Письмо Минстроя России от 25.11.2025 № 72304-ДН/04

<О порядке расчетов за коммунальные ресурсы, приобретаемые управляющей организацией у ресурсоснабжающей организации>

Департамент развития жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел письмо и в рамках компетенции сообщает следующее.

На основании Положения о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. № 1038, Минстрой России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в установленной сфере деятельности. Минстрой России не обладает правом давать оценку конкретной ситуации и правоотношениям.

Указанный в обращении порядок расчетов за коммунальные ресурсы, приобретаемые управляющей организацией у ресурсоснабжающей организации в целях предоставления коммунальных услуг потребителям в многоквартирных домах, относится к случаям, регулируемым до 3 апреля 2018 года положениями частей 6.3 и 7.1 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), предусматривающими право собственников помещений в многоквартирном доме (далее — МКД), в котором управляющая организация предоставляла коммунальные услуги в МКД, принять решение о внесении платы за коммунальные услуги в ресурсоснабжающие организации. При этом внесение платы за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям признавалось выполнением собственниками помещений в МКД и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед управляющей организацией и одновременным выполнением обязательств управляющей организации перед ресурсоснабжающей организацией.

Федеральным законом от 3 апреля 2018 г. № 59-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» (далее — Закон № 59-ФЗ) части 6.3 и 7.1 признаны утратившими силу в связи с началом применения статьи 157.2 ЖК РФ о предоставлении потребителям в МКД коммунальных услуг ресурсоснабжающими организациями, в том числе при принятии собственниками помещений в МКД решения о предоставлении коммунальных услуг ресурсоснабжающими организациями. Соответственно, после 3 апреля 2018 года ресурсоснабжающие организации могут получать средства потребителей за коммунальные услуги как собственные, а не как средства управляющей организации, путем заключения с собственниками договоров, содержащих положения о предоставлении коммунальных услуг (части 6 и 7 статьи 157.2 ЖК РФ).

В соответствии с частью 6 статьи 3 Закона № 59-ФЗ в случае, если до дня вступления в силу Закона № 59-ФЗ было принято и реализовано решение общего собрания собственников помещений в МКД о внесении собственниками помещений в МКД и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме платы за все или некоторые коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям, такой порядок расчетов сохраняется до принятия общим собранием собственников помещений в МКД решения, предусмотренного пунктом 4.4 части 2 статьи 44 ЖК РФ. При этом внесение платы за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям признается выполнением собственниками помещений в МКД и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед управляющей организацией.

Таким образом, в указанном в обращении случае осуществление с 2018 года расчетов за коммунальные ресурсы, поставляемые в МКД, между управляющей организацией и ресурсоснабжающей организацией путем внесения платы за коммунальные услуги потребителями напрямую в ресурсоснабжающую организацию соответствуют положениям части 6 статьи 3 Закона № 59-ФЗ, если коммунальные услуги потребителям предоставляются управляющей организацией.

При сохранении действующего ранее порядка расчетов за коммунальные услуги потребителями с управляющей организацией по основаниям, указанным в части 6 статьи 3 Закона № 59-ФЗ, расчеты за коммунальные ресурсы между управляющей организацией и ресурсоснабжающей организацией должны осуществляться с соблюдением правил, регулируемых положениями второго и третьего абзацев пункта 25 и положениями пункта 27 Правил, обязательных при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 14 февраля 2012 г. № 124 (далее — Правила № 124).

Однако такой порядок расчетов не применяется относительно платежей потребителей в части внесения платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в МКД (далее — КР СОИ). С 1 января 2017 года Федеральным законом от 29 июня 2015 г. № 176-ФЗ были внесены изменения в статьи 154 и 156 ЖК РФ о включении платы за КР СОИ в плату за содержание жилого помещения. В соответствии с частью 7 статьи 155 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения вносится в управляющую организацию и не может вноситься в ресурсоснабжающую организацию. К расчетам между управляющей и ресурсоснабжающей организацией за КР СОИ применяются в соответствии с положениями части 6.2 статьи 155 ЖК РФ Требования к осуществлению расчетов за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 28 марта 2012 г. № 253 (далее — Требования № 253), которые устанавливают порядок перечисления денежных средств потребителей в управляющую организацию с последующим перечислением таких средств с расчетного счета управляющей организации на расчетный счет ресурсоснабжающей организации с учетом соблюдения условий такого перечисления (лимитов накопления денежных средств), установленных договором ресурсоснабжения.

