Письмо Минстроя России от 11.08.2026 № 49601-ДН/04
<О признании решений собраний собственников недействительными>
Примечание
При применении следует учитывать, что документ не носит нормативный характер, является разъяснением по конкретному запросу, актуален на дату издания.
от 11 августа 2026 г. № 49601-ДН/04
Департамент развития жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращение и в пределах компетенции сообщает следующее.
Исходя из системного анализа норм действующего российского законодательства (статьи 303, 142, 142.1, 170.1 Уголовного кодекса Российской Федерации), под фальсификацией понимается умышленное, сознательное искажение, подмена или создание ложной информации, предметов, документов с целью ввести кого-то в заблуждение, получить незаконную выгоду, исказить реальные фактические обстоятельства или повлиять на результат какого-либо процесса (например, результаты выборов, судебного разбирательства, учета голосов). При этом ключевым моментом является умысел, то есть ситуация, в ходе которой правонарушитель осознает, что совершает незаконные действия, и хочет добиться определенного (часто противоправного) результата.
В силу пункта 103 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Постановление Пленума ВС РФ № 25) по смыслу пункта 1 статьи 2, пункта 6 статьи 50 и пункта 2 статьи 181.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, т.е. определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.
Согласно пункту 104 Постановления Пленума ВС РФ № 25 правила главы 9.1 ГК РФ применяются к решениям собраний постольку, поскольку законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное (пункт 1 статьи 181.1 ГК РФ).
В частности, главой 6 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) установлены специальные правила о порядке проведения общего собрания соответственно акционеров, участников общества, собственников помещений в многоквартирном доме, принятия ими решений, а также основания и сроки оспаривания таких решений. Нормы главы 9.1 ГК РФ к решениям названных собраний применяются в части, не урегулированной специальными законами, или в части, конкретизирующей их положения, например, о сведениях, указываемых в протоколе (пункты 3 - 5 статьи 181.2 ГК РФ), о заблаговременном уведомлении участников гражданско-правового сообщества о намерении обратиться в суд с иском об оспаривании решения собрания (пункт 6 статьи 181.4 ГК РФ), об основаниях признания решения собрания оспоримым или ничтожным (пункты 1, 2, 7 статьи 181.4, статья 181.5 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 106 Постановления Пленума ВС РФ № 25 согласно пункту 1 статьи 181.4 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным ГК РФ или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) либо независимо от такого признания (ничтожное решение). Допускается возможность предъявления самостоятельных исков о признании недействительным ничтожного решения собрания; споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого лица, имеющего охраняемый законом интерес в таком признании.
При этом в силу пункта 113 Постановления Пленума ВС РФ № 25 к компетенции арбитражных судов относится рассмотрение споров о признании недействительными решений собраний участников и иных органов коммерческих организаций, ассоциаций (союзов) коммерческих организаций, иных некоммерческих организаций, объединяющих коммерческие организации и (или) индивидуальных предпринимателей, некоммерческих организаций, являющихся в соответствии с федеральным законом саморегулируемыми организациями и объединяющими субъектов предпринимательской деятельности, а также решений собраний участников гражданско-правовых сообществ, не являющихся юридическими лицами, но объединяющих выше указанных юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей.
Если решение собрания принято участниками или органами вышеуказанных юридических лиц, то указанные споры подлежат рассмотрению по правилам глав 28.1, 28.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ), а в случаях, когда гражданско-правовое сообщество не является юридическим лицом, — по правилам главы 28.2 АПК РФ. При этом положения указанных глав применяются в части, не противоречащей положениям главы 9.1 ГК РФ (например, не применяются положения части 2 статьи 225.10 АПК РФ).
Споры о признании недействительными решений собраний участников иных гражданско-правовых сообществ рассматриваются судами общей юрисдикции, если иное не установлено законом, например, статьей 15 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
При рассмотрении судом общей юрисдикции споров о признании решений собраний недействительными применяются по аналогии положения глав 28.1 и 28.2 АПК РФ (часть 4 статьи 1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее — ГПК РФ)).
О фальсификации доказательств (в том числе протоколов, решений и бюллетеней общих собраний собственников) участники судебного производства вправе заявить как в рамках арбитражного (статья 161 АПК РФ), так и в рамках гражданского процесса (статья 186 ГПК РФ).
