Письмо Минстроя России от 04.04.2016 № 9667-ОД/04
<О требованиях к деятельности по управлению многоквартирными домами>
МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 4 апреля 2016 г. № 9667-ОД/04
Департамент жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращение от 2 марта 2016 г. и в рамках своей компетенции сообщает следующее.
В соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 ЖК РФ, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Частью 3 статьи 162 ЖК РФ определены существенные условия договора управления многоквартирным домом, в том числе в договоре управления многоквартирным домом должен быть указан перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.
Обращаем внимание, что условие о порядке приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме существенным условием договора управления не является.
Вместе с тем отмечаем, что согласно пункту 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 (далее — Правила № 290), сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, отражаются в актах, составляемых по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, и являются составной частью технической документации многоквартирного дома.
В соответствии с пунктом 8 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416 (далее — Правила № 416), пунктом 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 12.08.2006 № 491, и пунктом 2 части 3 статьи 162 ЖК РФ перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества, утвержденный на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и включаемый в договор управления, должен содержать периодичность, график и сроки оказания услуг, выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Следовательно, сроки оформления актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме должны определяться соответственно фактическим срокам выполнения работ, услуг, указанным в перечне работ, услуг, включенном в договор управления.
Относительно утверждения о том, что представители совета дома не могут подтвердить суммы, объемы выполненных работ, не принимая участие в хозяйственной деятельности управляющих организаций, Департамент отмечает следующее.
Порядок определения цены договора (следовательно, и стоимости выполняемых управляющей организацией работ, оказываемых услуг) является существенным условием договора управления в соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ. Поскольку жилищное законодательство не содержит требований к определению цены договора, то исходя из сути отношений по договору управления между собственниками помещений и управляющей организацией, исходя из части 2 статьи 162 ЖК РФ, в целях определения порядка формирования цены в договоре управления подлежат применению положения статей 779 - 783, 702, 708 - 711 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). В соответствии со статьей 709 ГК РФ цена договора может определяться как от фактических затрат управляющей организации с учетом ее вознаграждения (а также с учетом распределения полученной экономии управляющей организацией в соответствии со ст. 710 ГК РФ), так и путем составления сметы или путем определения в договоре твердой или приблизительной цены. При этом в соответствии с пунктом 6 статьи 709 ГК РФ твердая цена не подлежит ни уменьшению, ни увеличению по причине соответственно уменьшения или увеличения объемов, подлежащих к выполнению по договору управления работ, услуг или затрат на их выполнение. В пункте 9 Примерных условий договора управления, утвержденных приказом Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр, Минстрой России рекомендует определять цену договора управления исходя из планово-договорной стоимости фактически выполненных работ, услуг. Таким образом, действующее законодательство не запрещает устанавливать в договоре управления стоимость работ, услуг (которая будет формировать цену договора управления) исходя из твердой цены, что исключает отчетность управляющей организации за выполненные работы с указанием соответствующих фактических затрат управляющей организации.
Кроме того, обеспечение участия представителей собственников помещений в многоквартирном доме в осуществлении контроля за качеством услуг и работ, в том числе при их приемке, является одним из стандартов управления многоквартирным домом, утвержденных Правилами № 416.
Согласно статье 161.1 ЖК РФ, совет многоквартирного дома осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме; а также осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 4.2 части 2 статьи 44 ЖК РФ. Председатель совета многоквартирного дома осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Поскольку утверждение Минстроем России формы акта выполненных работ, оказанных услуг предусмотрено Правилами оказания услуг и выполнения работ, которые утверждены Правительством Российской Федерации в соответствии с частью 1.2 статьи 161 ЖК РФ, то несоблюдение управляющими организациями такой утвержденной формы акта приводит к нарушению требований жилищного законодательства. При этом, по мнению Департамента, под соблюдением управляющими организациями утвержденной формы акта понимается не столько соблюдение полной идентичности текста и порядка его расположения, сколько соблюдение требований к содержанию информации, включенной в утвержденную форму акта. Соответственно, если собственники помещений потребуют включение в утвержденную форму акта дополнительной информации, и управляющая организация согласится на соответствующее дополнение, то оформление акта выполненных работ, оказанных услуг по утвержденной форме акта с учетом ее дополнения не может признаваться нарушением жилищного законодательства.