Соответственно, в рассматриваемом случае поступление средств потребителей в оплату КР СОИ напрямую в ресурсоснабжающую организацию не соответствует порядку внесения платы за содержание жилого помещения, регулируемого положениями статьи 155 ЖК РФ.

Кроме того, поскольку управляющая организация является исполнителем коммунальных услуг, то в расчетах за коммунальные ресурсы между управляющей и ресурсоснабжающей организациями не могут применяться положения подпункта «а» пункта 21(1) Правил № 124 об учете отрицательного объема КР СОИ. Обязательства управляющей организации по оплате коммунального ресурса, поставляемого в МКД, возникают в объеме стоимости того объема коммунального ресурса, который измеряется коллективным (общедомовым) прибором учета (далее — ОДПУ), что не предусматривает расчет отрицательного КР СОИ.

Дополнительно следует отметить, что жилищное законодательство не предусматривает ежемесячного перерасчета платы за КР СОИ, подлежащей внесению потребителями исходя из показаний ОДПУ. Такой перерасчет предусмотрен пунктом 29(3) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 (далее — Правила № 491), в указанные в данном пункте сроки. Если управляющая организация производит ежемесячное начисление платы за КР СОИ исходя из показаний ОДПУ, то такое начисление платы не именуется перерасчетом и возможно только при принятии общим собранием собственников помещений в МКД решения о включении в плату за содержание жилого помещения расходов на КР СОИ, определяемых исходя из показаний ОДПУ, что предусмотрено частью 9.2 статьи 156 ЖК РФ и подпунктом «г» пункта 29(2) Правил № 491.

При сохранении порядка расчетов за коммунальные услуги, предусмотренного частью 6 статьи 3 Закона № 59-ФЗ, управляющая организация является исполнителем коммунальных услуг, которым с ресурсоснабжающей организацией заключен договор ресурсоснабжения, предусматривающий поставку коммунального ресурса в целях предоставления коммунальных услуг и потребляемого при содержании общего имущества в МКД.

В указанном случае в силу подпункта «а» пункта 21 Правил № 124 объем коммунального ресурса, поставляемого в МКД, оборудованный ОДПУ, определяется на основании показаний указанного прибора учета за расчетный период (расчетный месяц) за вычетом объемов поставки коммунального ресурса собственникам нежилых помещений в этом МКД по договорам ресурсоснабжения, заключенным ими непосредственно с ресурсоснабжающими организациями (в случае, если объемы поставок таким собственникам фиксируются ОДПУ).

При этом ресурсоснабжающая организация получает от потребителей в свою пользу в качестве оплаты коммунальных услуг средства, принадлежащие управляющей организации, а не собственные средства. Следовательно, средства, поступившие в ресурсоснабжающую организацию от потребителей, размер которых превышает обязательства исполнителя по оплате коммунального ресурса в ресурсоснабжающую организацию, определенные в размере стоимости коммунального ресурса в объеме, измеренном ОДПУ, не могут относиться к доходам ресурсоснабжающей организации и принадлежат исполнителю (управляющей организации), который вправе распорядиться такой суммой по своему усмотрению. Жилищное законодательство предусматривает случаи, когда исполнитель вправе получать плату от потребителей за коммунальные услуги и КР СОИ в размере, превышающем плату за коммунальный ресурс, подлежащий оплате ресурсоснабжающей организации — например, применение исполнителем при расчете платы за коммунальные услуги повышающих коэффициентов, расчеты с потребителями по среднемесячным объемам и нормативам потребления, когда такие объемы превышают объемы коммунального ресурса, измеренного ОДПУ.

Следовательно, в сложившихся условиях расчетов если по информации, предоставляемой ресурсоснабжающей организацией исполнителю в соответствии с подпунктом «а» пункта 27 и абзацем третьим пункта 25 Правил № 124, сумма поступивших в ресурсоснабжающую организацию платежей потребителей превысит задолженность исполнителя за расчетный период (период сверки расчетов), исполнитель вправе распорядиться такой суммой превышения: оставить ее в счет будущих расчетов или потребовать от ресурсоснабжающей организации перечисления излишне полученной ею суммы на расчетный счет исполнителя. При этом ресурсоснабжающая организация не вправе удерживать суммы средств, полученные от потребителей, не принадлежащие ресурсоснабжающей организации, а принадлежащие исполнителю в соответствии с положениями части 6 статьи 3 Закона № 59-ФЗ.

