Письмо Минстроя России от 26.12.2022 № 70300-СМ/08

<О направлении рекомендаций по обеспечению земельных участков, предназначенных для целей индивидуального жилищного строительства, документами в сфере градостроительной деятельности, а также объектами социальной, транспортной и коммунальной инфраструктуры>

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации направляет следующие рекомендации по обеспечению земельных участков, предназначенных для целей индивидуального жилищного строительства, документами в сфере градостроительной деятельности, а также необходимыми для строительства объектов индивидуального жилищного строительства, объектами социальной, транспортной и коммунальной инфраструктуры.

1. По вопросу подготовки документов в сфере градостроительной деятельности, необходимых для строительства объектов индивидуального жилищного строительства в малоэтажных жилых комплексах.

Под малоэтажным жилым комплексом понимается совокупность индивидуальных жилых домов и иных объектов, которые определены в проектной декларации как общее имущество и строительство (создание) которых осуществляется в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории (пункт 6 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Строительство малоэтажных жилых комплексов может осуществляться в рамках комплексного развития территории. В таком случае в проектной декларации в отношении объектов, которые будут отнесены к общему имуществу, указывается информация о договоре комплексного развития (пункт 3 части 6 статьи 23.6 Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, планируемые к предоставлению для целей строительства малоэтажных жилых комплексов, целесообразно обеспечить:

1. подъездными путями (временной подъездной дорогой) для беспрепятственного доступа к земельному участку;

2. возможностью подключения к сетям инженерно-технического обеспечения.

Для целей строительства объектов индивидуального жилищного строительства в границах малоэтажного жилого комплекса и иных необходимых в связи с их размещением объектов социальной, транспортной и коммунальной инфраструктуры застройщик или лицо, заключившее договор о комплексном развитии территории, осуществляет либо обеспечивает, в том числе:

1. подготовку документации по планировке территории на основании пункта 8 части 3 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации и направление ее на утверждение в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, исполнительный орган субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления;

2. образование земельных участков, предназначенных для строительства объектов индивидуального жилищного строительства, иных объектов, в том числе объектов, которые определены как имущество общего пользования в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории;

3. постановку на государственный кадастровый учет образованных земельных участков;

4. получение технических условий на подключение (технологическое присоединение) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и заключение договоров о подключении (технологическом присоединении) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

5. получение градостроительных планов земельных участков;

6. подготовку проектной документации;

7. получение разрешения на строительство;

8. подготовку проектной декларации малоэтажного жилого комплекса;

9. получение разрешения на ввод в эксплуатацию.

В случае отсутствия в генеральном плане и (или) правилах землепользования и застройки муниципального образования соответствующей функциональной и (или) территориальной зоны, либо вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, допускающих строительство объектов индивидуального жилищного строительства, в том числе в запланированных параметрах, а также объектов социальной, транспортной и коммунальной инфраструктуры в связи с их размещением, заинтересованным лицом могут быть направлены в уполномоченный орган местного самоуправления, орган государственной власти субъекта Российской Федерации предложения о внесении изменений в такие генеральный план и (или) правила землепользования и застройки в целях установления функциональной и (или) территориальной зоны, вида разрешенного использования земельных участков, допускающих строительство указанных объектов, либо изменения установленных градостроительным регламентом предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (часть 16 статьи 24, пункт 5 части 3 статьи 33 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Направление предложений о внесении изменений в генеральный план и (или) правила землепользования и застройки осуществляется в порядке, предусмотренном Градостроительным кодексом Российской Федерации.

В случае, если для реализации решения о комплексном развитии территории, предусматривающего строительство малоэтажного жилого комплекса, требуется внесение изменений в генеральный план поселения, генеральный план городского округа, правила землепользования и застройки, подготовка документации по планировке территории осуществляется одновременно с подготовкой изменений в данные генеральный план поселения, генеральный план городского округа, правила землепользования и застройки. Утверждение указанной документации по планировке территории допускается до утверждения этих изменений в данные генеральный план поселения, генеральный план городского округа, правила землепользования и застройки (часть 10.2 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Образование земельных участков из земельного участка, предоставленного для строительства малоэтажных жилых комплексов, осуществляется исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории (подпункт 6 пункта 3 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации).

Подготовка документации по планировке территории малоэтажного жилого комплекса, утверждение документации по планировке территории малоэтажного жилого комплекса, получение градостроительных планов земельных участков, подготовка проектной документации, получение разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию осуществляются по правилам, предусмотренным Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Получение технических условий на подключение (технологическое присоединение) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и заключение договоров о подключении (технологическом присоединении) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения осуществляется с учетом положений, предусмотренных статьей 52.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Подготовка проектной декларации малоэтажного жилого комплекса осуществляется по форме, утвержденной приказом Минстроя России от 4 апреля 2022 г. № 239/пр «Об утверждении формы проектной декларации».

Государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав на объекты индивидуального жилищного строительства, строительство которых осуществлялось в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», объекты недвижимости, относящиеся к общему имуществу, земельные участки, на которых расположены такие объекты, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

2. По вопросу подготовки документов в сфере градостроительной деятельности в целях обеспечения земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, объектами социальной, транспортной и коммунальной инфраструктуры.

В целях обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека в региональных и местных нормативах градостроительного проектирования устанавливаются совокупность расчетных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности объектами регионального и местного значения, относящихся к областям, указанным в части 3 статьи 14 Градостроительного кодекса Российской Федерации, объектами местного значения муниципального района, относящимися к областям, указанным в пункте 1 части 3 статьи 19 Градостроительного кодекса Российской Федерации, объектами местного значения поселения, городского округа, относящимися к областям, указанным в пункте 1 части 5 статьи 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации, объектами благоустройства территории и расчетных показателей максимально допустимого уровня территориальной доступности таких объектов для населения субъекта Российской Федерации, муниципального образования (статья 29.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Утвержденные нормативы градостроительного проектирования являются нормативным правовым актом, подлежат применению, в том числе при подготовке документации по планировке территории малоэтажного жилого комплекса (пункт 26 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В документации по планировке территории определяются характеристики планируемого развития территории, в том числе характеристики объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения и необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур (пункт 2 части 3 статьи 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации). При планировании развития территорий учитывается доступность таких объектов для населения.

Указанную информацию прошу учитывать в работе и довести до сведения органов местного самоуправления.

---