Письмо Госкомимущества РФ от 03.11.1995 № АК-2/9147

<О создании рынка недвижимости в России>

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КОМИТЕТ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ

ПИСЬМО

от 3 ноября 1995 г. № АК-2/9147

Земельная реформа и создание конкурентного рынка недвижимости является одним из важнейших шагов на пути к улучшению финансирования муниципальных бюджетов и развития местной промышленности и торговли в городах России и в Федерации в целом. В частности, рынок недвижимости будет играть важную роль:

• в повышении стоимости недвижимости в пределах городской черты;
• в улучшении городской инфраструктуры;
• в достижении предприятиями конкурентоспособности на мировом рынке;
• в создании новых рабочих мест;
• в повышении качества жизни граждан России;
• в привлечении инвестиций в города. В целях оказания помощи в создании рынка недвижимости в России Государственный комитет по управлению государственным имуществом (ГКИ) и Российский центр приватизации (РЦП) при техническом содействии и финансировании со стороны Агентства Соединенных Штатов по международному развитию (USAID) разработали скоординированную программу, включающую в качестве составной части несколько проектов по следующим направлениям:
• разработка системы налогообложения, основанной на рыночной стоимости недвижимости;
• создание информационных систем по недвижимости (ИСН);
• реализация проекта по распространению с совершенствованием практики приватизации земель приватизированных предприятий;
• развитие ипотечного кредитования;
• разработка современной системы нормативных актов, регулирующих землепользование, а также системы зонирования. Несмотря на то, что названные выше проекты связаны с решением общенациональных проблем, они будут реализовываться на местном уровне. Участие в этих проектах позволит городам выступить в роли лидеров развития рынка недвижимости в России и завоевать ведущее положение на российском рынке недвижимости. Отбор городов — участников будет производиться на конкурсной основе. Как часть этой работы мы пытаемся выяснить, какие города и субъекты Федерации заинтересованы в указанных выше проектах и могли бы стать подходящими кандидатами на участие в них. Настоящее письмо разослано во все субъекты Федерации, однако, для участия в проектах будет отобрано меньшее количество регионов. Поскольку ресурсы ограничены, очень важно определить те города и субъекты Федерации, где эффект от реализации проектов будет максимальным. Поэтому проекты будут реализовываться в таких городах и субъектах Федерации, где, во-первых, местные власти продемонстрировали заинтересованность в экономических реформах и создании земельного рынка и, во-вторых, созданы другие необходимые условия для успешной реализации проекта. Если городская администрация предложит дополнительный вклад в реализацию проектов, это увеличит шансы города на участие в проектах. Каждый участвующий в программе город или субъект Федерации должен будет подписать соглашение, в соответствии с которым город или субъект Федерации обязуется предпринять все необходимые усилия для обеспечения успешной реализации проекта (проектов), включая обязательство предоставить офисные помещения и материально — техническую поддержку. Город или субъект Федерации может участвовать в одном или нескольких проектах. Просим сообщить нам, заинтересован ли Ваш город (субъект Федерации) принять участие в программе земельной реформы, и в каких проектах Вы хотели бы участвовать. Просим Вас заполнить прилагаемую анкету, в которую включены как общие вопросы, относящиеся ко всем проектам, так и конкретные вопросы, относящиеся к отдельным проектам, в которых Вы хотели бы принять участие. Предварительный отбор городов будет основан на ответах на прилагаемую анкету. Окончательный выбор будет сделан после посещения городов и субъектов Федерации, которые наиболее отвечают предъявляемым требованиям. Просим направить Ваши ответы до 15 ноября 1995 года по адресу: Москва, Никольский переулок, 9, Госкомимущество России, Управление методического обеспечения, Лазаревскому А.А.

Вр.и.о. Председателя Госкомимущества РФ А. Р. Кох

Приложение

АНКЕТА

I. Общие вопросы для всех проектов

1. Каково Ваше мнение по поводу необходимости приватизации недвижимости и создания рынка приватизированной недвижимости?

2. Предпринимались ли вами какие-либо действия в этом направлении? Если да, то какие?

3. Планирует ли руководство города / субъекта Федерации какие-либо действия, направленные на создание эффективного рынка недвижимости? Если да, то какие?

4. Предпринимались ли в местном масштабе какие-либо попытки осуществления реформы права собственности на недвижимость и его регистрации? Если да, то какие?

5. Укажите региональные законы и местные нормативные акты, регулирующие вопросы земельной реформы и развития рынка недвижимости. Просим приложить копии этих законов.

6. Укажите государственные организации, существующие на уровне города / субъекта Федерации, имеющие отношение к развитию рынка недвижимости. Какова роль каждой из них?

7. Сколько предприятий было приватизировано в городе / субъекте Федерации? (Приватизированными считаются предприятия, в акционерном капитале которых доля государства составляет менее 25%.)

8. Имеются ли предприятия, заинтересованные в приватизации своих участков земли? Сколько их? Сколько из них подали заявки на выкуп? Почему их не подали остальные?

9. Сколько предприятий выкупили землю у города / субъекта Федерации? Просим указать названия некоторых из них. Для каких целей, по Вашему мнению, они приобрели землю?

10. Какие объекты недвижимости (квартиры, земельные участки в черте города, строения, дачи и другие небольшие земельные участки) были приватизированы? Укажите число приватизированных объектов недвижимости каждого вида.

11. Опишите характер и степень активности на местном рынке недвижимости. (Количество, активность по секторам рынка и видам сделок.)

12. Существует ли местная действующая Ассоциация агентов по операциям с недвижимостью (риэлторов)? Каков характер ее деятельности?

