Письмо Минстроя России от 31.10.2024 № 64366-ДН/04

<О способах управления МКД>

Департамент развития жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращение и в рамках компетенции сообщает следующее.

На основании Положения о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. № 1038, Минстрой России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в установленной сфере деятельности.

1. В силу части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме (далее — МКД) обязаны выбрать один из способов управления МКД:

1. непосредственное управление собственниками помещений в МКД, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2. управление товариществом собственников жилья (далее — ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3. управление управляющей организацией.

Согласно части 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления МКД выбирается на общем собрании собственников помещений в МКД и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в МКД.

В соответствии с частью 2.2 статьи 161 ЖК РФ в случае если управление МКД осуществляет ТСЖ, тогда указанное ТСЖ несет ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в МКД. Указанное ТСЖ может оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления МКД с управляющей организацией указанное ТСЖ осуществляет контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме.

Подпунктом «д» пункта 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 г. № 416 (далее — Правила № 416), управление МКД обеспечивается в том числе путем организации оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, утвержденным решением собрания, включающей в себя определение способа оказания услуг и выполнения работ, подготовку заданий для исполнителей услуг и работ, выбор, в том числе на конкурсной основе, исполнителей услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.

Таким образом, ТСЖ может либо оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД своими силами, либо привлекать для указанных целей лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности (подрядных организаций), либо заключить договор управления МКД с управляющей организацией.

При этом в случае, если ТСЖ оказывает услуги и (или) выполняет работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД своими силами, либо путем привлечения на основании договоров подрядных организаций, ТСЖ несет ответственность перед собственниками помещений в МКД за указанные услуги и (или) работы.

В силу частей 5 и 6 статьи 155 ЖК РФ в указанном случае члены ТСЖ вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД, в пользу ТСЖ. Не являющиеся членами ТСЖ собственники помещений в МКД, в котором создано ТСЖ, вносят плату за содержание жилого помещения также в пользу ТСЖ.

Оплата собственниками помещений в МКД услуг и (или) работ в пользу соответствующих подрядных организаций, действующих на основании договоров с ТСЖ, законом не предусмотрена.

В случае заключения ТСЖ договора управления с управляющей организацией, имеющей лицензию на право управления МКД, собственники помещений в МКД в соответствии с частью 6.1 статьи 155 ЖК РФ вносят плату указанной управляющей организации.

Отмечается, что в указанном случае способ управления МКД остается способом управления товариществом собственников жилья, сторонами договора являются управляющая организация и ТСЖ, что предусмотрено в том числе частью 2 статьи 162 ЖК РФ. При этом ТСЖ только осуществляет контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по договору управления, самостоятельно не оказывает услуги, не выполняет работы, не принимает в свою пользу платежи собственников помещений в МКД. Ответственность за выполнение услуг.

В случае заключения ТСЖ договора управления с управляющей организацией, имеющей лицензию на право управления МКД, изменения способа управления МКД с управления ТСЖ на управление управляющей организацией не происходит. При этом ТСЖ фактически утрачивает права и обязанности по управлению МКД, поскольку в соответствии со статьей 162 ЖК РФ такими правами и обязанностями наделяется управляющая организация.

Можно выделить ряд особенностей управления МКД управляющей организацией по договору управления МКД, заключенному с ТСЖ:

1. С ТСЖ снимаются обязанности по выполнению работ и (или) оказанию услуг по управлению МКД, по оказанию услуг и выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, по предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, по обеспечению безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги газоснабжения, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 ЖК РФ, по обеспечению готовности инженерных систем, по осуществлению иной направленной на достижение целей управления МКД деятельности, все перечисленные обязанности возлагаются на управляющую организацию (части 2.2, 11 статьи 161, часть 2 статьи 162 ЖК РФ);

2. Собственники помещений в МКД вносят плату за содержание жилого помещения и коммунальные услуги в управляющую организацию, а не в ТСЖ (часть 6.1 статьи 155 ЖК РФ). Управляющая организация получает право распоряжения денежными средствами, ТСЖ такое право утрачивает;

3. Поскольку ТСЖ не получает оплату услуг и не распоряжается денежными средствами собственников помещений в МКД, отпадает необходимость утверждения смет расходов и доходов и отчетов об исполнении таких смет — ТСЖ не получает денежных средств, и отчитываться ему не о чем;

4. Управляющая организация предоставляет собственникам помещений в МКД ежегодный отчет о выполнении договора управления МКД (часть 11 статьи 162 ЖК РФ);

5. Поскольку при заключении ТСЖ договора управления с управляющей организацией указанная управляющая организация не выбирается общим собранием собственников помещений в МКД, требование части 1 статьи 162 ЖК РФ об утверждении условий договора управления МКД на общем собрании собственников помещений в МКД в рассматриваемом случае не подлежит применению. Условия договора управления согласовываются сторонами такого договора (управляющая организация и ТСЖ), в том числе определяются существенные условия договора, указанные в части 3 статьи 162 ЖК РФ (состав общего имущества, перечень работ и услуг, размер платы за содержание жилого помещения, порядок контроля исполнения договора);

6. Правом заключения договора управления наделено правление ТСЖ (часть 4 статьи 148 ЖК РФ). При этом порядок принятия решения о заключении такого договора управления законодательством не урегулирован, такой порядок может быть урегулирован уставом ТСЖ;

7. Срок действия договора управления, заключенного между ТСЖ и управляющей организацией, законом не регламентируется (часть 5 статьи 162 ЖК РФ не устанавливает срок действия договора управления МКД для случая его заключения от имени ТСЖ). Следовательно, стороны договора управления МКД самостоятельно устанавливают срок его действия. При этом в соответствии с частью 6 статьи 162 ЖК РФ если ни одна из сторон не заявила о прекращении договора управления МКД по окончании срока его действия, договор считается продленным на тот же срок на тех же условиях, которые установлены договором;

8. В соответствии с частью 8 статьи 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Таким образом, жилищным законодательством определены права и обязанности ТСЖ. Утверждение о том, что ТСЖ именно в силу закона является некоей «прослойкой», не соответствует действительности.

