Письмо Роснедвижимости от 05.10.2007 № АМ/1298
«Ответы на вопросы»
Примечание
С 1 января 2017 года государственный кадастровый учет недвижимого имущества и государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляются в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ. В отдельных СМИ данный документ опубликован с номером АМ/1255@.
ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
ПИСЬМО от 5 октября 2007 г. № АМ/1298
Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости направляет ответы на вопросы, возникшие в процессе пилотного внедрения Единого государственного реестра объектов капитального строительства.
Заместитель руководителя А. В. Мальков
ОТВЕТЫ НА ВОПРОСЫ, ВОЗНИКШИЕ В ПРОЦЕССЕ ВЕДЕНИЯ ЕГРОКС
При съемке земельного участка и изготовлении технического паспорта определяется площадь застройки. Причем эти значения в описании земельного участка и техническом паспорте не совпадают из-за различных методик (в техническом паспорте помимо площади застройки здания с выступами и нишами включается и площадь сооружений — замощения, колодцы, теплицы и т.п.) (Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-Ф3). Будет ли это являться основанием для отказа в постановке объекта на учет?
Существующими нормативными правовыми актами не предусмотрено требование соответствия площади застройки земельного участка при его описании и площади застройки земельного участка при изготовлении технического паспорта.
Таким образом, вышеуказанное несоответствие не может являться основанием для отказа в постановке объекта капитального строительства на учет.
В техническом паспорте на квартиру (жилое помещение), утвержденном Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 № 1301, предусмотрено описание видов благоустройств, отсутствующих в Приложении 4 к Правилам ведения ЕГРОКС, таких как ванны, сауны, лоджии, балконы и т.п. Будут ли данные характеристики внесены в справочники ЕГРОКС? Если нет, то не является ли это противоречием? Возможно ли расширение справочников конструктивных элементов для более точного описания объектов?
В настоящее время Роснедвижимость проводит работу по приведению существующих нормативных правовых актов в области технического учета и инвентаризации объектов капитального строительства, в том числе Правил ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства (далее — Правила), утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 8 сентября 2006 г. № 268, в соответствие с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221 «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон).
Законом перечень сведений об объектах недвижимости, учитываемых в государственном кадастре недвижимости, определен.
Таким образом, расширение справочников Единого государственного реестра объектов капитального строительства (далее — ЕГРОКС) производиться не будет.
При изготовлении технических паспортов на объекты незавершенного строительства ОТИ используют формы паспортов, утвержденных по отношению к объектам соответствующего проектного назначения.
Есть ли необходимость в разработке и утверждении специальных форм технических паспортов на объекты незавершенного строительства?
Необходимости в разработке и утверждении специальных форм технических паспортов на объекты незавершенного строительства нет в связи с принятием Закона.
Согласно ст. 16 Жилищного кодекса РФ существует понятие «часть жилого дома», отсутствующее в Правилах ведения ЕГРОКС. Под части жилого дома проводится межевание. А формы технического паспорта не существует. Каким нормативно-правовым актом регламентируются правила проведения технической инвентаризации и составления технической документации на часть жилого дома? Технический паспорт какой формы необходимо предоставить ОТИ в Роснедвижимость для постановки данного объекта на учет?
При техническом учете и технической инвентаризации части жилого дома необходимо руководствоваться нормативными правовыми актами, регулирующими технический учет и техническую инвентаризацию жилого дома. В частности, технический паспорт на часть жилого дома изготавливается по форме технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства (Приказ Минэкономразвития России от 17 августа 2006 г. № 244 «Об утверждении формы технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства и порядка его оформления организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества» (зарегистрирован в Минюсте Российской Федерации 30 августа 2006 г. № 8182).
В настоящее время изготовление технической документации на объекты капитального строительства базируется полностью на сборниках УПВС. ЕГРОКС устанавливает свои обязательные правила и условия внесения данных и описаний, стоимость принципов иерархии конструктивных элементов и их детализации.
Существующая система технической инвентаризации основана на использовании сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости объектов капитального строительства (УПВС). ЕГРОКС устанавливает свои обязательные правила и условия внесения данных и описаний. Основной проблемой здесь является несовместимость этих двух систем, двух принципов иерархии конструктивных элементов и их детализации.
Перечень параметров объектов капитального строительства, учитываемый в ЕГРОКС, и перечень параметров объектов капитального строительства, описываемых при составлении технического паспорта, различен. Количество описываемых параметров при изготовлении технического паспорта больше, и они описываются более детально.
Также необходимо обратить внимание, что с принятием Закона перечень параметров, учитываемых в государственном кадастре недвижимости, еще более упрощен. Соответственно, формы документов, представляемых для кадастрового учета объектов недвижимости, будут изменены и упрощены.
Существуют здания и сооружения, функционально или технологически связанные между собой, так называемые производственные комплексы (автозаправочные станции, ГРС, электросетевые комплексы и др.). В ЕГРОКС понятие комплекса отсутствует. Каким образом формировать документы для постановки на кадастровый учет?
В настоящее время в существующем законодательстве Российской Федерации, в частности, в Градостроительном кодексе, нет такого определения как «комплекс».
В данном случае техническая документация формируется на здания и сооружения.
При этом возможно формирование указанной документации на главную вещь вместе с принадлежностями, если главная вещь связана с принадлежностью общим назначением (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Ответ об учете главной вещи и принадлежности дан в письме Роснедвижимости от 29.08.2007 № АМ/1146@ (10 вопрос).
Технический паспорт не предусматривает внесение справочных сведений в раздел о правообладателях. Эти сведения должны быть актуальны на момент изготовления паспорта. Должны ли ОТИ требовать от заявителя выписку из ЕГРП? Как это отразится на сроках и вправе ли ОТИ это делать?
Требование о предоставлении выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в настоящее время нормативными правовыми актами не предусмотрено.
Проведение технической инвентаризации осуществляется на основании заявления собственника недвижимого имущества.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, бесплатно предоставляет информацию о правах на объект недвижимого имущества в соответствующие организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества и в орган по учету государственного и муниципального имущества в том объеме, который необходим для их работы.
Обращаем ваше внимание на то, что ответ на аналогичный вопрос был дан (вопрос № 5) в письме Роснедвижимости от 29.08.2007 № АМ/1146@.
Выполнение условий и сроков приема заявлений на постановку на государственный учет объектов капитального строительства, установленных Административным регламентом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции «Ведение государственного технического учета объектов капитального строительства», утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 26 апреля 2006 года № 146. Возникли проблемы при приеме и регистрации представляемых ОТИ документов в территориальные органы Роснедвижимости. В настоящее время установленные Регламентом нормы выполнения государственной функции остаются невыполнимыми, вероятно, по ряду объективных причин. Прием документов занимает продолжительное время.
Административным регламентом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции «Ведение государственного технического учета объектов капитального строительства», утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 26 апреля 2006 года № 146, установлена возможность представления документов в территориальный орган Роснедвижимости почтой. Данный способ представления документов предусмотрен для удобства заявителей.
Территориальные органы Роснедвижимости, в свою очередь, должны проанализировать причины более длительного времени приема и регистрации документов против установленных вышеуказанным регламентом. Если обнаруженными причинами является недостаточная организация процесса приема и регистрации документов, недостаточный уровень профессиональной подготовки кадров либо необходимость информационной работы с заявителями, то данные причины устраняются силами территориального органа Роснедвижимости. В случае наличия причин, не зависящих от территориального органа Роснедвижимости, например, необходимость доработки программного обеспечения, то замечания и предложения направляются территориальным органом в центральный аппарат Роснедвижимости в установленном порядке.