Письмо Минстроя России от 21.03.2024 № 7256-ОГ/00

<О полномочиях органов государственного жилищного надзора>

Отдел управления жилищным фондом и предоставления коммунальных услуг Департамента развития жилищно-коммунального хозяйства Минстроя России рассмотрел обращение и в пределах своей компетенции сообщает.

Согласно части 2 статьи 196 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) должностные лица органа государственного жилищного надзора при осуществлении лицензионного контроля обязаны исполнять своевременно и в полной мере предоставленные в соответствии с законодательством Российской Федерации полномочия по предупреждению, выявлению и пресечению нарушений лицензионных требований.

Полномочия государственного жилищного надзора установлены статьей 20 ЖК РФ, а также Общими требованиями к организации и осуществлению регионального государственного жилищного контроля (надзора), утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 30 сентября 2021 г. № 1670 (далее — Требования).

Предметом государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, указанных в пунктах 1 - 11 части 1 статьи 20 ЖК РФ, а также в подпункте «а» пункта 7 Требований.

Таким образом, указанные положения устанавливают самостоятельное право проведения проверок органами государственного жилищного надзора в отношении жилищного фонда и муниципального жилищного контроля, осуществляемого в отношении муниципального жилищного фонда.

В соответствии с частью 1 статьи 46 ЖК РФ решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе жилищно-коммунального хозяйства лицом, инициировавшим общее собрание.

Согласно пункту 1 статьи 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) решение собрания недействительно по основаниям, установленным ГК РФ или иными законами, в силу признания его таковым судом или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

Основания недействительности решений (оспоримости и ничтожности) собраний изложены в статьях 181.4 и 181.5 ГК РФ. Возможность обжалования в суде решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома предусмотрена пунктом 6 статьи 46 ЖК РФ.

Пунктом 4 статьи 181.4 ГК РФ определено, что решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица.

То есть, по смыслу статей 181.3, 181.5 ГК РФ решение собрания, нарушающее требования ГК РФ или иного закона, по общему правилу является оспоримым, если из закона прямо не следует, что решение ничтожно.

В статье 45 ЖК РФ закреплен порядок признания собрания не правомочным, а в статье 46 ЖК РФ — порядок признания решения не принятым.

При проведении проверки на предмет отсутствия признаков ничтожности решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме орган государственного жилищного надзора оценивает законность принятого общим собранием собственников помещений решения с учетом сведений, в том числе, об объектах недвижимости и о субъектах права собственности, содержащихся в представленных лицензиатом документах.

Правом признания в административном порядке недействительным решения общего собрания собственников помещений управляющие организации и органы государственного жилищного надзора не наделены.

Таким образом, орган государственного жилищного надзора вправе оценивать законность принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения по основаниям, установленным в положениях ЖК РФ и ГК РФ.

Как следует из пункта 1 части 12 статьи 20 ЖК РФ, решение, принятое общим собранием собственников помещений, может быть признано недействительным судом по иску органа государственного жилищного надзора или по иску собственника помещения в многоквартирном доме в случае, если он не принимал участия в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы (часть 6 статьи 46 ЖК РФ).

Если на общем собрании собственники выбрали управляющую организацию для заключения с ней договора управления или приняли решение о смене управляющей организации, то проверку документов орган государственного жилищного надзора проводит в соответствии с пунктами 2 - 7 приказа Минстроя России от 25 декабря 2015 г. № 938/пр «Об утверждении Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации» (далее — Приказ № 938/пр).

В соответствии с пунктами 4, 7 приказа № 938/пр в течение 10 дней со дня поступления от управляющей организации заявления о внесении в реестр лицензий многоквартирного дома и пакета прилагаемых к нему документов орган государственного жилищного надзора должен принять одно из трех решений:

• внести изменения в реестр;
• отказать и вернуть заявление управляющей организации;
• приостановить рассмотрение заявления.

Согласно пунктам 2 - 7 Приказа № 938/пр орган государственного жилищного надзора проверяет представленные документы, в том числе протокол общего собрания и приложения к нему, на:

• соответствие пакета документов требованиям действующего законодательства, и в том числе Приказа № 938/пр;
• достоверность сведений, содержащихся в документах;
• отсутствие противоречий между сведениями в документах и сведениями, которые уже есть в реестре;
• отсутствие признаков ничтожности протокола общего собрания, в том числе наличие кворума;
• соблюдение лицензиатом требований по раскрытию информации согласно части 2 статьи 198 ЖК РФ.

