](https://bukva.ai/docs/kodeks-117-fz/statya-143#p17427) НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН), с учетом особенностей, предусмотренных указанной [статьей](https://bukva.ai/docs/kodeks-117-fz/statya-403#p20189).
<a id="p100010"></a>В соответствии с [пунктом 2 статьи 408](https://bukva.ai/docs/kodeks-117-fz/statya-143#p17436) НК РФ сумма налога на имущество физических лиц исчисляется на основании сведений, представленных в налоговые органы в соответствии со [статьей 85](https://bukva.ai/docs/kodeks-146-fz/statya-85#p1260) НК РФ.
<a id="p100011"></a>Согласно [пункту 4 статьи 85](https://bukva.ai/docs/kodeks-146-fz/statya-1#p4891) НК РФ органы, осуществляющие государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, обязаны сообщать сведения о расположенном на подведомственной им территории недвижимом имуществе, зарегистрированном в этих органах (правах и сделках, зарегистрированных в этих органах), и об их владельцах в налоговые органы по месту своего нахождения.
<a id="p100012"></a>Право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным [законом](https://bukva.ai/docs/zakon-218-fz-2015/statya-1) от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), возникает (изменяется, прекращается) с момента такой государственной регистрации (за исключением случаев возникновения (изменения, прекращения) права в силу закона).
<a id="p100013"></a>При этом государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права ([части 3](https://bukva.ai/docs/zakon-218-fz-2015/statya-1#p100012), [5 статьи 1](https://bukva.ai/docs/zakon-218-fz-2015/statya-1#p100956) Закона N 218-ФЗ).
<a id="p100014"></a>По правилам [пункта 2 статьи 8.1](https://bukva.ai/docs/kodeks-51-fz/statya-8-1#p246) Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
<a id="p100015"></a>В [подпункте 5 пункта 3 статьи 44](https://bukva.ai/docs/kodeks-146-fz/statya-1#p318) НК РФ предусмотрено, что обязанность налогоплательщика по уплате налогов прекращается, в частности, с возникновением иных обстоятельств, с которыми законодательство о налогах и сборах связывает прекращение обязанности по уплате соответствующего налога или сбора.
<a id="p100016"></a>С учетом вышеизложенного, гражданин признается плательщиком налога в отношении недвижимого имущества, являющегося объектом налогообложения и полученного по договору купли-продажи, с момента государственной регистрации права собственности на данный объект имущества. Обязанность по уплате такого налога прекращается со дня внесения в ЕГРН соответствующей записи.
<a id="p100017"></a>Однако с учетом [пункта 3 статьи 3](https://bukva.ai/docs/kodeks-146-fz/statya-1#p100031) НК РФ и правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 20.09.2018 N 305-КГ18-9064 по делу N А40-154449/2017, указанные критерии подлежат применению при наличии документального подтверждения существования имущества.
<a id="p100018"></a>Кроме того, в отличие от гражданского законодательства, законодательство о налогах и сборах не содержит специальных положений, регулирующих порядок налогообложения в случае признания сделки недействительной.
<a id="p100019"></a>При этом сам факт признания сделки недействительной не является достаточным основанием для внесения изменений в бухгалтерский и налоговый учет участников сделки, а также перерасчета их налоговых обязательств.
<a id="p100020"></a>Признание гражданско-правовой сделки недействительной само по себе не может изменять налоговые правоотношения, если законодательство о налогах и сборах не предусматривает это обстоятельство в качестве основания возникновения, изменения или прекращения обязанности по уплате налогов.
<a id="p100021"></a>Таким образом, признание договора купли-продажи ничтожным в части не является основанием для возврата уплаченных сумм налога на имущество за период с момента государственной регистрации права собственности на названные объекты недвижимости до момента внесения соответствующих изменений в ЕГРН.
<a id="p100022"></a>Для налогообложения имеет значение не квалификация гражданско-правовых отношений, а фактические отношения по владению имуществом и факт его соответствующей регистрации в качестве объекта права.
<a id="p100023"></a>Соответственно, если право на объект недвижимости было зарегистрировано за налогоплательщиком и указанное имущество им фактически использовалось, то признание сделки, на основании которой произведена регистрация права, недействительной не может являться основанием для освобождения налогоплательщика от уплаты налога на имущество физических лиц (а в случае признания сделки недействительной в части - изменения размера его обязанностей).
<a id="p100024"></a>В связи со вступлением в законную силу указанных судебных актов полагаем, что разъяснения, содержащиеся в [письме](https://bukva.ai/docs/pismo-bs-4-2121330-at) ФНС России от 20.10.2017 N БС-4-21/21330@ "О применении для целей налогообложения недвижимости физических лиц судебных актов, вступивших в законную силу", направленном налоговым органам, могут применяться в части, не противоречащей складывающейся судебной практике.
<a id="p100025"></a>Настоящее письмо носит сугубо информационно-справочный (рекомендательный) характер, не устанавливает общеобязательных правовых норм и не препятствует применению нормативно-правовых актов и судебных постановлений в значении, отличающемся от вышеизложенных разъяснений.
<a id="p100026"></a>Доведите разъяснения до сотрудников налоговых органов, обеспечивающих налогообложение недвижимого имущества физических лиц.

<a id="p100027"></a>Действительный

<div align="right">

государственный советник<br>
Российской Федерации<br>
2 класса<br>
С.Л.БОНДАРЧУК

</div>




<a id="p100028"></a>

---