2. Если собственники помещений в МКД выбрали способ управления ТСЖ, при этом ТСЖ не было создано и не приступило к управлению МКД, тогда принятое решение о выборе способа управления МКД является нереализованным.

В указанном случае в силу части 4 статьи 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации.

Отмечается, что при заключении ТСЖ договора управления МКД или при привлечении ТСЖ на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности, способ управления ТСЖ реализован.

3. Согласно части 1.3 статьи 161 ЖК РФ деятельность по управлению МКД осуществляется на основании лицензии на ее осуществление, за исключением случая осуществления такой деятельности ТСЖ, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. Таким образом, действующее жилищное законодательство не предусматривает получение ТСЖ и жилищными кооперативами лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД.

Под деятельностью по управлению МКД понимаются выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению МКД на основании договора управления МКД (часть 2 статьи 192 ЖК РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 196 ЖК РФ предметом регионального государственного лицензионного контроля за осуществлением предпринимательской деятельности по управлению МКД является соблюдение лицензиатами лицензионных требований.

Учитывая изложенное, региональный государственный лицензионный контроль не осуществляется в отношении ТСЖ и жилищных кооперативов.

Вместе с тем частью 1 статьи 135 ЖК РФ прямо определено, что ТСЖ признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в МКД для совместного управления общим имуществом в МКД либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 ЖК РФ, имуществом собственников помещений в нескольких МКД или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в МКД либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких МКД, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с ЖК РФ помещениями в данных МКД или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления МКД либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

Также отмечается, что в соответствии с частью 1 статьи 161 ЖК РФ управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Положениями статьи 20 ЖК РФ определено, что предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности в отношении жилищного фонда, в том числе требований к использованию и сохранности жилищного фонда, к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в МКД, требований к созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление МКД, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.

Учитывая изложенное, контроль за деятельностью ТСЖ и жилищных кооперативов осуществляется в рамках государственного жилищного надзора и относится к компетенции органов государственного жилищного надзора.

4. Подпунктом 4(1) Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами и об осуществлении регионального государственного лицензионного контроля за осуществлением предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 октября 2014 г. № 1110 (далее — Положения № 1110) определен перечень грубых нарушений лицензионной деятельности.

Подпунктом «в» пункта 4(1) Положения № 1110 определено, что к грубым нарушениям лицензионных требований относится в том числе нарушение лицензионного требования, предусмотренного подпунктом «а» пункта 3 Положения № 1110, в части незаключения в течение 30 календарных дней со дня начала исполнения договора управления МКД договоров о выполнении работ в целях надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования (далее — ВДГО) в соответствии с требованиями, установленными Правилами пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги по газоснабжению, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 14 мая 2013 г. № 410 «О мерах по обеспечению безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования» (далее — Правила).

Таким образом, занимающаяся управлением МКД управляющая организация обязана заключить договор о техническом обслуживании и ремонте в отношении ВДГО в МКД. Незаключение договора о техническом обслуживании и ремонте ВДГО является нарушением подпункта «а» пункта 3 Положения № 1110, что квалифицируется как административное правонарушение, ответственность за совершение которого предусмотрена статьей 14.1.3 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

При этом Положение № 1110 устанавливает порядок лицензирования предпринимательской деятельности по управлению МКД, осуществляемой управляющей организацией, а также порядок осуществления регионального государственного лицензионного контроля за осуществлением предпринимательской деятельности по управлению МКД.

Важно отметить, что согласно пункту 6 Правил работы по техническому обслуживанию и ремонту внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования выполняются специализированной организацией в порядке, предусмотренном указанными Правилами, на основании договора о техническом обслуживании и ремонте внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования, заключенного между заказчиком и исполнителем. По договору о техническом обслуживании и ремонте внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования заказчик и исполнитель не могут быть одним и тем же лицом.

Вместе с тем частью 2.2 статьи 135 ЖК РФ предусмотрено, что в случае предоставления в МКД, деятельность по управлению которым осуществляет ТСЖ, коммунальной услуги газоснабжения в уставе указанного ТСЖ должна быть предусмотрена обязанность заключить со специализированной организацией договор о техническом обслуживании и ремонте ВДГО в МКД (если такое оборудование установлено).

Одновременно отмечается, что статьей 9.23 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях предусмотрена ответственность за уклонение от заключения договора о техническом обслуживании и ремонте ВДГО в МКД, или договора о техническом обслуживании внутриквартирного газового оборудования в МКД.

Дополнительно сообщаем, что данный материал, изложенный в письме Минстроя России, не является нормативно-правовым актом и носит разъяснительный характер.

---