Если в ходе проверки документов орган государственного жилищного надзора выявляет недостоверность или противоречия сведений, то он приостанавливает рассмотрение заявления управляющей организации до устранения выявленных нарушений (пункт 10 Приказа № 938/пр).

До 1 июля 2021 г. основаниями для проведения внеплановой проверки в соответствии с частью 4.2 статьи 20 ЖК РФ, наряду с основаниями, указанными в части 2 статьи 10 Федерального закона от 26 декабря 2008 г. № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля», являлись поступления, в частности посредством системы, в орган государственного жилищного надзора, орган муниципального жилищного контроля обращений и заявлений граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, юридических лиц, информации от органов государственной власти, органов местного самоуправления, выявление органом государственного жилищного надзора, органом муниципального жилищного контроля в системе информации о фактах нарушения требований в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Внеплановая проверка по указанным основаниям проводится без согласования с органами прокуратуры и без предварительного уведомления проверяемой организации о проведении внеплановой проверки.

Начиная с 1 июля 2021 г. отношения по организации и осуществлению государственного контроля (надзора), муниципального контроля регулируются Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» (далее — Закон № 248-ФЗ).

В целях приведения положений федеральных законов в соответствие с Законом № 248-ФЗ принят Федеральный закон от 11 июня 2021 г. № 170-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона „О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации“ (далее — Федеральный закон № 170-ФЗ), предусматривающий унификацию правового регулирования федерального государственного контроля (надзора), регионального государственного контроля (надзора), муниципального контроля.»

Кроме того, Федеральным законом № 170-ФЗ закреплены особенности организации и осуществление федерального государственного контроля (надзора) в зависимости от области деятельности, в которой он осуществляется. По каждому из видов контроля устанавливается его предмет — как совокупность обязательных требований, частью которых могут быть лицензионные требования.

С 1 июля 2021 г. внеплановые проверки статьей 20 ЖК РФ (государственный жилищный надзор, муниципальный жилищный контроль и общественный жилищный контроль) не предусмотрены.

В соответствии с частью 13 статьи 20 ЖК РФ, начиная с 1 июля 2021 г. для проведения контрольных (надзорных) мероприятий при поступлении обращений (заявлений) граждан и организаций, информации от органов государственной власти, органов местного самоуправления, из средств массовой информации, информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», государственных информационных систем о возможных нарушениях обязательных требований, указанных в части 1 настоящей статьи, органы государственного жилищного надзора, органы муниципального контроля разрабатывают и утверждают индикаторы риска нарушения обязательных требований. Типовые индикаторы риска нарушения обязательных требований устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Основания проведения внеплановых контрольных (надзорных) мероприятий устанавливаются статьей 66 Закона № 248-ФЗ.

В соответствии с подпунктом «а» пункта 3 постановления Правительства Российской Федерации от 10 марта 2022 г. № 336 «Об особенностях организации и осуществления государственного контроля (надзора), муниципального контроля» (далее — Постановление № 336) внеплановые контрольные (надзорные) мероприятия, внеплановые проверки проводятся в рамках регионального государственного лицензионного контроля за осуществлением предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами и регионального государственного жилищного надзора, в случае поступления жалобы (жалоб) граждан за защитой (восстановлением) своих нарушенных прав.

Орган государственного жилищного надзора (контроля) вправе обратиться в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, нанимателей и других пользователей жилых помещений по их обращению или в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц в случае выявления нарушения обязательных требований согласно пункту 4 части 12 статьи 20 ЖК РФ.

Общий контроль за качеством и своевременностью исполнения обязанностей государственного жилищного надзора осуществляет Прокуратура Российской Федерации.

За разъяснениями по вопросам применения Закона № 248-ФЗ Минстрой России рекомендует обратиться в Минэкономразвития России, поскольку такие разъяснения даются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в области государственного контроля (надзора) и муниципального контроля, в силу требований части 10 статьи 3 Закона № 248-ФЗ.

Обращаем внимание, что согласно пункту 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. № 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

---