Письмо Минстроя России от 19.10.2022 № 54268-ОД/08

<О завершении строительства объекта незавершенного строительства>

Департаментом градостроительной деятельности и архитектуры Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрено обращение о завершении строительства объекта незавершенного строительства и сообщается следующее.

Понятия «строительство» и «реконструкция объектов капитального строительства» установлены пунктами 13 и 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс):

строительство — создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства);

реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство в соответствии со статьей 51 Кодекса.

Согласно части 16 статьи 51 Кодекса приказом Минстроя России от 3 июня 2022 г. № 446/пр утверждена форма разрешения на строительство и форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в которых подлежит указанию вид выполняемых работ в отношении объекта, на который оформляется разрешение на строительство.

К заявлению о выдаче разрешения на строительство прилагается положительное заключение экспертизы проектной документации (в части соответствия проектной документации требованиям технических регламентов и иным требованиям, перечисленным в пункте 1 частей 5 и 7.1 статьи 49 Кодекса).

Как следует из пункта 9 Правил формирования единого государственного реестра заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 24 июля 2017 года № 878, к сведениям реестра, доступ к которым обеспечивается всем заинтересованным лицам на бесплатной основе в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в форме открытых данных, в том числе относятся вид выполняемых работ.

Таким образом, в случае определения в проектной документации вида работ в отношении строящегося объекта, в том числе с использованием объекта незавершенного строительства, как «строительство» и наличия соответствующего положительного заключения экспертизы проектной документации (если требуется), уполномоченный на выдачу разрешения на строительство орган, при отсутствии оснований для отказа, выдает разрешение на строительство объекта с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства, указывая вид работ — «строительство». При этом в строке «Кадастровый номер реконструируемого объекта капитального строительства» разрешения на строительство такого объекта кадастровый номер объекта незавершенного строительства не указывается.

Согласно положениям статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу (недвижимым вещам, прочно связанным с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно).

К особенностям объекта незавершенного строительства пунктом 6 статьи 141.4 ГК РФ установлен запрет на образование в нем помещений и машино-мест.

Согласно частям 1 и 5 статьи 55.24 Кодекса запрещается эксплуатация зданий, сооружений не по назначению, эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с их разрешенным использованием (назначением). Эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации, нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных правовых актов.

Таким образом, объект незавершенного строительства, созданный как в результате строительства, так и в результате реконструкции, характеризующийся как объект недвижимости, является объектом капитального строительства, запрещенным к эксплуатации, так как не имеет разрешенного использования (назначения) и подтверждения выполнения работ в соответствии требованиям технических регламентов, что подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию.

Также следует отметить, что указание вида работ «строительство» при выдаче разрешения на строительство объекта незавершенного строительства согласуется с положениями Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в том числе с частью 8 статьи 40 указанного Федерального закона, в соответствии с которой государственный кадастровый учет созданного в результате завершения строительства объекта незавершенного строительства здания и государственной регистрацией прав на него является основанием для снятия с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства и государственной регистрации прекращения прав на него, если государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав в отношении него были осуществлены ранее, что невозможно осуществить при реконструкции объекта незавершенного строительства (в связи с отсутствием в ЕГРН характеристик, подлежащих изменению в случае реконструкции).

---