Ресурсоснабжающая организация вправе признавать собственными средства потребителей, получаемые в счет оплаты коммунальных услуг, только в случае наличия договоров, содержащих условия предоставления коммунальных услуг, заключенных непосредственно с собственниками помещений в МКД по основаниям и в порядке, установленным в статье 157.2 ЖК РФ, при этом средства управляющей организации, полученные от потребителей в счет оплаты коммунальных услуг, исполнителем которых является управляющая организация, признаются собственными средствами ресурсоснабжающей организации только после подписания акта поставки коммунального ресурса в МКД за каждый расчетный период и после оформления актов сверки расчетов.

Абзацем четвертым пункта 25 Правил № 124 предусмотрено, что в договоре ресурсоснабжения устанавливаются порядок, сроки и форма представления ресурсоснабжающей организацией исполнителю информации о его задолженности по оплате коммунального ресурса на 1-е число месяца, следующего за расчетным периодом, а также порядок и сроки составления ресурсоснабжающей организацией и исполнителем акта сверки расчетов по договору ресурсоснабжения и форма такого акта. Акт сверки расчетов составляется не реже 1 раза в квартал.

В рассматриваемом случае жилищное законодательство прямо регулирует порядок расчетов между потребителями, управляющей организацией — исполнителем коммунальной услуги и ресурсоснабжающей организацией за коммунальные ресурсы, поставленные в МКД:

• в части оплаты стоимости коммунального ресурса, потребленного в целях предоставления коммунальной услуги — путем внесения платы в управляющую организацию (часть 7 статьи 155 ЖК РФ) или в ресурсоснабжающую организацию (при соблюдении условий, указанных в части 6 статьи 3 Закона № 59-ФЗ) с соблюдением положений пункта 27 Правил № 124;
• в части оплаты стоимости КР СОИ — путем внесения потребителями платы за КР СОИ в управляющую организацию (часть 7 статьи 155 ЖК РФ) с последующим перечислением стоимости КР СОИ в ресурсоснабжающую организацию с соблюдением условий, предусмотренных Требованиями № 253. При этом, в соответствии с пунктом 3 Требований № 253 допускается их неприменение к расчетам за КР СОИ, если это определено условиями договора ресурсоснабжения;
• обязательства управляющей организации перед ресурсоснабжающей организацией по оплате коммунального ресурса определяются с учетом положений пунктов 21 и 22 Правил № 124;
• при проведении расчетов за коммунальные ресурсы с соблюдением Требований № 253 или путем направления средств потребителей за коммунальные услуги напрямую в ресурсоснабжающую организацию стороны договора ресурсоснабжения должны руководствоваться положениями пунктов 25 и 27 Правил № 124.

Таким образом, в случае, если управляющая организация является исполнителем коммунальных услуг, основания для определения отрицательного объема КР СОИ в отношениях между управляющей и ресурсоснабжающей организацией отсутствуют. При этом обязательства управляющей организации перед ресурсоснабжающей организацией за расчетный период не могут превышать стоимость объема коммунального ресурса, поставленного в МКД согласно показаниям ОДПУ. В случае поступления ресурсоснабжающей организации средств потребителей в объеме, превышающем стоимость коммунального ресурса, определенного ОДПУ, излишки денежных средств принадлежат управляющей организации, которая вправе распорядиться ими. Объем коммунального ресурса, поставленного в МКД, размер обязательств управляющей организации — как исполненных (в том числе путем внесения оплаты коммунальной услуги потребителями в пользу ресурсоснабжающей организации), так и неисполненных — фиксируются актами поставки коммунального ресурса в МКД и актами сверки расчетов по договору ресурсоснабжения.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Соответственно, в сложившихся условиях управляющей и ресурсоснабжающей организации необходимо привести свои отношения по расчетам за коммунальные ресурсы, поставляемые в МКД, в соответствие с применяемым в настоящий период жилищным законодательством.

Дополнительно сообщаем, что письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

---