Письмо Минстроя России от 20.02.2026 № 9173-ДН/04

<Об особенностях отнесения к общему имуществу в многоквартирном доме внутридомовых систем отопления и водоснабжения>

Департамент развития жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел письмо и в рамках компетенции сообщает следующее.

На основании Положения о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. № 1038, Минстрой России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в установленной сфере деятельности.

В соответствии с пунктом 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 (далее — Правила № 491), в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Приведем сравнение положений данного пункта с правилами отнесения к общему имуществу в многоквартирном доме внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения. Так, в соответствии с пунктом 5 Правил № 491 в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

Разница в положениях указанных пунктов Правил № 491 заключается в том, что в отличие от положений пункта 5 Правил № 491, в котором указывается внутренняя граница внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, — до первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, в пункте 6 Правил № 491 такая внутренняя граница внутридомовой системы отопления, относящейся к общему имуществу в многоквартирном доме, не установлена.

Поскольку пункт 6 Правил № 491 не устанавливает внутренние границы внутридомовой системы отопления, относящейся к общему имуществу в многоквартирном доме, в зависимости от места расположения стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры на таких сетях, то по общему правилу вся внутридомовая система отопления, состоящая из элементов, указанных в пункте 6 Правил № 491, признается общим имуществом в многоквартирном доме.

Такое обстоятельство привело к судебным спорам о правомерности замены (демонтажа) отопительных приборов (радиаторов), установленных в помещениях, принадлежащих собственникам в многоквартирных домах, если такие радиаторы в соответствии с пунктом 6 Правил № 491 относятся к общему имуществу в многоквартирном доме. По соответствующим спорам имеется позиция Верховного Суда Российской Федерации, выраженная в Решении от 22 сентября 2009 г. № ГКПИ09-725 и в Определении от 24 ноября 2009 г. № КАС09-547, в которых Верховный Суд Российской Федерации (далее — Верховный Суд РФ) указал, что по смыслу пункта 6 Правил № 491 во взаимосвязи с подпунктом «д» пункта 2 и пунктом 5 Правил № 491 в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.п.). Находящиеся же в квартирах обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), имеющие отключающие устройства, расположенные на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, обслуживающие только одну квартиру, могут быть демонтированы собственником после получения разрешения на переустройство жилого помещения (статья 26 ЖК РФ). При этом Верховный Суд РФ отметил, что системное толкование пункта 6 Правил № 491 не дает оснований для вывода о том, что обогревающие элементы внутридомовой системы отопления, обслуживающие только одну квартиру, включаются в состав общего имущества собственников многоквартирного дома.

Поскольку Верховный Суд РФ рассматривал только случай, относящийся к праву потребителей произвести демонтаж радиаторов отопления, входящих в состав внутриквартирной системы отопления, с имеющимися на такой системе отключающимися устройствами, то приведенное выше толкование Верховным Судом РФ пункта 6 Правил № 491 не дает оснований для вывода о том, что не входящие в состав внутриквартирной системы отопления обогревающие элементы внутридомовой системы отопления (стояки, ответвления от стояков и расположенные на них приборы учета, регулирующая и запорная арматура и другое оборудование), установленные за пределами таких помещений (квартир), не включаются в состав общего имущества в многоквартирном доме.

В указанных выше Решении и Определении Верховного Суда РФ имеется прямое указание, что обогревающие элементы системы отопления, находящиеся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.п., включаются в состав общего имущества в многоквартирном доме. При этом соблюдение условия, что такие обогревающие элементы обслуживают только одно помещение, не будет иметь значение, поскольку в отличие от решения Верховного Суда РФ о праве демонтажа радиатора отопления, относящегося к внутриквартирному оборудованию, имеющему отключающее устройство, обогревающие элементы, расположенные за пределами квартир, не могут быть демонтированы в рамках переустройства жилого помещения, в том числе при наличии на таких обогревающих элементах запорной арматуры. Соответственно, элементы внутридомовой системы отопления в виде ответвлений от стояков, находящиеся в границах лестничных клеток за пределами квартир и в пределах квартир до радиаторов отопления, относятся к общему имуществу в многоквартирном доме в соответствии с положениями пункта 6 Правил № 491. Установка запорной арматуры непосредственно на таких обогревающих элементах и приборов учета тепловой энергии, измеряющих количество тепловой энергии, потребленной непосредственно в одном помещении, не означает, что такие обогревающие элементы перестали относиться к общему имуществу.

В соответствии с пунктом 1 Правил № 491 состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме определяется собственниками помещений в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества. Если в соответствии с технической документацией на многоквартирный дом внутридомовая система отопления не имеет границ ее отнесения к общему имуществу в многоквартирном доме, то управляющая организация не вправе самостоятельно определять такие границы. Обстоятельство нахождения таких обогревающих элементов в зоне эксплуатационной ответственности собственников помещений в соответствии с условиями договора управления многоквартирным домом не исключает отнесение такого имущества к составу общего имущества в многоквартирном доме и не исключает ответственность управляющей организации за надлежащее содержание такого общего имущества в многоквартирном доме. Эксплуатационная ответственность собственников помещений в многоквартирном доме может быть ограничена их обязанностями по обеспечению сохранности соответствующих элементов внутридомовой системы отопления и недопущением нарушений, предусмотренных пунктом 35 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. № 354 (далее — Правила № 354). При этом ответственность управляющей организации за надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме исходит из положений статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), в соответствии с которой:

• надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме должно обеспечивать постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами № 354 (пункт 5 части 1.1);
• при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям, установленными Правилами № 354, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 ЖК РФ, за обеспечение готовности инженерных систем (часть 2.3).

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Соответственно, вне зависимости от включения управляющей организацией в договор управления условия об ограничении ее границы эксплуатационной ответственности за обслуживание внутридомовой системы отопления, ответственность управляющей организации за качество предоставления коммунальной услуги по отоплению путем обеспечения готовности внутридомовой инженерной системы отопления к предоставлению коммунальной услуги возникает у управляющей организации в силу закона (части 1.1, 2.3, пункт 3 части 11 статьи 161 ЖК РФ).

Дополнительно сообщаем, что письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

---