Письмо Минстроя России от 09.02.2026 № 6284-ДН/04
<Об управлении многоквартирным домом>
Примечание
При применении следует учитывать, что документ не носит нормативный характер, является разъяснением по конкретному запросу, актуален на дату издания.
Департамент развития жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращения и в пределах своей компетенции сообщает следующее.
В силу части 14 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (далее — МКД) застройщик обязан заключить договор управления МКД с управляющей организацией.
Отмечается, что на момент ввода МКД в эксплуатацию помещения в таком МКД еще не переданы по передаточному акту или иному документу о передаче лицам, имеющим право принять такие помещения (далее — лица, принявшие помещения по акту).
Собственники помещений в таком МКД на момент его ввода в эксплуатацию не определены, поскольку в соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Таким образом, положение части 14 статьи 161 ЖК РФ направлено на обеспечение непрерывности управления МКД.
Частью 2 статьи 162 ЖК РФ установлено, что в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 ЖК РФ, стороной договора управления МКД является застройщик.
Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Пунктом 1 статьи 422 ГК РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Обязательные требования к договору управления МКД установлены частью 3 статьи 162 ЖК РФ.
В соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления МКД в числе прочего должен быть указан порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Таким образом, стороны договора управления МКД, которыми в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 ЖК РФ, являются застройщик и управляющая организация, самостоятельно устанавливают в договоре управления МКД порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Также стоит отметить, что в силу пунктов 5, 6 и 7 части 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
- собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение;
- лица, принявшего помещение по акту, с момента передачи помещения;
- застройщика (лица, обеспечивающего строительство МКД) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию.
Таким образом, с момента заключения застройщиком договора управления с управляющей организацией до момента передачи помещения лицу, принявшему помещение по акту, или государственной регистрации права собственности на указанное помещение (в зависимости от того, какой момент наступит ранее) плату за жилое помещение и коммунальные услуги в отношении указанного помещения вносит сам застройщик.
Пунктом 3 части 5 статьи 162 ЖК РФ установлено, что в случае, указанном в части 14 статьи 161 ЖК РФ, договор управления МКД заключается на срок не более чем три месяца.
При этом в силу части 13 статьи 161 ЖК РФ в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию МКД орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит открытый конкурс.
Таким образом, управляющая организация, с которой застройщиком заключен договор управления в соответствии с частью 14 статьи 161 ЖК РФ, осуществляет управление МКД до момента выбора управляющей организацией общим собранием собственников помещений в МКД или по результатам открытого конкурса, который должен быть проведен не позднее чем в течение шестидесяти дней со дня выдачи разрешения на ввод МКД в эксплуатацию.
Дополнительно сообщаем, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. № 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.
Таким образом, письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, являются позицией Минстроя России, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.