Письмо Минстроя России от 04.12.2025 № 74813-ДН/04

<О составе и использовании общего имущества в многоквартирном доме>

Департамент развития жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращение и в пределах компетенции сообщает следующее.

Пунктом 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме (далее — МКД) принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в МКД), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Важно отметить, что в приведенной норме критерий отнесения к общему имуществу в МКД по признаку обслуживания более одного помещения в МКД установлен для механического, электрического, санитарно-технического и другого оборудования. При этом крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции МКД императивно входят в состав общего имущества.

Согласно подпункту «в» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 (далее — Правила № 491), в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции МКД (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

Приведенная норма также является императивной.

Таким образом, стены МКД являются ограждающими несущими конструкциями и входят в состав общего имущества в МКД.

В силу части 2 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в МКД владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в МКД.

В силу пункта 1 части 4 статьи 37 ЖК РФ собственник помещения в МКД не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в МКД.

Таким образом, собственник помещений в МКД не имеет права самовольно занимать какую-либо часть общего имущества (в том числе части помещения, входящего в состав общего имущества, части фасада и т.п.) с целью использования указанной части в собственных целях.

В соответствии с частью 4 статьи 36 ЖК РФ по решению общего собрания собственников помещений в МКД (далее — ОСС) объекты общего имущества в МКД могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Пункт 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ относит к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами.

Необходимо обратить внимание, что под иными лицами понимаются не только лица, не имеющие в собственности помещений в МКД, но и отдельные собственники помещений в МКД.

Иное толкование приведенной нормы приводит к нарушению запрета на выделение в натуре доли собственника помещения в МКД в праве общей собственности на общее имущество в МКД, установленного частью 1 части 4 статьи 37 ЖК РФ.

Таким образом, использование любого элемента общего имущества в МКД индивидуально определенным лицом (в том числе использование собственником помещения в МКД участка фасада МКД в целях установки наружного блока системы кондиционирования) возможно исключительно при наличии соответствующего решения ОСС.

В силу части 1 статьи 58 Федерального закона от 20 марта 2025 г. № 33-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в единой системе публичной власти» (далее — Закон № 33-ФЗ) правила благоустройства территории муниципального образования утверждаются представительным органом соответствующего муниципального образования.

Необходимо отметить, что согласно пункту 2 части 2 статьи 58 Закона № 33-ФЗ правила благоустройства территории муниципального образования регулируют вопросы внешнего вида фасадов и ограждающих конструкций зданий, строений, сооружений.

В силу абзаца второго части 1.1 статьи 17 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» на территориях городов федерального значения организация благоустройства, утверждение правил благоустройства регулируются законами субъектов Российской Федерации — городов федерального значения.

Таким образом, правила благоустройства, действующие на территории муниципального образования или города федерального значения, могут устанавливать требования к фасадам зданий (в том числе МКД), в том числе к порядку размещения на указанных фасадах наружных блоков систем кондиционирования и иных объектов.

Исполнение указанных требований, установленных на территории муниципального образования или города федерального значения, при использовании участка фасада МКД в целях установки наружного блока системы кондиционирования не приводит к праву отказа от исполнения требования закона об обязательности решения ОСС, устанавливающего право на использование общего имущества МКД и условия такого использования.

Обращаем внимание, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. № 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

Таким образом, письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, являются позицией Минстроя России, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

Заместитель директора Департамента

---