13. Опишите характер и формы сотрудничества между местной администрацией, частными предприятиями, неправительственными организациями и общественностью. Охарактеризуйте ваши взаимоотношения с ГКИ и / или РЦП.

14. Какой или какие из упомянутых в письме проектов представляют особый интерес для вашего города / субъекта Федерации? Объясните почему.

15. Если вы будете выбраны для участия в проекте, сможете ли вы предоставить офисное помещение общей площадью 100 — 200 кв. м и предоставить другое материально-техническое обеспечение для специалистов рабочей группы проекта? Укажите условия.

16. Какой еще вклад вы можете внести в реализацию проектов?

II. Специальные вопросы по каждому предлагаемому проекту

Развитие системы налогообложения недвижимости на основе ее рыночной стоимости

Целью Проекта системы налогообложения недвижимости является оказание помощи городам и субъектам Федерации в получении максимальной выгоды от приватизации земли за счет налогообложения недвижимости на основе ее рыночной стоимости. Это обеспечит финансирование значительно большей доли местных бюджетов городов / субъектов Федерации за счет налогов на недвижимость.

1. Какова сумма поступлений от налога на здания, жилые помещения и землю в 1993 г. и в 1994 г.? Какой процент эта сумма представляет от всех поступлений в бюджет вашего города / субъекта Федерации?

2. Какая государственная организация отвечает за сбор и принудительное взимание налога на здания, жилые помещения и землю?

3. Какие в настоящее время действуют ставки налога на здания, жилые помещения и землю?

4. Осуществляется ли в настоящее время какая-либо деловая активность на местном рынке недвижимости? Если да, то какая?

5. Какие государственные организации занимаются сбором информации об объектах недвижимости? Укажите информацию, за сбор которой отвечает каждая такая организация.

6. Какие государственные организации отвечают за сбор информации о: размере зданий, размере земельных участков, размере жилых помещений, типе земельных участков, качестве жилых помещений, качестве зданий?

7. Почему система налогообложения недвижимости необходима вашему городу / субъекту Федерации?

Создание информационной системы о недвижимости / экспериментальный проект Земинформ

Для поддержки разнообразной деятельности, связанной с недвижимостью разработан проект «Единые информационные системы по земле и недвижимости (ИСН), также известный как „Земинформ“, целью которого является сбор всей информации о недвижимости, необходимой для регистрации прав собственности, регулирования землепользования и налогообложения недвижимости, и сведение ее в единую систему. В 8 городах были успешно осуществлены экспериментальные проекты и прошедшая апробацию методология будет распространена на другие города / субъекты Федерации.»

1. Предпринимались ли попытки создать информационные системы о недвижимости и / или системы регистрации права собственности? Если да, то какие?

2. Позволяет ли местная социально-политическая ситуация передать все полномочия по контролю за сбором информации о недвижимости и по регистрации прав на недвижимость одной местной организации? Поясните, каким образом это может быть осуществлено.

3. Почему регистрация прав собственности на недвижимость имеет важное значение для вашего города / субъекта Федерации?

Развитие рынка ипотечного кредитования

Для предоставления гражданам, фермерским хозяйствам, предприятиям и застройщикам недвижимости приемлемой формы финансирования разработан Проект развития рынка ипотечных кредитов, который охватывает все аспекты, связанные с ипотечным кредитованием, и предназначен для оказания содействия местным органам власти и банкам во внедрении этой практики.

1. Какие коммерческие финансовые учреждения действуют в городе / субъекте Федерации? Имеют ли они развитую сеть отделений?

2. Выказывает ли кто-либо из них заинтересованность в ипотечном кредитовании? Если да, то какие из них? В чем выражается такая заинтересованность?

3. Существует ли для коммерческих финансовых учреждений возможность отчуждать заложенную собственность в случае неуплаты заемщиком взятой ссуды? Будут ли такие учреждения иметь возможность продавать такую собственность?

4. Почему для вашего города / субъекта Федерации необходимо ипотечное кредитование?

Развитие современной системы регулирования зонирования / землепользования

Поскольку существующая в настоящее время система регулирования землепользования сильно ограничивает эффективное использование земельных участков в черте городов в соответствии с рыночным спросом, был разработан Проект зонирования / землепользования, который направлен на оказание содействия городам / субъектам Федерации в изменении норм и систем, регулирующих землепользование. Этот проект будет содействовать наиболее эффективному и целесообразному использованию городских земель, привлечению инвестиций в недвижимость и ее развитию, при этом городские власти смогут получать гарантии того, что недвижимость используется в интересах города и его жителей.

1. Укажите, какие государственные органы выдают разрешение на строительство коммерческого офисного здания на свободном участке земли. Укажите характер таких разрешений.

2. Какие разрешительные документы и от каких государственных органов необходимы для преобразования хлебопекарни в продуктовый магазин? Намерена ли ваша администрация отказаться от имеющихся у нее в настоящее время полномочий по регулированию таких изменений?

3. Какие разрешительные документы и какой государственной организации необходимы для отвода участка заводской земли под строительство коммерческого офисного здания?

4. Заинтересован ли город / субъект Федерации в предоставлении большей свободы частным предпринимателям в определении того, каким образом использовать здания и земельные участки?

5. Какие управления города / субъекта Федерации отвечают в настоящее время за поддержание информации о недвижимости и насколько оперативно обновляется такая информация?

6. Каким образом управления города / субъекта Федерации поддерживают информацию о недвижимости? Какова степень автоматизации систем информации о недвижимости?

7. Имеется ли в городе / субъекте Федерации генеральный план землепользования? Какими правовыми санкциями он обеспечен?

8. Почему Вашему городу / субъекту Федерации необходима реформа системы зонирования / землепользования?

---