При этом у органа государственного жилищного надзора отсутствует право самостоятельно устанавливать ничтожность решения общего собрания собственников помещений без обращения в суд с соответствующим заявлением в установленном порядке и с соблюдением установленных законом сроков (пункты 1 и 4 части 12 статьи 20 ЖК РФ). Указанная позиция изложена в Определениях Верховного суда Российской Федерации от 6 июля 2021 г. № 301-ЭС21-2180, от 7 июня 2022 г. № 304-ЭС21-29618.
Однако в рамках осуществления своих полномочий орган государственного жилищного надзора в силу подпункта «е» пункта 5 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, утвержденного приказом Минстроя России от 25 декабря 2015 г. № 938/пр (далее — Порядок № 938/пр), осуществляет проверку заявления и документов на предмет соблюдения следующих условий: отсутствия признаков ничтожности решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по основаниям, установленным гражданским законодательством Российской Федерации, а также в случае принятия на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения о выборе непосредственного способа управления таким многоквартирным домом в нарушение положения пункта 1 части 2 статьи 161 ЖК РФ.
Согласно пункту 9 Порядка № 938/пр основаниями для отказа во внесении изменений в реестр и возврате заявления и документов являются несоответствие заявления и документов требованиям, установленным подпунктами «а», «г» - «е» пункта 5 данного Порядка № 938/пр (подпункт «а»); несоответствие заявления и документов требованиям, установленным подпунктами «б» и «в» пункта 5 Порядка № 938/пр, выявленное органом государственного жилищного надзора по результатам проверки, проведенной в соответствии с пунктом 15 того же Порядка № 938/пр (подпункт «б»).
Положения подпункта «а» пункта 9 Порядка № 938/пр во взаимосвязи с подпунктом «е» пункта 5 этого же нормативного правового акта решением Верховного Суда Российской Федерации от 6 мая 2021 г. № АКПИ21-236, оставленным без изменения апелляционным определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 3 августа 2021 г. № АПЛ21-253, признаны не противоречащими законодательству Российской Федерации.
В данном случае административный орган не определяет юридическую судьбу решения общего собрания собственников помещений в МКД, а согласно пункту 6 Порядка № 938/пр проверяет заявление и документы, представленные заявителем, на предмет соответствия условиям, предусмотренным подпунктами «а» - «е» пункта 5 Порядка № 938/пр, в том числе проверяет наличие или отсутствие кворума.
С учетом изложенного, органы государственного жилищного надзора не могут самостоятельно признавать решения общих собраний собственников ничтожными. Однако они вправе проводить проверки и выявлять признаки ничтожности. Руководствуясь Порядком № 938/пр, административный орган лишь проверяет соответствие представленных документов требованиям Порядка № 938/пр, но не определяет юридическую судьбу решения общих собраний собственников.
В случае поступления в орган государственного жилищного надзора в период проверки протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме обращения гражданина в порядке, позволяющем идентифицировать его личность, по факту фальсификации его подписи в решении и протоколе общего собрания либо неучастия в общем собрании, бюллетень данного собственника исключается из подсчета кворума на общем собрании. Соответствующая правовая позиция определена сложившейся судебной практикой (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26 мая 2020 г. № 303-ЭС20-6272 по делу № А51-4336/2019, постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 7 марта 2023 г. № Ф03-481/2023 по делу № А51-5797/2022, определение Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2023 г. № 303-ЭС23-10490 по делу № А51-5797/2022).
При этом вопросы фальсификации документов в соответствии со статьей 20 ЖК РФ, пунктом 7 Общих требований к организации и осуществлению регионального государственного жилищного контроля (надзора), утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 30 сентября 2021 г. № 1670, не отнесены к предмету государственного жилищного надзора, и сообщения о вышеуказанных фактах не могут служить основанием для принятия органом государственного жилищного надзора мер реагирования в пределах компетенции. Органы государственного жилищного надзора не подменяют собой следствие и не квалифицируют деяние как преступление, а действуют в рамках своих надзорных полномочий при выявлении нарушения закона.
В соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. № 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.
Отмечаем, что письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.